1、1 Contents 2 中原看项目中原看项目 3 中原解营销中原解营销 1 中原看市场中原看市场 宏观宏观区域区域竞争竞争 卖点卖点客户客户形象形象 策略考量策略考量 运动战运动战 联合战联合战 2 所有策略的出发点和目的都服从于销售目标！所有策略的出发点和目的都服从于销售目标！ 3 尊苑09年销售目标 全面、清晰地全面、清晰地 为发展商实现高额利润回报为发展商实现高额利润回报 4 目标理解两个方向的营销线路 实现项目在片区的相对溢价实现项目在片区的相对溢价 中高成本推广中高成本推广 高额利润回报高额利润回报 低成本推广低成本推广 实现项目在片区的同价实现项目在片区的同价 5 目标问解突破限2、制是关键 立足于已有优势，突破限制，实效营销立足于已有优势，突破限制，实效营销 项目优势项目优势 1、区位优势，芙蓉核心区，全市房 价高地 2、持续发展的房地产市场 3、生活配套齐全，交通发达 4、周边专业市场数量多，潜在客户 资源丰富 5、主流产品，高实用率 6、名校配套 限制条件限制条件 1、项目周边垃圾处理区集中，形象差 2、项目周边老社区多，居住档次低 3、现有客户对高价的心理预期不足 4、片区同等价位楼盘缺乏，售价主要集中在 38004200元/平米之间 5、项目的价值体系尚未开始展现 6、市场客户对项目几无认识 7、社区规模不足 VSVS 6 实现销售目标的突破点 突破限制：实现高3、价、创造溢价 实效营销：花同样的钱，做更有效的事情 该走哪条线路？ 并如何又快又好又快又好地完成目标任务？ 7 Contents 2 中原看项目中原看项目 3 中原解营销中原解营销 1 中原看市场中原看市场 宏观宏观区域区域竞争竞争 卖点卖点客户客户形象形象 策略考量策略考量 运动战运动战 联合战联合战 8 供应量持续上升，成交量稳步提升，15月总体供不应 求，但供求比逐步扩大 08年1月-09年5月纯商品房、住宅累计批准预售分别为1275.31万平米、1089.38万平米； 08年1月-09年5月纯商品房、住宅累计成交分别为868.59万平米、755.86万平米； 09年1-5月纯商品房、住宅累计批准预售分别为242.56万平米、203.55万平米； 09年1-5月纯商品房、住宅累计销售面积分别为300.43万平米、270.47万平米。 长沙市长沙市07.609.507.609.5商品房