1、*四线城市步行街整体规划思路目 录一、前言二、市场调查研究（一）、房地产环境（二）、市场调研三、市场定位（一）、项目概况（略）（二）、项目SWOT分析（三）、项目定位（四）、下一步工作架构（五）、全程策划对于沿河街项目的意义四、步行街策划整体思路（一）、商业步行街定位思路（二）、规划设计思路（三）、实际操作思路（四）、项目销售思路附录一: 步行街七种“死火法”附录二：现沿河街商铺租金调查统计附录三：玉尔贝大街商铺租金调查统计二、市场调查研究（一）、房地产环境麻栗坡是一个边疆多民族县，国土面积2395平方公里，全县辖12个乡镇，94个村委会，1932个自然村。境内居住着汉、壮、苗、瑶、彝、傣、仡2、佬、蒙古等八种民族和拉基、普标两种人。1、 社会沿革 1991年7月1日中越关系正常化后，麻栗坡县由开放的未端转化为开放的前沿，战场转变为市场，农业、工业、商贸、边境贸易、文化各方面取得了讯速发展。以天保国家级口岸为中心。2个省级口岸、13个边民互市点和53条通道为补充的对外开放体系，促进了麻栗坡边贸旅游的发展，猛硐、天保、董干等一些边疆小镇成为区域经济发展的增长点，小城镇的集散功能日益增强。2、政策环境麻栗坡县政府提出，要强化经营城市理念，建立健全政府土地储备制度，运用市场机制，加强一级市场管理，进一步规范二级市场，变城市资源为城市建设资本，集中力量开展以县城为中心、口岸为龙头、乡镇为节点、3、小集镇为延伸的城镇建设。重点是实施好国家级天保口岸在建项目和县城公务大楼、风雨桥、城北、城南小区开发，要在突出特色上下功夫，努力做到临街建筑风格一致、别具特色，形成工业主导型、商贸流通型、边贸交易型、旅游开发型等特色的城市。这为房地产的发展提供了政策支持。3、经济环境 2004年该县共有非公制企业（户）6181户、从业人员18839人，同比分别增2.7%、4.7%；实现现价总产值75680万元，同比增12%；实现总收入100908万元，同比增7.6%；实现现价增加值30024万元，同比增24.3%；利润16522万元，同比增22.4%。2005年17月,县城社会消费品零售额9342.6万元，比4、上年增长18.1%，表明麻栗坡居民消费水平在增加，有利于繁荣市场。4、人口交通全县总人口28万人，其中，县城的家庭户数（户）14025，家庭户人数（人）51117，平均每户住房间数（间/户）2.65，外来人口3143人。公路通车里程1431公里，其中沥青路55公里。12个乡镇中的94个村委会已经通公路的有90个，县内路网密布，且都已形成环路。昆明经文山到麻栗坡县城380公里；从河口经马关至麻栗坡县城179公里；富宁至麻栗坡260公里；西畴经新街至麻栗坡54公里，均属省级公路。县城至越南河江省63公里，至河内380公里，500吨轮船顺泸江可直达河江和河内。各风景片区均有省级、县级和国防公路相互穿5、插，90%以上的景点均通车辆，交通较为便利。（二）、市场调研1、房地产供给市场分析研究商品房开发销售情况调查统计项目名称开发商区 位户型面积价格（元/平方）备 注粮源小区（四月发售，近封顶，剩2/3）文山州建华房地产公司与粮食局合作，1层铺面归粮食局所有，作为综合市场，27层住房由开发商出售.地块为粮食局临玉尔贝路的老仓库，该区处于城南面非中心区。130.6/139.2/139.8141.6/150.9每一楼层都有以上户型铺面 30002层 -5层 10546层 9247层 724 目前总价在10万左右的相对好销，但小产的问题，影响到销售。96套瀚海花园（已售）麻栗坡县瀚海房地产开发经营公司公6、司该地处于城区北面临玉尔贝路左侧800-1000有小产证有60多套住房，2栋9层。养护段（已售）麻栗坡县康峰房地产开发经营公司公司与养护段合作，类似粮源小区。地块为养护段临玉尔贝路右侧，该地处于城区北面1301402005.12施工,现封顶最高价1200楼层为5层有小产证，总建筑面积900平方,约18套住房出售.建筑大厦（已售）文山州建华房地产公司承建城中心地带住房 800铺面 5000位置差的铺面为20003000元/平方供销社（已售）文山州建华房地产公司承建城中心地带700-800砖混结构，规模小 莱溪小区（在建）文山县房地产开发有限公司投资4000万元。城外南1公里山谷920正在实施土方7、工程，2007年竣工。另：文山城的住房均价为1300元/平方分析：目前正在销售的城区住宅商品房只有粮源小区，但总量不过96套，此前已经销售结束的城区住宅商品房体量也相当小，并且商铺不对外销售，仅用于出租，所有权属于原土地拥有单位。而南区的莱溪小区地处城市外面的山谷，地段要素始终是影响房地产销售情况的一个重要因素，郊区盘和市区盘几乎是两个不同的概念，并且有土方量大、基础困难、边坡支护艰险、开发周期相当长等问题。同样，北区的一个筹备项目也如此。另外，县城的临街铺面几乎为各单位所有，不能出售，其他类型商铺也少有出售，以出租为主，商业房地产产品供给短缺。结论：本身地势的限制,城市边沿地带已经达到山脚,8、使城市向外围扩大规模的进度相当慢。目前，麻栗坡县城的商品房供给相对小于其他县级城市。2、住房市场需求分析、需求群体分析、未成家的城区青年公务员 该部分人群在各个行政事业单位中的人口比例为10%-20%，城区单位人员编制约为7000人，扣除1/3的双职工及其他影响因素，那么需求的住房量综合估算为500套。、第二次置业 城区中年人家庭由于人口自然增加，同时也为改善目前住房质量，有购买商品房的欲望，并且购买能力较强，根据当地人的信息，需求的住房量综合估算为100套。、南温河部分迁移人口 南温河修建水电站将要迁移人口10000人，初步预算拆迁费用为6亿元，但移民局认为该笔费用不够。所安置的人口中，1/9、3愿意住在水库周边，1/3愿意搬到船头口岸，1/3愿意搬到县城（其中2/3到城南的莱溪小区购房）。那么按照34人组成一个家庭计算，迁移到县城的购房量为100多套。、乡镇人员到县城购房 有三种人，第一种，从事小型采矿、小型外贸、交通运输、小建筑的乡镇人员，具有相应的购买力，有到县城购置住房的欲望；第二种，在乡镇一级工作的公务员，偏好县城生活环境，所以想在城区置业；第三种，在乡镇一级工作的离退休人员，想在城区安度晚年。以上三种人住房的需求总量为目前至少为100套。、需求总量分析由于麻栗坡县城平地比较少，周边完全是丘陵，寻找100平方米的现成平整空地几乎不可能，只有挖掘边坡或者是回填凹地才可能有适合10、建筑的地块，通常地基处理的成本为720元/平方米，主要是土方工程量大，就单户购地建造房屋而言，边坡支护的费用需要花费78万元，而且地价为700元/平方。框架结构的建筑造价为720760元/平方，砖混的为560600元/平方。所以，购买小宗土地进行自建房屋的居民相对其他县级城市要少得多，每年到城建局报建的小项目不足100宗（包括小建筑公司报建和购熟地建筑房屋），对需求量的冲击相当小。综上分析，麻栗坡县城的住房需求总量合计为800套。住宅商品房有一定的市场，但市场所能够承受的价格偏低。、购买力分析 占住房总需求量60%以上的未成家城区青年公务员，工资收入平均为13001400元/月，参加工作时间为11、23年，积蓄为12万元，并且大部分人员来自农村，家底薄。所以购买力较弱，首付款只能支服23万元，对于总价的承受能力为10万元左右。而其他三类群体，由于单职工占了多数，通常男性在单位工作，而女性为农业人口、半失业或无业，加之子女的抚养费和教育费用较高，降低了住房总价的承受能力。总体来说，所能够接受的住房总价为10万-15万元/套。 所以，麻栗坡县居民对住房类商品房的购买能力总体较低。、消费者购买行为偏好 在住房需求群体中，30%偏好130160平方的住房，年龄层次主要为40岁左右；20%偏好中等面积110130平方，主要为乡镇购房者；50%偏好90110平方面积。对于室内格局，年轻人偏好三房两厅12、两卫和四房两厅两卫，中年人偏好三房两厅一卫和四房两厅一卫。喜欢客厅与餐厅连成一体的人不多，更偏好这两个空间有分格，餐厅可以具备麻将室的功能。、 结论：住房有一定的市场，但市场能够承受的价格总体偏低。3、商铺市场需求分析、城市发展潜力和产业链就麻栗坡与文山州其他城市比较下来，有以下特点：砚山属于文山州第二大城市，近7、8年城区规模扩大了4倍；马关人口26万，以矿业、水电（20座电站）、边贸为主，经过5年，城市扩大了5倍；西畴人口和各方面不如麻栗坡，5年来城市扩大了3倍；但麻栗坡拆旧盖新的房屋总量在几年来不超过城区规模的一半。并且，麻栗坡的消费水平高于西畴，今年在政府扶贫小组的动员和组织下，到发达13、地区的农村务工青年有3万，以后各年还会陆续增加，这种情况加快了麻栗坡的城市化进程；专卖店的数量和流动人口的量在文山州属于第三位，城市规模上具有发展潜力。另外，由于口岸贸易、水电和矿业的支撑，麻栗坡形成了采矿、边贸、能源等为主的产业链，所以麻栗坡在城市规模上有发展潜力。、区域商圈 麻栗坡商业圈的中心区为建筑大厦（县政府出口）到中心市场的玉尔贝大街与畴阳河西岸,所属商业及配套有服饰、日杂土产、银行、医药、旅馆、美容、餐饮、夜市、家具等，品牌专卖店也主要集中在该区，并且纳入市政规划发展的核心区域。但沿河街商业区在之前由政府规划为边贸街，由于地势空间、商业设施、商业格局等及其他原因，运作失败。地理位置14、不如靠近边境的船头口岸；地势狭小容不下大量的物资仓储和良好的物流设施；边贸街狭小，无法吸引大量的商家和消费者，对于外界没有知名度。所以，当地政府重新规划，把商业的服务范围定位在本县区域，服务当地，目前也只能借此来改善当地的商业环境，并繁荣当地市场。、需求群体分析、长期定居麻栗坡的外地商人在麻栗坡从事商业服务的外地人也比较多，在麻栗坡的经营历史长达20年，还按地缘关系行业关系形成相对稳定的商业联盟，起步早，有高于本地同行的资本积累，有购买商铺欲望的比例在外地人中约占1/3。、长期租铺经营的本地商人本地经商人员有购买商铺欲望的比例约占所属群体的80%，甚至提出要求，在沿河街商铺出售时，要给予拆迁原15、址的商人优先选铺权，否则要到县政府静坐。、投资客据说，文山县和周边其他县也有购买沿河街一楼商铺的想法，该地区具有一定的投资意识，比如：今年船头口岸有一面积为60平方的铺面，麻栗坡部分中年人争相竟卖，最后售出价为25万元，现在租金可以到20000元/年。、隐性客户群：被项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。、商铺购买力及购买偏好分析外地人由于在麻栗坡经商的时间比较长，有一定积累，主要是“自卫还击战”刚结束时，大量的外地“倒爷”来边境做贸易，资金充足，购买商铺偏向于支付现款；麻栗坡本地的商人起步相对晚，虽然有强烈的购铺意识，但资金能力有限，所以90%的需要银行按揭；16、而投资客主要为小型私营企业主和有相当积累的家庭，为使资金保值、升值或是为了投机获利，这一部分人具有良好的购买力，会根据自身的实际情况和“理性经济人”的角度选择融资方式及投资方式。麻栗坡商业圈几乎没有两层连通用来作铺面的情况，即使一层、二层是通间，也只用一层经营，二层用来居住。除专卖店以外，大多认为铺面的面积在15平方30平方适宜经营，经过调查比较，在同一地段，麻栗坡的商铺格局与租金有如下关系特点：、向阳的铺面租金比背阳的铺面高；、门口有楼梯或楼梯相对多的铺面租金相对低；、间距小的铺面租金较间距大的铺面高；、门面凸出的铺面租金较高，门面凹进的铺面租金较低；、开间大进深小的铺面租金较高，开间小进深17、大的铺面租金较低；、一楼的铺面租金可以高出二楼6倍；、在麻栗坡极少有第三楼作经营的情况，租金的价格都无法参照。 原因是对于日益同质化的商品和服务，消费者在为购物进行选择时，更偏向于路径和通道比较方便的商店。除非是商店的产品和服务有一定的特性，街区的设施能够吸引住一定的人流量，商铺的价值才能得到大幅度提升。调查结论：由于麻栗坡的城市化发展与城市狭小的地理地貌之间的矛盾，使房地产市场的供给小于需求，使得需求旺盛，但受经济水平的限制，住房价格难以达到能获得高额利润的空间，即“有市无价”；相对而言，商铺在需求和市价的情况较好。但受当地购物行路行为习惯的定势影响，第三层楼商铺要让市场接受，具有相当难度，18、经营出租都有难度；而对比其他小城市的步行街看来，二楼的销售也存在问题，就出租来说，问题不大。三、市场定位（一）、项目概况（略）（二）、项目SWOT分析1、 项目优势分析、当地政府支持，并纳入了城中心区域的市政规划范围，作为城市运营的重点项目给予各方面的照顾；、地段优越，这块地可以说是绝无仅有的“地胆”、“地王”，独一无二，属于稀缺资源，在麻栗坡再也找不出这样一块地；、能弥补麻栗坡缺少集中统一的商贸市场这一空白；、在涉及与个人或集体既得利益时，政府可以出面解决；、不需要支付土地使用费。2、 项目劣势分析、前期规划华而不实，没有策划只有规划，由于是在政府一手指挥之下完成的，虽然美观，却很难同任何商19、业物态相容，并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的；、地价高昂，拆迁补偿安置成本比较高，使地价达到220230万元/亩；、开发资质低，在项目融资和办理银行按揭方面有一定障碍；、写字楼几乎没有利润，24层的写字楼，建筑造价为10001100元/平方，而使用者-县政府各机关所核定的价格为2000元/平方，包括装修，但没有具体的标准，政府对于项目的态度是即不想出钱，也不想赚钱；、“有市无价”与高成本之间的矛盾，住宅只能略有微利，麻栗坡县城住房的最高售价目前为1200元/平方，文山住房均价为1300元/平方，而目前预算，地价和建筑成本综合几乎到1500元/平方；、第三层商铺的销售比较困难;、商铺20、的产权有50年,当地投资人普遍对此的认识有障碍。3、 项目机会分析、无竞争地带，近期没有可以在同一区位与之抗衡的项目；、开发建设环节多，通过专业的操盘，有利润开发空间；、商铺的需求量大，而目前有效供给不足；、经过科学专业的运作，可以高于当地市场价出售；4、 项目威胁分析、当地人对于期房会有一定的抗性，不利于前提迅速回笼资金;、前期拆迁安置补偿工作的周期拖长；、政府变脸，改变相关优惠政策；、可能会无法动摇玉尔贝路的传统商业地位；、运作不当会变成“不行街”或第二条“夜市”；（三）、项目定位根据麻栗坡县电矿产业链发展迅速的态势和目前城市商圈的实际情况，以及沿河街的具体情况,拟采用商圈研究与城市区位研21、究相结合的方法，对项目地块的价值和核心竞争力进行深度分析和研究，找出最佳的投资组合方案。出发点：多个假想方案 “大胆设想，小心求证”尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。对本项目我们从五个方面做出假想方案：1、 中高档住宅方案;2、 大型综合商场方案；3、 宾馆建筑群方案；4、 商业步行街方案；5、 写字楼方案； 6、 低档住宅方案;分析: 虽然麻栗坡住房市场总体情况为“有市无价”, 但所处的地段和区位比较好，并且住房的体量比较小，所以目前把住房定位为满足本地少部分收入高的小私营企业主、政府官员等（需进一步对该类群体进行需求调查）目标客22、户。 因为：、土地成本相当高；、地块处于该城市的传统商圈内 ；、外来旅游的人群有一定限度，并且夜宿相对分散；、如果做大型综合商场，处于商场中间位置的铺面销售会比较难，不符合当地以独立门市经营的习惯； 、而作步行街如果仅做一层或二层，利润相当少。所以，从总体投资回报的优化,贵公司初步考虑把项目做成具有三层铺面的步行街符合本项目开发的高成本与当地低市价的的实际情况，但步行街的运营比较讲究专业性，如果规划和运作不当，会有可能变成“不行街”（见附录一），类似于沿河街目前的商业状态，连房租都不及玉尔贝路的商铺，也类似于城建局所在的那一条街，虽然纵切玉尔贝路弧形段，按理位置也不错，但商业远远不及玉尔贝路，23、晚上作为夜市还相对好。住房定位为中高档的小户型住宅，商铺在详细测算之前,暂时考虑做三层,一层为步行街,二层三层主要结合具体的规划设计来综合确定。（四）、下一步工作架构主要由我们来做：1、就麻栗坡本地人、文山县人及其他临近市场的人员对于二层三层铺面的接受度、价格、铺型、空间格局等进行细致科学的调查研究；2、我们根据市调结果，依据贵公司对于整个项目的测算结果、所提供的相关依据进行测算，商铺做到二、三层对于整个项目来说是否符合当地的市场？成本与收益的平衡点在哪里？3、由于施工的时间有一定周期，参照其他城市的类似情形，研究是否会由于施工而造成现在该区域商业中心地位的转移或降低，并如何应对；4、由于目前24、的初步设想为三层铺面，表面上是一条步行街，其实至少已经是三条步行街，所以要对规划设计出据具体的规划设计意见；（五）、全程策划对于沿河街项目的意义全程策划使房地产项目真正能够根据市场的需求进行分析、定位、规划设计和营销，以市场为最终的导向，使得整个项目的操作在协同作战之下，多兵种协作，有效整合资源，进行理性的运作，立体的作战。这使得市场调研、策划、规划、设计、建筑、景观、广告等因素都能够以最有效节约成本的方式进行操作。四、步行街策划整体思路（一）、商业步行街定位思路对一个城市的步行街的定位，严格建立在商圈意义上，对业态进行全面的把握，一般步行街的定位有五种方式：、搭建一个新的商业平台，让城市的人25、们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；、让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点；、用一种新的消费模式代替旧的消费模式；、走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；、看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。这些定位应该都是在规划之前进行全面地分析和研究建立起来的。因此，做步行街的问题必须研究清楚整个城市的商业分布与产业链，从而在商圈中找到自己适当的位置。一个商圈的存在实际上有很重的生态意义，这同自然界的生物生存的道理是一样的。在高寒地区苔藓类植物才能够生存；而在温热带阔叶林才能够找到自己生存的空间。每一种生物的存在都有它特26、定的生物圈，商业项目的发展也不例外。商业步行街的策划是商业步行街的总谱，只有有了这种正确的指导思想，商业步行街的运作才能够做到有序而不乱，成为高潮起伏的交响乐。（二）、规划设计思路在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此,步行街的规划设计，必须以市场为导向，“在老山就唱老山的歌”。1、 谁来步行？ 就是研究目标人群，即消费者是谁，为本地人服务，就必须同麻栗坡的消费水准相一致。2、 怎么样步行？解决步行的游历和观感问题，人们必须在步行中找到快乐。例如，对于儿童和穷人的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往27、。3、 为什么来步行？则是科学规划步行区域的问题：比如可以作如下考虑：、步行街的一般长度是650米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感；、对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街铺生意好一些；、设计中考虑在人流相对少的地方，设置可供游人休闲落座的地方，这样可以调节整个街区的氛围；、研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计；、对于流动人口少的城市来说，必须根据城市的特点，做深入研究，切合市场实际，安排好步行街的夜间生活和节假日生活；、对于二、三楼的商铺，考虑路径通道的方便舒适，比如使用斜坡或电梯；只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街28、的设计才能够比较科学、可持续的发展。（三）、实际操作思路对于购买商铺的人来说，最重视的是商铺的保值升值问题，为了使得卖铺业务健康发展，就必须在商铺保值升值问题上做足功夫-主题设计好，返租回报、先租后卖、承诺回购等技术销售策略才能发挥其应有威力。做旺人气也至关重要的，处理好旺丁与旺财的关系，而旺丁首先必须充分发挥步行街的特点。在公共空间和人们的游历、娱乐方面做好文章。在中小城市设计的步行街，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占1/3的比例。 政府在旺场方面有很多优势，除了舆论导向以外，春节和当地重要的节事活动的举办，对人们认识步行街并产生认同感有积极的效果。此外，步行街还必须在形象宣传29、和整体推广方面有一个长远的安排和计划。一个步行街成熟大概需要30年的时间，急功近利的办法往往是权宜之计。（四）、项目销售思路本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好根据市场分析，主要采取的销售策略:1、以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）可缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。针对这个租金定价，对于这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制。2、直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）、一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；、分期付款(签订合同时先付30、总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);、按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。 这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。3.充分利用优越的人居环境项目的人居环境优越，故可利用具备的条件来谛造一个老城中心区优雅人居精品典范，塑造独特的品牌形象。4.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。31、 由于政府行为的介入，在具体运作中不能以“市长”为导向，而必须以市场为导向，进行更为细致科学的市场调研，与各方的深度沟通，对项目的宏观和细节方面进行焦点式定位，规划上按科学的原则做好安排，对步行街的建设来说是至关重要的。在步行街建设中，尽量避免决策失误，不要被老百姓讥为“步行街”就是“不行街”。结束语：以上为我们根据短暂时间的市场调查和对项目的初步认识所作的前期策划报告，属于认知性文本，具体操作方案将在进一步认识贵公司的项目后一一提供。不过，所述内容仅为一家之言，因直言得罪之处敬请见谅，但请贵公司相信，我们都是做实事的公司，本着为项目负责的工作态度，唯有倾其所能用心服务。希望能够与贵公司金诚合32、作，把项目运作成功，不当之处或不到之处，请批评指正！附录一:步行街七种“死火法”步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，33、而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。 目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？ 1、没有市场只有市长。这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。步行街建设在兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在34、于本身城市商业的强大的辐射能力，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有大都市强大的吸引力和对目标市场的拉动。2、没有策划只有规划。许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完全的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，可能是古典，也可能是后现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做主题商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的35、问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划一的风格建设的，但实操不好用。如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。3、没有定位只有“品味”。定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知36、道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点，可以设计让那些周边的居民有参与性的公共娱乐设施，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向。4、不讲优生，只讲整容。由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的37、步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不根据当地的情况进行整容。5、有肉大家吃，有难没人担。由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。投资者如果在租金和房价高企的地方，不能够赚到应有的利润，就会出现一系列的问题。6，击鼓传花，逃出升天算命大。38、由于步行街的建设周期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。7、拖字当头，官场习气代替商业操作。由于步行街的建设大部分都是由政府操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命运。这些当然并不是具体指某一条步行街，而是在研究步行街所看到的一些典型。附录二：现沿河街商铺租金调查统计行 业年租金（元）面积（平方）单价（元/平米/月）备 39、注饲料销售12000901111街道间距30米，右侧家具销售 10000601389街道间距30米，右侧百货零售 4000 301111街道间距30米，左侧家具销售5500301528街道间距30米，右侧家具销售5500301528街道间距30米，右侧服装销售60002520街道间距30米，左侧服装销售5000251667街道间距30米，左侧理发60002520街道间距25米，右侧服装销售7500401563街道间距25米，右侧服装销售7500351786街道间距25米，右侧理发7500321953街道间距25米，右侧服装销售7500451389街道间距25米，右侧服装销售600030166740、街道间距25米，右侧服装销售6000301667街道间距25米，右侧服装销售5500271698街道间距25米，左侧服装销售5500251833街道间距25米，右侧服装销售10000601389街道间距25米，右侧服装销售45001722街道间距25米，左侧服装销售6000182778街道间距18米，左侧被服6000301667街道间距18米，右侧网吧9000451667街道间距18米，右侧，5步楼梯服装销售7000401458街道间距16米，右侧，5步楼梯餐 馆7000451296街道间距16米，右侧，5步楼梯皮鞋销售60002520街道间距16米，左侧服装销售3200251067街道间距241、0米，右侧，5步楼梯服装销售4000301111街道间距20米，右侧，5步楼梯服装销售3800301056街道间距22米，右侧，5步楼梯理发4000301111街道间距22米，右侧，5步楼梯服装销售5500301528街道间距12米，左侧服装销售5000301389街道间距12米，左侧服装销售4000152222街道间距12米，左侧服装销售7000301944街道间距12米，左侧人流量： 105人/10分钟 车流辆：5辆/10分钟附录三：玉尔贝大街商铺租金调查统计行 业年租金（元）面积（平方）单价（元/平米/月）备 注箱包店15000304167一楼诊所8000302222一楼自行车修理100042083一楼五交化5500301528一楼云南名茶14000402917一楼文体用品14000402917一楼华泰家具20000300556二楼美发100001749一楼水果店5000202083一楼手机销售14000303889一楼租碟60002025一楼恒源祥28000504667出口南向左侧建材销售13000502167政府出口南向100米右侧小超市17000702024政府出口南向140米右侧车流量：121辆/10分钟 人流量：260人/10分钟