1、远洋一方营销计划框架远洋一方营销计划框架 1、市场情况简析、市场情况简析 1.1. 区位价值 本项目地处东五环外，通惠河以南，城铁八通线官庄站和双桥站之间。 本项目所在区域位于以 CBD 为核心的东部商务区与北京市“十一五”计划 重点发展的通州新城之间。首先，在以 CBD 为核心的东部商务区迅猛发展的带 动下，必将催生东部地区的配套住宅需求，本项目正处于 CBD 东部商务区所辐 射的居住配套区内；其次 CBD 东部商务区和通州新城的迅速发展必将带动整个 东部地区价值的提升，市场潜在需求巨大；第三，整个东五环至通州之间区域属 于重点发展区域的过渡带，在 CBD 东部商务区和通州新城飞速的发展所产2、生的 辐射下，本区域内的市政、交通、生活配套都将在短期内得到大幅度提高。 本项目位于官庄地铁站以南，距城铁八通线约 900 米，紧邻双桥东路，南北贯穿 朝阳路、京通快速路、京沈高速，交通情况便捷。项目周边住宅市场发展成稳步 上升趋势，所针对的客户群体简单分为三类：官庄本地区的地缘客户；CBD 东 部商务区客户；投资型客户，市场需求潜力巨大。 1.2. 项目周边项目简介 本项目周边住宅市场总体平均价格在 8300 元/平米上下，项目多以高密度中 小户型为主，且规模较小，目前多以基本售罄，而大规模、房源充足的中上档次 项目较少。 各项目内普遍没有市政水源引进，多数项目都是靠深井水入户解决日 常饮用3、水及生活用水，水质较差。 与本项目能够形成明显竞争关系的以东一时区和北京新天地为代表。 东一时区东一时区与本项目仅一路之隔，遥遥相望，其一期已经全部入住，二期和三期紧 邻 9 万平米自建公园，目前还没有正式销售，预计会于一方同期推出。从产品上 讲该项目后期与一方差别不大，均以中小户型为主。 北京新天地北京新天地位于京通快速路以北，杨闸环岛东北角，项目共分 5 期开发，规模较 大， 楼层较高， 目前项目已经具备一定整体形象， 目前在售的第三期均价在 8300 元/平米左右，预计今年年内与一方同时开盘。从产品上讲该项目与一方基本一 至，但密度较大，容积率在 3 以上，几乎全部是 28 层高板。该项目最大优势是 入住时引进市政水管线，是本区域内唯一一个使用市政管道水的项目。 1.3. 建议 根据项目实际进展情况，8 月份不具备证件和销售条件，不适宜仓猝开盘。 我们建议 8 月开始认购工作，待客户