1、1重庆闽侨房地产开发有限公司涪陵南门山地下商业 市场调查及营销提案开发商:重庆闽侨房地产开发有限公司代理商:重庆丰*房地产经纪有限公司时间:2006年11月10日2我们视客户的成功为最大荣耀诚信专业效率创新3用优质的服务打造最有力的一环诚信专业效率创新4项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析项目临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况51.1涪陵简介涪陵简介涪陵因乌江古称涪水，巴国先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之乡”闻名于世，是一座古老而极富活力的滨江城市。涪陵历史悠久，早在2000多年前，涪陵为巴国都城，秦、汉、晋时设枳县，2、自唐代以来一直为州所在地。新中国成立后设涪陵地区，1995年撤地设市，重庆直辖市成立后设涪陵区。总面积2941.46平方公里，2005年末全区户籍总人口111.78万人，其中农业人口80.03万人，占71.6；非农业人口31.75万人，占28.4；年末全区常住人口101.32万人。其中城镇49.65万人，乡村51.67万人。6涪陵属亚热带季风气候，四季分明，气候温和。介于东经1065610743，北纬29213001之间。地处长江、乌江交汇处，素有渝东南大门之称，是乌江流域20多个县市区的物质集散地，以低山浅丘为主。年降水量1072毫米。境内河流14条。水资源丰富，电力工业超前发展，地方电网自3、成体系，电力供应自给有余，天燃气充足。截止2005年底，涪陵已建成水路、公路、铁路交通枢纽。2005年末公路通车里程为1781公里。建成港口23个，年客运吞吐量1162万人，年货运212万吨，大型新建集装箱码头已投入使用。距重庆江北国际机场80公里。旅游饭店50个。2005年完成邮电业务总量5.80亿元，比上年增长12.0。年末固定电话交换机容量达到63.5万门，拥有固定电话用户24.08万户，比上年下降2.2，移动电话用户32.76万户，增加近4万户，增长13.0；年末有互联网用户24398户，增长49.1。涪陵对外贸易十分发达，目前 已经与50多个国家和地区进行了贸易。71.2涪陵区位涪陵4、区位按照国务院批复的重庆市城市总体规划，对涪陵的定位是：重庆中部的经济、文化中心重庆中部的经济、文化中心长江上游重要的枢纽港之一长江上游重要的枢纽港之一乌江流域的物资集散地乌江流域的物资集散地涪陵作为重庆直辖市的一个远郊区，区位优势明显而独特。涪陵地处长江与乌江交汇要冲，长江横贯东西77公里，乌江纵卧南北31公里，是千里乌江第一城，素有“乌江门户”之称。国道319线穿越全境，渝怀铁路已经全面通车，渝涪高速公路全线贯通，距重庆主城区100余公里。81.3涪陵区发展战略目标涪陵区发展战略目标建设新兴工业基地，优质特色农产品生产加工基地，重庆市区域性经济中心，逐步建成三峡库区经济发达、社会进步、环境5、优美、人民富裕、城乡共荣的大城市。大务鼓励引进基础设施建设产业、新兴产业开发项目、农业项目、工业项目、资源开发项目、旅游及娱乐设施开发项目及其他项目。9涪陵城市建设规划“一城两区五片”示意图江南片区：江南片区：重点引入商贸、旅游服务、食品、医药产业，建成后将是涪陵的中央商务区；李渡片区：李渡片区：以发展物流、制造业为主，成为涪陵的商业居住区和产业密集地；南岸浦片区：南岸浦片区：今后主推化工、能源；江东片区：江东片区：发展纺织、食品、高新技术；江北片区：江北片区：重点是旅游、休闲娱乐。近期规划：十一五城市规划建设近期规划：十一五城市规划建设10分分“五片五片”打特色牌打特色牌按扩城方案，涪陵新城6、将被分为五个片区：江南、李渡、江北、南岸浦和江东。五片区将发展各自不同的特色产业。到2010年，涪陵GDP要达228亿元，年均增长11%，城镇居民人均可支配收入达到1.38万元。城镇失业率控制在4.5%以内。“千里乌江第一城”涪陵，力争在未来5年内，建成44平方公里、50万人口的大城市，成为重庆主城特大城市的大卫星城市。通过多个思路破解新城产业空心化问题。目前，涪陵城市常住人口为25.8万，扩城后，人口将增加1倍。11城内公路九环三射城内公路九环三射实现新城内“两小时交通”。列入规划的公路，有渝湘高速公路涪陵连接线、重庆至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪垫路等同步建成李7、渡长江大桥、涪陵乌江二桥和石板沟长江大桥，实现“片区贯通、城区成网”。这些项目建成后，涪陵可利用原有的港口优势，发展江陆联运，降低货物物流成本商贸物流房产全面高速发展商贸物流房产全面高速发展随着新城启动建设，涪陵的房地产、商贸、物流三大产业，将迎来黄金发展期。照计划，扩城后，涪陵的全社会消费品零售额到2010年将达75亿元121.4涪陵经济概况涪陵经济概况国民经济较快增长。据统计，2005年全区生产总值完成135.08亿元，按可比价格计算比上年增长13.7，增幅比全国、全市分别高出3.8和 2.2个百分点。其中，第一产业增加值15.47亿元，可比增长6.6；第二产业增加值69.11亿元，可比增8、长12.4；第三产业增加值50.50亿元，可比增长17.6。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为5.1、47.4和47.5，分别拉动全区经济增长0.7、6.5和6.5个百分点。13产业结构进一步调整，三次产业结构由2004年的12.4 51.4 36.2调整为11.4 51.2 37.4；非公有制经济快速发展，实现增加值68.15亿元，占全区生产总值的50.5，比上年提高4个百分点。当年人均GDP13375元（按常住人口计算），比上年可比增长13.2，按现行汇率计算，折合为 1657美元。12.451.436.20102030405060第一产业第二产业第三产业11.451.237.4019、02030405060第一产业第二产业第三产业2004年2005年产业结构持续优化，第三产业所占结构比例稳步上升14全社会人口与就业全社会人口与就业2005年末全区社会从业人员为67.30万人，其中在岗职工9.20万人；一、二、三产业从业人员分别为31.10万人、14.40万人和21.8万人。全年转移农村劳动力23.5万人，实现劳务收入16.5亿元。城镇登记失业人数6345人，比上年增加1075人，城镇登记失业率为4.11。15居民人均收入水平居民人均收入水平2005年全区在岗职工人均年工资14100元，比上年增加1168元，增长9.0城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增长10、10.2，人均消费支出7349元，增长10.2；农民人均纯收入2780元，增加251元，增长9.9，人均消费支出1977元，增长11.5。居民住房条件继续改善。城市居民人均住宅使用面积27.37平方米，农村居民人均住房使用面积36平方米。同时，城乡居民家庭恩格尔系数分别为39.27和53.3，比上年分别下降0.2和3.0个百分点，生活质量不断提高。16项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析项目临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况172.1历经阵痛历经阵痛 区域性商贸中心再度形成区域性商贸中心再度形成涪陵自古以来是乌江流域的物11、资集散地，在重庆直辖前也曾是川东南区域的商贸中心。直辖初期，由于行政体制的调整，涪陵原有的政治、经济、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通车，市场购买力出现了严重分流，涪陵商贸流通产业承受了双重冲击和考验，一度持续低迷徘徊。19992001年，全区社会消费品零售总额分别增长9.3%、9.9%和9.1%，持续三年低于两位数，也低于同期国内生产总值的增长速度，跌至1991年以来的最低谷。182002年以来，涪陵区围绕建设区域性商贸中心的目标，大力实施“2456”发展战略，商贸流通产业开始进入新的发展阶段，呈现出增速逐年走高、规模快速扩张的良好发展态势。2001-2005年，全区社会消费品零售12、总额年均递增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8个百分点）2005年社会消费品零售总额达到40.27亿元。以重百涪陵商场、国美电器涪陵商城、关庙综合市场、合智商业广场为重点的南门山商圈南门山商圈。以新世纪百货涪陵商都、新大兴依蝶购物广场、泰兴电脑城、金凯装饰城为重点的高笋塘商圈。高笋塘商圈。两大商圈网点面积占全区商业网点面积的比重达72%72%以上，商业经营设施和购物环境得到进一步改善；提高了周边区县对涪陵商业的认同度，涪陵商圈的集聚辐射能力不断增强，区域性商贸中心再度形成。192.2目前涪陵商贸流通产业现状与特点目前涪陵商贸流通产业现状与特点流通总量持续增长流通总量持续增长2005年全区13、社会消费品零售总额实现40.27亿元，同比增长15.1%。其中批发零售贸易业34.97亿元，同比增长16.0；住宿餐饮业5.2亿元，同比增长9.44。社零总额居全市第9位，比全市平均增速高1.3个百分点。2006年上半年，全区社零总额实现23.96亿元，同比增长17.1%。其中批发零售贸易业20.98亿元，同比增长18.2；住宿餐饮业2.98亿元，同比增长9.6。社零总额居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1个百分点。20商贸流通主要企业实力增强商贸流通主要企业实力增强目前，涪陵区有限额以上批发零售企业26户，商贸流通产业个体工商户1.5万余户。全区商贸流通产业从业人员3.3万14、人。重点商贸企业11户，重点市场4户。截止2006年上半年，重点商贸企业、重点市场实现销售收入13.82亿元，同比增长23.1%。新大兴集团实现销售收入2.12亿元，同比增长11.84%新世纪百货涪陵商都实现销售收入1.44亿元，同比增长51.9%重百涪陵商场实现销售收入0.79亿元，同比增长25.3%合智商业广场实现商品成交额2.13亿元，同比增长25.7%巴人餐饮公司实现营业额0.32亿元，同比增长51.0%21流通平台呈现多元化格局流通平台呈现多元化格局商贸流通产业投资额年均超过2亿元，占全区固定资产投资总额的5%左右。商业网点快速发展。目前涪陵区各类商品交易市场66个，总面积28.6万15、平方米。其中城区市场38个，面积24.5万平方米，占在经营市场总面积的85.7%。综合市场12个，面积9.31万平方米；专业市场7个，面积10.3万平方米，农贸市场等其它市场47个，面积8.99万平方米。22传统型框台销售营销方式发生巨大变革传统型框台销售营销方式发生巨大变革从传统型框台销售营销方式多元化发展，超市、便利店、专业店、专卖店等多种新型业态快速发展，总代理、总经销、买断制等经营方式广泛使用。目前，涪陵区共有超市12个，便利店664个，专业专卖店1503个。以连锁经营为重点的流通现代化迅速发展，连锁经营扩大到零售业、餐饮业、生活服务业等行业，目前涪陵区有连锁店328个，今年上半年实现16、销售额6.89亿元，占社零总额的比重达到28.8%。232.3打造重点涪陵商圈打造重点涪陵商圈 确立商贸中心确立商贸中心2002年以来，涪陵区集中力量，进一步强化涪陵商圈集聚辐射能力。强化区域性中心商业区集聚辐射功能，促成“三圈一带”商业格局形成南门山商圈积极推进积极推进调整调整/升级升级高笋塘商圈巩固巩固/提升提升集聚能力集聚能力 李渡商圈加快的新城加快的新城规划规划滨江路商业带高起点高起点规划规划/加强加强引导引导24南门山商圈南门山商圈以南门山为中心，涵盖关庙综合市场、重百涪陵商场、合智商业广场、国美电器涪陵商城，结合南门山片区升级、改造和明瑜国际海陵商贸城的新建。涪陵区将把南门山商圈建17、成功能完善、布局合理、交通便捷、设施齐全、环境宜人、现代零售业和服务业集，的具有较强辐射能力的中心商圈。25高笋塘商圈高笋塘商圈沿兴华中路从高笋塘转盘到实验中学转盘，涵盖新世纪百货涪陵商都、新大兴泰兴电脑城、依蝶购物广场、太极大酒店、涪陵饭店、金凯装饰城，是涪陵区成购物、餐饮、娱乐等功能突出的新兴商圈，各类专业店、专卖店、直营店、厂家直销中心等新型业态丰富，具有一定辐射能力的高笋塘商圈。26李渡新城商圈李渡新城商圈依托李渡工业园物流园区，发展适应李渡特色工业园生产需要和城镇居民消费需要的商贸流通业、物流中心，将在2010年以前初步建成李渡新城商圈滨江路商业带滨江路商业带目前滨江商业形态单一，布18、局分散，涪陵区将高起点规划滨江路商业设施。引导并建成以旅游购物休闲为主的特色商业带27项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况28涪陵区地下商业涪陵区地下商业经由多方调查考证，截止目前，调查到涪陵主城区地下商业物业4处，它们分别是：广场路地下商场 涪陵易家坝中心广场高笋塘地下商场 涪陵高笋塘新世纪百货旁兴华中路地下商城 涪陵兴华中路依蝶购物广场旁黎明路地下商场 黎明西路转盘处293.1广场路地下商场（涪陵易家坝中心广场）广场路地下商场（涪陵易家坝中心广场）广场路地下商业利用涪陵区中心市政19、休闲广场部分地下空间，以及易家坝广场路、广场环路、高笋塘形成的交通转盘地下通道而成，是市民经由主干道往返中心广场，过街的主要通道铺面（位）数量：约93个铺面面积分布：5-12平方米，主力铺面6-8平方米铺面开间/纵深比：约1:1整体使用层高：2.8-3米过道开间：约5米配套情况：厕所、通风系统、喷淋、分户电表30广场路地下商场广场路地下商场3140%18%11%12%11%8%服装饰品/玩具童装鞋类、箱、包美容、美甲、照相服务类其它广场路地下商场经营业态分布广场路地下商场经营业态分布主要经营业态：服装、饰品、鞋类&箱包、美容等服务、童装32租金水平租金水平单位铺面（位）租金范围：500-15020、0元/月每平方米月租金均价：约120-130元/月平方米单位租金起价：约70元/月平方米单位租金最高价：约300元/月平方米广场路地下商场（涪陵易家坝中心广场）广场路地下商场（涪陵易家坝中心广场）售价水平售价水平销售初期（约96年），单个铺面销售价格约5万/个套内建筑面积平均售价：约8000-12000元/平方米98年，约8平方米铺面售价约9万，均价约12000元/开平方米33广场路地下商场综合分析广场路地下商场综合分析作为涪陵区较早一批的地下商场，其硬件设备老化，市场形象陈旧、层高较低、过道较窄（占道经营现场严重），市场竞争力与吸引力较低，经营户信心较低，调查期间转让及空置率8%左右。商场处21、于涪陵区主干道重要交通节点与枢纽上，是市民休闲、购物的重要交通节点，具备一定的人流量与市场机会。但是由于周边缺乏大型商业中心与商场支撑，人流量较大，停留消费客群相对不足，地下商场人流相对有限，商场整体经营受到影响343.2高笋塘地下商场（新世纪百货旁）高笋塘地下商场（新世纪百货旁）高笋塘地下商场位于高笋塘新世纪百货旁，由4条地面主干道交叉形成的中心转盘，分别为高笋塘路、建涪路、兴华中路，其地下人流通道经开发为地下商场，基详细情况如下：铺面（位）数量：约140个铺面面积分布：5-12平方米，主力铺面6-8平方米铺面开间/纵深比：约1:1整体使用层高：3.0-3.2米过道开间：4.8-5米35高笋22、塘地下商场3636%14%9%19%13%9%服装饰品/玩具童装鞋类、箱、包美容、美甲、照相服务类其它主要经营业态：服装、鞋类&箱包、饰品、美容等服务、童装高笋塘地下商场经营业态分布高笋塘地下商场经营业态分布37租金水平租金水平单位铺面（位）租金范围：1500-2200元/月每平方米月租金均价：约230-250元/月平方米单位租金起价：约180元/月平方米单位租金最高价：约350元/月平方米售价水平售价水平销售初期（约96年），单个铺面销售价格约5-6万/个套内建筑面积平均售价：约7000-11000元/平方米目前暂无出售单位高笋塘地下商场（新世纪百货旁）高笋塘地下商场（新世纪百货旁）38作为23、涪陵区核心商圈的地下商场，高笋塘地面商业网点密集，经营门类齐全、业态丰富，大型百货、专业市场、品牌店、卖卖店、品牌直营店等，吸引了涪陵主城以及周边区县的客户人群，庞大的地面人流量对地下商业有着良好的辐射效应同时，高笋塘地下商场位于高笋塘南北、东西干道交叉点，共计4条主干道相交于此，防翻越栏杆等市政设施齐全，同时由于坡地形成的自然坡坎阻碍，横穿干道人流相对较少，为地下商业提供了足够的人流保障新世纪自进入涪陵起就成为行业领导者。加上新世纪百货起市与高笋塘地下业商场相连，自成一片，业态互补、错位经营，为高笋塘地下商场注入了无限的商机，市场供需两旺，经营良好，无空置铺面高笋塘地下商场综合分析高笋塘地下24、商场综合分析393.3兴华中路地下商场兴华中路地下商场兴华中路地下商场位于新大兴集团下属依蝶购物广场旁，以金山地下市场与地下街铺组成，是目前涪陵区地下商业硬件设施与购物环境较好的地下商场，地下商场街铺其详细情况如下：铺面（位）数量：约64个铺面面积分布：10-20平方米，主力铺面12-16平方米铺面开间/纵深比：约1:1整体使用层高：3.3-3.5米过道开间：7米配套设施：自动扶梯（未开）、液晶等离子、中央空调、烟感喷淋、石材柱、玻璃面门40兴华中路地下商场兴华中路地下商场4147%8%12%25%2%6%服装饰品/玩具童装鞋类、箱、包美容、美甲、照相服务类其它兴华中路地下商场经营业态分布兴华25、中路地下商场经营业态分布主要经营业态：服装、鞋类&箱包、童装、饰品、美容等服务42租金水平租金水平单位铺面（位）租金范围：1300-2300元/月每平方米月租金均价：约120-130元/月平方米单位租金起价：约90元/月平方米单位租金最高价：约170元/月平方米售价水平售价水平销售初期（约01年）单位面积销售价格约1.6-1.8万元/平方米起价约1.5万元/平方米，最高价约2万元/平方米兴华中路地下商场兴华中路地下商场43兴华中路位于高笋塘商圈内，临近新大兴集团下属依蝶购物广场旁，位于中兴路主干道上，无干交通交叉所形成的交通节点，属于过街式地下商场设施周边专业市场的购物广场分布相对集中，但无交26、通节点的人流支撑，地下商场人气相对有限虽然购物环境宽敞舒适、设备与设施相对领先、维护情况较好，但是人气相对有限，因此投资市场的租金收入较低兴华中路商场综合分析兴华中路商场综合分析443.4黎明路地下商场黎明路地下商场黎明路地下商场位于涪陵黎明西路上，是由三条相交主干道形成的地下过道，由于无中心商圈的人流支撑。且地面商业以社区商业、建材装饰、餐饮休闲为主，难以为地下商业带来庞大人流黎明路地下商场合计约有50个铺面，铺面面积10-15平方米之间，目前出租率约20-30%，空置率高达70%以上其租金价格也是涪陵区最低价格，单位铺面租金在80-150元之间，平均租赁单价10元/平方米月由于黎明路地下商27、场与本项目位置相差甚远，且周边商业形态可类比性弱，与本项目关连度小，因此本方案不作进一步研究45名称商铺数量主力面积层高过道开间每平方米月租金水平售价水平广场地下商场936-8平方米2.8-35米120-1300.8-1.2万高笋塘地下商场1406-8平方米3-3.24.8-5米220-2500.7-1.1万兴华中路地下商场6412-16平方米3.3-3.57米120-1301.6-1.8万黎明路地下商场5010-15平方米3.34103.5涪陵区地下商场分析小结涪陵区地下商场分析小结3个地下商场位于核心商圈，1个位于边缘，地段因素十分关键位于交通节点地下商场整体经营较好，人流因素性关键地下商28、场与地面商业在档次与价格上拉开差距，业态呈现互补经营地下商场物业管理与整体经营意识欠缺，后继经营压力较大发达交通组织对于人流吸引有着重要的作用，如高笋塘地下商场整体商场欠缺维护与管理，形象陈旧、设备过早老化现象严重46粗放式经营，占道摆摊，业态分规划不明晰，影响整体形象购物环境普遍较差、公共空间小，吸引人流驻足购物能力有限进场业态与货品未能规范，低档、劣质货品充斥商场智能化、扶梯、方向导视等设施不健全、且管理缺失，购物方便 性与舒适度下降主要经营业态分布：主要经营业态分布：服装、鞋类&箱包、童装、饰品、美容等服务消费者对象分析：消费者对象分析：18-40岁青年至中年女性为主要消费者对象，经营内29、容以女性服装、饰品、鞋类、箱包、童装、美容等，女性占据消费者主导客群，约80%以上47项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况48除了对涪陵区域的所有地下商场进行了专项调查，为了更进一步的认识本项目所处的区域、潜在机会、商业价值、租金与售价水平、经营业态等，丰锦源还对项目周边地面临街商业进行了调查：人民西路（南门山转盘至人民西路天桥）人民西路（南门山转盘至人民西路天桥）人民东路（南门山转盘至人民东路人民东路（南门山转盘至人民东路3号出入口支路旁）号出入口支路旁）广场路（南门山转盘至中心广30、场）广场路（南门山转盘至中心广场）494.1人民西路（南门山转盘至人民西路天桥）人民西路（南门山转盘至人民西路天桥）铺面数量：铺面数量：统计样本120个（不含花园路至商贸大厦路摊约40个）商业形态：商业形态：临街商铺/中小商场/路天摊位/家教装修劳务市场等铺面开间：铺面开间：2-5 米，开间集中分布在3.5-4.5米铺面面积：铺面面积：6-30平方米，集中面积分布16-24平方米单铺租金：单铺租金：1000-6000元/月，单铺租金集中分布2000-2300元/月单位租金：单位租金：单位租金起价：90元/平方米月单位租金最高价：300元/平方米月单位租金均价：150-160元/平方米月50成人31、服装34%童装4%餐饮/食品18%鞋类/箱包/饰品11%学习文化用品5%生活服务（美容美发/鲜花）4%药房 5%超市/便利店2%办公家俱5%家电/通讯 4%金融/银行2%其它6%成人服装童装餐饮/食品鞋类/箱包/饰品学习文化用品生活服务（美容美发/鲜花）药房超市/便利店办公家俱家电/通讯金融/银行其它人民西路业态图表分析人民西路业态图表分析51人民西路人民西路 区域商业综合分析区域商业综合分析商业铺面与设施属原有底铺商业建筑，人流量大，可初步分析本区域是传统原有的商业区域之一；商业形象比较陈旧，货品属中偏低档，无品牌经营硬件条件；临近关庙综合市场与合智商业广场，市场受批发和物流影响较大；临近农32、贸市场、市场不规范、形象较差，路摊及劳务市场占道；属于商业人流主通道，区域人流量大，货品档次与购物环境较差吸引人流消费相对有限；经营业态相对丰富，但主题不突出，消费辐射力相对下降；经营状况良好，经营户信心相对乐观，十分关注区域改造；524.2人民东路（转盘至人民东路人民东路（转盘至人民东路3号出入口支路旁）号出入口支路旁）铺面数量：铺面数量：约20个商业形态：商业形态：临街铺面、大中型专业商场等铺面面积：铺面面积：集中分布在30平方米左右单铺租金：单铺租金：单铺集中分布在 2000-3000元左右单位租金：单位租金：单位租金起价：60元/平方米月单位租金最高价：150元/平方米月单位租金均价：33、100元/平方米月经营业态：经营业态：百货商场、服装、餐饮、美容美发、生活服务、药品、通信、数码产品等53售价水平分析售价水平分析近期在售铺面样本较少，了解到时代大厦负一楼水族馆约1999年至2001年进行独立产权式商铺销售，总价约13-15万元之间，面积9平方米左右，后期每铺总价降至10万左右经测算其单位售价：约约1.1-1.6万元万元/平方米平方米由于人气不足以及交通组织不合理，时代大厦负一楼水族馆经营惨淡，目前只余1-2家水族馆经营，投资经营回报无从谈起！54人民东路商业综合分析人民东路商业综合分析此条街是涪陵区公交车站密集的区域，以重百商场为区域商业领导型卖场，专业卖场（药品、通信、数34、码）、临街商铺、餐饮店、休闲步行街等吸引了较多人气在此消费相对广场路和以及与广场路相连的人民西路而言，人民东路由于商业街较短、商业网点与卖场相对较少，成为了人流的支路区域同时涪陵区的公交车路线路约20余路在附近设站，成为了涪陵城区及城效公交站最密集区之一，加强了对涪陵主城以及近郊的商业辐射能力大型百货商场目前以重庆百货涪陵为代表，较早的新纪元百货等原有传统商场经营惨淡，人气冷落554.3广场路（南门山转盘至中心广场）广场路（南门山转盘至中心广场）铺面数量：铺面数量：约70个商业形态：商业形态：商场/专卖店/专业商场/品牌直营店铺面开间：铺面开间：2-8米，开间集中分布在4-5米铺面面积：铺面面35、积：6-500平方米，集中面积分布30-40平方米单铺租金：单铺租金：2000-15000元/月，单铺租金集中分布3000-4000元/月单位租金：单位租金：单位租金起价：8080元/平方米月单位租金最高价：450450元/平方米月单位租金均价：230-250230-250元元/平方米月56服装40%玩具饰品9%食品6%眼镜6%通讯数码家电7%金融4%药房3%箱包鞋18%其它7%服装玩具饰品食品眼镜通讯数码家电金融药房箱包鞋其它广场路业态分析广场路业态分析57广场路商业综合分析广场路商业综合分析此区域人流量大，是高笋塘高笋塘易家坝易家坝南门山南门山的主要人流通道商业价值高，涪陵两大核心商圈重要36、连接干道，坡度相对高笋塘路更加平缓，临近涪陵中心广场，人流易于聚集商业街形象好，品牌店、专卖店、专业商场等为主要店铺形态，货品档次较高，店面形象好，易吸引人流驻足购买业态丰富，百货、服装、超市、鞋类、箱包、金融、眼镜、数码、手机、家电等，能够吸引消费人流在此停留消费专业卖场相对集中，国美电器、金座服装城、锦阳数码城、华城眼镜等，各类专业场为区域商业带来不同需求类型的消费群体，促进了区域商业的兴盛5815:0020:0010:0015:0020:00广场路1549816414270人民西路1076015713755人民东路79571086642节假日道路工作日4.4 广场路、人民西路、人民东路人37、流量统计表广场路、人民西路、人民东路人流量统计表调查地点：调查地点：广场路（广场路农贸市场旁）人民西路（人民西路第一商贸大厦旁）人民东路（人民东路3、4号出入口，变压器旁）调查时长：调查时长：20分钟分钟/次次（人次/分钟）59人流量统计分析：人流量统计分析：三路交汇，区域人流量大，是涪陵最大人流街区之一以广场路和相连人民西路为人流主要干道，商业网点最密受人流量支撑，区域临街商业经营状况普遍良好，无空置铺面南门山商圈核心，人流高峰时期十分拥挤，车流量大，地下商业具备庞大人流量支撑的开发条件60项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分38、析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况615.1项目简介项目简介本项目位于涪陵两大重点商圈之一南门山商圈，临近重庆百货涪陵商场旁，商业环境良好，区位优势明显本项目是涪陵南门山地下人防工程，由重庆闽侨房地产开发有限公司开发，总用地面积8530平方米，总建筑面积8530平方米，可销售面积经初步测算约4300平方米，工程层高5.5米，工程净高大于3.3米，地下过道3-5.4米。项目整体出入口方案设计共13个项目交通发达，人民西路、人民东路、广场路、花园路交汇于此，超20路公交车路线停靠此区域，有效增强区域商业辐射力依托区域强大的流支撑，南门山商圈的强大辐射能力，将本项目拟打造成地下商业街。639、25.2优势分析（优势分析（S）南门山商圈核心，区位优势强大区域人流量大，商业价值高交通发达，涪陵城市、近效路线最密集区之一临近关庙、合智、重百及国美大型批零卖场，商业氛围浓厚发挥优势发挥优势以规划提升品质，最大化提升地下商业街整体人气打造涪陵核心商圈商业物业高投资价值物业与地面错位经营，业态互补，打造时尚消费新天地635.3劣势分析（劣势分析（W）地下商业通风、便利性、品质形象、购物环境等较地面物业差距明显广场路及人民东路地下商业通道过长，不利于人流聚集提升周边地面商业（人民西路及东路）租金及售价较低，影响地下商业减少劣势减少劣势提升地下商业品质，减小硬性劣势，打造成商场内街式购物环境研究购40、物需求、合理规划业态，盘活整体地下商场合理规划，有效利用面积指标，打造精致面积铺位，提高投资价值差异化经营，强化服务功能、提升环境，与普通地面商业错位经营645.4机会分析（机会分析（O）涪陵经济持续保持近两位数增长，购买力与投资需求增加南门山圈面临重新调整与升级再造，商圈辐射力提升涪陵滨江商业带规划打造，本项目扼守人流要冲地面商业供不应求，无空置率，交通拥挤，分流地面人气的机会把握机会把握机会提供面积合理、铺面精致的投资型商业铺面，满足投资需求加大与地面空间的联系，增加出入口数量与出入便利性最大化吸引人流进入本项目消费655.5威胁分析（威胁分析（W）认识威胁，涪陵目前地下商业经营状况除高笋41、塘外，其它经营状况相对较差，投资、经营、消费信心下降临近大型批发市场与传统商业老街，市场经营受到挑战（价格/档次）市政设施不全、市民安全意识不够，横穿干道导致地下商场人气下降减少劣势减少劣势以创新理念打造新一代商业物业，规划提升品质，整体营运，强化管理商场主题化定位，差异化经营，与批发物流货品拉开心理距离有效利用较大公共空间（约50%左右），提升环境、强化服务统一业态规划、合理搭配，提升整体竞争力及市场吸引力防止行人横跨，需设置市政栏杆带，加强导视，安全宣传，吸引人流665.6分析结论分析结论形象塑造/南门山商圈新生代商业，投资消费新天地理念创新/与传统地下商场升级版，以设计提升品质错位经营/42、主题差异化打造，重视整体规划与整体招商品质提升/地下商场同比百货商场内街品质环境打造/合理组织公共空间，有效利用，舒适提升管理上档/以全盘营运的理念提升商业物业管理水平以人为本/强化地下商业可视性、出入便利性大环境大环境&小金铺小金铺策略提升67整体策略指导理念：整体策略指导理念：大环境大环境&小金铺小金铺 大环境大环境是一种意识，它需要从商场的开发、投资、经营、消费全程多面的角度，进行商场的打造，以提升整体商场的竞争力只有整体商场做活，才能让单位铺面做活，地下商场单个铺面的成功对整体市场的依赖性最强，不能剥离开单铺来经营整个市场大环境需要优良的配套、舒适的环境、便利的交通、设施人性化、口岸的43、优越性等，这些就迫切需要提升整体商场品质，加强内外商业的联系与到达便利性。在方案的规划、设计时，需要以市场营销、营运的角度考虑685.7整体策略指导理念：整体策略指导理念：大环境大环境&小金铺小金铺 小金铺小金铺是实现整体商业赢利的重要利器，以经营业态分区、不同功能分区进行配置，科学规划，实现业态互补、主题突出、丰富多元的商业新天地！重视方案设计，拿捏好面积与指标分配，控制面积，以低总价、高回报率、无空置率建造高投资价值商业物业！大环境是背景、是平台、是空间大环境是背景、是平台、是空间小金铺是目标、是回报、是成果小金铺是目标、是回报、是成果必须掌握大商业环境与小金铺商街开发的相生关系，它们是实44、现赢得与相应保证之间的关系！695.8大环境塑造设计建议要点大环境塑造设计建议要点1主干大通道，打造项目南北向（广场路至重百端）一条形象主要大通道，宽度6-7米，取消中间小铺，合双通道为宽大主通道，两旁设铺面，进深4米，可设计成开间3-4米的独立铺面。商场用扣板全吊顶，装修后使用层高不低3.5米通道顶宣传吊旗设置，易于节假日活动宣传高级防滑耐磨地砖，防滑、抗污力强、易清洁，同档百货商场铺面之间隔墙石材包柱，经营面安装玻璃滑门，统一门头招牌外形，统一店面招牌面积扶梯入口设置广告灯箱，届时招商出租、增加收益，以免办证贴墙70背景音响设置，营造商业环境，促销、疏散等信息传达，入口处与人行通道液晶电视45、悬挂，更加动感、时尚新风系统设置，自然通风与机械通风营造平街购物环境中央空调整体安装，夏日购物更舒适消防喷淋与防盗智能化系统，提升科技含量扶梯设置，增加扶梯设置数量，提升消费者到达的便利性设置休闲椅凳、儿童游乐区、美食区，强化服务功能，提升舒适度联手专业级商业物业管理公司，提供经营及管理服务保障入口景观化设计，系统化商场导致设计，便利出行大环境塑造设计建议要点大环境塑造设计建议要点271主通道参考图72铺面效果参照样本73日本地下商场 导视系统十分完善74项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年46、经济概况756.1整体定位整体定位首席时尚地下商业街首席时尚地下商业街商门山商业新生代&时尚消费者新天地&投资创富者新平台建议不用地下商场，因为目前涪陵地下商场整体形象较差，经营状况良莠不齐，第一印象不太有利；形态而言，“街”的比“商场”人流量更大，人气更足，且自主性强；“街”充满了文化与生活的味道。商场人文味道弱，没有生活！以时尚主题差异化定位，与相对保持传统和严谨的重百拉开形象差距，与老街与批发物流市场有差异化，心理距离大，不易形成心理比较766.2档次定位档次定位物业硬件环境打造可参照重庆目前建设较好地下商业物业：轻轨名店城（渝中区解放碑临江门）地下商业领域地下商业领域高档商业物业，以硬47、件与软件同步提升，打造区域一流、领导型的地下商业整体商业领域涪陵整体商业领域中档商业物业，较好的区位+中档商场773.2功能定位功能定位人防功能，战备防空疏散交通功能，缓解人流压力投资功能，谁投资，谁受益经营场所，消费功能 购物 休闲 美食 服务消费786.4经营业态定位经营业态定位根据与地面业态互补，参考其它地下商场业态，本项目业态定位初步如下：时尚丽人街时尚丽人街 服装/鞋类/箱包/饰品行/玩具等时尚生活馆时尚生活馆 美容美发/美甲剌绣/护肤保养/化妆店/照相等开心乐园开心乐园 童装/玩具/儿童嬉戏场/书包/学习文化用品时尚时尚 E 街区街区 电玩/通讯/游戏/数码产品/影音文化制品等时尚48、美食坊时尚美食坊 风味美食/冷热饮/特色食品/茶酒水吧等其它类79经营业态平面分布图建议经营业态平面分布图建议806.5目标客群定位目标客群定位根据本项目各类人群的不同需求，目标客群可分为以下几类投资者经营者消费者81商铺投资者（购铺投资者）商铺投资者（购铺投资者）商铺购买者、受益者，购铺之后通过出租或自营取得收益和回报人群，他们是：事业机关公务员事业机关公务员/教职群体教职群体/经商人群、生意人经商人群、生意人/企业主企业主/工薪中高管理阶层等，工薪中高管理阶层等，主要共同特点如下：收入较高且相对稳定，拥有事业或良好的职位具备投资意识和比较丰富的投资经验年龄在35岁以上，家庭年收入不低于5万49、元绝大部份来自涪陵主城，少部份来自周边区县投资出租取得收益为主（90%），自营收益为辅（10%）重视商圈发展，收益增长率与收益稳定性82商铺经营者商铺经营者群体有：生意人、自由服装等经营者，通过经营商场获取利润商场经营户、生意人注重商业整体环境、地段、商圈注重关注租金水平，经营成本与物业管理注重商业口岸及现场人流83商铺消费者商铺消费者18-35岁青年时尚消费人群以女性消费为主力群体，以男性消费者为次要群体女性占据消费者主导客群，约80%以上注重购物环境的舒适性、便利性看重商业档次与货品，需要选择性强、价格适中、业态丰富84营销、经营方式营销、经营方式销售方面：独立商业铺面，全部分批销售销售指50、导：从次到好，分批销售、低开高走、逐步加推 顺势涨价，营造升值氛围经营方面：建立商业营运公司，统一业态规划、统一商业管理856.66.6商铺面积划分商铺面积划分时尚丽人街 8-12平方米丽人街名店坊 6-8平方米时尚生活馆 6-8平方米开心乐园 8-12平方米时尚 E 街区 8-12平方米时尚美食坊 6-8平方米 866.86.8价格定位价格定位参考与计算因素：同等地段平层临街商业铺面售价、租价周边地下商场历史价格与目标前租金本项目整体定位与业态规划本项目硬件设施打造与软件系统管理初步计算，本项目：商铺套内建筑面积销售均价：2.0万元/平方米商铺套内建筑面积销售起价：1.7万元/平方米876.51、96.9商业均价分布图商业均价分布图2.0万万/平方米平方米1.7万万/平方米平方米2.1万万/平方米平方米1.9万万/平方米平方米2.4万万/平方米平方米886.10扶梯设置分布建议图扶梯设置分布建议图89项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况907.1品牌化案名需要品牌化案名需要从传统“*地下商场”的固定模式跳出来，以品牌化、系统化、全程化运作，切入到项目全程营销之中，重视品牌运作，以品牌形象提升项目附加值与升值空间，提升心理价位切合整体商场的定位主题需要项目知名度与美誉度等品牌建52、设需要项目地标宣传、传播需要映射心理价值，强化商场定位需要91南门金地南门金地(方案方案1)名称模式：地名名称模式：地名+财富概念财富概念南门金地，是财富的诞生地，更是消费的新天地！南门金地，是财富的诞生地，更是消费的新天地！案名：南门金地案名：南门金地英文名：英文名：nanmen golden land定位：重百前站定位：重百前站/首席时尚地下商业街首席时尚地下商业街92形象设计表达关键词：财富、精彩、聚集939495969798中央尚街中央尚街(方案方案2)名称模式：区位名称模式：区位+时尚概念时尚概念时尚的中央，消费的中央，财富的中央时尚的中央，消费的中央，财富的中央案名：中央尚街案名：53、中央尚街英文名：英文名：central up steet定位：重百前站定位：重百前站/门户级时尚地下商业街门户级时尚地下商业街99形象设计表达关键词：时尚、互动、聚集100101102103104105106项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况107现场首次亮相现场首次亮相售房部开放售房部开放名企巡展名企巡展,蓄势促销活动蓄势促销活动盛大开盘，试水强销盛大开盘，试水强销顺势加推，价格抬升，立即升值顺势加推，价格抬升，立即升值12月月5日日1月初月初1月中旬月中旬-下旬下旬1月底月底254、月中旬月中旬8.1入市及营销节点初步规划入市及营销节点初步规划1088.2现场包装现场包装 首次亮相首次亮相时间：2006年 12月初媒体：现场施工围墙及档墙、灯箱广告发布目标：形象首次亮相，传达项目效果图及案名、定位语推广工作迅速建立品牌知名度为主迅速建立“首席地下商业地标”概念要点：围墙广告设置、建立开设咨询热线，进行咨询展开售楼部设计施工工作109推广主题1、中央尚街 重百前站重百前站/首席时尚地下商业街首席时尚地下商业街2、掘金第一桶 创富计划即将启动 6-12平方米地下商业旺铺，接受咨询！1108.3售房部开放售房部开放 形式蓄客形式蓄客时间：时间：2007年 1月1日（元旦）媒体：55、媒体：户外广告（两大商圈、长途车站）电视广告、现场电视广告（三维动画，效果好、氛围强）售房部盛大开放（VIP财富精英卡，2万抵2.5万）目标：目标：推广全面展开展开咨询，现场蓄客，预约登记要点：要点：模型制作、广告宣传印刷品设计制作材料展示，三维动画场景展示VIP卡发放资料设计、制作111推广主题1、时尚新天地 财富聚集区2、掘金第一桶 创富计划现在领跑3、VIP财富精英卡火热办理中1128.4名企定点巡展名企定点巡展/开盘前活动蓄势开盘前活动蓄势时间：时间：2007年 1月10-20日媒体：媒体：户外广告（两大商圈、长途车站）电视广告、现场电视广告（三维动画，效果好、氛围强）售房部持续开放（56、VIP财富精英卡，2万抵2.5万）目标：目标：巡展定向蓄客，有的放矢“旺铺价格大家猜 时尚QQ等你开”，开盘前蓄势事件活动现场蓄客，预约登记要点：要点：大奖QQ车售楼部外展示，均价/最高价最接近者赢得QQ车大奖其它奖项设数手机、MP3等1138.5盛大开盘盛大开盘/把握节奏把握节奏 顺势加推顺势加推时间：时间：2007年 1月27日媒体：媒体：售价公布，中奖者领取大奖，赠车小仪式现场电视广告（三维动画，效果好、氛围强）区域夹报广告派发现场围墙及灯箱提前更换目标：目标：售价公开，高性价比，全城惊喜顺势开盘，转化欲望为行为，客户签约要点：要点：推出商业价值与价格较低人民东路区域，业绩过6成即加推，57、提升价格营造升值假象，消化余铺114推广主题：推广主题：财富旺铺 坐地生金领衔南门 盛大开盘 全城热抢财富恒久远 一铺永留传现在 奠定您世家基业！6-12平方米地下商业旺铺，超值惊喜起价1.7万/平方米起！1158.6推广费用概算推广费用概算总销售额：0.42万方20000元/平方米=8400万元参照重大城市推广费用，住宅1.5-3%,商业2-5%，本项目位于核心商圈，可考虑取2.0%作为参照系数推广费用：8400万2%=168万元1168.7推广媒体推广媒体户外媒体户外广告灯箱广告围墙广告电视广告电视拍摄、制作电视投播广告代理广告策划VI设计及运用创意设计设计完稿广宣印刷手提袋名片宣传折页广告台历海报夹报楼书销售道具售房部展板形象墙模型沙盘销控表吊旗影音设备其它等117感谢聆听感谢聆听 期待合作期待合作重庆丰*房地产经纪有限公司