1、12009 克而瑞（中国）信息技术有限公司2009 克而瑞（中国）信息技术有限公司国瑞龙湖项目前期策划报告初稿（中）运营策略项目定位（初稿）22009 克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州客户居住品质导入：对比郑州各远郊区域，龙湖镇具有相对优势的资源环境环翠峪环翠峪黄河游览区黄河游览区雁鸣湖雁鸣湖龙湖龙湖32009 克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州客户价格导入：对比龙湖与郑州的价格现状及增长趋势，平均价格差在2000元/平米以上，且未来价格差将会继续加大。同时此价格差在客户的预期价格范围内龙湖镇商品住宅成交量价走势龙湖镇商品住宅成交量价走势郑州客户考虑到龙郑州客户考虑到龙湖置业的心理价格湖置业2、的心理价格差在差在2000以上以上42009 克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州客户通过对郑州、新郑、龙湖客户演变趋势的判断，未来郑州客户比例会持续上升，而新郑、龙湖客户则相对平稳，为补充型客户客户现状占据整体客户的主流补充性客户补充性客户客户发展趋势所占比重会持续上升相对平稳相对平稳郑州客户新郑客户龙湖客户客户现状演变驱动1、交通导入2、价格导入3、居住品质导入1、没有价格差2、居住品质相当1、产业结构限制2、人口限制3、城市化率限制4、收入结构限制52009 克而瑞（中国）信息技术有限公司在明确了未来客户基本演变趋势之后，我们重点对核心客在明确了未来客户基本演变趋势之后，我们重点对核心客户3、户郑州客户做结构性分析郑州客户做结构性分析62009 克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州客户通过郑州在龙湖置业客户现状特征以及未来演变驱动来看，未来客户层次会由相对单一的以首次置业为主向多元化转移现状：首次置业为主、改善型为辅交通导入居住品质导入价格导入全客户类型：首次置业、首次改善、品质改善可能导入客户演变驱动改善类客户为主首次置业型客户为主未来客户未来客户构成？构成？72009 克而瑞（中国）信息技术有限公司品质改善客户从郑州低密度市场来看，郑州未来低密度市场供应非常稀缺，郑州品质改善类客户具备了外溢的基础郑州市06年-09年10月在售别墅项目一览表快速发展阶段（快速发展阶段（2007年以后）：年以后）：经济飞速经济飞速发展，东区发展，东区CBD的建成、龙湖区的建设，的建成、龙湖区的建设，郑州需要和其城市发展相匹配的高品质低密郑州需要和其城市发展相匹配的高品质低密度住宅产品，访谈观点也