1、锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通本案研判核心命题如何运营，方可风险最小，利益最大？提出项目运营结构n 现有规划之下，各物业关系梳理n 项目商业运营矛盾点梳理？n 如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略n 定位之下，仍待解决的问题点？n 品牌附加值注入？营销核心概念体系锦绣工场商业街坊区住宅区蜀锦文化产业区现有规划之下，各物业关系梳理商业规划，是整盘运营的核心。商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。在建筑设计层面，锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造的旅游复合产业街区。那么，在商业地产运营层面，物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？2、项目产业关系梳理产业街区现金流控制产业街区品牌价值控制住宅区蜀锦文化工场区产业街区运营核心版块可持续经营联接产业链赢利联接项目产业关系梳理商业区电影院/综合商业区/街坊区客栈纵观产品规划，商业矛盾点梳理？业态规划与主题经营之矛盾现金流要求与开发模式之矛盾招商租赁与全部销售之矛盾统一经营与产权分散之矛盾如何解决？就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象展览窗口，从而增加城市文脉气质市政意义大于商业利益就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现低风险的收益商业利益大于市政意义矛盾点矛盾点1 1业态规划业态规划VSVS主题经营主题经3、营以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式现金流回收周期漫长，开发风险加大以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制风现金流风险矛盾点矛盾点2 2现金流要求现金流要求VSVS开发模式开发模式项目商业部分总体量不大，但规划为层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实现销售；而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周期，将风险控在最低；矛盾点矛盾点3 3招商租赁招商租赁VSVS全部销售全部销售为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自身价值出售为可行之道，但业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证矛盾点矛盾点统