1、房地产集团组织架构分析报告房地产集团组织架构分析报告第2页声声 明明本报告对房地产集团管控模式和组织架构的调整建议是筑成世方项目组基于本报告对房地产集团管控模式和组织架构的调整建议是筑成世方项目组基于对房地产集团内部访谈、深入调研、内部资料审阅，以及对宏观经济环境、政府对房地产集团内部访谈、深入调研、内部资料审阅，以及对宏观经济环境、政府有关政策、外部行业资料的研究分析而提出的。相关结论旨在分析问题，不针对有关政策、外部行业资料的研究分析而提出的。相关结论旨在分析问题，不针对任何部门和个人。任何部门和个人。在此，筑成世方项目组对所有参与项目、提供帮助的领导和员工表示感谢！在此，筑成世方项目组对2、所有参与项目、提供帮助的领导和员工表示感谢！第3页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第4页 按计划完成房地产集团管控模式分析报告按计划完成房地产集团组织结构优化方案，按计划完成房地产集团关键部门职责说明书在房地产集团公司及各子公司领导的通力配合和支持下，咨询项在房地产集团公司及各子公司领导的通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，顺利完成了第二阶段的工作内容目按计划顺利进行3、，顺利完成了第二阶段的工作内容第二阶段：第二阶段：优化健全管理体系优化健全管理体系第三阶段：第三阶段：人力资源管理提升人力资源管理提升计划中的工作计划中的工作实际完成工作实际完成工作计划外工作成果计划外工作成果研究常见的集团管理模式；明确总部和子公司定位，责权划分，完善集团管控模式对房地产企业组织结构发展演变及典型案列进行分析；根据前期诊断并结合房地产现状制订集团组织架构方案；制定当前各组织部门的职责；指导集团及各子公司编制岗位说明书完成常见的集团管理模式的研究；完成总部和子公司定位，责权划分，完善集团管控模式；完成对房地产企业组织结构发展演变及典型案列的分析；完成集团组织架构方案制订；完成当4、前各组织部门职责的制订；完成指导集团及各子公司编制岗位说明书 为房地产集团进行战略及内部诊断培训为房地产集团进行岗位说明书、岗位评估及绩效管理培训未完成工作未完成工作 无已完成工作成果已完成工作成果第四阶段：第四阶段：制度与流程体系优化制度与流程体系优化第一阶段：第一阶段：管理诊断与战略明晰管理诊断与战略明晰第5页目录目录一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责第6页房地产企业发展阶段不同5、，公司组织架构必须及时调整，以适应房房地产企业发展阶段不同，公司组织架构必须及时调整，以适应房地产公司不断发展带来的业务和战略重心变化地产公司不断发展带来的业务和战略重心变化项目制管理模式项目制管理模式矩阵制多项目管矩阵制多项目管理模式理模式区域中心制跨区区域中心制跨区域管理模式域管理模式事业部制多项目事业部制多项目管理模式管理模式案例：华润置地案例：万科集团案例：万通实业初始发展阶段初始发展阶段高级发展阶段高级发展阶段第7页按照房地产企业发展阶段，企业常见的组织架构包括项目制、矩阵制、按照房地产企业发展阶段，企业常见的组织架构包括项目制、矩阵制、事业部制和区域中心制四种事业部制和区域中心制四6、种又称规划-目标结构，是把按职能划分的部门和按项目（或产品、服务等）划分的子公司或部门结合起来组成一个矩阵，是同一名员工既同原职能部门保持组织与业务上的联系，又参加所在子公司或部门的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个子公司或部门都设负责人，在组织的最高主管直接领导下进行工作。项目公司属独立法人，是独立核算、自负盈亏的利润中心，多从事单一项目的运作通常采用此项目制的主要是小型房地产公司，及项目子公司。矩阵制矩阵制项目制项目制按照企业所经营的事业，包括按产品、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。事业部是在企业统一领导下，拥有自己的产品和独立的市场，拥有一定的经营自主权，实行独立经营、独7、立核算的部门，既是受公司控制的利润中心，具有利润生产和管理的职能，又是产品责任单位或市场责任单位，对产品设计、生产制造及销售活动负有统一领导的职能。事业部制事业部制集团总部不直接管理各城市的子公司，而是在总部与城市子公司之间设立区域公司级别，根据区域的特点进行更有针对性的管理。区域中心公司作为利润中心，享有自主经营权力，同时接受总部对口部门的指导。区域中心制区域中心制第8页项目制管理模式适用范围及优缺点项目制管理模式适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用企业 以项目为单位进行运营和管理 项目成败对于企业意义重大 项目数量较少，对于集团管理要求不高市场开发初期，推崇创业精神和创新，需要培养人才1.8、有利于围绕该项目的业务发展调配资源2.有利于权利下放，对不同的业务实施不同的管理模式3.责权利划分比较明确，能较好地调动项目公司经营管理人员的积极性4.项目公司作为独立法人，便于总公司考核和核算5.通过项目公司独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才1.项目公司创建成本高2.需要成立一整套职能机构，管理费用高3.对项目公司经理要求高4.分权可能架空总公司领导，削弱对项目公司的控制5.项目公司间对于集团公司资源争夺激烈，可能发生内耗，协调也较困难6.各项目公司自主经营、独立核算，考虑问题往往从本公司出发，忽视整个企业的利益第9页项目制管理模式代表企业北京北辰项目制管理模式代表企业北京北辰9、北京北辰房地产公司北京北辰房地产公司人力资源部人力资源部财务部财务部办公室办公室姜姜庄庄湖湖别别墅墅长长岛岛澜澜桥桥加加利利大大厦厦 总部配备常见的职能型部门 项目公司根据项目临时组建，视项目大小人数在10-20人左右第10页北京北辰总部与各项目公司之间的权力划分北京北辰总部与各项目公司之间的权力划分招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销、销售客户服务设计过程管理资金支持物业管理北京北辰总部北京北辰总部项目公司项目公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q组织施工q成本控制q配合销售公司制定营销方案制定和组织实施q配合物10、业管理公司进行相关物业管理前期工作人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q绩效考核的执行q人力资源规划与招聘q培训计划的制定，信息的收集q薪酬管理与绩效考核q参与策划设计q进行前期项目部组建q资金使用按预算审批制q融资信息，资金支持q总部统一调配资金，进行预算管理q确定设计院，并对整个过程进行管理第11页矩阵制管理模式适用范围及优缺点矩阵制管理模式适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于因发展迅速而具有资源稀缺，需要集中利用的企业 优秀的信息技术支持 共享的人力资源 为了避免或减轻矩阵结构存在的弊病，组织设计应创造必要的条件，最主要的是必须明确地、合理地规定职能部门主管人员和产品（或项目11、）经理的职责和权力1.有利于集中利用企业资源2.由于矩阵结构内部都有两个层次的协调，这样就能够减轻上级主管人员的负担，有利于高层管理集中精力制定战略目标、决策和规划，以及对执行情况的监督3.有利于职能部门与产品部门或项目公司相互制约，保证企业整体目标的实现1.组织的稳定性较差。按产品或项目成立的组织，其成员经常变动，人事关系不稳定。同时，产品部门或项目公司成员来自各个职能部门，任务完成后仍要回去，容易产生临时观点2.双重领导的存在，容易产生责任不清、多头指挥的混乱现象。为此，职能部门、产品部门和子公司的人员之间，需要花费大量的时间进行沟通，致使频繁的碰头和解决冲突的会议过多第12页矩阵型组织结12、构根据开发项目经理权力的大小划分为强矩阵式组织结矩阵型组织结构根据开发项目经理权力的大小划分为强矩阵式组织结构和弱矩阵式组织结构。强矩阵式组织结构项目经理具有较大的权力构和弱矩阵式组织结构。强矩阵式组织结构项目经理具有较大的权力总经理市场设计工程项目经理部财务人事A项目经理 3 1 2 1 1B项目经理 4 2 4 1 2C项目经理 5 3 5 2 2 强矩阵形式强矩阵形式强矩阵形式与项目型组织较为近似，但是项目并没有从公司组织中完全分离出来。项目经理负责管理项目，项目经理向总经理负责；职能部门经理决定将哪些人员派往项目，动用何种技术；各项目成员，分别来自各职能部门，根据项目需要，暂时离开职能13、部门，全职或兼职地为项目工作；各项目的项目经理一般很少向各职能部门汇报，而直接向总经理或分管副总经理汇报。注：数字表示参与人员的数量注：数字表示参与人员的数量第13页弱矩阵式项目经理的权力相对较弱，一般只起到沟通协调的作用，而弱矩阵式项目经理的权力相对较弱，一般只起到沟通协调的作用，而其他的项目成员并没有从职能部门调派过来其他的项目成员并没有从职能部门调派过来总经理市场设计工程项目经理部财务人事A项目经理 0 0 0 0 0B项目经理 0 0 0 0 0C项目经理 0 0 0 0 0 弱矩阵形式弱矩阵形式与职能型组织较为近似，但是每个项目只存在项目经理。在这种组织形式下，项目中的全职人员只有一14、个，就是项目经理，其他成员没有从各职能部门中调派过到项目中来；项目经理通过各职能部门的作用获得项目上的支持，包括工程、设计策划等其他所有服务；职能部门对项目提供服务的优先级，通常由公司高层领导决定，或由项目经理和分析小组组长协商确定。注：数字表示参与人员的数量注：数字表示参与人员的数量第14页把项目和职能部门的职责相互组合起来，就可以得到许多不同的组织把项目和职能部门的职责相互组合起来，就可以得到许多不同的组织结构形式，有利于发挥公司内部人员的积极性结构形式，有利于发挥公司内部人员的积极性总经理市场营销工程大项目经理财务人事A项目经理 B项目经理 C项目经理工程质量保证小组广告设计小组市场分析15、小组把项目和职能部门的职责互相组合起来，可以得到许多不同的形式：某个职能部门的某个小组，或某几个职能部门的成员组成的一个小组（有合作经验），项目经理可以把项目部分工作承包给他们；项目经理的控制权虽然被削弱，但小组可以给项目提供专家级服务，同时还可以保持自身技术的完整性。第15页矩阵制管理模式代表企业华润置地矩阵制管理模式代表企业华润置地俱乐部公司俱乐部公司华润置地董事会华润置地董事会项目部项目部华亭华亭子公司子公司投资委员会投资委员会薪资委员会薪资委员会内审委员会内审委员会总经理总经理总经办总经办人人力力资资源源部部销售公司销售公司物业公司物业公司京通京通双井双井西单西单新市镇新市镇凤凰城凤凰16、城华慧华慧 由总公司职能部门与各项目部、子公司实行对口管理财财务务部部综综合合业业务务部部设设计计管管理理部部工工程程管管理理部部招招标标采采购购中中心心造造价价管管理理研研究究发发展展部部法法律律部部客客户户服服务务部部资资产产管管理理部部第16页招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销、销售客户服务设计过程管理资金支持物业管理华润置地（北京）华润置地（北京）项目公司项目公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q 组织施工q 成本控制q 配合销售公司制定营销方 案制定和组织实施q 配合物业管理公司进行相 关物业管理前期工17、作q 策划设计策划设计q 确定设计院，并对整个过程进确定设计院，并对整个过程进 行管理行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q绩效考核的执行q 人力资源规划与招聘人力资源规划与招聘q 培训计划的制定，信息的收集培训计划的制定，信息的收集q 薪酬管理与绩效考核薪酬管理与绩效考核q 成立项目筹备组推动 策划q 材料、采购信息收集材料、采购信息收集q 选择施工单位，选择施工单位，工程进度质量监督工程进度质量监督q 组织采购组织采购q 对项目公司进行成本监督q 进行前期项目部组建q 资金使用按预算审批制q负责行业市场研究q全面负责公司投资决策全面负责公司投资决策q融资信息，资金支持融资信18、息，资金支持q总部统一调配资金，进行预算管理总部统一调配资金，进行预算管理q 成立经纪公司负责产品销售成立经纪公司负责产品销售q 建立统一的客户管理体系建立统一的客户管理体系华润置地（北京）与各项目公司之间的权力划分华润置地（北京）与各项目公司之间的权力划分第17页事业部制管理模式适用范围及优缺点事业部制管理模式适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于品种多样化、各有独立的市场，而且市场环境变化较快的大型企业。使用条件1.具备专业化原则划分的条件，并能确保独立性，以便承担利润责任；2.事业部间相互依存，不硬性拼凑3.保持事业部之间适度竞争4.公司有管理的经济机制，尽量避免单纯使用行政手段5.适时19、而动：1)外部环境好：有利于事业部制；2)外部环境不好，应收缩，集中力量度过难关1.每个事业部都有自己的产品和市场，能够规划其未来发展，也能灵活自主的适应市场出现的新情况迅速作出反应。所以，这种管理模式既有高度的稳定性，又有良好的适应性。2.有利于最高领导层摆脱日常行政事务，管理幅度便可以适当扩大，成为坚强有力的决策机构3.有利于培养全面管理人才，为企业的未来发展储备干部。4.事业部作为利润中心，既便于建立衡量事业部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核，也使得企业高层领导易于评价每种产品对公司总利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决策。5.按产品划分事业部，便于组织专业化生产，形成经济规模20、，采用专用设备，并能使个人的技术和专业知识在生产和销售领域得到最大限度的发挥，因而有利于提高劳动生产率和企业经济效益。6.各事业部发挥经营管理的积极性和创造性，之间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，促进企业的发展1.各事业部都需要各事业部都需要设置一套齐备的设置一套齐备的职能机构，因而职能机构，因而用人较多，费用用人较多，费用较高。较高。2.各事业部自主经营、独立核算，考虑问题往往从本部门出发，忽视整个企业的利益，影响各事业部间的协作。第18页事业部制管理模式代表企业万通实业事业部制管理模式代表企业万通实业 将业务体系与管理模式进行优化重整，分成三大事业部 住宅建设业务以北京区域为主，专21、注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发 商用物业业务专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营 定制服务业务提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务万通实业万通实业计划经营中心计划经营中心投资策划中心投资策划中心产品研究中心产品研究中心项项目目A A项项目目B B项项目目C C住宅建设事业部住宅建设事业部商用物业事业部商用物业事业部定制服务事业部定制服务事业部人力资源部人力资源部财务部财务部预算部预算部战略金融部战略金融部第19页万通实业住宅建设事业部与各项目公司之间的权力划分万通实业住宅建设事业部与各项目公司之间的权力划分招投标/成本/采购行22、业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管理万通实业总部及事业部管理中心万通实业总部及事业部管理中心项目公司项目公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q进行前期项目部组建q负责协助总公司进行当地新项目投资决策q使用资金需总部严格审批q选择施工单位q组织施工q成本控制q营销方案制定和组织实施q组织销售，完成销售任务q负责行业市场研究q全面负责各分公司投资决策全面负责各分公司投资决策q融资信息，资金支持融资信息，资金支持q总部根据项目公司情况灵活安排权限，进行预算管理q参与策划设计q确定设计院，并对整个过程进确定设计23、院，并对整个过程进行管理行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q配合当地人才的招聘工作q执行培训计划q绩效考核的执行q部分人力资源招聘q人力资源规划q培训计划的制定，信息的收集q绩效体系制定q成立项目筹备组推动的策划q材料、采购信息收集q组织采购组织采购q工程、成本的监督q物业公司的选择第20页区域中心制管理模式适用范围及优缺点区域中心制管理模式适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于进入城市较多，适用于进入城市较多，区域跨度大的大型房地区域跨度大的大型房地产企业产企业。使用条件1.由于进入城市多，集团总部已经不能实现对各城市的公司实行有效的管理2.某些地区公司地理位置相对接近，有24、可能成立区域中心公司对这些地区公司进行管理，而不失去该区域的特性3.集团总部对区域中心相对放权，保证区域中心的自主经营权，对区域中心进行利润方面的考核1.通过增加管理层级大大减少了管理幅度通过增加管理层级大大减少了管理幅度，能够加强集团总部的管理效率，集团领导有时间做更高效的决策2.区域中心的设立，对所在区域能够有更加深入的认识，在对下属地区级公司进行管理时能够更加有针对性，更加符合该区域的房地产行业的特点3.区域中心享有大多数运营决策权，有利于培养高级的房地产决策人才4.区域中心作为利润中心，既便于建立衡量事业部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核，也使得企业高层领导易于评价各区域对公司总25、利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决策。5.区域中心公司发挥经营管理的积极性和创造性，之间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，促进企业的发展1.增加了管理层级，增加了管理层级，各区域中心公司各区域中心公司都需要设置一套都需要设置一套齐备的职能机构，齐备的职能机构，因而用人较多，因而用人较多，费用较高费用较高2.对区域公司的管理难度要大第21页区域中心制管理模式代表企业万科区域中心制管理模式代表企业万科总裁总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部审计法务部 项目管理部 采购部 创新研究 部 产品品类 部办公室物业管理部人力资源部董事局主席董事局主席董事会办公室董事会办公室26、 万科采取的管理模式分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线，同以前的组织架构相比，变动最大的是产品线，专门成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，以更加坚定地执行在住宅产品市场实施成本领先和差异化结合的集聚化竞争战略长三角区域管理中心珠三角区域管理中心环渤海区域管理中心上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连长沙广州沈阳鞍山北海成都武汉北京天津万科影视第22页区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权，集团总部提供服务；区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权，集团总部提供服务；在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地区公司是在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地27、区公司是一个项目管理的执行机构一个项目管理的执行机构区域中心公司总经理区域中心公司总经理企划部设计管理部 成本管理部 工程管理部总经理办公室财务部人力资源部地区公司A地区公司B地区公司C销售部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部第23页万科在投资决策、财务管理、资金管理、规划设计、重大人事以万科在投资决策、财务管理、资金管理、规划设计、重大人事以及薪酬方面实行集权管理，而其他方面集团总部主要提供服务及薪酬方面实行集权管理，而其他方面集团总部主要提供服务招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管28、理万科总部万科总部区域中心公司区域中心公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q进行前期投资信息收集q负责与合作伙伴初步沟通和谈判q使用资金需总部严格审批q组织施工q进行进度控制、质量控制和成本控制q实施材料和小建筑服务的招标实施材料和小建筑服务的招标q制定销售价格及政策制定销售价格及政策q营销方案制定和组织实施q组织销售，完成销售任务q制定土地投资规划制定土地投资规划q组成决策小组进行项目投资决策组成决策小组进行项目投资决策q融资，集团集中的资金管理q进行规划设计基础研究进行规划设计基础研究q完善流程人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q配合当地人才的招29、聘工作q执行薪酬制度和培训计划q绩效考核的执行q核心员工的任免，考核核心员工的任免，考核q薪酬制度的制定和推行薪酬制度的制定和推行q培训体系的制定培训体系的制定q绩效体系制定绩效体系制定q成立项目筹备组推动的策划q开展规划设计工作q进行地区公司经营计划管理q完善项目成本控制、质量控制流程q建立战略合作伙伴（建筑商、监理、建立战略合作伙伴（建筑商、监理、材料供应等）材料供应等）q提供材料采购平台（提供材料采购平台（a-housinga-housing）q组织营销小组在项目前期介在项目前期介入对营销方案进行评价入对营销方案进行评价q完善物业管理流程和制度第24页目录目录一、第二阶段项目进展回顾一、30、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责第25页房地产正处于快速拓展期，准备走专业化跨区域的发展道路房地产正处于快速拓展期，准备走专业化跨区域的发展道路,因此因此我们选取万科、中海、金地、华润和合生创展等有代表性的标竿企我们选取万科、中海、金地、华润和合生创展等有代表性的标竿企业进行分析研究业进行分析研究第26页标竿企业管控和组织架构给房地产的启示标竿企业管控和组织架构给房地产的启示标竿企业启示不同相同万科万科业务规31、模大，成熟的业务规模大，成熟的“集团区域地区项目集团区域地区项目”四级管理机制四级管理机制总部集权根据企业管理成熟度来定，对投资、策划、设计、产品研总部集权根据企业管理成熟度来定，对投资、策划、设计、产品研发、物业、资金、重大人事掌控较严。发、物业、资金、重大人事掌控较严。随着集团项目增加，管理随着集团项目增加，管理模式俺项目制地区公模式俺项目制地区公司制区域中心制发展司制区域中心制发展合作项目坚持绝对控股地合作项目坚持绝对控股地位位强总部管理模式是成功地强总部管理模式是成功地产企业所普遍采取的模式产企业所普遍采取的模式随着项目数量增加，采用随着项目数量增加，采用地区矩阵制管理是降低复地区矩阵32、制管理是降低复杂度的有效方式杂度的有效方式随着人才素质和管理水平随着人才素质和管理水平的提升，可相应调整集团的提升，可相应调整集团管控权限管控权限总部是战略、决策、研发总部是战略、决策、研发和业务指导中心和业务指导中心项目公司是战略执行和业项目公司是战略执行和业务运作中心务运作中心中海中海业务规模大，正在建立采取业务规模大，正在建立采取“集团区域地区项目集团区域地区项目”四级管理四级管理机制机制管理体制采取快速复制的方式管理体制采取快速复制的方式投资关系不影响管理关系。投资关系不影响管理关系。金地金地业务规模较大，采取业务规模较大，采取“集团地区项目集团地区项目”三级管理机制三级管理机制总部对33、对投资、策划、设计、产品研发、资金、重大人事掌控较严。总部对对投资、策划、设计、产品研发、资金、重大人事掌控较严。地区公司适度授权的前提是基于一套有效的管控体系作为保障地区公司适度授权的前提是基于一套有效的管控体系作为保障华润华润总部对地区公司采取战略管控模式，充分授权总部对地区公司采取战略管控模式，充分授权地区公司采用强矩阵制的组织架构保证资源可以得到充分共享地区公司采用强矩阵制的组织架构保证资源可以得到充分共享开发业务和经营业务分开进行开发业务和经营业务分开进行合生合生创展创展总部对区域公司授权较高，以战略指导为主总部对区域公司授权较高，以战略指导为主区域公司对项目公司采用矩阵式管理，操作34、指导区域公司对项目公司采用矩阵式管理，操作指导第27页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第28页万科基本介绍万科基本介绍万科企业股份有限公司成立于万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最早的上市公司之一，目前是中国年，是中国最早的上市公司之35、一，目前是中国众多房地产公司学习的榜样。众多房地产公司学习的榜样。公司以房地产业务为核心公司以房地产业务为核心，以大众住宅开发为主，除此之外还涉及物业管理等业，以大众住宅开发为主，除此之外还涉及物业管理等业务。务。至至2005年底，万科已进入城市包括深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、年底，万科已进入城市包括深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海、杭州等。杭州等。至至2005年年12月月31日止，公司总资产日止，公司总资产219.9亿元，净资产36、亿元，净资产83.7 亿元。亿元。2005年度全年实现销售收入年度全年实现销售收入139.5亿元，同比增长亿元，同比增长52.3%。实现营业收入。实现营业收入105.6亿亿元，同比增长元，同比增长37.7%。净利润达。净利润达13.5亿元，同比增长亿元，同比增长53.8%。公司净资产收益率。公司净资产收益率提升到提升到16.3%，又上了一个新的台阶，又上了一个新的台阶。第29页万科关键发展历程从多元化到专业化万科关键发展历程从多元化到专业化公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，88年股份制改造，业务种类庞杂，赚钱的都作。93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务，先后转让工业项37、目、广告公司、万佳百货，资源集中于房地产业务 专注与房地产开发，开始新一轮区域扩张，初步完成“3+X”战略布局，房地产业务扩展到全国19个城市91年深交所上市，确定综合商社发展模式，进行大规模非相关多元化业务发展1991-1993年多元化期1993-2001年业务调整期资本并购期2002年-2004年19841991年混沌期专业化实施期2005年今万科18亿元并购南都，获得大量土地储备，05年11月，万科并购朝开，在北京获得土地储备第30页万科各个阶段主要业务发展情况万科各个阶段主要业务发展情况发展阶段主要业务区域主要产品主要业务定位混沌期（1984-1991）以深圳为基地，华南一带拓展工业、38、商贸、房地产等，种类庞杂赚钱的都作多元化期（1991-1993）房地产业务已遍及全国13个城市产品种类更加庞杂，涉足五大领域确定综合商社发展模式业务调整期（1993-2001）房地产业务由12个城市向北京.上海.深圳.天津集中逐步推出其他领域，专注于房地产住宅开发确立城市中档居民住宅为主导业务专业化实施期（2002-2004）开始全国范围新一轮扩张，进入许多新的城市中档住宅房地产开发物业管理资本并购期（2005-今）全国范围拓展多层住宅为主的中档住宅房地产开发物业管理第31页万科对主要子公司采取绝对控股模式万科对主要子公司采取绝对控股模式佛山万科（100%）万科企业股份有限公司广州万科（90%39、）无锡万科（80%）北京万科（80%）江西万科（50%）上海万科（90%）沈阳万科（95%）长春万科（95%）武汉万科（95%）成都万科（90%）深圳市万科（95%）大连万科（75%）天津万科（74%）鞍山万科（35%）第32页万科采取四级管理体系万科采取四级管理体系城市高尔夫花园长三角区域管理中心 假日风景上海城市花园四季花城南昌四季花城南京金色家园珠三角区域管理中心四季花城金色家园深圳沈阳长春金色家园城市花园四季花城成都武汉城市花园四季花城天津水晶城美树丽舍广州中山佛山城市花园四季花城东海岸温馨家园花园新城金色家园东莞万科集团万科集团地区地区公司公司开发开发项目项目区域区域中心中心青青家园40、星园西山庭院北京环渤海区域管理中心金域蓝湾大连城市花园鞍山城市花园东源大厦春申万科城西郊花园兰乔圣菲优诗美地华尔兹花园俊园无锡魅力之城第五园城市风景运河东1号万科蓝山城市花园四季花城17英里万科城昆山高尔夫别墅情景洋房紫金苑城市花园花园新城上东区东丽湖假日风景魅力之城第33页万科集团总部组织结构万科集团总部组织结构总经理总经理资金管理中心企划部财务管理部审计法务部项目管理部采购部创新研究部产品品类部综合管理部物业管理部人力资源部董事长董事长董事会综合管理部董事会综合管理部 产品线运营线管理线监控线副总经理副总经理专门研究客户的需求，按照客户的需求来确定公司的产品。使万科的房产产品从户型、结构、41、环境规划乃至物业管理不断从细节上改进，产品更加人性化，直至成为房产的品牌。学习国外领先地产企业“工厂化作业”的房屋生产方式。计划信息管理、制度管理和专业管理。收集各分公司的计划和项目产品线信息；制定、发布、监控集团产品线的所有项目管理制度；负责集团内除上海、深圳区域外各分公司的产品线专业技术决策。广州日立电梯、卜内门太古漆油（中国）、美标（中国）公司、宾士发电机（深圳）公司四家企业成为万科第一批集团战略供应商 第34页万科的职责分工万科的职责分工董事长:负责不确定事项管理（发展战略、决策监督、培养新人）总经理：执行董事会决议，重点人事、财务、资金配置，重大客户投诉副总经理：在集团层面各管一块，42、同时兼任区域中心总经理职能部门：对区域中心业务口进行直接指导，基本业务类别处理部门经理即可决策，抄报集团领导一线公司责任界定采取首问责任制二线公司由一线公司代管，成熟后可升为一线公司第35页万科的区域管理中心组织结构万科的区域管理中心组织结构区域中心公司总经理区域中心公司总经理企划部设计管理部 成本管理部 工程管理部总经理综合管理部财务部人力资源部地区公司A地区公司B地区公司C销售部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部第36页总经理副总经理项目发展总监设计总监工程总监营销总监财务总监成本部财务部项目发展部设计1部工程管理部营销部客户服务部物业公司设计N部工程项目143、部工程项目N部董事长总经理助理万科地区公司组织结构（以天津为例）万科地区公司组织结构（以天津为例）副总经理第37页集团公司战略管理中心集团战略规划集团战略实施过程监控投资决策中心投资管理内部资金结算融资担保管理项目投资决策资源管理中心人力资源管理信息管理企业文化建设品牌管理公共关系管理物业管理制度管理经营监控中心 计划管理 预算控制 财务分析 经营目标考核 审计和法务 集中采购产品管理中心市场研究产品规划创新研发产品标准化万科集团公司定位万科集团公司定位第38页项目开发中心核心职能地区公司项目管理中心财务管理合同管理预算管理前期投资信息收集与合作伙伴初步沟通谈判前期工作规划设计外包审核材料和规44、模较小的建筑服务招标营销方案制定和组织实施销售、售后服务物业管理项目公司施工管理中心 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证 验收万科地区公司和项目公司定位万科地区公司和项目公司定位第39页集权分权战略规划制定集权分权年度工作计划制定集权分权区域分公司年度计划考核集权分权土地储备集权分权房地产项目投资集权分权项目融资集权分权预算管理集权分权资金管理集权分权人力资源规划集权分权分公司人才规划集权分权区域公司高管任免集权分权区域公司高管考核集权分权项目公司中层任免集权分权薪酬考核制度集权分权企业品牌管理集权分权项目（产品）品牌管理集权分权项目前期策划集权分权项目规划设计集权分权项目工程管理集45、权分权项目招标采购集权分权项目营销管理战略管理投资管理财务管理人力资源管理品牌运营管理集权分权审计管理集权分权法务监控法务审计万科集团对下属区域分公司采用战略操作型管理模式万科集团对下属区域分公司采用战略操作型管理模式说明一：最集权时万科房地产集团总部完全负责操作，房地产项目公司提供信息说明二：最分权时只需万科房地产集团总部知情说明三：过渡状态是万科房地产集团总部制定原则，房地产项目公司执行第40页万科在投资决策、财务管理、资金管理、规划设计、重大人事以万科在投资决策、财务管理、资金管理、规划设计、重大人事以及薪酬方面实行集权管理，而其他方面集团总部主要提供服务及薪酬方面实行集权管理，而其他方46、面集团总部主要提供服务招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管理万科总部万科总部区域中心公司区域中心公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q 进行前期投资信息收集q 负责与合作伙伴初步沟 通和谈判q 使用资金需总部严格审批q 组织施工q 进行进度控制、质量控制和 成本控制q 实施材料和小建筑服务的招标q 制定销售价格及政策q 营销方案制定和组织实施q 组织销售，完成销售任务q制定土地投资规划制定土地投资规划q组成决策小组进行项目投资决策组成决策小组进行项目投资决策q融资，集团集中的资金管理融47、资，集团集中的资金管理q 进行规划设计基础研究进行规划设计基础研究q 完善流程人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q 配合当地人才的招聘工作q 执行薪酬制度和培训计划q 绩效考核的执行q 核心员工的任免，考核q 薪酬制度的制定和推行q 培训体系的制定q 绩效体系制定q 成立项目筹备组推动 的策划q 开展规划设计工作开展规划设计工作q 进行地区公司经营计划管理q 完善项目成本控制、质量控制流程 q 建立战略合作伙伴（建筑商、监理建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等）材料供应等）q 提供材料采购平台（提供材料采购平台（a-housinga-housing）q 组织营销小组在项目前期48、介入 对营销方案进行评价q 完善物业管理流程和制度第41页万科组织结构和管控要点万科组织结构和管控要点特点优势劣势部门设置总部主管产品研发、融资、财务、拿地决策、人力资源，对下属公司严格审计分公司更多只是执行机构集权度较高最有特色的是总部拥有强大的产品研发部门，对顾客的需求有深入的研究，使得产品很受欢迎拥有强大的总部，分公司部门设置标准，而产品也比较标准，可以大量复制，具有很大规模效应，可以集团采购，可以降低材料成本总部负责融资和财务管理严格，保证项目的资金充足相对集权，决策速度慢，丧失一定机会层级设计管理幅度分公司各专业总监主管相应的部门，管理幅度小物业管理部划归总部管理线，将物业管理作为核49、心竞争优势之一，显示对于客户及售后服务的关注，易于提升客户满意度在层级体现专业分管，效率高，执行力强层级较多跨部门协调成本高，管理难度大，需要较规范的管理体系支撑第42页万科组织机构给房地产的启示万科组织机构给房地产的启示启示总部与区域公司的集分权问题：总部与区域公司的集分权问题：万科集团化发展的历程是由分权到集权再到分权的过程，最开始的分权有利于扩张，后来的集万科集团化发展的历程是由分权到集权再到分权的过程，最开始的分权有利于扩张，后来的集权有利于集团核心能力的培养和提升，在核心能力成熟后，再进行分权和扩张。从权有利于集团核心能力的培养和提升，在核心能力成熟后，再进行分权和扩张。从2005年50、起，万年起，万科对其区域公司权限作了重大改革，将专业总部的职能放到各个区域，就近行使包括项目、规划科对其区域公司权限作了重大改革，将专业总部的职能放到各个区域，就近行使包括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排。务和资金安排。万科地区公司将成本部与预算部由财务总监分管：万科地区公司将成本部与预算部由财务总监分管：可以有效控制成本，但对财务总监要求较高。可以有效控制成本，但对财务总监要求较高。对研发的重视：对研发的重视：在总部设置产品品类部和创新51、研究部专门进行在研究客户需求基础上进行产品研发。房地产的在总部设置产品品类部和创新研究部专门进行在研究客户需求基础上进行产品研发。房地产的设计部短期内虽然达不到这些要求，但是应该向这个方向努力。设计部短期内虽然达不到这些要求，但是应该向这个方向努力。第43页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演52、变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第44页l中国海外集团成立于中国海外集团成立于1979年，隶属于中国建筑总公司年，隶属于中国建筑总公司。l主要业务包括建筑工程承建、房地产开发、建筑设计、建设咨询和监理、物业管理、基主要业务包括建筑工程承建、房地产开发、建筑设计、建设咨询和监理、物业管理、基建投资、物流配送和风险投资等建投资、物流配送和风险投资等l房地产业务是中国海外集团的核心业务，中国海外集团以中国海外发展有限公司和中海房地产业务是中国海外集团的核心业务，中国海外集团以中国海外发展有限公司和中海地产股份有限公司为两大运营平台，倾力打造中海地产卓越品牌。地产股份有限公司为两大运营平53、台，倾力打造中海地产卓越品牌。l中外地产在大陆的地产业务遍布北京、上海、广州、深圳、成都、长春、南京、西安、中外地产在大陆的地产业务遍布北京、上海、广州、深圳、成都、长春、南京、西安、中山、苏州、佛山、宁波等地，房地产以住宅业务为主中山、苏州、佛山、宁波等地，房地产以住宅业务为主l中国海外发展有限公司连续多年被评为中国地产业上市公司综合实力第一名和行业领导中国海外发展有限公司连续多年被评为中国地产业上市公司综合实力第一名和行业领导品牌第一品牌第一l2005年实现营业收入年实现营业收入95亿港币，净利润亿港币，净利润15.4亿港币亿港币中海地产基本介绍中海地产基本介绍第45页中海地产内地地产业务54、发展大致可以分为四个阶段中海地产内地地产业务发展大致可以分为四个阶段1992-1996年发展期1997-2002年快速扩张期2003年-现在19881991年探索期全面扩张期成立深圳公司，成功开发海富花园和海丽商业大厦成立中海物业管理公司海外集团整合香港和内地的业务，以中海发展有限公司在香港上市深圳公司成功开发海珠城商住项目、海连大厦成立上海公司，并成功开发海华花园、海兴广场、海丽花园成立广州公司，并成功开发东山广场、锦城花园上海海富花园获鲁班奖深圳公司成功开发怡翠山庄、中海华庭、中海大厦、深圳弯畔、阳光棕榈等项目上海公司成功开发中海馨园、金浦莱茵、海悦花园等项目广州公司成功开发中海名都、中海55、康城成立北京公司，成功开发中海雅园、中海馨园、中海紫荆苑、国润大厦成立成都公司，成功开发中海名城成立中海地产股份公司，整合内地地产业务成立长春公司成立中山公司成立西安公司成立苏州公司成立佛山公司成立宁波公司成立南京公司启动ERP系统项目获得2004年、2005年蓝筹地产企业称号获得2004年、2005年房地产行业领导品牌获得2005年中国房地产百强企业综合实力第一名成立华东区域管理委员会，区域化管理试点第46页中海各个阶段主要业务发展情况中海各个阶段主要业务发展情况发展阶段主要业务区域主要产品主要业务定位探索期深圳住宅、商业二级开发物业管理发展期深圳、上海、广州住宅、写字楼二级开发物业管理快速56、扩张期深圳、上海、广州北京、成都、长春中高档住宅二级开发物业管理物业经营全面扩张期深圳、上海、广州北京、成都、长春西安、中山、苏州南京、宁波、佛山中高档住宅二级开发物业管理物业经营第47页中海内地地产股权关系中海内地地产股权关系中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司北京中海房地产开发公司北京中海豪庭房地产公司北京紫金房地产开发公司中海发展（北京）公司中海发展（北京）公司中国海外集团中国海外集团中海地产股份有限公司中海地产股份有限公司南京中海地产有限公司中山市中海房地产有限公司第48页第一阶段和第二阶段的组织架构第一阶段和第二阶段的组织架构中国海外地产有限公司项目一部项目二部深圳公司中国海外集57、团中国海外发展有限公司深圳公司中国海外集团职能部门项目一部项目二部职能部门上海公司项目一部项目二部职能部门广州公司项目一部项目二部职能部门香港业务其他业务第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段所有项目的所有项目的增加在区域增加在区域公司之下，公司之下，不新增项目不新增项目公司公司第49页第三阶段组织架构第三阶段组织架构中国海外发展有限公司北京公司中海地产股份公司中国海外集团项目公司（部）项目公司（部）职能部门职能部门上海公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门广州公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门成都公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门长春公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门第50页第58、四阶段组织架构第四阶段组织架构中国海外发展有限公司中海地产股份公司中国海外集团项目公司（部）项目公司（部）职能部门职能部门深圳管理委员会上海公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门苏州公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门宁波公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门华东管理委员会南京公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门其他公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门注：其他公司包括北京、广州、西安、成都、长春、中山、佛山等公司在区域较多在区域较多时，增设区时，增设区域管理中心域管理中心第51页集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构总经理总经理经营副总59、经营副总发发展展管管理理部部行行政政公公关关部部人人力力资资源源部部规规划划设设计计中中心心营营销销策策划划中中心心财财务务部部战战略略投投资资部部审审计计部部深圳管理委员会深圳管理委员会营营销销策策划划部部设设计计管管理理部部合合约约部部物物资资部部客客户户服服务务部部项目一部项目一部项目二部项目二部项目三部项目三部经经营营管管理理部部中海地产股份有限公司中海地产股份有限公司行政副总行政副总总建筑师总建筑师财务总监财务总监资资金金管管理理部部营销副总营销副总采采购购管管理理中中心心第52页区域公司（以成都公司为例）内部管理架构区域公司（以成都公司为例）内部管理架构中海发展（成都）公司中海发展60、（成都）公司总经理总经理营营销销策策划划部部客客户户服服务务部部行行政政公公关关部部人人力力资资源源部部设设计计管管理理部部战战略略投投资资部部财财务务部部工工程程管管理理部部物物资资部部合合约约部部项目一部项目一部项目二部项目二部项目三部项目三部副总经理副总经理总工总工副总经理副总经理第53页集团公司定位集团公司定位战略管理中心战略管理中心资本运营中心资本运营中心资源管理中心资源管理中心业务指导中心业务指导中心经营监控中心经营监控中心集团地产业务战集团地产业务战略规划略规划集团地产业务战集团地产业务战略实施过程监控略实施过程监控集团地产业务战集团地产业务战略实施结果评价略实施结果评价与战略目61、标调整与战略目标调整重大投资管理重大投资管理债权、股权融资债权、股权融资管理管理融资担保管理融资担保管理 经营计划管理经营计划管理 资金计划管理资金计划管理 预算控制预算控制 财务分析财务分析 经营目标考核经营目标考核 审计审计高层人力资源开高层人力资源开发与管理发与管理ITIT管理与服务管理与服务企业文化建设企业文化建设品牌管理品牌管理公共关系管理公共关系管理核核心心职职能能策划方案评审策划方案评审设计方案评审设计方案评审营销方案评审营销方案评审供应商选择评审供应商选择评审集团公司第54页区域公司和项目公司定位区域公司和项目公司定位区域开发中心区域开发中心项目开发中心项目开发中心经营管理中心62、经营管理中心区域地产发展趋区域地产发展趋势研究势研究 区域政府关系维区域政府关系维护护市场调查市场调查项目前期接洽项目前期接洽项目可研报告项目可研报告项目策划项目策划方案设计方案设计分包商选择与管分包商选择与管理理采购采购工程管理工程管理销售销售 人力资源管理人力资源管理 财务管理财务管理 项目考核项目考核 行政管理行政管理 物业管理物业管理 客户关系管理客户关系管理核核心心职职能能施工管理中心施工管理中心 项目进度项目进度 工程质量工程质量 现场管理现场管理 安全管理安全管理 签证签证 验收验收区域公司项目公司第55页中海给房地产的启示中海给房地产的启示启示组织演变满足业务发展需要：组织演变63、满足业务发展需要：在不同发展阶段要设计相应的组织以满足公司业务发展需要在不同发展阶段要设计相应的组织以满足公司业务发展需要从最初的项目制、到矩阵制到类区域中心制度经历将近从最初的项目制、到矩阵制到类区域中心制度经历将近20年年妥善处理股权投资关系和管理关系：妥善处理股权投资关系和管理关系：投资关系更多是基于法律、合作模式和税务等考虑，而管理关系则主要是投资关系更多是基于法律、合作模式和税务等考虑，而管理关系则主要是服务于公司内部管理效率的提升服务于公司内部管理效率的提升地区公司定位和项目公司定位地区公司定位和项目公司定位地区公司的组织架构主要是看地区业务发展规模，最早是项目公司，随着地区公司的64、组织架构主要是看地区业务发展规模，最早是项目公司，随着业务规模壮大职能将逐步加强，最终整合为区域管理中心。业务规模壮大职能将逐步加强，最终整合为区域管理中心。项目公司主要就是执行机构、负责施工管理，组织设置简单项目公司主要就是执行机构、负责施工管理，组织设置简单第56页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地65、产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第57页金地集团初创于金地集团初创于1988年，年，1993年开始正式经营房地产。年开始正式经营房地产。2001年年4月，金地月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。战略格局，并已成功进入武汉市场。截至截至2005年年12月，集团已拥有多家控股子公司，总资产月，集团已拥有多家控股子公司，总资产66.07亿66、元，净资产亿元，净资产27.44亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。合产业结构。2005年主营收入年主营收入25.75亿元，利润亿元，利润3.2亿元。亿元。金地基本介绍金地基本介绍第58页金地发展历程金地发展历程成立初是深圳福田区一家区属企业，94年开始开发住宅，依靠模仿和政府关系盈利2001年4月在上海证券交易所上市，开始进行全国规模性扩张，先后进入北京、上海、东莞、武汉四个城市进行拓展。进一步扩展业务空间和业务领域，继续进行跨区域与区域化发展，逐步实现股东、资源配置的国际化，由开发商向投资商67、的转变确立了“精品开发”路线，96年完成了股份制改造，在深圳开发多个有影响的小区19962000年深圳本地拓展20012005年全国拓展期2006年-2008年19941996年起步阶段多角化发展期第59页金地发展的四个阶段的主要业务情况金地发展的四个阶段的主要业务情况发展阶段主要开发区域主要产品主要业务定位起步阶段（1994-1996）深圳中低档普通住宅为主房地产开发为主深圳本地拓展（1996-2000）深圳中高档精品住宅为主房地产开发为主全国拓展期（20012005）新进入北京、上海、东莞、武汉等地进行开发中高档住宅为主，商用物业为辅。房地产开发为主，少量物业持有多角化发展期（2006-268、008）全国拓展，拟进入重庆、沈阳等区域80%住宅，20%商业、商场和写字楼房地产开发与经营互动，20%左右物业考虑持有第60页金地对主要地产业务子公司采取绝对控股模式金地对主要地产业务子公司采取绝对控股模式深圳金地住宅开发有限公司金地（集团）股份有限公司广州市东凌房地产开发公司东莞市房地产投资有限公司金地集团珠海投资有限公司北京金地兴业房地产有限公司北京金地远景房地产公司北京金地鸿业房地产公司上海南翔花园房地产公司上海深金房地产开发公司上海深恒房地产有限公司上海格林风范房地产开发公司金地集团武汉房地产开发公司武汉金地宏业房地产开发公司金地集团天津房地产开发公司8080100 100 100769、0100907570100100 100100第61页金地的组织结构金地的组织结构股东会董事会总裁财务总监副总裁董秘监事会投资财务委员会 行政管理部 人力资源部 计划管理部 企业发展部 技术管理部 财务管理部 武汉金地房地产天津金地地产广州金地地产北京金地房地产上海金地房地产深圳金地房地产外部专家团设外部专家设外部专家团辅助重大团辅助重大决策决策第62页金地集团总部结构和部门职责金地集团总部结构和部门职责总裁企业发展部财务部审计部行政管理部人力资源部计划管理部技术管理部战略发展投资决策财务管理资金结算内部审计下属公司审计行政品牌文化人力资源融资经营计划管理提升规划设计工程研发部门职能：说明：集70、团定位为战略规划中心、资金管理中心、财务管理中心、品牌文化中心、人力资源中心，产品研发中心第63页金地天津公司组织结构图金地天津公司组织结构图董事长总经理副总经理项目开发部行政人事部设计管理部工程部营销部物业公司成本部财务部研究发展前期工作人力资源行政规划设计工程管理现场施工物业管理营销策划销售执行财务管理成本管理业务流程：项目开发部设计管理部成本部营销部工程部物业公司总经理助理总经理助理第64页集权分权战略规划制定集权分权年度工作计划制定集权分权区域分公司年度计划考核集权分权土地储备集权分权房地产项目投资集权分权项目融资集权分权预算管理集权分权资金管理集权分权人力资源规划集权分权分公司人才规71、划集权分权区域公司高管任免集权分权区域公司高管考核集权分权项目公司中层任免集权分权薪酬考核制度集权分权企业品牌管理集权分权项目（产品）品牌管理集权分权项目前期策划集权分权项目规划设计集权分权项目工程管理集权分权项目招标采购集权分权项目营销管理战略管理投资管理财务管理人力资源管理品牌运营管理集权分权审计管理集权分权法务监控法务审计金地置地对下属区域公司采用战略操作型管理模式金地置地对下属区域公司采用战略操作型管理模式说明一：最集权时金地房地产集团总部完全负责操作，房地产项目公司提供信息说明二：最分权时只需金地房地产集团总部知情说明三：过渡状态是金地房地产集团总部制定原则，房地产项目公司执行第6572、页金地组织结构设计要点金地组织结构设计要点特点优势劣势部门设置集团采用技术管理部将规划、设计方面的资源集中起来，重点加强工程技术、产品研发工作分公司项目开发部搜集当地市场信息，与分公司的设计部、营销部共同形成建议提交给分公司董事长，然后由总部的企业发展部进行决策分公司负责具体的项目工程成本控制、设计、施工等子公司组织招标采购，总公司决策总部技术管理部对下属企业的技术进行指导控制采购由子公司的工程部和成本部共同组织进行，权利下放，反应快速营销和物业公司由一位总助归口管理，提高客户满意度没有建立统一采购平台，发挥集约效应。层级设计管理幅度总经理直接管理成本部和财务部副总经理1人负责项目发展和行政人73、事专设总经理助理2名协助总经理分管工程和销售，体现子公司工作重点层级相对合理，管理幅度适当将设计和工程由一位总助管理，符合专业化分工原则总经理直接管理成本和财务部，从财务角度对公司进行掌控项目开发部和设计管理部及营销部分属三个高管管理，信息沟通及协调可能导致不畅工程和营销由两位高管管理，施工管理和营销联接协调可能不顺畅第66页金地组织结构给房地产的启示金地组织结构给房地产的启示启示对子公司绝对控股的方式可以保证金地品牌和总部政策的执行到位。对子公司绝对控股的方式可以保证金地品牌和总部政策的执行到位。金地对金地对子公司区域公司保持绝对控股地位，收购兼并也基于这一点，可以保证金地子公司区域公司保持74、绝对控股地位，收购兼并也基于这一点，可以保证金地品牌和政策的执行到位。品牌和政策的执行到位。金地子公司实行成本与财务由总经理直管模式可以保证对成本的良好控制。金地子公司实行成本与财务由总经理直管模式可以保证对成本的良好控制。总部对区域子公司采取战略操作型管控模式，可以保证总部对区域公司的绝总部对区域子公司采取战略操作型管控模式，可以保证总部对区域公司的绝对控制，又给予区域公司一定的自主权和灵活性。对控制，又给予区域公司一定的自主权和灵活性。第67页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模75、式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第68页1994年年12月，香港华润集团通过坚实发展有限公司正式入股北京市华远房地产月，香港华润集团通过坚实发展有限公司正式入股北京市华远房地产股份有限公司后，公司成为当时北京市第一家中外合资股份制、具有建设部一股份有限公司后，公司成为当时北京市第一家中外合资股份制、具有建设部一级资质的大型综合性房地产开发公司。级资质的大型综合性房地产开发公司。1996年年76、11月，公司以月，公司以“华润北京置地华润北京置地”名义在香港联交所上市（股票代码：名义在香港联交所上市（股票代码：1109）。）。2001年年9月，华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集月，华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权，公司亦正式更名为团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权，公司亦正式更名为“华润置地有限公司华润置地有限公司”，主体为，主体为“华润置地（北京）股份有限公司华润置地（北京）股份有限公司”。华润置地目前已经发展成为年销售额接近华润置地目前已经发展成为年销售额接近30亿港币，总资产接近亿港币，总77、资产接近180亿港币的亿港币的大型房地产集团，同时在北京、上海、武汉、合肥、成都、深圳等地拥有子公大型房地产集团，同时在北京、上海、武汉、合肥、成都、深圳等地拥有子公司，在这些城市进行开发或者持有有物业。司，在这些城市进行开发或者持有有物业。华润置地公司基本介绍华润置地公司基本介绍第69页华润置地发展历程华润置地发展历程华润创业有限公司注资并控股北京华远房地产公司。华润华远2001年分家，公司更名为华润置地，进入业务调整期。先后在上海、武汉、合肥成立分公司，开始在国内大城市布点华润置地香港联交所上市，成为北京市第一家中外合资股份制的、具有建设部一级资质的综合性房地产开发公司 1996年快速发展78、2001年业务调整期全国发展战略，向综合型地产公司转变2002年-2004年1994年12月公司成立大城市战略2005年到07年底完成全国战略总体布局，开始由纯住宅发展商转变为综合性地产公司，开始大幅度增加投资性房地产项目第70页华润置地发展的五个阶段的主要业务情况华润置地发展的五个阶段的主要业务情况发展阶段主要开发区域主要产品主要业务定位公司成立阶段（1994-1995）北京市区利用政府资源，开发多种物业类型房地产开发为主快速发展阶段（1996-2000）北京市区多种物业类型房地产开发为主业务调整期（2001）北京市区及市郊接收与华远合作时的各种项目继续开发，各种物业类型均有。房地产开发为主79、，少量物业持有大城市战略（2002-2004）开始在全国重点城市布点：开始走出北京，进入上海、合肥、武汉北京各种物业都有，外地以中高档住宅为主。房地产开发为主，少量物业持有全国发展战略（2005-2007）全国范围拓展业务：新进入成都等地开始拓展，到07年完成全国布点开发住宅、公寓、写字楼、商业等物业，采取百货公司型开发模式开始大规模进行物业持有，从单纯房地产开发商向综合性地产商转变第71页华润置地对开发及持有物业主要采用控股方式华润置地对开发及持有物业主要采用控股方式西单文化广场华润置地北京华润大厦上海时代广场深圳华润大厦一期深圳华瑞大厦置地星座商场华亭嘉园俱乐部翡翠城二期凤凰城二期福提岛凤80、凰城三期优士阁橡树湾置地星座91.96100 100 100 10046.9 91.9691.9691.9691.9691.96 91.96 91.9691.96备注：橡树湾项目由华润置地与母公司华润集团成立合资公司开发，项目土地成本是26.65亿元第72页华润置地组织架构华润置地组织架构华润置地有限公司华润置地(北京)股份有限公司华润置地(上海)有限公司华润置地(成都)有限公司华润置地(武汉)有限公司华润置地(合肥)有限公司北京华润大厦有限公司华润（上海）有限公司华润（深圳）有限公司北京华润物业管理有限公司深圳华润物业管理有限公司坚实发展有限公司Strong Foundation Devel81、opments Ltd.Boom Go Group Limited资产经营与资产经营与房产开发相房产开发相分离分离第73页华润置地（北京）公司的组织结构华润置地（北京）公司的组织结构华润置地董事会华润置地董事会项目部项目部华亭华亭子公司子公司投资委员会投资委员会薪资委员会薪资委员会内审委员会内审委员会总经理总经理总经办总经办人人力力资资源源部部销售公司销售公司物业公司物业公司俱乐部公司俱乐部公司京通京通双井双井西单西单新市镇新市镇凤凰城凤凰城华慧华慧 由总公司职能部门与各项目部、子公司实行对口管理综综合合管管理理部部财财务务部部综综合合业业务务部部设设计计管管理理部部工工程程管管理理部部招招标82、标采采购购中中心心合合同同预预算算研研究究发发展展法法律律部部客客户户服服务务部部资资产产管管理理部部第74页华润置地总部对华润置地（北京）采用战略管理型管控模式华润置地总部对华润置地（北京）采用战略管理型管控模式管控模式管控模式华润置地总部与华润置地（北京）华润置地总部与华润置地（北京）关系关系发展目标发展目标关键管理手段关键管理手段战略管理战略管理华润置地总部不直接干预华润置地（北京）公司的业务和管理通过董事会及派出管理人员影响华润置地（北京）的战略目标和业务方向华润置地通过影响华润置地（北京）的战略来实现集团的战略华润置地通过整体战略协调各子公司的发展战略规划控制：华润置地统一规划战略财83、务控制；华润置地控制华润北京股权控制董事会决策：通过派出人员控制董事会决策控制关键人力资源：如董事长、董事、总经理、副总经理、财务总监等人选第75页集权分权战略规划制定集权分权年度工作计划制定集权分权项目公司年度计划考核集权分权土地储备集权分权房地产项目投资集权分权项目融资集权分权预算管理集权分权资金管理集权分权人力资源规划集权分权项目公司人才规划集权分权项目公司高管任免集权分权项目公司高管考核集权分权项目公司中层任免集权分权薪酬考核制度集权分权企业品牌管理集权分权项目（产品）品牌管理集权分权项目前期策划集权分权项目规划设计集权分权项目工程管理集权分权项目招标采购集权分权项目营销管理战略管理投84、资管理财务管理人力资源管理品牌运营管理集权分权审计管理集权分权法务监控法务审计华润置地（北京）公司对项目公司管理明显采用操作型管理模式，华润置地（北京）公司对项目公司管理明显采用操作型管理模式，总部高度集权总部高度集权第76页招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销、销售客户服务设计过程管理资金支持物业管理华润置地（北京）华润置地（北京）项目公司项目公司决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段q 组织施工q 成本控制q 配合销售公司制定营销方 案制定和组织实施q 配合物业管理公司进行相 关物业管理前期工作q 策划设计策划设计q85、 确定设计院，并对整个过程进确定设计院，并对整个过程进 行管理行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运运营营支支持持q绩效考核的执行q 人力资源规划与招聘人力资源规划与招聘q 培训计划的制定，信息的收集培训计划的制定，信息的收集q 薪酬管理与绩效考核薪酬管理与绩效考核q 成立项目筹备组推动 策划q 材料、采购信息收集材料、采购信息收集q 选择施工单位，选择施工单位，工程进度质量监督工程进度质量监督q 组织采购组织采购q 对项目公司进行成本监督q 进行前期项目部组建q 资金使用按预算审批制q负责行业市场研究q全面负责公司投资决策全面负责公司投资决策q融资信息，资金支持融资信息，资金支持q总部统一调86、配资金，进行预算管理总部统一调配资金，进行预算管理q 成立经纪公司负责产品销售成立经纪公司负责产品销售q 建立统一的客户管理体系建立统一的客户管理体系华润置地（北京）与各项目公司之间的权力划分华润置地（北京）与各项目公司之间的权力划分第77页华润置地管控模式和组织架构基本特点华润置地管控模式和组织架构基本特点特点优势劣势总部对区域公司管理华润置地对其区域公司主要采华润置地对其区域公司主要采用战略型管控，区域公司享有用战略型管控，区域公司享有较高的业务自主权较高的业务自主权总部主要负责管理发展战略，总部主要负责管理发展战略，区域公司负责具体业务，区域区域公司负责具体业务，区域公司有着完整的法人治87、理结构公司有着完整的法人治理结构区域公司机构设置完整有区域公司机构设置完整有利于培养和积累区域公司利于培养和积累区域公司的资源和能力的资源和能力区域公司可以较为独立开区域公司可以较为独立开展各项业务展各项业务区域公司权力区域公司权力较大，容易造较大，容易造成失控现象成失控现象区域公司高层区域公司高层管理人员素质管理人员素质要求很高，人要求很高，人才难得才难得区域公司对项目公司管理区域公司部门配置较为完整，区域公司部门配置较为完整，基本上涵盖了地产企业主要的基本上涵盖了地产企业主要的价值链环节价值链环节公司的大部分决策在区域公司公司的大部分决策在区域公司作出，项目公司负责执行决策作出，项目公司负88、责执行决策项目公司为执行机构，主要负项目公司为执行机构，主要负责工程管理责工程管理决策层级少，主要业务决决策层级少，主要业务决策在区域公司就可以完成，策在区域公司就可以完成，决策迅速，能及时响应市决策迅速，能及时响应市场的变化场的变化有利于保持政策的一贯性有利于保持政策的一贯性性性地区内的项目公司可以高地区内的项目公司可以高度共享地区总部的各种资度共享地区总部的各种资源源第78页华润置地组织机构管控模式给房地产的启示华润置地组织机构管控模式给房地产的启示启示保持强大的总部：保持强大的总部：华润置地区域公司对项目公司采用操作型管理方式，利用区域公司华润置地区域公司对项目公司采用操作型管理方式，利89、用区域公司资源给每个项目共享。资源给每个项目共享。当前房地产在业务拓展阶段，人才储备不足的情况下，可以借鉴华当前房地产在业务拓展阶段，人才储备不足的情况下，可以借鉴华润置地（北京）的管控经验。即保持控制力强的总部，项目公司初期润置地（北京）的管控经验。即保持控制力强的总部，项目公司初期基本定位于执行机构。基本定位于执行机构。每个项目公司依据其业务拓展程度与发展规模与管理成熟程度，逐每个项目公司依据其业务拓展程度与发展规模与管理成熟程度，逐步提高其授权程度，逐步向利润中心转化。步提高其授权程度，逐步向利润中心转化。设置统一的招标采购平台：设置统一的招标采购平台：华润北京设置有招标采购中心，统一负90、责各种招标及采购管理，房华润北京设置有招标采购中心，统一负责各种招标及采购管理，房地产同样可以设置统一的招标采购平台，以提高专业化程度及效率。地产同样可以设置统一的招标采购平台，以提高专业化程度及效率。第79页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录第91、80页创建于创建于1992年，年，1998年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。2001年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至292、005年，年，合生在全国的总开发面积累计已超过合生在全国的总开发面积累计已超过18,000,000平方米。土地储备达到平方米。土地储备达到1267万平米万平米2005年年8月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司ARANDA和和TIGERGLOBALMANAGEMENG管理的管理的TIGER基金基金(老虎基金老虎基金)作为公司策略性投资者，两家策略投资者作为公司策略性投资者，两家策略投资者分别持有合生创展分别持有合生创展8.33股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过其全资控股的其全资控股的SO93、UNDA所持合生创展股权由所持合生创展股权由63.56降至降至52.97，仍为绝对控股股东。，仍为绝对控股股东。2005年年11月，合生创展发行月，合生创展发行3亿美元亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘。发行厘。发行票据所得款项净额估计约票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。2005年，合生创展营业额达到了年，合生创展营业额达到了63亿元，亿元，2006年揭晓的中国房地产年揭晓的中国房地产TOP10榜中，在香港榜中，在香港上市的中国大陆房地产公司综合实力上市的中94、国大陆房地产公司综合实力10强中合生排名第二名强中合生排名第二名合生创展基本介绍合生创展基本介绍第81页合生创展发展历程合生创展发展历程1992年合生创展在香港成立，在大陆进行房地产开发召开从化会议决定二次创业、珠海会议进行战略规划，主要业务：住宅大盘，进入全国多个大城市开发2005年总资产200亿人民币，土地储备达到1295万平方米已经在北京、天津、上海、广州等大城市进行开发，并将业务拓展到酒店等物业1998年5月香港联交所上市，总资产25亿；主要楼盘：华景新城、峻景花园、暨南花园、帝景苑，覆盖区域：天河区、海珠区19951999年华南拓展20002003年全国拓展期2004年-2006年195、9921994年起步阶段多业务扩展第82页合生创展发展的四个阶段的主要业务情况合生创展发展的四个阶段的主要业务情况发展阶段主要开发区域主要产品主要业务定位起步阶段（1992-1994）广州住宅一级开发二级开发建筑华南拓展阶段（1995-1999）广州天河区、海珠区住宅一级开发二级开发建筑物业管理全国拓展期（2000-2003）广州、北京、上海住宅大盘一级开发二级开发建筑物业管理多业务扩展（2004-2006）广州、北京、上海、天津住宅大盘、酒店一级开发二级开发物业持有物业管理第83页合生创展对开发及持有物业采用控股方式合生创展对开发及持有物业采用控股方式华景新城合生创展竣景花园华南新城逸景翠园96、帝景华苑珠江帝景帝景山庄惠州帝景广州合生国际大厦合生国际新城广州嘉和商业城北京珠江绿洲嘉园珠江罗马嘉园天津京津新城100959994.98 100100 7069.5100100100100 100100第84页合生组织架构图合生组织架构图合生创展集团有限公司骏景花园/南苑逸景翠园华南新城华景新城北京珠江绿洲家园北京珠江帝景其它珠江帝景帝景华苑北京罗马家园天津京津新城上海合生滨江苑上海合生城邦康景物业北京帝景豪生酒店广州珠江帝景酒店广州地区公司行政人事中心营销中心经营财务中心开发中心设计工程中心开发与营销管理中心设计工程管理中心经营财务管理中心行政人力资源管理中心企业发展中心北京地区公司上海地97、区公司天津水上皇宫大酒店天津地区公司集团总裁集团常务副总裁集团副总裁集团副总裁总部是战略中心，单独设立企业发展中心，强化总部战略管理职能地区公司是利润中心，部门设置与总部基本保持一致项目公司是成本中心，属操作层面第85页合生创展天津分公司组织结构图合生创展天津分公司组织结构图常务副总常务副总常务副总常务副总副总经理副总经理总经理助理总经理助理总经理助理总经理助理总经理助理总经理助理工工程程管管理理部部行行政政人人事事部部营营销销部部财财务务部部合合约约部部质质监监部部审审核核部部酒酒店店工工程程部部设设计计管管理理部部开开发发部部总经理总经理融融资资董事长董事长审计部审计部融资工程管理行政人力98、资源策划销售财务法务合同质量监控预算编制标底设计发包工程管理设计前期报批报建第86页集权分权战略规划制定集权分权年度工作计划制定集权分权项目公司年度计划考核集权分权土地储备集权分权房地产项目投资集权分权项目融资集权分权预算管理集权分权资金管理集权分权人力资源规划集权分权项目公司人才规划集权分权项目公司高管任免集权分权项目公司高管考核集权分权项目公司中层任免集权分权薪酬考核制度集权分权企业品牌管理集权分权项目（产品）品牌管理集权分权项目前期策划集权分权项目规划设计集权分权项目工程管理集权分权项目招标采购集权分权项目营销管理战略管理投资管理财务管理人力资源管理品牌运营管理集权分权审计管理集权分权法99、务监控法务审计合生创展地区公司对项目公司管理采用操作型管理模式，管理高度合生创展地区公司对项目公司管理采用操作型管理模式，管理高度集权集权第87页合生创展管控模式和组织架构要点合生创展管控模式和组织架构要点特点优势劣势部门设置总部是战略中心，单独设立企业发展中心，强化总部战略管理职能地区公司是利润中心，部门设置与总部基本保持一致项目公司是成本中心，属操作层面总部对下属企业的关键决策进行控制有利于发挥地区公司积极性对地区公司管理层素质要求较高对地区公司需要解决好激励措施层级设计管理幅度集团总部常务副总裁主管经营财务管理中心集团副总裁管理开发与营销管理中心一个副总裁分管设计工程管理中心总裁直接管理100、企业发展中心、行政人力资源管理中心副总所管部门相互制约总经理负责部门压力较大，可能没有更多精力思考战略问题对常务副总裁要求较高第88页合生创展组织机构管控模式给房地产的启示合生创展组织机构管控模式给房地产的启示启示合生创展能组织机构变革合生创展能组织机构变革合生创展于合生创展于2002年正式启动跨区域拓展，年正式启动跨区域拓展，2003年设立集团总部，设年设立集团总部，设立集团总部、四大地区公司及其项目公司体系进行管控。将集团总部立集团总部、四大地区公司及其项目公司体系进行管控。将集团总部定位于战略中心，成立企业发展中心负责全集团战略管理及各地区、定位于战略中心，成立企业发展中心负责全集团战略101、管理及各地区、项目资源协同工作；各地区公司定位于利润中心；项目公司定位于成项目资源协同工作；各地区公司定位于利润中心；项目公司定位于成本中心。本中心。合生改革说明，企业发展到了一定阶段，需要对组织机构进行相应合生改革说明，企业发展到了一定阶段，需要对组织机构进行相应调整以适应发展需要，当然房地产现在需要进行的是二级管理体制的调整以适应发展需要，当然房地产现在需要进行的是二级管理体制的梳理，但合生组织架构调整的一些思路也可以供房地产借鉴。梳理，但合生组织架构调整的一些思路也可以供房地产借鉴。第89页一、第二阶段项目进展回顾一、第二阶段项目进展回顾二、常见集团组织架构研究二、常见集团组织架构研究三102、标杆企业管控模式及组织架构研究三、标杆企业管控模式及组织架构研究1 1、万科、万科2 2、中海地产、中海地产3 3、金地、金地4 4、华润置地、华润置地5 5、合生创展、合生创展6 6、万达、万达四、房地产集团组织演变建议四、房地产集团组织演变建议五、关键部门职责五、关键部门职责目录目录万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理个阶段，分别由相应专业部门进行管理董事长总裁副总裁副总裁副总裁副总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部规划研究院发展部商务部商地研究院103、项目中心成本控制部安监客服部商管总部院线总部百货公司职能部门职能部门项目前期项目前期项目中期项目中期项目后期项目后期万达采用高高度度集集权权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理酒店总部商管公司总经理招商中心运营中心安全品质部万达商业管理有限公司组织结构万达商业管理有限公司组织结构常务副总经理副总经理副总经理副总经理物业管理部工104、程部财务部成本管理部人力资源部行政部信息建设部副总经理区域公司A区域公司B区域商管公司总经理区域招商运营副总区域物业工程副总区域财务副总区域人事行政副总区域人事行政经理信息技术部万达广场总经理（综合体店）招商运营副总物业副总工程副总财务经理人事行政经理人事主管行政主管区域公司综合体店A综合体店B综合体店万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司管理职能管理职能负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件负责系统内所属公司105、的的工商登记管理和档案的建立于日常管理工作负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本（含物业管理费）的测算和报审负责步行街商铺租金市场调研负责组建各在建万达广场的商管公司负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）负责组织万达广场的运营接管负责指导和督促各地万达广场设备设施移交负责万达广场开业的策划和组织实施负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核负责监管和考核各地万达广场的安全工作负责集团商业管理品牌的的建设和维护负责商业管理系统的财务核算、资金管理负责商业管理系统的企业文106、化建设负责商业管理系统的团队建设和制度建设配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司招商中心职责招商中心职责负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进行分析，为万达广场的商户调整提供依据负责指导各地商管107、公司万达广场步行街商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司营运中心职责营运中心职责108、负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和广场的竞争环境根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估经营规范的管理，统一广场的经营规范，提升广场的经营形象经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力客户关系管109、理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全案例：万达商业管理有限公司案例：万达商业管理有限公司营运中心职责（续）营运中心职责（续）负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用负责新场开业前110、期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与增值负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收计划的制定，及时向集团财务部编报租金到账计划，向集团投资部编报未来年度租金收入预测协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作负责各地万达广场房屋租金、停车场收入111、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标考核工作负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，形成分析报告负责评定各地商管公司收租收费工作万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司品质管理部职责品质管理部职责协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情况负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进行定期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进负责以保112、障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题进行复查负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、计划，监督各地商管公司品质管理工作落实。督促各地项目公司的自查和不合格问题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水平负责总结各地商管公司品质管理工作经验有利于提高各地商管公司的经验通过集团商管公司进行推广；负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理检查工作中发现的共性问题和好的经验做法，编制培训资料督促各地商管公司学习负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查；协助各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或计划协调集团商管公司各部门配合工作=谢谢谢谢=