1、金中环价值体系整合策略金中环价值体系整合策略深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司2005-7-28金中环价值体系架构金中环价值体系架构第一部分：我们的使命第一部分：我们的使命第二部分：高起点的营销战略第二部分：高起点的营销战略第三部分：倾情演绎及推广第三部分：倾情演绎及推广第四部分：价值及价格策略第四部分：价值及价格策略第一部分：我们的使命第一部分：我们的使命我们的使命我们的使命 在经过前几次的沟通讨论之后，大家对金中环的物业在经过前几次的沟通讨论之后，大家对金中环的物业属性以及金中环未来的宣传方向取得了一致的看法。属性以及金中环未来的宣传方向取得了一致的看法。如何打造金中环的如何2、打造金中环的“城市名片城市名片”效应，如何树立金中效应，如何树立金中环在环在CBD的领导者地位，将是本项目下一步的重中之重。这的领导者地位，将是本项目下一步的重中之重。这次就将金中环的价值资源进行重新整合。次就将金中环的价值资源进行重新整合。使命二使命二低成本低成本高价格高价格快销售快销售 使命一使命一树立金中环在树立金中环在CBD的领导地位形象的领导地位形象 我们的使命打破打破CBD写字楼高层销售禁区的神话，达到写字楼高层销售禁区的神话，达到销售价格和速度的双赢，树立开发商的品牌。销售价格和速度的双赢，树立开发商的品牌。第二部分：高起点的营销战略第二部分：高起点的营销战略金中环金中环核心价值3、核心价值提练提练白金地段白金地段CBD商政核心（顶级商务、政府办公、中心花园近在咫尺）商政核心（顶级商务、政府办公、中心花园近在咫尺）会展中心会展中心几乎成为金中环的配套几乎成为金中环的配套地铁中心地铁中心全球罕有双地铁物业（坐拥地铁中心之上）全球罕有双地铁物业（坐拥地铁中心之上）商业配套商业配套在众多物业中，拥有中心区最大的在众多物业中，拥有中心区最大的 商业配套（近商业配套（近24000平米的商业面积）平米的商业面积）交通系统交通系统 三首层（廊桥、地面、地下）概念，地下三首层（廊桥、地面、地下）概念，地下5个交个交 通出口，使得不出地面便可以到达中心区各个功通出口，使得不出地面便可以到达4、中心区各个功 能区；能区；商务配套商务配套中心区规模最大（中心区规模最大（10000平米），功能平米），功能 最全的豪华商务配套。最全的豪华商务配套。营销战略缘起营销战略缘起差异化将树立金中环在差异化将树立金中环在CBD的个性化形象和的个性化形象和地位；地位；差异化将体现金中环的核心价值；差异化将体现金中环的核心价值；整体营销战略整体营销战略 以以4 P差异化营销理念，重新构造金中环价值体系，将商务的概念差异化营销理念，重新构造金中环价值体系，将商务的概念做到顶级。树立金中环城市名片形象做到顶级。树立金中环城市名片形象,建立金中环在中心区的领袖地位建立金中环在中心区的领袖地位.4P 整体营销策5、略（整体营销策略（4P价值体系）价值体系）高附加值差异化高附加值差异化推广概念差异化推广概念差异化个性化服务差异化个性化服务差异化产品差异化产品差异化整体营销战略（整体营销战略（4P价值体系）价值体系）CBS城市商务综合体城市商务综合体CBD、会展中心、会展中心商业商业/商务配套、商务配套、双地铁、交通体系双地铁、交通体系五星国际酒店五星国际酒店公寓公寓大开间写字楼大开间写字楼酒店式商务公寓酒店式商务公寓小开间写字楼小开间写字楼 通过对金中环的产品通过对金中环的产品结构进行调整，整合产品结构进行调整，整合产品资源优势，做到产品多元资源优势，做到产品多元化，实现相互促进和互补，化，实现相互促进和6、互补，完善产品功能，使产品跳完善产品功能，使产品跳出单纯写字楼的概念，打出单纯写字楼的概念，打造造CBD商务旗舰。同时不商务旗舰。同时不再使项目仅仅局限于再使项目仅仅局限于CBD的圈子，更是站在一个城的圈子，更是站在一个城市的发展高度来看待金中市的发展高度来看待金中环。环。前面所讲的前面所讲的4P营销差营销差异化理念，将会融合到项异化理念，将会融合到项目的各个产品中。目的各个产品中。金中环各产品金中环各产品4P解构解构金中环各产品金中环各产品4P解构之解构之 酒店式商务公寓酒店式商务公寓产品产品面积从面积从37147平米，户型从单房平米，户型从单房3房，满足高端商务人士需求；房，满足高端商务人7、士需求；门厅、大堂、电梯间等五星级豪华装修，体现商务人士的尊贵；门厅、大堂、电梯间等五星级豪华装修，体现商务人士的尊贵；室内带有国际品牌豪华基本装修（室内带有国际品牌豪华基本装修（800元元/平米），由客户购买后平米），由客户购买后根据个人实际需要进行家具电器的陈设摆放；根据个人实际需要进行家具电器的陈设摆放；知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；将成为高附加值最主要的部分；酒店商务公寓酒店商务公寓（4P价值体系）价值体系）酒店商务公寓酒店商务公寓（4P价值体系）价值体系）完全按照酒店公寓的管理模式，使客户享受五星级的商务感受；完全按照酒店公寓的管理模式，使客户享受五星级8、的商务感受；personality个性化服务个性化服务 通过样板房装修，营造复式夹层，使空间多功能化，更加体现通过样板房装修，营造复式夹层，使空间多功能化，更加体现CBD寸土寸金。引发客户对寸土寸金。引发客户对CBD商务空间概念一次新革命。商务空间概念一次新革命。操作方式一：由客户购买后自行装修复式夹层操作方式一：由客户购买后自行装修复式夹层操作方式二：由开发商统一装修，其建造成本将计入销售价格中；操作方式二：由开发商统一装修，其建造成本将计入销售价格中；高附加值高附加值酒店商务公寓酒店商务公寓（4P价值体系）价值体系）金中环金中环1号号商务别墅商务别墅CEO私享空间私享空间推广概念形象推广概9、念形象酒店商务公寓酒店商务公寓（4P价值体系）价值体系）金中环各产品金中环各产品4P解构之解构之 酒店式写字楼酒店式写字楼酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）产品产品小开间写字楼小开间写字楼面积从面积从117239平米，满足成长性公司；平米，满足成长性公司；大开间写字楼大开间写字楼面积从面积从314411平米，满足大型公司；平米，满足大型公司；大堂、电梯间、公共空间等按照五星级酒店风格装修，体现出办大堂、电梯间、公共空间等按照五星级酒店风格装修，体现出办公环境的档次形象；公环境的档次形象；完全毛坯交楼，由购买公司按照自身需要进行装修；完全毛坯交楼，由购买公司按照自身需要进行装修；10、16米大堂挑高，彰显气势形象；米大堂挑高，彰显气势形象；生态玻璃幕墙生态玻璃幕墙CBD最高速电梯最高速电梯CBD 5A甲级智能化写字楼甲级智能化写字楼30个生态空中花园个生态空中花园生态与人文生态与人文知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；将成为高附加值最主要的部分；在深圳写字楼开创酒店式服务先河，可满足不在深圳写字楼开创酒店式服务先河，可满足不同类型、不同规模公司的一些个性化需求，节约了同类型、不同规模公司的一些个性化需求，节约了公司的资源，同时也提升了公司的形象。公司的资源，同时也提升了公司的形象。个性化服务个性化服务用车接待服务用车接待服务安排会议服务安排会议服务个11、性化清洁服务个性化清洁服务临时待客服务临时待客服务预定服务预定服务托管服务托管服务代租赁服务代租赁服务医疗保健服务医疗保健服务酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）高附加值高附加值三大无形资产三大无形资产时间成本、投资成本、机会成本；时间成本、投资成本、机会成本；全楼实现无线上网全楼实现无线上网不论何时何地保证网络畅通，随时与世不论何时何地保证网络畅通，随时与世 界保持沟通；界保持沟通；超大电子屏幕超大电子屏幕个性化信息服务；个性化信息服务；展示贸易大厅展示贸易大厅与会展形成共鸣，为企业提供永不落幕与会展形成共鸣，为企业提供永不落幕 的舞台；的舞台；EMBA培训中心培训中心全面提升12、金中环知名度，为客户提供了全面提升金中环知名度，为客户提供了 充电空间，也为后期可持续性发展打下充电空间，也为后期可持续性发展打下 良好的空间；良好的空间；酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）无线上网无线上网移动化商务移动化商务通过一定的技术支持，使客户不论是在金中通过一定的技术支持，使客户不论是在金中环的任何一个角落环的任何一个角落（公寓、写字楼、裙楼），（公寓、写字楼、裙楼），都可以随都可以随时随地上网，便利快捷，实现移动化办公。时随地上网，便利快捷，实现移动化办公。高附加值高附加值酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）大型电子屏幕大型电子屏幕个性化信息个性化信息13、服务服务可考虑在写字楼大厅中设置一可考虑在写字楼大厅中设置一块大型电子屏幕，可有针对性块大型电子屏幕，可有针对性的为金中环客户进行全天候的的为金中环客户进行全天候的个性化信息服务。当然，同时个性化信息服务。当然，同时也可以对外经营，播放一些产也可以对外经营，播放一些产品广告及相关信息发布。通过品广告及相关信息发布。通过电子屏幕，形成内外信息交流电子屏幕，形成内外信息交流的平台。的平台。高附加值高附加值酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）展示贸易大厅展示贸易大厅永不落幕的表演舞台永不落幕的表演舞台在在6楼专门设计一个展示大厅，内部划分为许多标准单元，楼专门设计一个展示大厅，内部划分14、为许多标准单元，对外可租售，公司可用来作为企业产品的形象展示窗口，同对外可租售，公司可用来作为企业产品的形象展示窗口，同时又可以为开发商带来长期收益。时又可以为开发商带来长期收益。该展示大厅通过与电子屏幕、无线上网等诸多元素的结合，该展示大厅通过与电子屏幕、无线上网等诸多元素的结合，使金中环集展示、办公、商贸洽谈、信息交流于一体，随时使金中环集展示、办公、商贸洽谈、信息交流于一体，随时进行看样订货洽谈，商务效率。进行看样订货洽谈，商务效率。高附加值高附加值酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）EMBA培训中心培训中心CEO加油站加油站（打造金中环的文化中心形象）（打造金中环的文化中15、心形象）在在6楼会所设置培训中心，通过与深圳知名学院培训机构合作，楼会所设置培训中心，通过与深圳知名学院培训机构合作，在金中环设立一个长期固定的培训中心。在金中环设立一个长期固定的培训中心。据悉，超过据悉，超过70的的EMBA学员来自各公司的核心管理层，担任学员来自各公司的核心管理层，担任副总裁及以上的职务，另外还有一些政府高级公务员。参加副总裁及以上的职务，另外还有一些政府高级公务员。参加EMBA课程的学员大多由公司支持，在深圳，随着越来越多的课程的学员大多由公司支持，在深圳，随着越来越多的企业与国际接轨，越来越多的企业管理层开始重视企业与国际接轨，越来越多的企业管理层开始重视EMBA教育。16、教育。让更多的商务人士认识金中环，让更多的人了解金中环。让更多的商务人士认识金中环，让更多的人了解金中环。高附加值高附加值酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）推广概念形象推广概念形象酒店式写字楼酒店式写字楼（4P价值体系）价值体系）金中环各产品金中环各产品4P解构之解构之 超五星国际酒店公寓超五星国际酒店公寓CEO个性空间个性空间面积从面积从30127平米，户型从单房平米，户型从单房3房，满足房，满足CEO的个性需求；的个性需求；门厅、大堂、电梯间五星级豪华装修，完全可与周边五星级酒店门厅、大堂、电梯间五星级豪华装修，完全可与周边五星级酒店相媲美，彰显入住者的尊贵；相媲美，彰显入17、住者的尊贵；产品产品室内完全遵照五星级豪华酒店装修（室内完全遵照五星级豪华酒店装修（1500元元/平米），提供不同平米），提供不同风格套餐供其选择，充分满足高端客户（自用风格套餐供其选择，充分满足高端客户（自用/投资）的购买需投资）的购买需求，全面提升金中环的形象档次；求，全面提升金中环的形象档次；五星国际酒店公寓五星国际酒店公寓（4P价值体系）价值体系）personality个性化服务个性化服务菜单式服务内容选择，充分满足如著者的个性化需求；菜单式服务内容选择，充分满足如著者的个性化需求；五星级酒店服务内容，完全满足多样化生活需求；五星级酒店服务内容，完全满足多样化生活需求；五星级酒店装修，18、国际化公寓管理；五星级酒店装修，国际化公寓管理；完善的硬件设施，严格的保安管理完善的硬件设施，严格的保安管理绝对确保个人隐私，打造绝对确保个人隐私，打造深圳最为严格的私密性管理，真正享受个人的王朝空间；深圳最为严格的私密性管理，真正享受个人的王朝空间；五星国际酒店公寓五星国际酒店公寓（4P价值体系）价值体系）高附加值高附加值享用金中环所有休闲、商务配套，时空被无限放大；享用金中环所有休闲、商务配套，时空被无限放大；时间成本时间成本高效的交通高效的交通+白金级地段白金级地段+良好的硬件规划，从容把握良好的硬件规划，从容把握 生活和工作的脉搏，生活和工作的脉搏，25小时全球同步商务成为现实；小时全19、球同步商务成为现实；投资成本投资成本CBD初具规模，其商政核心圈效应才刚刚开始，与北初具规模，其商政核心圈效应才刚刚开始，与北 京、上海等中心区相比，才刚起步，未来发展及升值空京、上海等中心区相比，才刚起步，未来发展及升值空 间巨大；间巨大；机会成本机会成本高端商务人士云集金中环（写字楼、商务公寓、高端商高端商务人士云集金中环（写字楼、商务公寓、高端商 务配套、会展中心），会展经济刚刚腾飞分分钟把握未务配套、会展中心），会展经济刚刚腾飞分分钟把握未 来成功机会；来成功机会；三大无形资产三大无形资产时间成本、投资成本、机会成本；时间成本、投资成本、机会成本；酒店享受，公寓价格，实现良好的性价比酒20、店享受，公寓价格，实现良好的性价比知名品牌酒店管理知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；将成为高附加值最主要的部分；五星国际酒店公寓五星国际酒店公寓（4P价值体系）价值体系）推广概念推广概念五星国际酒店公寓五星国际酒店公寓（4P价值体系）价值体系）以上构成了金中环在以上构成了金中环在CBD独一无二的产品，独一无二的产品，在该阶段将会奠定在在该阶段将会奠定在CBD的领导地位。的领导地位。价值核心基础价值核心基础+独特产品独特产品+4P差异化理念差异化理念第三部分：倾情演绎及推广第三部分：倾情演绎及推广演绎原则演绎原则一个中心三个基本点一个中心三个基本点以金中环统一大形象为中心，以金中环统一21、大形象为中心，整体形象明确整体形象明确以三个不同性质产品形象为基本点。以三个不同性质产品形象为基本点。赋予各赋予各不同产品鲜明的个性及形象不同产品鲜明的个性及形象金中环统一大形象金中环统一大形象CBD CBD CBD CBD CBD CBD 一站式商务王座一站式商务王座一站式商务王座一站式商务王座一站式商务王座一站式商务王座CBD凸现区域价值一站式商务：一站式商务：功能综合性、便利性（具体见前面4P诠释）商务王座：商务王座：气势、尊贵、地位金中环金中环“商务王座商务王座”的统一形象的统一形象 五光十色的五光十色的灯光不停地在大灯光不停地在大厦转动，有快捷厦转动，有快捷的、有静止的；的、有静止的22、；有闪烁的、有渐有闪烁的、有渐变的变的。商务王座商务王座 21世纪的动感世纪的动感建筑，成为新一代建筑，成为新一代的沟通企业标志的沟通企业标志。各阶段推广演绎形象各阶段推广演绎形象 序序 号号 时时 间间 推出产品推出产品 主打形象主打形象 第一阶段9.3认筹9.18解筹主推主楼824层商务公寓金中环金中环1号号商务别墅CEO私享空间私享空间第二阶段9.28秋交会主推2537层小开间写字楼、部分大开间写字楼第三阶段11月初主推附楼酒店公寓，兼部分小开间写字楼配合形象的相关活动安排配合形象的相关活动安排阶段阶段认筹认筹解筹解筹/开盘开盘秋交会秋交会时间时间9.39.189.2810.6活动活动产23、品发布会现场秀“送公寓”抽奖活动自助鸡尾酒会部分秋交会论坛（待定）推售单位推售单位主楼公寓336套认筹主楼公寓大开间写字楼25-30楼小开间写字楼主楼公寓大开间写字楼25-30楼小开间写字楼优惠措施优惠措施5%优惠折扣认筹客户可参与“送公寓”抽奖3%额外优惠（未认筹客户）未选房的认筹客户5%的优惠保留至9.27成交客户送澳大利亚双人豪华团旅游第四部分：价值及价格策略第四部分：价值及价格策略金中环价格策略金中环价格策略金中环金中环1号号.商务别墅商务别墅通过附加值实现高价格通过附加值实现高价格金中环金中环.酒店式写字楼酒店式写字楼通过缩小层差实现性价比，实现高通过缩小层差实现性价比，实现高层写字24、楼快速销售层写字楼快速销售金中环金中环.王座王座（酒店式服务公寓酒店式服务公寓）高端产品、高定位、高价格高端产品、高定位、高价格金中环价格策略之金中环价格策略之 金中环金中环1号号金中环价格策略（金中环金中环价格策略（金中环1号）号）通过复式隔层，增加项目附加值。通过复式隔层，增加项目附加值。金中环价格策略（金中环金中环价格策略（金中环1号）号）世金汉宫位处深圳罗湖区深南东路与和平路交汇处，为世界金融中心项目的住宅部分，即世界金融中心的B/C栋。世金汉宫由两栋23层高楼组成，B栋公寓建筑面积19943.34，C栋公寓建筑面积14601.47，总共718套。户型面积从30.9564.97，复式双25、套房（两房两卫一厅一起居室）。地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。优越的地理位置、迅畅的交通条件、完美的生活配套、现代的建筑设计、绝版的复式户型、顶级的硬件装修、五星酒店级的物业管理。金中环价格策略（金中环金中环价格策略（金中环1号）号）世金汉宫世金汉宫金中环金中环价格价格C栋16500元/平方米B栋19000元/平方米（均价18000）装修标准装修标准2000元/平米800元/平米交楼标准交楼标准隔层完全做好，不需要额外费用隔层需要二次装修、另外付费户型户型30.9564.97，复式双套房（两房两卫一厅一起居室）37147 层高层高4.6米，完全复式隔层3.5米，1.26、5米隔层较矮实用率实用率实用率140%不到70%物业物业圣庭苑销售销售C栋销售56%，平均周销售10套左右金中环价格策略（金中环金中环价格策略（金中环1号）号）通过与世金汉宫对比，考虑到项目未来实际通过与世金汉宫对比，考虑到项目未来实际销售考虑（速度、价格相平衡、未来的不确销售考虑（速度、价格相平衡、未来的不确定因素），价格上将会略高于世金汉宫。定因素），价格上将会略高于世金汉宫。16000元元/平米平米金中环价格策略之金中环价格策略之 酒店式写字楼酒店式写字楼金中环价格策略（酒店式写字楼）金中环价格策略（酒店式写字楼）由于写字楼起步就在由于写字楼起步就在24层以上，而且推盘时间又是层以上，而27、且推盘时间又是中心区写字楼推售高峰，所以采用层差错位来拉开中心区写字楼推售高峰，所以采用层差错位来拉开与竞争对手的距离，保证销售速度。与竞争对手的距离，保证销售速度。金中环价格策略（酒店式写字楼）金中环价格策略（酒店式写字楼）项目名称项目名称价格价格租金租金层差层差回报率回报率航天大厦航天大厦1200010020010%兴业银行大厦兴业银行大厦11500901509.4%卓越大厦卓越大厦1200010015010%新华保险大厦新华保险大厦12500951809.1%国际商会大厦国际商会大厦110009513010%中央商会大厦中央商会大厦12800951608.9%深圳国际商会中心深圳国际商会28、中心160001102008.25%安联大厦安联大厦14500180诺德中心诺德中心14500180合计平均合计平均981689.28%金中环价格策略（酒店式写字楼）金中环价格策略（酒店式写字楼）16000元元/平米平米层差控制层差控制100元左右元左右价格区间价格区间1500017000元元/平米平米从以上可以看到，与目前从以上可以看到，与目前CBDCBD写字楼相比，有较大的性价比优势。写字楼相比，有较大的性价比优势。金中环价格策略之金中环价格策略之 王座王座.超五星级酒店公寓超五星级酒店公寓金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）位于深圳主干道深南大道上的Farser corp29、orate residences,futian,地处城市中心商业地段，距离深圳高交会馆和商业金融中心近在咫尺。毗邻深圳报业大厦，与深圳高尔夫俱乐部仅一路之隔，西邻香蜜湖水上乐园，信步可达香蜜湖地铁站和公交车站，交通网络四通八达。Fraser corporate residences,futian是由在全球处于领先地位，致力于为住客提供金牌标准化服务的著名Fraser serviced residences精心管理的一家新型服务公寓。户型户型面积面积价格价格单房单房45544002房房70 550 辉辉盛盛庭庭酒酒店店公公寓寓金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）泰格公寓坐落在中国30、南部现存最大的外国人集中的国际化高档居住区之一的蛇口。由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司所管理。泰格公寓共计232间套房，从精致的单人公寓到经典的四房公寓满足多样化的市场需求。每套公寓内配备齐全的厨房。每日房间清理服务，多班次穿梭班车服务为商务，休闲出行提供便利。兼备国际酒店的豪华，舒适与公寓便捷，温暖的氛围。户型户型面积面积价格价格1房房55687881房房948882房房1181136 泰泰格格酒酒店店公公寓寓金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）通过目前深圳最好的通过目前深圳最好的2个酒店公寓（准五星个酒店公寓（准五星级）可以看到，目前的市场租金价格在级）可以看到，目前的市31、场租金价格在710元元/平米平米/天天之间。户型不同，租金价格会有所浮动。之间。户型不同，租金价格会有所浮动。说明说明:以上物业只租不售，实质上是完整的酒店经以上物业只租不售，实质上是完整的酒店经 营，所以在租金价格较高，但是价格相对同营，所以在租金价格较高，但是价格相对同 星级大酒店（服务、配套等差异）要低。星级大酒店（服务、配套等差异）要低。金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）对比项目对比项目档次档次面积面积日租金（元日租金（元/套）套）元元/天天/平米）平米）5.55.5折折景轩酒店景轩酒店221221五星级五星级2525353512801280434323.6523.632、54040505014501450323217.617.6五洲宾馆五洲宾馆334334五星级五星级2525404015801580484826.426.45555656521502150363619.819.8报业俱乐部报业俱乐部4949准四星准四星37375757888888222212.112.1656583831450145020201111投资大厦投资大厦6666三星级三星级2828353553853818189.99.9454565865815158.258.25联合广场联合广场289289四星级四星级3535980980282815.415.4555518501850343418.33、718.7圣廷苑圣廷苑298298五星级五星级252510751075434323.6523.6537-4537-4515461546393921.4521.45金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）参照酒店参照酒店圣廷苑、五洲宾馆、景轩酒店圣廷苑、五洲宾馆、景轩酒店如果按照目前这些五星级酒店的会员租金价如果按照目前这些五星级酒店的会员租金价格来看，基本达到格来看，基本达到20元元/平米平米/天天金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）由于项目要完全销售，考虑到物业管理及运由于项目要完全销售，考虑到物业管理及运营成本等因素，所以预计租金比酒店略低：营成本等因素，所以预34、计租金比酒店略低：平均平均7元元/平米平米/天天=210元元/平米平米/月月金中环价格策略（酒店公寓）金中环价格策略（酒店公寓）收益还原法收益还原法是以投资的角度，将未来租金收入折算到现在的时点，以此来测算物业的价格。采用这个方法必须要确定的几个因素是：物业预期租金、空置率、投资回报率。预期租金预期租金210元/平米/月空置率空置率90%投资回报投资回报根据目前深圳楼市的基本情况，投资回报率在7%12%之间，取最高12%。物业总价物业总价=收入收入/回报率回报率物业单价物业单价=月租金月租金12（月）（月）出租率出租率面积面积/（回报率（回报率面积）面积）=月租金月租金12（月）（月）出租率出35、租率/回报率回报率 =2101290%/12%=18900（元（元/）（含（含1500元元/平米装修）平米装修）金中环价格策略经济分析金中环价格策略经济分析销售面积销售面积销售价格销售价格 元元/平米平米销售金额销售金额酒店式公寓酒店式公寓1485018900A=1257465000商务公寓商务公寓2640016000写字楼写字楼3465016000合计合计7590016567销售面积销售面积销售价格销售价格 元元/平米平米销售金额销售金额 写字楼写字楼7590015000B=1138500000A-B=118965000A-B=1189650001.2亿亿实现了利润放大，同时能够平衡高层写字楼的销售。实现了利润放大，同时能够平衡高层写字楼的销售。THE END