1、常州“蔷薇佳园”商业物业发展策略方案n不在城市商业旺区，怎么定位？n市场环境和周边环境现状影响？n整体商业规模不大，但大面积商业物业较多，如何去化？n经营与销售结合，可持续发展的问题本项目商业面临的问题我们工作的关键n项目商业定位n项目发展策略建议n项目规划调整建议常州商业市场分析常州商业市场概况常州商业规划区概况常州商业整体规划布局常州“蔷薇佳园”商业街营销策划方案项目区域的商业概况常州商业市场概况常州商业市场量 自2003年以来，常州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。特别是南大街在2005年的大规模上市，加上南北两个新区商业的供应上市，使得常州市商业物业总供应量急剧上升。2007年2、随着市内“莱蒙都会”大型商业项目的上市，将出现一个区域小增长。到2008年达到196万平方米。常州人均商业面积 根据国际通行标准，一般情况下，如某区域人均商业面积达到1.2平方米/人，则认为该区域为商业发达地区。目前常州市区的人均商业面积约为0.5平方米。与同期的国内主要城市相比，常州市人均商业面积处于相对较低的水平地位，常州市人均商业面积仅为其一半左右，尚未达到商业发达地区的水平。因此，常州市商业仍具备一定发展空间。常州商业物业租金价格水平 图为常州主要商业区1F沿街店铺（200平方米）平均租金水平 常州商业市场的更新换代促成常州市内主要商业区的沿街店铺租金整体呈稳步上扬的态势。自2007年3、后常州市内将出现莱蒙都会等大量商业供应，预计市内整体租金水平的增长率将逐步放缓。中心区域的商铺投资回报率保持在8%左右，其他副中心商业区的商铺投资回报率大约为5%左右。常州商业规划概览 本案常州商业整体布局规划本案12345678910 丽华区域的商业以丽华北路与中吴大道为区域商业核心向周边辐射，原有的小区内的商业氛围逐渐减弱的商业现状。 目前丽华周遍的商业分布，已形成有诺诚高第商业街、华润苏果超市、肯德基等商业格局，在一定程度上满足了部分消费群体生活需求。 整个区域从商业的业态、层次、行业规模、环境来看，区域性商业氛围不浓厚。项目区域的商业概况 清凉路本案中吴大道丽华北路光华路诺诚高第华润苏果KFC区域内商业现状 区域内主要商业情况 诺诚高第商业街经营业态为服装、燃汽具、水果、烟酒、生活家居、干洗、保健品、缝纫设备、摄影、美容美体、音像、眼镜、快餐。该部分商铺基本两层，面积大约在80-1