1、第一部分第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况青岛产业经济及房地产行业运行概况l青岛产业经济发展特征青岛产业经济发展特征传统的制造之都传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变l青岛房地产行业运行概况青岛房地产行业运行概况青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力宜居城市与房地产发展状况存在反差宜居城市与房地产发展状况存在反差房产市场供需相对平衡房产市场供需相对平衡 市场理性发展市场理性发展青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛经济产业发展概况（一）传统的2、制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地2006年环渤海经济圈主要城市年环渤海经济圈主要城市GDP比较比较单位：亿元单位：亿元2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标 数据来源：中国统计年鉴数据来源：中国统计年鉴2006年；年；2006年北京、天3、津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比比例例2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较年省会城市和计划单列市工业总产值比较单位：亿元单位：亿元青岛经济产业发展概况（二）青岛经济产业发展概况（二）从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变2002-2006年青岛新技术产业发展状况年青岛新技术产业发展状况青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升4、后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4 单位：亿元单位：亿元高新技术产业快速提升规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势年青岛规模以上企业增加值趋势CAGR：28.37%数据来源：青岛市统计公报、数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛市第一次经济普查 青岛经济产业发展概况（三）青岛经济产业发展概况（三）产业高度滞后于城市发展阶段产5、业高度滞后于城市发展阶段2002-2006年青岛产业结构比例年青岛产业结构比例2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较年环渤海经济圈主要城市产业结构比较2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的6、同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。小结：青岛小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新7、技术产品占工业总产值的比重 创新、发展现代制造业创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业创新、发展现代服务业青岛市确定的总体城市功能定位青岛市确定的总体城市功能定位可持续发展、创新型的经济体系的构建可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变提升城市核心竞争力提升城市核心竞争力青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况(一一)青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力中国城市宜居评价指数中国城市宜居评价指数TOP10（2005）投资者中国城市宜居指数评价值投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：数据来源：零点研究咨询、商务周刊，8、零点研究咨询、商务周刊，20052005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价在31个宜居城市评价中排第9位排第11位排第12位青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性9、青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况(二二)宜居城市与房产发展状况存在反差宜居城市与房产发展状况存在反差20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产投资比较房地产投资比较数据来源：青岛统计局网站数据来源：青岛统计局网站与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元，位居第9位2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位单位：亿元单位10、：亿元20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总面积比较房地产销售总面积比较单位：万平方米单位：万平方米20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总额比较房地产销售总额比较单位：万平方米单位：万平方米青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况(三三)房产市场供需基本平衡，市场相对理性房产市场供需基本平衡，市场相对理性竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常11、用指标。2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内 注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比2000-20062000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值年青岛房地市场商品房供需比例值数据来源：青岛统计局网站，数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图年房地产产业地图青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况12、(四四)居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级2000-20062000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出CAGR：15.14%CAGR：12.93%青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20.5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因13、素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房正从有房住向住好房转变转变 2001-20042001-2004年全国年全国2323个城市人均居住面积比较个城市人均居住面积比较单位：元单位：元单位：平方米单位：平方米数据来源：数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴l青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游区位及产业优势青岛旅游区位及产业优势青14、岛市旅游客源市场分析青岛市旅游客源市场分析青岛旅游产品供给状况青岛旅游产品供给状况项目目标客源市场项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵l区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴环渤海的审视层面环渤海的审视层面山东半岛的审视层面山东半岛的审视层面青岛当地的审视层面青岛当地的审视层面国外滨海度假发展模式研究及借鉴国外滨海度假发展模式研究及借鉴对于本项目的借鉴对于本项目的借鉴第二部分第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视区域旅游市场发展状况分析（一区域旅游市场发展状况分析（一）青岛旅游区位与产业优势青岛旅游区位与产业优15、势青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东旅游业发展的增长级 青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。19991999年年20062006年青岛旅游业各项指标年青岛旅游业各项指标20062006年青岛各项旅游指标占山东省比重年青岛各项旅游指标占山东省比重年度年度游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）增长率16、增长率（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）增长率增长率（%）199919991153-81.117.2200020001311.5713.75100.523.9200120011551.4318.2811817.4200220021836.718.38150.5227.6200320031688.67-8136.8-920042004220931207.75220052005251714256.682320062006288715325.227游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）所占比重所占比重（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）所占比重所占比重（%）青岛青岛2886-325.17、2-山东山东17193.116.81295.625.1区域旅游市场发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈 客源集中在经济发达地区客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。国内游客需求特征国内游客需求特征国内市场的开发潜力国内市场的开发潜力 主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈；按照318、000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。区域旅游市场发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）客源市场分析客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场 青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁；奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到719、5%左右，与商务目的占多数有关；停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天；景点到访率低。如何满足入境商务旅游者的需求是本项目的重点；项目的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征；目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目，青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费；面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。入境市场的开发的潜力入境市场的开发的潜力入境游客特征入境游客特征区域旅游市场发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析旅游客源市场分析青岛旅游目标客源旅游偏好概况青岛旅游目标客源旅游偏好概况1出游人群具有较强的消费能力20、，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强参与性、娱乐性参与性、娱乐性2要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用出游距离要求适中出游距离要求适中3居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高度假设施舒适化度假设施舒适化4休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等旅游产品要求多元化旅游产品要求多元化5在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广目的地选择广泛目的地选择广泛根据相关 调研资料整理区域旅游市场发展状况分析（四）区域旅游市场发展状况分析（四）青岛青岛21、旅游产品供给现状旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 产品类型丰富多样产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新主题主题主要景点主要景点工业园区游海尔工业园、可口可乐公司、双星集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、青岛港、华东葡萄酒庄园书法修学游青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范艺术馆等田园风光游李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、胶州艾山田园风光游、崂山北宅“山里人家”游建筑博览游老市区欧陆建筑风貌游、新城区现代建筑风貌游宗教景点游崂山太清宫、上清22、宫、太平宫、蔚竹庵等名人故居游八大关名人别墅青岛主题旅游产品列表青岛主题旅游产品列表 在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次 青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点 青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最 青岛度假产品整体处于开发的初期青岛度假产品整体处于开发的初期 现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的23、比例较低细分市场细分市场细分产品细分产品银发人群银发人群市场市场青少年学青少年学生市场生市场家庭出游家庭出游市场市场党政机关党政机关（公务员）（公务员）市场市场海外入境游海外入境游者市场者市场都市白领都市白领市场市场商务会商务会晤人群晤人群市场市场高端企业高端企业市场市场科技体验科技体验 大众大众游游光光 商务会议商务会议 温泉温泉养生度养生度假假 科普修学科普修学 节庆活动节庆活动 主题主题娱乐娱乐体验体验 蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好图例：弱 中 强根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜根据目标客源市场特征分析，都市白领、商24、务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜在目标客户群在目标客户群 由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐、商务会议与主题娱乐体验体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动科普修学与节庆活动小结：项目目标客源市场小结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵1 12 23 34 45 56 67 7区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）区域滨海度假发展状况及国外趋25、势借鉴（一）环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈旅游圈旅游圈层层代表性度代表性度假区假区优势优势 劣势劣势主要项目主要项目特色特色山东半岛青岛石老人度假区首批国家级度假区，度假区自身配套设施不断完善，周边景点多设施建设和配套不足 游乐场、高尔夫球场、美食村、海豚表演馆、青岛海洋游乐城、啤酒城、直升机游览项目、高科技工业园综合类的滨海度假产品烟台金沙滩旅游度假区 沙滩资源优良，有“中国北方”第一海滩“的美誉在环渤海圈层中，整体处于劣势秦始皇东巡宫、阳主庙、观光索道、游乐城、科技名人雕塑园人文观光辽东半岛大连金石滩度假区首批国家级度假区，度假26、产品类省丰富日韩国际区位优越远离国内客源奇石景区、国际高尔夫、游艇、狩猎俱乐部、跑马场、世界名人蜡像馆、婚礼殿堂、鲜花大世界、会议中心、艺术学校 针对中高端的丰富的休闲度假产品渤海湾地区 秦皇岛北戴河临近首都经济圈，客源优势明显资源一般，规模档次不高山海关观光、观鸟、沙滩游乐项目大众滨海休闲旅游度假圈层代表项目分析旅游度假圈层代表项目分析 环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：（1）气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑；（2）主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区；环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争；项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发27、特色，项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）山东半岛的层面：山东半岛的层面：“黄金海岸黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源根据山东半岛城市群总体规划以及 山东省海滨旅游规划，山东省将重点实施“黄金海岸”旅游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点个沿海城市为重点，实施四大项目建设：烟28、台市区烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发屿的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。城市城市开发主题开发主题主要客群主要客群青岛在大海、沙滩、阳光的基础上，深度开发购物、温泉、高尔夫产品与欧洲有着历史渊源，注意针对俄罗斯远东市场烟台蓬莱的海市蜃楼、岛屿旅游可以作为未来山东游船旅游的起始点北方山海旅游和休闲度假需求客群威海位于中国最东端的，海洋温泉会成为康体保健旅游的优势中心会议会务、保健康疗人群日照作为适合发展家庭度假的“黄金海岸”立足山东29、省，开拓京津及长三角地区的城市中等收入居民市场附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位烟台金沙滩旅游度假区烟台金沙滩旅游度假区结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴场为核心，开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点青岛石老人国家旅游度假区青岛石老人国家旅游度假区集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体，室内外刺激动感项目带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮威海荣城天鹅湖旅游度假区威海荣城天鹅湖旅游度假区依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔，形成天然的万米海水浴场和沙浴场地乳山市银滩旅游度假区乳山市银滩旅游度假区礁奇滩曲，坡缓滩平，30、建有高档别墅与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体威海石岛湾旅游度假区威海石岛湾旅游度假区依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生建筑小品，塑造个性海滨游憩空间青岛琅琊台旅游度假区青岛琅琊台旅游度假区融服务、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体，分区功能明确；设置古代竞技设施，以体验式娱乐为主区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点名称名称主要内容主要内容石老人旅游度假区 山海风光、啤酒文化、渔村民俗31、美食购物、海洋娱乐薛家岛旅游度假区山海风光、渔村民俗、海洋娱乐琅琊台旅游度假区水上娱乐、渔村民俗、滨海休闲田横岛旅游度假区 滨海休闲度假仰口旅游度假区人文景观和名胜观光，滨海休闲和娱乐活动崂山卧龙度假村农家体验、景区观光即墨温泉度假区蔬菜温室、温泉疗养 青岛主要旅游度假区青岛主要旅游度假区总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青岛滨海度假的品牌和市场领导者。岛滨海度假的品牌和市场领导者。没有形成32、品牌，缺乏具有国际知名度的产品 度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品 产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引力 设施建设和配套产品不足 丰满的滨海度假产品尚待完善丰满的滨海度假产品尚待完善附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）趋势特点一趋势特点一：四季均衡，平滑波谷四季均衡，平滑波谷沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷旅游季节旅游景气度传统理念强调常年人口沉淀山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-4033、%。平滑传统旅游模式下的波峰波谷平滑传统旅游模式下的波峰波谷时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果12附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二）趋势特点二：用地趋于复合趋势特点二：用地趋于复合商务商务/商业用地比重商业用地比重居住地产用地比重居住地产用地比重旅游用地比重旅游用地比重 10%25%15%25%20%30%其他用地比重其他用地比重 20%25%国际滨海度假国际滨海度假模式模式用地结构用地结构*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Se34、ntosaSentosa、法国、法国NiceNice、法国、法国GrimaudGrimaud、香港愉景湾、美国香港愉景湾、美国TalegaTalega、法国、法国Val Val dEuropedEurope、意大利的、意大利的AmalfiAmalfi、美国美国Ocean CityOcean City的研究总结成果。的研究总结成果。附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三）趋势特点三趋势特点三：游居业融合的游居业融合的“大旅游度假观大旅游度假观”以往单纯的旅游度假以往单纯的旅游度假 居、业有机融合游，提升居、业有机融合游，提升旅游度假能级旅游度假能级核心35、功能外延发展核心项目发展核心项目酒店休憩活动设施旅游景区住宅开发培育中远期收益项目培育中远期收益项目配套商务/商业设施重点发展资金回流项目重点发展资金回流项目核心功能外延项目项目整体整体资金资金平衡平衡项目项目发展发展资金资金供给供给土地价值土地价值提升提升 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造=居（业）与旅游度假相互融合 旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”全新的大旅游度假观全新的大旅游度假观经营性物业收益特征经营性物业收益特征多元化物业开发平滑收益曲线多元化物业开发平滑收益曲线可售性物业收益特征可售性物业收益特征可售性物业对总体开发收益的36、平滑作用可售性物业对总体开发收益的平滑作用附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）趋势特点四趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释 据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值 2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元 养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品 养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生37、态的感观享受。以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。家庭收入家庭收入中高等以上收入中高等以上收入年龄年龄25-55岁岁教育程度教育程度35%-45%左右以上大学学历、左右以上大学学历、40%为大专学历为大专学历度假原因度假原因减缓压力；身体养护、个人健康减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体瑜珈、美体国际养生度假市场消费特征国际养生度假市场消费特征滨海旅游滨海旅游历史文化旅游商务旅游健康旅游健康旅游日常旅游1234特种病预防康复旅游养生休闲养生休闲细分市场细分市场：SPA/健身38、/美体/营养/饮食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗滨海旅游产业链滨海旅游产业链小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式可持续性国际滨海度假模式四季均衡四季均衡通过节事活动、可售型物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证景区可持续性发展身心平衡身心平衡在度假中养生，利用创新的滨海旅游度假产品，强调天人合一，调整身心至健康状态情境度假、游居合一情境度假、游居合一攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和享受度假环境与氛围基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析基于大青岛背景下的温39、泉开发方式剖析发展机遇与空间发展机遇与空间q 以温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特色q 周边项目开发理念相对原始，档次较低q 周边项目多数功能单一，相对与本项目竞争性较弱现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展高端化、主题化、规模化及功能多元化高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机成为本案发展的契机区域温泉开发项目类型特征中、小型温泉宾馆温泉疗养国家、省市疗养（及休闲中心）院温泉度假村 天泰海泉综合开发项目休闲40、度假复合开发温泉王朝青岛阳光温泉度假城和达依泉美庐项目 青岛温泉健诊中心 华鲁国际游艇俱乐部q 温泉的复合开发成为发展趋势q 高端、单一主题项目出现，将推动高端休闲度假消费市场项目区位图基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估温泉镇资源特点温泉镇资源特点温度高，便于开发利用海水温泉，氯化钠含量接近于自然海水化学元素含量丰富，保健功能明显温泉镇开发利用特点温泉镇开发利用特点以吸引客群温泉洗浴为目的已成为区域返季旅游度假的重要产品，冬季温泉旅游人群更多促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升分配给本项目的温泉用水量有限（为800M3/天），促使本案的温泉综合利用41、开发朝高端产品发展温泉分布图第三部分第三部分:温泉度假发展模式及复合产品专题研究温泉度假发展模式及复合产品专题研究l温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式总体趋势l温泉度假发展模式专题研究温泉度假发展模式专题研究l典型案例研究及借鉴典型案例研究及借鉴l青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议温泉旅游度假及发展趋势研究温泉旅游度假及发展趋势研究:总体趋势总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉TOWN温泉旅游区温泉疗养区系统多功能保健养生特定客群中高端大众客群泛客群客群功能温泉洗浴，温泉疗养42、，温泉保健温泉娱乐，温泉养生，温泉会议修养温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温泉艺术复合功能复合功能发展模式发展模式温泉度假发展模式专题研究（一）温泉度假发展模式专题研究（一）温泉疗养区温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱温泉疗养区特征：特征：q 温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效q 疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良q 主要产品：疗程性疗养主体客源：主体客源：q 疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源，形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周）优势：优势：q 基础客源稳定q 利润率高限制：限制：q 43、资源依赖性强q 产品更新缓慢q 市场拓展有限q 市场适应能力弱匈牙利匈牙利 HevizHeviz：q 温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效q 悠久的温泉疗养传统q 温泉设施、服务遵循传统q 保持稳定市场，缓慢扩展温泉温泉疗养区疗养区温泉洗浴温泉疗养温泉保健温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假区温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉度假区特征：特征：q 在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物 q 针对细分市场，不同倾向性发展优势：优势：q进入技术要求低，市场启动迅速限制：限制：q市场拓展有限，竞44、争激烈q产品生命周期短，更新要求高q产品附加值低养生型：养生型：q宣传突出温泉医疗保健功能q开发突出配套系列养生产品q市场相对高端，注重健康调养，停留较长（2-3日）娱乐型：娱乐型：q依托临近大城市，大众一日游为主q产品设置注重娱乐性会议型：会议型：q配有大型的会议设施，市场明确q产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体优势：优势：q客源稳定，具有品牌效应限制：限制：q管理、服务和产品开发要求高，市场增长速度受限优势：优势：q市场针对性强，客源相对稳定q利润率高限制：限制：q市场单一，竞争激烈，受地缘因素影响大温泉温泉度假区度假区温泉娱乐温泉养生温泉会议修养温泉度假发展模式专题研究（三）温泉45、度假发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWN TOWN（I I）针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式温泉城镇特征：特征：q与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素q 针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级q 不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住优势：优势：q 固定受众的层次较多，容易形成互补性客群q 产品开发中对于温泉条件的限制小q 产品生命周期的波动小q 吸引力随时间积淀而提升限制：限制：q 城镇产生发展不可控因素强q 需要时间的积淀与整体风貌控制q 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满温泉城镇温泉城镇温泉娱乐温泉养生46、温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺术温泉发展模式专题研究（三）温泉发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWM TOWM（IIII）情境合一的旅游度假是温泉情境合一的旅游度假是温泉TOWNTOWN要打造的氛围要打造的氛围 在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，是温泉是温泉TOWMTOWM的主要47、特征；的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级居、业有机融合游，提升旅游度假能级小结：温泉度假三种模式的综合对比小结：温泉度假三种模式的综合对比市场拓展生命周期资源依赖性产品复合性开发难度综合成长性温泉城镇5555121温泉度假区3133313温泉疗养区1311511温泉度假区温泉城镇温泉疗养区温泉发展能量谱温泉发展能量谱典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（I I）从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界温泉度假区温泉城镇温泉疗养区19世纪初19世纪中20世纪发展历史：发展历史：q 148、9世纪初，仅提供单一的温泉疗养温泉疗养SPA。q 19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。q 到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游旅游度假地度假地。q 19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态生活即度假状态吸引众多人来Merano度假，常住。q 到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地温泉目的地。典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（IIII）温泉小镇情境度假生活方式的构成温泉小镇情境度假生活方式的49、构成1234环境：居住、工作、度假环境：居住、工作、度假运动、健康运动、健康节事会议节事会议特色特色SPA和酒店和酒店典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I I）创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现珠海海泉湾珠海海泉湾特征大规模度假区产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的地靠拢客源中高端大众客群（家庭），会议客群功能娱乐，会议，度假，休闲，康体优点市场启动迅速，有规模效应和带动效应不足没有真正实现综合配套的效益温泉疗养区时间：开业一年接待人数：302万人次，占到珠海总50、接待量的18%，景区接待量的50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。温泉度假区温泉城镇珠海海泉湾珠海海泉湾典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（IIII）酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现用未体现游客接游客接待比例待比例营业额贡营业额贡献率比例献率比例游客经营收入游客经营收入贡献率贡献率酒店11%43%4温泉32%29%0.9主题游乐30%18%0.6娱乐康体及其他27%10%0.37温泉温泉51、酒店酒店主题游乐主题游乐商业商业娱乐娱乐康体康体利用率利用率剧院30-40%体检中心3%（预期值比例）运动俱乐部50%（预期值比例）典型案例研究二典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析（珠海海泉湾的剖析（IIIIII）客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高 酒店酒店温泉温泉乐园乐园客源预算实际预算实际预算实际团队30%50%30%60%40%80%会议35%20%-30%-商务15%15%10%10%-散客20%5%60%30%60%20%q 团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。q 大量团队游客导致：q 当日游客往返率达到46.5%。停52、留时间不足导致大量设施利用率不高。q 旺季与淡季差别悬殊，资产利用率不足。q 消费集中，未能实现各个设施之间的互动。q 客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。q 停留时间短，并且面临游客流失的风险q 会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有120。小结：珠海海泉湾对于本项目的启示小结：珠海海泉湾对于本项目的启示q 项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现q 客源区域化明显，缺乏多样性q 客源还未走向高端，停留在观光休闲档次q 珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未能实现珠海海泉湾的不足q设计理念上跳出狭隘旅游观，把握度假旅53、游发展的趋势,使旅居合一,沉淀有重点客群q 注意各种复合功能的搭配，实现通过功能设置对客源的选择q 开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合”的价值对青岛海泉湾的借鉴q 设计理念局限在狭隘旅游，尚未把握度假旅游的核心q 开发步骤割裂旅游与居住，损害整体优势q 没有通过功能设置实现对客源的优化选择不足原因分析青岛海泉湾温泉度假开发模式建议青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(一一)超越珠海海泉湾超越珠海海泉湾 打造五彩旅居的温泉打造五彩旅居的温泉towntown人温泉疗养区温泉度假区温泉城镇青岛海泉湾青岛海泉湾1234居住居住健康健康工作工作游乐游乐珠海海泉湾珠海海泉湾Merano青岛海泉湾温54、泉度假开发模式建议青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(二二)青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计人海洋温泉游乐海洋温泉游乐q温泉主题游乐产品q滨海休闲产品绿色居住绿色居住q温泉居住产品q滨海居住产品橙色工作橙色工作q LOFTq MOHO金色度假金色度假q会议产品q高端度假产品 紫色养生紫色养生q WELLNESS 养生产品q 温泉游艇产品第四部分第四部分:项目战略远景及构建原则项目战略远景及构建原则l项目功能定位项目功能定位l项目形象定位项目形象定位l项目开发六大构筑原则项目开发六大构筑原则l项目开发六大主题项目开发六大主题 中国滨海温泉主题情境度假示范基地中国滨55、海温泉主题情境度假示范基地 环渤海湾环渤海湾 国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地 山东半岛滨海旅游黄金枢纽山东半岛滨海旅游黄金枢纽 战略高地战略高地 战略远景及发展模式阐释（一）战略远景及发展模式阐释（一）项目功能定位项目功能定位战略远景及发展模式阐释（二）战略远景及发展模式阐释（二）项目形象定位项目形象定位海泉湾五彩邑海泉湾五彩邑 Galaxy Bay,Rainbow Hub Galaxy Bay,Rainbow Hub温泉情境城尚邑旅居港温泉情境城尚邑旅居港 13456会议牵引会议牵引以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白56、金会议度假胜地以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地情境度假情境度假借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品，功能与产品，打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城四季均衡四季均衡导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力身心平衡身心平衡打造环渤海温泉养生度假细分市57、场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的WELLNESSWELLNESS度假方式度假方式乐活生活乐活生活导入全新的导入全新的LOHAS商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调战略远景及发展模式阐释（三）战略远景及发展模式阐释（三）项目六大构筑原则项目六大构筑原则2寓居于景寓居于景形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造环渤海旅居合一的温泉旅居天堂环渤海旅居合一的温泉旅居天堂休闲度假休闲度假和谐情境和谐情境诗意栖居诗意栖居温泉主题温泉主题提升景提升景58、区品质区品质温泉生温泉生活方式活方式情境地产情境地产温泉体验温泉体验山东半岛海滨地标山东半岛海滨地标生命能量提升生命能量提升LOHAS商业商业商务会议商务会议战略远景及发展模式阐释（四）战略远景及发展模式阐释（四）项目开发六大主题项目开发六大主题居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式1温泉白金度假会议主题温泉白金度假会议主题2温泉养生温泉养生WELLNESS主题主题3乐活商业业态主题乐活商业业态主题4情境主题地产主题情境主题地产主题5游艇婚庆主题游艇婚庆主题6温泉文脉主题温泉文脉主题l 高端居住物业市场研究及主题元素策划高端居住物业市场研究及主题元素策59、划市场背景梳理与产品研究市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则高端居住物业板块构建原则物业谱系物业谱系-空间区位的发展主题建议空间区位的发展主题建议l 特色休闲商业市场研究与主题元素策划特色休闲商业市场研究与主题元素策划青岛商业发展背景审视青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇海泉湾商业功能发展机遇项目商业项目商业/商务组团发展主题导入性分析商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业青岛海泉湾商业/商务组团主题定位项目构建商务组团主题定位项目构建l 旅游度假市场研究及主题元素策划旅游度假市场研究及主题元素策划温泉养生度假细分市场状况温泉养生度假60、细分市场状况/主题元素策划主题元素策划主题游憩度假细分市场状况主题游憩度假细分市场状况/主题元素策划主题元素策划商务会议度假细分市场状况商务会议度假细分市场状况/主题元素策划主题元素策划第五部分：项目功能板块市场研究及主题元素策划第五部分：项目功能板块市场研究及主题元素策划5.1 5.1 高端居住物业板块工作内容高端居住物业板块工作内容市场背景梳理与产品研究市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则高端居住物业板块构建原则物业谱系物业谱系-空间区位的发展主题建议空间区位的发展主题建议市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）供给方面61、（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力 城市东拓：城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移房地产开发方向东移；增值潜力：增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格价格远远高于市区房地产价格；政策引导政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发叠拼等类别墅楼盘的开发。别墅均价：1.5万62、元/平米高档公寓均价：8000元/平方米 规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；城郊别墅和连排别墅是主要方向；室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。青岛高端物业开发的趋势如下：青岛高端物业开发的趋势如下：青岛别墅开发主题青岛别墅开发主题主题主题代表代表山景主题100福国际山庄、金盟山庄海景主题仁泰旅游度假花园、水青木华静水主题百通的香溪庭院山海融合主题石湾山庄、山海天别墅市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）供给层面（二）青岛市高端物业组团评析青岛市高端物业组团评析组团组团主63、要特点主要特点即墨区与其他组团关系评价即墨区与其他组团关系评价发展潜力发展潜力市南区市南区临近中心商业区具有环境资源优势而受到关注但目前供应量有限 市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。崂山区崂山区启动较早，离市区较近从1999年起房地产高速发展开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重64、要特色城阳区城阳区别墅的主要供应区引领青岛人郊区置业进程领先于即墨，房价高于即墨即墨区即墨区未来青岛高端住宅发展重点引导青岛大盘郊区化开发承接主城区高端住宅需求外溢市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院 东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发将发挥65、后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园优势，打造青岛市的卫星城与后花园。市南区崂山区城阳区即墨区 根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区青岛花园洋房和别墅区开发重点区域域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。按照按照0505年统计年统计市场背景梳理与产品分析市场背景梳理66、与产品分析-需求层面（一）需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展三居所迅速发展根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。观赏旅游主要用于日常居住、起居的住所第一67、居所第一居所并不经常固定使用的郊外别墅类住所第二居所第二居所休闲旅游私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所第三居所第三居所体验旅游世界旅游组强对于房地产产品与人均世界旅游组强对于房地产产品与人均GDPGDP关系的研究关系的研究800美元1500美元3000美元人均人均GDP旅游发展阶段旅游发展阶段潍坊：2171美元 20052005年山东半岛主要城市人均年山东半岛主要城市人均GDPGDP水平水平威海：5874美元青岛：4428美元#即墨：3350美元烟台：3883美元市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）需求层面（二）项目高端物业需求来源及68、主要特征项目高端物业需求来源及主要特征补充规划图项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。分类分类来源来源主要特征主要特征高端高端第一第一居所居所需求需求即墨市居民对别墅产品的需求以换房或改善居住质量为目的的自住购房青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力对稀缺资源和私密空间的需求青岛市半小时经济圈内其他城市高端需求交通发展引导的高端住宅需求第二第二/三三居所居所旅游旅游度假度假需求需求依托流亭机场的商务公出人员、结合区域产业规划产生产业人员需求宜居宜业的产品需求商务度假相结合的居住需求威海69、济南、大连等地流向青岛的旅游度假人群看好青岛旅游业发展的投资购房休闲旅游度假需求外籍人士特别是韩国在青岛及周边区域工作、度假人群休闲旅游度假居业游相结合的物业偏好项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求；敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。7.5%8.8%10.0%11.3%18.8%18.8%21.3%25.0%27.5%30.0%31.3%31.3%37.5%0.70、0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%康体活动文化体验普通体育健身时尚表演养生体验民族风情娱乐体验温泉、SPA户外运动山野田园体验高尔夫练习场高科技体验水上运动配套复合项目偏好调研配套复合项目偏好调研市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-需求层面（三）需求层面（三）别墅与酒店式公寓较受偏好别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境客群重视配套的生态环境市场背景梳理与产品分析市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）需求层面（四）近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重根据市场随时抽样结果，2371、%的被访者已在郊区别墅项目中置业，倾向于选择与山海资源相结合倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征；环境、交通、个性化和身份象征环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素；第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份；被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：不选择别墅的原因不选择别墅的原因选择别墅的原因选择别墅的原因 别墅必须满足多项功能要求，具有安全感；别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值；别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局，体现个性化生活方式。高端居住物业板块发展主题建议高端居住物72、业板块发展主题建议开发特征开发特征主要居住产品主要居住产品针对客群针对客群重要符号重要符号以海温泉为开发主题，结合康健疗养，开发结合海、滩、泉等符号的高端情况地产养生康复别墅；湿地生态别墅；水岸果岭别墅；滨水景观别墅威海、青岛、即墨等地改善型第一居所需求；青岛地区高级白领和私营业主的第二居所度假需求温泉、渔港绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二第二/三居所的旅游度假需求为主要服务三居所的旅游度假需求为主要服务客群，为其提供高端居住物业，包括酒73、客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、店式公寓、VILLAVILLA与联排别墅等，成为亲与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境山亲水、自成高格的栖居之境绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 高端居住板块构建原则一高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享平衡身心的“生命畅享”阐释阐释情境地产情境地产全程主题情境策划价值取向互融于“境”强调具有旅游价值的空间场所与强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的74、价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅生命畅享享”。充分发掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住空间赋予特色的生活场景，特定的生活氛围；对基地内部景观资源的利用与呼应成为营造“温泉度假+平衡身心”的情境核心景观地产与旅游场所的情境合景观地产与旅游场所的情境合一一。以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致典型案例研究典型案例研究-BathBath温泉别墅温泉别墅英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-75、18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。高端居住物业组团的构建原则二高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源，打造情境地产产品融合基地内部资源，打造情境地产产品内部资内部资源梳理源梳理南面临海地块南面临海地块西面地块西面地块北面地块北面地76、块东面平东面平坦的滩坦的滩涂涂西北面西北面现状虾现状虾池池入海口入海口较为宽较为宽阔阔主要是虾主要是虾池，平整池，平整后地势平后地势平坦坦两条小河穿越两条小河穿越其中，可以打其中，可以打造沿河景观带，造沿河景观带，提升住宅价值提升住宅价值现状为虾现状为虾池池湿地/生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅最适合较适合项目发展高端居住物业的适配分析项目发展高端居住物业的适配分析物业谱系物业谱系-空间区位的发展主题建议空间区位的发展主题建议项目房地产开发之物业谱系项目房地产开发之物业谱系第一居所第二/三居所产权式住宅非产权式住宅湿地/生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港77、口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅1211265432谱系属性谱系属性左岸风尚：左岸风尚：服务于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套1226东方托斯卡纳：东方托斯卡纳：中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化”生活方式2113221 12 26附录：高端居住物业谱系附录：高端居住物业谱系一般产业配套高端居住物业居住物业谱系居住物业谱系第一第一居所居所第二第二居所居所第三第三居所居所周边环境周边环境空间形态空间形态复合功能复合功能主题营造主题营造产权式物业服务式公寓度假别墅LOFT/STUDIO私人岛屿游艇别墅企业度假交通便利、社区商业及服务设施商业配套，家庭题材等主题乐园旅游景观资源好，宜78、居宜业社区自我服务能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱有闲阶段独享的景观资源私密性好，能够使业主从容应对居住、度假、商务应酬多层小高层公寓中低密度别墅低密度别墅跃层/花园式洋房高层公寓酒店式公寓自由分割空间社区商业健身中心主题公园OUTLETS酒吧/DIY商业设施高尔夫球场星级酒店游艇码头高尔夫、赛马场家庭氛围，和谐生活创意时尚生活方式原生态景观资源与建筑的互融，稀缺性典型案例研究典型案例研究-上海中邦上海中邦MOHOMOHO区位区位北靠俞浦桃河，东邻浦东运河，属浦东金桥开发区南区占地面积占地面积120000平方米#商务楼商务楼92588平方米#酒店式商务会所酒店式商务会所6500平方米商务79、楼容积率商务楼容积率0.6单体建筑数量单体建筑数量28幢户型面积户型面积338/342/381配套设施配套设施网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅建筑结构建筑结构立方体设计和组合原则，户型采用裂层设计，田字结构外立面外立面玻璃、石材、木板均价均价5700元/平方米开盘日期开盘日期2006年3月13日MOHO：集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的移动办公模式，传递着无尽创造力之宅(Most Creativity House)5.2 5.2 特色商业特色商业/商务板块工作内容商务板块工作内容青岛商业发展背景审视青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇海泉湾商80、业功能发展机遇项目商业项目商业/商务组团发展主题导入性分析商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业青岛海泉湾商业/商务组团主题定位商务组团主题定位青岛海泉湾商业青岛海泉湾商业/商务组团项目构建商务组团项目构建青岛商业发展背景审视（一）青岛商业发展背景审视（一）青岛市商业布局规划青岛市商业布局规划q未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；q五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；q八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内q距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱未来青岛商业中心空间分布未来青岛商业中心空间分布81、青岛市商业布局图青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中心城区各等级商业网点对滨海旅游度心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限假区商业的带动及辐射效应有限附：青岛市主要商业网点布局现状附：青岛市主要商业网点布局现状现有青岛市商业网点可分为现有青岛市商业网点可分为传统商业网点传统商业网点和和新兴商业网点新兴商业网点，其，其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱传统商业网点传统商业网点q分布分布：中山路、辽宁路、台东、李村q商业形态商业形态：均表现为集82、中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布，商业职能的均质度较高；台东和李村商业中心呈块状形态，商业和居住混杂布局。q商业职能商业职能：中山路：以服装鞋帽、海鲜食品和工艺美术产品为特色台东：以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容健康服务为特色辽宁路：以电子商品和科技信息服务为特色李村：以美容健康、家具、五金等为特色新兴商业网点新兴商业网点q分布分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重庆路（四方）、黄岛镇（黄岛）q商业形态商业形态：四大新兴商业网点主体，多为国内外名牌商业企业分店，其区位选址服从商业企业总部战略利益，故均呈现出适度分离的布局特点q商业职能商业职能：香港中路：餐饮美食职能较为突出台东83、：以家具专卖为特色辽宁路：中小零售企业聚集，综合性商业职能李村：中小零售企业聚集，综合性商业职能青岛商业发展背景审视（二）青岛商业发展背景审视（二）青岛市主要商业网点业态现状青岛市主要商业网点业态现状q青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色的商业业态支撑；q较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；q传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射旅游度假区商业的发展，需要特色的旅游度假区商业的发展，需要特色的商业业态及经营模式支撑，从而形成商业业态及经营模式支撑，从84、而形成与中心城区的差异化发展与中心城区的差异化发展青岛商业发展背景审视（三）青岛商业发展背景审视（三）青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然元/人q青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长q人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长到2005年的10566元/人，平均增长率达21，明显高于全国平均水平q青岛市居民的恩格尔系数下降明显，从1992年的57.0下降到2003年的39.3，2004年下降到38.0，2005年又下降到37.6，消费结构不断优化，岛城居民生活在告别小康型的基础上，正大步迈向富裕型q住房消费、汽车消费、娱乐85、消费和健康消费成为岛城居民新的消费热点和亮点青岛居民消费水平不断提高，消费结构青岛居民消费水平不断提高，消费结构不断升级及优化，新兴商业业态的导入不断升级及优化，新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整，必然更好的促进岛城商业结构的调整，使其能更好适应区域居民的消费增长。使其能更好适应区域居民的消费增长。小结：海泉湾商业发展机遇小结：海泉湾商业发展机遇商业发展机遇商业发展机遇OPPORTUNITIES1234现有商业网点职能现有商业网点职能现有商业中心职能以服务中心城区居民日常生活为主，对旅游度假区居民及游客的服务职能较弱商业业态现状商业业态现状零售商业业态种类多样，但是其组合缺乏合86、理性，各种业态对应的消费群体何提供的商品类别雷同，缺乏具有特色的商业业态支撑居民消费水平居民消费水平岛城居民消费水平提高迅速，消费结构逐步调整，旅游健康娱乐等新兴消费理念成为未来青岛居民消费的重要组成部分商业布局规划商业布局规划未来青岛三级商业中心序列对城郊五市辐射能级较弱，滨海旅游区具有自行发展特色商业业态的市场机遇青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业态的导入突显滨海旅游商业特色态的导入突显滨海旅游商业特色项目商业项目商业/商务组团发展主题导入性分析（一）商务组团发展主题导入性分析（一）“LOHASLOHAS87、”成为滨海商业成为滨海商业/商务开发新趋势商务开发新趋势商业商业发展发展阶段阶段第一次变革第二次变革以单纯服务于滨海旅游的简单商业为主，缺乏特色，档次较低配套服务休闲型商业成为主导，业态范围更广，服务设施逐渐完善休闲商业LOHASLOHAS？国际上滨海度假区商业开发的三次变革国际上滨海度假区商业开发的三次变革第三次变革q概念概念：“乐活”源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的。q模式模式：国际流行的发展模式是将LOHAS生活理念与特色商88、业商务融合，打造COMPLEX的混合功能，倡导“健康、环保、回归自然”绿色导向的商业/商务模式q特点特点：轻松、生态、环保、自由、健康解读解读“LOHASLOHAS乐活乐活”项目商业项目商业/商务组团发展主题导入性分析（二）商务组团发展主题导入性分析（二）“LOHASLOHAS”与项目核心资源的对接与项目核心资源的对接LOHAS核心资源核心资源回归自然的理念健康的生活方式轻松的消费方式滨海温泉健康的生活方式健康的生活方式温泉功能特色：养生、保健、美容滨海广阔空间让人身心开阔回归自然的理念回归自然的理念滨海、温泉等自然资源成为新兴消费场所优美的自然环境让人流连忘返轻松的消费方式轻松的消费方式游客89、更倾向于在优美的滨海度假环境中实现体验性消费高素质倡导人群高素质倡导人群消费层次更高，符合滨海、温泉休闲产品的消费特征LOHASLOHAS项目核心资源项目核心资源青岛海泉湾商业青岛海泉湾商业/商务组团主题定位商务组团主题定位q橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉在橙色风情海泉中体验在橙色风情海泉中体验LOHAS全新生活理念全新生活理念 q天同为主管利益的星座，也本板块商务天同为主管利益的星座，也本板块商务/商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、基业长青的寓意。基业长青的寓意。橙色海泉风情乐活（橙色海泉风情乐活（LOHASLOHA90、S）商业商业/商务组团商务组团橙色象征着繁荣、圆满与情趣 青岛海泉湾商业青岛海泉湾商业/商务组团项目构建商务组团项目构建主题项目构建滨海购物休闲街区海景MOHO移动办公聚落温泉主题酒店式公寓核心定位旅游区商业服务为主旅游区商业服务为主，融入创融入创意商业的展示，意商业的展示，以以“健康、环健康、环保、回归自然保、回归自然”的绿色为导向的绿色为导向的的乐活乐活商业中心商业中心滨海创意商务办公集群，将办公滨海创意商务办公集群，将办公空间与自然景观完美融合空间与自然景观完美融合与宜居功能板块相融合，构建融与宜居功能板块相融合，构建融绿化与居住于一体的社区健康生绿化与居住于一体的社区健康生活服务基地活91、服务基地主题特征购物环保化、饮食有机化、娱购物环保化、饮食有机化、娱乐健康化、环境生态化乐健康化、环境生态化构筑各种创意建筑类型及办公方构筑各种创意建筑类型及办公方式式，打造开放式商务空间，打造开放式商务空间有效利用空间，节省能源，发展有效利用空间，节省能源，发展全民运动，服务大社区群体全民运动，服务大社区群体复合功能滨海海鲜坊滨海海鲜坊手工手工DIY工坊工坊创意主题餐饮创意主题餐饮PUB风情餐饮港湾风情餐饮港湾海泉海泉MOHOCoffee Center温泉主题酒店式公寓温泉主题酒店式公寓温泉情景温泉情景SPA会所会所海泉海泉CLUB 1 3 2LOHAS商业案例商业案例美国迈阿密美国迈阿密C92、OCOWALK购物中心购物中心AMC剧院购物中心的庭院庭院周边的商铺q主要职能主要职能：购物、餐饮、娱乐q主要特征主要特征：q商业设施商业设施：高级购物街店、16屏幕的AMC影剧院、艺术画廊、餐厅、咖啡吧、酒吧q商业形态商业形态：沿街商铺为主将迈阿密特色的椰子树林与滨海小镇风情完美融合开发的空间宽敞的停车场5.35.3旅游度假功能板块工作内容旅游度假功能板块工作内容 温泉养生度假细分市场状况研究温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划主题元素策划温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假板块功能与形象定位温泉养生度假板93、块功能与形象定位温泉养生度假板块具体设施策划温泉养生度假板块具体设施策划 主题游憩度假细分市场状况主题游憩度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究主题游憩度假细分市场发展机遇主题游憩度假细分市场发展机遇主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块具体设施策划主题游憩度假板块具体设施策划 商务会议度假细分市场状况商务会议度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块具体设施策划商务94、会议度假板块具体设施策划 小结：六大亮点打造一个世纪的滨海温泉旅居城小结：六大亮点打造一个世纪的滨海温泉旅居城温泉养生度假功能发展机遇（一）：需求的层面温泉养生度假功能发展机遇（一）：需求的层面 企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群 在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员出游比重最员、白领、私营业主、商务人员出游比重最高合计高合计68.9%68.9%；公务员和服务行业人员出游比；公务员和服务行业人员出游比重重14.4%14.4%；离退休人员为；离退休人员为10%10%；其中，企事业95、白领和商务人群消费能力最强，其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，合计人均消费合计人均消费50005000元以上占元以上占80%80%以上；私营业以上；私营业主占主占74%74%；离退休人员消费能力相对较弱，占；离退休人员消费能力相对较弱，占40%40%企事业职员、白领、私营业主、商务人群出企事业职员、白领、私营业主、商务人群出游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的重点客群重点客群温泉养生度假功能发展机遇（二）：需求的层面温泉养生度假功能发展机遇（二）：需求的层面针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品在青96、岛、威海、烟台三地的受访人群中，企事在青岛、威海、烟台三地的受访人群中，企事业、白领人群养生度假主要动机为身心调整，业、白领人群养生度假主要动机为身心调整，其次为减缓压力；私营业主、商务人群最主要其次为减缓压力；私营业主、商务人群最主要动机为减缓压力；身体养护是离退休人群出游动机为减缓压力；身体养护是离退休人群出游养生的最大动机；养生的最大动机；在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，因此对美体、保健需求热切；商务人群对温泉因此对美体、保健需求热切；商务人群对温泉保健、养生知识培训课程有强烈的需求；离退保健、养生知识培训课程有强烈的需求；离退休人群对康复97、疗养偏好度最高休人群对康复疗养偏好度最高温泉养生度假功能发展机遇（三）：需求的层面温泉养生度假功能发展机遇（三）：需求的层面以中高端人群为主，追求全新健康的生活理念以中高端人群为主，追求全新健康的生活理念 家庭收入中高等以上收入性别女性65%，占主导年龄25-55岁教育程度35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历度假原因减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体主要功能类型放松与回春内心朝圣健身与运动生活方式修正Wellness补充式疗法大自然疗法度假地选择 滨海度假村 乡村度假村 牧场除了养生度假以外的活动探险、培训、高尔夫、和家人98、一起市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：放松、回春、减缓压力放松、回春、减缓压力生活方式的修正生活方式的修正冥想、心里调节冥想、心里调节温泉养生度假功能发展机遇（四）：供给的层面温泉养生度假功能发展机遇（四）：供给的层面环渤海湾环渤海湾“综合性健康养生综合性健康养生”需求增长，消费群体日渐广泛需求增长，消费群体日渐广泛目前环渤海城市群的消费者已经把养生休闲当作是一种保持和促进健康的必需品，寻求新鲜的体验是养生休闲度假产品最大的度假动机 国内大健康养生产业发展趋势国内大健康养生产业发展趋势1 12 23 34 4综合性养生休闲中心”概念开始流行，并99、得到迅速发展家庭Spa假期奖日益增多城市郊区型养生休闲休闲度假产品市场潜力巨大男性消费者数量将逐渐增多5 56 67 78 8豪华养生休闲度假目的地日渐流行政府、公司、组织以及团体的养生休闲度假市场日渐庞大疾病治疗假期将成为养生产业发展的最快领域养生休闲度假将与第二居所全面融合温泉养生度假功能发展机遇（五）：供给的层面温泉养生度假功能发展机遇（五）：供给的层面目前以温泉为主题的养生度假产品处于能级跃迁的阶段目前以温泉为主题的养生度假产品处于能级跃迁的阶段第一代第一代小型温泉豪华温泉度假区第二代第二代第三代第三代客群特征：17至18世纪贵族阶层特权象征客群特征：19世纪后期进入工业时代，中产阶层100、逃避工业污染和过渡拥挤的生活客群特征：60年代健康生活理念传遍欧美，面向高端人群的豪华Spa度假区盛起产品类型帐篷Spa倡导身、心、灵平衡的滨海综合性养生休闲度假区第四代第四代80年代后，养生休闲理念广泛被接受为高端人群提供个性化健康服务和身心养护方案兴起欧美国家国内现状温泉疗养院疗养度假主题或多功能化养生度假区，以温泉、生态资源为主SPA、健身、美体、营养、饮食、放松、冥想、心理调节、教育、医疗功能单一性市场机遇市场机遇基地温泉养生度假产品开发主题基地温泉养生度假产品开发主题导入全新的导入全新的WELLNESSWELLNESS养生理念，引领中国养生度假市场养生理念，引领中国养生度假市场WEL101、LNESSWELLNESS养生理念：养生理念：终生致力于生活方终生致力于生活方式的改变式的改变身、心、灵的平衡身、心、灵的平衡提升品位，引领生提升品位，引领生活风范活风范养生培训养生培训养养生生疗疗养养养生居住养生居住养养生生餐餐饮饮生活方式生活方式独享天成的独享天成的WELLNESSWELLNESS并非放纵的体验并非放纵的体验Yoga Retreat Detox Retreat Ultimate Detox RetreatFitness RetreatGolfer RetreatBody Tuning RetreatSpa RetreatWeight Management RetreatNa102、tural Health Retreat基地温泉养生度假板块功能与形象定位基地温泉养生度假板块功能与形象定位为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定制为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定制化、个性化养生服务的综合群落化、个性化养生服务的综合群落引入引入WellnessWellness理念，倡导一种身心均衡的理念，倡导一种身心均衡的WELLNESSWELLNESS度假方式，度假方式，平衡身心灵平衡身心灵复合互动式养生度假群落，为白领、商务人复合互动式养生度假群落，为白领、商务人士引领健康生活方式士引领健康生活方式,体验终极幸福体验终极幸福天籁者，天籁为天之声响，非人所能闻见之天籁者，天籁为天之声响，103、非人所能闻见之声也。海排岸处而得悠远之声，游憩会意之声也。海排岸处而得悠远之声，游憩会意之时而得惬意之声，风鸣处则得苍翠之声，声时而得惬意之声，风鸣处则得苍翠之声，声声相伴，故名天籁声相伴，故名天籁旅游旅游板块板块组团组团策划策划产品业态产品业态核心形态核心形态主题特征主题特征养生养生旅游旅游度假度假紫色紫色生命生命能量能量提升提升组团组团WELLNESS CENTRE融合滨海资源、身心灵平衡与健康生活方式养生度假板块标志性建筑，引领环渤海湾WELLNESS时尚生活全景群落度假酒店融入海洋、山、海资源，打造综合性养生休闲中心以富有特色的建筑风格，形成错落有致的建筑序列企业度假基地针对青岛的知名104、企业，打造一个针对企业的度假疗养基地以水元素为空间符号，为企业人群提供一个养生、交流、康复场所国际CEO CLUB聚落针对企业的高端客群，打造一个融康复医疗、为都市亚健康生活状态形成特色康复度假产品针对高端企业人群，营造放松、休闲、交流空间，构筑健康主题的大养生产业链基地温泉养生度假板块具体设施策划基地温泉养生度假板块具体设施策划紫色是七色色谱中能量最高的，象征着生生不息的蓬勃生命能级主题游憩度假功能板块发展机遇（一）主题游憩度假功能板块发展机遇（一）目标客群趋于年轻化，定期外出休闲市场发展潜力巨大目标客群趋于年轻化，定期外出休闲市场发展潜力巨大目标客群旅游年龄结构分析目标客群旅游年龄结构分析105、在青岛、威海、烟台三地中，年龄在在青岛、威海、烟台三地中，年龄在19193030岁之间的市民出游的比例均在六岁之间的市民出游的比例均在六成以上，成以上，31315050岁市民出游比例约在三岁市民出游比例约在三成左右，成左右，游客出游呈现年轻化趋势游客出游呈现年轻化趋势三地居民进行近郊休闲度假已经成为了三地居民进行近郊休闲度假已经成为了一种生活习惯，超过六成的受访者都会一种生活习惯，超过六成的受访者都会每个季度外出度假一次，约三成受访者每个季度外出度假一次，约三成受访者更是每月进行一次度假，更是每月进行一次度假，定期外出休闲定期外出休闲度假的市场空间挖掘潜力非常巨大度假的市场空间挖掘潜力非常巨大106、目标客群旅游出行周期分析目标客群旅游出行周期分析目标客群旅游消费偏好分析目标客群旅游消费偏好分析20%17%18%8%3%10%12%16%15%15%4%4%3%10%16%5%8%9%10%12%18%9%10%20%20%16%20%22%19%17%8%10%3%5%4%15%14%12%8%8%2%4%5%3%3%2%2%2%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%45主题乐园体验探险乡土风情古代文化家庭活动户外运动城市发展水上游乐商业购物其他主题游憩度假功能板块发展机遇（二）主题游憩度假功能板块发展机遇（二）开发时尚、动感元素开发时尚、动感元素+滨107、海主题游乐设施滨海主题游乐设施结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的趣味性、体验性和新奇性趣味性、体验性和新奇性突出基地突出基地“海海+泉泉+水水”的特征，开发室内外的特征，开发室内外一体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施，一体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施，打造山东半岛首席主题游憩度假功能组团打造山东半岛首席主题游憩度假功能组108、团在重点目标客群中，偏好度排在前几位的旅游产品分别是户外运动、主题乐园、体验型水上运动户外运动、主题乐园、体验型水上运动主题游憩度假功能板块构建要点（一）主题游憩度假功能板块构建要点（一）注入注入特色节事，平衡旅游波峰波谷特色节事，平衡旅游波峰波谷春季春季2 24 4月月夏季夏季5 59 9月月秋季秋季1010月月1111月月冬季冬季12121 1月月 生态拓朴、采摘 巴西烧烤 迷你沙雕 迷你高尔夫交流赛 劲爆海滩电舞 桑巴狂欢月 沙滩竞技球赛、夏日海滩健身季 近海潜水游 水上穿梭机、自由落体、水上摩天轮 滨海情调婚典 大丰收渔人节 金秋海鲜美食节 激情十月啤酒节 温泉科技风情展 动感拉丁火舞109、节 国际游艇海钓节 水幕电影节 室内游泳锦标赛 高空跳伞、伞翼滑翔 帆板冲浪p重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用p充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品p导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛滨海旅游人气主题游憩度假功能板块构建要点（二）主题游憩度假功能板块构建要点（二）基于基地核心资源的旅游产品序列基于基地核心资源的旅游产品序列 山地探险（攀岩等）山顶海景高尔夫 野外模拟射击 环山观海自行车游 生态拓扑、采摘 沙滩球类运动 沙滩阳光健身运动 海滩电舞 巴西烧烤 滨海情调婚典 温泉人文博览 迷你沙雕 临海漫步 水幕电影 近海潜水游 水上穿梭机 水上摩天110、轮 水上迷你高尔夫 高空跳伞 伞翼滑翔 帆板冲浪 游艇海钓环山观海主题环山观海主题动感野趣体验临海休闲主题临海休闲主题浪漫激情体验近海戏水主题近海戏水主题24小时全活力亲海体验主题亲海体验主题惊险刺激体验亲水度亲水度低低高高主题游憩度假功能板块功能与形象定位主题游憩度假功能板块功能与形象定位 体现滨海风光带延断不断的活力，满体现滨海风光带延断不断的活力，满足人亲近自然的需求。以戏海、亲海足人亲近自然的需求。以戏海、亲海为主题，强调开放性的公共开放风貌为主题，强调开放性的公共开放风貌象征着浪漫、梦幻与清澈，秉承象征着浪漫、梦幻与清澈，秉承“四四季均衡季均衡”的滨海度假理念，打造一个的滨海度假理念111、，打造一个不受季节与气候限制的海洋游憩度假不受季节与气候限制的海洋游憩度假天堂天堂青岛开创性的四季海汤泉体验综合体。青岛开创性的四季海汤泉体验综合体。融入海洋、泉、海、滩资源；避开气融入海洋、泉、海、滩资源；避开气候劣势，打造独一无二的热能海水汤候劣势，打造独一无二的热能海水汤泉泉天璇为代表运动与均衡的星座天璇为代表运动与均衡的星座主题游憩度假功能板块具体设施策划主题游憩度假功能板块具体设施策划旅游旅游板块板块组团策组团策划划产品业态产品业态核心形态核心形态主题特征主题特征主题主题游憩游憩度假度假蓝色海蓝色海泉泉/度假度假印象天印象天堂组团；堂组团；金色海金色海泉泉/游艇游艇盛事风盛事风尚组团112、尚组团四季海汤泉四季海汤泉“温泉+海水”主题，通过人造“内海”，启动滑动的巨大玻璃罩壳，游人在戏水的同时可以欣赏海景引入天然温泉，与海水资源相呼应，复合水滑梯等游乐设施，形成室内外互动的体验式游乐综合体，“山泉互通、海-水无碍”琴岛海之琴岛海之恋恋MINIMINI主题主题乐园乐园 以展现海泉文化的主题式乐园为主，复合海泉科技体验式会馆、温泉人文互动博览会馆、滨海PUB等，并且尽量与区域绿脉、水脉相结合，整个乐园通过雕塑、游憩设施，充分展现综合了青岛人脉、海洋文脉与温泉文脉的主题故事与互动场景 海泉科技体海泉科技体验式会馆验式会馆将海泉的形成机制、自然类型以实验条件模拟出来，并且以声光电等多媒体113、形式加以体现，强调项目的参与与互动性温泉人文互温泉人文互动博览会馆动博览会馆从人文的角度，展现温泉的历史沉淀、相关的人文/神话故事场景及游憩设施等，强调游人与场景的互动主题俱乐部主题俱乐部聚落聚落青岛乃至山东半岛的游艇、帆船、远足俱乐部的聚集区滨海嘉年华滨海嘉年华盛事盛事PARKPARK开展创意的主题娱乐综合功能体，通过体验式创意活动的串接，导入新概念休闲方式通过串接动感的海景水幕影院、滨海嘉年华演艺互动中心和游艇水上婚庆基地蓝色象征着浪漫、梦幻与清澈 黄色象征着光明、朝气与尊贵黄色象征着光明、朝气与尊贵 商务会议度假功能板块发展机遇（一）商务会议度假功能板块发展机遇（一）商务会议度假细分市场114、的发展趋势：商务会议度假细分市场的发展趋势：“风景名胜区风景名胜区+商务拓展度假商务拓展度假”q高水准复合体验游憩设备的集会中心，通常拥有较大的市场占有率q在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假设备的使用频率q利润丰厚，商务旅游度假的利润率高达20-30%，其中企业培训会议餐费比旅游团队高得多，遇到宴请人均消费水平将直线上升国际企业商务拓展度假中心20世纪70年代起不断发展形成，企业商务与度假、休闲、娱乐等功能也在此过程中不断融合。从发展潮流看，“风景名胜区+商务拓展度假”是区域商务度假中心形成的重要形式之一。趋势、特征趋势、特征商务型的酒店高效适用的115、专门会议中心 会所、高尔夫等设施q著名风景名胜会议区：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌企业商务拓展能级、配套设施企业商务拓展能级、配套设施为 改 变 集会 场 所 景色 将 地 点迁 离 商 业集中地类似“修道院”的僻静环境，以免受到其他活动的干扰整合集会、用餐和娱乐,更好地利用开会期间的沟通。需要各种配合集会中心的游憩设施q以具有奖励性质的中小型公务和商务拓展活动为主q商务拓展服务的配套设施：“风景名胜区风景名胜区+商务拓展度假商务拓展度假”是区域旅游度假中心形成的重要形式之一是区域旅游度假中心形成的重要形式之一商务会议度假功能板块发展机遇（二）商务会议度假功能板块发展机遇（二）国内116、外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片参加会议的支出参加会议的意愿一般会议参加意愿曲线q 高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服务，展示经济实力，提升组织形象q 当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会成本出现参会成本越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效范伯伦效应应”q 成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强大重要引擎大重要引擎高端会议的高端会议的“范伯伦效范伯伦效应应”解读博鳌论坛效应解读博鳌论117、坛效应4 4倍倍1.38倍倍财政收入工农业总产值人均收入3倍倍博鳌镇发展相关经指标济的对比（博鳌镇发展相关经指标济的对比（2004/20002004/2000）博鳌亚洲论坛年会：形成观念和舆论传导效应成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地实现从政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动博鳌周边温泉休闲中心、度假中心的发展商务会议度假功能板块发展机遇（三）商务会议度假功能板块发展机遇（三）处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择超过超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议的企业选择风景区、118、度假区举办外出会议接近一半的机构选择距离市区接近一半的机构选择距离市区1-2车程举办会议车程举办会议机构外地会议的主题活动机构外地会议的主题活动q阶段性总结、培训、研讨会是机构外出会议的主要目的（超过1/3机构选择）q娱乐晚会、招待客户、创意环境也是重要目的（超过10%机构选择）q这些会议需求要求具有优美、轻松、休闲的环境资源。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。q威海、青岛、烟台等三地超过50%受访者倾向于在山、海度假区进行商务旅游，景观条件和配套设施是吸引客群的重要因素q企事业单位职员和商务人员合计超过总样本量的50%，青岛地处山东半岛的核心位置119、，承接东北三省的会议需求，商务出游活动逐年增加，商务度假市场庞大 q青岛以制造业为主导的产业结构面临升级与跃迁，企业拓展、培训与企业度假的功能易于发生外溢。因此适于发展特色商务特色商务休闲度假项目休闲度假项目商务会议度假功能板块发展机遇（四）商务会议度假功能板块发展机遇（四）商务拓展度假细分市场是本项目可行的切入点商务拓展度假细分市场是本项目可行的切入点11.3%22.5%23.8%30.0%35.0%43.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%美食餐饮会议专业服务休闲娱乐设施住宿条件会议设施环境景观优美山海商务度假游的核心诉求调查山海商务度假游的核心诉求调查威海、青岛120、烟台商务出游对象的调查威海、青岛、烟台商务出游对象的调查服务于山东半岛及东北三省企业家与服务于山东半岛及东北三省企业家与商务人士的商务休闲体商务人士的商务休闲体结合泉、海、滩等自然资源，以生态结合泉、海、滩等自然资源，以生态为特色，针对周边的企业客户，打造为特色，针对周边的企业客户，打造企业培训基地及企业拓展训练基地及企业培训基地及企业拓展训练基地及适量的企业度假会所适量的企业度假会所企业家和商务人士享受生活的企业家和商务人士享受生活的CLUBCLUB区，区，景商合一，健康概念融于工作之中景商合一，健康概念融于工作之中商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板121、块具体设施策划商务会议度假板块具体设施策划旅游旅游板块板块组团组团策划策划产品业产品业态态核心形态核心形态主题特征主题特征商务商务拓展拓展度假度假蓝色海蓝色海泉泉/度假度假印象天印象天堂组团堂组团温泉风情白金度假会议酒店 酒店、会议中心、康疗中心以及其他复合度假设施展现海洋及温泉文化的主题设施内部化，强化酒店中会议设施及温泉产品的系列化，空间上临海灰空间的塑造，与海汤泉的过渡与衔接 金色海金色海泉泉/游艇游艇盛事风盛事风尚组团尚组团游艇生态总部基地集合游艇商务沙龙活动区、主题会议活动中心、水疗养生中心、亚健康诊所及其他休闲娱乐设施以游艇为符号，结合基地内部的旅游资源，发展生态研发商务设施蓝色象122、征着浪漫、梦幻与清澈 黄色象征着光明、朝气与尊贵黄色象征着光明、朝气与尊贵 未来的青岛海泉湾，我们将打造一个世纪的：未来的青岛海泉湾，我们将打造一个世纪的：中国中国 最富特色的游、居、业一体化的滨海温泉旅居城最富特色的游、居、业一体化的滨海温泉旅居城 环渤海湾环渤海湾 最富有情趣的温泉复合最富有情趣的温泉复合“乐活乐活”商业商业CLUSTER 环渤海湾最为震撼的温泉主题白金会议酒店环渤海湾最为震撼的温泉主题白金会议酒店环渤海湾环渤海湾 能级最高的温泉综合养生能级最高的温泉综合养生山东半岛最宜人的温泉主题情境住宅山东半岛最宜人的温泉主题情境住宅BLOCK 山东半岛山东半岛 最富盛名的水上游艇婚庆街区最富盛名的水上游艇婚庆街区