1、罗湖水贝花园项目罗湖水贝花园项目 初步策划报告初步策划报告 第一部分 市场调查报告 一、 总体市场背景 宏观市场分析： 国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值 的关系； 点击这里查看图表 点击这里查看图表 深圳近年家庭年收入和当年楼价比例关系； 国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP数值的关系； 0 2000 4000 6000 8000 人均GDP（美元） 房地产发展状况 启动 缓慢发展 快速增长 减缓速度 深圳近年家庭年收入和当年楼价 比例关系 户均年收入：房价比 0 1/20 1/10 3/20 1/5 1993年1995年1997年1999年 总体供求状况 住宅销售区域形势 住宅空置2、状况 点击这里查看图表 住宅销售价格形势 全市上半年住宅在售楼盘抽样均价走势图：全市上半年住宅在售楼盘抽样均价走势图： （不含关外楼盘）（不含关外楼盘） 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 199901199902199903199904200001200002 均价 二、 市场热点和发展趋势 近期市场热点 中心区 关口物业 南山片区 东部题材 市场发展趋势 供大于求，竞争激烈 细分市场，营造产品优势，发挥个盘优势 与时代接轨，显现网络特征 公房上市进入实质性运作 住宅消费结构逐渐发生变化 商业物业发展“三化” 外销市场 罗湖区销售的中心 规模化 主3、题化 购物休闲一体化 区域市场状况 户型分布态势 置业群体概述 点击这里查看图表 1.原居住人群原居住人群 2.在罗湖区做生意的外来人员在罗湖区做生意的外来人员 3.港人，包括“三缘”人员港人，包括“三缘”人员 土地供应 价格走势 罗湖区近年高层住宅的价格走势图罗湖区近年高层住宅的价格走势图 6500 7000 7500 8000 8500 1996年1997年1998年1999年2000年 均价 三、区域市场 本项目周边市场调研 调查范围 1.翠盈嘉园 2.嘉多利花园 3.名泰轩 4.新港鸿花园 5.翠拥华庭 6.百仕达花园II 8.汇锦名园 14.雅仕居 16.源兴居 20.东湖豪庭 21.芳邻 25.曦龙山庄 项目周边主要在售楼盘调查 （1 1）户型集中在户型集中在1 14 4房房，其中以小户型公寓其中以小户型公寓、二房二房、 三房为主导三房为主导，面积集中在面积集中在3030- -