1、目录directory71营销目标与思路2营销执行方案3预算与配合营销目标与思路1项目销售目标住宅产品6个月完成不低于90%公寓类产品10个月完成不低于90%商业产品12个月完成不低于90%各产品预售证下发后：难点分析及解决思路难点一：如何脱颖而出建立项目标签印象：区域市场竞争环境恶劣，且上市时间趋同，如何实现营销差异化及项目标签建立？难点二：如何蓄水客户：区域产品同质化严重，定位接近，本案如何在后发情况下进行开展集客，确保客户基础量？难点三：如何维系客户规避流失：首开蓄客周期较长，如何进行客户维系，加强客户粘性，规避蓄水客户流失？目前距离春节仅有2个月的时间，按照工期的进度，年前预售证难以下2、发，年前重点是蓄客工作。因此，年后销售任务重，时间紧，分析项目目前的营销任务，目前的销售难度主要存在以下方面：难点分析及解决思路【销售】不同产品分段公开错位化上市 价格包装、优惠包装【渠道】外围竞品全面覆盖周边竞品强力拦截重点区域持续渗透【推广】包装产品塑造爆品营销及展示创新IP用户思维经营粉丝扩散口碑发酵圈子增加来人如何在竞争中脱颖而出如何进行客户截留，实现快速蓄水如何维系客户避免分流营销策略总纲【本案机会点】项目整体推售统筹 每期推售均考虑差异化产品搭配，提升差异化竞争力，同时利用洋房价格锚定效应逐步提升小高、类住宅销售价格；同时通过不同类型产品搭配，防止客户流失；整体价格平开高走，洋房63、#及小高10#是小区的楼王，放在最后一排出售，目的拔高整体溢价；沿街商铺东部规划公园，短期内销售难度较大，因此放在最后推出，利好逐渐完善后销售；2019.122020.1售楼部开放售楼部开放2020.3首次开盘首次开盘展厅开放展厅开放二次加推二次加推2021.52020.10商铺首开商铺首开90%去化去化2020.5车位首开车位首开2020.12华方经开E地块推售计划排布推售时间产品类型推售楼栋推售套数推售面积2020年3月洋房+小高+公寓类住宅8#、9#、11#、12#266300252020年5月洋房+小高+公寓类住宅1#、2#、3#、5#、7#266213402020年8月洋房+小高+公4、寓类住宅6#、10#、13#204219002020年10月沿街商铺71002020年12月车位/配房等销售开展2021年4月项目各类产品完成90%去化合计736+80365备注：具体推售节奏按照3月份下发预售推进售楼部第一批次1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#13#12#备注：楼栋号仅示意第二批次第三批次项目首开蓄客分解认购 入会升级（定存加大，优惠升级）入会办卡（10000元定存）内外场有效接访266组380组760组20%50%70%3800组首开蓄客量倒排，需3800组客户，来访成交比约15:1。项目首开蓄客分解首开前总体有效客户（到访）指标分解认购目标（套数）来访成交比合计5、有效客户（到访）数量26615:13800正售开放前客户转访量正售开放后实际到访量10002800正式售楼处开放前有效客户量需要到达1000组，展厅按照1:2的转访比例，展厅有效导客500组，需要有效登记客户600组；线下拓客按照1:5的转访比，需要导客500组，有效登记2500组。正售开前有效登记指标分解月份转化的来访数展厅转访数展厅转访比展厅有效登记数线下转访数客户转访比例有效登记数1月 10005001:1.26005001：52500合计10005001:26005001：52500正售开放后有效登记指标分解月份转化的来访数正售来访访数线下转访数客户转访比例有效登记数 1.1-1.206、10006004001：52000 2.9-2.298007001001：55003.1-3.2710008002001：51000合计280021007001：53500营销执行方案2项目销售节奏及销售执行正售及样板间开放展厅开放8/9/11/12号楼首开，共266套完成各类产品90%去化2020/1/8入会升级正式启筹2020/3/23产品发布定存入会2019/12/12020/3/282021/4去化定位根据合同最长预售下来12个月去化90%，（首期3个月有效蓄水期，总蓄水量需达到3800组）。首开认购266套，签约240套；续销及加推期认购470套，签约423套。销售策略多轮升级，突出7、户型性价比，强化刚需产品特性，增加关注度，确保热销。高频次回笼客户，层层锁客信息分级进行释放，户型分批次公开，认筹释区间价、首开低价及性价比等，展示区公开，增加关注，提升价格接受度。主力户型，常规补货，持续去化补充热销户型及创新类住宅产品，加速跑量，达成指标锁客动作客户升级权益首轮客户升级：办理定存入会及释放户型 户型公开，模糊报价，客户回笼，活动参与，锁定客户意向正式开园，项目价值点强势灌输及产品解读入会升级，精准价格测试，确定价开盘格优惠优惠升级，正式启筹项目首开，火爆热销加推蓄客，持续销售顺势加推，持续热销，吸引市场关注，达成年度指标定存入会入会升级正式启筹开盘优惠确定2020/1/188、营销策略分解一场全面革新的场景营销“懂你社区、精装2.0“两大价值标签，贯穿营销始终【营销策略分解】“展示线”“推广线”讲述有情怀、温度、智慧的故事“活动线”制造有情怀的体验搭建有情怀的场景，融入智慧的展示，给予客户有温度的体验“渠道线”进行高效落地的沟通营销切入点【营销切入点】三个营销核心点/一条标准营销路径三个营销核心点：做足线上话题的塑造、现场展示体验及活动体验，以“精装2.0”与“懂你的社区”两大价值标签，展现“匠心”、“温度”与“智慧”。一条创新营销方式：有别于传统的创新营销方式；一条标准营销路径：以一整套标准的营销节奏领导全盘的媒体推广三个营销核心点三个营销核心点展示体验活动引流体9、验营销，展现“匠心”“温度”与“智慧”去卖场化包装五感五觉包装匠心氛围包装智慧科技体验开放活动初体验彩虹跑活动匠心品牌发布会开盘盛典暖冬、春风系列暖场活动+话题塑造公众号/小程序软文推送橙意行动-全城告白形象及产品渗透+一条创新营销方式开通项目环城班车，形成与沿线站点商家的跨界联盟具体操作内容：购买2-3两电动大巴，大巴外立面项目推广画面，设有项目报站语音；规划线路、发车时间、停靠站点，建议发车时间跟售楼部运行时间一致，停靠地点规划建议：从项目地发车-东方城-汇海隆家居街-东来大街九州超市-赵庄九州购物中心-新城吾悦广场-豪森国际-五洲湖：市政府-环球国际-振华购物中心-兰山区人民医院-奥斯卡10、-华润中心-火车站-蜜欢购物广场-十里堡街道-苗木博览城-高都街道-鲁南技师学院-月亮湾广场-临沂经济开发区人民医院-李公河湿地公园-项目地；一条创新营销方式费用预算：大巴车30-50万/辆，3辆；90-150万；司机5000元/月，6个月：30000元；损耗费用：10万元；合计：约103-163万（可作为后续其他项目使用）。开通项目环城班车，形成与沿线站点商家的跨界联盟执行建议：项目来访客户领券后，凭券免费坐班车；与班车沿线停靠点，组建商家联盟，本案客户享有该商家的折扣优惠，本案为商家的日常活动提供场地和客户支持；班车还可作为电商客户日常拓客，带客看房的看房车；班车带有外音功放，可作为项目平11、时的流动广告车一个标准营销路线一条标准营销路径城市展厅（线下吸粉）（形象预热）正式接待中心（现场IP）（制造流量）确立了标准的营销路径之后，华方后续的项目/产品也可以同步进行复制step1step2TED品牌发布会（线上释放）（产品洗脑）step3项目首次开盘（现场锁客）（销售斩杀）step4营销推广策略项目理念传播营销主题推广诉求事件炒作：全城告白互动炒作（传递项目生活理念）生活需要“橙”就1、新华地产经开2019战略产品布局2、临沂首家精装2.0社区3、三大项目理念：匠心、温度和智慧项目核心价值体系解读事件炒作：产品发布会(传递项目核心价值）给你橙就，一个懂你的社区1、懂你的社区，价值体系12、释放2、文化名人引领的TED产品发布会3、一套线上会员积分系统项目产品详解 聚焦产品冲刺来访（进 行产品卖点的解读）项目价格信息释放通过算价进行客户落位1、价格释放，算价落位；2、橙意购房季，集中客户返场升级；3、开盘及开盘炒作推广诉求项目形象强势站位，全媒体渠道释放，输出项目生活理念通过产品发布会进行项目核心价值的传播，利用活动召集提升上门量传播 重点聚焦产品，借助活动快速蓄客制造营销节点，吸引客户回访，冲刺客户升级第一阶段：形象建立阶段第二阶段：价值及产品教育阶段第三阶段：价格教育阶段橙意满满，只为成就你1、项目卖点的全面炒作：爆品、互联、社交2、产品的炒作：115爆品炒作。3、温度成就，13、暖冬感恩季。开盘的信息释放12月1日1月8日1月18日3月23日3月28日展厅开放产品发布会正式启筹开盘售楼部开放入会升级橙意绽放，成就你我媒体投放计划华方经开E地块首次开盘媒体投放计划表阶段投放媒体版位、频道次数/时间单价费用合计（万元）投放内容备注形象建立阶段、价值教育阶段（11.16-2.20）城市展厅东方城1个展位,2个月6万/月，展位搭建费5万元17微信公众号认证及运营认证/微信托管运营半年6万元/半年6项目具体信息、活动信息传达、互动信息微信小程序系统官网/会员系统/推介平台1次10万元，搭建及维护费用10活动H5页面全城告白、产品发布会2-3次3000元/次0.9短视频无人机视频14、采集/短视频项目处理（售楼部装修、活动）2-3次1万元1正式售楼处装修短视频，提前爆料项目信息微信、头条等大号微博主体号大V认证，吸粉运营2-3个/半年4万元/半年/个12社区道闸及电梯广告 朱旺、大岗、李公河沿线及皇山十里堡周边20余块2500元/半年/块5公交站牌项目周边沿沂河路/海关路3块，半年2万元/半年/块6公交线路公交7/115/54/39路等10辆1万/块/半年10市区大牌经开芝麻墩、月亮湾/市中心位置/罗庄十里堡4块/半年5-10万/半年30网络媒体临沂住房网合作网站广告位、直播内容、专线电话半年5万5费用合计102.9媒体投放计划华方经开E地块首次开盘媒体投放计划表阶段投放媒15、体版位、频道次数/时间单价费用合计（万元）备注阶段三：价格教育阶段2.20-2.29）微信公众号认证及运营认证/微信托管运营半年-微信小程序系统官网/会员系统/推介平台半年-网络媒体房天下合作网站广告位、直播内容、专线电话半年-项目视频、景观、HVR的等1次；2个视频10-15万15精神堡垒1次15-20万20H5页面售楼部开放/开盘2次1社区道闸及电梯广告朱旺、大岗、李公河沿线及皇山十里堡周边20个社区画面更换60块，200元/块1.2市区大牌经开芝麻墩、月亮湾/市中心位置/罗庄十里堡画面更换4块，3000元/块1.2公交站牌项目周边沿沂河路/海关路画面更换3快，1000元/块0.3公交车公16、交7/115/54/39路等画面更换10辆，2000元/辆2电台临沂交通音乐台开盘信息，项目抽奖7天，5万元5合计44.7推广费用总合计147.6第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）12月1日1月8日1月18日3月23日3月28日展厅开放产品发布会正式启筹开盘售楼部开放入会升级核心策略：强势建立项目形象，以“生活需要“橙”就为主诉求点，通过释放鲜明的项目态度、新奇的活动形式，通过矩阵式的互动传播策略，将本案“临沂精装2.0，十全社区”形象全面植入。策略执行1项目理念传播项目核心价值体系解读项目价格信息释放项目详解圈客目标2媒体造势启动：城市展厅开放，媒体发布会形象占位：将”生活需要橙就“17、的理念通过全媒体方式快速释放，矩阵式传播。事件营销造势：全城告白互动炒作，再次定义”生活需要橙就”通过热点事件引爆。发布会造势：提前炒作，活动预热，主题“给你橙就，一个懂你的社区”1000组第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）推广语：生活需要橙就H5豪华游戏-分秒必争游戏页面，预告展厅开放，指定时间停留就有机会赢得一个精美的橙意礼盒、薄饼机、榨汁机等精美大奖；活动可通过媒体快速裂变，将展厅开放信息迅速扩散。1、城市展厅选址东方城。微信关注公众号/小程序，参与全民告白活动，赠送橙意礼盒一个2、展厅开放模特秀+节目表演3、预约入会活动正式启幕Step1：媒体造势启动宣传Step2：城市展厅开18、放Step3：全城表白行动引爆造势1、华方成就蓄水造势：表白行动，全城启动。（与展厅开放同一天，两人一组小蜜蜂，全城告白行动，一人举异形白板，客户在白板写下爱情宣言，并合影，赠送橙意礼盒一个）2、线下承包奥尔诺大屏1天时间循环播放表白信息，通过推手引发媒体全面报道。Step4：TED产品发布会提前造势1、橙就首期观影季2、线上活动预热，百万豪礼全城送第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）成就分秒必争活动时间：2019.11.25-2019.12.1礼品领取地点：东方城购物广场华方展厅活动主题：“成就分秒必争”12月1日华方XX东方城城市展厅盛大开放活动形式：进入游戏后点击“立即挑战”；按住19、界面停止按钮，时间停在指定的分秒时间点，即可获奖；奖品有榨汁机、薄饼机、橙意礼盒等；每个微信号每天一次机会，转发30人以上微信群和朋友圈各增加一次机会；中奖客户可在12月1日去东方城购物广场华方XX展厅免费领取精美礼品；第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）城市展厅开放活动时间：2019.12.1地点：东方城购物广场活动主题：荣耀起航，为橙就生活而来step1展厅开放开幕舞蹈（快闪秀）结束后主持人要讲述筹备上合开幕式舞蹈时的辛苦，磨出茧子的彩排过程，匠心概念的植入，烘托出品牌理念step2开门仪式和logo剪彩展厅开门和领导剪彩仪式step3氛围营造西式管弦乐表演/模特秀表演step4项目20、讲解沙盘/区位等内容讲解step5告白征集活动现场白板写下自己的爱情宣言，并合影，赠送橙意礼盒一个step6媒体专访媒体访问及客户礼送第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）全城告白活动时间：2019.12.1-12.5地点：东方城购物广场活动主题：百万鲜橙全城送，爱就大声说出来”同时启动小蜜蜂，携带项目logo的告白白板，在人民广场、吾悦广场、泰盛广场、十里堡九州超市、月亮湾九州超市等多个地点，开展全城告白活动，两人一组小蜜蜂，全城告白行动，一人举异形白板，客户在白板写下爱情宣言，并合影，赠送橙意礼盒一个；展厅开放当天同步开启客户金融定存入会活动，首期建议定存1万元优惠1万元；备注：橙意礼21、盒：建议每个礼盒4个橙子，礼盒专门定制第一阶段：形象建立阶段（12.1-1.8）成就暖冬行动系列活动平行维系玩转周末活动一：集赞赢好礼活动时间：12月9日内容发布、12月14日活动执行活动主题：任性！百万豪礼全城送活动形式：百万豪礼全城送；转发朋友圈，集赞赢好礼！建议礼品规格放大点：集赞数量分成38/88/128/188/488;奖品内容：鲜橙礼盒一个/薄饼机/便携榨汁机/智能音响/网红早餐机玩转周末活动二：暖冬观影季活动时间：12月21日 叶问4观影活动形式 线上报名，包场看电影，打造不一样的观影效果。第二阶段：项目核心价值体系解读（1.8-1.18）12月1日1月8日1月18日3月23日322、月28日展厅开放产品发布会正式启筹开盘售楼部开放入会升级核心策略：通过一场产品发布会进行产品理念介绍，对项目核心价值体系进行解析，对地缘客户进行拦截的同时开启对于项目核心价值的解读阶段。策略执行1项目理念传播项目核心价值体系解读项目价格信息释放项目详解圈客目标2媒体造势启动：TED模式项目产品发布会，吸引媒体关注项目核心价值体系的全面解读：匠心、温度及智慧的十全社区的重点教育阶段。每周一场“成就”暖冬感恩心，返乡置业活动发布会：临沂名人-星光大道冠军：张馨文主持TED产品发布会。对抗竞品，正式启动电商拓客500组第二阶段：价值教育阶段（1.8-1.18）推广语：给你成就，一个懂你的社区1、临沂23、名人-星光大道冠军：张馨文主持TED产品发布会2、TED项目演讲，涵盖规划、社区理念、产品、景观、物业等匠心讲述。1、项目核心价值宣传、炒作。2、一个懂你的社区：突出对匠心、智慧、温度一个懂你社区的炒作，并不断强化爆品的概念。Step1：TED全城产品发布会Step2：项目核心价值体系释放Step3：暖冬感恩心，春节客户礼包活动1、暖冬感恩心活动主题；2、春联福袋赠送，意向客户免费领口粮活动；3、返乡置业，汽车站、火车站福袋赠送活动；Step4：售楼部、样板间及景观示范区开放预告H5游戏活动H5豪华游戏-喊红包页面，预告售楼部、样板间开放，语音配对正确的有机会赢得一个红包；活动可通过媒体快速裂24、变，将展厅开放信息迅速扩散。第二阶段：价值教育阶段（1.8-1.18）TED形式的发布会针对粉丝、客户及媒体的发布会，目标为二轮传播发布会创新点：1、以新华地产品牌战略角度进行释放：2019年新华地产战略作品：专门为平凡人的成就而设计的产品；一个懂你的社区。2、一场TED场景的发布会：强调发布会科技感包装及展现，呈现完全不同视觉体验的地产发布会。3、一个社会名人的全新亮相：邀请具有临沂具有影响力社会名人“张馨文”讲授关于匠心、智慧、温度一个懂你社区的生活体验。4、一个线上会员小程序发布：城就临沂橙就临沂正式上线正式发布。第二阶段：价值教育阶段（1.8-1.18）初步思路围绕新春大礼包、返乡置业25、展开活动时间：1.5-1.201、春联福袋：新春项目对联、台历等礼品。新春项目年货礼品，意向客户和入会客户免费领口粮（米面酱醋糖）。2、返乡置业 县城客户项目看房报销返程车票 在河东汽车站，火车东站设立临时展点，现场赠送春联福袋暖冬感恩心，客户回馈活动第二阶段：价值教育阶段（1.8-1.18）售楼处开放喊红包活动时间：2020.1.3-2020.1.8活动地点：东方城购物广场展厅活动主题：要成就，喊出来，千元红包等你拿！X月X日，成就生活体验区、样板间盛大开放活动形式：进入游戏后点击“我要橙就”；按住界面中录音按钮，用普通话进行录音；大声清晰的说出所对应界面中的文字口令（1月8日华方XX生活体26、验区及样板间盛大开放），语音内容与口令符合即可有几率获得一定金额的红包，以此宣传售楼部和样板间即将开放；每个微信账号有1次录音机会，分享微信好友助力可多获得1次参与机会；参与游戏赢现金红包，快点开始游戏吧!第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）12月1日1月8日1月18日3月23日3月28日展厅开放产品发布会正式启筹开盘售楼部开放入会升级核心策略：通过售楼处开放+样板间全面展示，向客户充分展示产品价值点，并且通过认筹进行客户锁定。策略执行1项目理念传播项目核心价值体系解读项目价格信息释放项目详解圈客目标2售楼处+样板间：产品全面展示。每周一场“成就”春风系列活动全面启动中介、经纪人大会227、000组第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）推广语：橙意满满，只为成就你1、售楼处+样板间+景观示范区：高品质开放2、售楼处健美形体表演秀、样板间模特秀正式售楼处已入驻，活跃现场人气，每周一场的人气活动，活动类型以线上线下结合，线上报名，线下导客到售楼部为主Step1：售楼处+样板间开放Step2：“成就”春风行系列活动，每周一场人气维系Step3：全面评估竞品态势，全面启动中介、全民经纪人活动1、建立经纪人联络和奖励机制2、定期的经纪人大会Step4：入会升级，提前筛客1、指定银行定存，定存金额扩大2、金融定存金额建议提升至10万元/套第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）展示28、提升，增强体验“平凡橙就生活体验区”兼顾新华品牌实力展示，营造客户情感归宿，打造主题化，有别于竞品的兼顾新华品牌实力展示，营造客户情感归宿，打造主题化，有别于竞品的差异体验展示差异体验展示。初步思路强化精装强化精装2.02.0认知同时，打造有温度有互动的特色体验式展示区认知同时，打造有温度有互动的特色体验式展示区1、品牌实力认知：强调入口仪式感。强调用材的品质和档次。项目现场亮化工程提升，实现差别化及引导性。2、情感归宿营造 售楼处软性包装、客服形象及细节、主题书吧、咖啡吧、小小孩互动体验区。景观三层次铺装营造，注重暖色系及花卉铺装营造。样板示范区温馨环境的营造，如休闲躺椅、休闲阅读区、迷宫式29、亲子互动区，温馨雕塑及导视系统等。样板示范区组团节点营造，如坡地草坪、白桦林组团、主题廊架、主题山水组团景观等。示范区物业的服务贴心度、老幼病残特色动线设置。视觉体系（主题雕塑）、听觉体系营造（背景音乐）、提供无线WIFI链接，远程监护看护系统设置。第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）成就春风行系列活动平行维系玩转周末活动一：元宵闹翻天活动时间：2月6日内容发布、2月9日活动执行活动形式：元宵猜灯谜，猜中赠送元宵一袋；元宵抽红包活动，现场设红包墙，抽中有奖；元宵DIY活动，现场汤圆DIY大赛；玩转周末活动二：贴车贴，赠送车载大礼包活动时间：2月12日内容发布、2月15日活动执行活动形式30、 贴车贴30天，赠送车载大礼包一份；车载大礼包包括（活性炭、吸尘器、收纳箱、玻璃水等8样）第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）成就春风行动系列活动平行维系玩转周末活动三：新春观影季活动时间：2月17日内容发布、2月22日活动执行活动形式：线上报名，包场看电影，打造不一样的观影效果。玩转周末活动四：国学大讲堂活动时间：3月2日内容发布、3月7日活动执行活动形式 购置统一的汉服，家长可以带孩子换上汉服，体验国学讲堂。设置功能分区：琴棋书画诗酒茶等不同的功能区域，进行体验。现场邀请临沂大学的中文系老师上课，增加家长的兴趣。讲述大学、中庸论语、孟子、诗经、千字文、百家姓、三字经等。中华孝道和中31、华礼仪的讲习，同步进行亲子课。第二阶段：价值教育阶段（1.18-3.23）首届经纪人启动大会活动主题：大家一起成就 抢百万佣金活动时间：2月9日内容发布、2月12日和3月10各一场活动地点：星级酒店活动形式 星级酒店聚餐座谈会形式。现场团队的节目表演/。项目推介，经纪人政策宣布。现场抽奖活动，先进个人颁奖活动。供应商系列活动第三阶段：价格教育阶段（3.23-3.28）12月1日1月8日1月18日3月23日3月28日展厅开放产品发布会正式启筹开盘售楼部开放入会升级核心策略：利用造节活动进行客户回笼，通过算价的形式，进行客户的落位和意向的摸排策略执行1项目理念传播项目核心价值体系解读项目价格信息释32、放项目详解圈客目标23.15日造节营销：”橙意购房季“大型人气召集；算价落位：通过算价的形式，进行客户落位和客户意向的摸排；开盘及热销宣传：3.28日盛大开盘及开盘热销炒作。300组第三阶段：价格教育阶段（3.23-3.28）推广语：橙意绽放，成就你我1、3月15日举办大型彩虹跑活动；2、同步释放橙意购房季橙意七重礼1、橙意购房季开启，正式启筹，入会金融存款转筹，优惠升级。2、建议优惠扩大，10万转筹，直抵12万。Step1：橙意购房季大型造势活动，配合认筹释放优惠Step2：正式启筹，优惠升级，提前锁客Step3：微信小程序线上选房，现场盛大开盘第三阶段：价格教育阶段（3.23-3.28）活33、动概要：3月15日举办彩虹跑活动，给出“彩虹礼包”七重礼包。推广方式：线上炒作：发起活动话题，发送足迹短视频讲述不堪回首的犯二经历；与抖音进行连接，邀请好友来参与活动；线下派发：全城派发彩色玉米粉，全城求粉；销售信息：在此期间重点强调项目的附加值，以及各个户型的对于竞品的户型性价比，加强房源引导，保证认筹的转换率。现场销售：配合认筹推出“橙意礼包七重优惠”上门就有7重礼，开发商犯2，仅此一次，错过不再；(一重礼：关注项目送彩虹粉 二重礼：参加活动送彩虹T恤 三重礼：上门登记即送橙意礼盒一个，四重礼：存款转认筹，优惠升级，10万抵12万；五重礼：购房送万元家电；六重礼：转介成交送10000元现金34、，七重礼：按时签约享1%房款优惠）橙意购房季TED产品发布会：预计15元暖冬感恩心系列活动：预计10万元样板间开放活动：预计5万元彩虹跑活动：预计10万元开盘盛典：预计15万元各类暖场活动：按10场，预计10万元展厅开放，橙意赠送活动：预计10万元真爱告白，百万鲜橙全城送：预计10万元活动费用合计约：85万元活动费用预算阶段推广活动安排及费用预算华方经开E地块礼品计划表阶段礼品名称礼品建议礼品数量礼品单价单价费用合计（万元）礼品用途备注阶段一：）随手礼挪车牌、钥匙扣、手机吸盘1000份5元0.5认筹礼榨汁机500502.5拜访礼指甲套装/遮阳挡100010元1费用合计4阶段二：随手礼挪车牌、钥35、匙扣、手机吸盘1000份5元0.5拜访礼指甲套装/遮阳挡100010元1合计1.5阶段三：阶段三：随手礼挪车牌、钥匙扣、手机吸盘5005元0.25开盘礼压力锅3002006拜访礼指甲套装/遮阳挡50010元0.5合计6.75礼品费用总合计12.25集客策略与手段 3集客策略核心大兵团作战 全方位进攻一个城市展厅项目前期售楼部不能使用，为了尽早开展集客，建议前期启用城市展厅。p开放时间：建议11月中旬p开放原则：靠近项目的，方便地缘客户客户看房的驻点活动区域。p选址及原因：建议选址在东方城广场，选址主要考虑东方城离项目比较近，也是经开周边人流量最大的商场，能够实现有效集客。20人的电商渠道成立236、0人的电商团队，采取竞品拦截、社区定点集客、项目周边各大路口路人拦截、周边企业陌拜、电话CALL可等形式，最大限度保证项目人气及上访量。p电商入场时间：建议12月初p拓客原则：统一形象，统一着项目衬衫，以单张、户型单页等全城各区域最大范围集客，人海战术p电商拓客主要区域：电商拓客的主要区域区域拓客内容备注芝麻墩街道、李公河等主要街区街道、人流密集区派单 大岗、朱旺、芝麻墩、月亮湾地缘客拉访 碧桂园、长安府、德馨园、掌舵东岸、海上传奇、滨河名邸、紫云府等竞品拦截 3个临时展点成立万阅城、月亮湾九州超市、十里堡九州超市的临时展点，利用超市的密集人流，覆盖各个区域，实现客户的快速集客。p临时展点：建37、议12月初能完成全部完成p设置原则：根据临沂市区域和离项目远近的关系，重点解决项目地缘客的认知和品牌推广。p功能：解决项目自然到访不足，第一时间接触项目，加深客户认知度，各大兵团导客第一站。全民经纪人政策项目进场后，针对全城中介开展全民经纪人带客活动,同时建立全民经纪人的带客积分制度。首次开盘后以开展以老客户、全民经纪人为核心的全民营销策略。利用成交老客户的口碑宣传、全民经纪人的渠道路径带来新的成交客户，给予一定的奖励措施，激发其邀约客户到现场参与销售、活动，对项目的营销起到事半功倍的作用。“全民经济人”作为有效客户拓展手段之一，是建立项目口碑传播的捷径重要手段1.全民经纪人推荐客户成交奖励现38、金2.建立全民经纪人的带客积分制度，积分兑奖3.定期的全民经纪人大会（聚餐/旅游/座谈会）开盘前经纪人活动时间：开盘前经纪人活动时间：2.12经纪人观摩启动会、3月10日第二届经纪人大会预算与配合 3开盘前具体的销售事项安排开盘前具体的费用预算：媒体及推广销售物料活动预算礼品采购合计150万元20万元85万元12.25万元267万元备注：以上预算仅为预估，此外户外广告和线上媒体的合作周期都是半年。准备阶段的各项销售安排项目即将进场，12月1日进场后必需一些列销售道具准备完毕，具体内容如下：p10人的销售团队配齐，统一形象。p现场销售的来电来访记录本、大客表、客户问卷表p现场销售道具价值展板、项39、目百问、区位说辞、接待说辞整理p置业顾问销售道具户型单张、DM单页、规划说辞、激光笔等p现场接待道具：沙盘、区位图、抽纸盒、纸杯等p指引和引导道具：项目电话、路口道旗、引导桁架以及精神堡垒等p客户办公物料：档案袋、打印机、便签纸、签字笔需求贵司配合的一些内容其他需要配合的一些工作事项：p工程满足推售进度的要求，建议尽量整体动工，确保在3月中旬所有产品预售证统一下发；p尽快确定项目规划、城市展厅及展厅装修样式，展厅12月1日前入使用；p项目的价值体系、案名及VI尽早确定；p销售形象宣传画面、销售道具、项目销售电话、项目各类说辞百问落实和确认；p商业属性产品在民用水、电、气、暖的解决，以及子女入学问题解决（入学考虑一小、三十一中），如有可能可考虑落户问题解决。p商业属性产品首付比例较高，可考虑低首付政策，首付垫付30%p正式售楼处及景观示范点及时完工，确保不耽误销售进程。THANKS谢谢观赏