1、 目录 CONTENTS 01清算单位的确认 02清算案例分析 . 01 清算单位的确认 u明确清算单位及分期开发项目的清算单位。 按立项清算？ 按规划清算？ 按地块清算？ 按分期清算？ 1.清算单位 u土地增值税暂行条例实施细则 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最最基基本本的的核核算算项项目目或或核核算算对对象象为单 位计算。 u国税发【2006】187号 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国国家家有有关关部部门门审审批批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分分期期开开 发发的的项项目目，以以分分期期项项目目为单位清算。 开发项目中同时包含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅2、宅的，应分别计算增值额。 2.政策依据 u苏地税规【2015】8号 土地增值税以国家有关部部门门审审批批、备备案案的的项项目目为为单单位位进行清算。对于国国家家有有关关部部 门门批批准准分分期期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对于开发周期较长，纳税人自自 行行分分期期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报报主主管管税税务务机机关关备备案案。 对同一块宗地上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗地上的多个 项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。【条款作废】 2.政策依据 u立项批文：有关部门审批、备案的批文以及有关部门批准分期开发的批文。如： 发改委项目立项批文； 3、u规划许可证：规划局、建设局相关许可文件或证件。 u项目分期：纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用能按规定分别归集的， 可将自行分期项目确定为清算单位。 3.审核资料 u 清算单位含混不清； u 项目分期开发，多项目同时开发、重叠开发，其收入、成本、费用的正确 归集与划分，将影响项目增值额的计算结果。 4.涉税风险 p 国税发2006187号 第一条 土地增值税的清算单位“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项 目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同 时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。” p 苏地税规【2015】8号 一、关于土地增值税清算单位问题 同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入 、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。 5.清算对象 u “两分法”： 是指在土地增值税项目清算中将普普通通住住