恒生大厦商住楼项目价格定位思路（8页）.doc-地产文库

恒生大厦商住楼项目价格定位思路（8页）.doc

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地产前期

上传人：新****库编号：130083 2021-05-17 8页 37.36KB

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1、恒生大厦价格定位思路恒生大厦价格定位思路一、定价原则 1、开发成本分析 2、市场竞争程度分析 3、开发商预期利润分析 4、项目自身素质分析 5、项目综合性分析二、目前高层楼盘档次客源及价格简析思路：走高档品牌适中价格路线思路：走高档品牌适中价格路线 1、高层楼盘档次目前贵阳高层的楼盘发展处于初级阶段，决定物业的素质比较低，主要以地段、价格及之前的推出时机（市场的供不应求）之要素决定销售（当然开发商实力也相当重要）。因此本项目要做精品物业从众多楼盘中脱颖而出是获得市场的关键。高（极少）中（少数）低（多数）楼盘素质 2、高层客户简析（1）按实力划分前几年的高层客户多2、数为一次性付款，市场已消化掉大部分有实力的买家，以后的买家开发商应注意首期付款实力的客户群，因此置业门槛不宜过高，增加自身的客户层面。（2）按性质划分项目地域性的第一意向客户基本已被消化掉（如：时代名仕楼、名仕花园、天恒城市花园、富水花园等）；物业性客户主要是以跨区域客户为主体，市场面还相当大，因此项目在价格定位上要刺激本区域的客户群和在推广上注重跨区域的客户群（这将是本项目的主要目标客户）。一次性按揭按付款方式判定客户实力地域性客户物业性客户 3、明年高层价格预测简析（1）预测明年的高层价格竞争在 25003000 元/m2之间；（2）素质好及有地段优3、势的在 35004000 元/m2之间，但销售速度比较缓慢；（3）30003500 元/m2中高档次高层楼盘，将会是市中心及副中心高层竞争的焦点。因此，项目必须具备三个因素： a、价格优势在 3000 元/m2出头，约在 30003150 元/m2具竞争力 b、特色及个性化楼盘才能在众多楼盘脱颖而出，吸引同档次楼盘的客源，甚至推动上、下档次的客源 c、3300 元/m2以上是高层的门槛，若以 3150 元/m2以下的价格定位，有 60%以上的户型在 3000 元/m2以下，增加客户的层面，同时在 25003000 元/m2的高层中瓜分一部分客源市场（4）小高层项目多集中在环城路两侧，价格估计在 2300 2800 元/m2，在定价上挖掘此档次大户型客户群；反过来看，小高层将分流部分高层的客户层，市场竞争更为激烈，因此更注重自身品牌的塑造。三、营销推广策略简析封

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