1、 南京水游城案例分析南京水游城案例分析1、南京传统商圈简介、南京传统商圈简介2、水游城项目基本情况、水游城项目基本情况3、水游城项目分析、水游城项目分析 项目经营现状项目经营现状 业态组合业态组合 项目特色项目特色 项目优势与不足项目优势与不足 改进建议改进建议 新街口商圈新街口商圈 鼓楼区-白下区-玄武区交汇 湖南路湖南路-山西路商圈山西路商圈 鼓楼区 夫子庙商圈夫子庙商圈 秦淮区 以旅游景点带动的街区商圈 瞻园、夫子庙、秦淮河、商业街南京传统商圈：南京传统商圈：项目基本情况研究项目基本情况研究项目名称：水游城项目名称：水游城项目位置：南京市健康路项目位置：南京市健康路1号号1、与南京其他传2、统商圈相距较远；2、与南京著名旅游及商业区夫子庙仅5分钟步行路程；3、交通相对便利：距地铁1号线三山街站5分钟步行路程；2014年将有地铁3号线通车，夫子庙站在其附近。水游城项目周边：项目周边：三山街地铁站出口3步行5分钟项目西侧为江苏省交通运输厅项目西北角钱塘人家商务会所项目东南角 夫子庙上海鹏欣（集团）有限公司：上海鹏欣（集团）有限公司：是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团。目前已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。集团房地产开发板块已经形成了以城市综合体和高品质住宅、工业、旅游等产品全线覆盖的发展格局，开发总面积近300万平3、方米。并相继成功打造了”徐汇星游城”、“通州金游城”、“南京水游城”等游城系列的商业地产。美国杰德事务所美国杰德事务所(The Jerde Partnership）：）：是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国捷得国际建筑师事务所。1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并曾荣获来自美国建筑学会、Progressive Architecture杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等授予的多项荣誉。在中国的主要项目有：2002年 广州 雅居乐花园；2004年 上海 百联西郊购物中心 2005年 香港-刚线湾 数码港商场；2005年 香港九龙 朗豪坊；2007年 杭4、州 湖滨开发区重建等。南京水游城是一个集商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的大型商业综合体项目，总建筑面积16.7万。包括：10万的商业，2.7万的假日酒店，4万的停车场（860个停车位）由上海鹏欣（集团）有限公司投资建造、委托洲际酒店集团管理公司进行管理的一家国际准四星级酒店。有316间优雅、舒适的高档客房，包括34间套房，4个行政楼层及配套行政酒廊。面积640平方米，挑高6米的无柱式的宴会厅和五个面积从120平方米到60平米的多功能厅满足了各种会议的需要。开业时间：2008.8.29定 位：时尚、品质生活 广域型时间型消费的商业综合体、城市的副中心。目标消费群：中等收入人群管 5、理：南京水游城商业管理有限公司 （隶属于鹏欣集团）“时间性消费”是指超越普通一站式理念，在让消费者满足商品需求的同时，更多地通过设施空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动，使消费者长时间滞留，增加消费。南京水游城共十层南京水游城共十层B3、B4层层 为地下停车场项目主力店：横店影视电影城，BHG超市，电玩中心，H&M等以楼层为主题划分区域SportsPlaza食锦汇食锦汇南京水游城南京水游城B2层层中间为餐饮，两边环绕运动品牌及超市等美食广场：食锦汇；Sports plaza(Sport 100)；BHG超市BHGIN BASE南京水游城南京水游城B1层层水运河的主层区，中间有阳光舞台为演出6、主场地店铺以餐饮，生活礼品，化妆品店为主万宁超市;Hello Kitty;MUJI南京水游城南京水游城F1层层时尚消费区，快速时尚品牌为主ZARA,H&M,SWATCH南京水游城南京水游城F2层层时尚女装，女鞋为主Asobio、UNQLO、Tata南京水游城南京水游城F3层层时尚男装为主，电玩中心S2、Lee、速写南京水游城南京水游城F4层层儿童用品，教育文化，美容护理，电影院新华书店、卡酷全卡通、玛花纤体、横店影视城KIDS PARK南京水游城南京水游城F5层层开放式餐厅小南国、品味轩、蕉叶南京水游城南京水游城F6层层空中花园项目研究项目研究 项目自开业以来经营状况良好，一直呈上升趋势。207、10年日均接待客流量约3万到5万人次，年营业额超过了10亿元。与项目刚开业时的34%购买率相比，2010年6月的购买率已接近45%。它的品牌主力店最高租金已达28元/平米/天，接近南京同地段商铺租金的最高水平。南京市商贸局局长李利江指出，项目每年为南京市直接解决3000人的就业问题，提供税收7000万元。水游城之对于地方政府的意义，除了税收和就业机会之外，更标志着这个城市的发展方向和幸福指数。南京水游城的成功，使天津水游城、盘锦水游城应运而生，武汉水游城也在计划之中。南京水游城商业管理有限公司计划在水游城运作几年后，作为一个单独的项目上市。植物水阳光建筑概念源自日本福冈的博多运河城博多运河城。8、设计师MIX将阳光、水流、天然植物等景观元素引入商业设施。建筑把运河隔开,形成开放式体验空间。穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计。宽8米、长280米的人工景观运河集客空间项目特色项目特色“快速时尚快速时尚-Fast fashion”品牌首选地：品牌首选地：以上品牌在南京的第一家店都选在了水游城其他时尚零售和餐饮：其他时尚零售和餐饮：南京新品牌的进驻，引起追逐热潮“购物中心统一管理模式”：百货的统一管理+购物中心的模式统一运营方式、统一POS系统与百货相同，发放通用的赠卷、购物卡等。二者不仅是9、纯粹的租赁关系，而且对商户的营业、商品、服务质量有统一监管。进行整体的优惠活动永不落幕的都市剧场365天全天候演出活动，充分利用水上舞台，增强商场的吸引力和新鲜感。品牌更换及落位餐饮比例有所上升：餐饮比例有所上升：项目大量的餐饮设在B1层，并多分布的运河周围，形成了良好的用餐环境和氛围品类更丰富（如礼品、文化用品、个人护理等）品类更丰富（如礼品、文化用品、个人护理等）品牌的更新和增加使区域特征更明显：品牌的更新和增加使区域特征更明显：F2主要为女性服饰和女鞋，F3主为男性服饰 F4为儿童服饰、教育及女性美容护理类 到2011年6月，水游城进行了近60%的品牌更换及13000平方米的面积调整，以此来优化品牌结构、调整经营状态。F4层新增的众多儿童品牌及美容护理品牌，必定是年轻妈妈们的首选地