1、华润凤凰城一期一批开盘报告（一批7、8、9、10、11栋）项目情况：物业地址: 长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间开发商: 华润置地（湖南）有限公司华润集团简介： 成立于1938年，华润蕴含中华大地，雨露滋润之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司，经营范围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、苏果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。 开发商华润置地为华润集团旗下地产业务2、的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在香港联合交易所上市（1109），是香港股市恒生指数成份股。目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、上海滩花园等30余知名项目。建筑设计：澳大利亚ANS园林设计：香港贝尔高林占地面积：401777平方米建筑面积：1300000平方米总 栋 数：80栋绿 化 率：39%容 积 率：3.0建筑类别: 小高层、高层装修状况: 毛坯自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外3、游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。周边配套: 紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。项目优势：n 区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道；n 品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有较高知名度，房地产开发经4、验丰富；n 大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居；n 配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配套发展也较为成熟。n 绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性；n 户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。开盘情况开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热开盘地点：现场售楼部现场氛围：n 等候区18排，36列座位，共计648个座位，9点左右全部坐满，并且有部分人群站着，后陆续有人进入等候区，预计到场人员总计约700人。n VIP客户共319人，其中预计有50人是同行，现场办理的V5、IP。n 售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆，其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。 现场组织、功能分区：功能分区好，负一楼为等候区，一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。入口和出口，实现了很好的分离，所以现场人员虽多，按照分区的流程走，显得很有秩序，一点都不混乱。 （负一楼）（一楼）开盘流程：推售情况（房号排布）房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计二房二厅79平米104109.6%36.8%80平米1606037.5%88平米（花院2+1）1215243.0%90平米（花院2+1）443681.8%三房二厅115平米36616.7%34.4%121平米361130.6%1276、平米（花院3+1）532649.1%合计55420136.3%36.3%推售情况有如下观点：1、从户型面积来看，凤凰城的户型面积整体偏紧凑型，如79、80的二房，115的三房；2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占总推量的77.4%，是本次开盘的主推产品；3、畅销户型是90平米的二房。此户型仅44套，全部位于11#，二梯三户，由于采用科学设计，使其南北通透，达到了纯板式的通风采光效果；又带算半面积的花院10平米，可将此花园隔成一房，实现二房变三房。是非常经典实用的户型，受到了消费者的亲睐。4、带花院的户型，普遍卖的好，说明了这种户型的设计得到了消费者的认7、可。90平米二房（花院2+1127平米三房（花院3+1）价格情况：开盘前宣称，起价2880元/平米，均价3280元/平米。层差，1楼、2楼相差80元/平米；其他层差在10-15元/平米。三房价格比二房价格要高出300元/平米左右，带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。后据称，开盘前临时进行了价格调整，降低了整体均价。根据研究部监控到数据，华润凤凰城均价在3200元/平米左右。部分真实成交价格（或价格表选房价）如下：9栋8楼03号房，VIP 1.5折优惠，再当天成交优惠1个点，2920元/平米；9栋9楼05号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3253元/平米；9栋3楼08号8、房，VIP 2.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，一次性付款优惠1个点，2841元/平米；11栋9楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3220元/平米；11栋4楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3137元/平米；11栋3楼04号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3100元/平米；11栋5楼06号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3260元/平米；优惠情况：最高优惠额度，可以达到4.5个点的优惠。1、 2008年3月22日至2008年5月15日，可以申请加入华润会，开盘享受额外1个点优惠；2、 5月16日后，于任一银行9、预存2万元即可办理VIP卡，享受1.5个点的折扣优惠；3、 开盘当天签订购房合同，享受1个点的优惠；4、 采用一次性付款的，可以额外享受1个点优惠。抽奖优惠情况:奖金等级名额奖品一等奖2名1万元购房优惠券二等奖6名5千元购房优惠券三等奖16名1千元购房优惠券项目营销活动回顾：时间内容2008年3月22日咨询中心开放并开始受理华润置地会会员入会2008年5月16日会员升级开始，于银行预存2万办理VIP卡2008年6月16日举办：华润2008凤飞中国年启动仪式2008年8月16日营销中心对外开放仪式暨名家论坛2008年9月6日15点“魅力东南亚水果节”在营销中心举行2008年9月13日15点华润爱10、在凤凰城情侣派对，3分钟约会，弗拉明戈，斗牛士现场呈现。2008年9月13日开始意向选房，9月20日，盛大开盘。宣称起价2880元/平米。营销策略分析：时间活动内容策略分析08.3.22-5.16免费加入华润会无门槛蓄客策略，追求客户的数量，暂不注重质量。08.5.16-9.13存2万于任一银行，拿凭证办理VIP对意向客户进行筛选，蓄客门槛依然很低，在冷清的行情下的蓄客策略。08.9.6-9.20高密集度活动、意向选房开盘前通过高密集的活动吸引客户，预热开盘，并在开盘前一周进行意向选房，便于开盘管理。总体评价：1、 华润凤凰城采用了“高喊低走”的策略，在开盘前给外界宣称一度达到3800、3500，而在开盘前夕对外报价2880的起价，3280的均价，在开盘前两天三度调整价格策略，均价再降近100元/平米。同时，凭借较好的户型，品牌优势，配套优势等取得了不错的销售业绩。2、 从华润的蓄客策略、开盘现场管理、价格策略综合来看，华润的营销经验比较成熟，在应对冷清市场行情下，显得非常谨慎。3、10