1、阶段步骤总则确定物管区域开发商组织公开招投标事宜，向媒体公布及向主管部门备案。确定5家左右物业公司参与招投标，并向其发出邀标书。物业开办费物业内容公示物业管理储备金前期物业费物业服务企业履行职责就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案。物业服务用房前期物业管理物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，确定物业管理区域，并报区级物业管理行2、政主管部门备案。用地红线范围内住宅小区实际围合区域以外的区域，纳入市政公共管理区域。选聘物业公司建设单位与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，合同应明确约定物业公共服务内容、服务等级及相应的收费标准。前期物业服务合同自签订 10日内由物业服务企业向区级价格行政主管部门备案。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含与选聘物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的内容。签定物业服务合同前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，合同未约定，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业公共服务费用由建设单位全额承担。参与工程的检查，对发现的工程质量问题3、和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实。根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。物业管理工作流程新建住宅物业实行前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责新建住宅物业，建设单位通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，由区级物业管理行政主管部门负责组织实施从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质范围内从事物业服务。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得相应职业资格证书4、。内容建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。授受物业公司报名（提供资质证明和简介），向物业公司提供小区基本情况及。提出对小区物业管理的要求及前期整改要求接受物业公司对项目的管理意向书，开发商对初选合格的物业公司进行实地考察，评估。集体与物业公司负责人就项目管理事宜进行面谈质询由专家和开发商代表组成的评标小组对投标书中的各项指标进行评估打分，并最终确定中标单位公布中标物业公司，签定物业管理合同建设单位在售楼现场、小区物业管理区域的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目以及收费标准等内容。建设单位在商品房销售前，按照15、0元/平方米的标准，根据项目总建筑面积，设立物业管理储备金。新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。物业经营用房物业承接查验设计物业管理方案准备物业所需文案，建立账簿。准备人员服装，办公设备提供特约服务和代办服务做好新业主入伙准备工作做好新业主入户交接工作成立业主大会对业主户数超过二百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会的成立、选举、换届、职责、权利、议事规则等，由市物业管理行6、政主管部门依据有关规定另行制定。确定物管区域选聘物业公司物业公司备案物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起20日内向项目所在的街道办事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门备案。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主户数少于一百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。物业管理区域内房屋售出并交付使用的建筑面积达百分之五十以上的或业主已入住户数的比例达百分之五十以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会会议，并选举产生业主委员会。业主大会成立后或由社区居（村）民委员会托管的物业服务阶段，业主大会或其授权的业主委员会、社区居7、（村）民委员会可以选聘物业服务企业提供服务，也可以实行业主自治。业主委员会由业主大会会议依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经区级物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，组织社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等，成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。成立业主委员会物业管理区域的划分以有利于实施物业管8、理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，确定物业管理区域，并报区级物业管理行政主管部门备案。用地红线范围内住宅小区实际围合区域以外的区域，纳入市政公共管理区域。区物业管理行政主管部门指导物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同，并在合同中明确约定物业服务企业的履约保证金。履约保证金按不低于 1元/平方米的标准，根据服务项目总建筑面积，由物业服务企业缴纳；各区物业管理行政主管部门要设立物业服务履约保证金专户，并做好监管工作。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约物业公司入驻充分了解9、业主的权利和义务，依法保障业主权益的同时，对不当行为应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告属地有关行政主管部门，属地有关行政主管部门应当及时依法处理，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应做好配合、解释。业主大会、业主委员会成立后，决定选聘物业服务企业提供服务的，应确定物业服务内容、服务等级以及相应的收费标准，选聘具有相应资质、资格的物业服务企业，签订物业服务合同。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者房屋专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业10、主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。装修物业用房，建立客服中心，公布 24小时服务电话。做好业主投诉、咨询等准备工作切实履行物业管理合同中的各项职责，并按照物业管理方案，进行日常管理工作，随时关注业主满意度。人员到岗培训，把物业管理的各项工作分配好，建立奖惩考核制度。集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置经营性用房，所得收益由辖区街道办事处（乡镇人民政府）进行监管，专项用于弥补物业公共服务费不足。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准，提供相应的服务。物业服11、务合同可以约定下列服务事项：物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开公示并及时更新：缴纳物业费代收代缴费用物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失，并依法承担区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最12、终分户业主或者实际使用人。涉及非住宅用户供电的，由供电专业经营单位根据实际情况实施。涉及二次供水设施建设与管理的，另行制定办法予以规范。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。物业费标准制定 物业服务企业要按照合同约定的物业服务等级标准，做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作，同时按照合同约定进行收费。物业收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理公开、优质优价的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业公共服务收费实行政13、府指导价，业主大会成立后，物业公共服务收费原则上优先实行政府指导价；非普通住宅和非住宅物业服务费（车辆停放费除外）、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，市价格行政主管部门应当会同市物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，每3年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，评估结果作为调整政府指导价的依据。物业服务企业在提供相应的服务应当遵守下列规定：（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）每半年14、不少于一次听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护和安全防范；五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业服务合同约定事项物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业15、服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。正式物业管理 业主应当依法依约及时足额交纳物业服务费，对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以上门催缴，催缴后仍不交纳的可以在物业管理服务区内显著位置对住址、姓名、单位、所欠金额、欠费时间等予以公示，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以申请仲裁或向人民法院起诉。对恶意欠费的业主将对当事人欠交物业费的行为记入全市诚信档案物业公司服务信息公开（三）16、物业服务费用和利用业主共有的物业设置广告等经营性收支、占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。（一）物业项目负责人的姓名、联系方式及服务投诉电话，项目负责人更换的应及时公示；（二）合同约定的物业服务内容、服务标准、人员配备、收费项目、收费标准、计费方式；业主提出质疑时，物业服务企业应当及时答复。三分之二以上业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合，街道办事处（乡镇人民政府）做好监管。监督单位退出情形 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出服务项目：退出方式物业服务企业退出服务项目应当按照规定程序或合同约定17、办理移交手续并完成项目移交和退出：（三）接收方应在交接完成 30日内将移交清单以及交接情况报告等书面材料报辖区街道办事处（乡镇人民政府）及区级物业管理行政主管部门备案。物业管理退回接收（一）占用的物业用房、物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（三）物业服务期间形成的物业和设施设备安装、使用、维护、定期检验、运行、保养记录及交接时状态；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）业主名册、入住交房资料，尚在有效期内的，属于全体业主共有的共用部位、商业经营用房的出租合同及相关费用等资料；（一）拒不移交物业服务用房、固定资产和相关资料；（二）拒不配合交接查验；物业公18、司退场退出过程行为规定物业服务企业退出服务项目的，已成立业主大会并选举产生业主委员会的由业主委员会作为接收主体。业主委员会委托的有资质物业服务企业也可以作为接收主体。未成立业主大会但成立物业管理委员会的物业项目，由物业管理委员会作为接收主体。未成立业主大会、物业管理委员会的物业项目，属地街道办事处（乡镇人民政府）为接收主体。属地街道办事处（乡镇人民政府）可委托属地社区居（村）民委员会作为接收主体实施管理。（三）以业主欠交物业费、公共能耗费等为由，拒不撤出物业管理区域；（四）强行提供物业服务，以事实服务为由向业主收取物业服务费用；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、物业区域19、内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业在退出服务项目过程中不得有下列行为：老旧小区以及物业服务企业中途退出的、矛盾集中的小区，由街道办事处（乡镇人民政府）接管，开展保洁、保绿、保安等基本物业服务与其他公共服务，并收取公共服务费。缴纳物业费物业服务企业履约行为由业主委员会或属地街道办事处（乡镇人民政府）负责监督履行到位，未达到合同标准的依法予以解除。物业服务企业履行职责至物业公司入驻管理流程和前期物业管理流程内容一致在业主委员会、属地街道办20、事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门监督下物业服务企业按照约定与接收方完成项目移交，具体有：移交项目（一）服务合同期满未续约或者依约提前终止合同的；（二）物业服务企业被撤销（吊销）资质的；（三）生效法律文书确定服务合同无效或解除服务合同的；（四）被区级以上物业管理行政主管部门清出市场的；（五）自行决定退出物业服务项目的；（六）法律法规确定应当退出的其他情形。（一）退出前不少于 3个月书面告知另一方当事人、项目所在地区级物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告；（二）提前不少于 1个月，向接收方提交移交清单，以备交接和查验，并在15日内21、，全面完成物业管理区域、物业用房、资料和财物等移交，并退出物业管理区域。物业所有权发生转移时，业主应与物业服务企业结清物业服务费用。（七）原物业服务企业尚未撤出物业项目的，新的物业服务企业不得强行接管；条件章程例外单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构、管理人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。自行管理（八）法律、法规禁止的其他行为。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的区级物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，逾期不撤出的，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业公司退出过程行为规定（五）在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，不维持正常的物业管理秩序（物业服务合同另有约定的除外）；（六）自书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门起3个月内擅自撤出物业管理区域，情况特殊的，区级物业管理行政主管部门可以书面要求物业服务企业延期撤出，延期不得超过 3个月；