1、商业街物业管理方案商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营， 集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推 行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影 响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够 的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发 展。 目前国内商铺购买者有很多是依*收取租金， 归还银行商铺按揭贷款， 在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不 力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还 是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 商2、铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经 营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发 商委托的管理公司统一管理， 没有统一管理的商铺是难以经受激烈的 零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商 铺的管理者不能直接进行商业经营， 只是在消费者和经营者之间搭建 桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统 一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合 同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 在法律上确定 商铺管理公司的管理地位。 1.13、.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管 理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产 许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、 品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托 书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、 租期、 支付方式、 物业管理费的收取等， 还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制， 如果 发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开 发商认可4、）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字 方面须接受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利 益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以 吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好 1 年 12 个月的营销计 划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预 算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例 进行分摊。如果商铺统一5、收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费 用。 1.1.3 “统一的服务监督” 有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、 协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的 方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消 防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保 养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热 正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管6、理、绿化养护、意外 事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物 业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全 保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半 点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特 别慎重 2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责， 一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营 造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管 理服务的根本原则 2.3 管理7、点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要 的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业 管理的特点。 2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班 及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间 有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺 经营的凌乱感， 无序经营的印象， 对顾客产生不良的心理影响。 2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非 机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。 车辆管理好 坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 3.0 商铺物8、业管理人员配备 3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高 效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃 上。 3.1.1.1 业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内 部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计 划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作 时间和工作量，通常每班保持两人便可。 3.1.1.2 维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工 作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升 值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备9、的多 少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3 保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工 作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺 保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 3.1.1.4 保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工 作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和 绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿 化面积进行安排。 3.1.1.5 经营服务部 设主管或兼职主管一人， 全面负责商铺业户委托给物业管理公司 的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主10、要职 责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 4.0 商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1 商铺业户服务管理 4.2 商铺装修服务管理 4.3 商铺设备、设施维保服务管理 4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.5 商铺保安服务管理 4.6 商铺保洁服务管理 4.7 商铺绿化服务管理 4.8 商铺经营服务管理 4.9 商铺广告管理 4.10 商铺保险管理 4.1 商铺业户服务管理 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管 理。 4.1.1 接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、 顾客提供服11、务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类 型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排 维修和回访，收取管理费与内外联系等。 4.1.2 纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说， 所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约” 业绩考核依据之一; 4.1.3 报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题， 对业户营业将造成很大的影 响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工 到现场抢修； 4.1.4 走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进12、行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处 作出提示、 督促改进， 晓之以理， 动之以情， 用实际行动去感化业户， 让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目 标是一致的。 4.1.5 内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺 位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管 理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电 信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营 活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 4.2 商铺装13、修服务管理 4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独 列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理 协议”，现场监督管理等。 4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承 租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕 之后出租铺面。 承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动 装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点 二次装修过程应遵守物业管理处14、制订的二次装修施工管理规 定； 业户装修需使用电焊、 气焊、 砂轮、 切割机等设备的， 应严格遵守 商 铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用 电； 装修完毕后， 物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设 计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及 装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理； 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位， 装修工 程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面 来确定，通常分以下几种情况： 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等） 进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、15、管道、 警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改 装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的， 都由物业管理处选定工程实施工方。 业户则按工程费用的一定比例支 付给物业管理处作为工程监督管理费。 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔， 水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自 行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内 部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌 的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图 及电线敷设简图（附16、有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图； 假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建 筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、 施工期保险等。等等 4.2.4 装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内 容主要包括 3 方面： 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议” 要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施 工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效 的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或 一个楼层内施工， 而其他层面则照常营业， 如对施工人员17、无有效管理， 势必会影响其他业户的营业活动。 对于装修的工程监控主要着眼于施 工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装 修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如 有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺 的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意 为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这 些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参 考。 等等 4.3 商铺设备、设施维保服务管理 商业物业的日常养护标准较高， 维修要求严， 其内容同办公楼相似， 但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设18、备上，因为商业物 业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护 及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。 一些设 备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要* 平时养护。 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、 自动扶梯的 正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将 给顾客、 商品和营业款带来不安全的因素， 对商铺声誉带来不利影响。 所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯 的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自 动扶梯正常运行。 商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，19、 在此省 略。 4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.4.1 商铺修缮的计划、资金管理。 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年 的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审 批（大中修要落实资金），检查修缮结果。 4.4.2 工程性质的确定。 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、 小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏， 或有局部倒塌 的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由 于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。 因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要； 中修工程是指建筑物部20、分损坏， 在局部维修中只牵动或拆换少量 主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分 重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修 工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按应急 事件处理规程操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报 告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时 等等 4.5.4 监控中心管理 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视， 尤 其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监 视。 如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时 录象，寸作查证。 另外地下车库或露天停车21、场亦须安置监控摄像探头， 防止车辆被 窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬 业。 4.5.5 消防管理 商铺消防工作的重要性不言而喻， 商铺内人流大， 楼梯、 通道 （尤 其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很 大困难； 商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无 防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效 应可使火灾热烟上升速度达到每秒 8 米， 瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。 烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最 高的。 鉴于防止火灾的重要性， 商铺都安装有先进的火灾探测装置 （22、烟 感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直 接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各 达到一定的限度， 这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警 器，进行有效监控与预防。 制定切合本商铺实际的消防管理制度 （包括几套火灾应急处理方 案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围 规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统 一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预 防为主，防消结合”的消防方针。 发现监控屏幕有火灾报警号时， 立即用对讲机通知就近的保安人 员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案23、实施，报告保安部主 管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好 调查分析报告并备案。 发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部， 协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。 定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检 查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加 电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老 化、过载、摩擦等危险现象。 在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人 人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识 和消防业务水平。等等 4.6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环24、境和内部环境。 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、 停车场等； 内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等 一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、 和谐 怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个 轻松愉快的购物环境。 4.6.1 商铺保洁管理方法 要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需 要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频 率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸 擦一米检查等，制作商业街商铺环境清洁的作业标准25、，内容有检 查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的 问题是怎么做等，制订商业街保洁服务作业规程，这个“规程” 指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做， 是保洁工岗 前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面 除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清 洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。 4.6.2 商铺保洁管理的重点 商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺 地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物 环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸 频率较高，留下的手印带给人视觉26、上的不舒服，应定时清洁以消除不 洁现象； 商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁 工作的重点； 商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦 拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。 商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器， 尽量不要把 带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑 儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进 行消杀工作； 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿 拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故； 在雨雪天27、， 商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的 位置； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等。 4.7 商铺绿化服务管理 绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物 环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又 提升了商铺得品位。 绿化管理应配备专业技术人员， 依据季节、 气候， 地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细 则，指导养护人员实行。 4.7.1 商铺绿地管理 商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局 部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得28、益彰。 为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪； 保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对 花木修剪整形； 发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示 标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨 后施撒； 台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木 折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2 商铺室内绿化管理 花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计 风格相协调； 花卉上挂?名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的 常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时 又陶冶情操，增加商铺29、的文化氛围； 花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场 地整洁； 商铺人流量较大， 因此商铺内摆放的花卉要经常检查， 及时修剪， 清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一， 花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等 4.7.3 检查督导 部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题 记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各 组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次， 对主管进行处罚。 4.8 商铺经营服务管理 商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中， 往往会把 商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开30、发同时委托给物 业管理公司，以配合其商铺的经营管理作为物业管理公司也应将商 铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起 来。 4.8.1 租赁管理 出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素， 如 商品经营的范围及类别； 附近商铺楼宇的空置率； 承租户的经营特色； 商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因 素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据 面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的 幅度。 一种是按面积定出最低租金， 然后根据承租户销售总额按一定的 百分比收取租金。 4.8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标31、者的资格， 主要是审核其个人或公司的商业零售管 理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定， 预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签 约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。 4.8.1.2 协议租金出租的注意事项： 在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、 经营管理经 验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种 是否符合行业的规定等； 承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量是否 有能力进行一定投入的商业推广活动， 从而使商铺的业务前景有较大 的发展等。 4.8.1.332、 租金条款 租金制定的参考因素： 要参考周边社区人口数目， 流动人口的数目及可能吸引其他社区 的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况： 要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人 的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等： 要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况 等。 租金的组成要素： 租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投 资回报率等。 水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。 大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。 （也有租金中不 包含大中修整改更新基金要素的）等 4.8.2 广告策划 楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物33、灯饰等凡属商户铺内的，由 商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位 置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾 客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活 动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等 节日期间还可以相应地进行节日布置， 既增添了商铺热闹兴旺的 气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消 费者来购物助兴。 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公 益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。 4.8.3 项目开发 物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域如：开办商34、 铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物： 开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、 电子邮件等服务： 开办茶座 为顾客提供休憩， 饮茶、 品味小吃的场地： 举办舞会、 卡拉 O、 节日庆祝， 年终联欢等文娱活动， 活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉 的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服 务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋 等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要 求都能在商业街中得到满足。等等 4.9 商铺广告管理 业户为了树立企业形象，追求经济利益，35、必然采取许多宣传和促 销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体 周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业 管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象， 在支持商业宣传策划的 同时，必须加强商铺的广告宣传管理。 商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣 传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整 体设计相协调， 这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审 核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。 4.10 商铺保险管理 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。 在商铺的维修施工和广 告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、 员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作， 用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌 伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度 地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向 保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故 发生率的高低选择投保的金额。 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、 水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和 各业户的投保减灾提供建设