1、谨呈：广州合众地产谨呈：广州合众地产虎门万荟购物公园美食广场招商方案虎门万荟购物公园美食广场招商方案赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ SystemCHARPTER.1项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析CHARPTER.3虎门商业格局及商圈分布成功案例分享CHARPTER.4意向商家明细CHARPTER.5CHARPTER.6项目收益测算CHARPTER.6CHARPTER.7CHARPTER.8CHARPTER.9硬件需求及改造成本预估招商政策及招商支持招商工作计划及目标CHARPT2、ER.10招商团队及服务费用CHARPTER.1CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布虎门商业格局及商圈分布|虎门城市未来规划虎门城市未来规划n本项目所处新旧城区交界处，兼得旧城区商业配套及社区人流的便利与新城区未来利好的规划及商业配套。关键词关键词:偏离新城区、老城区兼得偏离新城区、老城区兼得新旧繁华、中高端消费流往新城新旧繁华、中高端消费流往新城CHARPTER.1CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布虎门商业格局及商圈分布商圈类别商圈类别业态业态S S（优势）（优势）WW（劣势）（劣势）传统零售批发商圈大型服饰批发市场为主，零售为辅形成较早，网点集中、发展最成熟同业态竞争激烈、配3、套设施不足、交通 拥堵布料辅料批发商圈以布料辅料专业市场为主交通便利，规模优势位置较偏，业态单一新兴零售批发商圈服饰、精品等批发为主，处于发展初步阶段位于商贸城商业规划点，交通便利规划合理商业氛围不足新城市商圈零售百货及社区商业依托大社区而形成商业氛围不足新城市商圈新城市商圈虎门商业格局虎门商业格局“四商圈，四格局四商圈，四格局”，虎门以产业为基础，形成三大专业市场商圈，在产业升级、城市综合在产业升级、城市综合功能升级中功能升级中，未来商业格局将以新兴零售批发商圈为中心，形成各类大体量综合性商业。未来商业格局将以新兴零售批发商圈为中心，形成各类大体量综合性商业。商业网点主要沿虎门大道、银龙路、4、连升路、人民路和太沙路分布，形成了服饰批发商圈、布料批发商圈本项目本项目CHARPTER.1CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈产业概况新兴商圈产业概况物业名称物业名称建筑面积建筑面积经营品种经营品种经营状况经营状况备注备注富民鞋业皮具市场20000皮具经营惨淡富民服装商务中心30000服装、鞋、精品现在重新招商45年使用权富民服装双子城30000 服装、鞋、精品商业氛围有待培育正在招商中虎门国际服装机械城60000 各类服装生产加工设备经营状况良好2010-07-30开业中科数码文化城40000数码电脑、书店、体育用品、软件，儿童游戏城共三层，空置较少，5、经营情况较好，进一步成熟虎门最大的数码电子城新兴商圈小结新兴商圈小结:新兴商圈作为旧商圈的产业转型升级中心，新兴商圈作为旧商圈的产业转型升级中心，虽然政府有意引导，虽然政府有意引导，但商圈培育、难以替代旧但商圈培育、难以替代旧商圈产业商圈产业，开发商打擦边球将产业商圈打造成综合性商业中心，开发商打擦边球将产业商圈打造成综合性商业中心，依托产业人群的聚集效应，新兴商圈零售业依托产业人群的聚集效应，新兴商圈零售业潜力巨大。潜力巨大。CHARPTER.1CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈零售概况新兴商圈零售概况商业名称商业名称建筑面积建筑面积主力店主力店商业定6、位商业定位目标客群目标客群虎门地标80000超市、嘉禾影院以零售业态为主，属于综合性商业体，定位为休闲娱乐时尚首先地新兴商圈内社区人群地标广场67000天虹百货、永旺超市，时尚电器、星星影院、星巴克、麦当劳等大型综合商业，主要以百货为主老城、新兴商圈社区人群国际购物中心1700000 大润发城市综合体虎门镇中高端社区消费人群名购城11569顶级滋补品、高档化妆品、高档酒品、商务平台、餐饮休闲现正重新招商周边商务人群虎门地一大道70万定义为集购物，休闲，娱乐餐饮，健身于一体的大型购物中心，拥有大型超市，百货，大型家电卖场，中式风格主题餐饮文化街，欧式风格主题餐饮文化街等一系列主题广场。以虎门镇年7、轻消费群体为主乐购35000为原章业万货，现四楼为鳌峰百货传统百货家庭式消费为主新兴商圈零售小结新兴商圈零售小结:虎门零售商业总体量达近百万平米，虎门零售商业总体量达近百万平米，商业面积严重过剩，百货业态、零售超市业态，商业面积严重过剩，百货业态、零售超市业态，竞争激烈，竞争激烈，基本上新兴商圈零售商业将满足未来虎门基本上新兴商圈零售商业将满足未来虎门1010年零售消费的需求量。年零售消费的需求量。新兴商圈奠定了城市未来综合新兴商圈奠定了城市未来综合功能升级的体量基础。功能升级的体量基础。代表性商业代表性商业虎门地标虎门地标虎门地标广场虎门地标广场虎门国际购物中心虎门国际购物中心商业体量7928、39、四层67000、三层总建面11万、五层项目定位区域型购物中心区域型购物中心区域型购物中心业态比例（零售：餐饮:娱乐）89:1:1084:11:582:8:10经营状况目前影院、街铺开业经营，3楼空置，经营状况不理想约3.8万商业整租给天虹百货，经营状况良好。二期，内铺自持招商，影院即将投入使用，永辉超市进驻，经营一般。依托大润发的品牌号召力，超市人流较旺，经营状况良好。百货区空置率50%，经营情况一般。点评简单shopping mall模式，与客户互动环节减弱加大餐饮、休闲娱乐业态集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的真正意义上的购物中心，但业态配比不理想，缺乏与客户的互动性CHARPTER.19、CHARPTER.1虎门商业格局及商圈分布虎门商业格局及商圈分布|新兴商圈代表性商业经营概况新兴商圈代表性商业经营概况代表性商业小结代表性商业小结:虎门购物中心型商业竞争激烈，虎门购物中心型商业竞争激烈，以体量取胜在虎门市场无用武之地，各商业主要通过以体量取胜在虎门市场无用武之地，各商业主要通过调整餐饮、休闲娱乐业态比例调整餐饮、休闲娱乐业态比例，进行差异化竞争，吸引满足，进行差异化竞争，吸引满足区域性的消费需求。区域性的消费需求。CHARPTER.2CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析项目消费人群及周边业态生存状况分析调研业态调研业态经营状况经营状况消费力消费力目标消费人群10、描述目标消费人群描述某快餐店经营良好良好主要是周服装批发市场的从业人员，我们价格一般，中午外卖的需求很大，晚餐生意好一点，主要是住在周边农民公寓的年轻人群某经济型小吃店经营很好很好我们的生意非常好，主要是周边的服装批发市场的人，年轻人到我们这里消费的人很多，经济实惠某中型湘菜馆经营一般一般这边交通尤其是到晚上比较拥挤，附近没有大型停车场，停车不方便，我们主要是做附近社区、服装批发市场的熟客，其他的一般都会去虎门地标那一块就餐，停车方便、购物也方便某品牌男装店经营一般一般生意勉强过得区，等租期到了之后，我们可能会考虑搬走，现在一般稍微有点钱的都会去国际购物中心那一块，我这边做做老客户项目周边业态11、生存状况小结项目周边业态生存状况小结:项目周边零售业态经营状况一般，消费力主要转移至新城区的虎门地标、购项目周边零售业态经营状况一般，消费力主要转移至新城区的虎门地标、购物中心那一块，物中心那一块，经济小吃、特色小吃、快餐类业态需求量比较大经济小吃、特色小吃、快餐类业态需求量比较大，主要人群来自周边服装批发市场从业人员主要人群来自周边服装批发市场从业人员主要人群来自周边服装批发市场从业人员主要人群来自周边服装批发市场从业人员，经济实惠是该类人群的主要诉求。经济实惠是该类人群的主要诉求。CHARPTER.2CHARPTER.2项目消费人群及周边业态生存状况分析项目消费人群及周边业态生存状况分析虎12、门商业现状零售商业严重过剩，竞争激烈，中高端零售消费及餐饮娱乐消费转移新城市商圈1传统零售批发商圈现状本项目所处商圈内，普通零售仅满足周边社区日常消费；依托周边庞大的布料辅料市场人群，日常经济快餐小吃、特色小吃经营状况较好。2项目定位回顾项目定位回顾社区型商业社区型商业项目消费人群项目消费人群依托本项目所处传统零售批发商圈庞大的依托本项目所处传统零售批发商圈庞大的产业从业人群及老城区社区人群产业从业人群及老城区社区人群，满足其日常生满足其日常生活消费（百佳超市），活消费（百佳超市），以及在环境及特色上以及在环境及特色上提升经济型餐饮、特色性小吃餐饮业态提升经济型餐饮、特色性小吃餐饮业态提升经济13、型餐饮、特色性小吃餐饮业态提升经济型餐饮、特色性小吃餐饮业态，将成为本项目可发展方，将成为本项目可发展方向。向。项目业态定位及业态规划建议项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.3CHARPTER.3一楼:餐饮区域示意红色区域为32373237平方米为美食城，除规划公共通道800方左右，还可以做约10个餐饮品牌地王广场时尚美食城地王广场时尚美食城MINI COOKMINI COOK经营特点经营特点餐饮集中餐饮集中种类选择多种类选择多环境新潮环境新潮零侯餐时间零侯餐时间业态定位业态定位地方菜系湖南、四川水墨田园、饭菜真湘、湘阁里辣、小四川、麻辣香锅火锅、涮涮锅椰子鸡、冠菌鸭肠王、千打牛肉丸寿14、司、料理千羽寿司、元通西餐牛排豪客来、伯顿、表哥特色餐饮非烤勿扰、客语、九毛九、探鱼、轻餐85极致咖啡、汤米男孩、贡茶、COCO茶饮项目业态定位及业态规划建议项目业态定位及业态规划建议CHARPTER.3CHARPTER.3特色美食窗口特色美食窗口特色美食窗口糕点窗口茶饮窗口业态规划建议：以美食小吃为主，满足消费人群中晚餐的主食需求。业态规划建议：以美食小吃为主，满足消费人群中晚餐的主食需求。成功案例成功案例|东城世纪广场负一楼东城世纪广场负一楼CHARPTER.4CHARPTER.4东城世纪广场东城世纪广场位处负一楼（主力店家乐福），位处负一楼（主力店家乐福），规划规划13-1513-15作15、为特色餐饮厨房，经营各类特色小吃、作为特色餐饮厨房，经营各类特色小吃、统一广告店招作为餐牌指引统一广告店招作为餐牌指引，经济时尚，统一就餐广场，经营状况很好，周末人气爆棚。，经济时尚，统一就餐广场，经营状况很好，周末人气爆棚。成功案例成功案例|世贸城世贸城CHARPTER.4CHARPTER.4东莞世贸城东莞世贸城位于南城鸿福路口凯德广场旁，位于南城鸿福路口凯德广场旁，规划规划15-2015-20（使用面积）的格子铺，经营各类特色小（使用面积）的格子铺，经营各类特色小吃、糕点茶饮，统一店招形象，清新亮丽吃、糕点茶饮，统一店招形象，清新亮丽，目前，目前招商率已达招商率已达招商率已达招商率已达1016、0%100%100%100%，预计，预计20142014年年8 8月整体开业。月整体开业。成功案例成功案例|南城雅园（非正常营业时间）南城雅园（非正常营业时间）CHARPTER.4CHARPTER.4成功案例成功案例|东湖花园东湖花园“食城美食广场食城美食广场”CHARPTER.4CHARPTER.4食城美食广场食城美食广场位于东莞东湖花园沃尔玛出口，位于东莞东湖花园沃尔玛出口，规划规划8-10（使用面积）的格子铺，经营各类特色小吃、糕点茶饮，（使用面积）的格子铺，经营各类特色小吃、糕点茶饮，一铺一特色，统一店招形象一铺一特色，统一店招形象，招商率达，招商率达100%，刚刚开业，人气天天爆棚，17、给沃尔玛带来很大的客流量。，刚刚开业，人气天天爆棚，给沃尔玛带来很大的客流量。意向商家明细意向商家明细CHARPTER.5CHARPTER.5商家名称商家名称需求商铺面积需求商铺面积可接受租金可接受租金进驻理由进驻理由浏阳蒸菜馆153500元/间/月看重这种美食广场的经营模式，有百佳超市做人流保证可口餐饮83000元/间/月在南城沃尔玛经营状况很好，想再开一家，投入少收益大重庆麻辣粉83600元/间/月看重虎门周边服装批发市场的年轻消费人群微客泡芙84000元/间/月我们全国开连锁店，现在全面铺开台湾豆花124000元/间/月来看过虎门这边的市场，有百佳超市，周边年轻人群较多台湾小吃1538018、0元/间/月看重这种经营模式，能聚集各种餐饮需求的人群，差异化操作，我们在其他商场经营的很成功东莞东莞3 3个美食广场招商经验，积累大量小吃美食商家资源，个美食广场招商经验，积累大量小吃美食商家资源，初步访谈客户约计初步访谈客户约计1010家非常有意向进驻本家非常有意向进驻本项目，以下进列举代表性商家，仅作参考，具体商务条件出后，再确定具体进驻事宜。项目，以下进列举代表性商家，仅作参考，具体商务条件出后，再确定具体进驻事宜。项目收益测算项目收益测算CHARPTER.6CHARPTER.6规划面积规划面积13401340备注备注预计租金3500-4000元/间/月预计管理费1300元/间/月预计19、服务费600-800/间/月洗碗费：有碗的800元/间/月；没有碗的600元/间/月规划商铺20间暂定每月租金总收益每月租金总收益：（3500-4000）*20=约75000每月管理费收益每月管理费收益：1300*20=26000服务费服务费：（600-800）*20=14000月收益月收益：75000+26000+14000=115000年收益年收益：115000*12=1380000项目租金收益测算：年收益共计约项目租金收益测算：年收益共计约145.2145.2万元万元，规划约规划约2020间约间约300300（暂定，（暂定，8-158-15商铺作为厨房及商铺作为厨房及点餐台），点餐台），20、10001000作为就餐广场。作为就餐广场。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7CHARPTER.7统一配置统一配置机电要求机电要求改造成本预估改造成本预估统一传菜台/点菜台三箱电、通风系统约约4545万元万元统一用餐桌椅空调系统统一洗碗间、消毒间给排水、油烟净化系统统一广告位环保净化（统一隔池）公共灯箱及指引消防、电表分布满足美食广场商家基本需求：需统一设置基本机电及商家统一经营配套设施，满足美食广场商家基本需求：需统一设置基本机电及商家统一经营配套设施，改造成本共计约改造成本共计约4545万元万元，年投资回报率约年投资回报率约300300%；硬件需求及改造成本预估CHARPTER.721、CHARPTER.7就餐区域整体装修风格以现代风格，轻快明亮时尚，就餐区域配备可移动餐桌，柱网包装可作为广告位。整体装修风格以现代风格，轻快明亮时尚，就餐区域配备可移动餐桌，柱网包装可作为广告位。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.7CHARPTER.7茶饮区最大限度的将相对空旷区域的柱点包装成圆桌型，可用无烟餐饮（如糕点、茶饮）租赁，与餐最大限度的将相对空旷区域的柱点包装成圆桌型，可用无烟餐饮（如糕点、茶饮）租赁，与餐饮区域形成人流互动，便利消费，同时也可以提高项目整体租金收益来源。饮区域形成人流互动，便利消费，同时也可以提高项目整体租金收益来源。硬件需求及改造成本预估CHARPTER.22、7CHARPTER.7统一门头店招，方便顾客点餐，避免排队等候现象，方便快捷，打造就餐统一门头店招，方便顾客点餐，避免排队等候现象，方便快捷，打造就餐“零候餐时间零候餐时间”。招商政策及招商支持CHARPTER.8CHARPTER.8招商政策招商政策免租期免租期招商支持招商支持租金免租6个月招商中心的布置与配套设施的完善；招商海报(DM单)的制作；招商人员的名片，合同，展板，图纸的招商物资的印刷；现场氛围的烘托，户外广告及周边路口导视未尽事宜，双方协商解决。管理费免3个月服务费合同期至少3年招商工作计划及目标CHARPTER.9CHARPTER.97 7月份月份1010月份月份8 8月份月份9 9月份月份物料采购甲方内部装修完毕节点节点目标目标工程工程推广推广现场包装、点对点商家拜访、派单、客户资源call客完成完成30%30%招商目标招商目标交铺，商户进场装修完成完成80%80%招商目标招商目标完成完成100%100%招商目标招商目标预计预计3 3个月完成个月完成100%100%招商率（以我们进场时间开始倒推），预计招商率（以我们进场时间开始倒推），预计1010月份调整开业。月份调整开业。THANKS!THANKS!