1、锦程之星物业管理方案锦程之星物业管理方案1 1、项目概况、项目概况“锦程之星”项目座落于苏州工业园区通园路东、企鸿路北、独墅湖大道南地块。项目由 6 幢小高层、4 幢高层住宅（其中 9#、10#2 幢住宅为商品房，销售时间待定） 、1 个独立的地下一层汽车库和 1 幢独立的 3 层配套用房会所组成（会所内有：物管房 、业主办公室、干洗店、电信营业部、便利超市、美容美发、健身房、棋牌室、练操房、游艺中心、乒乓室、桌球室）。“锦程之星” 项目总建筑面积约 9.4 万平方米。用地约 40211.59 平方米，容积率1.8， 建筑密度 16.73%， 绿化面积 16801.75 平方米， 绿地率 412、.7%， 公共绿地面积 14988平方米，公共绿地率 37.3%，建筑占地面积 6990.84 平方米，总架空层面积 2068.9 平方米，道路交通面积 5490.23 平方米。小区设有 2 个出入口，主入口位于企鸿路，人行次入口位于通园路。小区内公共设施：电梯 29 台、变电所 2 座、水泵房、生活水池、消防水池 、电信交接间 、 智能控制中心、消防控制中心、垃圾中转站、地下汽车库（车位 313 个）、室外汽车库（车位：138 个） 、小区摩托车位、自行车室内公共车位（车位 1990 个）。小区均为精装修公寓，房间总数为 864 户，均为 2 人间或家庭间，符合条件的单身人才或家庭居住。室内3、床、桌、椅等日用家俱和卫生设施俱全，配置空调、电视机、冰箱、洗衣机、电热淋浴器等家电，电话和宽带可申请开通。2 2、项目特点、项目特点2 21 1 入住对象入住对象211 在园区内就业的，优先考虑在园区首次签订劳动合同一年内的新员工。212 未在苏州购房；本人或配偶在苏州市无居住条件。213 参加园区 A 类公积金。214 与所在企事业单位已签订劳动合同。215 本科以上学历或专业列入园区当年度紧缺和急需专业人才目录大专学历。2 22 2 项目管理难点项目管理难点2 22 21 1 管理成本大管理成本大“锦程之星”不同于其他住宅小区，均为精装修公寓，入住的客户群体、管理难度和服务标准、提供的配套服务等均高于普通住宅小区，针对此情况，物业必须配备较高综合管理素质的管理人员及从业经验丰富的基层员工， 从而导致人力成本与运营成本的提高。2.2. 2.2. 2 2 设施设备维护量大设施设备维护量大