1、燕南路项目燕南路项目 前期策划报告前期策划报告 报告思路报告思路 市场环境分析市场环境分析 客户、户型、客户、户型、 形象、价格定位形象、价格定位 项目发展方向判断项目发展方向判断 项目背景条件项目背景条件 项目发展方向判断项目发展方向判断 写在报告之前写在报告之前 一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项 目周边区域的环境，区域环境赋予的物业价值。 本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的 区域华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探讨， 而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据，因此接下来我们会 重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价值，同 时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。2、 华强北经济模式华强北经济模式 华强北深圳最具影响力的商务圈 以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心！ 华强北的核心价值分析华强北的核心价值分析 IT、电、电 子商业子商业 一条街一条街 百货零售一百货零售一 条街条街 饮食、娱乐饮食、娱乐 华强北核心价值华强北核心价值 商业！商业！ 人 群：以商业与商务人士为核心！ 价值观：以投资收益核心！ 居住观：以商业居住与商务配套为主功能！ 华强北的核心价值分析华强北的核心价值分析 房地产迎合区域经济核心房地产迎合区域经济核心 房地产是商业，必然追求利益的最大化， 在经济发达的区域，其发展方向必然是迎合区域的主导经济， 以主导经济为核心！3、 华强北的房地产发展规律华强北的房地产发展规律 规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小 迎合电子商业的发展，物业投资性逐步增强！趋小物业投资更宜！ 以电子为核心的商业对储货空间的要求小，因而小物业更具实用性！ 小面积物业总价低，房价上涨更迅速，趋小物业能追求更高的价格！ 金茂礼都，金茂礼都，20032003年年1111 月，单房一房为主，月，单房一房为主， 均价均价82008200 燕南路燕南路8888号，号，20042004年，年， 1 1房到房到3 3房为主，均价房为主，均价 88008800 富怡雅富怡雅 居居,2000,2000年年, ,三三 房四房为主房四房为主, , 均价均价80008000 东方时代东方时代,2004 年年,一房两房为一房两房为 主主,13000 都会都会100,2001100,2001 年年9 9月月, ,单