1、 本本报告是继前期已经完成的商业市场研究报告和铜锣湾广场定位论证报告，在对项目定位进行深化和补充的基础上，提出本项目招商及运营规划实施的意见。本报告内容承接了上述报告中的论证成果（详细参见商业市场研究报告、铜锣湾广场定位论证报告）。有关招商、开业及运营的成本测算，将在物业管理公司（或顾问公司）、工程技术和合同预算人士的配合下后续完成。 通过对天津商业市场的深度和专项研究，本报告的定位深化更具依据，更加明确指出项目发展思路。铜锣湾广场整体确定为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性购物中心完全是可行的，也是符合天津商业市场发展的趋势。 本报告的项目收益目标测算，基于前期研究成果，结合运用业态产租2、方法进行进一步的测算和论证，测算的结果整体符合市场行情、项目投资价值和商业经营规则。 本报告的物业规划建议，还总结和借鉴了前几次上海、深圳的考察成果，结合本项目之物业条件、经营需要和价值目标，所提出的规划设计调整建议是充分且必要的。 本报告还多次听取的商业界内资深人士的意见，以确保本报告的可操作行性和可靠性。 本报告主要是针对C、D、E区。至于B区少量商铺的商业定位、规划、及招商实施，将结合酒店管理公司的经营要求另行拟定。前前言言目目录录招商和运营的全招商和运营的全 面成功，以及持面成功，以及持 续的、快速的增续的、快速的增 长和发展。长和发展。各业态、品类之各业态、品类之 间有机结合，促间有3、机结合，促 进整体、全面的进整体、全面的 共荣发展。共荣发展。进一步确保招商到进一步确保招商到 达率和开业成功达率和开业成功 率，体现特有的竞率，体现特有的竞 争力和号召力。争力和号召力。确保各品类、品牌确保各品类、品牌 之间有机结合，强之间有机结合，强 化商品、服务整合化商品、服务整合 优势。优势。专业化的招商、专业化的招商、 运营全过程管运营全过程管 理，实现物业保理，实现物业保 值、增值。值、增值。充分且必要的物充分且必要的物 业规划，满足招业规划，满足招 商、运营的切实商、运营的切实 需要。需要。开发战略开发战略商圈定位商圈定位经营定位经营定位 策略定位策略定位推广定位推广定位规划目的规划目的业态主题业态主题业态布局业态布局主题规划主题规划基本原则基本原则主力店选择主力店选择次级主力店选择次级主力店选择集成店选择集成店选择辅助配套店选择辅助配套店选择品牌组合品牌组合竞争关系竞争关系