1、商业地产样本企业研究 2009 年 5 月商业地产样本企业研究 2009 年 5 月 Page 1 of 113 目 录 万达借鉴适用性分析 .3 （一）万达集团SWOT分析 .3 （二）万达长板与短板分析.3 （三）核心竞争力评价.5 （四）外在、内在竞争力评价.5 （五）万达的借鉴适用性分析.6 一、企业背景 .7 （一）万达概述.7 （二）发展历程与企业定位.8 （三）万达商业地产调整之路的节点性事件.10 （四）管理团队与企业文化.12 （五）组织结构与企业管理.13 二、发展状况 .21 （一）业务结构.21 （二）区域发展战略.26 （三）产品定位.28 （四）盈利模式与发展战略.2、29 （五）战略合作伙伴.34 （六）品牌发展战略.36 三、产品与市场 .37 （一）主要产品类型及系列设计.37 （二）产品组合构成.44 （三）自持/销售比例、租售组合模式.54 （四）万达项目业态组合.54 （五）当前主要商家构成.57 （六）项目孵化操作特点、经营周期.59 四、资本与合作 .66 （一）开发、销售、持有物业规模及构成.66 （二）经营利润率情况.67 （三）资金来源和融资渠道构成.68 （四）主要资本合作伙伴与合作模式.71 （五）近三年经营性指标数据.74 （六）项目合作案例万达与麦格理的REITs探索.79 五、项目获取与开发 .86 （一）项目区域分布、选址标3、准、开发模式.86 （二）项目获取途径分析：公开、合作、收购.88 （三）项目获取的优势资源和商业操作.88 六、典型项目特点分析 .89 （一）沈阳万达商业广场败笔与转型.89 （二）北京万达广场万达盈利模式的典范.96 （三）宁波万达广场第三代产品升级版.104 商业地产样本企业研究 2009 年 5 月商业地产样本企业研究 2009 年 5 月 Page 2 of 113 图 表 目 录 表表 1： 万达集团万达集团SWOT分析分析.3 表表 2： 大连万达目前股东情况大连万达目前股东情况.13 表表 3： 2002 年以来大连万达股东变更情况年以来大连万达股东变更情况.13 表表 4： 万达三代产品定位万达三代产品定位.28 表表 5： 万达集团产业链环节竞争力万达集团产业链环节竞争力.31 表表 6： 万达战略转变对比万达战略转变对比.39 表表 7： 万达持有型物业营业收入合