1、“城市细胞城市细胞”型社区型社区 商商 业业 计计 划划 书书 二零一八年二零一八年 商业计划书 2 目录目录 第一章第一章 执行摘要执行摘要 第二章第二章 市场分析市场分析 第三章第三章 产品与服务产品与服务 第四章第四章 商业模式商业模式 第五章第五章 战略规划战略规划 第六章第六章 营销策略营销策略 第七章第七章 组织结构和管理团队组织结构和管理团队 第八章第八章 融资方案融资方案 第九章第九章 财务预测财务预测 第十章第十章 风险分析风险分析 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 3 第一章第一章 执行摘要执行摘要 1.1 项目名称项目名称“城市细胞”型社区“城2、市细胞”型社区 细胞是生命活动的基本单位，它既能独立地完成自己的新陈代谢，又可以与 许多细胞一起，通过细胞间液，形成组织，共同完成特定的功能。未来的城市， 能以“细胞”为基本单位完成细胞内的循环，又如细胞增殖一样形成有机组织。 只有像生命体一样，与大自然和谐共处，才能真正达到可持续发展，生生不息。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 4 “城市细胞”型社区包含了生活、工作、娱乐、公共服务等人活动的所有有 机部分，而这些部分合理和极极紧凑紧凑地结合，使居住者无需出社区就能完成日常生 活的循环。 “城市细胞”型社区典型案例分析 典型案例 1 中国故宫 一个中国的为满足居住3、生活、工作等需求所建设的美好家园。 典型案例 2 英国白金汉宫 一个国外建设的充分满足居住和工作需求的场所。 不管人类如何发展，人类心中理想生活的大方向不变追求生活极致追求生活极致。 “城市细胞”型社区如故宫般有亭台楼榭，花鸟鱼虫，有菜园果园，有从“城市细胞”型社区如故宫般有亭台楼榭，花鸟鱼虫，有菜园果园，有从 幼儿到高中的教育，有工业和科技研发区，更有知识宝库幼儿到高中的教育，有工业和科技研发区，更有知识宝库纸质和电子图书纸质和电子图书 馆，以及各类服务设施给居住者极致享受馆，以及各类服务设施给居住者极致享受便捷的服务、愉悦的工作、便捷的服务、愉悦的工作、 高雅的生活。高雅的生活。 1.24、 项目单位项目单位 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 1.3 商业模式商业模式 分析市场定制产品以技术为核心构筑平台整合资源打造品牌 面向市场 1.4 盈利模式盈利模式 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 5 技术服务盈利技术服务盈利+ +平台服务盈利平台服务盈利 1.5 市场分析市场分析 国家新型城镇化规划（20142020 年）指出，未来 15 年，我国人口流 动仍然活跃，人口集聚进一步增强。预计 2016-2030 年，农村向城镇累计转移人 口约 2 亿人，转移势头有所减弱，城镇化水平持续提高。 城镇化水平的不断提高，要求我们的城市建设，首先要解决大量人口进城后 人5、们的工作、生活、子女教育、老人养老等问题，其次还要让城市绿色、健康、 可持续的发展。“城市细胞”型社区正是为了满足这样的要求而量身设计。 虽然“细胞城市”和“城市细胞”是未来的趋势，这样的名词也早已被提出， 但是其具体做法与细节尚属模糊，真正做到社区即微小城市，社区就能满足人们 生活各个方面需求的， 大而泛的倒有一些， 小而精的几乎没有。 而我们所做的 “城 市细胞”型社区正是要做到小而精。 1.6 战略规划战略规划 打造团队项目落地建设完成项目营销运营服务整合平台项目 推广品牌完善 1.7 融资需求融资需求 建设团队建设团队+ +产品宣传产品宣传+ +项目落地项目落地 1.8 投资效益投资效6、益 项目周期：2424 个月。 投资效益：年资本金利率约 55%55%。 第二章第二章 市场分析市场分析 2.1 宏观环境分析宏观环境分析 城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自 然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。我国城镇 化是在人口多、资源相对短缺、生态环境比较脆弱、城乡区域发展不平衡的背景 下推进的，这决定了我国必须从社会主义初级阶段这个最大实际出发，遵循城镇 化发展规律，走中国特色新型城镇化道路。 改革开放以来，伴随着工业化进程加速，我国城镇化经历了一个起点低、速 度快的发展过程。2017 年我国城镇化率达到 56.1%，城镇常住人7、口达到 7.7 亿。 “十二五” 时期， 我国城镇化率年均提高 1.23 个百分点， 每年城镇人口增加 2000 万。从城市规模看，我国已有 653 个城市，城区人口超过 100 万的城市已经达到 140 多个。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 6 数据来源：国家统计局网站 2.2 行业痛点行业痛点 2.2.1 房地产商房地产商痛点痛点 一是拿地模式（土地），二是生意模式（盈利），三是合作模式（生态）。 拿地模式的痛点拿地模式的痛点，即如何能定向获取土地。这个痛点来自于两个方面，一是 定向摘牌，二是批量获取。 土地市场整体越来越透明，定向获取土地的操作空间越来越小8、。目前比较典 型的是上海采取的复合招拍挂，通过实质上的招标出让，定向出让给符合条件的 竞买人。但这种模式并不能实现 100%排他：从程序上讲，复合招拍挂要求有至 少 2 个竞买人通过第一轮招标、进入第二轮竞价环节，除非是提前寻找到合作伙 伴“配合演出”，否则仍然要面临竞价风险。 二是批量获取。大部分城市对单次挂牌的地块规模有限制，难以一次性获取 成片区的土地。一个产业地产项目动辄上百万平的规模，在不突破现有规则的前 提下，只能通过分批次挂牌获取土地。当然在政府极力支持的情况下，政策都是 可以争取的，比如目前常见的某某文旅城、特色小镇等就能做到一次性捆绑数宗 地块、定向摘得数万平的土地。 生意模9、式的痛点生意模式的痛点，即如何实现项目的经济价值。传统的地产开项目以销售型 业态为主，但现实中已经越来越难以实现。 我们不得不努力去分析产业自身的生意逻辑。产业部分的角色，将从一个成 本中心转变为利润中心，从全项目的负担变成新的赢利点。如何去发掘一个新业 态的经济价值？不仅是商业、办公、产业园，更可能是物流、文旅、孵化器、演 艺、博览等等。 合作模式的痛点合作模式的痛点，即开发商与产业伙伴合作中的角色定位。“产业+地产” 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 7 合作模式具有明显的偶然性与不牢固性，地产开发商的不可替代性较弱。 在地方政府眼里，开发商不仅是一个中间商，更10、是一个掠夺者。中间商，即 开发商客观上起到了穿针引线的作用，帮助地方政府引入心仪的产业资源；掠夺 者，即房地产客观上成为了产业资源的帮手，从地方政府手里攫取了土地资源。 政府虽然引入了产业资源，同时也付出了一定的成本，至于这个成本的高低，则 在于开发商具体能导入什么样的产业。 在产业资源眼里， 如何选择开发商的合作伙伴上， 产业资源亦有一定的困扰。 大多数的开发商都是相似的，之所以选择 A 而不是 B，并没有太多站得住脚的理 由。 2.2.2 消费者痛点消费者痛点 1.1.工作地与居住地分离，居住品质不高。工作地与居住地分离，居住品质不高。 2.2.学校数量有限，买得起房孩子上不了学。学校数量11、有限，买得起房孩子上不了学。 就北京与全国的学校人均占有率相比， 全国的普通小学为 1.28 （所/万人） ， 而北京的为 0.45（所/万人），香港的为 0.69（所/万人），全国中学为 0.36（所 /万人），而北京为 0.29（所/万人），香港的为 1.23（所/万人）。明显，就全 国而言，城市（北京）的学校配比率低于全国平均水平，而与城镇化较为成熟的 香港相比，北京的学校配比率也是远低于香港的，因此，在城镇化的进程中，学 校的配比远没有跟上人口的增长。 2 2016016 全国和北京全国和北京、香港香港的的中小学中小学数量数量 项目 全国 北京 香港 总人口 138271（万人） 2112、73（万人） 739（万人） 普通小学 177633（所） 984（所） 513（所） 初中 36471（所） 341（所） 914（所） 高中 13818（所） 305（所） 数据来源：国家统计局网站（香港数据来自香港教育局网站 www.parent.edu.hk 个人统计） 3. 3. 图书馆、少年宫等公共设施较远，不能很好地覆盖和利用。图书馆、少年宫等公共设施较远，不能很好地覆盖和利用。 城镇化水平越来越高，越来越多的人会在城市定居。但是现阶段的人们有城镇化水平越来越高，越来越多的人会在城市定居。但是现阶段的人们有 多少是可以很好的工作和创业的？当人们有了良好的居住空间和环境后，又有多少13、是可以很好的工作和创业的？当人们有了良好的居住空间和环境后，又有 多少家庭的子女教育和老人养老问题能较好的解决？多少家庭的子女教育和老人养老问题能较好的解决？工作和生活能很好的兼顾工作和生活能很好的兼顾 的社区又有多少？的社区又有多少？真正有几个开发商真正有几个开发商能能为购房者为购房者考虑考虑周全？周全？这都是现阶段刚需这都是现阶段刚需 购房消费者面临的现实问题。购房消费者面临的现实问题。 项目项目首要任务首要任务：旨在避免甚至消除：旨在避免甚至消除社会痛点，社会痛点，真正真正打动政府，帮政府排忧打动政府，帮政府排忧 解难。解难。 2.3 市场分析市场分析 2.3.1 目标市场定位目标市场定14、位 精准目标消费人群是：有一定经济基础，工作、事业正处发展期，需要定居 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 8 城市，并且上有老下有小的中产阶级。未婚或已婚未育者，有经济实力的老人也 为一般目标人群。 2.3.2 市场需求市场需求 根据中原地产整理的数据，上海 2014 年购房人群中，25-44 岁人群的购买 房屋单价均高于其他年龄段， 也从一个角度表明了 25-44 岁年龄段人口充足的购 房能力。除了对于居住需求的提升之外，还来自于这个阶段人口的购买力提升， 一方面来自于自身收入改善、家庭组合带来的购买力增加，另一方面，父母资助 也减轻了购房负担。 对于大多数中国家15、庭而言， 房子具有十分重要的意义： 从消费属性而言， “安 居乐业”的传统理念一直为中国家庭所推崇，中国家庭强调“先买房再结婚”的 观念， 导致了中国年轻人更早的置业年龄和更高的住房自有率； 从投资属性而言， 中国人一直偏好房屋土地的资产，叠加投资渠道匮乏的制度环境，使得房屋投资 成为首选，成为家庭财富的最大组成部分；从“面子”这个似是而非的文化问题 角度，从数据上似乎也能得到解释，胡润百富统计的豪华车使用目的中，59%的 中国车主认为豪华车是身份的象征，而欧洲车主中仅占 24%，我们认为中国文化 对房屋、汽车等品类可能赋予了更多的含义。 虽然房地产的高峰期已过，但是在未来 20 年，住房的需16、求量依然大，好的 产品依然有很好的发展潜力。 2.4 竞争对手分析竞争对手分析 主要竞争对手是品牌地产公司、地方政府城投公司。 品牌地产公司品牌地产公司 如万科、 绿地、 碧桂园等。 目前这些品牌地产公司对我们构成的最大威胁是， 市场占有率占优。 我们的优势是：轻装上阵、决策灵活快速，核心决策者是在一线奋斗和生活 的设计师，更懂产品的核心价值和延伸价值。 城投公司城投公司 项目所在地各级地方政府的城投公司，这些公司与我们的主要竞争点在于： 他们是地方政府更信赖的嫡系公司，项目会被他们间接或直接拿去自己完成。 我们解决方案是：可以和城投公司合作，也可以再另找其他投资者。我们既 有极好的产品， 又17、注重后期运营服务，我们的模式既能打动城投公司，也能打动 其他投资者。 第三章第三章 产品与服务产品与服务 3.1 核心价值核心价值 1.1.跟随国家政策导向和城市发展趋势。跟随国家政策导向和城市发展趋势。 2.2.避免避免行业痛点，解决消费者痛点。行业痛点，解决消费者痛点。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 9 3.3.做更好的做更好的循环循环持续，打造新动能持续，打造新动能生态链社区。生态链社区。 4.4.以“细胞”社区为基本单位，以“细胞”社区为基本单位，既既具有自身“具有自身“循环循环”功能，”功能，又又可变化性复可变化性复 制和扩增。制和扩增。 3.2 产品18、与服务产品与服务 1. 1. 以教育为以教育为依托依托，围绕孩子，围绕孩子创业者创业者老人的轴线关系，打造产品；老人的轴线关系，打造产品； 2. 2. 以产品为基础，整合多方资源，利益共享，以产品为基础，整合多方资源，利益共享，风险共担，打造一站式服务风险共担，打造一站式服务 平台。平台。 3. 3. 以平台为产品，扩大影响，服务社会，服务更多人。以平台为产品，扩大影响，服务社会，服务更多人。 3.3 消费者体验消费者体验 在首个项目未落地之前， 暂时以多媒体影音及实体模型的形式供消费者进行 了解体验。 在首个项目营销阶段，需要与更专业的营销团队协商确定。 3.4 产品优势产品优势 产品与其他19、竞争对手对比 项目 本项目 竞争对手 产品优势 良褚文化村、万科城、 恒大城、万达城等 细胞社区 万科、恒大等 服务半径更合理、目标人群 更精准 其他特色小镇 碧桂园、绿城等 规模更集中高效、适应范围 更广 棚户区改造 开发商、城投公 司等 更高端、更完善 其他类项目 其他 运营模式更适合当下社会经 济发展（发展经济新动能） 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 10 第四章第四章 商业模式商业模式 4.1 项目定位项目定位 经典产品，共享共赢。经典产品，共享共赢。 4.2 商业模式商业模式 分析市场：针对社会痛点，对市场消费群体做精准定位，为定位消费者做产 品定制； 20、定制产品：更专业、更贴心、更完美； 以技术为核心：将技术作为项目发展的核心； 构筑平台：搭建一个有核心技术的服务平台； 整合资源：围绕项目做多方位（政府、企业、个体）资源整合。 打造品牌：高标准，更长远，打造经典产品； 面向市场：好产品就有好市场，引领整个行业的发展。 4.3 业务模式业务模式 4.3.1 出奇制胜； 为寻求市场突破，目前阶段在业务板块暂不考虑大规模推广，在我们的优势 尚不能快速、直接变成经济效益时，力求出奇制胜。 业务目标定位：精准、高效。业务目标定位：精准、高效。 4.3.2 市场部或其他核心成员建议的其他更优模式。 4.4 盈利模式盈利模式 4.4.1 设计费盈利 项目落21、地后，产生设计费盈利。设计费按国家发布的工程勘察设计收费管 理规定2002 版修订版来计算收取合理设计费，并开具正规发票及缴纳正常税 费。 4.4.2 项目建设服务费盈利 项目建设完成后，营销后期，产生服务费盈利。此服务费按合同规定比例合 理收取并合理按国家税费标准缴纳税费。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 11 第五章第五章 战略规划战略规划 5.1 核心竞争力核心竞争力品质与服务品质与服务 品质：麻雀虽小五脏俱全，浓缩精华浓缩精华，普惠普惠大众大众。 服务：高质量的服务不仅需要体贴周到，更更需要智慧需要智慧（旨在长远循环）（旨在长远循环）。 5.2 竞争壁垒竞22、争壁垒 产品价格与市场高端产品看齐；创业型人才优先优待，普通人群设立门槛。 5.3 战略目标战略目标 量身设计战略：针对目标人群，所有细节做到量身设计。量身设计战略：针对目标人群，所有细节做到量身设计。 战略目标：大胆创新、引领潮流，掌握定价权。战略目标：大胆创新、引领潮流，掌握定价权。 5.4 发展规划发展规划 团队：打造核心团队，首个项目落地前，核心团队成员需众志成城，不畏艰 难，坚持到底，在残酷的现实中呵护和相信我们的产品。 项目落地：此阶段关系到整个项目的成败。 项目落地分两个市场目标：土地市场和金融市场。 1）土地市场：主要为政府层面，主要难点为前期接触会比较频繁，资金成 本消耗相对23、较大， 考虑到初始阶段的困难， 此部分前期筛选需要精挑细选， 数据、 政策保证准确无误切实可行，核查后定位需要精准，沟通谈判需要高效。 2）金融市场：主要为金融服务机构。 建设完成：项目建设完成的质量好与坏、品质的高与低关系到未来品牌的打 造和口碑，更是未来品牌核心竞争力的重要组成部分。 项目营销： 正所谓好东西不愁卖， 只要前期市场定位准确， 产品质量品质高， 价位定价可行。 运营服务：此阶段的运营服务主要以物业管理为主导，统领教育、文化科技 等，结合金融服务，有计划、有目标的循序渐进，用心用脑做好服务。（此阶段 难度系数高可控） 整合平台：当首个项目完成以后，我们的团队已经与多个合作方完成24、合作， 同是为了品牌的打造， 我们需要与一些信誉度高的优质合作方建立长远的合作关 系，整合优质资源建立相对稳固的平台，打造强大的品牌。 项目推广：完善项目产品中的弊端和瑕疵，衍生第二代产品，开始更明确更 市场化地进行项目推广建设。 品牌完善：品牌的完善无止境，需要坚持发展时的初心，保持谦逊，追求卓 越。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 12 第六章第六章 营销策略营销策略 6.1 项目推广策略项目推广策略 项目推广采用线上+线下的推广策略。 6.1.1 线上推广渠道线上推广渠道 线上推广渠道主要包括：建设项目 APP 个性平台、邀请媒体制作访谈节目、 建设网站。 25、6.1.2 线下推广渠道线下推广渠道 制作精美画册、礼品等赠送推广（由推广团队专业策划和执行）。 6.1 招商加盟策略招商加盟策略 针对项目，当模式成熟，从局部至整体考虑招商加盟策略。 第七章第七章 组织结构和管理团队组织结构和管理团队 7.1 组织结构组织结构 公司组织结构：为一个中心多个分支的组织结构形式。 中心管理部门：综合管理部综合管理部 平行分支部门：财务部、市场部、开发服务部、设计研发部、工程服务部、财务部、市场部、开发服务部、设计研发部、工程服务部、 园林服务部、后勤保障部。园林服务部、后勤保障部。 7.2 管理团队管理团队 董事会董事会 董事长董事长 执行董事执行董事 总经理总26、经理 总经理助理总经理助理 部门经理部门经理 项目室主任项目室主任 第八章第八章 融资方案融资方案 8.1 融资方式融资方式 (1)股权融资方式 方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 13 这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公 司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得 高额投资回报的一种投资方式。 (2)债权融资方式 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的 期限。 (3)债转股的融资方式 投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资27、方在借贷期间内或借贷期结束 时，按相应的比例折算成相应的股份。 (4)房地产信托融资 (5)多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资 方式为主方式为主, ,在中后期阶段可以运用股权、债权方式。在中后期阶段可以运用股权、债权方式。 8.2 融资期限和价格融资期限和价格 融资期限：融资期限：2424 个月；融资价格：个月；融资价格：30%30%公司股份。公司股份。 8.3 融资金额融资金额300 万元人民币。万元人民币。 8.4 资金使用计划资金使用计划（详见附表 1投资计划表） 8.5 退28、出机制退出机制 A A、股权方式融资的退出、股权方式融资的退出 项目进行中投资方退出： 第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份； 第 二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份； 第三 种投资方享受整个项目的分红。 B B、债权方式融资退出、债权方式融资退出 项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制； 项目完成投资方退出，按时还本付息。 第九章第九章 财务预测财务预测 9.1 财务假设财务假设 假设对象：焱创公司及主推产品项目 假设周期：24 个月 9.2 财务预测财务预测 9.2.1 收入预测收入预测 （详见附表 2项目设计费回款计划表） 929、.2.2 成本预测成本预测 （详见附表 4公司运营成本估算表） 9.2.3 利润预测利润预测 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 14 （详见附表 5损益及利润表） 9.2.4 现金流量预测现金流量预测 （详见附表 6现金流量表） 第十章第十章 风险分析风险分析 10.1 风险风险分析分析 A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担 投资资金成本，及追加资金成本; B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风 险; C、破产风险; D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险; E、融资者为掌控全局经营，在回购30、时利益出让增加风险; F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。 10.2 风险化解方案风险化解方案 A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算; B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款 的专款专用; C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还 款能力; D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 15 附表附表 1： 投资计划表投资计划表 单位 万元 序号 项目名称 投资额 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 季季 31、第第 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 一 场地租赁成本 28.80 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 7.20 二 场地装修费用 30.00 30.00 三 办公家具费 12.00 12.00 四 打印机网络机费 1.90 1.90 五 出差电脑 1.80 1.80 六 会议室投影机 0.80 0.80 七 绘图电脑 16.00 16.00 八 电话机 0.60 0.60 九 出差投影仪 0.50 0.50 十 人员工资 1080.00 18.00 72.00 90.00 180.00 180.00 180.00 18032、.00 180.00 十一 业务拓展费 144.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 十二 产品制作费 14.60 2.92 4.38 7.30 十三 办公耗材 8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 十四 外援设计费 69.00 13.80 20.70 34.50 十五 团队激励费 24.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 十六 不可预见费 40.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.0033、 十七 可研费用 69.00 17.25 17.25 17.25 6.90 10.35 十八 合计 1593.801593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 公司前公司前 8 8 个季度总投资估算表个季度总投资估算表 序号序号 项目名称项目名称 总额（万元）总额（万元） 占总投资比例占总投资比例 一 办公场地租赁费 57.60 3.5% 二 前期装修及办公设备 64.60 3.9% 三 人员工资 1,080.00 65.2%65.2% 四 财务备用金 69.76 4.2% 五 产品制作及外援费 83.60 5.34、0% 六 业务费用 192.00 11.6%11.6% 七 可研费用 69.00 4.2% 八 不可预见费 40.00 2.4% 九 合 计 1,656.56 100.0% 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 16 附表附表 2： 资金来源与运用表资金来源与运用表 单位：万元 序号序号 季度季度 项目项目 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 4 季季 第第 5 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 一 资金来源 160.00 150.00 141.10 721.05 345.00 276.00 393.35、30 458.85 1 经营活动产生的现金来源 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.1 设计收入 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.2 出租收入 1.3 其他收入 2 筹资活动产生的现金来源 10.00 10.00 2.1 自有资金 10.00 10.00 2.2 借款融资 2.3 其他负债 3 股权融资 150.00150.00 150.00150.00 其它来源 二 资金运用 152.77 151.53 138.99 355.29 290.55 254.67 298.85 623.2336、 1 公司运营期成本 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 2 经营期当期发生运营成本 3 财务备用金 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 4 设计税费 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 5 企业所得税 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 6 盈余公积 7 应付利润 8 融资本金偿还 300.00 9 融资利息支付 三 盈余资金 7.23 -1.53 2.11 365.76 54.45 21.33 94.45 -16437、.38 四 累计盈余资金 7.23 5.70 7.81 373.57373.57 428.02 449.35 543.80 379.42379.42 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 17 附表附表 3： 现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资） 单位： 万元 序号序号 季度季度 项目项目 合计合计 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 4 季季 第第 5 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 1 现金流入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 4538、8.85 1.1 设计收入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.30 458.85 1.2 服务收入 1.3 其他收入 2 现金流出 1,965.88 152.77 151.53 138.99 355.29 290.55 254.67 298.85 323.23 2.1 公司运营成本 1,593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 2.2 运营期当期成本 2.3 财务备用金 69.76 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 2.4 设计税39、费 186.02 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 2.5 企业所得税 116.30 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 3 净现金流量 359.42 -152.77 -151.53 -7.89 365.76 54.45 21.33 94.45 135.62 4 累计净现金流量 -152.77 -304.30 -312.19 53.57 108.02 129.35 223.80 359.42 5 净现值 308.71 -152.77 -148.64 -7.59 345.24 50.42 19.37 84.15 118.5340、 6 累计净现值 -152.77 -301.41 -309.01 36.24 86.65 106.03 190.18 308.71308.71 计算指标： 财务内部收益率= 134.53% 财务净现值= 动态投资回收期（年）= 1.061.06 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 18 附表附表 4： 公司运营成本估算表公司运营成本估算表 序号序号 项目名称项目名称 计算程式计算程式 单价单价 金额金额( (万元）万元） 备注备注 一 融资支出 二 办公场地费 元/m2 58.80 300m2 2.1 办公场地租赁成本 80.00 28.80 前 4 季度 2.2 前41、期场地装修费 1000.00 30.00 2.3 场地装修设计费 2.4 场地基本维护费 前期费用小计 2.12.4 58.80 三 办公基本费用 3.1 办公家具费 400.00 12.00 400 元/m2 3.2 多功能打印机费 1.60 1.60 1 台 3.3 电脑及其他设备费 19.30 3.3.1 出差电脑 2.00 1.80 移动电脑 3.3.2 办公绘图电脑 20.00 12.00 台式机 3.3.3 普通办公电脑 10.00 4.00 一体机 3.3.4 会议室投影机 1.00 0.80 3.3.5 出差便携式投影仪 1.00 0.50 3.3.6 打印机办公耗材 0.5042、 3.3.7 日常办公耗材 0.50 3.3.8 图书资料 3.4 网络交互机费 1.00 0.30 3.5 电话机 50.00 0.60 办公设备小计 3.13.5 33.80 四 人员工资 360.00 360.00 前 4 季度含五险一金 五 业务拓展费 72.00 72.00 前 4 季度 六 其他费用 6.1 团队激励费 24.00 前 4 季度 6.1.1 拓展活动 6.2 项目可研费 1.00 34.50 可研报告书 6.3 外援设计费 2.00 69.00 分支专业协助完成 6.4 模型及多媒体制作费 120.00 9.60 动画制作 6.5 宣传制作费 5.00 图册、展板 43、6.6 不可预见费 20.00 前 4 季度 其他费用小计 6.16.7 162.10 七 合计 (二)(六) 686.70 八 总运营成本 (一)+(七) 745.50745.50 前 4 季度 商业计划书 深圳焱创绿色建筑设计有限公司 版权所有 请勿外传 19 附表附表 5： 损益及利润表损益及利润表 单位： 万元 序号序号 项目项目 合计合计 第第 1 1 季季 第第 2 2 季季 第第 3 3 季季 第第 4 季季 第第 5 季季 第第 6 6 季季 第第 7 7 季季 第第 8 8 季季 1 设计收入 2,325.30 131.10 721.05 345.00 276.00 393.44、30 458.85 2 运营成本 1,593.80 152.77 151.53 127.20 259.00 234.45 217.20 224.10 227.55 3 财务备用金 69.76 3.93 21.63 10.35 8.28 11.80 13.77 4 利息费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 设计税费 186.02 10.49 57.68 27.60 22.08 31.46 36.71 6 利润总额 475.72 -152.77 -151.53 -10.52 382.73 72.60 28.44 125.94 180.845、3 7 补前期亏损 314.82 8 企业所得税 118.93 -2.63 16.98 18.15 7.11 31.48 45.21 9 税后利润 356.79356.79 -152.77 -151.53 -7.89 50.94 54.45 21.33 94.45 135.62 附表附表 6： 项目设计费回款计划表项目设计费回款计划表 项目内容项目内容 设计面积设计面积(m2） 设计价格设计价格 （元（元/m2） 总价总价 （万元）（万元） 备注备注 设计 345000.00 40.00 1,380.00 计价格（2002）10 号 服务 - - 合计 345000.00 1,380.00 设46、计收费率 95% 服务收费率 单个项目收入 1,311.00 其他设计收入 计算期 （季度） 收费比例 回款比例 回款金额 合计 设计费 服务费 设计 服务 设计 服务 第第 1 1 季度季度 第第 2 2 季度季度 第第 3 3 季度季度 10.00% 10.00% 131.10 首项目款 第第 4 4 季度季度 55.00% 55.00% 721.05 首项目款 第第 5 5 季度季度 25.00% 25.00% 345.00 首项目款 第第 6 6 季度季度 20.00% 20.00% 276.00 第二个项目款 第第 7 7 季度季度 30.00% 30.00% 393.30 第二个项目款 第第 8 8 季度季度 35.00% 35.00% 458.85 第二个项目款 合计合计 2,325.30 - 注：剩余 5%设计费作为公司留存资产，设计回款计划综合考虑设计费到账比例及到账时间。 联系人：李先生 电话：13760360371