1、 习水希望花园商业物业发展深化建议方案谨呈：四川华西希望集团 恒邦集团 项目定位项目定位 项项目目销销售售建建议议商商业业规规划划建建议议结结语语报告思路报告思路 第三部分第三部分项项目目租租赁赁建建议议第一部分第一部分第二部分第二部分市场调查市场调查项目分析项目分析 习习水水县县发发展展概概况况商商业业发发展展及及分分布布状状况况房房地地产产市市场场开开发发状状况况项项目目概概况况投投资资调调查查问问卷卷分分析析市市场场竞竞争争分分析析项项目目S SW WO OT T分分析析城城市市规规划划项项目目周周边边商商业业现现状状项项目目交交通通及及人人流流状状况况2习水希望花园规划定位报告CHIN2、ALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management我们的任务造就习水城市发展的升级梦想打造真正意义的商业中心商业地标成就习水新中心习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management何为商业中心？商业步行街SHOPPINGMALL城市广场、潮流百货、动感影院、高档写字楼、城市华宅、奢华酒店 聚集城市繁华环境优雅相互吸引相互促进习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management何为地标？3、上海环球金融中心503米上海金茂大厦420.5米上海中心632米台北国际金融中心508米迪拜哈利法塔828米重庆国金中心520米城市形象、城市高度习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management首先回顾一下本项目所面临的市场环境习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Managementl习水县350公里300公里240公里宏观城市环境分析习水自然风光习水未来将形成以旅游/能源/工业作为支柱产业发展习水地理位置优越，交通便捷程度高历史文化名4、城风光秀丽，气候宜人总人口（万人）67.6 68.1 68.5 69.1 71.3 72.5 城镇人口（万人）10.611.312.610.713.630.0习水县城人口（万人）4.96 5.41 6.05 5.25 7.04 12.00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 习水人口变化走势图习水县人口未来在相当长段时间仍然相对有限，这必定会极大影响城市商业消化量.老城区西区华润科教园区南区北区一心一带五副多点”商业格局,多组团商业中心发展必定促进项目商业发展。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Con5、sultancy|Planning|Agency|Management城市环境呈现较为优越的发展态势，随着经济的发展，必将形成多组团商业发展格习水消费结构和促使商业消费能力全面升级，项目未来发展机遇显著。本项目处于新区开发建设中，建议项目整体商业发展须分阶段发展策略，如第一阶段：应强势启动集中式商业，第二阶段：根据项目住宅入住率提高，适时引入邻里中心模式。习水城市发展，需要一个新的商业中心。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management宏观经济环境分析26.3230.9537.0345.2751.5061.96、10.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.0020.0040.0060.0080.002006年2007年2008年2009年2010年2011年习水GDP2006-2011年国民生产总值动态分析GDP（亿元）GDP增速（%）374443856004732596741376821.5%26.2%24.3%22.0%25.4%23.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500010000150002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年习水2006年-2011年人均GDP动态走势图人均GDP（元）人均GDP增长率7、（%）22%25%25%20%20%19%43%39%38%41%40%42%34%36%37%39%41%39%2006年2007年2008年2009年2010年2011年习水2006年-2011年三次产业结构走势图第一产业第二产业第三产业12.3920.9124.626.3345.669.290.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0204060802006年2007年2008年2009年2010年2011年习水固定资产投资动态分析固定资产投资（亿元）增长率习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Man8、agement7.809.0010.6811.9712.3112.6013.3340.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2015年习水社会消费品零售总额动态走势社消零售总额（亿元）增长率（%）城镇居民可支配收入3328 3898 5337 9305 10495 12238 城镇居民可支配支出247728063816670074888934城镇居民可支配收入增长比例 15.0%17.1%21.3%26.0%12.3%19、1.1%城镇居民可支配支出增长比例 14.80%13.3%21.5%25.5%20.4%22.3%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 习水2006-2011年城镇人均可支配收支走势图p对习水城市零售、休闲、旅游、观光、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住及服务的需求将会加大和提升，经济快速发展为习水带来良好的发展机遇：p提升居民生活水平，必将改变现有的消费模式和消费观念；商业全面升级，全新商业模式必将诞生。城市经济发展促进商10、业需求的增长，习水需要一个新的商业中心习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management2.035.610.226.3345.669.297.7%12.3%14.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%010203040506070802009年2010年2011年习水2009-2011年房地产投资动态分析房地产投资（亿元）固定投资（亿元）占固定投资比率（%）城镇率（%）开工面积（万）24.073440.5销售面积（万）10.110.2813.86供应面积（万）111、5.617.222.8城镇率（%）28%32%38%2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%40%051015202530354045习水商品房供求市场动态分析生存需求生存、改善需求兼有 改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量主，数量与质量并重。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。缓慢发展综合发展型800美元以下启动期800-4000美元高速发展期4000-8000美元稳定发展期8000美元以上减缓发展期小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定大于8%高速宏观经济增长与房地产发展关系行业环境分析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|12、地|产Consultancy|Planning|Agency|Management宏观政策调整力度空前，助力商业地产加速发展。房地产已受财富效应形成投资热点，同时受国内外因素影响，这为商业地产的加速发展提供了良好的生存环境。习水商业地产发展整体尚处于市场的萌牙阶段。随市场逐步完善、投资和需求多样化，预计未来商业地产的需求将会呈现大幅度增长。本项目的发展还需加强商业地产产品的丰富性，全面辐射投资和消费客群，降低其开发风险。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水商业市场分析老城商圈新城商圈2011年老13、城商圈新城商圈商圈主要以老式街铺为主，呈现脏、乱、差现象，已逐步不能适应城市商业发展需求。新城商圈商业主要以临街商业为主，商业无统一发展规划，业态混乱，商业形象差，新城商圈急需完善和升级。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水潜在商业调研分析区域楼盘物业楼层位置面积段（）售价单价（元/平）租价（元/平/月）备注老城老县政府红城天街商业一楼内街中间段65-7540000-5000088（8万一年）服装店，3年前售价1万/平一楼临街商业110-12050000-60000160-380左右精品女装，临14、街最高租金380元/月左右二楼商场商业150-30030000100已售完，开发商返租价格三楼商场商业150以上800050-70不返租，但可跟开发商谈四楼商场商业151以上700030-40不返租，但可跟开发商谈私人商业红城天街对面临街商铺30-40不出售400-420（15万/年）手机或金店经营户红城天街对面临街商铺80-10060000以上260-320服装店为主五星街老商业中心绿洲豪庭商业共4层商业70以上预计60000以上暂无登记客户1000余组，预计10月份推出备注说明商业市场需求量较大，紧绿洲豪庭1.2万平米商业就有1000余组客户登记，且均要求提前交排号费怕买不到，习水希望花园15、规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management区域楼盘物业楼层位置面积段（平）售价单价（元/平）租价（元/平/月）备注新城区汇景新城商业干道临街500平米以上5000-28000待租商业总建面5万平米，集商务酒店、写字楼、农贸市场于一体商住小区。新城区鑫中心商业一楼临街150-30030000以上60-80暂时没卖，销售人员估计价格，目前交钱30万/号，已经排了30多个商业特征：街区式商业为主，大型集中式商业极少商业价格：老城区均价45000-60000以上，新城区均价35000以上（1F价格）需求客群：老城区均价45016、00-60000以上，新城区均价35000以上习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水现有的商业市场呈现脏、乱、差、形象档次低现象，商业市场环境急需改善和升级。习水正在不断完善由中心商圈、特色商街、社区商业中心、邻里中心、新城商圈、中心镇商街构成的多层次商业发展新格局。消费能力和意识的提升，零售商业正处于从低向高品质转变，未来将出现多样化、规模化、情景主题化的零售商业，现有的模式必将更新换代。现有商业市场已不能满足日益增长消费市场需求，习水需要一个真正的全新的商业新中心习水希望花园规划定位报告CHI17、NALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水酒店市场分析逸居酒店从习水县城的宾馆统计情况看来，普遍档次较低，三星级酒店目前仅有1家，五星级酒店习水宾馆4万余方星级酒店在建中，2013年3月竣工。其他皆为档次较低的宾馆、旅店。绿州酒店娄山酒店红武大酒店东方大酒店巨洋酒店习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management城市扩容工业崛起城际交通建成城市能级提升城际经济增长n习水酒店行业必定向具有品牌影响力的酒店发展，其档次、形象、星级、规模、环境均会有较大18、的提升；n习水酒店行业必定向多功能配套发展，如会议、宴会、瑜珈、SPA、商务中心等丰富功能，其规模和档次也会较大程度的提升，增强酒店的核心竞争力和接待能力；n习水酒店行业的管理手段必定向智能一体化、国际现代化发展，且配备交通车，方便客人的衣依住行；n习水酒店行业核心定位也趋向主题个性化，比如导入地方历史文化或文化艺术，针对集中客群加强其需求的功能，如商务功能；n习水酒店行业服务个性化发展，酒店标准化是必然的，但个性化是完善酒店经营能力和提升竞争能力；n习水酒店行业向绿色化方向发展，酒店是客人聚居的地方，也是造成环境污染的一个源头，但客人最喜欢环境良好。酒店市场急需升级和改善高星级酒店极为稀缺酒19、店需求日益旺盛习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水需求市场分析消费者研究投资者研究经营者研究三位一体的市场信心普遍希望新城的业态是集“全能业态”为一体、环境良好的购物场所，具备“一站式”的全能消费业态的城市商业新中心是最为吸引他们的。以中小型投资者为主，对习水新城商业的投资表示极强的兴趣，主要取决于市场、地段和规划，客群主要以习水城区为主。新城商业关注度高习水本地访谈：商家对现有的商业环境满意度较低，如习水希望花园规划的能得到实施、市场容量能满足，均表示有入驻的意向。品牌主力店访谈：根据对品牌主20、力店访谈，大多数商家有表示入驻的意向，但对免租期通常要求在1年左右，租金主要集中在3040元/平米/月。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目发展启示开发策略：根据城市发展进程，实施分阶段开发策略；商业规模：适度控制本项目商业体量，实施多种物业形态组合；商业模式：“一站式”全能消费业态的商业模式必定兴起，在满足日常生活需求的同时打造目的性消费客群的商业街区提升商业价值；商业规划：须具备超前的规划设计理念，开放的商业街区，注重主入口形象、人行动线的趣味性、人车动线的互动与分流等规划要素；商业文化元素21、：文化元素融入商业建筑规划设计中，如：黔北文化、酒文化元素等；商业物业互动性：酒店必须结合商业、住宅、公寓及周边产业和城市地位优势。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management 由此可见，“一站式”全能消费业态的商业模式必定兴起，呈现的观望氛围给予了我们的无限机会和风险，要给足消费者、投资者、经营者信心，消除现有的观望氛围，需做到以下三点：p 必须提升区域城市形象地位和项目形象地位，突显有利的优势；p 发展“一站式、多功能”的全能商业吸引更多投资者、经营者、消费者的眼光；p 根据主力商家和投资者和需求量身定22、制产品。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management再次加深对项目的深刻理性解析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management本项目2公里老城商圈自给5万左右的固定实力消费客群。项目位于城市新区、便捷交通、门户地位项目基本情况习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目周边市政配套分析市政类别编号 市政名称政府机关1习水县政府2习水23、县卫生局3习水县国土局4习水检察院5习水县环保局6习水县工商局7习水县法院8习水县城管监察大队9贵州省盐务局习水支局医疗机构1习水县人民医院2习水县疾病预防控制中心3习水县西城医院教育配套1阳光幼儿园2习水五中3嵩山少林寺习水文武学校4东皇育才学校5星光幼儿园6习水县第一职高7习水县东皇镇第一小学8习水县树人学校高中部9习水县玉怀淮中学校10习水县东皇镇中学其他配套1虹顶公园本项目政府机关医疗机构教育配套其他配套12345678912313245678991习水县政务中心政务中心的崛起必定会促进地块周边商业商务的发展，在一定程度上提升地块周边的商气人气习水希望花园规划定位报告CHINALAND24、新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目周边商业配套分析本项目临街商业在建项目分类编号名称临街商业1杉王大道2娄山北路3红二路4红一路5赤水西路在建项目1红都世纪城2汇景新城3金典鑫中心12345123临街租金2535元/平米/月租金4060元/平米/月项目地块周边临街商业业态布局零乱，无统一业态发展规划，商气人气较差。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目周边酒店配套分析酒店级别编号名称经济/连锁酒店1娄山酒店2名鑫焰酒店3丽港宾馆4西苑宾馆25、5帝豪宾馆6巨洋酒店 7 逸居酒店连锁 8 世纪宾馆 9 红武大酒店 在营星级1 绿洲酒店（）在建酒店1习水宾馆（）本项目星级酒店91723456778普通酒店宾馆1在建酒店1项目地块周边酒店主要以经济型、快捷连锁酒店为主，高端星级酒店极少，这也为项目发展星级酒店带来良好的市场机遇。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management由此我们建议规划设计应充分结合交通关系，加强交通的设计以及引入慢行交通概念，使地块内形成便捷的人车分流交通体系，增强项目出行与到达便捷程度，实现商业价值最大化。高速路下道项目地块内外交26、通关系分析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management可视性及商业价值高可视性及商业价值中低可视性及商业价值中建议规划位置n 杉王大道、娄山路城市主干道，其道路性质相对同质化，极大增强可视性和商业价值的同时，在一定程度上影响着商业价值、商气人气的聚集。n 赤水高速和习水-德江高速经杉王大道到达本项目，本项目临杉王大道段的形象展示面较好，其可视性及商业价值较高，其规划设计和商业形象更具引导性。n 杉王大道为习水希望花园的中心轴，也就是说商业的中心轴也应遵循该发展原则，以杉王大道西段为中心轴线向外辐射。项目地块27、商业价值分析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management优势（STRENGTH）1、百万规模、首席大盘，在规模上有很大优势，容易产生规模效应；2、区域规划、区位属性、交通配置，为项目商业形成“一站式全能商业中心”提供条件；3、地块地块内部山水相依、居住环境好4、地块内市政道路规划便捷。商业人流组织合理劣势（WEEKNESS）1、该项目目前周边配套不完善，交通体系还有待完善。2、项目周边目前分布物流仓储，拆迁民居等，项目住宅品质将受影响。3、项目地处城市边缘，非传统商业核心区，目前市场认知度较低。机会（OPP28、ORTUNITY）1、本案距离市区车程仅3分钟，比邻高速公路出口，迎宾大道门户，具有极强的城市形象展示面及昭示性。2、习水目前商业主要以社区底商形式存在，呈现脏、乱、差现象，本案可顺应城市和现代购物需求的大势，以补缺者和引领者的姿态创造市场。3、习水的商业物业投资产品单一，主要是社区底商，投资者对投资回报标准无清晰概念，本案可设计多样的商业物业投资产品，强势形成习水商业物业投资的最高话语权。威胁（THREATEN）1、通过前期市调统计，习水商业市场目前总体量约为10.5万方，本案未来开发的商业体量为12万方，市场短期内容量有限，开发体量和开发节奏应该科学合理控制。项目SWOT分析SWOT习水希29、望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Managementn项目基本情况：位于新区，交通便捷，门户地位；n交通网络：地块未来交通发达便捷，通达程度较高，辐射能力极强；n周边配套：商务中心崛起/商业、酒店市场环境处于初级发展阶段；n内外交通关系：加强内外交通的结合，导入慢行交通理念；n商业价值分析：地块商业价值主要集中于娄山路和杉王大道。由此可见，项目地理区位优越，未来交通通达的可及性极高，景观资源丰富，其发展机遇较为显著。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agen30、cy|Management市场环境研究项目认知项目定位习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management扬长避短，我们的思路是习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management开启习水国际化、全能型、一站式商业消费时代业态布局、物业规划全面领先引领习水及黔北地区城市区域商业的潮流打造一座城市的商业标志一个商业中心提升一座城市高度占位习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Ag31、ency|Management习水现有商业、购物、消费市场零散混乱，没有形成规模效应，亟需业态整合项目定位依据主题购物、休闲娱乐、商务办公等业态对于产品的需求符合项目产品规划政府倾力打造城市新区，为项目的发展提供依据习水经济发展、房地产开发速度加快，高端商业、高端商务的需求逐年增加本项目主题定位更明确，规模更大，品类业态更集中且更具特色，无论是吸引商家进驻、还是消费者消费，毋需置疑具更强的竞争力目前缺乏辐射习水乃至整个黔北的超大型商业购物中心，本项目的出现填补这一空白无疑，满足习水做为黔北中心城市日益旺盛的市场需求、并填补在这个城市尚属空缺的大型主题商业中心有很大发展空间。项目定位依据习水希望32、花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management领先型 高端化 一站式 标杆级习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management高度辐射力、造势、龙头地位借势整合商业资源、填补市场空白突破唯一性、垄断性、权威性、排他性，跳出传统商业模式创新 丰富的业态组合 一站式商业、商务平台规模宏大规模代表市场地位和实力习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项33、目总体形象定位建议新城核心新城核心 高尚枢纽生活区高尚枢纽生活区High-end Transportation Kernel Life DistrictHigh-end Transportation Kernel Life District K.L.D习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目整体规划目标KLD高尚枢纽生活区宜居之城快捷之城活力之城文化之城时尚之城习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业定位34、研究及分析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management城市发展趋势商业发展趋势区域属性u城市未来发展依托老城区资源优势，塑造城市服务核心区，积极培育和完善城市副中心，呈现一主四副的发展格局。u未来必将形成面向川黔渝的重要交通枢纽和区域物流节点，支撑各组团快捷交通网络体系，城市交通的完善必将带动城市快速发展。u以“商业强县”目标发展新型业态，打造“一心一带五副多点”商业格局。u经济快速发展为习水带来良好的发展机遇，对习水城市零售、休闲、旅游、观光、餐饮、娱乐、酒店、办公、居住及服务的需求将会加大和提升，这必定35、推动习水城市商业地产的快速发展，商业全面升级，全新商业模式必将诞生。u城市化进程的加快，精神与情感消费将趋向商业化，新城区必定形成以全新商业中心带动其他商业组团发展的商业格局趋势。城市前景飞速发展的区域物流节点城市，需要更好的商业为整个城市服务。商业前景经济飞速发展，为商业发展带来机遇，需求的增长，会加快商业模式的升级。区域前景项目所处区位为新区核心位置，毗邻老城，随着习水经济的进一步发展，本案必将成为习水商业新中心。商业定位因素分析习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management市场反馈地块条件u消费者对新城36、区观望氛围浓厚，但关注度较高。u新区主力消费群为习水家庭消费群体及中高收入群体。u大多数知名品牌商家对习水现有的商业环境满意度较低，如果规划的能得到实施、市场容量能满足，均表示有入驻的意向，同时也对项目的整体定位、规划设计、环境比较关心。u项目所处区位为新区核心位置，毗邻老城，随着习水经济的进一步发展，本案必将成为习水商业新中心。u地块面积大，受主干道自然分割为4大块，可打造不同类型的商业项目，丰富商业氛围，并根据情况分三期开发。u一期地块将打造购物中心、时尚天街、城市宴会厅、湖滨休闲街及景观步道、浪漫金街、婚庆广场、格调社区商业中心。业态功能集购物、餐饮、娱乐、服务、商务功能为一体。地块规划37、项目分三期规划，将根据不同的地块特征，针对不同的客群，打造相应的商业项目，形成具有综合竞争力的商圈。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商圈商业定位载体之理论分析高中低档次 低 中 高业态丰富度传统商业定位习水希望花园定位p传统商业街区最大的问题在于业态重复度较高，虽然有些街道长度不短，但其商业可容性和保有量却偏低，传统街区都面临经营升级的难题，且大部分构成街区的商业元素为低价值的街区和百货。p习水希望花园商业定位要与传统街区形成错位经营，包括建筑形成、业态业种及品牌，这样才能对习水零售商业格局产生38、影响，并升级习水零售商业氛围。p“一站式”全能时尚消费中心将是习水希望家园商业发展的市场突破点。需求理论对应业态传统商业涵盖侧重习水希望花园商业涵盖侧重马斯洛需求理论体验消费精神消费高端餐饮消费品牌零售服饰消费高端服务业态消费需求房产消费金融保险类消费餐饮/基本生活需求自我实现尊重需求归属需求安全需求生理需求习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management第一商圈零售商业辐射范围设定l本项目第二商圈第一商圈：新城区(杉王大道沿线、西部木楠坝组团、娄山路、赤水西路、延安路、红一路、红二路、等）预计居住人口将达1039、万人第二商圈：习水老城区，即新城以外的人口。第三商圈：习水下辖各乡镇、习水周边仁怀、赤水等城市。习水希望家园所在区域内以及习水老城区属于城区范畴，因此物业品种丰富，包括普通住宅、高档住宅、酒店、公寓等，其消费客群相应也包括住宅居民、中高收入者、家庭群体、年轻人以及旅游人群，消费群体的构成比较多样化。住宅商务公寓酒店酒店式服务公寓景观广场多样化/多层次习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management年轻群体-背景资料l年龄在18-25岁；l追求时尚和新鲜感；l喜欢探索和尝试新事物；l同学、朋友、恋人间结伴性休闲聚40、会为主；l娱乐、餐饮、购物是其主要选择，消费多样性，强调消费感官享受；l消费能力一般，但机率高。住宅居民群体-背景资料l年龄分布较为广泛；l以父母、子女、亲友为主群体性消费和满足日常生活所需，消费机率高；l分布在项目周边，就近原则，消费需求区域性和集中性，不具有外延性；l适合家庭型的零售业态，如娱乐、餐饮、购物、超市卖场等一站式消费场所更受欢迎。中高收入群体-背景资料l年龄在30-50岁；l主要分布在周边的中高档住宅中；l对于消费环境要求较高；l追求消费档次和服务质量；l消费需求广泛，对购物、餐饮、娱乐、服务均需；l消费能力强；l偏好中高档零售/餐饮，对品牌敏感度高。旅游观光群体-背景资料l年41、龄分布较为广泛；l目的性消费明显；l对商业环境及文化主题度要求较高；l对地方特色商品/餐饮有消费偏好；l倾向餐饮、娱乐类消费；l消费机率较高；l停留时间短。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目商业定位项目商业定位习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目发展愿景之一：全面提42、升习水城市形象的新商业中心项目将通过各地块的规划和打造，形成城市的商务、商业、文化、娱乐中心，展现现代化城市形象。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目发展愿景之二：引导习水新消费理念的一站式消费中心项目打造完成后，全新的商业模式和商业形态进入习水，彻底改变习水原有的商业形态。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management发挥习水酒产业优势弘扬习水酒文化，打造酒文化特色商业街，成为习水的第五张名片。充分利用本项目43、社区商业，形成集博览、商贸、物流、产品研发多种功能的酒文化主题商业街。项目发展愿景之三：习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLifestyle商业模式高密度住宅区优美的自然景观和建筑环境休闲轻松的业态适中的体量项目商业主题定位习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC概念延展44、习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎时尚消费中心主力业态：大型精品生活超市 精品专卖店大型精品购物中心习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎时尚中心主力业态：大中型品牌中餐 品牌火锅 自助餐厅习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎生活中心主力业态：美容美体会所 45、健身会所 咖啡厅、茶座习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎生活中心主力业态：亲子活动/教育中心 精品儿童服饰习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎体验中心主力业态：中小型院线 量贩式KTV 中大型洗浴中心习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎体验中心主力业态：主46、题式餐饮 小型酒吧习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC主题概念演绎商务中心主力业态：高星级酒店 服务公寓 精品商务酒店群充分满足习水高端商务、政务接待、商旅度假、专业办公等方面的全面需求习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementLSC概念延展FASHION潮流时尚前沿追逐时尚魅影这里必须拥有包罗万象，汇聚品牌服装旗舰店、精品生活特色店、国际连锁餐饮店，迸发激情的户外精品、还有活力四射的运动大牌，以及现代而47、优雅的新贵产品和以舒适、高品质为主的丰富商品，供顾客自主选购。FAMILY欢乐童话地带家庭温馨之旅孩子们的快乐，原来来得如此简单：和小伙伴们一起，在欢声笑语的游戏中，在爸爸妈妈们的呵护下，沉浸在自己的童话世界里，享受着快乐，还有家长们幸福的眼福。GOURMET美食佳肴荟萃巡礼特色口味精选的上等食材、惬意的佐餐环境、愉悦的进食心情对一次精致完美的用餐而言，这些条件一个都不可或缺；当然，还有令人眼花缭乱的经典国际菜式。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementENTERTAINMENT科技光影娱乐释放快乐激情48、这一刻，是科技光影交错的娱乐时间；这一刻，只属于激情快乐释放的娱乐达人。无需抵档疯狂的诱憾，劲爽、快乐、酷炫、新潮，所有这里的一切都是IN的。HISTORY传承历史缔造新锐艺术通过自由、个性、品位、文化等细节营造，放慢都市人群过快的生活节奏来减轻人们的压力，放松身心，回归自然。LSC概念延展习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|ManagementHEALTHY享受健康生活乐享运动健体通过自由、个性、品位、文化等细节营造，放慢都市人群过快的生活节奏来减轻人们的压力，放松身心，回归自然。FURNITURE时尚家居家饰创造宜49、居生活打造现代家居家饰广场，创造宜居享乐生活。XING FRESH LIFT尽享精致生活琳琅满目商品这里有大型品牌生活超市、小吃餐点，顾客可以在这里品尝小吃，也可以购买到一切日常所需的商品。LSC概念延展习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management依托习湖，打造湖滨休闲时尚街区 时尚高地 创意文化 特色主题 特色餐饮 精品购物 习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目业态主题定位建议主要依托于山脉、湖景、景观、植50、被、雕塑和别致的建筑，且将休闲、娱乐、餐饮、文化、艺术、科技、精品零售等业态聚合，打造成集时尚购物、风情商业、餐饮娱乐、动感娱乐、儿童欢乐、生活配套等多元化主题业态的时尚中心Lifestyle Center(LSC)，诠释习水全新的都市文化休闲生活消费需求。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management即在 Lifestyle Center(LSC)里，您可以在优美的自然景观环境中小憩；您可以在风格别致的艺术建筑群里漫步；您可以在街边的精致文化店铺里肆意消费；您可以在幽雅的音乐吧中陶醉一番。您可以随意闲适的街51、边，享受休闲、娱乐、餐饮、精品零售一应俱全的商业消费。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目商业物业形态品种组合建议p 在综合战略定位目标前提下，我们细分了各个开发物业品种的产品类型，使其符合定位目标。p 并期望对商业物业类型的多样化和细分化，实现项目价值最大化。公寓商务公寓酒店式服务公寓酒店高星级酒店零售名店购物广场湖滨商业街区步行商业街区风情商业街区干道沿街商业裙楼集中商业快捷商务酒店群、小型客栈习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|52、Agency|Management项目商业物业主要目标市场建议各物业品种投资者/经营者终端消费者商务公寓/酒店式服务公寓酒店时尚购物广场步行商业街区风情商业街区干道沿街商业裙楼集中商业通信/能源/金融/制造业/酒各类主力店餐饮娱乐品牌零售配套服务房地产/中介咨询/贸易/物流运输上班族/白领/金领政务/商务旅游人群周边居民商务人士目的性消费者会议宴会旅游人群投资者居住配套需求其他投资者习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目商业物业用地及节点规划建议商业中心124567规划布局原则：根据交通汇集点为主53、要聚集点，点与面之间结合景观形成特色的城市区域性中心，从而形成一心两轴，多节点。一心：城市商业中心两轴：杉王中路及规划道路人流主方向城市中心交通节点3规划道路习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目商业物业规划布局建议商业：零售行业以交通汇集点为主要聚集点，通过各交通汇聚点和街形成商业街区格局。酒店：高端酒店的设计与自然景观相结合，高端酒店以提升项目品质为主要目的。公寓：公寓可以与酒店形成相互补充和促进的关系。酒店集中式商业独栋式商业住宅底商住宅底商街区式商业住宅底商习水希望花园规划定位报告CHIN54、ALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management零售商业业态功能整体定位建议一站式全功能全客层消费中心零售餐饮休闲娱乐文化艺术旅游观光服务交流交易展示教育婚庆多元主题构建“一站式”全能时尚消费中心时尚购物家电数码家居家饰风味餐饮休闲娱乐婚庆摄影健康运动儿童欢乐新锐艺术文化教育展示交易诠释习水全新商业消费模式，成为工作、居住之外的第三空间，现代化多元主题商业消费首选，让消费者乐购、赏购、耍购、美购、吃购、玩购、喝购习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management55、零售商业档次定位建议p 习水目前零售商业的业态丰富度是非常欠缺的，从大众化到中高端市场均是如此。p 根据本项目的地理位置，加之为了满足未来商业高价值销售。因此我们认为习水生态花园零售商业档次定位：一站式全能消费中心比较适合，即含概大众、中、中高档次。商业街集中式商业五星广场府西路/府西路矿中路赤水西路娄山北路杉王大道红一路/红二路矿中东路市场空白区市场空白区习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒店中高端精品家居市场项目业态主题规划平面分布建议购物中心精品零售时尚天街潮流前沿湖滨休闲景观休闲街城市宴会56、厅酒文化风情商业街社区配套酒文化风情商业街体验中心连廊习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management零售商业定量分析方法一：根据国际商业定量法则，经济欠发达地区，（GDP100亿元，人均GDP10002000美元）通用商业配比（0.81.2平米/人之间）。计算公式：（主力消费客群+辐射客群*渗透率）*商业人均配比-现有商业体量=12.24万平米2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年主力消费客群（万人）1213.414.3151616.817.51857、.419.821辐射客群（万人）303233353738414344.546渗透率（%）2%6%8%10%13%14%15%17%18%20%商业人均配比1.11.11.11.11.11.21.21.21.21.2现有商业体量（万平米）10.51213.514.4161718.5202224可承受的商业面积3.364.8525.1345.956.8919.5449.8810.85211.37212.24方法二：根据中国社区商业发展指导意见，社区商业体量配置不得低于住宅体量的10%，即本项目规划住宅体量约131.31万平米，应配置社区商业面积不得低于13.1万平米。方法三：凭借新港多年商业操盘经58、验（涵盖华中、华南、西南等地区，包含城市综合体、社区商业、复合地产、专业市场等多类物业项目经验），以及对商业深入研究及实战总结，住宅与商业配比在7:112:1是属于较为合理范围，即本项目商业面积约913万平米根据项目整体开发节奏和开发时序，建议习水希望家园第一阶段商业发展规模控制在7万平米，项目总体商业规模控制在12万平米左右。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目主题商业体量建议分类面积（）比例（%）酒文化商业街3700031%城市宴会厅50004%湖滨休闲商业街40003%时尚天街15000159、3%精品零售35003%社区配套2700023%集中式商业（不含地下车库）2600022%体验中心25002%合计120000100%习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management主力店业态落位建议城市广场入口广场入口广场商业广场商业广场商业广场12序号业态面积（平米）1精品超市8000主力百货180003影院30002电器/数码卖场24003入口广场习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management次主力店业态落位建议城市广场60、入口广场入口广场商业广场商业广场商业广场23入口广场1备注：该部分业态可进行分散销售或整售，建议分割后的单铺面积控制在300500平米。45678在引进主力业态的同时，则需要次主力业态在相对应位置规划设置较具品牌影响力的业态促进销售和经营，从而达到引导后期招商经营，促进销售进度，提升商业价值和商气人气。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management购物中心业态功能组合建议楼层业态类型业态组合租金售价3F超市日常用品、食品、生鲜、小家电、家居用品25-352F主力百货服饰、运动装、儿童装、箱包100-1502361、万元/平米1F主力百货服饰、运动装、儿童装、珠宝、饰品、箱包200-30034万元/平米1F2F3F超市主力百货中庭中庭连廊习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management购物中心设计建议产品建议一：柱网：建议控制到8*8米产品建议二：中庭建议建议在第二层设置量个中庭，中庭1的面积为400500平方米；中庭1的面积为200300平方米产品建议三：空调统一配置中央空调系统；统一配置新风系统空调系统建议：采用“水环热泵”（中央空调系统参数根据实际设定）产品建议四：卫生间2/3F楼单独设置男女卫生间;女卫生间厕位数量62、应大于男卫产品建议五：电梯扶梯采用30度角，阶梯宽度1.0米，速度为0.5米/秒；客梯不低于1.5米/秒，载重不低于1.35吨；货梯不低于0.7米/秒，载重不低于2吨产品建议六：总建筑面积建议26000平米，不含地下车库1F2F3F超市主力百货中庭中庭5.2米5.2米6米12习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目类别条件明细选址要求交通方便，城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区，最好处于交通主干道的十字路口。人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月。进开比例建筑物长63、宽比例为10：7或10：6。楼层净高地上建筑净高5.5米，地下净高4.8米。楼板荷载 卖场区750Kg/，仓库区1200Kg/，卸货区3000Kg/，收货区1500Kg/，办公区350Kg/，生鲜加工区1000Kg/，冷库区降板500mm。柱网间距不低于8mX8m。供配电提供电容量3500-5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。照明度要求为食品卖场1200LX，其余卖场800LX，生鲜加工800LX，办公500LX，后场300LX，集中控制、专用线路。给排水提供管径为100mm的独立进水管及独立计量水表，每天至少200吨用水量指标64、。提供给店方管径200mm排水管2根，生鲜加工区隔油池有效容积8立方米，店中店隔油池有效容积6立方米。排污设施提供给店管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。通讯设施提供100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线。提供2条数据专线，中继线一条。有线电视干线及干线放大器。电动扶梯建议可供手推车上下，每层大于2台，倾角12度，速度0.75m/s，梯级宽度不小1000mm。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management货用电梯不低于2台，载重3吨，速度不低0.63mm/s。燃65、气容量配备200立方米/h煤气或100立方米/h的天然气。空调系统冷暖机组，保持25恒温，200-220Kcal/。总冷负荷概算指标200w/，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端，北方地区需要据气候设计暧气供应。排油排烟生鲜加工区预留净空1.5(1.5mx1.0m)排烟井道，店中店小餐饮各预留净空0.5排烟井道。消防系统 提供店方独立使用消防喷淋系统、烟感、消防栓及自动防火卷帘系统。消防报警中央监控中心，需配备独立消防报警控制系统和控制室。供气燃气（煤气200立方米/小时；天然气100立方米/小时）。冷库设置生鲜加工区内的冷库位置结构楼板下沉3066、0mm，生鲜区及加工区位置结构地面下沉500mm。电梯/货梯 提供自动人行扶梯、货梯2部，载重量不小于2吨，建议使用3吨，速度60米/分，电梯门开启宽度不小于1700mm。停车位标准置配为300-400个机动车位，不低于250个。建议100平米配1个车位，如有意设置班车，需预留班车停车场。卸货区 在室外提供四辆普通卡车的停车位，场地设计应满足普通卡车的回车及停泊要求。面积300-400平方米，仓库区800-900平米。卸货平台高度0.8米，面宽15米，进深20米，通道（消防通道）宽幅5米。租金形式 一般是纯租金。免租期 半年以上。购物中心工程技术条件要求习水希望花园规划定位报告CHINALAN67、D新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management购物中心建筑风格建议采用现代时尚建筑外立面设计风格习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业主要入口规划建议必须特具召示性，树立主题鲜明的形象。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希68、望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management时尚天街业态功能组合建议3F外街影院休闲/餐饮餐饮/娱乐2F休闲/餐饮电器/数码休闲/餐饮/教育内街1F品牌零售品牌零售连廊连廊习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management时尚天街规划设计建议内街商业进深12-15米独栋商铺宽度24米商铺层高：一层5.169、米，二层4.8米，三层4.5米；影院根据自身建筑设计规范要求；面积段：1F主力面积段4060平米；2F/3F主力面积100200平方米.进开比控制3:1-3.5:1之间；建议增设连廊交通动线：上下动线，景观梯及观光梯带动商业内街：商业内街宽度设置在12米15米(万达步行街标准），街道中间设置景观小品及休闲座椅休闲广场：在商业街两端设置休闲广场以聚集人气，广场面积在500-600总建筑面积建议：15000平米入口广场入口广场配套1F必配电/网络，预留水/气/数字电视/排烟道集中接口。2F必配电/网络，预留水/气/数字电视/排烟道集中接口。3F必配电/网络/水/气/数字电视/排烟道。习水希望花园规70、划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management业态类型 业态组合租金售价时尚天街外街重点招商电器/数码30-40影院30-40一般商铺1F 精品零售：服装/品牌专卖/箱包/化妆品/饰品/珠宝200-25033.5万元/平米2F休闲运动：休闲健身/休闲咖啡/茶楼餐饮：特色餐饮/主题餐饮/快餐/风味餐饮.120-15022.5万元/平米3F餐饮：咖啡/茶楼/快餐/特色餐饮/风味餐饮休闲娱乐：KTV/网吧60-9011.5万元/平米业 态 类型业态组合时尚天街内街一 般 商铺1F 精品零售：服装/品牌专卖/箱包/化妆品/饰品/珠71、宝150-20022.5万元/平米2F餐饮：咖啡/茶楼/快餐/特色餐饮/风味餐饮教育：文化教育/培训/书城/亲子教育80-12011.5万元/平米购物中心与时尚天街（影院）的交通人流组织互动建议规划设置人行天桥商业街入口设计 商业内街的入口要设标志物设计。将城市街道引入商业街内部，可产生沿街的步行街。起到疏导人流，缓解交通的作用，同时也可为开放式街区商业带来活力。商业内街的设计 合理布置休憩设施、空间小品，可以创造高质量的步行活动，在商业空间内部营造出生活气息。导视系统的设置，给消费者的消费带来指引。商业氛围的营造 商业街外立面灯光工程。可吸引消费者进入商业内街。公共广告位的设置，增加商业气氛72、的同时，也可为开发公司带来经济收益。包装建议标识 交通 景观 共享商业广告位建筑风格商业外观的建筑风格方面，除重视品质感的打造之外，更需强调商业建筑的可识别性，同时彰显项目的地标性。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management建筑风格案例借鉴建筑风格建筑风格建筑风格商业内街连廊设计 习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning73、|Agency|Management标识设计区域导视楼层导视行人导向标识标识设计从项目本身的基本规划以及业态定位出发，通过科学的动线组织，合理引导人流动向，从而实现各商业物业的价值最大化。交通动线作为城市级商业中心，为最大限度的吸纳周边区域的消费人群，在设置交通动线时：其次，整体考虑本项目与周边区域人流、车流动线的融合性；首先，基于开放性的考虑；同时，考虑本项目商业与住宅的互动性。交通动线商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力。建议商业内街中增设人行扶梯直达2F。部分重点商家位置可考虑外挂观光电梯。景观设计景观设计商业内街2F景观局部参考商业内街1F景观74、局部参考景观设计入口小广场的设置，有利于聚集人群，提升商业街的人气。景观设计开放式广场入口小广场商业内街小中庭2F商业走廊趣味雕塑1F商业内街趣味雕塑1F商业内街趣味座椅聚留人气建议建议在主题商业广场及景观性连接平台之上，设置互动性的商业景观小品，以独特的趣味性，吸引并留驻过往客流驻足游玩，以充分的人气，带动商业价值的提升。景观商业广场趣味性景观小品参考兼具趣味性与互动性的小品，引人驻足、流连忘返。共享空间商业广告位媒体形式：LED屏、上墙灯箱、灯杆道旗户外广告伞在商业建筑体、主题商业广场及景观性连接平台的规划建设同时，充分考虑广告位的设置，比如楼体广告位，灯箱、灯杆道旗、甚至座背广告看板等。75、充足的广告位设置商业氛围 灯杆道旗立式灯箱 灯箱 灯箱 灯箱 户外看板商业氛围营造建议灯光工程，对烘托渲染商业气氛至关重要，建议进行充分考虑。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management重点业态-家电数码（大卖场）工程技术要求工程明细 基本工程条件。类别释义指在人口密集、交通设施完善的区域开设的大中型专业店，以经营电器、消费电子、数码通讯、电脑等品类为主，商品专业性较高，消费的关联性强，常作为商业项目的主力店。选址区域商业核心区、大卖场附近、大型社区。经营楼层一般是1-3F，最好是首层。楼层净高层高不低于476、.5m，楼板净高不小于3.5m。楼板承重应确保建筑物的楼板使用恒荷载应3.5KN/。需求面积4000。单层面积2000左右。柱网间距 大于8mX8m 给排水 提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表。提供管径为200mm排水管1根，方便介入主排水管。供配电 电容量按照营业用电60W/平米，空调用电100W/平米的标准配置。双路供电方式，三相五线38V/250V、50Hz，租赁区域配置独立的配电间，安装店方独立高压计量电表。排污设施提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Plann77、ing|Agency|Management通讯网络提供50对通局电缆到交换机房，并开通18门直线以及2条数据专线。电动扶梯每层至少2部，常用扶梯规格。货用电梯2部，载重量3吨，速度0.63m/s。空调制冷制冷总负荷概算指标100w/,宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端，北方地区需要据气候设计暧气供应。消防设施统一的消防系系统，包括烟感、喷淋、卷帘门、负一层需设置强排烟、消防中控系统、应急/指示系统和防水分区。停车位提供充足停车位，可与其他商业共用停车场，免费提供5个专用车位。广告位置门头店招预留2个位置，面积在50平米以上；墙体广告或屋顶广告位预78、留1-2块，面积500平米以上。交付标准 完成一次消防验收和竣工验收，提供自动扶梯、中央空调，电力按1000平米提供100KV/A(不含自动扶梯和空调使用的电量)，地面铺设80X80象牙白玻化砖。租金范围 以实际情况而定 租金形式 含物业管理费，不含空调使用费，根据不同的商场也有不同的标准。按月度销售总额的2.5%提成，按保底租金计租（1-3年日租金为0.85-0.9元/平米，4-6年日租金1.2元/平米，7-9年日租金1.5元/平米，10-12年日租金1.8元/平米，13-15年日租金2.1元/平米。租赁年限 10-15年免租期 半年或一年以上习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港79、|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management工程明细 基本工程条件。类别释义指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院。建筑面积 3000平米楼板净高影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米；电影院放映厅不低于9米，装修后的净高在8米或以上，即梁下净高约9.0米高；多种营业房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。楼板载荷观众厅不小于350kg/,放映厅不小于400kg/，空调设备室500kg/。放影厅尺寸大厅：宽度16-20米，长度24-32米，座位数约为350-500人。中厅：宽度11-15米，长度18-24米，座位数约为23080、-300人。小厅：宽度8-11米，长度13-20米，座位数约为150-200人。VIP厅：宽度8-12米，长度15-20米，座位数约为25-60人。放影厅数量 总数量为5-12个影厅，一般影院包括1-2个大厅，2-3个中厅，2-3个小厅，或有2-3个较小的VIP厅。柱网间距大于10mX10m卫生间男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。供配电 提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管理不81、穿越观众厅隔墙，应急电力要求300千伏。给排水提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方管径50mm排水管1根。电影院工程技术要求习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management排污设施提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯系统每500座设置一门直线电话。暧通空调夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55%-70%平均风速，夏季风速0.3m/s-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3m/s，新风量22m3/h。宜采用空气-水82、系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。噪声标准电影院内低于30。动线要求商场主通道相连，门面要求 1220米；独立垂直电梯和消防楼梯(晚上散场后观众离场通道)。广告位置门头店招预留2个位置，面积在50平米以上；墙体广告或屋顶广告位预留1-2块，面积500平米以上。停车位提供充足停车位，可与其他商业共用停车场，能设置适量的免费停车位更佳。其他配套主经营除放映厅以外的配套业态包括零食小卖部，电影纪念品商店，咖啡吧，简餐服务。交付标准工程交付不需要做内部装修，外公共区域要求良好装修，需满足一次消防要求。租金形式纯租金。租金承受力 含物业管理费，不含空调使用费，根据不同83、的商场也有不同的标准，具体需商洽。消防喷淋提供店方独立使用消防喷淋系统。消防报警提供店方监控中心设独立报警控制系统。消防栓提供店方独立使用消火栓系统水量51 m3/s。租赁期限15-20年习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management量贩KTV工程技术要求工程明细 基本工程条件 建筑面积1500-4000平米之间楼层净高大于2.8m楼板载荷350kg/供配电提供电容量800KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。给排水提供管径为100mm的独立进水管及水表，每天200吨用水84、量指标。提供给店方管径为100mm排水一根，与容量为5立方米的隔油池连接。排污设施提供给店方150mm排污管一根，就近接入足容量的排污化粪池。通讯设施直拔电话5部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。空调制冷需200平米室外场地放置空调机、制冷机组、排烟设备等，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。排油排烟提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净空800mm*1200mm)，化油池通常为3-5吨。消防系统完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工作。消防喷淋消防喷淋改造由店方自行实施。消防报警消防报警改造由店方自行实施，需与店方经理室独立报警控制柜与业85、主总控柜连接。消防栓提供消防栓，供店使用。停车位4.5平米营业面积配置1个停车位，也可与其他商业进行错时间共用。燃气设施提供给店方15立方米/每小时燃气计量表且预留。租金形式 纯租金，租金标准商洽。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management城市宴会厅业态功能组合建议餐饮：大型餐饮、主题餐饮、异域餐饮、特色餐饮休闲/娱乐：娱乐会所、休闲茶座建议租赁价格：80100元/平米，销售价格：1.52.6万元/平米习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Age86、ncy|Management城市宴会厅规划设计建议面积建议：单栋面积区间600800商铺面积段主力面积100-200，部分300-400 商业楼层：3层，局部2层，层高建议1F：4.8米，2F/3F层高4.5米；配套：停车位：配套独立停车位总建筑面积建议：5000平米后期根据市场需求，商铺做灵活划小。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management系统配备：供电：电力部门供电系统，室内配电箱，电压380V、220V，预留空调、照明线路，一户一表。供水：市政上下水系统，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置87、普通地漏一个，且需一户一表。燃气：管道燃气安装到户，一户一表。烟道：每户设置餐饮业专用烟道，安装止回阀。消防：按消防规定设置必需的消防设施，火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，通道或出入口配置便携式灭火器、消防栓、消防应急照明、安全出口指示。通信：每户预留至少两部电话线接口。网络：每间商铺均预留ADSL、ISDN、DDN及宽带接口。电视：每间商铺均预留有线或数字电视接口。安防：主要出入口、楼道回转位位置配置视频摄像监控系统，实行24小时全方安防监控，每户室内监控摄像头一个。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Manag88、ement城市宴会厅商业建筑风格建议建议融入自然景观，后中式建筑风格，增加民族文化的元素为建筑符号。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业退台式设计建议商业2F/3F层可采取局部退台式设计，使2F/3F商业有一定的公共空间，实现商业更为开放。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Manageme89、nt室外空间利用建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management室外空间利用建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management大型品牌餐饮工程技术要求工程明细 基本工程条件 类别释义指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等建筑面积500-3000平米之间，超大型的可超过3000平米。楼层净高大于3.5m楼板载荷用餐区350kg/，厨房区450kg/。柱网间距大于8mX8m垂直交通首层入口附近设置垂直客梯90、，或餐厅专用客梯。供配电提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装独立电表。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management给排水提供管径为100mm的独立进水管及水表，提供给店方管径为200mm排水管理一根与足够容量的隔油池连接。排污设施提供给店管径为150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。燃气设施提供给店方180立方米/h燃气计量表和接口。通讯设施直拔电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。别配通讯专用POS机91、线路一条。空调设备总冷负荷概管按照顶层350W/平米，其余楼层250W/平米标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30立方米/人/小时，换气次数6次/小时。排油排烟提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净截面积1500平米)，排风量70000立方米/小时。消防系统 完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工作。停车位100平米配备1个车位。广告店招根据面积大小和品牌影响力预留广告，配备充足的电源接入。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management湖滨休闲商92、业业态功能组合建议1221.城市休闲商业业态：商务休闲/休闲咖啡/休闲茶楼/休闲餐饮2.主题风情休闲业态：休闲茶艺/创意休闲吧/主题休闲吧/主题休闲餐饮休闲游乐建议租赁价格：100150元/平米，销售价格：23万元/平米习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management休闲形象模拟习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商铺类型建议：住宅底商总建筑面积面积：4000平米商铺面积段：主力面积80150平米之间，进开比控制3.93、5:14:1之间；以15米为宜；层高建议：6米；次主力店设置：在十字路口转角位置可设置次主力店铺，次主力店铺面积区间在300500湖滨休闲风情商业街设计建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management系统配备：供电：电力部门供电系统，室内配电箱，电压380V、220V，预留空调、照明线路，一户一表。供水：市政上下水系统，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一个，且需一户一表。燃气：管道燃气安装到户，一户一表。烟道：每户设置餐饮业专用烟道，安装止回阀。消防：按消防规定设置必需的消防设施，火灾自94、动报警系统和自动喷水灭火系统，通道或出入口配置便携式灭火器、消防栓、消防应急照明、安全出口指示。通信：每户预留至少两部电话线接口。网络：每间商铺均预留ADSL、ISDN、DDN及宽带接口。电视：每间商铺均预留有线或数字电视接口。安防：主要出入口、楼道回转位位置配置视频摄像监控系统，实行24小时全方安防监控，每户室内监控摄像头一个。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management湖滨休闲主题商业建筑风格建议建议湖滨休闲商业与住宅风格相结合，融入西班牙风情元素习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产95、Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒文化风情商业街业态功能组合建议文化展示：酒文化博览零售：精品/酒交易批发/艺术精品等配套：金融银行/烟酒茶/糕艺等文化展示：酒文化博览零售：精品/酒交易批发/艺术精品等配套：金融银行/烟酒茶/糕艺等品牌模拟酒展示交易：茅台/习酒银行：建设银行/中国银行/建议租赁价格：90150元/平米，销售价格：1.53万元/平米习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultan96、cy|Planning|Agency|Management酒作坊酒零售酒展览酒文化街酒文化展示习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商铺类型建议：住宅底商总建筑面积建议：37000平米；面积段建议：商铺主力面积段4080平米，次主力面积控制在300500平米；进开比控制在3:13.5:1；层高建议：5.1米配套：必配电/网络，预留水/气/数字电视/排烟道酒文化风情商业街设计建议次主力店位置建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency97、|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management社区配套商业业态功能组合建议社区配套配套服务：干洗/便利店/蛋糕/医疗诊所/银行/烟酒茶/花店/社区餐饮等建议租赁价格：80120元/平米，销售价格：1.52.8万元/平米习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商铺类型建98、议：住宅底商总建筑面积建议：23000平米；面积段建议：商铺主力面积段4060平米，进开比控制在3:13.5:1；层高建议：5.1米社区配套商业规划设计建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management系统配备：供电：电力部门供电系统，室内配电箱，电压380V、220V，预留空调、照明线路，一户一表。供水：市政上下水系统，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一个，且需一户一表。燃气：管道燃气安装到户，一户一表。烟道：每户设置餐饮业专用烟道，安装止回阀。消防：按消防规定设置必需的消防设施，火灾自99、动报警系统和自动喷水灭火系统，通道或出入口配置便携式灭火器、消防栓、消防应急照明、安全出口指示。通信：每户预留至少两部电话线接口。网络：每间商铺均预留ADSL、ISDN、DDN及宽带接口。电视：每间商铺均预留有线或数字电视接口。安防：主要出入口、楼道回转位位置配置视频摄像监控系统，实行24小时全方安防监控，每户室内监控摄像头一个。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management社区配套商业建筑风格建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|100、Management社区配套商业建筑风格建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management精品零售商业业态功能组合建议精品零售：潮流服饰/名店运动/品牌专卖/箱包/化妆品/饰品/珠宝/电器：数码/通讯/家电金融：银行潮流服饰名店运动数码前沿建议租赁价格：120200元/平米，销售价格：2.33.2万元/平米习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultan101、cy|Planning|Agency|Management商铺类型建议：住宅底商总建筑面积建议：4000平米；面积段建议：商铺主力面积段4060平米，进开比控制在3:13.5:1；层高建议：5.1米精品零售商业规划设计建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management精品零售建筑风格建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Plannin102、g|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management零售商业其他建议序号政策优惠内容备注1全免商业前期规划建设配套费。2项目主/次主力店的招商，纳入习水招商引资，同时享受同等优惠政策，且与习水城市形象推广绑定一起。3项目主/次主力店的招商，在享受2的同时，免除3-5年的营业税(免除的额度或比例根据实际情况而定)。4由政府、旅游局和贵司联合主办、各媒体及相关部门承办举行各种主题活动(如名酒、名茶、文化等展示展览)，且将习水的名酒、红色等文化和商家导入，打造集名酒、名茶、红军文化等103、于一体的风情商业街，使至成为习水城市旅游必达点、习水城市商业形象名片。5增设公共交通起始站、上车站点和的士站。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management中高端精品家居市场商业业态功能组合建议一层平面图娄山路卫浴洁具卫浴洁具地板淋浴房欧式家具餐饮灯饰灯饰瓷砖习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management二层平面图浴室柜厨房电器橱柜餐饮地板/石材实木家具板式家具、儿童家具五金涂料超市床/床上用品沙发壁纸习水希望花园规划定位报104、告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management中高端精品家居市场形象展示习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management安置房商业规划设计建议市场内部车流动线市政车流动线入口广场人流动线钢制楼梯/消防疏散通道停车位停车位停车位市场人行主入口车库入口市场车行入口1层习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产105、Consultancy|Planning|Agency|Management2F动线分析人流动线钢制楼梯/消防疏散通道增加钢制楼梯位置增加连廊位置习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management安置房商业规划设计建议产品建议一：层高：市场一二层统一设计4.8米产品建议二：开间：3.5-5米，进深：10-12米，进开比比例控制在3:13.5:1之间产品建议三：面积区间在40-60为主力户型产品建议四：空调室外机：在商家玻璃门上方预留空调室外机安装平台，在外面用百叶遮挡产品建议五：配套：必配电/网络，预留水/数字电106、视/，餐饮区商铺配备水电气，预留排烟道/排污。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management广场尺度规划建议KABCDEFGHIJ位置地上广场面积A500-600B500-600C600-800D300-500E300-500F300-500G300-500H600-800I500-600J300-500K500-800习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management广场景观及标志规划建议视觉冲击力极强之雕塑娱乐性强的旱喷景观107、空地可供健身之用视觉冲击力极强之雕塑历史人物塑像增加文化元素习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业公共空间重要节点建议建议人流量较大的重要节点进行公共空间优化，通过公共环境的美化及细节打造优化购物环境，提升整个商业的品质的情趣。包括休闲长椅等的设计，有利于吸引客户驻留，挽留人流量。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业与自然景观设计原则商业景观设计原则一：整体性商业景观设计不仅是在空间范围上的扩大，更108、是一种文化蕴含的深化。：一是商业景观设计需要体现城市的整体形象和个性；另一方面就是指商业景观设计要统一考虑商业中包含的建筑物、绿化等。商业景观设计原则二：连续性商业景观连续性不仅体现为视觉上的连续，同时也是时空上的一种连续。商业景观设计原则三：功能性必须体现商业本身所用发挥的商业街的功能。在商业的景观设计上也要明确其商业定位。商业景观设计原则四：艺术性景观设计必须具备功能性，同样，景观设计作为一种商业设计，也应该体现其艺术性。商业景观设计原则五：参与性商业景观设计还应注重商业景观的参与性，与山体形成错落有序的建筑形态外，还应结合商业功能座椅、情趣调塑等。意境图意境图意境图习水希望花园规划定位报109、告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业经营模式定位建议建议聘请专业的商业运营机构或集团公司自建团队进行统一招商、统一管理，并对其产权进行分割先招商(规划的重点招商商铺)后销售的模式，保证商业品质和经营繁荣。统一规划统一招商统一管理租 售保证商业规划的实现和商业品质习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业经营管理建议因习水生态花园的商业租售策略对后期经营管理团队有较高的要求，不同于简单的物业管理，因此我们建议习水生态花园商业的110、经营管理聘请专业的商业管理公司或自建管理团队，也可聘请专业的商业管理顾问公司，由公司自建管理团队执行。建议由主要承租者进行经营的同时开展管理。聘请专业的商业管理公司集团公司自建商业管理团队聘请专业的商业管理顾问公司公司自建商业管理团队执行第三种方式即能借助商业管理顾问公司的影响力，也可在一定程度上节约管理成本，且能为公司培养专业的商业管理人才。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业与项目整体价格之间的关系分析商业公寓住宅通常情况下，在同一地段，商业、公寓、住宅的价格比为3:1.2:1。商业与住宅价111、格之间关系从理论上讲是3:1，但根据地段、供求、产品和结构不一也将有所变化。地段：偏僻的地段是2：1，繁华的地段能达到8：1；供求：如果商铺1-4层，商业价值就低；产品：纯粹底商值钱，公摊大的商业和自主经营性差的商业价值低；结构：开间大，进深小价值高；梁柱少结构好可利用面积大的商业价值高，反之亦然。回报：商业的投资回报相当可观，但风险也较高。目前成熟的社区商业回报率一般在7%-10%，个别成熟社区商业一般可达到15%以上。相比之下，一般住宅的投资回报率仅为5%。(备注：投资回报为租金收益和物业升值之和)由此综合习水生态花园项目的特殊性和市场环境，建议如下：商业公寓住宅的均价比为3:1.2:1.112、0商业1F2F3F楼层的价格比为1.0:0.6:0.45商业销售阶段在计算租金收益率时，以10年计，前5年控制在5%以内，中3年为5-6%，后2年为8%。商业销售阶段在计算物业升值率时，以10年计，前3年为5%，中3年为6%，后3年为8%。投资回报率=租金收益率+物业升值率习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management商业租售策略及比例建议基于商业地产的价值体现，国内外均采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。宝龙和万达均采取“现金流滚资产”113、模式，为大陆“租售并举”的典型。根据贵司的要求：在确保能引导商业后期成功经营为前提，尽可能的最大面积销售回笼资金。由此习水希望花园商业的租策略必定是：招商先行 租售并举习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management招商先行：是指主力店先招商，借助主力店的品牌影响力提升商业价值和人气，从而促进销售进度。租售并举：是指需规划部分商铺重点招商引导商家经营，增强投资者信心，同时达到提升商业价值时销售回笼投资金。由此我们建议习水希望家园的商业租售控制为可销售率达74%，资产持有或整售占26%租售策略及租售比分析物业类型114、租售策略比例面积主力店持有或整售26%31400可售商铺主销售/辅招商74%88600合计100.0%120000习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management项目商业物业租售策略建议 商务公寓：散售或团售 酒店式服务公寓：散售或团售公寓 酒店：持有/整售酒店 精品零售：建议招商部分为租售并举(分割散售或团售)，其他为散售或团售。时尚天街：建议招商部分为租售并举(分割散售或团售)，其他为散售或团售。购物中心：主力店为持有或整售，建议招商部分为租售并举(分割散售或团售)城市宴会厅/景观休闲街：建议招商部分为租售115、并举(分割散售或团售)，其他为散售或团售。干道沿街商业：散售或团售。格调社区商业中心：散售或团售。酒文化风情商业：散售或团售。零售习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒店定位研究习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒店市场定位背景分析定位背景：n习水高星级酒店极为欠缺，呈现品牌无具影响力、规模小、星级低、档次低、环境差、主题化不够明细、配置低、功能配套欠缺等特点，直接影响着酒店的出租率；n习水高星级酒店的116、会议设施单体规模小、总量少，餐饮、宴会、休闲、娱乐接待能力弱，单一且极为欠缺；n习水高星级酒店客房偏小且无特色、舒适度低、配套欠佳，配套和舒适度直接影响着客房出租率，价格对客房的出租率影响较小；n习水高星级酒店的休闲娱乐设施配置欠缺、装饰装修简单、服务水平低；高星级/高档次酒店欠缺习水酒店市场急需升级习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒店市场形象定位精品四星级酒店p考虑到习水市场在未来两三年内有相对的市场供给量，习水宾馆拟建五星级酒店，以商务需求为主；p习水尚未出现主题精品酒店，且习水本地历史文化117、底蕴丰富，建议本项目酒店发展奖习水文化融入酒店整体环境中，塑造文化型精品酒店。政务/商务/度假/会议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management酒店市场规模定位建议该酒店规模如下：建议客房规模100150间比较适宜单套面积约30-40平米p偏大的客房量会给酒店总体入住率造成巨大压力。这也会导致过多依赖团队客源影响总体房价，因为这类客源会针对大众的需求相对低的房价。p习水高端酒店需求不多限制了体量。习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|118、Management习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management模式优点缺点自己可以创造最大的经济效益，开发商不需要向酒店公司支付酬金需要开发商具有较强酒店经营管理经验和专业人才，风险需开发商全部承担，增加开发商投资。租赁实现所有权和经营权的分离，权责清晰，虽然开发商放弃了经营权，但降低了经营风险和投资风险；可借助较有影响力的品牌提升本项目价值；品牌效应可以为本项目带来较好口碑开发商收益未最大化根据本项目的特点，建议委托国际品牌或知名品牌的酒店管理公司经营管理，有利项目更好的经营管理，带来较好的口碑和品牌效应。酒店经营管理模式建议习水希望花园规划定位报告CHINALAND新|港|地|产Consultancy|Planning|Agency|Management 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