1、恒生大厦价格定位思路恒生大厦价格定位思路 一、定价原则 1、开发成本分析 2、市场竞争程度分析 3、开发商预期利润分析 4、项目自身素质分析 5、项目综合性分析 二、目前高层楼盘档次客源及价格简析 思路：走高档品牌适中价格路线思路：走高档品牌适中价格路线 1、高层楼盘档次 目前贵阳高层的楼盘发展处于初级阶段，决定物业的素质 比较低，主要以地段、价格及之前的推出时机（市场的供不应 求）之要素决定销售（当然开发商实力也相当重要）。因此本 项目要做精品物业从众多楼盘中脱颖而出是获得市场的关键。 高（极少） 中（少数） 低（多数） 楼 盘 素 质 2、高层客户简析 （1）按实力划分 前几年的高层客户多
2、数为一次性付款，市场已消化掉大部 分有实力的买家，以后的买家开发商应注意首期付款实力的客 户群，因此置业门槛不宜过高，增加自身的客户层面。 （2）按性质划分 项目地域性的第一意向客户基本已被消化掉（如：时代名 仕楼、名仕花园、天恒城市花园、富水花园等）；物业性客户 主要是以跨区域客户为主体，市场面还相当大，因此项目在价 格定位上要刺激本区域的客户群和在推广上注重跨区域的客户 群（这将是本项目的主要目标客户）。 一次性 按 揭 按付款方式判定客户实力 地 域 性客户 物 业 性客户 3、明年高层价格预测简析 （1）预测明年的高层价格竞争在 25003000 元/m2之间； （2）素质好及有地段优
3、势的在 35004000 元/m2之间，但销售 速度比较缓慢； （3）30003500 元/m2中高档次高层楼盘，将会是市中心及副 中心高层竞争的焦点。 因此，项目必须具备三个因素： a、 价格优势在 3000 元/m2出头，约在 30003150 元/m2具 竞争力 b、特色及个性化楼盘才能在众多楼盘脱颖而出，吸引同档 次楼盘的客源，甚至推动上、下档次的客源 c、3300 元/m2以上是高层的门槛，若以 3150 元/m2以下的 价格定位，有 60%以上的户型在 3000 元/m2以下，增加 客户的层面，同时在 25003000 元/m2的高层中瓜分一 部分客源市场 （4）小高层项目多集中在环城路两侧，价格估计在 2300 2800 元/m2，在定价上挖掘此档次大户型客户群；反过来 看，小高层将分流部分高层的客户层，市场竞争更为激 烈，因此更注重自身品牌的塑造。 三、营销推广策略简析 封
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