1、 xx银发2015823号 签发人：王留豹关于印发xx银行个人房产抵押综合授信业务管理办法（试行）的通知各分行，总行各部门：为加强我行零售信贷业务管理，保证零售信贷业务的规范发展，特制定xx银行个人房产抵押综合授信业务管理办法（试行），现印发给你们，请认真组织学习并严格遵照执行。各单位在执行过程中遇到的问题请及时反馈总行。2015年9月21日xx银行个人房产抵押综合授信业务管理办法（试行）第一章 总 则第一条 为方便客户以房产抵押满足家庭消费融资需求，根据国家相关法律法规和我行相关管理规定，特制定本办法。第二条 个人房产抵押综合授信业务是指自然人（授信申请人）将其名下的自有房产以最高额抵押的形2、式向我行申请综合授信额度（额度可循环使用），在不超过授信额度有效期和可用额度的条件下，可多次向我行申请发放具有明确消费用途的个人贷款业务。第三条 综合授信业务模式（一）申请人向我行申请贷款新购房产（包括住房和商用房）并申请综合授信。（二）以已还清贷款或全款购买的自有房产（含期房）申请综合授信。第二章 授信对象和条件第四条 授信对象基本条件：（一）申请人为18-65周岁，具有完全民事行为能力。（二）具有当地户口，如非当地户口应在当地居住一年（含）以上。申请人为港、澳、台居民及外籍人，应在中华人民共和国境内连续居住一年（含）以上，且在当地有固定住所，并提供一名当地户籍的联系人。（三）具有有效身份证3、明、固定和详细住址。（四）具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。授信额度项下住房贷款的收入支出比按照住房贷款管理办法规定执行。（五）经调查授信申请人无不良信用记录和行为记录。授信申请人在我行当前无欠款，在人民银行“个人信用信息基础数据库”中无不良贷款记录，当前无拖欠，近6个月没有出现连续2次以上的拖欠记录。（六）房屋所有人必须是授信申请人或共同借款人，如果有共同所有人，其他共同所有人必须同意抵押。（七）我行要求的其他条件。第三章 额度、用途、期限及利率第五条 综合授信额度（一）以住房抵押的，综合授信额度最高不超过抵押房产价值的70%；以商用房抵押的，综合授信额度最高不超过抵押房4、产价值的60%。（二）以新购房产申请综合授信时，一手房房产价值为房产的购房价格，二手房房产价值为我行认可的评估机构出具的房产评估价格与成交价格中的较低值；以现房申请综合授信时，房产价值为我行认可的评估机构出具的房产评估价格与市场公允价值的较低值；以我行原有抵押贷款房产申请综合授信时，房产价值为原抵押贷款的房产价格，不进行重新评估。（三）根据授信申请人的资信水平、还款能力、还款意愿以及抵押物的已使用年限、地理位置、变现能力等因素，合理确定抵押率。第六条 综合授信额度用途在个人房产抵押综合授信额度内，可用于购买本次综合授信抵押房产（包括住房和商用房）、购车、装修、教育、医疗、旅游、日常消费等符合国5、家法律法规的家庭消费用途。贷款资金不得用于从事股本权益性投资，不得用于购买股票、有价证券、期货、理财产品等金融产品，不得用于从事房地产经营，不得用于借贷牟取非法收入，不得用于个人或其控制的企业生产经营，不得套取现金，不得用于其他违反国家法律、政策规定的领域，不得用于监管机构禁止银行贷款进入的领域。第七条 综合授信额度期限个人房产抵押综合授信额度的授信期限最长不超过30年，授信期限与授信申请人年龄之和不超过70年。授信到期日不得晚于抵押房产对应的土地使用权到期日。同时须符合以下规定：（一）同时申请购买一手住房贷款，以所购住房为抵押的个人房产抵押综合授信期限最长不超过经审批的楼盘项目的最长可贷款期6、限。（二）同时申请购买二手住房贷款，如所购住房房龄在10年（含）以内，授信期限不超过30年；如房龄超过10年，授信期限与房龄之和不超过40年。（三）同时申请购买商用房贷款，授信期限不超过10年。（四）已还清贷款或全款购买的自有房产抵押申请授信，授信期限与抵押房产房龄之和不超过40年。第八条 综合授信额度评估授信额度有效期内，原则上每次提款前需重新对抵押物以及客户资信进行重新评估和审核，审核内容包括但不限于抵押物价值、客户工作、收入、财产等变动情况，我行有权根据评估和审核结果调整相应授信额度。（一）如果取得授信额度不满一年（含）或上次评估后不满一年（含），期间当地房价跌幅较大，应及时重新评估。（7、二）如果新的评估值高于原评估值，按原授信额度计算可用额度；如果新的评估值低于原评估值，则应暂停授信额度。如被授信人需要恢复额度，应重新发起审批流程，重新审批授信额度。第九条 综合授信额度循环（一）综合授信额度中，个人房屋按揭贷款为一次性放款且不可循环，贷款还款后释放的额度进入可用额度供循环使用。综合消费贷款在协议有效期内及可用额度大于零的情况下，可循环使用，共享额度中的可用额度；（二）借款人可提前全部或部分归还贷款，借款人还款后，综合授信额度中的可用额度自动恢复。第十条 贷款期限及利率综合授信额度项下单笔贷款到期日不得晚于额度到期日，同时应满足对应贷款品种的期限要求；综合授信额度项下单笔贷款为8、利率按照我行相应贷款产品利率定价政策执行。第四章 授信担保措施第十一条 授信担保（一）以贷款方式新购房产（包括住房和商用房）抵押申请综合授信的，授信申请人必须以所购买的房产抵押给我行作为授信担保，抵押形式为最高额抵押。如不能直接办理最高额抵押，待取得房屋所有权证后，及时办理最高额抵押登记。（二）以全款购买期房、尚未取得房屋所有权证的自有房产向我行申请综合授信的，该期房应属于我行按揭合作项目楼盘，我行应与授信申请人及项目开发商签订房屋所有权证三方收押协议确保落实最高额抵押权。原则上要求开发商提供阶段性担保，待取得房屋所有权证后，应及时办理最高额抵押登记。（三）以已有房屋所有权证的自有房产向我行申9、请综合授信的，直接办理最高额抵押登记。（四）经办机构可视风险程度要求申请人为综合授信额度内单笔贷款提供其他补充担保。第十二条 抵押房产条件（一）抵押房产可以是住宅类商品房、商业用房等个人房产。1.以住宅类商品房抵押的，抵押物应至少符合以下条件：（1）抵押物必须产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记，没有产权争议等不利于变现的情况；（2）抵押物房产结构完好、地理位置优越、配套设施齐全，变现能力强；在贷款期限内不属于政府拆迁范围；（3）抵押人必须将抵押物价值全额用于贷款抵押担保；（4）抵押房产已经出租的，应当书面通知承租人所租房产的抵押状况，并由承租人出具承诺书，承诺在我行需要处置该抵押物时，10、无条件配合我行的处置工作；（5）抵押物属于与他人共有的，须提供共有权人同意抵押的合法有效的书面文件；（6）以商用房为抵押物的借款人须购买财产保险；（7）对于根据规定需要评估的抵押物，必须由我行认可的评估机构进行价值评估，我行按照评估价值与市场公允价值的较低者确定抵押物价值； （8）对于评估价值10万元以下的房产，不得接受为抵押物；对于已经使用年限超过20年的房产，原则上不接受为抵押物；（9）抵押物不属于转让受限的经济适用住房等保障性住房。2.以独立产权商住公寓、商铺、写字楼等商业用房抵押的，抵押物除需满足住宅类抵押条件外，应同时符合以下规定：（1）设置抵押的商业用房应为成熟小区的配套底商、位于11、成熟商业街区的独立商铺或门面房、成熟专业市场内有物理区隔的商铺等；写字楼应位于城市中的商业繁华区域，属于办公集中区，周边交通及配套设施完善；（2）如果用于抵押的房产为现房，则办理抵押前该抵押物闲置时间不得超过6个月，否则不得接受；（3）对于没有物理区隔，仅通过销售合同或房屋所有权证划分面积和单位的房屋不得接受为抵押物；（4）对于风险相对较高的大型餐饮用房、商场、酒店，原则上不得接受为抵押物。（二）以本次新购买的住房、商用房抵押申请综合授信的，要求已经支付不低于我行规定的首付款。（三）以期房抵押申请综合授信的，已经签订房屋买卖合同或预售合同（已经县级（含）以上人民政府房地产管理部门登记备案）；以12、现房抵押申请综合授信的，已办妥房屋所有权证。同时应关注开发企业资质、期房所在项目工程进度，了解项目竣工时间、结算方式及结算工程价款比例，关注完工风险，发现预警问题及时采取措施，以防范抵押权落空风险。（四）综合评价当地房屋空置率，人均可支配收入与房价比例，人口规模，当地经济发展稳定性等指标，对于部分房屋价值下跌风险较大的地区，应从严控制抵押率。（五）我行规定的其它条件。第五章 综合授信额度操作流程第十三条 授信申请（一）借款人资料：1.身份证明资料：居民身份证、户口簿或其它有效居留证件、结婚证；2.个人（家庭）收入和资产证明资料：工资性收入、租赁性收入、经营性收入及其他收入证明；（二）担保资料：13、1.抵押房屋所有权证原件或期房购房合同；2.抵押财产共有人同意办理最高额抵押的声明；3.抵押财产共有人的身份证件；4.经办机构要求的其他资料。第十四条 授信调查经办机构接受额度申请后，由客户经理进行授信调查。授信调查主要从以下几方面进行：（一）申请人基本情况调查：审核xx银行个人借款申请表上所填的有关内容的真实性、准确性，主要包括借款申请人年龄、从事的职业、家庭住址、联系电话等，并核对身份证明。（二）资信情况调查：查询人民银行“个人信用信息基础数据库”个人信用信息，是否有不良信用记录，同时调查是否有其他方面的不良记录。（三）还款能力调查：着重调查申请人是否具有稳定的收入来源和还款能力，包括申请14、人及其家庭成员月收入、支出情况（包括在他行的贷款和信用卡透支情况）和偿还贷款本息的资金来源，核实申请人个人（家庭）收入、资产证明等。对自雇人士进行调查时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。（四）房屋交易调查：以新购房产作抵押的，查验房屋交易的真实性，交易价格是否真实合理，购房发票的真实性，防止出现虚假按揭情况。（五）担保条件调查：对抵押物的真实性、合法性、抵押物损毁状况、权证的真实有效性、证物一致性、其他担保的真实性和合理性进行调查，并对抵押物评估净值、抵押15、率等有关情况进行分析。经办机构客户经理调查完毕后，填写调查意见，并录入信贷系统。提交综合授信额度和项下房屋按揭贷款（如有）的申请，上报复核人审核，审核通过后提交有权审批人审批。第十五条 授信审查分行风险经理对授信条件按审批权限审查：（一）授信申请人资格符合我行要求。（二）授信申请资料完整、一致。（三）新购房屋作抵押的，购房行为真实有效，没有虚假按揭嫌疑，首付款已经足额支付。（四）授信期限符合要求。（五）授信申请人有稳定职业和收入来源，能按时偿还贷款本息。（六）抵押房屋有较强的变现能力，抵押成数符合规定。（七）其他需要审查的内容。第十六条 授信审批分行有权审批人按审批权限对综合授信额度进行审批，16、超出审批权限的报上级有权审批人审批。第十七条 授信合同签订审批通过后，与授信申请人签订xx银行个人综合授信合同、xx银行最高额抵押合同。（一）如果以新购房屋作抵押申请综合授信的，应与借款人同时签订xx银行个人购房借款合同，并在xx银行个人综合授信合同中作相应的约定，将借款合同纳入授信协议。（二）我行个人房产抵押贷款转为综合授信的，在xx银行个人综合授信合同中约定，将原借款合同纳入授信协议。第十八条 相关文件签订（一）授信申请人须签署有关办理最高额抵押登记的相关文件。（二）授信申请人须签署有关抵押物财产保险的相关文件。（三）如需办理公证或见证的，授信申请人须签署相关文件。（四）其他需要签署的文件17、。第十九条 最高额抵押登记手续的办理我行经办人员与授信申请人一同（也可由授信申请人委托我行）持相关资料到房地产权登记部门办理房产最高额抵押登记手续。第二十条 额度生效综合授信额度审批通过后，经办机构与申请人签订相关合同和文件，并按规定办理最高额抵押登记。办妥后，经办机构将相关材料提交分行，分行放款部门确认最高额抵押完成，客户已经签署相关协议和合同后，在信贷系统中将额度生效。第六章 放款与还款第二十一条 贷款放款 （一）按照xx银行个人授信业务管理办法关于支付管理的规定执行。分行放款审核人员负责贷款用途的审核。（二）个人房屋按揭贷款在符合我行个人住房、商用房贷款管理办法相关规定的条件下放款。（三18、）综合消费贷款应采取我行规定的支付方式，借款人根据贷款支付具体情况，提交用途证明，并签署借据。用途证明应为借款人本人签署的交易合同、交易协议等可证明消费用途的文件。经分行放款审核人员审核后，由放款人员进行放款。（四）在进行放款审核时，分行放款审核人员应核查借款人是否存在当前逾期，抵押物当前状态是否存在被查封、冻结等不利于我行的情况，可用额度是否可以覆盖申请金额，用途证明是否与申请金额匹配，并综合考虑借款人资质、贷款期限、还款能力和贷款使用的合理性决定是否放款。第二十二条 还款方式（一）授信额度项下个人房屋按揭贷款的还款方式按照我行个人住房、商用房贷款管理办法执行。（二）授信额度项下综合消费贷款19、根据贷款期限不同，采用不同还款方式。1.贷款期限在一年（含）以内，可以采取按期（月、季）还息、到期还本或者到期一次还本付息的方式，也可选择按月分期还款方式，包括等额本金和等额本息还款方式；2.贷款期限在一年以上，采取按月分期还款方式，包括等额本金和等额本息还款方式。第二十三条 还款需先经我行同意后，借款人方可提前全部或部分归还贷款。第七章 贷后管理第二十四条 档案管理综合授信及项下单笔贷款档案按个人贷款档案管理规定一并存档立卷，统一管理。第二十五条 授信管理个人房产抵押综合授信纳入该申请人在我行的统一授信管理。借款人申请多笔授信时，应查验借款人在我行其他授信情况并根据借款人资产负债情况、还款能20、力、用途合理性进行评估，合理确定授信额度。第二十六条 授信项下贷款管理（一）个人房产抵押综合授信项下的个人房屋按揭贷款、综合消费贷款应合并至综合授信统一进行贷后管理，并按照xx银行零售信贷贷后管理办法等相关规定执行。（二）原则上经办机构应每季度对借款人授信额度使用情况进行自查，贷款是否存在逾期等。经办机构将自查报告上交至分行贷后管理部门，分行贷后管理部门核查报告真实性并存档。第二十七条 在授信期限内，发生下列情况之一时，视为借款人违约：（一）借款人不按期归还授信额度项下贷款本息的（含已在我行办理的房贷）；（二）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款不能按期归还甚至损失的；（三）借款人拒绝21、或阻挠我行对贷款使用情况进行监督检查的；（四）借款人未按约定用途使用贷款。第二十八条 借款人违约后，我行根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理：（一）限期纠正违约行为；（二）收回部分或全部贷款；（三）处以罚息或合并计收复利。（四）处置抵押物，要求担保方承担担保责任；（五）从借款人的存款账户中扣还所欠贷款本息及罚息；（六）运用其他法律手段追偿贷款本息。（七）其它方式。第二十九条 借款人死亡、丧失民事行为能力或经人民法院宣告失踪、死亡的，依据有关法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款人签订的相关协议。若借款人无继承人或财产代管人，或继承人或财产代管人拒绝或者怠于履行借款合同的，经办机构应向法院提起诉讼。第三十条 总行零售信贷部负责对本业务的开展进行数据统计分析，对业务开展中出现问题的，将采取预警、资产保全、停办业务等措施防范风险。第八章 附 则第三十一条 本办法由总行零售信贷部负责解释、修订。第三十二条 各分行可根据本管理办法制定具体的实施细则，并报总行零售信贷部备案。第三十三条 本办法自下发之日起实施。 17