1、福建省住宅小区旧城改造工程新建15幢商住楼项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月福建省住宅小区旧城改造工程新建15幢商住楼项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月88可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总论101.1 项目提要101.1.1 项目名称、承办单位及负责人101.1.4 资金筹措111.2、1.5 财务评价指标111.2 编制依据111.3 项目提出的背景121.4 项目建设的必要性和意义141.4.2 推动城镇化，构筑完善的县域城市功能141.4.3 市政建设与国民经济协调发展151.4.4 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定151.4.5 经营城市，开辟市政建设新局面161.5 主要经济数据与经济指标172 供需预测与拟建规模182.1 供需预测182.1.1 城市基础设施现状182.1.2 需求预测192.2 建设规模与内容20xx片区旧城改造工程规模203 建设地址与建设条件233.1 建设地址概况233.2 建设条件243.2.7 通信条件263.2.8 建材3、供应条件26施工期配套服务设施条件264 xx小区及其xx片区规划方案274.1功能定位、目标与原则274.1.2 发展目标274.2 总体布局284.2.2 用地布局304.3 市政交通系统324.3.1 道路交通组织324.3.2 步行街布置324.3.3 停车场布置334.4 绿地景观布局344.4.2 景观规划344.5 主要规划指标364.5.1 xx小区新建建筑面积364.5.2 建筑技术经济指标375 工程建设方案385.1 建筑设计引导385.1.2 住宅建筑385.1.3 公共建筑385.1.4 商业建筑395.1.5 建筑节能395.2 市政道路网39xx片区道路网络一览表4、425.2.3 技术标准445.2.4 路基工程455.2.5 路面工程455.2.6 路面排水工程465.3 给排水工程方案465.3.1 给水工程465.3.2 排雨污工程485.4 供电工程485.4.1 供电计算负荷预测485.4.2 变配电网络布置486 拆迁安置方案506.1 拆迁工程方案506.1.1 拆迁工程范围506.1.2 拆迁片区现状506.1.3 拆迁工程量516.2 拆迁补偿与安置方案51各类房屋结构平均拆迁补偿单价确定527 环境保护547.1 环境影响分析547.1.1 大气环境影响547.1.2 声环境影响547.1.3 废弃物对环境影响547.2 施工期环境保5、护措施547.2.1 严密组织房屋拆除施工557.2.2 减少施工中尘土飞扬，保护大气环境557.2.3 严格控制施工噪声，确保周边居民少受影响557.2.4 废弃物处理措施557.2.5 施工人员生活垃圾和污水管理567.3 使用期环境保护措施567.3.1 使用期固体废弃物处理措施567.3.2 使用期大气环境保护措施567.3.3 使用期声环境保护措施568 组织机构管理与人员配置578.1 组织机构与管理578.1.2 企业机构管理578.1.3 组织机构图578.2 人员配置579 项目实施计划进度599.1 建设工期599.2 项目实施计划进度59xx片区旧城改造工程实施计划进度表6、6010 工程招标6110.1 工程招标依据6110.2 工程招标内容6110.2.1 工程施工招标内容6110.2.2 地质勘察6110.2.3 设计6110.3招标组织形式与方式6110.3.1招标组织形式6110.3.2招标方式6111 投资估算与资金筹措6211.1 投资估算6211.1.1 估算编制依据6211.1.2 其他费用取费依据6211.1.3 分项目投资估算6311.2 资金筹措63xx片区旧城改造工程项目总投资汇总表6412 财务评价7112.1 评价依据与基础数据说明7112.1.1 评价依据7112.1.2 基础数据与说明7112.2 销售收入、销售税金及附加估算727、12.2.1 销售收入估算7212.3 总成本费用估算7312.4 财务盈利能力分析7412.5 清偿能力分析75现 金 流 量 表 (全部投资)78注:借款偿还期为2.8年8413 主要结论与建议8513.1 主要结论8513.2 建议871 总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称、承办单位及负责人 a) 项目名称：xx县xx小区xx片区旧城改造工程b) 项目地址：xx县xx街道办事处xx片区c) 承办单位：xx县城xx房地产开发有限公司d) 项目负责人：xx 法定代表人e) 主管部门：xx县建设局f) 建设性质：旧城改造 建设规模及内容a)建筑工程规模：xx县xx小区xx片区旧城改造工程8、新建建筑面积69732 m2，其中：新建住宅建筑面积47600 m2，新建公共建筑面积20634 m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。另外，地下室建筑面积2546 m2。b)市政道路工程规模：xx片区市政道路总长度1002 m，其中：xx片区周边市政道路长度532 m，小区内部道路长度470m；建设道路总面积8775 m2，其中：砼路面积4715 m2，人行道面积1680 m2，古砚池铺地面积2380 m2。c)市政给水工程规模：xx片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80 m，DN80长50m。d)市政排水工程规模：x9、x片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100 m2，庭院绿化面积2000 m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。f)房屋拆迁工程规模：xx片区旧城改造工程拆迁总建筑面积10808.7 m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5 m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2 m2。g)用地规模：xx小区xx片区旧城改造工程用地面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283 hm2，道路及停车场占地面积0.9325 hm2，广场及绿化占地面积1.1100 hm10、2，其他占地面积0.7662 hm2。 项目总投资xx县xx片区旧城改造工程项目总投资16616万元，其中：建筑安装工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资497万元，拆迁补偿费用4611万元。1.1.4 资金筹措项目总投资16616万元，建设资金筹措方案：a)自筹资金6616万元，分2年到位；b)申请银行借款10000万元。1.1.5 财务评价指标a) 财务内部收益率：税后22.1%，税前29.3%；b) 财务净现值(Ic=12%)：税后2574万元，税前4581万元；c) 投资回收期：税后3.2年，税前3.0年；1.2 编制依据a) xx城市规划设计研究院编制xx县县城总体规划（11、20012020），2003.05；b) 芜湖市规划设计研究院（福州）编制xxxx小区修建性详细规划，2006. 02；c) xx县人民政府专题会议纪要第9号关于研究xx城区建设有关问题的会议纪要，；d) xx县人民政府仙政2001文214号xx县人民政府关于xx、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复，2001.10.23；e) 建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村2004 23号关于公布全国重点镇名单的通知；f) 福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房200512号福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、xx县2005年度拆迁计划的通知，2005.012、2.20；g) xx县发展计划局关于xx县2005年国民经济和社会发展计划执行情况及第1年计划草案的报告，2006.03.08；h) xx县人民政府办公室文件仙政办2005108号xx县人民政府办公室关于转发xx城区房屋拆迁货币补偿及重置价行情意见的通知，2005.12.13；i) xx县城xx片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安置方案的实施细则。1.3 项目提出的背景 xx县经济社会概况xx县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。xx县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。xx县辖有12镇5乡1街，辖区面积13、1835km2，总人口105万人。xx县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰县接壤。地形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔500米以上的山峰有246座，东南部为台地和平原，地势平坦。大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等5条溪流，干流总长1712km，流域面积1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。xx风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹183处。xx县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。xx县继续14、扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2005年全县生产总值68.38亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%；实现农业总产值22.36亿元，比增6.5%；完成工业总产值64.15亿元，比增22.0%；社会消费品零售总额25.14亿元，比增10.2%；全社会固定资产投资17.54亿元，同口径比增34.6%；全县外贸出口总额1.2165亿美元，比增31.3%；财政总收入32886万元，同口径比增25.6%；城镇居民人均可支配收入7836元，比增6.1%；农民人均纯收入3829元，比增8.3%。 推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作15、用xx县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的xx人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进xx旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快xx旧城区建设步伐。xx片区为xx县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施16、严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成xx县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成xx购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为xx县城市建设新亮点。1.4 项目建设的必要性和意义 建设海峡西岸经济区xx县位于闽东南中心地带，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。莆田市xx县处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设xx商住区对xx县适应国民经济和社会事业17、发展具有重要的推动作用，形成区域经济新的发展热点。1.4.2 推动城镇化，构筑完善的县域城市功能根据xx县县城总体规划和xx片区修建性详细规划，xx片区属中心城区的重要组成部分。xx片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于木兰溪南岸，自然环境优越，具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。当前，xx片区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，xx片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，xx片区建设以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综18、合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。1.4.3 市政建设与国民经济协调发展xx县xx街道办是xx县人民政府所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。xx片区建设依托旧城区，促进旧城区改造升19、级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展1.4.4 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。据有关专家测算，我省近年仅城镇每年20、新增劳动力15万人，目前，我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过10万人，还有70万人左右的农村剩余劳动力急待转移，而按照近年的正常水平，我省每年仅能增加15万个左右的就业岗位，就业形势十分严峻。扩大就业，重要的是要使经济保持较快的增长速度，否则，就业矛盾更加尖锐。xx片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。1.4.5 经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展21、的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济22、条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。1.5 主要经济数据与经济指标详见基本报表1主要经济数据与经济指标表。2 供需预测与拟建规模2.1 供需预测2.1.1 城市基础设施现状近几年来，xx县不断加大市政基础设施建设力度，不断完善城区功能配套，先后进行了八二五大街、解放23、路等市政主、次干道拓宽改造，不断完善排水设施、自来水工程、城区电网改造等城区居民十分关注的生命线工程，旧城改造持续进行，形成规划科学、建筑各异、整洁有序的新的商住区和商业街。居民生活环境大大改善，商业服务设施更加完善，市场繁荣、人气兴旺，市容市貌优化，城市面貌焕然一新，精神文明建设不断推进，有力地促进了xx县经济发展。但是，xx县县城由于历史悠久，是以农村、农民、农业为主体的农业县，经济相对不发达，市政基础设施建设相对滞后，成片城区改造推进缓慢，影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。改革开放以来，工农业、商贸业得到长足的发展，农业方面，1982、1992、2002年农业总产值分别为l.31亿24、元、8.79亿元、16.3亿元，十年间同比分别增长5.71倍和0.85倍；工业方面，1982、1992、2002年工业总产值分别为1.63亿元、12.47亿元、53.36亿元，十年间同比分别增长6.65倍和3.28倍；财政总收入1982、1992、2002年分别为3711万元、6420万元、27186万元、十年间同比增长0.73和3.23倍；商贸业方面，1982、1992、2002年社会消费品零售额分别为l.37亿元、3.77亿元、19.35亿元，十年间同比增长l.75和4.13倍。xx县1982、1992、2002年国内生产总值分别为2.3亿元、12.27亿元、50.26亿元，十年间同比增长25、4.33倍和3.l倍。以上数字表明，通过改革开放20多年，强烈改变xx县以农业为主体的产业结构，国民经济结构不断优化。数字还表明，城区工业、商贸业得到强劲的发展。但城区面积扩大不多。由于基础设施建设资金投入不足，市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展的需求，加快旧城区改造和新城区建设成为今后一个时期经济发展的重要课题。2.1.2 需求预测xx县国民经济和社会事业在“十五”期间处在蓬勃发展期，根据“十五”计划确定目标，GDP年均增长12%以上，至2005年GDP将超过70亿元，到本工程建设年限的末期2010年的GDP有望超过120亿元。也就是说在本工程实施期间（20052010年）GDP26、接近翻一番。根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神，重视“三农”问题和实施城镇化的政策取向已经明朗化，因此，解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要的任务。为此，xx县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展的需要，缓解旧城区商贸设施不足的矛盾，改善城区居民生活环境的要求，解决农村剩余劳动力进城务工、经商，从事服务业的需求，以及改善和树立城市形象品味的客观需要。xx片区近期建设的各类功能设施，有商贸业经营设施、公共服务经营设施，经营性与非经营性文化娱乐设施，经营性与非经营性休闲设施，居民住宅等。根据xx县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收27、入不断增加的实际情况，各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作，将是城镇居民、进城农民消费热点。从总体上看，城镇居民人均收入在5年内年均按8%增长速度可增至9000元以上，农民人均可支配收入在5年内平均按5%增长速度可增至4000元以上。根据城镇化规划目标，到2020年要基本实现城镇化，城镇常住人口比重达到70%以上，那么，预测“十一五”期间（20062010年）城镇常住人口比重达到35%以上。根据城区现状和各类数据分析，用于拆迁安置的住宅占新建住宅总建筑面积的58.3%，用于店面拆迁安置的面积占新建商业设施建筑面积的13.7%。根据xx县经济发展的良好态势，xx片区开发建设的商场、商店、文化娱28、乐、住宅等设施供应与需求在5年内可保持平衡。旧城区开发前景乐观，改造成xx县城区规划科学、环境优越、功能完善的商贸购物中心、文化娱乐中心、风味美食中心。对xx县经济发展具有重大影响。2.2 建设规模与内容xx片区旧城改造工程规模a)建筑工程规模：xx片区旧城改造工程新建建筑面积69732m2，其中：新建住宅建筑面积47600m2，新建公共建筑面积20634m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。另外，地下室建筑面积2546 m2。b)市政道路工程规模：xx片区市政道路和小区道路总长度1002m，其中：xx片区周边市政道路长度532m，小区内部道路（含宅前道路）470m；建设道路总面积8729、75m2，其中：砼路面积4715m2，人行道面积1680m2，古砚池铺地面积2380m2。c)市政给水工程规模：xx片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80m，DN80长50m。d)市政排水工程规模：xx片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100m2，庭院绿化面积2000m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。 xx片区拆迁安置规模a)拆迁工程规模：xx片区旧城改造拆迁工程总建筑面积10808.7m30、2，其中：拆迁店面建筑面积684.5m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2m2。b)产权安置换安置规模：xx片区货币化产权置换安置建筑面积4691.1m2，其中：住宅安置建筑面积4077.8m2，店面安置建筑面积613.3m2。c)货币拆迁补偿面积：xx片区货币拆迁补偿建筑面积6117.6m2，其中；货币补偿拆迁店面建筑面积71.2m2，货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积6046.4m2。 xx片区旧城改造工程用地规模xx片区旧城改造工程红线范围用地总面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283hm2，道路及停车场占地面积0.9325hm2，广场及绿化占地面积1.1100hm2，其31、他占地面积0.7662hm2。 主要建设内容xx片区旧城改造工程新建商住楼15幢，总建筑面积69732m2，其中：23层商住楼2幢，16层商住楼2幢，多层住宅或商住楼11幢（含高层建筑裙楼）。3 建设地址与建设条件3.1 建设地址概况 地理位置xx县xx片区位于xx县城关东南部，濒临木兰溪北岸。片区北连市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，东与市政次干道公园路接壤，西临市政主干道八二五北路。片区地势平坦开阔，外部交通便利，具有相当优越的地理位置。 xx小区概况xx县xx小区为xx县城区总体规划的重要组成部分，依托xx县旧城区改造，建设成为xx县城中心城区的综合商住区，成为xx县市政建设新亮32、点。xx小区现状商贸繁荣，但经营环境混乱，经营场所档次低，主要表现在占街为市，占道为市，严重存在脏、乱、差的低档城市市场通病。小区新旧建筑混杂，无序翻建，小区的旧建筑大多为砖木、土木结构的房屋，质量差，层次低，大部分为12层，部分翻建过的房屋在36层，平均层数2层半左右。近年来，解放中路和公园路沿街进行了一层皮的改建，新建56层的钢筋砼结构的商住楼，但建筑朝向和间距大多不尽合理，给xx商住区规划带来一定的困难。小区内部道路不成体系、道路路面狭窄，断面多变，交通混乱。小区内步行交通不成系统，步行街道杂乱拥挤，车行、人行混杂，缺乏消防车道和消防设施。除花园路宽10m左右不规则的路面外，其他通路均以33、巷代路，大则45m，小至2m左右，现状道路根本无法满足商贸、文教、居民生活的正常活动。市政设施配套率极低，已有的设施破损严重，尤其是排污水管道不成系统，堵塞严重，在大、暴雨时常出现雨水、污水倒灌，严重影响片区居民生活环境。xx小区规划范围是xx县城旧城区中心，商贸繁荣、文化设施集中，人居集中，人气兴旺，该片区兰线范围存量土地面积19.94hm2，是极为理想的城市再开发用地。3.2 建设条件 地形地貌和地质条件a) 地形地貌。xx小区范围内地形相对开阔，海拔高程一般在5055米之间，地貌属中部一丘陵，低山及盆谷交错区。地块由北向南至木兰溪北岸倾斜，地形西北高东南低。b) 地质构造。xx县大地构造34、位于东亚新华厦系第二隆起带的东西沉降带和南岭纬向构造体系的交汇处。此外，还有北西向构造。构造主要表现为不同走向的断裂。东西向断裂是福建“漳平xx东西向断裂”的东段，为南岭纬向构造在福建的主干部分。东西向断裂在xx又分为南北两带。南带为“永春城关xx盖尾断裂”的一段。木兰溪干流自度尾至莆田濑溪就是本断裂带经流水冲刷侵蚀而成，顺断裂破碎带有东西向燕山晚期石英闪长岩岩基侵入。xx县城区木兰溪两岸覆地属本地质构造。 气候条件xx县属亚热带海洋性季风气候。季风进退明显、雨季干季显著；夏长不酷热，冬短少严寒；一年四季分明，光照资源丰富，雨量充沛，无霜期长。由于受地形和陆海位置的影响，具有北部的中亚热带和南35、部的南亚热带两种不同类型的海洋性气候特征。a) 气温：xx小区境内年平均气温20.2，最热月7月份，月平均气温28.6；最冷月1月份，月平均气温11.5。极端最高气温38.7，极端最低气温3.5。b) 积温：境内年平均0积温7405，10活动积温6559。c) 霜期：平均霜期52天，最多90天，最少1天，历年平均初霜日期为12月20日，最早为11月14日，最晚为2月17日，平均终霜期2月9日，最早为12月14日，最晚为3月6日。d) 降水：xx小区年平均降雨量1550.4毫米。从雨量分布看，降水多集中于春夏两季，39月总雨量达1313.6毫米，占全年降水量的84.7。全年以6月降雨量最多，1236、月最少。降雨日数以春季为最多，月平均达15天以上，但降水强度小；秋季降雨日数最少，月平均在6天以下。e) 风况：全年平均风速2.2m/s，极大风速32m/s。平均每年有5.4次8级的大风，主要出现在晚春到盛夏，大多为台风影响或正面袭击所致。 地震设防根据国家地震局2001年2月2日发布中国地震动参数区划图（GB183062001），xx县xx小区范围抗震设防裂度为6度，地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期0.45s。 交通条件xx小区对外交通以省道三郊线为依托，通过市政主、次干道和三郊线可方便连接国道324线、福泉高速公路xx路段、省道郊柏线、枫笏线等，公路交通四通八达，东至福州137、52km，西距厦门157km，至枫亭高速公路入口处22km。 供电条件xx小区现有10KV高压线路均引由xx后山110KV变电站，线路等级为10KV。xx后山变电力充裕，供电稳定可靠，可以满足xx片区市政建设和生产生活用电的需求。 供水条件xx县城供水由xx县自来水厂承担，现有供水能力4万m3/d，古洋水厂拟扩建日供水2万m3增强xx片区生产生活用水可靠性和稳定性。3.2.7 通信条件自九十年代初开通程控电话以来，全县目前已拥有6万门程控电话。无线小灵通、数字移动电话等均已开通，通信装备水平较高，设施完备，可满足xx片区市政建设和投入使用对通信联络的要求。3.2.8 建材供应条件xx县城区商品38、经济发达，物流配送快速，xx片区建设所需的水泥、钢材、木材、砂子、石料、装饰材料等建筑材料均可就地供应，方便及时。 施工期配套服务设施条件xx县现有城区商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备，可为xx片区开发建设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他服务项目。4 xx小区及其xx片区规划方案4.1功能定位、目标与原则 功能定位根据xx县xx小区所处区位特点、发展目标、县城总体规划要求以及土地利用现状等用地条件实际，将xx片区功能定位为：以商业购物为主体，集居住、休闲、美食、娱乐为一体，具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。4.1.2 发展目标a) 功能39、目标：达到布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，生活服务方便。包括购物、居住、休闲、美食、娱乐五大功能的城市综合商住区。b) 环境目标：从小区的区位特点和功能定位出发，力求人文景观与环境景观的有机配合。结合功能布局，强化景观节点、景观轴线和景观面，并与小区内绿景观系统和开放空间形成有机联系，创造良好的小区环境景观和富有特色的绿色公共空间。c) 人口目标：规划新建住宅居住人口5800人，加上保留的住宅和商业常住人口，小区人口将达到万人以上。 基本原则a) 因地制宜，全面评估，xx片区内原有新建的钢筋砼框架结构的建筑物尽可能保留，减少拆建量。b) 总体布局要有利于分期拆迁与建设的实施，为项目滚40、动发展提供可操作性的解决方案。c) 注重社区景观的创造，保护好地方传统文化，塑造富有特色的城市风貌，改善城市居民生活质量。d) 以人为本，创造为人的休憩和交往提供足够和适宜的空间，精心打造步行购物街、购物中心、商业区活动空间，营造浓郁的中心商业区氛围，促进城市经济结构优化升级和总体效益的提供，成为xx县域经济新的增长点。4.2 总体布局空间结构xx小区空间结构上分为“一轴五片区”。一轴：即中部的步行景观轴，贯穿整个步行商业街和小区绿化广场，是整个小区的核心部分。该轴线通过空间序列的缩放，把规划五个片区和其中的五个广场（步行街主人口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场、小区文体绿化广场和古41、砚池商业广场）串联起来。五片区：即小区东、西、中、南、北五个片区。a)东部片区，即xx片区：由东北部的文体绿化广场、东南部的步行商业区和东部的商住建筑组成；东北部文体绿化广场：规划小区文体绿化广场面积为0.91hm2，主要为小区和小区附近的居民提供文化、体育活动的场所，同时通过水系和铺地的设计处理，无论是功能上，还是形态上，都把西部和南部的两条商业步行街有机、系统的串联起来。规划结合广场的功能，设置了几块铺地，作为居民晨练和户外休闲、交往活动的场所。规划在其南部安排一条8m宽的步行道路，作为东部片区东西向人行交通和地下商场出入口的联系通道，并对绿化广场及其南侧步行街起到空间分隔作用。广场中间设42、置一处开阔的圆形铺地，配以喷泉，作为小区东部和南部两条步行商业街的联系结点与人流集散广场，同时也是小区最重要的景观中心。沿着广场的步行道路设置休息长廊和花架，为人们提供休憩场所。为进一步强化本区商业氛围，规划结合文体绿化广场，在其底下设置地下购物商场，面积1500m2，并结合规划8m宽的步行道路和该地下商场的出入口设置，组织好该地下商场的交通流向，并与其南部商业街的步行交通进行衔接，这样，既是对古砚池商业步行街在纵向轴线上的延续和拓展，从而增加商业面积，提高土地利用商业价值，又使古砚池商业步行街在空间序列层次上更显丰富，整体上本片区显得分区明确、功能合理。东南部步行商业区：作为中部步行商业街的43、空间延续，在小区东南部规划了一条100m长的步行商业街。为再现本区传统格局和历史风貌，根据甲方要求，规划对文革期间己被填埋的砚池进行了恢复。同时，规划结合砚池，在其四周布置商业建筑；东北部和西南部与商业建筑结合布置住宅：于本区南部以砚池为中心，通过商业建筑围合空间形成商业小广场，并在广场设置亭子、亲水平台、坐登、灯柱等街道家具，满足人们购物休憩需要，体现以人为本的规划理念；规划还在南部入日设置一处仿古形式的入口大门。规划本区商业建筑为34层，西南部住宅建筑为6层，东北部住宅为16层，建筑均采用仿古建筑形式，坡屋顶，屋檐悬挑。同时，要求本区所有沿步行街店面底层后退两米，形成一条古香古色的骑楼商业44、街，为旅客提供避雨遮日空间。通过规划的精心构思和组织，从南部入口大门到步行街两侧凸凹有致的沿街建筑、连续的水体景观、台阶和跌水，使本区步行街空间层次丰富、收放有致，建筑形式别具风格，凸显鲜明个性和地方特色；东部商住院落：为23层商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道为四层商业用房。东片区（xx片区）为本期实施启动旧城改造项目。b)西部片区：即由西北部文化休闲区和西部商住组团组成。西北部文化休闲区：结合保留的郑祠、天后宫，规划在该区南部设置一座戏台，考虑到本区建筑的相互协调融合，规划在本区北部、解放中路南侧安排两栋11层商住建筑，在建筑单体设计时，其风格应与郑祠、天后宫统一协调，采用坡屋顶形式。在45、戏台前通过四周建筑空间的围合，形成一个文化休闲广场，作为人们看戏和其他的活动场所。西部商住组团：由两排高层建筑组成，底部为4层群房，规划作为商场，上部是两座2225层联排住宅。c)中部片区：即中部步行商业街区。依托规划一条500m的步行街道，在其两侧集中布置商业建筑。道路宽度与两侧建筑高度比按H/D=l来控制，层数以45层为主，考虑天际轮廓线和立面空间景观组织，适当安排部分3层和6层建筑。建筑强调简洁、明快、清新。沿街建筑空间呈线性布置，鳞次栉比，立面墙体凸凹变化，沿街建筑高低错落有致，突显商业步行街丰富的空间景观效果和浓郁的商业氛围。d)南部片区：即由位于该片区西部的多层商住组团和东部的高层46、商住组团组成。西部多层商住组团，为连排式6至7层商住建筑，其沿街一层为商业店面，二层及其以上为住宅。东部高层商住组团，为16层高层商住建筑，其沿街一至二层为商业，三层及其以上为住宅。e)北部片区：北部商住组团，为6至7层商住建筑，沿街一层为商业，二层及其以上为住宅。4.2.2 用地布局a)住宅组团（院落）。本小区属市政设施齐全、环境较好的商住区，在住宅组团（院落）中规划活动场地和完善的休闲娱乐设施，有利于增强住宅组团的安全防卫和归属感。xx小区由中间穿过的公园路分成东西两个区，新建住宅规划人口 5800人，总户数1657户。东区的xx片区东部商住院落规划住户180户，东南部步行商住区的住宅院落47、规划住户160户；西区的中部片区步行商业街的宅院落规划住户48户；西区的西部片区西北部文化休闲区的住宅院落规划住户 40户，西部商住组团规划住户363户；北部片区商住组团规划住户422户；南部片区由三个较为独立的商住院落，规划住户移 444户。其中北部商住组团和西部片区的三个商住院落作为拆迁户的安置区。整个小区的住宅建筑采用大、中、小不同户型混合布置的方式，可满足分期开发建设中不同层次的需求。为提高城市中心区的土地利用率，规划除东部片区（xx片区）、西部片区和南部片区的高层建筑和区内保留建筑外，新建住宅基本上多为7层建筑，底层架空停车。为取得良好的建筑朝向，小区住宅建筑基本上按南北朝向布局。b48、)公建设施。小区的公共建筑主要为整个县城服务的商业金融设施，大部分安排在步行商业街和沿街住宅的底层，新建公建总建筑面积13.17万m2。为小区服务的幼儿园设置在小区北部，占地面积2000m2，建筑面积1200m2。小区社区管理和服务中心设在规划商住区和住宅区，青少年和老年活动站、物业管理以及居委会、卫生站、治安联防站等有关配套服务设施均安排在该中心，社区管理和服务中心可结合住宅建筑底层设置。小区内老人、儿童游戏活动场地、居民体育和健身活动设施可结合郑祠和天后宫的休闲文化广场、文体绿化广场、组团中心绿地和院落空间布置。小区金融、邮电、商业服务设施等结合本区商业区安排。规划小区储蓄所设置两处，分布49、在步行商业街上，以达到内外兼顾的原则。医疗服务站设置在北部，主要为本小区居民服务。c)市政设施。在每个组团出入口附近设垃圾收集点，服务半径不大于70m。在商住区和住宅区均安排居民存车处、变电室等市政公用设施，居民停车由路边临时停车和建筑底层架空来解决。在规划范围内设四处公厕，主要分布在步行商业街上，结合商业建筑布置，每处建筑面积不小于50 m2。4.3 市政交通系统4.3.1 道路交通组织道路交通系统充分考虑与周边城市道路的衔接，在总体规划的基础上，结合小区实际，对区内个别路网进行适当调整，使之与城市路网既相互衔接，又自成体系、相对独立，并满足本小区用地功能布局需要。城市道路从小区外侧边缘通过50、，避免城市道路穿越本小区造成不良影响，小区内交通以人车分流为原则，西区以东西走向的两条弧形车行道划分西、中、南、北片区做为xx小区西区的主要交通路网骨架，北接解放中路，西南接八二五北路，结合用地功能布局组织各片区交通。小区南北向车行交通主要由公园路解决，北接解放中路，南接南大路，中段接师范路和两条弧行路。xx片区依托公园路、南大路、师范路组织内部交通。西部片区规划了一条独立的组团级道路，解决片区内部交通。4.3.2 步行街布置小区步行系统沿小区中部空间景观展开，结合小区商业步行街组织步行系统，做到人车分流，通过贯通小区中心的步行系统，把小区步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场51、xx片区文体绿化广场和古砚池商业广场等五个广场串连起来：以步行街主入口的集散广场为起点，穿过步行街主题广场、核心区商业广场，最后到xx片区文体绿化广场和古砚池商业广场。为人们提供一个亲切、宜人、安全、舒适的购物环境。4.3.3 停车场布置停车场作为步行商业街的配套设施，显得特别重要，停车场配置位置和停车位数量直接对步行商业街的开发经营经济效益起到关键作用。根据国家规范并结合当地实际，机动车停车位数量商业建筑按0.40车位100 m2，两条步行商业街需要350个车位，规划分别在西部入口附近和东部片区绿化广场各设一个150个车位的地下停车库；同时还在南大路一侧、北部片区的入口附近和东部文体绿化广52、场北部各设置一处地面停车场，停车位约50个；在小区步行街共设2处非机动车地面停车场，面积为700 m2，可提供700个停车位；住宅建筑按3.0车位10户配建停车位，共需350个车位，多层住宅区采用底层架空停车和地面临时停车相结合形式，共配置了210个停车位；东部片区的高层住宅安排了一处40个车位的地下停车库；西部片区商住建筑由住宅与商场合建一处100辆左右的地下停车库。规划整个小区机动车停车位为700个。公交系统为减轻城市交通压力，充分发挥公共交通优势，并满足小区公共交通需要，以城市道路为交通运输线，分别在小区天后广场北侧的解放中路、小区主入口左侧50m外的八二五北路、小区南侧的南大路交叉口左53、侧5m处以及东部住宅区北侧的东文路等城市道路路边布置公交站点，使小区居民出行便捷，也可方便市民达到本区购物、休闲、娱乐活动。规划每个公交站点服各半径按150m控制。4.4 绿地景观布局 绿地规划规划遵循以人为本、以人的游憩活动为中心的设计原则，强调绿化规划的系统性和网络性，力图创造点、线、面相结合、空间层次丰富的小区绿化空间。 点：商住区和住宅区组团绿地、公建单位绿化等小块公共绿地。 线：小区四周的城市道路沿线绿化、小区道路绿化和街头绿化、步行系统绿化带和建筑后退道路红线形成的连续街头绿化。 面：步行街广场中心绿地、天后广场绿地、xx片区文体绿化广场绿地、住宅区宅前屋后和院落空间的绿化。4.454、.2 景观规划a)规划目标。坚持“以人为本”的指导思想，通过旧城改造，重新营造出一个整体协调优美的空间环境和景观风貌。 在规划中，通过传统的造园设计手法和现代的城市设计、景观设计手法，结合当地特色，把各种特殊的符号、场地、实物、空间融合起来，构建和谐、完美的居住活动空间。把xx片区建成xx县城最优美、最具品位的休闲商 住区。b) 规划构思。以人、建筑、环境与景观的有机融合为主旨，结合小区功能定位和公共空间的组织布局，运用城市设计手法，建构本区独特的空间环境和景观风貌。规划中，着重以地块集中绿化为基础，强调点、线、面多样空间形式的有机组合，每个地块均有一个富于特色的绿化环境，根据xx片区的规划结55、构特点，以步行系统为主干，分为若干不同的景观区（节点），各景观区（节点）之间通过景观轴线予以串联，并结合景观设计主题和小区主路沿线的空间景观组织进行植物配植，使本小区真正成为一个亲和、自然、舒适、悦愉的人居生活空间。景观点。小区主要的景观点有步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心商业广场、市民文体绿化广场、古砚池商业广场等五个宽阔的开敞空间，是本区整个空间景观序列的精华所在，五个景观点兼有商业广场的性质，为四周商业建筑的旅客提供聚散、休憩和娱乐的场所，是整个小区人流活动汇集的交汇点。通过图案铺地、喷泉、雕塑、座登、花台、草坪、树木等的精心组织，使之相互融合成为一个整体，以营造具有现代气息56、的商业购物氛围，对步行商业建筑的开发经营效益起到推动作用。景观轴线。步行商业街和文体绿化广场，组织了一条步行景观休闲轴，该轴线是支撑小区景观系统的重要骨架，通过该景观主轴把主入口的集散广场、步行街主题广场、核心商业广场、xx片区文体绿化广场和古砚池商业广场等五个景观点串联起来，形成一条完整、开放的景观序列空间，并使五个景观成为人们行走中的空间对景。同时，以该景观轴线为载体，强化其空间环境景观设计，结合沿线建筑，通过草坪、树木、水景、步行道、花卉、景石、坐凳、铺地、园林小品、文化和体育健身休闲设施及场地等的精心布置设计，在小区中心形成一条视觉和景观通廊，为中心商业区创造一条舒适宜人、富有活力、具57、有当地特色的园林式游憩步行空间和街道景观，便于人们在小区购物的同时，可以自由地休憩、散步、交往和欣赏，从而提升商住区的吸引力和凝聚力，体现小区独特的人文关怀和景观内涵。建筑界面景观。步行景观轴和两条弧形小区车行道两侧以及八二五北路、南大路、解放中路、公园路等城市道路沿线的小区一侧，是体现小区环境景观和风貌的重要建筑界面，从城市设计角度，加强其沿线建筑造型、材料、风格、色彩、天际轮廓线以及平面空间布局的协调统一和设计，加强环境建设和景观控制，以达到良好的小区建筑界面景观效果。小区西北角和xx片区的高层商住楼，作为县城的标志性建筑之一，要与整个小区的建筑风格在整体统一协调前提下注重展现自己相对独立58、的个性，以凸显独特的地位和良好景观形象。公共服务及标识系统：充分体现以人为本、对人关怀的理念，在商业步行区和各功能区合理设置坐椅、电话亭（报亭）、花坛、邮筒、垃圾箱、路（地）灯、无障碍通道等市政公用设施和公共服务设施，并沿主要空间序列分布。小区广告牌要统一规划设计和安放，以取得良好视觉景观效果。与此同时，设立完善的标识系统，使得人们对本中心产生强烈的认同感及归属感。4.5 主要规划指标4.5.1 xx小区新建建筑面积a) xx小区总建筑面积51.19万m2，其中新建建筑面积36.56万m2，保留建筑面积14.63万m2。b) 新建建筑面积36.56万m2,其中住宅建筑面积23.39万m2，公共59、建筑面积13.17万m2。c)xx片区新建建筑面积69732万m2，其中：住宅建筑面积47600万m2，公共建筑面积20634万m2，底层架空建筑面积1498万m2。4.5.2 建筑技术经济指标a) xx小区建筑指标 建筑容积率2. 8； 建筑密度：34.3%； 绿化率：27.88%。 拆建比：1:1.92。b) xx片区建筑指标 建筑容积率2.08； 建筑密度：20.6%； 绿化率：31.4%。 拆建比：1:6.45。5 工程建设方案5.1 建筑设计引导 总体建筑协调统一性小区整体建筑空间协调优美、健康有序，反映小区功能内涵，展示中心商业区的良好形象，体现xx县城市规划建设管理的新水平。规划60、总体上要求小区建筑设计要把有形的建筑要素与无形的文化内涵、生活方式、审美情趣等结合起来，建筑造型突出简洁明快、线条流畅、富有现代生活气息，建筑色彩在强调统一的基础上，可根据建筑功能性质和所处区位不同，适当进行协调变化。为保证小区建筑间彼此协调，规划强调对小区建筑进行整体景观控制，对小区建筑风格提出基本的设计导向，使小区的建筑风格既具有特色又协调统一。5.1.2 住宅建筑小区住宅建筑宜体现简洁明快的现代风格，住宅建筑整体建筑群宜保持相同或相近的建筑风格及色彩，建筑以具有亲切感与亲和力的坡屋顶。建筑色彩以冷色调为主，以利与周边环境相融合，并可提升小区建筑整体风貌和品味。5.1.3 公共建筑小区公共61、建筑要求其风格和色彩要符合其自身的功能和特点，总体上要求小区公共建筑宜为简洁的现代风格，同时使用清水砖墙、玻璃和轻巧的片顶，使现代感和传统材料有机结合。建筑色彩以暖色调为基调，以便与公共建筑的特性相协调。建筑形式要具有亲和力，平面和立面处理要求考究，轮廓线丰富，细部处理精细。5.1.4 商业建筑小区商业建筑要求其在尺度上应考虑与人体尺度的适应，色彩上宜丰富多彩，以营造富有活力的商业氛围，要通过建筑材质、色彩、表面肌理和设计细部等的协调处理，营造亲近和谐、悠闲悦愉的感官享受。5.1.5 建筑节能加强建筑节能设计，户型的设计要保证室内外的空气畅通，并尽可能减少夏天日照辐射，以达到节能的效果。5.262、 市政道路网 路网结构布局xx小区市政道路网结构布局以现状市政主干道八二五北路、解放中路、南大路拓宽为依托，规划小区南北向市政道路扩宽公园路，东西向主要布置两条弧形市政道路的路网结构布局。a) 北弧形路（一横），东起公园路原人民影院北面交汇处，向西延伸至天后宫东面转北与解放中路交接。道路全长434m，路幅11m，布置车行道8m，人行道各1.5m。b) 南弧形路（二横），东起公园路原人民影院南面交汇处，向西延伸至步行街主入口集散广场南侧与八二五北路交接。道路全长480m，路幅11m，布置车行道8m，人行道各1.5m。c)西片区组团道路，北起解放中路交汇处，向南延伸至步行街主题广场西北侧转西延伸与63、八二五北路交接。道路全长194m，路幅9m。d) 南片区东支路，南起南大路，向北延伸与南弧形路交接，全长93m，路幅10m。e) 南片区西支路，南起南大路，向北延伸与南弧形路交接。全长97m，路幅10m。f) 八二五北路扩宽，长度317m，路幅22m（50%为11m），布置车行道14m，人行道各4m。g) 解放中路扩宽，长度548m，路幅24m（50%为12m），布置车行道16m，人行道各4m。h) 南大路扩宽，长度477m，路幅22m（50%为11m），布置车行道14m，人行道各4m。i) 公园路扩宽，北长度236m，路幅12m（50%为6m），布置车行道9m，人行道各1.5m；南长度17264、m，路幅18m，布置车行道13m，人行道各2.5m。xx小区周边市政主次干道总长度1750m，总面积19822m2，其中：砼路面积13240m2，人行道面积6582m2。xx小区内部道路总长度4366m，总面积32860m2，其中：砼路面积22084m2，人行道面积4382m2，步行街铺地面6400m2。xx片区路网结构规划承建公园路南段路幅的一半，长度172m，布置车行道6.5m，人行道2.5m，公园路北段路幅一半，长度40m，布置车行道4.5m，人行道1.5m；南大路xx片区路段路幅一半，长度110m，布置车行道7m，人行道4m；师范路西段长度90m，路幅14m，布置车行道9m，人行道各265、.5m；师范路东段路幅一半，长度124m，布置车 行道4.5m，人行道2.5m。古砚池步行街道115m。xx片区市政道路总长532 m，片区内部道路（含宅前道路）470 m。详见表 5.2xx片区道路网络一览表。xx片区道路网络一览表表5.2序号路 名道路性质长度(m)路幅(m)断面形式（m）工 程 量 (m2)备 注1南大路市政主干道11022人行:车行:人行=4.0+14.0+4.0砼路面770，人行道4402公园路（南段）市政次干道17218人行:车行:人行=2.5+13.0+2.5砼路面1120，人行道430公园路（北段）市政次干道4012人行:车行:人行=1.5+9.0+1.5砼路面66、180，人行道603师范路（西段）市政次干道9014人行:车行:人行=2.5+9.0+2.5砼路面810，人行道450师范路（东段）市政次干道12014人行:车行:人行=2.5+9.0+2.5砼路面540，人行道3004片区支路片区支路1155车行=5.0砼路面5755宅前道路片区支路2403车行=3.0砼路面7206古砚池步行街道商业街1151030铺地2380合 计1002砼路面4715，人行道1680铺地2380 m2 市政道路标高设定xx小区地形走势，总体呈西北高东南低，由北向南微倾。主要市政道路控制点设计标高如下：a)北弧形路与解放中路和公园路中心线交叉点设计标高分别为54.40m和67、51.88m；b)南弧形路与八二五北路和公园路中心线交叉点设计标高分别为52.85m和50.80m；c) 西片区组团道路与解放中路和八二五北路中心线交叉点设计标高分别为53.85m和53.19m；d) 南片区东支路与南弧形路和南大路中心线交叉点设计标高分别为51.18m和50.30m；e)南片区西支路与南弧形路和南大路中心线交叉点设计标高分别为51.35m和50.50m。f) 八二五北路与解放中路和南大路中心线交叉点设计标高分别为54.74m和52.33m；g) 公园路与解放中路和南大路中心线交叉点设计标高分别为53.10m和48.77m。h)公园路与师范路中心线交叉点设计标高为 51.88m68、；详见附图道路竖向规划图。5.2.3 技术标准根据CJJ3790规范，市政道路分类分级为主干道II级、次干道II级两种设计标准。主要技术标准详见表5.3。主要技术标准表5.3项 目技术标准备 注主干道次干道道路等级主II级次II级计算行车速度（km/h）40503040路幅宽度（m）22、2412、18路面结构水泥混凝土水泥混凝土路面设计轴载100KN100KN道路抗震设防抗震设防烈度6度，地震动峰值加速设0.05g，地震动反应谱特征周期0.45s使用设计年限30155.2.4 路基工程根据城市道路设计规范（CJJ3790）标准要求，路基必须密实、均匀、稳定，路基压实度080 cm深度范围按重69、型击实法最大干容量密度达95%，80cm以下密度应达93%以上。路槽底面勘察设计回弹横量值应大于20Mpa，如果不能满足，应采取软基处理方法设计。事先应对地质、水文、材料的调查试验，设计适地方案。路基填方方案掌握在易排水、干燥为原则。路基顶面与路面设计横坡度相同。道路设计高程应与整个xx片区总体控制高程相对应。5.2.5 路面工程路面结构设计年限30年（或15年），标准轴载100KN。根据城市交通量，路面结构组合方案如下列：主车道: 面层厚度 20-22cm水泥砼路面 抗折强度5.0Mpa 基层厚度 15cm 5%水泥稳定碎石基层 底基层厚度 10cm3%水泥稳定碎石底基层人行道: 面层厚度 70、3cm人行道彩砖 稳定层厚度 10cm水泥稳定砂5.2.6 路面排水工程路面排水按路拱中轴分流两侧排泄，主车道雨水流经两侧路面边缘雨水口，引入雨水管或排水沟，汇入城市排水沟就近排入木兰溪。5.3 给排水工程方案5.3.1 给水工程a) 给水水源。目前城区用水由xx县自来水公司古洋水厂供给，水厂供水能力4万m3/d。采用古洋水库水源，古洋水库为中型水库，库容2460万m3，水量已经过论证，水量充足，水质符合生活饮用水水源水质标准（CJ302093）。xx片区用水仍采用该水源，可满足要求。b) 水质标准：根据城市供水行业2000年技术进步发展规划的要求，xx县自来水公司古洋水厂净化自来水符合生活饮71、用水卫生标准（GB578085）。c) 水压：古洋水厂建在半山，出水口高程为89m，xx片区高程在54.948.9m之间，小区周边管网水头在35m左右。根据室外给水设计规范（GBJ1386）1997年版的要求，管网中干管控制点压力大于20m，消防时最小自由水头不小于10m，采用自压供水一般可满足要求，高层建筑自行加压提升。d) 需水量预测根据xx片区规划功能，对片区各类用途的用水进行预测，日需水量为488m3/d，详见表5.4xx片区用水量预测表。xx片区用水量预测表表5.4序号用水项目用水指标面积(m2)或人用水量(m3)备注1生活用水200L/Pd1500人3002公共建筑用水5L/ m272、20634m21033道路、停车场用水20 m3/ 万m39325万m2194广场绿地用水20 m3/ 万m311100万m222小 计444不可预见用水10%44合 计488e) 给水管网。xx片区供水由市政给水管网供给，分别接自八二五北路西侧DN600市政给水管、解放中路DN300市政给水管和南大路DN400市政给水管以及公园路和师范路均有DN200市政管道，给水管网遍布整个小区周边，由DN200DN600组成环状网使各不同性质的地块均能以最短的距离接管引水。为满足消防要求，给水管最小管径为DN100，室外消火栓间距不大于120m，尽可能布置在路口，保护半径不大于150m。根据xx片区道路73、网络规划和用户分布情况，给水管网在北南东西四片区各路段埋设给水管道。xx片区市政给水管埋设。分别接自南大路北侧、公园路东侧、师范路北侧市政给水管，沿东片商住楼和文体绿化广场埋设给水管。管径DN200，长度390m；管径DN150，长度340m；管径DN100，长度80m；管径DN80，长度50m。管材均采用PE管。合计管道长度860m。5.3.2 排雨污工程xx片区排雨污系统采用合流制。雨污排放根据道路竖向和地形特点可分为南北两个排水分区，北部雨污排入公园路0.9m1.3m排水暗涵，部分雨污水经师范路500市政排水管汇入迎新路1200主干管道。南部雨污水经南大路600mm排水管汇入公园路暗涵排74、出。5.4 供电工程5.4.1 供电计算负荷预测xx片区供电范围包括商场店面、住宅、文化娱乐、市政道路、广场、绿地等用电。参照xx县城区用电现状及同类城市用电指标，采用各类建筑面积用电指标法计算负荷。根据xx片区详规建筑面积和户数计算，新建住宅每户用电指标5kw/户，公建指标60w/m2，道路及绿化用电指标按2w/m2。其他用电负荷2%。累计负荷为3324KW，需用系数取0.4，xx片区供电计算负荷为1330KW。5.4.2 变配电网络布置根据xx片区供电负荷计算结果和负荷分布情况，按照电力部门“小容量，多布点”的布置原则，小区设置一座10KV电力开闭所，4座10kv/0.4kv的变配点。1075、KV进线电源采用两回YJV10KV电力电源引自后山110KV变电站。开闭所可结合片区中附属用房建设，建筑面积200m2。10KV馈线设46回，分别引至小区内各变配电点，共设4座变配电点S1S4。变配电方式由电力部门根据条件确定。片区内所有10KV及以下供电线路均沿电缆沟或电力排管敷设。布置在市政道路人行道下。6 拆迁安置方案6.1 拆迁工程方案6.1.1 拆迁工程范围xx县xx小区xx片区拆迁工程范围北临师范路，西靠公园路，南至南大路，东连xx小区东侧红线。片区现状用地面积3.537hm2。xx片区主要有居住、公共设施，体育设施，道路广场和绿地等四类城市建设用地，以体育场（馆）用地为主。6.176、.2 拆迁片区现状xx小区作为xx县老城中心区的商贸中心，文化娱乐中心。商贸用地主要集中在小区中部和花园路两侧，以及沿城区市政主次干道一侧。主要设施有：中心市场、花园路商贸街、聚宝花园、千禧商场和沿街店铺等。文化设施主要有大众影院和人民影院，以及拟保护的文物古迹郑祠和天后宫。xx片区现状以体育场（馆）设施为主，有400m跑道的体育场一个，灯光球场及配套设施，古砚池古迹，还有部分居民居住区和公共建筑设施等。据初步调查，拟拆迁的片区内有居民住户60户，企事业单位3家。xx小区现状建筑多数为砖混、石混结构房屋以及部分经过翻建的框架结构的房屋，年代久远，由于历史原因，大部分住宅以低层建筑（13层）为主77、，居住突出表现为“两高”、“两差”的问题，即建筑密度高、人口密度高、居住建筑质量差、居住环境条件差。小区范围内市政设施极为落后，道路狭窄拥挤，不成系统，排雨污条件差，并有部分严重损坏，城区商贸、服务、文化、生产以及居民生活正常活动受到严重影响，消防问题更为突出。xx城区是xx县政治、经济、文化中心。xx片区是xx城区的商住中心区，现有城区城市品位、商贸服务环境、人居环境、人口规模等与县域经济发展的要求差距甚大，近几年来，xx小区在沿解放中路、公园路临街进行一层皮的旧城改建，临街建筑有一定的改观，但总体环境没有根本的改变。实施小区旧城改造工程，紧紧抓住经营城市这个核心，在城市详细规划指导下，利用78、小区存量土地等生产要素推向市场，进行重新组合优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，实现小区滚动发展，从而实现城市建设可持续发展。xx小区拆迁工程是旧城改造基础性工作，复杂性和艰巨性众所周知，要在有关法律法规框架下做好群众的思想工作，确保城区旧城改造工程顺利进行。xx片区作为xx小区的重要组织部分，首先推动该片区旧城改造，对xx小区其他片区的旧城改造具有示范意义。6.1.3 拆迁工程量a)xx片区拆迁房屋工程量。根据摸底和初步调查，xx片区涉及拆迁居民户60户，企事业单位3家，拆迁总建筑面积10808.7m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5m2，拆迁住宅及其他房屋建筑面积101279、4.2m2。按拆迁房屋结构，拆迁总建筑面积10808.7m2，其中：框架结构2050.3m2，砖混结构6725.2m2，石混结构2033.2m2。b)拆迁占地面积。拆迁占地总面积29387.5m2，其中：店面占地面积684.5m2，住宅及其他建筑占地面积2387m2，滴水占地面积210.5m2，附属占地面积1068.5m2，埕空地占地面积25037m2。6.2 拆迁补偿与安置方案 拆迁补偿方式a) 拆迁补偿方式。xx片区旧城改造工程拆迁补偿方式有两种：货币化拆迁补偿方式。产权置换方式。b)拆迁补偿数据。货币化补偿拆迁房屋建筑面积6117.6m2，其中：货币化补偿拆迁店面建筑面积71.2m2，货80、币化补偿拆迁住宅及其他建筑面积6046.4m2。产权置换拆迁房屋建筑面积4691.1m2，其中：产权置换住宅建筑面积4077.8m2，店面产权置换建筑面积613.3m2；拆迁埕空地 250370.1m2。c) 建筑面积补偿系数。单层房建筑面积补偿系数1.5，增加补偿建筑面积（估算）445m2；二层房建筑面积补偿系统1.2，增加补偿建筑面积（估算）187m2；二层房以上建筑面积补偿系数1。d) 简易房拆迁给予补偿，但不计算补偿系数和安置。 各类房屋结构平均拆迁补偿单价确定xx片区范围内地段店面等级基本属于三级，商业用房根据地段内的临街情况、交通、配套设施、房屋结构、座落、朝向等影响因素进行修正价81、格。住宅和企事业单位房屋根据地段内的位置、交通、建筑结构、空间布局、成新、层次、通风、采光、朝向、配套设施、环境等因素进行修正价格。xx片区各类结构的房屋平均按二等、成新率按85%，确定平均拆迁补偿单位价格，作为拆迁补偿费用估算。详见表6.1各类结构房屋拆迁补偿平均单价估算表。各拆迁户拆迁补偿具体应根据该房屋地段、结构、成新等因素进行核算或以实际评估价为准。各类结构房屋拆迁补偿平均单价估算表（产权置换）表6.1房屋结构平均房屋质量等级平均成新率(%)地段单价(元/m2)重置价(元/m2)安置房造价(元/m2)拆迁补偿单价(元/m2)框架结构房屋一级10018005506501700拆迁框架结构82、房屋二级8518004506501533拆迁砖混结构房屋二级8518003506501448拆迁石混结构房屋二级8518003806501473拆迁砖混结构店面二级851400035065013648附注：拆迁补偿单价计算公式：各类结构房屋拆迁补偿单价=拆迁地段等级基价（1800元/m2）+原房屋建筑等级重置价（见表七）等级成新率（见表六）-安置房造价（框架650元/m2）各类结构房屋拆迁补偿单价=拆迁地段等级基价（见表一）+原房屋建筑等级重置价（见表七）等级成新率（见表六）-安置房造价（框架650元/m2）被拆迁房屋为一层平房的（不包括附属房），另给以货币补偿每平方米900元；被拆迁房屋为二83、层楼房的，另给以货币补偿，每平方米360元。7 环境保护7.1 环境影响分析7.1.1 大气环境影响xx小区旧城改造工程房屋拆迁工程量大，房屋拆除将产生大量灰尘，建筑工程过程中，场地平整，基础开挖，砼工程，容易造成大量尘土飞扬，特别是汽车运输装卸和机械施工作业时，将对周边区域造成严重的大气污染。使周边附近居民和商业经营蒙受其害，影响居民生活，影响旧城区及附近城区正常生活和生产。尤其是在刮风时影响更大，不过，建设施工对大气质量的影响是暂时的，有时限的。随着工程竣工和场地硬化绿化，对大气的影响随之消除。7.1.2 声环境影响房屋拆除、建筑工程和市政设施施工中房屋拆除的噪声主要有大锤打击声、冲击声、84、推墙板倒地声和碰击声；建筑和道路施工中主要来源于施工机械的噪声，主要有砼搅拌机搅拌声，振捣器振捣声，推土地、挖掘机、打桩机、电锯、冲击钻、电铲、运输车辆等。施工机械产生的噪声约80-110dB，恶化声环境。xx小区处在城区中心，房屋拆除施工和建筑及市设政设施施工声影响危及范围大，影响人群集中，造成严重的扰民，影响周边居民的休息和工作，影响正常的生活生产环境。7.1.3 废弃物对环境影响房屋拆除和建筑施工产生大量的建筑垃圾和拆除建筑废料，建筑垃圾导致该城区环境恶化，特别是遇到下雨或气候恶劣，影响面就更大。7.2 施工期环境保护措施7.2.1 严密组织房屋拆除施工xx小区拆迁工程必须具备相应资质的85、施工单位施工，避免个人承包野蛮施工。要做好房屋拆除施工组织，先易后难，优先考虑施工空间和场地的周转，评估施工时对周边影响的程度，采用必要的防护和保护措施，选择好外部堆放建筑垃圾和建筑废料的场地。把拆迁施工过程做得有条不紊，场地畅通。7.2.2 减少施工中尘土飞扬，保护大气环境房屋拆迁建筑工程和市政设施施工要尽量减少尘土对大气环境的影响，做到文明施工，采用先进的施工方法，拆一片清理一片，避免废砖废瓦废材料随意堆放，及时将拆除的废建筑材料按指定场地运输，可利用的废料整齐堆放，不可利用的废料直接用于填低洼地或他用。场地平整、挖地基、修路基、挖填土方等作业，特别是在秋冬夏季，秋冬空气干燥、夏季温度高，86、土尘干燥，施工过程极易产生尘土。为了减少粉尘飞扬，遇到大风天气，宜适当洒水防尘，减少尘土飞扬。7.2.3 严格控制施工噪声，确保周边居民少受影响精心组织施工，加强施工机械管理，合理安排施工时间和时段。采用冲击钻眼等高噪声机械和混凝土搅拌机应尽量安排在白天或尽可能集中时间突击施工，在夜间连续作业产生高噪声环境要采取降噪措施，并报送有关部门审批，保证居民区声环境的质量。7.2.4 废弃物处理措施房屋拆除和建筑施工中产生大量的砖瓦、石料、水泥碎块、木料等建筑旧料和废弃物，要组织好废料旧料的运输，做到拆除一片，清运一片。建筑施工剩余泥土和建筑垃圾要及时调运，运输车辆要做到装车适宜，不超载，不满装，避免87、沿街撒落。7.2.5 施工人员生活垃圾和污水管理本工程拆迁规模大，拆除房屋的施工人员多，要做好施工人员的生产垃圾和污水管理，采取临时措施，定点收集垃圾，及时消纳。7.3 使用期环境保护措施7.3.1 使用期固体废弃物处理措施xx小区固体废弃物主要是生活垃圾和商业垃圾，日产出量约10t/d，商住楼和住宅楼从上至下设置垃圾道至1层垃圾间集中，商场清洁卫生垃圾由清洁工负责，集中堆放，公共场地生活垃圾由物业情洁工定期清扫，指定垃圾堆放，定期消纳。7.3.2 使用期大气环境保护措施a)使用清洁能源，逐步停止使用煤炭等高污染燃料，提倡使用天然气、液化石油气、电、太阳能或其它清洁能源。b)饮食业油烟治理措施88、，饮食业油烟排放必须安装油烟净化设施，处理后的油烟经预留烟道在楼顶排放，应高出邻近建筑物。7.3.3 使用期声环境保护措施a)社会生活噪声治理措施，项目投入使用后应加强物业管理，限制小区内的商业、娱乐业噪声源，尤其应限制使用高音喇叭招揽生意，防止社会噪声对区域声学环境的影响。b)交通噪声治理措施，进入小区应限制车速和禁鸣喇叭，减少交通噪声对区域环境的影响。随着商住区的投入使用，进出的人员迅速增加，临时车辆也会增加，应按指定停车场停靠，管制车辆，降低拥挤程度，有效降低噪声，减少周围噪音对小区影响。8 组织机构管理与人员配置8.1 组织机构与管理 组织机构根据xx县人民政府授权，xx小区拆迁和市政89、设施工程开发主体为xx县城xx开发总公司。xx县建设局、xx县土地储备中心、xx街道办事处、洪桥社区居委会为协调和配合单位。共同完成xx小区旧城改造工程。房屋拆迁、建筑工程和市政设施建设任务。8.1.2 企业机构管理xx县城xx开发总公司为xx小区拆迁、旧城改造工程、建筑工程和市政设施建设工程开发主体，以市场化运作，从事xx片区存量土地开发，拆迁补偿和市政设施建设。负责xx片区地面物拆迁和三通一平全过程和旧城改建工程的经营管理。公司为完成上述事项设置相应职能部门。主要设置拆迁协调股、工程股、办公室、财务股。8.1.3 组织机构图总经理拆迁协调股财务股财务股办公室8.2 人员配置xx商住区拆迁和90、市政设施工程管理人员配置20人，其中：拆迁协调股配备5人，工程股配备7人，财务股配备3人，办公室配备3人，领导2人。9 项目实施计划进度9.1 建设工期xx片区拆迁、建筑和市政设施等工程施工总工期安排2年，建设年限第1年10月第3年9月。9.2 项目实施计划进度详见表9.1xx片区旧城改造工程实施计划进度表。xx片区旧城改造工程实施计划进度表 表9.1 年 度 项 目第1年第2年第3年101112123456789101112123456789房屋拆迁施工场地平整及放样多层商住楼土建施工商住楼水电施工宅前道路施工23层商住楼施工商住楼水电施工16层商住楼施工道路工程施工给排水工程施工文体广场及91、绿化工程工程验收10 工程招标10.1 工程招标依据a)中华人民共和国招标投标法，2000.1.1；b) 国家发展计划委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定；c) 国家发展计划委员会令第9号工程建设项目可行性研究报告增加招标事项暂行规定的通知，2001.6.8；10.2 工程招标内容10.2.1 工程施工招标内容a) xx片区拆迁工程列入招标范围；b) xx片区市政道路网工程列入招标范围；c) xx片区市政给排水工程列入招标范围；d) xx片区建筑安装工程列入招标范围；e) xx片区市政公共配套工程全部列入招标范围。10.2.2 地质勘察xx片区旧城改造工程地质勘察列入招标内容。1092、.2.3 设计xx片区旧城改造工程设计列入招标内容。10.3招标组织形式与方式10.3.1招标组织形式xx片区旧城改造工程施工、拆迁工程施工、地质勘察、设计等招标均以委托有资质招标机构形式进行。10.3.2招标方式xx片区旧城改造工程施工、拆迁工程施工、地质勘察、设计等招标均以公开招标方式进行。11 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1 估算编制依据a)福建省建筑工程预算定额（2002版）；b)全国统一市政工程预算定额福建省综合单价表（2001版）；c)全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002版）；d)福建省建设工程材料价格第1-7册（2003年）。e) 莆田市建设局、莆93、田市物价局莆建房2004文件关于公布莆田市房地产流通市场各区段各类房屋交易价格行情，2004.5；f) xx县人民政府办公室文件仙政办2005108号xx县人民政府办公室关于转发xx城区房屋拆迁货币补偿及重置价行情意见的通知，。g) 莆田市人民政府莆政综2002104号关于颁发莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准的通知：2002.7.12；h) xx县xx片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安置方案的实施细则；i) 莆田市2005年下半年主要建筑材料综合信息价。11.1.2 其他费用取费依据a) 工程建设监理费依据福建省物价局闽价2001房字69号福建省物价局关于重新核定工程建设监理94、费有关问题的通知，2001.3.7；b) 建设单位管理费参照福建省财政厅闽财基2003文件关于国有建设单位列支建设单位管理费有关问题的通知，2003；c) 勘察设计费参考国家计委工程设计收费标准有关规定取费；d) 基本预备费按工程费与其他费用之和8%计算；e) 建设期借款年利息率暂按6.6%计算。11.1.3 分项目投资估算a)建筑安装工程投资估算11508万元，其中：建安工程费9130.2万元，其他费用792万元，基本预备费793.8万元，建设期利息792万元。详见表11.2建筑安装工程投资估算表。b)道路、给排水公共工程投资估算497万元，其中：工程费425万元，其他费用35.2万元，基本95、预备费36.8万元。详见表11.3道路、给排水、公共工程投资估算表。c)拆迁补偿费用估算4611万元，其中：拆迁补偿费用3967.1万元，其他费用119万元，基本预备费326.9万元，拆迁期利息198万元。详见表11.4拆迁补偿费用估算表。 项目总投资估算xx片区旧城改造工程项目总投资估算16616万元，其中：建安工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资497万元，拆迁补偿费用4611万元。详见表11.1xx片区旧城改造项目总投资汇总表。11.2 资金筹措项目总投资16616万元。筹资方案如下：a)企业自筹资金6616万元，分2年到位；b)申请银行借款10000万元，其中：建安工程借96、款8000万元，拆迁补偿费用借款2000万元。xx片区旧城改造工程项目总投资汇总表 表11.1序号项 目 名 称估算金额（万元）备 注1建筑安装工程投资11508.0详见表11.21.1建安工程费9130.21.2其他费用792.01.3基本预备费793.81.4建设期利息792.02道路、给排水、公共工程投资497.0详见表11.32.1道路工程费137.82.2给排水工程费66.92.3公共工程费220.32.4其他费用35.22.5基本预备费36.83拆迁补偿费用4611.0详见表11.43.1拆迁补偿费3967.13.2其他费用119.03.3基本预备费326.93.4建设期利息19897、.0合计16616.0静态投资15626万元建筑安装工程投资估算表 表11.2序号费 用 名 称计量单位工程量综合单价（元）金额(万元)备 注1建安工程费1.123层商住楼桩基工程m23100470217.01.223层商住楼一般土建m2310046602046.31.4323层商住楼装饰工程m231004280868.11.423层商住楼水卫工程m23100450155.01.523层商住楼电气工程m23100480248.01.623层商住楼消防工程m23100460186.01.723层商住楼电梯工程部350万元150.01.823层商住楼地下室工程m213502000270.01.9198、6层商住楼桩基工程m21660875124.61.1016层商住楼一般土建m2166086501079.51.1116层商住楼装饰工程m216608280465.01.1216层商住楼水卫工程m2166085083.01.1316层商住楼电气工程m21660880132.91.1416层商住楼消防工程m2166085083.01.1516层商住楼电梯工程部338114.01.1616层商住楼地下室工程m210462000209.21.176层商住楼土建工程m25988900538.9含基础、装饰、土建1.186层商住楼水卫工程m259883521.01.196层商住楼电气工程m2598860399、5.91.206层商住楼消防工程m259882012.01.212-4层商住楼土建工程m2161329501532.61.222-4层商住楼水卫工程m2161325080.71.232-4层商住楼电气工程m21613280129.11.242-4层商住楼消防工程m2161323048.41.25地下商场（人防设施）m215002000300.0小计9130.22其他费用2.1城市配套费m26973235244.12.2勘察费545.79130.25=45.72.3设计费3%273.99130.23%=273.92.4工程建设监理费1.52%137.09130.21.52%=137.02.5建设100、单位管理费1%91.39130.21%=91.3小 计792.03基本预备费8%793.89922.28%=793.84建设期利息6.6%792.0借款8000万元(2年)合 计11508道路、给排水、公共工程投资估算表 表11.3序号费 用 名 称计量单位工程量综合单价（元）金额(万元)备 注1工程费1.1道路工程费137.8路基土方工程m355002513.8砼路面工程m2399512047.9人行道工程m216808013.4宅前道路砼路面m27201107.9古砚池铺地街道m2238020047.6停车场m25501307.21.2给排水工程费66.9PE给水管DN200m390280101、10.9PE给水管DN150m3402307.8PE给水管DN100m801801.4PE给水管DN80m2501200.6管槽土方开挖m3820161.3管槽土方回填m371080.6计量计阀门室1.2m2m座12.8万元2.8阀门井1m1.4m座1825004.5污水管d600 砼m1102803.1污水管d500 PVCm21075015.8污水管d400 PVCm645203.3污水管d300 PVCm38930011.7管槽土方开挖m3900161.4管槽土方回填m375080.6污水检查井700座1110001.11.3公共工程费220.3古砚池文体绿化广场m29100160145102、.6道路、给排水、公共工程投资估算表 表11.3(续)序号费 用 名 称计量单位工程量综合单价（元）金额(万元)备 注庭院绿化m220005010.0公共厕所座18万元8.0垃圾转运站座217万元34.0消火栓套21万元2.0含配管场地平整土方m2129601620.7小 计425.02其他费用2.1勘察费52.14255=2.12.2设计费3.2%13.64253.2%=13.62.3工程建设监理费3.1%13.14253.1%=13.12.4建设单位管理费1.5%6.44251.5%=6.4小 计35.23基本预备费8%36.8460.28%=36.8合 计497.0拆迁补偿费用估算表 表103、11.4序号费 用 名 称计量单位工程量综合单价（元）金额(万元)备 注1拆迁补偿费3967.11.1房屋拆迁补偿费2469.5框架结构房屋拆迁补偿费m22050.31533214.31.1.2砖混结构房屋拆迁补偿费m26040.71448874.71.1.3石混结构房屋拆迁补偿费m22033.21473299.51.1.4砖混结构店面拆迁补偿费m2684.513648934.21.1.5单层平房增加面积补偿费m244590040.11.1.6二层楼房增加面积补偿费m21873606.71.2埕空地拆迁补偿费m225037.14501126.71.3附属房占地拆迁补偿费m21068.44504104、8.11.4附属房拆迁补偿费m21068.4707.51.5拆迁补助费与过渡费103.7房屋搬迁补助费m210124.266.1按2次计，每次3元/m2营业用房搬迁补助费m2613.380.5按2次计，每次4元/m2营业用房货币搬迁补助费m271.24按1次计，每次4元/m2住宅临时安置补助费m210124.27272.9按24个月计，每月3元/m2店面临时安置补助费m2613.336022.1按24个月计，每月15元/m2电话移机费部701160.8按2次迁移，每次58元有线电视移机费户632001.3按2次迁移，每次100元1.6其他附属综合补偿费户63500031.5按户平均综合补偿1.105、7拆迁奖励金180.1拆迁住宅奖励金m210124.26565.8按两档奖励金平均拆迁店面奖励金m2684.530020.5按两档奖励金平均货币补偿拆迁住宅奖励金10%88.988910%=88.9货币补偿拆迁店面奖励金5%4.997.25%=4.92其他费用119.02.1拆迁前期费用2%79.33967.12%=79.32.2拆迁单位管理费1%39.73967.11%=39.73基本预备费8%326.94086.18%=326.94拆迁期利息198.0借款2000万元(2年)合 计4611.012 财务评价12.1 评价依据与基础数据说明12.1.1 评价依据a) 国家计划委员会、建设部发106、布建设项目经济评价方法与参数（第二版），1993.04。b) 中国国际工程咨询公司编著投资项目经济咨询评估指南，1998.03。12.1.2 基础数据与说明a)项目总投资16616万元，其中：建筑安装工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资497万元，拆迁补偿费用4611万元。b)资金筹措方案：企业自筹资金6616万元；申请银行借款10000万元。c)新建总建筑面积69732m2，其中：新建住宅建筑面积47600m2，新建公共建筑面积20634m2，新建架空底层建筑面积1498 m2。d)拆迁总建筑面10808.7m2，其中：拆迁住宅及其他建筑面积10124.2m2，拆迁店面建筑面积107、684.5m2。e)拆迁补偿数据：货币化补偿拆迁房屋建筑面积6117.6m2，其中：货币化补偿拆迁店面建筑面积71.2m2，货币化补偿拆迁住宅及其他建筑面积6046.4m2；产权置换拆迁房屋建筑面积4691.1m2，其中：住宅建筑面积4077.8m2，店面建筑面积613.3m2。f)计算期：建设期为2年，安置房和商品房经营期3年，从第二年开始销售，其中：建设期与经营期交叉一年，计算期确定为4年。g)财务基准收益率，根据现行银行借款利息水平，同时考虑项目的风险因素，财务基准收益率设定为12%。12.2 销售收入、销售税金及附加估算12.2.1 销售收入估算a)产权置换安置价。拆迁安置依据拆迁方案108、，多层住宅等面积安置价、优惠价和调节价分别按1800元/m2、1900元/m2和2000元/m2测算，店面安置价按16000元/m2。b)商品住宅和店面及商场市场销售价：高层商品住宅2300元/ m2，多层商品住宅2000元/ m2，柴间1900元/ m2（配套销售）；一层店面18000元/ m2，二层以上商场平均价为6000元/ m2。据此测算如下式：多层住宅产权置换安置销售收入893.1万元。18004077.8=734.0万元19004077.810%=77.5万元20004077.810%=81.6万元多层住宅商品房销售收入927.7万元。2000（9532-4077.8-4077.8109、20%）=927.7万元高层住宅商品房销售收入8755.6万元。230038068=8755.6万元柴间配套销售收入284.6万元。19001498=284.6万元店面产权置换销售收入981.3万元。16000613.3=981.3万元一层店面商品房销售收入9309.1万元18000（5785-613.3）=9309.1万元二层以上商场商品房销售收入8909.4万元600014849=8909.4万元合计销售收入30060.8万元根据投资及建设工期，分3年销售。详见辅助报表2销售收入、销售税金及附加估算表。 销售税金及附加估算根据现行税法税规，商品房部分销售营业税率5%，（拆迁安置部分不计营业110、税）城市维护建设税率5%，教育费附加税率3%，整个工程销售税金及附加为1522万元。12.3 总成本费用估算 拆迁和建筑安装工程投资成本xx片区拆迁补偿费用和商住区建筑安装工程投资以间接费和直接费进入成本。根据工程实施计划进度，按一定比例摊入当年度投资成本。 工资及福利费估算xx小区拆迁与建设项目实施管理人员30人，年平均工资1.8万元，福利费按工资总额14%，经测算年工资及福利费62万元。 利息支出估算申请银行借款10000万元额度，年利率按6.6%测算，项目实施第3年借款一次性还清，全部利息进入成本。 其他费用其他费用包括其他建设费用，管理费用、契税和销售费用。其他建设费用按拆迁费与建安工111、程投资之和10%计；管理费用、契税和销售费用分别按销售收入的2%、3%、2测算。 总成本费用经测算，xx片区旧城改造工程总成本费用估算为20587.9万元，经营成本18937.9万元。详见辅助报表1总成本费用估算表。12.4 财务盈利能力分析 财务损益分析xx片区旧城改造工程经过损益分析，销售收入30060.8万元，销售税金及附加1522万元，总成本费用20587.9万元，利润总额7950.9万元，所得税2623.8万元，税后利润5327.1万元，详见基本报表3损益表。 投资利润率和投资利税率利润总额项目总投资a)投资利润率= 100%7950.916616 = 100% = 47.8%利润总112、额+销售税金及附加项目总投资b)投资利税率 = 100%7950.9+152216616 = 100% =57% 财务评价指标a) 财务内部收益率：税后为22.1%，税前为29.3%；b) 财务净现值（Ic=12%）：税后为2574万元，税前为4581万元；c) 投资回收期：税后为3.2年，税前为3.0年。详见基本报表2现金流量表（全部投资）。12.5 清偿能力分析通过清偿能力分析显示，偿还借款的资金来源充足，并有超额盈余，工程可用于偿还借款(第3年一次性还清)的资金总额有20953.2万元，其中：回收建筑工程和拆迁工程的成本15626万元，税后利润5327.1万元。借款本金10000万元，仅113、占可用于偿还借款资金总额的47.7%，达到2倍的偿还能力；可满足贷款机构的要求。主要经济数据与经济指标表 基本报表1序 号名 称计量单位数据与指 标备 注1设计规模1.1新建总建筑面积m269732新建住宅建筑面积m247600新建公共建筑面积m220634新建底层架空(柴间)建筑面积m214981.2拆迁总建筑面积m210808.7拆迁住宅及其他建筑面积m210124.2拆迁店面建筑面积m2684.51.3旧城改造工程规划用地面积hm23.5372项目总投资万元16616.02.1建筑安装工程投资万元11508.02.2道路、给排水、公共工程投资万元497.02.3拆迁补偿费用万元4611.114、03资金筹措万元16616.03.1自筹资金万元6616.03.2申请银行借款万元10000.03.3自筹资金占总投资比例%39.84销售收入万元30060.95销售税金及附加万元1522.06总成本费用万元20587.97利润总额万元7951.08所得税万元2623.89税后利润万元5327.210财务内部收益率（税后）%22.1税前29.3%11财务净现值(Ic=12%)（税后）万元2574税前4581万元12投资回收期（税后）年3.2税前3.0年现 金 流 量 表 (全部投资)基本报表2 单位:万元序号 年 度 项 目合 计建 设 期营 期 经1234经营负荷（%）1515151现金流入115、46676.89214.018732.018730.81.1销售收入30060.85411.012325.012324.81.2回收固定资产余值16616.03803.06407.06406.01.3回收流动资金2现金流出39699.710613.09893.09488.49705.32.1固定资产投资16616.010613.06003.02.2流动资金2.3经营成本18937.93437.67750.77749.62.4销售税金及附加1522.0190.9665.6665.52.5所得税2623.8261.51072.11290.23净现金流量6977.1-10613.0-679.0924116、3.69025.5累计净现金流量-10613.0-11292.0-2048.46977.14所得税前净现金流量9600.9-10613.0-417.510315.710315.7累计所得税前净现金流量-10613.0-11030.5-714.89600.9指标计算： 所得税后 所得税前 财务内部收益率： 22.1% 29.3% 财务净现值（ic=12%） 2574万元 4581万元 投资回收期： 3.2年 3.0年损 益 表基本报表3 单位:万元序号 年 度 项 目合 计建 设 期营 期 经12341销售收入30060.85411.012325.012324.82销售税金及附加1522.019117、0.9665.6665.53总成本费用20587.94427.68410.77749.64利润总额7950.9792.53248.73909.75弥补前年度亏损6应纳所得税额7950.9792.53248.73909.77所得税(33%)2623.8261.51072.11290.28税后利润5327.1531.02176.62619.59盈余公积金10应付利润本年应付利润未分配利润转分配11未分配利润5327.1531.02176.62619.512累计未分配利润531.02707.65327.1总 成 本 费 用 估 算 表辅助报表1 单位:万元序号 年 度 项 目合 计建 设 期营 期 118、经1234经营负荷(%)1841411旧城改造工程直接费9555.21720.03918.03917.22旧城改造工程间接费6070.81093.02489.02488.83工资及福利费186.062.062.062.04利息支出7150990.0660.01281.65其他费用3125.9562.61281.723905.1其他建设费用(1+2)10%1562.6281.3640.7640.65.2管理费用(2%销售收入)601.2108.2246.5246.55.3契税(3%销售收入)901.9162.3369.8369.85.4销售费用(2销售收入)60.210.824.724.76总成119、本费用20587.94427.68410.77749.66.1可变成本15626.02813.06407.06406.06.2固定成本4961.91614.62003.71343.67经营成本18937.93437.67750.77749.6销售收入、销售税金及附加估算表辅助报表2 单位:万元序号 年 度 项 目合 计建 设 期营 期 经1234销售比例（%）1841411销售收入30060.85411.012325.012324.81.1多层住宅产权置换安置收入893.1893.11.2多层住宅商品房销售收入927.7927.71.3高层住宅商品房销售收入8755.64372.04383.6120、1.4住宅配套柴间销售收入284.698.098.088.61.5店面产权置换安置收入981.3981.31.6一层店面商品房销售收入9309.12510.93400.03398.21.7二层以上商场商品房销售收入8909.44455.04454.42销售税金及附加1522.0190.9665.6665.52.1营业税额3536.612325.012324.92.2营业税(5%)1409.3176.8616.3616.22.3城市维护建设税(5%)70.48.830.830.82.4教育费附加(3%)42.35.318.518.5固定资产投资借款还本付息表辅助报表3 单位:万元序号 年 度 项121、 目年利率建 设 期营 期 经12341借款及还本付息1.1年初借款本息累计10000100000本金10000建设期利息6.6%330.0660.01.2本年借款100001.3本年应计利息66%660.01.4本年还本1.5本年付息(330.0)(660.0)(660.0)2偿还借款资金来源11927.69025.52.1利润2707.62619.52.2回收直接费(以成本回收)5638.03917.22.3回收间接费(以成本回收)3582.02488.8 注:借款偿还期为2.8年13 主要结论与建议13.1 主要结论a) xx小区旧城改造工程规划建设符合xx县县城总体规划，xx县xx小区122、修建性详细规划系xx小区拆迁与建筑安装工程建设依据。路网主骨架布局科学合理，充分考虑旧城区市政主、次干道网络的完整性、连续性，符合xx县城区建设发展的实际。根据规划，xx小区功能定位以商业购物为主体，集居住、休闲、美食、娱乐为一体，具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。充分显示了xx小区旧城改造作为xx县政治、经济、文化中心的核心区的地位和重要性，成为县城城建的新亮点，将有力带动xx城区后期开发建设，营造投资新热点。首期启动xx片区旧城改造工程具有示范作用，促进整个xx小区逐步改造实施。b) xx片区旧城改造工程建设，要紧紧抓住经营城市这个核心，经营城市，就是用市场经济的手段将城市中可用123、来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发展城市资源经济效益，推动城市经济发展。经营城市的核心是规划和土地，建立适应市场经济的运行机制，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。土地运营的前提条件就是要搞好所在地块的基础设施建设，创造良好的投资环境，发掘土地真正的价值。政策措施和目标已经确定，通过土地储备运营筹集建设资金，长期困扰城市资金困难的问题也就迎刃而解。要紧紧抓住机遇，集中精力搞124、好xx小区市政建设成为可能，具有很强的现实性和可操作性。c) xx片区旧城改造工程实施建设适应城市建设和发展进入全面提高整体水平的新阶段格局，符合xx县旧城区建设的客观要求。扩大城市体量，增强经济发展后劲，以现代商贸业、金融业、通信业、餐饮业、文化娱乐业等第三产业将得到强劲发展，对提高居民生活质量产生重要影响，有利于扩大内需，促进经济良性循环，提高经济质量。d) 项目实施适应提高城镇化水平的要求，对改善旧城区商贸经营环境和提高居民居住条件具有现实意义，有效提高城区居民就业率，改善就业状况，提高经营场所档次，发展第三产业。完善城区功能，扩大县城经济幅射能力，增强xx县经济发展后劲。同时能够接受县125、城周边乡镇剩余劳动力的转移，大大提高xx县城镇化水平。e) 项目实施有力促进城镇居民和农民的收入提高。当前，农民收入增加减缓的局面成为制约经济发展的重要因素，引起各级政府高度重视。xx片区及整个xx小区建设重点发展第三产业，城市服务业是劳动密集型产业，可提供较多的就业岗位，将有效解决农村剩余劳动力和城镇居民就业，增加收入。另外，城建项目建设，大量增加固定资产投资，对拉动经济增长和增加城乡居民收入也起到重要作用。形成收入与消费同步增加，全面提升城乡居民生活质量。f) 财务评价显示，以存量土地进行城市建设运营为核心内容的经营城市的手段，建设资金筹措方向明确，经济效益显著，既可落实旧城区改造建设资金126、又可增加政府财政收入。开发业主又有适当利润，用于城市新领域开发。财务测算表明，财务内部收益率，税后为22.1%，税前为29.3%；财务净现值（基准收益率Ic=12%），税后为2574万元，税前为4581万元；投资回收期，税后为3.2年，税前为3.0年。财务指标均在可接受的范围内，财务评价可行。13.2 建议a) 加快xx小区拆迁与市政建设工程项目前期工作，重点要把首期xx片区旧城区建设范围内的房屋拆迁工程搞好，认真贯彻有关旧城改造法律法规，切实维护拆迁当事人的合法权益，做好群众思想工作，确保项目顺利实施。b) 根据xx小区现状建筑密度高，拆迁难度大的实际，要科学安排拆迁地块，先易后难，严密编制施工计划和分期程序，精心设计、精心施工。建议拆迁建设程序按东片区 北片区 南片区 中片区 西片区的时间空间顺序进行。以缩短拆迁安置时间，提高整个旧城改造速度，提高总体效益。