1、正本(下册) 2018.5.11 Planning and Design of International Health technology town in Dalian 大连国际健康科技小镇规划设计 及启动区建筑设计 副本(下册) 2018.5.11 Planning and Design of International Health technology town in Dalian 大连国际健康科技小镇规划设计 及启动区建筑设计 “现代奢华 “打造区域标杆形象 品质洋房 贵族传承 品质洋房 贵族传承 品质洋房 贵族传承 品质洋房 贵族传承 典雅高层 城市标杆品质洋房 贵族传承 典雅高2、层 城市标杆 典雅高层 城市标杆 典雅高层 城市标杆 高端别墅 贵族传承 社区商业配套 墅院生活静谧庭院，身心轻松 景观大堂家 观景阳台满目绿意，将公园引入户内 礼仪入口区人车分流，不扰社区一丝静谧 极致细节成就都市标杆 Part01 市场调研 Part02 规划设计 Part03 产品设计 Part04 立面选型 住区设计篇 开发目标：快速启动，快速去化，保证货值 难点：区位偏远、竞品同质化、市场去化速度一般 思路：先调研、再定位，踩在竞品肩上定策略 大连当地1.8左右住宅项目是怎么操盘的 祥生观澜府 占地面积：146300 建筑面积：248530 容积率：1.70 业态：小高层（14F、13、5F），洋房（5F） 缺点：整体空间布局紧凑，西侧高层相互遮挡，部分住宅朝向偏大（23.9 度）； 市场调研 Market Research 对标点:对标点: 1.高低配洋房最大化； 2.高层L型布局，高层日照良好；洋房产品力强； 3.洋房一层送地下室，顶层送阁楼，增加附送； 4.高层采用T2户型，北侧加连廊，提高得房率； 5.小区有景观轴，大花园，健康步行环道； 万科翡翠公园（甘井子区） 5F洋房效果图14F高层效果图 祥生观澜府 占地面积：174000 建筑面积：284000 容积率：1.85 业态：小高层（14F），洋房（5F） 缺点：整体空间布局紧凑，无中心大花园，西侧高层相互遮挡； 4、万科城市之光（甘井子区） 对标点:对标点: 1.高低配洋房最大化； 2.高层L型布局，高层日照良好；洋房产品力强； 3.高层采用T2户型，北侧加连廊，提高得房率； 4.小区配套完善； 市场调研 Market Research 祥生观澜府 占地面积：54600 建筑面积：184000 容积率：2.40 业态：小高层（18F、27F），洋房（8F） 缺点：整体空间布局紧凑，西侧高层相互遮挡，部分住宅朝向偏大（23.9 度）； 对标点:对标点: 1.高低配利润最大化； 2.地下室抬高1.5米设计，节约土地开挖成本； 3.洋房大栋距，户型方正赠送高，洋房产品力强； 4.小区内部有夜光跑道； 招商海德公5、园（甘井子区） 市场调研 Market Research 80两房 夜光跑道 祥生观澜府 占地面积：53352 建筑面积：191252 容积率：2.46 业态：高层（18F-35F），洋房（9F） 缺点：整体空间布局紧凑，行列式布局，无中心大花园； 对标点:对标点: 1.高低配利润最大化； 2.当地认可9F洋房 3.洋房独立成区 4.自身商业配套完善 万科新都会（甘井子区） 市场调研 Market Research 祥生观澜府 占地面积：960000 建筑面积：1160000 容积率：1.20 业态：小高层（11F），洋房（6F） 关键词：洋房产品卖得好，小高层在 当地接受度较高 对标点:对标6、点: 1.高低配利润最大化； 2.地下室抬高1.5米设计，节约土地开挖成本； 3.中央大景观； 4.洋房独立成区； 亿达第一郡（旅顺口区） 市场调研 Market Research 祥生观澜府 占地面积：266000 建筑面积：266000 容积率：1.0 业态：高层（30F），别墅（3F） 关键词：大高层产品卖得不好 对标点:对标点: 1.高低配利润最大化； 2.充分利用景观资源； 亿达蓝山（旅顺口区） 市场调研 Market Research 当地人喜欢住什么样的房子？ 5F 6F 7F 8F 9F 洋房，洋房，洋房 T2小高层 当地人忌讳住什么样的房子？ 中高层，大高层，北连廊 结论：高7、低配、洋房最大化 大连1.8容积率住宅项目是这么操盘的 Part01 市场调研 Part02 规划设计 Part03 产品设计 Part04 立面选型 住区设计篇 蓝海策略 互联网降维打击，田忌赛马 1、用价格优势降维打击压倒 竞品高层出货； 2、用总价打击竞品高层，用 单价打击竞品洋房 1、别墅面积最小化，控制总价， 打击竞品洋房，满足中高端改善需 求，产品层次丰富，确保短期快速 出货 2、洋房用高附送下叠，顶跃产品， 高溢价和价格标杆控制总价，拔高 项目调性，掩护洋房和高层出货； 1，用洋房的户型做高层，用品 质打击竞品高层； 2用大花园、最好视野、大面宽 等品质手段和价格与竞品高层竞 争8、 洋房 最大化 高层 洋房化 叠墅别墅 格调化 定位策略 Project orientation 用地面积： A地块：58740平方米 B地块：61916平方米 C地块：40224平方米 幼儿园：2600平方米 限高：80米 容积率：1.80 建筑密度： 25% 绿地率：35% 根据设计条件，每个地块分别满足1.8 容积率，每个地块均要有普通住宅，洋 房和联排，并满足户型配比要求 用地条件图 用地分析 山地运动公园山地运动公园 山地运动公园山地运动公园 规划路规划路 产业地块 A地块 B地块 C地块 基地紧邻城市干道，交通方便，靠近小镇示范区； 东西两侧规划有山体运动公园和生态农庄 配套 沿街9、布置一层商业，幼儿园不占用景观面，在 地块中心增大服务半径覆盖范围 用地分析 洋房别墅区位价值分析高层区域价值分析 第一价值区域 第二价值区域 公园绿地 公园绿地 公 园 绿 地 资源 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 山 体 公 园 农 田 农 田 农 田 河 流 景 观 农田 强排方案一 （27F+6F+3F） 强排方案三 （18F+14F+6F+3F） 强排方案四 （18F+9F+7F+3F） 强排方案二 （27F+9F+7F+3F） 方案一方案二方案三方案四 产品面积占比货值面积占比货值面积占比货值面积占比货10、值 高层5120551.0%358443566535.5%24966 小高层58145 57.89%4651644105 43.91%35284 洋房3700036.8%370005524055.0%5524030960 30.82%3096047160 46.95%47160 联排1224012.2%1468895409.5%1144811340 11.29%1360891809.14%11016 总计100445100%87532100445100%91654100445100%91084100445100%93460 沿河景观别墅最大化，但高 层量大，去化慢，销售有风 险 洋房最大化，空11、间层次丰富， 高层一字型布局，充分利用 沿河景观 小高层L型布局，洋房和联排 独立成组团 小高层L型布局，货值最大化， 高层洋房化，景观最大化，销 售无风险 住宅单价：高层7000元/，小高层：8000元/ ，洋房：10000元/，联排：12000元/ 强排是个技术活！ 追求完美，死磕规范！ 在强排的基础上如何优化 总图分析功能分析总图分析功能分析 功能分析 小高层（18F） 洋房(7F) 别墅(3F) 图例 洋房（9F） 产品力： 高层小高层洋房别墅 9F面积：1.44万 占总面积比的14.3% 7F洋房面积：3.28万 占总面积比的32.6% 7F+9F面积：4.72万 占总面积比的46.12、9% 洋房货值4.72亿 优化思路 9F洋房 3F别墅 7F洋房 18F小高层 用9F洋房的面积置换部分小高层，增加洋房的量，提高溢价，便于完成3个亿货值 优化思路 示范区 生态农田 沿河景观 利用洋房北面退台，减小楼间距，增大中央景观，打造景观视线通廊 普通层洋房间距示意 洋房顶层北退台偷间距示意 北面退台可以节约日照间距 LM LM 洋房端套户型平面 优化思路 建筑由东到西呈阶梯式逐步增高，充分利用景观资源，景观房套数最大 化，定制处理东边端套户型，实现270度观景 沿河景观 小高层端套户型平面 二线景观 一线景观 三线景观 9F小高层 3F别墅 7F洋房 18F小高层 田园景观 示范区景13、观 优化思路 东侧沿河布置联排别墅，充分利用东侧景观面，南面避开9F已建安置房 沿河景观 别墅 生态农田 示范区 已建安置房 别墅赠送地下室，负一层全明设计 优化思路 改造河岸线，水系渗透进小区形成岛屿墅，提高居住品质 优化思路 商业配套沿街布置，不占用景观面，会所在地块中心主入口，增大服务半径 沿河景观 生态农田 示范区 已建安置房 优化思路 生成小区结构，打造“一轴一环”，通过景观桥与示范区连通，打造实景体验区 中央景观轴环形夜光跑道 景观桥连接中央绿化与样板 示范区，实现景观交流与渗透 景观 桥 样板区 方案一 Selection 0ne 花园云顶 小高层L型布局 货值最大化 高层洋房化14、 中心大花园 空间层次丰富、小高层L型布局 货值最大化，高层洋房化，景观 最大化、中心大花园、运动健身 环形步道 A地块业态配比：小高层43.9%，洋房 47.0%，联排9.1% A地块货值：9.35亿 B地块业态配比：小高层59.8%，洋房 31.3%，联排8.8% B地块货值：9.51亿 C地块业态配比：小高层60.3%，洋房 30.5%，联排9.2% C地块货值：6.17亿 方案一 方案一指标 方案一经济技术总指标 项目A地块B地块C地块总计要求值单位 建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14474415326999695397708 地上建筑面15、积10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面积10044510587768783275105 其中 小高层593256528941843166457 洋房32480319482064085068 联排 86408640630023580 商业面积49375222337013529 计容建筑面积的5% 配套面积350350250950 地下建筑面积390124182027292108124 其中 地下车库面积30564333722113285068 别墅地下室面积84488448616023056 建筑密度25%25%25%25%25% 绿地率35%35%35%16、35%35% 容积率1.801.801.801.801.8 总户数91610026332551户 机动车停车位数94210296512622 住宅1辆/户，商业 配套100/辆 个 其中 地上931026425910%个 地下8499275872363个 方案一鸟瞰图 方案一鸟瞰图 80 90 110180 150 140 120商业 方案一户型配比 6.4% 18.3% 19.2% 47.0% 9.1% 类型面积段（）房型面积面积比 要求 配比 普通住宅4410543.9%60% 其中 80二房64006.4%9% 85-95小三房1836018.3%30% 105-115三房193451917、.2%21% 洋房120-140四房4716047.0%30% 联排别墅150-180四房91809.1%10% 别墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 城市道路 车库出入口 人行出入口 人行漫步道 交通分析 示范区 城市道路 消防车出入口 消防分析 消防车道 消防登高场地 示范区 夜光跑道 沿河景观 生态农田 示范区景观 沿河景观 生态农田 示范区景观 景观分析 优化思路 沿河景观 田园景观 示范区景观 视线分析 地下车库范围 车库出入口 地面停车 停车分析 日照： 住宅日照满足大寒日2小时要求 图例 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 日照分析 方案二 Sel18、ection Tow 花园云冠 高层一字型布局 洋房最大化 空间层次化 中心大花园 方案二 空间层次丰富、洋房最大化、小 高层一字型布局、中心大花园、 运动健身环形步道 A地块业态配比：高层35.5%，洋房 55.0%，联排9.5% A地块货值：9.17亿 B地块业态配比：小高层59.8%，洋房 31.3%，联排8.8% B地块货值：9.51亿 C地块业态配比：小高层60.3%，洋房 30.5%，联排9.2% C地块货值：6.17亿 方案二指标 方案二经济技术总指标 项目A地块B地块C地块总计要求值单位 建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14382419、15326999695396788 地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面积10044510587768783275105 其中 高层356656528941843142797 洋房552403194820640107828 联排 95408640630024480 商业面积49375222337013529 计容建筑面积的5% 配套面积350350250950 地下建筑面积380924182027292107204 其中 地下车库面积28764333722113283268 别墅地下室面积93288448616023936 建筑密度25%2520、%25%25%25% 绿地率35%35%35%35%35% 容积率1.801.801.801.801.8 总户数86010026332495户 机动车停车位数88610296512566 住宅1辆/户，商业 配套100/辆 个 其中 地上871026425310%个 地下7999275872313个 方案二鸟瞰图 方案二鸟瞰图 方案二户型配比 8.4% 15.0% 12.1% 55.0% 9.5% 类型面积段（）房型面积面积比 要求 配比 普通住宅3566535.5%60% 其中 80二房84548.4%9% 85-95小三房1505915.0%30% 105-115三房1248312.1%221、1% 洋房120-140四房5524055.0%30% 联排别墅150-180四房95409.5%10% 别墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商业 日照： 住宅日照满足大寒日2小时要求 图例 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 日照分析 方案三 Selection Three 花园府邸 小高层L型布局 产品比例均衡 分区明确 中心大花园 小高层L型布局，洋房和联排南 北布置独立成组团、中心大花园、 运动健身步道 A地块业态配比：小高层59.4%，洋房 32.1%，联排8.4% A地块货值：9.02亿 B地块业态配22、比：小高层59.8%，洋房 31.3%，联排8.8% B地块货值：9.51亿 C地块业态配比：小高层60.3%，洋房 30.5%，联排9.2% C地块货值：6.17亿 方案三 方案三指标 方案三经济技术总指标 项目A地块B地块C地块总计要求值单位 建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14525215326999695398216 地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面积10044510587768783275105 其中 小高层627056528941843169837 洋房2928031948206423、081868 联排 84608640630023400 商业面积49375222337013529 计容建筑面积的5% 配套面积350350250950 地下建筑面积395204182027292108632 其中 地下车库面积31248333722113285752 别墅地下室面积82728448616022880 建筑密度25%25%25%25%25% 绿地率35%35%35%35%35% 容积率1.801.801.801.801.8 总户数93710026332572户 机动车停车位数96310296512643 住宅1辆/户，商业 配套100/辆 个 其中 地上95102642611024、%个 地下8689275872382个 方案三鸟瞰图 方案三户型配比 9.8% 30.2% 19.4% 32.1% 8.4% 类型面积段（）房型面积面积比 要求 配比 普通住宅5970559.4%60% 其中 80二房98809.8%9% 85-95小三房3036530.2%30% 105-115三房1946019.4%21% 洋房120-140四房3228032.1%30% 联排别墅150-180四房84608.4%10% 别墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商业 日照： 住宅日照满足大寒日2小时要求 图例 1小时 2小时25、 3小时 4小时 5小时 6小时 日照分析 方案四 Selection Three 花园云墅 小高层L型布局 别墅最大化 分区明确 中心大花园 小高层L型布局，联排和洋房南 北布置独立成组团、别墅最大化、 中心大花园、运动健身步道 A地块业态配比：小高层57.9%，洋房 30.8%，联排11.3% A地块货值：9.11亿 B地块业态配比：小高层59.8%，洋房 31.3%，联排8.8% B地块货值：9.51亿 C地块业态配比：小高层60.3%，洋房 30.5%，联排9.2% C地块货值：6.17亿 方案四 方案四指标 方案四经济技术总指标 项目A地块B地块C地块总计要求值单位 建设用地面积5826、7406191640224160880160880 总建筑面积14742015326999695400384 地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面积10044510587768783275105 其中 小高层641456528941843171277 洋房24960319482064077548 联排 113408640630026280 商业面积49375222337013529 计容建筑面积的5% 配套面积350350250950 地下建筑面积416884182027292110800 其中 地下车库面积3060033372211328527、104 别墅地下室面积110888448616025696 建筑密度25%25%25%25%25% 绿地率35%35%35%35%35% 容积率1.801.801.801.801.8 总户数91710026332552户 机动车停车位数94310296512623 住宅1辆/户，商业 配套100/辆 个 其中 地上931026425910%个 地下8509275872364个 方案四鸟瞰图 方案四户型配比 10.8% 32.7% 20.4% 24.8% 11.3% 类型面积段（）房型面积面积比 要求 配比 普通住宅5932559.1%60% 其中 80二房1088010.8%9% 85-95小28、三房3280532.7%30% 105-115三房2046020.4%21% 洋房120-140四房2496024.8%30% 联排别墅150-180四房1134011.3%10% 别墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商业 日照： 住宅日照满足大寒日2小时要求 图例 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 日照分析 方案对比 方案一 小高层L型布局 货值最大化 高层洋房化 中心大花园 方案二 高层一字型布局 洋房最大化 空间层次化 中心大花园 方案三 小高层L型布局 产品比例均衡 分区明确 中心大花园 方案四 小高层29、L型布局 别墅最大化 分区明确 中心大花园 货值：货值：9.11亿货值：亿货值：9.02亿货值：亿货值：9.17亿货值：亿货值：9.35亿亿 节流通过成本控制来增加利润 策略一：地面停车最大化达到10%，减小地库面积 策略三：控制户型周长，减小户型的体型系数 策略四：立面收放有度，细节在进人尺度使用，保证立面效果 策略二：地下室抬高1.5米，做无梁楼盖减小土方开挖量 优化思路 西侧和东侧沿街适当加大退距， 增加地面停车，做足10%，减少 地下车库面积 策略一：地面停车数10%最大化,减小地库面积,节约建设成本 优化思路 场地剖面示意图 策略二：地下室抬高1.5m,减少开挖,节约建造成本 优化思30、路 策略三：控制户型周长，减小户型的体型系数 优化思路 策略四：立面收放有度，细节在进人尺度使用，保证立面效果 控制窗地比：满足节能要求 基座及门头做石材 其他部位仿石漆涂料 关键部位做石材：比如门头，上部做涂料，既保证项目品质又可控制成本 Part01 市场调研 Part02 规划设计 Part03 产品设计 Part04 立面选型 住区设计篇 ALL AROUND 群雄围绕 产品突围 PRODUCT BREAKTHROUGH 项目名称主力户型主力面积段售价 万科翡翠公园三房90-12015000元/ 招商海德公园三房90-12016000元/ 万科八栋墅四房99-140330万元/套 宏都31、熙景二房，三房99-12818000元/ 华润二十四城三房90-12516500元/ 中铁春风十里二房，三房88-108160万元/套 亿达第一郡三房97-13111000元/ 中华城三房80-12214600元/ 中海万锦公馆二房，三房80-120暂定 市场分析市场分析 Property Market analysisProperty Market analysis 万科翡翠公园万科翡翠公园 亿达第一郡亿达第一郡 中铁春风十里中铁春风十里 华润二十四城华润二十四城 万科八栋墅万科八栋墅 宏都熙景宏都熙景 中华城中华城 招商海德公园招商海德公园 本案本案 中海万锦公馆中海万锦公馆 竞品楼盘竞品32、楼盘 Competitive propertyCompetitive property 项目名称：项目名称： 大连万科翡翠公园 项目名称 万科翡翠公园 项目名称 万科翡翠公园 开发商 中铁建（大连）置业 大连万成之光置业 项目位置 虹港路与新水泥路交汇处 占地面积 146300 建筑面积 248530 容积率 1.70 绿化率 35 主力户型 90120三房 楼层状况 洋房，小高层 成交均价 15000元/ 开盘日期 2017年10月21日 项目名称 招商海德公园 项目名称 招商海德公园 开发商招源房地产 项目位置甘井子区南关岭街道 占地面积54600 建筑面积184000 容积率2.40 绿33、化率34 主力户型90120三房 楼层状况高层，小高层，商业 成交均价16000元/ 开盘日期2018年3月22日 洋房903房 洋房1103房 洋房1203房 973房 953房 1153房 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propertyCompetitive property 项目名称：项目名称： 大连万科翡翠公园 项目名称项目名称 华润二十四城 开发商华润置地（大连）有限公司 项目位置甘井子机场北板块 占地面积390000 建筑面积520000 容积率1.33 绿化率40 主力户型110125三房 楼层状况洋房 成交均价16500元/ 开盘日期2018年2月3日 项目名称项目34、名称 中铁春风十里 开发商 大连梓金发展有限公司 项目位置 旅顺口盐柏路 占地面积 115000 建筑面积 66000 容积率 0.55 绿化率 35.5 主力户型 二房，三房 楼层状况 联排，双拼 成交均价 160万元/套 开盘日期 2017年9月10日 洋房882房 洋房1103房 洋房1103房 1163房 842房 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propertyCompetitive property 项目名称：项目名称： 大连万科翡翠公园 项目名称项目名称 亿达第一郡 开发商大连亿鸿房地产开发有限公司 项目位置旅顺口新城大街747号 占地面积960000 建筑面积116035、000 容积率1.00 绿化率60 主力户型二房，三房，四房 楼层状况小高层，多层 成交均价11000元/ 开盘日期2016年4月8日 项目名称项目名称 中华城 开发商 新兴际华集团 项目位置 甘井子岚岭路北侧 占地面积 80000 建筑面积 300000 容积率 2.70 绿化率 35 主力户型 二房，三房 楼层状况 高层，小高层，洋房 成交均价14600元/ 开盘日期 2017年11月25日 小高层1163房 小高层982房 洋房892房 小高层1103房 洋房1203房小高层802房 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propertyCompetitive property 项目36、名称：项目名称： 大连万科翡翠公园 项目名称项目名称 万科八栋墅 开发商大连万科置业有限公司 项目位置甘井子区华东路民政局 占地面积36000 建筑面积46000 容积率1.28 绿化率40 主力户型99140四房 楼层状况小高层，叠墅 成交均价330万元/套 开盘日期2018年3月16日 院：一层送两层地下室 99 府：二层跃三层140 台：四层送顶层阁楼111 项目名称项目名称 宏都熙景 开发商大连宏都房地产 项目位置华南广场二十三中学北 占地面积77100 建筑面积140000 容积率2.00 绿化率40 主力户型二房，三房 楼层状况高层，小高层，多层，别墅 成交均价18000元/ 开盘37、日期 2017年7月8日 洋房932房 小高层912房 高层1203房 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propertyCompetitive property 项目名称：项目名称： 项目名称项目名称 大连中海万锦公馆 开发商大连中海地产开发有限公司 项目位置甘井子区体育中心东北侧 占地面积15300 建筑面积530000 容积率2.40 绿化率40 主力户型99140二房、三房 楼层状况小高层，叠拼 成交均价待定 开盘日期预2018年6月 高层832房 洋房923房 高层983房 高层993房 洋房1133房 楼盘规模类型产品配套楼盘规模类型产品配套 万科 翡翠 公园 万科 翡翠 38、公园 占地面积： 146300 建筑面积： 248530 容积率：1.7 小高层 洋房 三居 （90） 四居 （120） 集中商业 招商 海德 公园 招商 海德 公园 占地面积： 54600 建筑面积： 184000 容积率：2.40 高层 小高层 二居 （90） 三居 （110） 商业 万科 八栋 墅 万科 八栋 墅 占地面积： 36000 建筑面积： 46000 容积率：1.28 小高层 叠墅 四居 （99） 四居 （140） 生活广场 学校 宏都 熙景 宏都 熙景 占地面积： 771000 建筑面积： 140000 容积率：2.00 高层 小高层 多层 别墅 三居 （92） 四居 （1239、0） 2万平商街 幼儿园 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propeCompetitive propertyrty 万科翡翠公园招商海德公园宏都熙景华润二十四城万科翡翠公园招商海德公园宏都熙景华润二十四城 902室2厅1卫 902室2厅1卫902室2厅1卫 1103室2厅2卫1102室2厅1卫1203室2厅2卫 902室2厅1卫 902室2厅1卫902室2厅1卫 1103室2厅2卫1102室2厅1卫1203室2厅2卫 902室2厅1卫 1103室2厅2卫 902室2厅1卫 1103室2厅2卫 楼盘规模类型产品配套楼盘规模类型产品配套 华润 二十 四城 华润 二十 四城 占地面积： 340、90000 建筑面积： 520000 容积率： 1.33 洋房三居 （110） 三居 （125） 商业 中小学 中铁 春风 十里 中铁 春风 十里 占地面积： 115000 建筑面积： 66000 容积率： 0.55 联排 双拼 二居 （84） 三居 （115） 综合商场 中小学 亿达 第一 郡 亿达 第一 郡 占地面积： 960000 建筑面积： 1160000 容积率： 1.00 小高层 多层 二居 （98） 三居 （120） 综合商场 幼儿园 中小学 中华 城 中华 城 占地面积： 80000 建筑面积： 300000 容积率： 2.70 高层 小高层 洋房 二居 （90） 三居 （1241、0） 商业 幼儿园 竞品楼盘竞品楼盘 Competitive propeCompetitive propertyrty 中铁春风十里亿达第一郡中华城万科八栋墅中铁春风十里亿达第一郡中华城万科八栋墅 902室2厅1卫 1203室2厅2卫1103室2厅2卫 902室2厅1卫 1203室2厅2卫1103室2厅2卫 902室2厅1卫902室2厅1卫902室2厅1卫 1202室3厅3卫 902室2厅1卫 1202室3厅3卫 1404室2厅3卫1404室2厅3卫 1113室2厅2卫1113室2厅2卫 研判总结 竞品户型结构较为合理 面宽等资源较为舒适 设计相对传统 市场竞争激烈，但缺乏标杆产品 PREVI42、OUS ANALYSIS 需保证面宽基础上注入轻奢宅理念，做市场的引导者 差异化 体验感 定制化 差异化竞争，提单价控总价，打造精品社区 高层：产品升级宜居生活 洋房：品质提升高端改善 别墅：品质提升轻奢豪宅 差异化 产品 控制总价 = 精减面积 + 精细设计 提升品质+尊贵体验 可变空间 连廊在14F设置 规范6.4.4. 对于一栋十二层的住宅，各单元 联通的屋面可以视为联系廊 对于一栋十八层的住宅，联系廊 的设置可有两种方案： 方案一，在十二层设置第一个联 系廊，根据联系廊的间隔不能超 过五层的规定，十七层必须设置 第二个联系廊 方案二，在十四层设置第一个联 系廊，各单元的联通屋面即可以 43、视为第二个联系廊 14F18F高层户型 14F联系廊 大连万科 大连万科城市之光 14F 大连万科翡翠公园 面宽最大化 空间视觉显大 尺度舒适化 超大空间设计 空间行走洄游 赠送最大化 附加值最大化 好看好用好卖 产品策略产品策略 别墅产品策略 一、高附加值、高溢价值 赠送最大化，全明地下室，观景露台，挑空等活跃 空间增加改造灵活性。 二、尊贵生活、私密感受 大面宽、南北通厅、景观露台等设计大大提高 别墅产品的舒适度和品质感。 180联排（改造后） 户型分析 一层平面图 多重院落 休闲院落，移步易景 超宽横厅 超宽横厅，方正大气 超大厨房 良好的餐厨互动，方便 快捷 餐厅+客厅 打造竖向通厅 44、180联排户型分析 负二层平面图负一层平面图 负二层家庭停车 吧台、健身提高生活品味 负一层家庭活动室 连接庭院增强休闲生活 180联排 一层平面图二层平面图三层平面图 改造前 改造后 二层三套房设计 酒店轻奢体验 三套房面向庭院景观空间 功能完善，提高生活舒适度 奢华主卧宽阔舒适 西侧露台休闲生活 三层豪华主卧设计 增强空间体验 150联排（改造后） 户型分析 一层平面图 私密院落 私密院落，移步易景 超宽横厅 超宽横厅，方正大气 U形厨房 良好的餐厨互动，方便 快捷 餐厅+客厅 打造竖向通厅 180联排户型分析 负二层平面图负一层平面图 负二层家庭停车 吧台、健身提高生活品味 负一层家庭活45、动室 连接庭院增强休闲生活 150联排 一层平面图二层平面图三层平面图 改造前 改造后 二层次主卧套房设计 酒店轻奢体验 次主卧面向庭院景观空间 功能完善，提高生活舒适度 洋房产品策略 一、叠墅化 极力打造高品质的洋房产品，私家庭院 独立入户，露台空中花园引景入户 二、高附加值、高溢价值 赠送值最大化，南北景观庭院，观景露台 空中花园。通过挑空起居室、餐厅等活跃 空间增加改造灵活性 三、尊贵生活、私密感受 私家电梯、阳光房、屋顶花园，大宽厅设计大大提高 洋房的舒适度和品质感。 奢享-洋房135 （方案一） 墅质洋房 墅质洋房 面宽：14.7m 进深：11.4m 面积： 135 庭院: 首层赠送46、南北庭院，独立入户 墅质体验 地下全赠送 地下超大面积赠送，且附送 下沉庭院，提升居住品质 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 下沉庭院上空 高附加值，空间丰富，改善 地下一层的采光通风环境 一层平面图 地下一层平面图 墅质洋房 面宽：14.7m 进深：11.4m 面积： 135 标准层平面图 餐厅+客厅 : 打造竖向通厅 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 横向大尺度阳台 最大限度吸纳自然景观之美 私家电梯入户 双流线设计，墅质体验 南北通风: 最大限度地保持室内舒适环境 赠送面积 后期可改造成舒适房间 墅质洋房 面宽：14.7m 进深：11.4m 面积： 135 十字流线，洄游动线 十字双流线47、，游洄动线， 动静分离，致享奢华。 标准层平面图 墅质洋房 面宽：13.5m 进深：12.1m 面积： 138 标准层平面图 餐厅+客厅 : 打造竖向通厅 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 私家电梯入户 双流线设计，墅质体验 南北通风: 最大限度地保持室内舒适环境 赠送面积 后期可改造成舒适房间 东边套户型 墅质洋房 面宽：14.7m 进深：11.4m 面积： 120 顶层平面图（下跃） 顶层平面图（上跃） 客厅挑空 高附加值，提高赠送，丰富住 宅空间感受，提升居住品质 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 超大露台 顶层赠送超大露台，视野开阔 南北通风 最大限度地保持室内舒适环境 露台 露台露台48、 奢享-洋房135 （方案二） 墅质洋房 墅质洋房 面宽：14.1m 进深：9.4m A:3房2厅2卫 B:4房2厅3卫 面积： A:110 B:130 庭院: 首层赠送南北庭院，独立入户 墅质体验 餐厅+客厅 : 打造宽厅，实现超尺度 景观观赏面 B 130 B 130 A 110 A 110 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 起居室上空 高附加值，空间灵活，二 楼可三房，可套房 一层平面图 二层平面图 奢享-洋房135 （方案三） 墅质洋房 墅质洋房 面宽：13.5m 进深：12m 地下室南侧赠送给一层住户 地下室北侧赠送给二层住户 墅质洋房 面宽：14m 进深：12m 3+1房2厅2卫 49、面积：135 赠送面积 后期可改造成舒适房间 餐厅+客厅+书房 : 奢享书客厅，洄游餐厅 景观庭院 一层赠送豪华景观庭院 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 赠送地下室 赠送地下室，增加溢价 二层庭院二层庭院 一层平面图 墅质洋房 面宽：14m 进深：12m 4+1房2厅2卫 面积：135 赠送面积 后期可改造成舒适房间 餐厅+客厅+书房 : 奢享书客厅，洄游餐厅 景观阳台 南向赠送豪华景观阳台 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 景观庭院 二层赠送景观庭院 赠送地下室 赠送地下室，增加溢价 二层平面图 墅质洋房 面宽：14m 进深：12m 4+1房2厅2卫 面积：135 赠送面积 后期可改造成舒适房间 餐厅+客厅+书房 : 奢享书客厅，洄游餐厅 景观阳台 南向赠送豪华景观阳台 豪华主卧 带来酒店般轻奢居住体验 起居室面积45.3 标准层平面图 墅质洋房 面宽：14m 进深：12m 4+1房2厅2卫 面积：135 起居室面积45.3 餐厅+客厅+书房 : 奢享书客厅，洄游餐厅 标准层平面图 奢享-洋房140