1、1 / 46 “都市海岸”工程可 行 性 报 告2 / 46 目录第一章市场及工程分析一、全国房地产形势二、海口 2004年房地产市场发展趋势三、工程区域状况分析四、工程周边可比楼盘分析五、本工程基本情况六、本工程定位第二章 投资估算与资金筹措一、工程投资估算二、工程资金筹措第三章工程利润率预测一、销售收入预测二、工程利润率预测第四章贷款风险分析一、开发工程贷款风险因素综述二、工程风险附表3 / 46 报 告 摘 要工程主要技术经济指标一期工程用地34796M2一期规划总建筑面积43156M2功能设定住宅楼层69 层，纯商业为2 层一层架空做商业和会所2 层以上为住宅市场分析整体市场分析整体市2、场开始复苏，市场消化能力和需求潜力正在趋强 ,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势,相应也增加风险性。区域市场分析海甸岛作为政府规划重点，在众多利好市政规划下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情况下，小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期待。户型面积定位1 房面积 52-57M22 房面积 87-91M23 房面积 124-131M2档次定位高档住宅价格定位住宅均价3000 元/M2 商业均价5000 元/M2开发成本测算建设总投资9045 万元单位面积平均完全成本2095 元/M2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案3、按基本售价全部销售计，工程内部收益率54.1% 保守方案按基本售价 -10% ，工程内部收益率26.1% 综合评价本工程无论从市场角度，还是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。4 / 46 第一章市场及工程分析一. 全国房地产现状2003 年月，国务院下发了被业界简称为号文的关于房地产市场持续健康发展的通知，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18 号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产地位，98 年国家曾明确提出要把房地