1、房地产设计阶段成本控制 “一分节省，一分利润”-本杰明富兰克林A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin有效建安成本有效建安成本设计过程增加设计过程增加施工过程增加施工过程增加细分建筑安装费Where Goes Your Money?统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。成本控制八讲1总图规划中的成本控制2选择优秀设计团体，深入理解行业法规3产品类型战略化，开发领域专业2、化4挖出埋在土里的利润：停车库聚焦5建筑单体方案设计的成本控制6结构设计成本控制问题7送你一匹马-工程设计优化8工程设计领域的B-D-CA理想铁人组1、总图规划中的成本控制 1.规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系 目标成本与产品品质标准确定2.规划相关因素分析 1）建筑形式选择的成本元素 2）足尺模型规避修改的成本风险3 规划阶段的成本优化与效果控制地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节The Forming Of Ascendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品 STREET VIEW千尺为势S3、TREET VIEW千尺为势千尺为势百尺为形百尺为形百尺为形百尺为形咫尺为质咫尺为质咫尺为质建筑形式选择的成本元素 以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度 大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度 文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度 精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度 建筑形式发展三要素：文化要素：主流群体需求层次的发展（Art Deco）法律规范：国家建筑政策与技术规范的改进 技术革命：新的科技手段推动建筑风格发展1:1足尺模型规避修改的成本风险 足尺规划模型展示组团关系 规划设计案例规划相关因素分析规划案例规划案例规划案例：每层面积约3100平方米的地4、下停车区，采用双层机械停车方式的情况下，只布置了70个停车位，平均每个车位占用面积达到44平方米，而这一数据通常仅为1825平方米！每层少了50个停车位。专家通过进一步研究分析发现，在目前的平面图中，70个停车位已经接近最大容量 原施工图（左侧总平面，右侧平面图）问题在于设计师在规划总平面的时候，忽略了地下室平面形状与停车效率之间的联系。解决方法：总平面图中所有塔楼 整体旋转5优化图纸（左侧总平面，右侧平面图）更多案例更多案例 更多案例石头引出的例子A Story Start With Stone 20万平方米商业综合体，地下一层商场加上1000辆大型地下立体机械车库遇到了59米深的基岩，施工5、工艺困难。求助：有无更好的施工方法？More on Basement Parking地下停车方式地下停车方式More on Basement Parking地下停车方式地下停车方式有没有其他可能呢？Could There Be Other Solution？More on Basement Parking地下停车方式地下停车方式More on Basement Parking地下停车方式地下停车方式实际土地价格每亩约120万元，计3600万元，直接节约投资4100万元。The story tells us 石头给我们的启示石头给我们的启示换个角度想一想！换个角度想一想！二、选择优秀设计团体，深6、入理解行业法规魏文王问扁鹊曰：子昆弟三人其孰最善为医？扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。魏文侯曰：可得闻邪？扁鹊曰：长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。若扁鹊者，鑱（chn）血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。设计沟通二段法正式合作之前：反复考证，精挑细选a)单位资质b)单位管理机制c)单位业绩+团队考察d)主持人阅历与经验e)专业负责人阅历与经验f)设计组成员沟通能力与沟通效果g)对目标项目的把握能力设计沟通二段法正式合作之中：互帮互助，精诚合作a)保密条款下的信息对称b)双赢预期与人员激励c)设计标准正式导入d)限额设计实施方法e)施工图前7、工程标准互认f)施工图审查直通车g)开工前图纸优化h)工程竣工后经验教训总结-”前事不忘，后事之师”规范误读实例：a)地下车库出口的防火卷帘b)基础计算的梁元法与板元法c)十二层以上板式住宅每层设置连廊规范解读路演：十二层以上板楼需要设置多少部电梯？规范解读：高层板楼一部电梯设计要点高层民用建筑设计防火规范要点：联系廊示例全国细则北京市细则全国细则北京市细则北京市细则全国细则全国细则北京市细则强制性条文 规范 细则34个单元松石名第三、产品类型战略化，开发领域专业化产品类型战略化，开发领域专业化-“华夏、万达、万科项目产品周期”在成本节约上的意义a)我爱北京天安门正南50公里与孔雀城b)四季花8、城、情景洋房、V-House、C)万大城市广场城市综合体d)法国雅高Ibis商务酒店e)把理想与生意分开做：创新的天花板成本控制不可极端谁是最好的木匠？a)三合土基坑回填与“水夯法”；b)石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉；c)省了一根雨水管之后；d)瓷砖与涂料的品质差异；e)铝板墙板材的厚度多少为宜？四、挖出埋在土里的利润：停车库聚焦1.车库布置在哪里更经济？总图1多层 总图2高层 总图3混合体（“著名发型师马凯妻子的发型”）2.机械式立体停车库节约了什么？3.最经济的车库怎么做？-中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目规范解读规范解读规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定8.2 9、8.2 自然排烟自然排烟8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。规范解读规范解读规范对敞开式汽车库的界定规范解读车库外墙面积的25%-车库出口面积之和约等于屋顶面积的3%规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。规范解读规范解读五、建筑单体方案设计的成本控制案例一 住宅公摊面积案例二 城市综合体案例三 地下室层高案例四“商场”还是“车库”？六、结构设计成本控制问题方案设计阶段的结构专业1关键和首要问题选择建筑方案，必须注意远瞻与现实相结合初步设计阶段；2结构专业应密切配合建筑专业，根据使用功能、房屋高10、度、地区特点选择结构类型；3根据初步了解工程地质情况，提出采用天然地基、复合地基、桩基的可能性；4对结构选型、材料选用、地基基础方案详细说明；初步设计阶段的结构专业1初步设计阶段是各专业进入实质性的设计阶段，应根据已批准的方案设计文件进行设计。业主或开发商必须落实在方案阶段尚未落实的各项有关手续。2结构专业在此阶段得到地基初勘报告，以便确定地基方案。3地基和基础方案是否技术先进、经济合理，对工程造价关系极大。4地下室及上部楼层的楼盖造型，关系到层高、有效空间及长期能耗。5结构构件设计要既符合有关标准、规范，又应优化和比较，做到经济合理。6初步设计文件应满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（211、003年4月）。7初步设计文件是控制工程规范、标准，投资以及统一交通、绿化、人防、市政等各方面的审批文件，非常重要。因此，各专业有关技术问题在此阶段落实。8设计概算的重要性。9复杂工程的施工图文件审查单位应在此阶段确定。10工程进度与设计配合。研究在主体结构设计之前研究在主体结构设计之前抗浮设计水位的确定地基方案的比较桩基方案的确定天然地基复合地基桩基础参考周边勘测单位的现有结论天然最省复合地基其次尽量把大型建筑避开垃圾填埋场、吹沙造地一定用桩基，投入自然也就大每栋建筑地基基础单独核算，不可做标准图复用结构专项问题探讨（1）Q&A On Structure普通梁板、无梁楼板结构比较普通梁板、无12、梁楼板结构比较0.00结构嵌固层应采用梁板式结构（高层抗震规范）0.00结构嵌固层宜采用梁板式结构（高层结构规范）0.00结构嵌固层当时可采用平板式结构（北京市建筑设计细则.结构专业）有使用功能的地下室有梁板结构通常层高3800无梁板层高3300空间效果可以做到更好层数越高、跨度越大（例如9m）底板做无梁楼板价值越高例如北京24层建筑基础：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以无梁楼板结构混凝土量大、钢筋量也大，但综合造价结论正好相反工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接钢筋混凝土大板浇注（北京：级配砂石139元/M3低标号混凝土）无梁楼板式比普通梁板式综合造价便宜15%20%结构专项问题13、探讨（2）Q&A On Structure酒店写字楼结构选型酒店写字楼结构选型钢框架核心筒结构钢筋混凝土框支剪力墙结构钢筋混凝土框架核心筒结构钢框架剪力墙结构（框架总倾覆力矩不大于50%）结构专项问题探讨（3）Q&A On Structure高层住宅结构如何选型高层住宅结构如何选型钢筋混凝土剪力墙结构钢筋混凝土短肢剪力墙结构框架剪力墙结构结构专项问题探讨（4）Q&A On Structure多少剪力墙算多多少剪力墙算多12-17层钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准18层以上钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准规范:剪力墙结构最大层间位移比小于1/1000优化:小高层最大层间位移比 1/15002000优化:14、高层最大层间位移比 1/200030001977年罗马尼亚大地震剪力墙结构建筑倒塌创下世界纪录这是目前为止地震倒塌唯一的一座。事后调研结果：倒塌的主要原因是施工偏差引起震害中大量的倒塌的是纯框架结构的建筑（2009年6月27日上海“莲花河畔景苑”已经刷新纪录）结构专项问题探讨（5）Q&A On Structure最值得优化的部位在基础最值得优化的部位在基础1.基础底板受力主要是冲切控制，而不是弯距控制整板冲切力不均匀时，可以区别对待，局部加厚而把整个底板变薄底板配筋率基本由最小配筋率控制，多数情况下可以大量节约配筋，底板暗梁原则都可取消。2.基础底板计算采用塑性计算正常认为底板需要防水，由于不15、允许裂缝出现，想当然是弹性计算理论。基础底板无论是弹性还是塑性计算，正常使用中都不会裂缝！合法基础的计算程序很多，节约的办法是多用几个软件计算，选用配筋结果最小的那一个。计算机程序计算出来的配筋值没有必要加大，符合结构规范就行！3.关于基础底板：基础底板的受力模式不同于简单的平板，实验表明，实际底板中的钢筋应力水平往往只有计算值的1/10，问题出在地基基础设计理论本身。地基反力事实上是不均匀的，墙下和柱端的反力很大，其它位置没有变形也就没有反力。主要原因是由于计算用的地基承载力值是标准值或特征值，而不是极限值，而通常极限值约是标准值的两倍，因此它常态下的受力情况大不一致。尤其当底板厚度达到6016、0、700厚时，还会有拱承载原理的作用，应力值更小，所以更不会因为配筋量小而出现裂缝。4.引起楼板裂缝原因主要是混凝土塑性收缩引起，而不是由受力荷载引起。高层规范框架结构规定水平构件-梁、板的混凝土标号不宜高于C40，一个主要原因就是要控制裂缝的出现。5.规范规定梁和板的受力钢筋应拉通1/31/2，事实上拉通1/3符合规范即可。结构专项问题探讨（6）Q&A On Structure剪力墙结构的钢筋主要配置在边缘构件的构造配筋，从优化的角度看，满足规范最低要求即可：1.楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋（比普通热轧钢筋贵大约几百元/吨）,梁柱墙钢筋均使用三级钢筋:6度区剪力墙结构的小高层最经济的设计用钢量17、约为38Kg/M2，6度区剪力墙结构的高层最经济的设计用钢量约为40Kg/M2。6度区异型柱结构的小高层最经济的设计用钢量约为35Kg/M2。（无地下室，无转换梁）2.8度区剪力墙结构的100米高层最经济的设计用钢量约为60Kg/M2结构专项问题探讨（7）Q&A On Structure剪力墙结构配筋量参考值剪力墙结构配筋量参考值七、送你一匹马-建筑设计优化的实施Apply Third Party Standard英式双设计英式双设计摆脱设计人依赖！摆脱设计人依赖！A tractor in the Desert.小故事小故事-沙漠里的拖拉机。沙漠里的拖拉机。1.设计优化的起因建筑每平米的钢材用18、量一度是地产企业关注的焦点之一。列举一个简单的事实：每增加10公斤/平方米的用钢量，房屋的建造成本就会提高60元左右，如果将它节省下来，那么就是几乎百分之一百的开发净利润。对于企业来说，通过去除无效成本进行节约而实现的利润具有显而易见的战略意义2.设计优化的难点在建筑材料用量这一方面，国家没有统一的标准，其随着建筑个体的不同进而产生合理性变化，其用量并不能作为建设成本控制的客观衡量尺度开发企业的专业设计技术及相关知识较其所聘请的设计单位相比，通常处于劣势，尤其在大型设计企业中，专业负责人员常常是技术权威，双方在成本优化方面很难实现有效沟通我国现行的设计资质管理模式中，开发企业与设计单位不是单一19、的雇佣劳动合同关系，设计单位还担当着掌握部分工程验收标准的角色，设计师个人要对工程的设计合理性承担终身责任，工程成本控制的好坏很大程度上取决于所聘请设计单位甚至具体项目主持人在成本控制方面的个人能力3.1设计师专业教育背景导致其经济概念模糊在被问及所设计项目的具体面积时，大多数设计师的回答都是“记不清楚”，或者“我查一查”。他们在项目设计的前期主要关注建筑风格与建筑形式，在项目设计的中期主要关注建筑的功能关系、空间关系，而在后期，他们则更关注建筑是否满足规范要求，所设计的图纸是否能通过政府相关部门的审查在接受包括大学、研究生在内的职业教育期间，设计师基本上没有机会关注他们未来职业中的经济概念。20、学生们被以建筑大师模式培养出来（清华大学庄维敏语），却做着画图匠的工作。他们渴望有一天像美国建筑大师理查德迈耶（Richard Meier）那样遇到一个业主请他设计盖提中心（Getty Center）那一类的建筑：业主只要求效果好，不计成本，任凭设计者的思路天马行空去翱翔。或者像设计大师赫尔佐格德梅隆那样，驰骋自己的想象，把十万人一下子装到一个大鸟窝（北京奥运会主体育场鸟巢）里去！即便是在注册建筑师资格的考试中，经济方面的题目也仅仅涉及到估算、概算、预算等等极其概念化的层面。3.2成本控制相关的设计条款：（一）要求设计单位提供相关资料一般未约定情况下，设计公司的许多资料按照惯例通常不向发展商提21、供，设计行业至今仍然沿袭这一做法，这些不提供的资料使得成本核查工作实施的前提条件变得难以确认，主要包括：与设计图纸一致的Dwg 格式电子文件、结构专业计算模型（电子文件）、机电专业计算书（电子文版）、节能计算书（电子版）（二）要求设计单位提供详细数据分析表设计图纸中有许多详细列表，有些是报批要求的内容，有些则是设计图纸深度要求的内容，经济测算所需要的专业数据往往不包括在内，虽然设计人员计算出来相当容易，但是开发企业统计起来很不方便。在合同中约定设计单位计算提供相关数据，方便进行专业量化分析，可以为评价设计的经济与否提供决策依据。如窗墙比、分部层高、可售面积、公摊面积、赠送面积、车库每车位建筑面22、积等。（三）要求设计单位对关键问题提供备选比较方案。比如基础形式、结构形式、采暖通风方案、停车方式、车库出入口方案等。设计工作很大程度上受制于国家的法律法规，这是与专业人员沟通比较困难的主要原因之一，相对来说，比较他人设计成果的优劣要容易得多，如同规划方案、建筑方案可以有不同思路提供比较，相关的各专业也可以有不同选择，专业水准不同的设计师解决问题的思路也会大不一样。对于关键问题要求提供对照方案对决策起着重要意义。3.3设计优化审查设计优化审查是实施设计阶段成本控制的最后机会。下表是天津某项目4栋板式住宅（99.8米高，总建筑面积17.93万平方米）优化前后的钢筋、混凝土、水泥用量 施工图优化的23、经济效益比较明显，本工程单单总用钢量一项直接成本就可以节约440万元（按2009年2月全国平均市场价格计算）。审查工作的重要意义还在于以下两个方面：（一）对无效建筑空间的利用，使之变为有效可售面积，或使之免于建设投入。（二）发现专业图纸之间的矛盾，在设计交底之前予以纠正，减少工程建设过程中的不可控因素，减少工程部门的工地服务量表3.1天津某高层板式住宅（17.93万平方米）优化前优化后调整量混凝土工程量（立方米）72700694004.5%水泥含量（吨，C30商品混凝土，含外加剂）22900218001100吨钢筋用量（吨）1054093201110吨单位钢筋用量（公斤/平米）58.852.024、11.6%3.推广设计优化的社会效益a)设计过程引入全新的监督机制，对设计阶段实施成本控制起到至关重要的作用。b)施工图优化在直接节约了项目开发成本的同时又提高了产品的品质，如果优化工作以绩效提成的方式收取顾问费用，发展商将是优化工作最直接经济利益的受益者。c)施工图优化具有巨大的的社会效益：如果国家推广实施优化机制，每年单就节约钢材和水泥原材料生产减排的数量就将达数千亿吨，对于环境保护，对于我们赖以生存的地球，都将具有深远意义。荷兰环境评估局（PBL）于2008年6月17日发布报告，指出：中国是2007年最大的CO2排放国，中国2007年CO2排放比美国高出约14%，并占全球排放增长量的2/25、3。而水泥熟料生产是排放的主要原因，占中国2007年排放增加量的10%，中国现已占世界水泥生产量51%左右。资料表明：每生产1吨钢材，采用高炉工艺将排放出2.5吨的CO2，电炉工艺也要排放0.5吨的CO2；每生产1吨水泥熟料排放约1吨 CO2。以表一工程实例计算，仅此项目就可以减少CO2排放约达3320吨。八、工程设计领域的B-D-CA理想铁人组British规划者需要战略性思维城市管理者要城市风貌日新月异开发企业要效益最大化弥合城市形象需求与开发利益的英式思维模式设计组织的B-D-CA 理想铁人组BDCA team up!Deutsch-功能体系功能体系普通建筑的使用功能永远应该放在第一位建26、筑的使用效率来自建筑体系的精准布局【道德经】三十幅共一毂，当其无，有车之用。埏埴以为器，当其无，有器之用。凿户牖以为室，当其无，有室之用。故有之以为利，无之以为用。设计组织的B-D-CA 理想铁人组BDCA team up!Chinese Culture-中国文化中国文化同一建筑体系可以适用截然不同的建筑表达中国用户最能接受的是东方特色的多元文化设计组织的B-D-CA 理想铁人组BDCA team up!Amazing landscaping-美景美景建筑是广义的景观景观提升建筑品质设计组织的B-D-CA 理想铁人组BDCA team up!设计组织的B-D-CA 理想铁人组BDCA team up!B城市规划D功能体系C&A文化美景结语：成本控制思考笔记：Think It Again!