1、2013 东方银河城 项目初步建议 深圳市大浪时尚创意城 二、东方银河城工作思路：-三步走 做什么？做什么？怎样做？怎样做？ （发展规划）（发展规划） 客户 市场 营销推广 招商引入 管理模式 策划 实施 开发模式、路径 前期规划前期规划 中期销售招商中期销售招商 后期运营管理后期运营管理 如何达成预期收益？如何达成预期收益？ （实际执行）（实际执行） 如何后期持续盈利？如何后期持续盈利？ （运营管理）（运营管理） 运营方案 价值链 功能 项目定位要求“精而准”， 要以市场调研为基础，分析内 外环境的影响，发现问题，找 出需求，设定近中期的发展目 标，定性和定量的目标，发展 体系。解决项目的产2、业定位和 功能定位如何落实到空间上， 是确保项目成功的关键步骤。 这个环节能否成功是保证后期 是否能够正常运营的基本前提。是 营销先行，还是招商先行？具体的 实施策略、销售人员素质等都会影 响到整个项目营销招商的效率甚至 成败。 选择适合的经营、管理模式，同 样也是一个项目是否运作成功的关 键。例如租售结合项目，出租面积 过大，会造成资金压力大，销售面 积过大，又会出现无法统一管理的 局面，所以自持与租售的比例关系 要重点权衡。 二、东方银河城-前期规划思路及工作成果前期规划思路及工作成果 上 阶段阶段 结论结论 成果成果 第一阶段 宏观分析 经营与开发模式、运营与管理模式、投融资模式、风险控3、制 措施 项目的战略定位和发展目标，项目的体系建设、空间布局、 财务测算等 分析机会，发现需求，明确目标 国内外类比项目现状和趋势、政府对项目的政策基础、项目 单位战略需求与外部环境的结合 项目建议书 市场调研报告 战略发展研究报告 项目概念性规划设计 项目可行性研究报告 初步的战略定位、项目功能、主要指标、建设周期和投资估 算等 第二阶段 初步建议 第三阶段 市场调研 第四阶段 战略定位 第五阶段 战略建议 项目前期策划报告 二、东方银河城-中期招商、销售思路及工作成果中期招商、销售思路及工作成果 阶段阶段 结论结论 成果成果 第一阶段 营销方案确定 在预期营销排期内，完成剩余项目销售、实现回款 根据客户蓄水情况，集中放盘，全方位提升项目市场认同度 根据项目定位及业态规划，确定品牌客户及大客户范围 根据项目实际情况确定营销、招商方案及可行性研究 队伍组建及培训手册 品牌资源引进计划 营销