1、万科三代产品线回顾总结 设计部 2020年1月 万科的产品线发展历程 从万科城市花园开 始的上海万科 万科假日风景、 四 季花城金色里程 兰乔圣菲红郡、 蓝山等系列 以关注不同人群核 心需求、 全装修体 系、 全产业化第三 代服务体系为核心， 以海上传奇万科 城五吤坊等系列 筑作为代表， 逐渐 发展形成了更加丰 富更加完整的 “幸福系” 、 “国 际系” 、 “高端系 三大住宅产品系列。： 住宅产品线一概念 住宅的三种属性 住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、 适合 目标市场某类消费人群需求的、 适合地产企业自身 开发能力的、 在广大范围内可复制开发的、 独特的 （相对市场与竞争对手）、 2、相对固化的、 以标准化 为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。 传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计， 其开发周期以及因此产生的时间成本 较大； 产品线开发理念：可以基千土地相关属性， 在获取土地前就把产品模块制定好， 拿到土地后进行快速组装 复制， 节省成本。 澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上3、降低投资风险和管控难度，提高运营效率。 住宅产品线意义 快速提高开发速度和周转率 可快速提高投资决策、产品定位 策划、规划设计、招采等环节的 效率，使项目开发周期缩短10% 以上（周转率可提高10%以上） 可成倍提高投资杠杆率 特别是前期开发周期缩短后，从 项目确权到开盘和实现资金平衡 的“两点”时间可提前几个月 （杠杆率可从2-3提高到5以上） 从根本上提高走姿收益率 因为利润率f1、周转率f2和杠杆 率f3的提高，因为可从根本上提 高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提 高10个百分点以上） 可大幅度降低开发成本和费用 标准化设计后，设计费用、部品 采购价格、资金成本等都会大幅 度降低，进而可形成叠加效应 （开发成本和费用顾客降低5% 以上） 实现规模和质量的快速增长 通过推行标准化连锁、复制开发， 可以快速扩张，又降低了企业快 速扩张风险和资源紧张，可轻易 实现规模和质量的双增长