1、厦门希尔顿酒店商业计划书 目录 厦门希尔顿酒店商业计划书 目录 第一章 项目摘要.6 一、项目概述.6 二、项目优势.6 三、项目背景.6 四、项目投资计划.7 第二章 环境评估8 一、区位优势.8 二、区域经济.11 三、旅游资源13 第三章 酒店行业分析 17 一、中国旅游饭店业概况17 二、国际饭店集团竞争中国市场18 三、国际饭店管理模式比较20 四、高星级酒店的盈利分析21 五、希尔顿酒店管理公司26 第四章 市场分析.28 一、厦门酒店概况28 二、酒店经营指标分析28 三、竞争对手及发展态势29 四、项目定位30 第五章 项目公司.31 一、公司简介31 二、公司结构. 31 三2、股权结构31 四、管理团队31 五、项目其他背景32 2 第六章 项目规划33 一、项目位置33 二、法律明细34 三、项目详细规划36 第七章 项目实施计划.40 一、项目建设规模40 二、项目现状和建设期41 第八章 项目投资分析 42 一、投资估算42. 二、参数预测43 三、融资计划及还款方案44 第一章 项目摘要第一章 项目摘要 一、项目概述一、项目概述 厦门希尔顿大酒店是与国际希尔顿酒店集团签约合作的国内第六家希 尔顿大酒店，是一家继大连、重庆、上海、北京、南京之后，通过国际希 尔顿酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店。 厦门希尔顿大酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮3、等多功能于一身，位于 厦门市 CBD 区域，购物、交通十分便利，濒临大海，与鼓浪屿遥遥相望， 风光旖旎。 总投资概为 7500 万美元，酒店用地面积 3367.917 平方米，建筑面积 为 43793 平方米，地下三层，地上二十九层，总高度为 99.15 米。 酒店建成后，凭借国际希尔顿酒店管理公司的专业化管理，将成为厦 门档次最高的五星级酒店， 其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回 报和良好的社会效益。 二、项目优势二、项目优势 黄金地段、得天独厚 厦门市政府重点支持项目 国际著名酒店管理公司专业化管理 办妥土地房产证、土建已经开工，正进行地基建设 筹建单位成功开发过多个大型地产项目 三4、项目背景三、项目背景 厦门是中国东南沿海重要的旅游口岸，拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名 胜区，并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉. 厦门已成为中国南方重要的对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办 经贸盛会“ 中国投资贸易洽谈会” 和“ 对台出口商品交易会” ，多种大型专业会展经常在厦门 举办。 3 4 厦门经济高速发展，是中国东南沿海经济繁荣带的龙头。自厦门成立特区以 来,已有戴尔(Dell)、 柯达(Koda)、 通用电器(General Electric)、 可口可乐(Coca cola)、 太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、 麦德龙(MetroAG)等世界五百强公5、司入驻厦门, 同时每年有大量国际、国内商务人士来厦门观光旅游. 厦门市目前有四星级以上酒店六家、五星级酒店一家。鉴于厦门的高星级酒 店数量相对偏少，该项目的建成将大大地推动厦门高端旅游市场的发展，促进厦 门精品旅游品牌的提升，并将给投资商带来丰厚的投资回报。 四、项目投资计划四、项目投资计划 （一）投资总额 项目投资概算为 7500 万美元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及 相关前期费用等已完成的投资 1700 万美元。 （二）融资计划 根据项目建设期计划，建设期为 2 年； 根据营运收支预估数据，预计项目营运 8 年，即可还清本息。 考虑项目的营运预 算及还本付息年期，建议项目建设期免6、息。年度经营结余可用于偿还利息、 本金。 融资期限为 10 年（含建筑期） 。根据营运收支预估表，项目进入营运期后， 前四年每年还 1100 万美元，后四年每年还 1200 万美元，总共用 8 年还本付息。 第二章 环境评估 第二章 环境评估 一、区位优势 一、区位优势 1、自然情况 厦门是一座美丽的海滨城市，位于中国东南沿海、福建省的西南岸，临近九 龙江的河口，居中国两大经济繁荣地区之间，与台湾隔海相望，距台湾高雄市 160 哩，是海峡西岸繁荣带之龙头。厦门市辖区陆地面积 1500 多平方公里（包 括厦门岛 130 平方公里） ，海域面积 300 多平方公里。厦门属亚热带季风气候， 常年春意7、浓浓，四季花香扑鼻。全年平均气温 21 0C，冬天平均气温 120C，夏天平 均气温 28 0C，全年降雨 1100 毫米。气候温和、雨量充沛、海岸曲折漫长、山岩 叠秀绚丽多姿。 1981 年设立厦门经济特区，厦门市已被中央政府批核为一个特别行政区 域， 、1994 年被级为副省级市。拥有省级的经济管理权力。现在，厦门已发展为 一个现代化城市，有着强劲的经济发展及城市建设。在过去十年内，厦门受益于 国际商贸，教育及旅游的持续发展。 随着经济建设和社会各项事业的不断发展， 厦门逐渐成为中国东南沿海的中 心城市。在经济保持高速发展的同时，厦门的生态环境也得到了保护，具备可持 续发展潜力。厦门先后获8、得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉。 2、地理位置 厦门市位于东经 1180404、北纬 242646。全市由厦门岛，鼓浪 屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成，属海港风景城市。其主体厦门 岛面积约 135.5 平方公里，是福建省第四大岛屿，整修海岸线蜿蜒曲折，全长 234 公里，港岛屿星罗棋布，洪区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条 件优越海峡性天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。九龙 江北岸的沿海部分，由杏林湾和马銮湾分隔而成美、杳林、海沧三个小半岛。地 属亚热带气候，夏天酷暑，冬天严寒，温和多雨，年均气温在 21 左右。 厦门市的总陆地面积为 1，516 平9、方公里，而海洋面积则有 300 平方公 里。而地势则由南至北顺势而下， 其西北部分地势偏于平坦， 而南部则较多山及崎 岖。 5 6 在大部分的海峡，其水深超过 12 米及整平均处于无冰状态。而其余位于海岸边 零散的岛屿则形成了一道天然的围墙， 以保护海洋旋涡对厦门海峡造成的滋扰及 破坏。 3、行政区域 2003 年 5 月经国务院批准，同意厦门市调、整部分行政区划。调整的主要 内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划 归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林 区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大 嶝 10、5 个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、 同安和翔安 6 个区 。 厦门市现辖有思明、开元、鼓浪屿、湖里、集美、杏林、同安七个区。其中 厦门本岛内的思明、开元、鼓浪屿、湖里四个区为经济特区。思明区以商业闹市 区为主；开元区以工厂区和新市区为主；鼓浪屿区是著名的风景旅游区；湖里区 则是新兴的工业投资区。岛外的集美区以农业为主，包括以旅游、教育为主的著 名侨乡集美镇；杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区。同安区则是全市 的农副产品基地和轻工、食品行业的原料基地。 4、气候 厦门拥有南亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为 20.6C，而最高 则为 38.5C 11、及最低为 1.5C。年降雨量约 1，315 毫米，主要降雨月份于每年的 五月至七月。 5、人口 2002 年末，全市户籍总人口为 13716 万，4185 万户。280 万人，其 中：自然增长 067 万人，人口自然增长率为 493。全市人口中以汉族居多， 另有回、满、壮、畲、苗、及高山等 20 多个少数民族。由于地理环境和历史背 景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。 6、基础设施建设 陆路交通陆路交通 配合赣龙铁路建设，兴建龙岩厦门延伸段，形成连接大京九的出省新通 道；配合建设福厦铁路，相应规划第二火车客运站及其配套设施。加快区域合作 快速通道建设，重点建设和完善“三12、主” （同三国道主干线及其复线、国道 324 线） 、 “六聊” （厦门岛龙海南太武、海沧龙海、同安安溪、同安南安、 同安新店南安石井、厦门金门）的对外交通，建设厦门至三明高速公路，形 成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道。 完善综合交通运输体系的配套设 施，加快公路客、货运场站的规划和建设，构建公路运输主枢纽。 航空运输 航空运输 厦门的空港是华东航空枢纽，高崎国际机场已开通国内外航线 89 条，其中 国内航线 73 条，国际和地区航线有至东京、大阪、汉城、新加坡、吉隆坡、马 尼拉、香港、澳门等 14 条航线，还有专门到日本名古屋的货运航班。每周出港 约 380 余个航班，有 26 家航13、空公司在机场营运。2002 年旅客进出港人数 425.86 万人次，比上年增长 13.95%，航空货运吞吐量 13.92 万吨，增长 30.48%。 完善厦门机场的设施配套，建设空港物流园区，大力拓展国内外航空货运业 务，增辟美国等国际航线，建成我国重要的国际干线机场，并争取作为两岸“三 通”定点直航首选机场。加强国内外航班的衔接，拓展客运中转业务，成为连通 国内外客货捷运的航空主枢纽。 港口与海运 港口与海运 完善对外辐射通道。实施“以港立市”战略，按照“三个一” （港口货物年 吞吐量 1 亿吨以上，集装箱年吞吐量 1，000 万标箱，航空年客运量 1，000 万人 次）的远景目标要求，把厦14、门港建成国家重点货运主枢纽港、集装箱运输国际干 线港口和中转港、海峡两岸区域航运中心，完善航空港，高水准建设资讯港，强 化口岸功能。 厦门港是中国主要港口之一，位居世界集装箱百强港前 40 名，是中国第四 个可接待第六代大型集装箱船舶的港口；2002 年货物吞吐量 2，734.51 万吨， 集装箱吞吐量 175.44 万标箱；每月厦门港到全世界各地航班有 315 条，基本覆 7 8 盖了全球各主要港口； （与国内外 84 个港口直接通航） ；世界各大船公司都纷纷 开辟了厦门到世界各地的货运航线，很多知名船公司将厦门作为其大陆的基本 港；首批与台湾货运试点直通港口，集装箱货运量达到 134 万标15、箱。 邮电通讯 邮电通讯 长途电话可直拔 210 个国家或地区；国内 1，800 多个城市，城乡固定电话 交换机总容量 94.02 万门；移动电话 7.16 万户，电脑互联网络用户达 20 万户。 已建成市话本地网、移动通讯网、数位资料网和图像传输网，开办了 DDN、ISDN、 PAC、EDI、EMS、800 等 20 多项邮电业务。电脑网已形成金桥网、金卡网、金关 网、Inernet 网、 Xiamen Net 网。可以通过 DNN、ADSL、光线以及无线接入方 式连接 INTERNET、INTERNET 传输速度可以达到 10M/秒。 二、 区域经济 二、 区域经济 自 1982 年设立为16、经济特区以来， 厦门市国内生产总值 （GDP） 年均增长 18%， 每年新增外商实际投资额在 10 亿美元以上。戴尔（Dell） 、柯达(Koda)、通用电 器(General Electric)、可口可乐(Coca Cola)、太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、麦德龙(MetroAG)等诸多知名跨国公司已在厦门设厂或投资。 2002 年，全市经济实现较快增长，经济运行质量和效益进一步提高。据初 步统计，全年实现国内生产总值 64833 亿元，比上年增长 156，其中第三 产业增加值 26421 亿元，增长 99。按户籍人口计算，人均国内生产总值 47,270 元，比上年增长 17、145。 9 厦门 GDP 增长 厦门 GDP 增长 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 19981999200020012002 近年厦门市主要经济指标 近年厦门市主要经济指标 项目 1999 年度 2000 年度 2001 年度 2002 年度 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 国内生产 总值 GDP （亿元） 440.54 10.63 501.87 13.92 561.36 11.85 648.37 15.50 规模以上 工业总产 值 （亿元） 625 18.18、23 771 23.44 811 5.20 1025 26.40 港口货物 吞吐量 （万吨） 1773 18.21 1965 10.83 2098 6.82 2734 30.28 对外贸易 进出口总 额（亿美 元） 79.69 16.78 100.49 26.10 110.79 10.25 151.87 37.08 10 财政总收 入 （亿元） 66.24 19.57 91.50 38.13 110.51 20.78 126.31 14.30 外商投资概况 外商投资概况 厦门市为中国其中一个的主要经济特区， 并已赋予权力去管辖其市内的经济 发展事务，及给多外商相关优惠措施，已吸引外商投资。 充19、分发挥特区和台商投资区的优势，实施外向型经济发展战略 扩大对外开放，参与国际竞争，特区经济逐步趋向了外向型发展轨道。厦门 口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强，利用外资进入了全方位开 放、蓬勃繁荣的发展阶段，世界最大 500 强跨国公司已有 27 家在厦投资办企业， 70 多家全球跨国公司在厦门落户，外商投资领域从第一、二产业扩大到第三产 业的饮食服务业、娱乐业、房地产业、运输业、金融业、资讯产业等，从蔻密集 型企业为主发展到以技术、资金密集型企业为主，从加工贸易发展到高附加值企 业，逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链。 全市利用外资规模不断扩大，投资领域不断拓宽 物流、商业零食20、软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多，利用外资层 次逐年提高。截至 2001 年底，全市累计批准外商直接投资专案 5334 项，协定利 用外资 187.3 亿美元，实际直接利用外资 126.5 亿美元。已开发投产的“三资” 企业达 4，381 家，其中：在工商部门注册登记的外商投资企业达 3016 家。随着 两岸关系的缓和，台商来厦门的投资也逐年增多，全市累计已签订合同的台商直 接投资专案 122 个，协定外资金额 39.38 亿美元。 目前， “三资”工业产值已占全市工业产值的八成以上，工业品出口交货 值占全市工业销售产值的近一半。 “三资”企业出口总值达 32.26 亿美元，占全 市外贸21、出口的 36.08%。全球零售巨商沃尔玛的进驻，引发了特区商品市场服务 方式和经营理念上的新一轮整合。地方性外贸企业的崛起，在体制上打破了传统 单一的国家外贸经营体制，厦门对外贸易采取放宽进出口经营权，推进外贸企业 的实业化等鼓励措施，形成了中央、省属、地方属外贸公司，外贸专业公司和工 贸进出口公司， “三资”企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局。 积极推行品牌战略，加快培育名优出口产品 培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业， 出 口产品层次不断提高，由原来的以农副产品和初级工业产品为主，迅速发展到以 机械、 电子、 轻纺工业等制品为主。 20 年来厦门累计对外贸进22、出口总额为 894.46 亿美元，年贸易规模突破了百亿元大关，2001 年外贸进出口总值达 110.79 亿美 元，比 1981 年增长 72.37 倍，年平均增长 23.78%。其中，出口贸易额 65.05 亿 美元，比 1981 年增长 45.13 倍，年增率达到 20.55%。与世界上 178 个国家及地 区建立了贸易往来关系，对 47 个国家和地区的年出口贸易额超千万美元，其中： 对美国、日本、香港、德国、台湾、新加坡的出口已超过亿美元。随着戴尔电脑、 柯达感光、灿坤家电、林德叉车、富士电气、ABB 开关、厦华、厦新、太古飞机 维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的进一步扩大23、，机电产品、 高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲。2001 年全市共完成机电产品出口 27.5 亿美元，占全市出口的比重达 42.28%，外商投资企业完成进出口 72.39 亿 美元，占全市对外贸易的比重已达 65.34%。 三、旅游资源三、旅游资源 厦门有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融，具海、岛、屿、 礁、山、岩、寺、花、木诸神秀，兼民族风格、侨乡风情、闽台特色、并畜西洋 异国情调。经多年开发建设，已形成鼓浪屿、万石山、南普陀、黄厝、集美、同 安等六个游览区。1988 年经国务院批准，鼓浪屿、万石山被确定为国家重点风 景名胜区。 厦门为一著名的旅游城市，其风光如画的特色为它带来24、了（全国卫生城 市） ， （全国环保模范城市）及（优质旅游城市）的美誉。 厦门有着古老的景点，也致力发展新的景源，而厦门主要分为五个游客区， 包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等。除此之外，厦门更提供了方便的交通及通讯网 络，及全面的旅游相关机械。因此，厦门非常适合本地及外国的游客及投资者。 在 1998 年，厦门市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展。另外，市政 府更加强了在旅游业上的投资，例如增强了兴旅游有关的其建，兴改善旅游服务 素质，以吸引更多本地及国外的游客。 在 1998 年，厦门被评为省级旅游城市，而其更排在重点旅游城市列上的第 八席。国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予以厦门以作表扬，25、而此优秀表现 更加快了厦门旅游业的发展。 11 12 根据厦门旅游局的资料，大约有 1，020 万人次于 2002 年曾前往厦门市作 访客，而其中 6.5%为海外游客，代表了年增长约为 12.2%。在同一时期内，厦门 市赚取了超过三亿六千多万美元的外汇，比前年同期增长 17.4%。 在本地旅游方面，大约 950 万名本地访客在 2002 年间到访厦门，令厦门赚 取了 135 亿元人民币的收入，比去年分别增长了 11.9%及 2%。 厦门旅游业资料简略（万人次） 1998 1999 2000 2001 2002 1998 1999 2000 2001 2002 国外旅客48.39 50.03 526、5.88 57.3 67.16 国内旅客585.52 638.61 735.04 851.45 952.86 总访客人数633.91 688.64 790.92 908.75 1,020 从国外旅客赚处的收入2.39 2.62 33.11 3.65 （以十亿美元计） 从国内旅客赚取的收入 55.76 107.5 114.3 132.6 135.2 （以十亿人民币计） 从旅客赚取的总收入75.54 129.1 139.1 158.1 165.4 厦门市在国外旅客的人数， 逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上 的十二、六及六位。 欧洲 美国 澳洲 非洲 香港澳门 亚洲其他地方 马来西亚 27、新加坡 日本 台湾 厦门游客国籍分布图 13 由上图可显示出往厦门的海外访客主要来处台湾、日本、香港、而他们总 共占了厦门总海外游客数量的 65%。 从以上分析可看到旅游业为厦门市未来发展的重要支柱。 两岸的小三通 两岸的小三通 厦门由于其本身的地理优势，致力在两岸推广小三通，小三通的意思为 邮电、航空、船务及商贸，现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾。 每年，厦门均举行大型的小三通活动，如国际投资贸易展及出口台湾 物品展，此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与，增强了两地人民 的交流，两岸也致力于船运、邮政及通讯方面的相互发展，更牢固了两岸之间的 沟通。 城市发展战略 城市发展战略28、 加强核心城市厦门岛的建设和优化， 积极开发和建设好城市拓宽区域和分区 组团中心， 形成具有较高综合效益的城镇规模结构， 构筑完整的城群体系和网络， 加强环境和园林绿化的投入，完善和发挥海港、空港、信息港的功能效益，使厦 门市逐步实现生态型、现代化、国际性大都市现代化山水城市。 第三章 酒店行业分析 第三章 酒店行业分析 一、 中国旅游饭店业概况 一、 中国旅游饭店业概况 旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和 服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分析认为，当前中 国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩 序进一步完善、29、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金 期” 。 年中国旅游饭店业达到新的高峰。年中国旅游业统计公 报显示，全国共有星级饭店家，比年末增加家；全 国星级饭店的全年平均客房出租率达到，比年提高 个百分点；全国星级饭店营业收入总额亿元，比年增长 。中国经济正步入快速增长周期的新上升通道，而旅游业的发展也进入 了稳步发展期。 经济景气的持续上升，推动中外经贸、商务、科技、会议等交流活动的频 繁举办，为中国旅游饭店业带来旺盛的客源。经过年下半年的休整，中 国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段。 年中国内地入境旅游人数有望 突破亿人次。 旅游安全的有效保障，也为中国旅游饭店业提供旺盛的客30、源。由于境外旅 游行业不断受到各种恐怖事件、战事等影响，中国在国际上赢得了“旅游安全胜 地，经济发展沃土”的良好形象。尽管年初突发“非典”疫情，给中国 入境旅游造成了较大影响，但仅是暂时的，之后中国旅游业立即重新回归快速发 展的轨道。 中国旅游业今年将围绕“中国，魅力永存”的促销主题，加大对中国旅游 目的地形象的宣传，并联合北京奥组委，启动“奥运旅游”的计划。国 家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复，通过落实内地与香港、澳门更紧密旅 游合作协议，努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模。 市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。 年月，中国下调了多种商品的进口关税，使关税总水平降到。 31、14 15 与饭店经营密切相关的牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出现较 大幅度的降低。未来几年，关税水平还将进一步降低，这将大大节省旅游饭店的 经营成本。年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了中国饭店业行业 规范 ，明确了饭店的义务与权利，对容易引起争议的问题进行了界定，政府有 关部门正抓紧简政放权，清理和减少行政审批项目，依法行政，履行入世承诺， 为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证。 二、 国际饭店集团竞争中国市场国际饭店集团竞争中国市场 1982 年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进 入中国饭店市场。不久，假日集团于 1984 年管理北京丽都假日饭32、店后，五年之 内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等城市形成网 络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。在八十年代进入中国市场的还 有喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美 丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。 九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快， 这一时 期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩 大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜 达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。 出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆33、协会的资料统计，2000 年世界饭 店管理集团排行前 10 家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、 最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未 进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店， 中国已成为著名国际酒店集团的集聚地，国际酒店集团之所以看好中国市场，一 是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了 巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环 境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。 国际饭店集团通过引进先进的管理观念、 管理模式加快了我国饭店经营管理 水平34、的提高， 缩短了我国饭店业与国际水平的差距， 使我国饭店业成为开放较早， 市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了 大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才 的提高班，许多有 过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对 象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际 饭店发展趋势方面起到了示范作用， 数字化、 人性化饭店为客人营造了更加温馨、 舒适、便捷的居住环境。应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务 业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。 目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈35、现以下变化： -由一线城市向二线城市扩展-由一线城市向二线城市扩展 国际饭店集团开始进入中国市场时， 往往是选择经济发达的中心城市或旅游 资源丰富的城市立足，如香格里拉在中国开业的 17 家酒店基本分布于北京、上 海、哈尔滨、长春、大连、青岛、南京、武汉、北海、西安等城市，其中北京就 有四家（香格里拉饭店、中国大饭店、国贸饭店、嘉里中心饭店）该集团认为迅 猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因， 不久将会让具有市场潜 力的二线城市看到更多的香格里拉饭店，如 2003 年中山、郑州两家香格里拉新 酒店即将开业，2004 年福州香格里拉也将开门迎宾。 -由单一品牌向多品牌发展-由单一品牌36、向多品牌发展 国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制 定的标准， 因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的， 有非常明确的市场定位， 体现了今后饭店业的竞争方向， 代表着时尚的服务潮流， 得到客人的认同和推崇。 几十年来，无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假 日集团刚进入中国时， 推出的品牌只有假日品牌饭店。 为了满足商务客人的需求， 又陆续推出皇冠假日、洲际等品牌；马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品 牌，目前他们集团推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉.卡尔顿、万豪、万丽， 又有中高档的万怡、新世纪、华美达。即使是马里奥特的同一档次品牌，各品37、牌 间的差异体现了不同的风格，如万豪是体现欧美古典式风格，万丽是追求智能化 的商务现代派风格，不同的风格适应不同的市场需求。 -由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展-由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展 过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白， 九十年代末期仅有北京 圣.瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉.卡尔顿及金茂君悦酒店三家。 近年来随着 我国旅游业的发展，世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心， 他们纷纷推出超豪华品牌饭店，在中国打造自己的旗舰，如开业不久的上海瑞吉 红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底开业 16 17 的北京38、东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家 君悦品牌酒店， 今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中 国开业的第一家酒店，马里奥特的丽嘉.卡尔顿酒店不久也将在北京落户。批量 超豪华品牌饭店落户中国，标志着中国饭店业档次更加完备，一批品质卓越、服 务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务。 从以上变化中，我们可以看出，国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从 经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展，实现了全方位发展的网络化布局， 正在逐步加大网络的密度，实施多品牌发展，这既体现了国际饭店业发展的一种 趋势，同时也给我国饭店业发展带来压力。再过若干年，在中国市场形39、成规模的 国际酒店集团将会更多，这既是国际饭店业发展的必然趋势，也是全球经济一体 化的必然结果。 三、国际饭店管理模式比较三、国际饭店管理模式比较 带资管理 通过买断(绝对拥有)， 控股(相对拥有)或参股(部分拥有)等直接或间 接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识， 相同 服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同 政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。此种模式一般出现在饭店 集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。 委托管理 通过饭店业主与管理集团/公司签署管理合同来约定双方的权利，义务 和责任，以确保管40、理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运 营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理饭店 收取一定比例的基本管理费(约占营业额的 2%至 5%)和奖励管理费(约占毛 利润的 3%至 6%)的管理方式。近年来，奖励管理费所占的比例正在逐年递增。 此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段， 较适合于那种财力雄厚但专业管理人 才及管理技术贫乏的单体饭店。厦门希尔顿项目即采取该方式进行管理。 特许经营 通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质 的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络 等无形资产的使用权转让给受许41、饭店，并一次性收取特许经营权转让费或初始 费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络 预订费，员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集 18 团的成熟阶段， 和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权 和所有权的单体饭店。 联销经营 近年来，随着全球分销系统的(GDS)普及和互联网实时预订功能的实现，国 外的联销经营集团应运而生并且发展迅猛。 饭店联销集团是由众多的单体经营 管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购， 联合促销， 联合预订， 联合培训， 联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。此种模 式一般42、出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想 分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店（如：邮电系统的信苑集团，民 航系统的饭店委员会，中国名酒店等） 。 顾问咨询 伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求 上扬，国内的许多饭店管理集团/公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的 基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式。其特点是：管理 公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾 问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。 此种模式一般出现在那些人才 资源有限或管理经验尚不配套的管理集团， 较适合那种不愿放43、弃名义权利而又渴 望专业化管理的单体饭店。 中外对比分析 中国的管理集团公司目前仍以带资管理模式为主（注：资产集团的特色） ， 委托管理（注：经营集团的特色）为辅，顾问管理为次，联销经营为末； 外国的管理公司则以联销经营管理模式为主 （注： 美国的 PEGASUS SOLUTIOS 目 前拥有 8700 家酒店和 180 万间客房） ，特许经营为辅（如：美国的 CENDANT 集 团目前拥有的6400余家酒店中有别于6300余家是通过特许经营方式管理的） ， 委托管理为次，投资管理为末 四、高星级酒店的盈利分析 四、高星级酒店的盈利分析 在 5 星级中,国际管理饭店实现的平均房价为最高,达到人44、民币 727.20 元, 高于国内管理饭店人民币 604 元的平均房价，并超出业主自行管理饭店平均价 （人民币 518）的 40%。所有 4 星级和 5 星级饭店的平均房价达到人民币 508 元, 整体市场平均住宿率为 69.2%.所有 3 星级饭店的平均房价达到人民币 240 元,整 体市场住宿率为 65.4%. 在“管理费和固定费用前收益（IBCMF） ”及“税务及折旧前收益（CBITDA） ” 两项指标方面，国际管理饭店同时获得了最佳的表现。在 4 星级中，国际管理饭 19 中国饭店业业务统计中国饭店业业务统计(1) 以平均房价分类 所有 国际管理 国内管理 业主自行管理 国际管理 国内45、管理 业主自行管理 所有 All International Domestic Independent International Domestic Independent All 4+5 星/Star 5 星/Star 5 星/Star 5 星/Star 4 星/Star 4 星/Star 4 星/Star 3 星/Star 饭店业业务摘要 饭店数量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房数 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543 每日实际入住客房数 41,739 10,795 2,500 7,29046、 6,344 3,174 11,636 7,554 平均入住率 69.2% 70.4% 74.6% 64.8% 71.4% 72.7% 67.9% 65.4% 平均净房价 508 727 604 518 485 366 330 240 每间客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每间客房总收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426 每间客房总支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,847、94 每间客房固定费用及管理费前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532 占总收入百分比 33.6% 39.0% 37.8% 29.7% 29.7% 35.0% 27.1% 24.0% 每间客房税务及折旧前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041 占总收入百分比 24.2% 30.4% 26.5% 23.5% 23.3% 27.9% 13.5% 14.5% 20 中国饭店业业务统计中国饭店业业务统计(2) 以平均房价分类 .以城市分类 748、01 以上 501700 301500 300 以下 北京五星 上海五星 Above Between Between Blow Beijing Shanghai 701 501700 301500 300 以下 5Star 5Star 饭店业业务摘要 Industry Summary 饭店数量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14 每日可供出租客房数 Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067 每日实际入住客房数 Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619 平均入住率 Occupancy 75.3% 73.2% 65.9% 65.0% 71.1% 76.1% 平均净房价 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每间客房日平均收入 Reven