1、-1-重庆秀山爱琴海购物公园市场调研及定位报告-2-01.城市宏观研究02.项目立地研究03.城市商业概览04.项目竞争格局研究05.消费者调研分析Contents06.项目定位分析-3-一、核心发现秀山县存在明显人口流出秀山县是重庆市东南门户，2019年全县户籍人口67.1万人，常住人口48.69万人，常住人口城镇化率为43.5%。常住人口数量在4个自治县排名第二。秀山县GDP在四个自治县内排名第一2020年生产总值为301.3亿元，比上年增长6.5%，在全市排名4个自治县内排名第一，第三产业占比有明显提升。房地产投资近几年稳定发展。本项目位于秀山县中心城区内本项目位于秀山县中心城区内，中心2、城区承担全县综合服务中心职能，是全市的政治、经济、文化中心，配套中小学、医院、文化体育中心等。-4-注：资料来源2015-2019年秀山县、重庆市国民经济和社会发展统计公报、重庆晨报1.1 面积和人口秀山为重庆下辖自治县，存在明显人口流出，城镇化水平低市辖区面积及人口秀山县位于渝、湘、黔、鄂四省（市）边区结合部，是重庆市东南门户，总面积2462平方公里。秀山县常住人口及城镇化率（2015-2019）单位：万人行政区域重庆是中国四大直辖市之一，现辖38个县区。市辖区分为万州区、涪陵区、渝中区等26个，县包括城口县、丰都县、垫江县等8个，另有石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自3、治县、彭水苗族土家族自治县4个自治县。重庆市各区县市2020年常住人口（万人）渝北区168.4长寿区86.2云阳县92.7万州区165.0北碚区81.6忠县75.4合川区143.2大足区78.9奉节县74.0江津区139.8璧山区75.5垫江县72.0九龙坡区123.3铜梁区72.6丰都县59.3开州区118.2潼南区72.6酉阳自治县54.6涪陵区117.0荣昌区72.0秀山自治县48.7沙坪坝区116.5渝中区66.2彭水自治县47.9永川区114.3梁平区65.8巫山县44.5綦江区110.5南川区60.3巫溪县38.5巴南区109.1黔江区48.6石柱自治县37.8南岸区92.8大渡口4、区36.2城口县18.6江北区90.3武隆区35.5重庆市行政地图48.9 48.6 48.1 48.6 48.7 37.3%38.8%40.3%41.9%43.5%60.9%62.6%64.1%65.5%66.8%20152016201720182019秀山县常住人口(万人)秀山县常住人口城镇化率(%)重庆市常住人口城镇化率(%)项目地环城区-2019年全县户籍人口67.1万人，常住人口48.69万人，城镇人口20.79万人，常住人口城镇化率为43.5%，重庆市城镇化率为66.8%。-秀山县常住人口在全市排名第31，12个县排名第7，4个自治县排名第二。-5-38,701 38,681 365、,103 36,207 26,182 25,115 25,692 25,003 24,500 22,157 17,360 17,652 17,827 14,084 13,699 13,798 12,311 上海市安徽省北京市河北省陕西省辽宁省江西省重庆市云南省广西省内蒙古山西省贵州省天津市黑龙江省新疆吉林省1.2 城市宏观经济分析秀山县GDP在四个自治县内排名第一，但在全市处于下游水平2020年重庆市生产总值(GDP)为25002.79亿元，在全国四个直辖市内排名第三。项目地所在秀山县2020年生产总值为301亿元，在全市38个区县中排名第29，12个县排名第6，4个自治县排名第一。全国部分省6、市生产总值（2020年）单位：亿元注：资料来源于重庆晨报、统计公报整理重庆市各区生产总值第20-38名（2020年）2,010 536 493 475 463 445 428 361 335 323 301 266 245 245 224 201 189 171 110 55 渝北区开州区梁平区潼南区云阳县垫江县忠县南川区丰都县奉节县秀山县 大渡口区 黔江区彭水县武隆区酉阳县巫山县石柱县巫溪县城口县单位：亿元-6-单位：亿元1.2 城市宏观经济分析|地区生产总值秀山县第三产业占比近两年有明显提升秀山县生产总值增长率（2016-2020）6.6 9.5 40.2 43.6 53.2 46.9 重7、庆市秀山县第一产业第二产业第三产业秀山县及重庆市三产结构对比（2019年）2020年，秀山县实现地区生产总值301.27亿元，按可比价格计算，比上年增长6.5。2018-2020年秀山县增长率快于重庆市平均。注：资料来源2015-2019年秀山县国民经济和社会发展统计公报、重庆市统计年鉴与重庆市三产结构对比发现，秀山县第一产业和第二产业占比高于重庆市平均，但近两年秀山县第三产业占比有明显提升，2019年相较2017年提高8.3%。151 163 183 283 301 10.2%7.2%9.2%8.0%6.5%10.7%9.3%6.0%6.3%3.9%20162017201820192020秀8、山县地区生产总值秀山县增长率（按可比价计算）重庆市增长率（按可比价计算）13.514.113.512.49.547.847.547.946.143.638.738.438.641.546.920152016201720182019第一产业第二产业第三产业秀山县三产结构（2015-2019）-7-社会消费品零售总额及增长率（2015-2019）单位：亿元1.2 城市宏观经济分析|社会消费品零售总额秀山县社会消费品总额平稳上升重庆市自治县社会消费品总额及增长率（2017-2019）2019年实现社会消费品零售总额84.3亿元，增长9.9%。对比四个自治县，秀山县社会消费品总额较高。从区域看，城镇实9、现社会消费品34.96亿元，比上年增长10.3%，农村实现社会消费品49.29亿元，比上年增长9.5%。从消费形态看，餐饮实现社会消费品11.88亿元，比上年增长6.9%，商品零售实现72.37亿元，比上年增长10.4%58.2 66.4 75.8 76.7 84.3 14.1%14.1%14.2%1.2%9.9%20152016201720182019社会消费品零售总额增长率注：资料来源2015-2019年秀山县国民经济和社会发展统计公报石柱县秀山县彭水县酉阳县2017年总额62.775.867.559.42017年增长率13.6%14.1%13.7%13.5%2018年总额56.976.710、65.842.52018年增长率-9.3%1.2%-2.5%-2.5%2019年总额84.984.374.7/2019年增长率49.4%9.9%13.5%/三年平均增长率15.5%8.3%8.0%/-8-1.2 城市宏观经济分析|居民生活秀山县居民生活水平低于全市平均2019年秀山县居民人均可支配收入21862元（重庆市居民人均可支配收入28920元），增长11.2%。其中：城镇常住居民人均可支配收入35199元（重庆市城镇常住居民可支配收入37939元），增长8.8%，农村常住居民人均可支配收入12261元（重庆农村常住居民人均可支配收入15133元），增长10.3%。城镇及农村居民人均可支11、配收入（2015-2019）单位：元城镇及农村居民消费性支出（2014-2018）单位：元注：资料来源2015-2019年秀山县国民经济和社会发展统计公报、重庆市统计年鉴25145274832995632352351998360926310189111161226120152016201720182019城镇居民农村居民13749142231500616063179376607692985869206955520142015201620172018城镇居民农村居民-9-1.2 城市宏观经济分析|房地产市场稳步提升169.78201.54166.93137.56154.3512.0%18.7%-12、17.2%-17.6%12.2%20152016201720182019固定资产投资增长率固定资产投资增长率（2015-2019）房地产投资增长率（2015-2019）固定资产投资回暖房地产市场稳步提升2019年全年固定资产投资154.35亿元，比上年增加12.2。第一产业投资10.56亿元，下降14.8%；第二产业投资37.67亿元，比上年增长10.0%；第三产业投资106.11亿元，比上年增长16.7%。房地产开发投资完成23.90亿元，比上年增长13.0%，占全年固定资产投资的15.5%，2016年增长率由负转正，之后稳步提升。项目地周边住宅均价约7500元/。注：资料来源2015-2013、19年秀山县国民经济和社会发展统计公报、重庆市统计年鉴12.6918.3518.6621.1523.90-10.8%44.6%1.7%13.3%13.0%20152016201720182019房地产投资（亿元）增长率-10-1.3 城市整体发展规划|总体规划本项目位于秀山县中心城区内，秀山高铁站于2021年动工酉水河石堤市级风景名胜区中心城区综合型梅江镇商贸型兰桥镇工业型钟林镇旅游型隘口镇旅游型清溪场镇综合型膏田镇工业型溶溪镇商贸型溪口镇工业型妙泉镇工业型石堤镇农业型宋农镇农业型里仁镇农业型官庄镇综合型龙池镇综合型雅江镇商贸型洪安镇旅游型峨溶镇农业型石堤镇农业型综合型镇商贸型镇工业型镇旅游型14、镇农业型镇项目地-本项目位于中心城区内，中心城区承担全县综合服务中心职能，是全市的政治、经济、文化中心，重点优化提升设施等级与规模，满足城乡居民对高等级服务的需求，配套职业教育和中小学、县级综合医院、县级文化和体育中心、社会福利中心等。秀山县定位为休闲旅游城市、省级区域性边贸物流中心、特色产业基地。-渝怀铁路西起重庆枢纽襄渝铁路井口站，东至怀化枢纽沪昆铁路怀化站。渝怀铁路运营后，秀山至酉阳约28分钟，至重庆约6小时。项目地东侧270米有秀山站，现通渝怀铁路未来将进入高铁时代-渝湘高铁规划在秀山县城北包茂高速与渝怀铁路交界位置设秀山北站，将于2021年开工建设。-11-01.城市宏观研究02.项15、目立地研究03.城市商业概览04.项目竞争格局研究05.消费者调研分析Contents06.项目定位分析-12-二、核心发现项目地南、北两侧临路，北侧朝阳路为双向4车道，道路更宽。项目地周边公交线路可通往老城区商业中心、秀山县政府等，公交较便利。项目北侧可达性更好项目核心辐射3KM范围内居住人口约7.34万人，5KM范围内居住人口约14.11万人。项目地北侧还有行政中心，未来也有部分办公客群，3KM范围内约4.04万办公人口。目前人口基数一般本项目靠近对外交通中心和县级行政中心本项目位于秀山县中心城区，该区域是全市的政治、经济、文化中心。项目地西侧为站前区，配套有秀山站，西北侧靠近行政中心区，16、配套有秀山县政府等行政单位。-13-2.1 区域规划本项目位于中心城区，靠近站前区和行政中心区中心城区本项目位于中心城区内中心城区定位为全县政治、经济、文化中心。规划以梅江河为自然分界线形成紧密型“一城两片”的布局结构，空间发展上以向东、向西拓展为主，形成了七个功能分区。-站前区依托秀山站，秀山站目前未通高铁，秀山站位于本项目东侧270米。-行政中心区内有秀山县政府、中和广场等配套。本项目北侧为站前区，西北侧靠近行政中心区。县政府-14-2.2 项目四至北侧建设更好南、北两侧临路：项目地北侧临朝阳路，南侧临红梅路，北侧朝阳路车道更宽。北侧建设更好：项目地东北侧有秀山站，北侧多住宅，未来客流有保17、障。爱琴海白沙大道（双向6车道）朝阳路（双向4车道）爱琴海住宅住宅武陵广场秀山火车站酒店朝阳路白沙大道红梅路武陵南路红梅路（双向2车道）武陵南路（双向4车道）-15-朝阳路2.3 项目周边实景项目地北侧紧邻朝阳路，双向四车道道路，未来主入口可选择设立在朝阳路。项目地北侧有老小区教师小区。项目地教师小区白沙大道中段02040301本项目-16-2.3 项目周边实景白沙大道中段红梅路朝阳路武陵南路06080705项目地南侧为红梅路，双向二车道道路。项目地东侧有武陵南路，西侧有白沙大道中段。本项目-17-本项目距离秀山火车站直线距离270M，步行约9分钟；本项目距离重百秀山店直线距离1.9KM，乘坐18、秀山3路车程约8分钟。项目地周边目前交通较便利，可以通往老城区、秀山站等地。2.3 项目周边|交通公交较便利始发站可途径秀山3路体育公园山脚岩重百商圈、秀山县政府、中和广场、秀山火车站始发站可途径秀山7路三角塔官桥小学花灯广场、凤凰中学、平凯街道起终起秀山火车站秀山7路秀山3路秀山7路重百商圈中和广场秀山县政府凤凰中学平凯街道-18-2.3 项目周边|配套项目地靠近秀山站、县政府项目地周边以行政、交通、教育配套为主。项目地东侧有秀山站，西北侧有秀山县政府，西侧有秀山县凤凰中学。另外，项目西侧为老城区，所以生活配套相对更齐全。3KM凤凰中学凤凰山滨江公园秀山站项目地3KM秀山县政府人民医院重庆百19、货东风路小学实验初级中学秀山职教中心平凯中学迎凤小学新星中学秀山县体育公园育才中学北门幼儿园秀一初中秀山中学中和幼儿园鹭秀小学中和街道中心校-19-2.4 大数据周边客群概况数据根据手机运营商定位、腾讯数据计算，居住客群：每日21时至次日8时内观测到的停留点时间累计人数，取排行最高的地点；办公客群：每日9时至18时内观测到的停留点时间累计人数，取排行最高的地点。人口数量、性别、年龄数据来源于大数据，收入水平来源于消费者调研。3KM人口居住客群（64%）商贸移动客群（36%）7.34万人4.04万人性别年龄48.7%51.3%男女3.5%20.4%29.7%19.8%17.4%9.3%1819-20、2526-3536-4546-55553.5%20.9%29.6%19.5%17.3%9.2%1819-2526-3536-4546-555548.4%51.6%男女学校类型学生人数估计（人）小学12911中学21614总计34525名中小学生(注：2018年全县在读中小学生约7.8万、学校及官方公布数据）3KM范围内学生数量-20-2.4 周边楼盘情况7.34结合大数据和周边楼盘情况得出未来住宅人口情况：新楼盘（3KM）售价（元/）户数本期交房时间新增户数新增人数泽京凤凰城75002800202125207560项目地3KM内约有1个楼盘在售，平均售价为7500元/，未来3年预计新增人口7521、60人注：1、以上未来新增人口按照户均3人进行估算；2、以上未来新增户数按照交房第二年，第三年，第四年及第五年分别50%，75%，90%，100%的入住率进行估算3KM5KM现有人口（万人）新增人口（万人）未来人口（万人）14.110.750.758.114.9-21-01.城市宏观研究02.项目立地研究03.城市商业概览04.项目竞争格局研究05.消费者调研分析Contents06.项目定位分析-22-10三、核心发现10县域内为单一商业中心格局，未来向东发展秀山县内目前有重百商圈，分布在老城区即城市西侧，按照规划秀山县呈东向发展，包括县政府、火车站都分布在城东，本项目也将在城东入驻。10百22、货零售占据主要市场重百商圈内商业项目以传统百货为主，零售业态为主导，重百秀山店和大华百货以大众化购物和超市为主，中航武陵奥特莱斯以品牌奥莱店为主。秀山县有向东发展的规划，且现有商业项目以传统百货为主。未来本项目将在城东入驻，建议以一站式商业为先驱在城东形成现代化商圈-23-3.1 商业发展格局及商圈特征重百商圈是目前县域内仅有的核心商圈秀山县现有重百商圈，分布在老城区，是目前县域内仅有的核心商圈，本项目位于秀山城镇东部。代表项目 大华百货 重百秀山店 中航武陵奥特莱斯商业类型 百货总建筑面积（万）现有商业：5.6商圈功能特色 该商圈位于秀山县老城区，是目前仅有的核心商圈，以百货零售为主导，分布23、较集中，品牌以大众化购物品牌和奥莱店为主客流特色 全市购物型客群为主重百商圈现有商圈商圈主要辐射范围（县城出行以两轮交通为主，主要辐射范围即骑行15分钟可到达范围）项目地大华百货重百秀山店中航武陵奥特莱斯重百商圈-24-3.2 现有商圈|重百商圈全县核心的传统商圈重百商圈内商业项目主要沿渝秀大道分布，以沿街商铺和百货零售为主导，商业项目分布较集中，是目前全县的核心商圈重百商圈东至黄杨大道、南临渝秀大道、西达人民路、北至向阳巷，商业项目主要沿渝秀大道分布。主要消费群：购物型客群商业辐射能力：全市居民区域内以沿街商铺和传统百货为主，业态以零售居多，引入大众化品牌和品牌奥莱店。商圈范围区域商业消费客24、群类别名称开业时间建筑面积（万）档次百货大华百货20093.5中低档重百秀山店20121中低档中航武陵奥特莱斯20201.1中档总计/5.6/-25-3.2 重百商圈代表项目重百商圈内均为传统百货，中航武陵奥特莱斯品牌引入较好，有少量轻奢品牌，但均为奥莱店，还引入“永辉Bravo”。重百秀山店和大华百货均以超市和购物为主导，重百秀山店布局童装、健身等，大华百货引入女装品牌更多，同时引入中式快餐品牌“乡村基”大华百货重百秀山店中航武陵奥特莱斯大华百货、AMASS、哥弟、乡村基重百超市、Five Plus、anta kids、力唯特健身永辉Bravo、COACH outlet、Calvin Kle25、in outlet-26-01.城市宏观研究02.项目立地研究03.城市商业概览04.项目竞争格局研究05.消费者调研分析Contents06.项目定位分析-27-四、核心发现秀山县内以百货为主，重百秀山店和大华百货存在同质化，以超市和购物为主，重百童装、男装品牌更突出，大华百货女装品牌更突出。另外，中航武陵奥斯莱斯均为品牌奥莱店，引入少量轻奢品牌奥莱店。秀山县内目前无强竞争力项目男女装都有“太平鸟”、“赫基系”、“哥弟系”品牌入驻，还有部分国际品牌奥莱店；“周大福”等大部分国内主流黄金品牌已入驻，但数量不多。运动、儿童服饰品牌以国内品牌为主，缺乏升级。服装、黄金品牌入驻更多秀山县内母婴、儿童26、教育娱乐、连锁快餐、日用杂货和快时尚品牌入驻品牌少，KTV和健身房也以本地品牌为主。儿童、连锁快餐等其他主力店品牌有待丰富秀山县内项目业态布局都以零售为主导，服装、黄金品牌丰富度较高。体验类业态较匮乏，未来建议本项目突出体验类业态，丰富母婴、日用杂货等购物品牌。-28-距离(km)商业体量（万）档次业态评价零售餐饮休闲娱乐儿童生活服务类重百秀山店0.43.5中低档重百超市、361、Five Plus、太平鸟、anta kids（88.8%）金色麦浪、李记米豆腐(7.1%）力唯特健身（1.0%）/卡斯涤洗护、薇琳医疗美容（3.1%）大华百货1.61中低档大华超市、哥弟、AMASS、鸿星尔克（9427、.7%）乡村基、绝味鸭脖（2.1%）/大华百货游乐园（1.1%）人人快剪（2.1%）中航武陵奥斯莱斯1.71.1中档永辉Bravo、COACHoutlet、Calvin Klein outlet、TOMMYHILFIGER outlet、CHARLES&KEITHoutlet（97.9%）/咖啡奶茶小书吧（2.1%）/商业街区/低档周六福、爱依服、海澜之家德克士、贡茶、茶百道爱趣网咖、三言书店、糖果KTV舞动人生艺术培训中心、多恩艺术培训中心4.1 竞争项目研究说明-29-业态不均衡零售为主导竞品信息重百秀山店定位为中档百货，业态以大众化零售、重百超市为主导，配套少量简餐、力唯特健身。零售包含28、服鞋、童装、美妆、黄金等，引入“Five Plus”、“anta kids”、“太平鸟”等，但也有部分非知名品牌。地址渝秀大道128号运营商重庆百货大楼股份有限公司（区域性企业）商业形态百货开业时间2012年商业建筑面积约3.5万楼层数B1-4F停车场B1部分：约216个停车位档次定位中低档商场主要客群全县居民运营情况运营情况较好主力业态购物：361、Five Plus、太平鸟、antakids超市：重百超市餐饮：金色麦浪、李记米豆腐娱乐：力唯特健身与本项目竞合关系该项目在当地人气较好，与本项目存在一定竞争关系零售重百超市、欧莱雅、anta kids、老凤祥、361、Five Plus、S.D29、EER、阿莲娜、太平鸟、雅戈尔、Cabbeen、nike、adidas餐饮金色麦浪、李记米豆腐、柠檬朵朵娱乐力唯特健身代表品牌4.2 竞争分析1：重百秀山店-30-4.2 项目品牌落位及业态配比大众化零售和重百超市为主导，配套简餐、影院楼层业态引入品牌4F娱乐力唯特健身3F购物四小龙、雅戈尔、鄂尔多斯、太平鸟、POLO SPORT、柏特蒙利、AEMAPE、Cabbeen、罗蒙、恒源祥、贝尔布朗、1927回力、nike、adidas、CAN.TROP、洛兹、布思迪、TOULU TOUR、花花公子、凤都、古罗迪、传旗2F购物古今、Five Plus、巴迪思、城画、优洛可、HIGHDAY、子容、S.30、DEER、MAYA、乔万尼、邦莎、阿莲娜、依堤、阔夫人、hiu shui、曼妮芬、竹风、Eall.cz、兰卓丽、意澳、奥兰朵1F购物欧莱雅、AUPRES、自然堂、佰草集、OLAY、丸美、OFFICE、名表廊（天梭、浪琴、ORIENT、GENTE、TANGIN）、anta kids、骆驼童装、铅笔俱乐部、海威迩、LABI BABY、哥比兔、ABC KIDS、南西象、Camtoo、金佰川、吉尔达、双菱女鞋、木林森、卓诗尼、科而士、卡佛儿、香香莉、诺亚方舟、HARSON、ZHR、HR、吉盟、老凤祥、爱思缘玉器、佳丽斯家纺、堂皇家纺、361、361kids、凯威路、蓝丝羽家纺、奥古斯都、太阳仔童鞋、欧31、抱抱、美丽心情、锁春、雅丽日化餐饮金色麦浪、麦丽丝、旺旺小吃、豁飘米线、喵叔米线、李记米豆腐、柠檬朵朵生活类服务卡斯涤洗护、薇琳医疗美容B1超市；生活重百超市；专业快剪业态数量占比零售8788.8%餐饮77.1%生活服务类33.1%娱乐11.0%总计98100%-31-4.2 竞争分析2：大华百货女装品牌较多竞品信息大华百货定位为中低档百货，业态包含大华超市、中档零售、自营儿童乐园、乡村基。零售包含男女装、美妆、黄金，女装品牌引入较多，包括“欧时力”、“哥弟”等，运动、童装类购物较少。地址渝秀大道与人民路交叉路口往北约50米运营商秀山县大华超市有限公司（本地企业）商业形态百货开业时间2009年32、商业建筑面积约1万楼层数B1-3F档次定位中低档商场主要客群全县居民运营情况运营情况较好主力业态购物：哥弟、AMASS、鸿星尔克超市：大华超市餐饮：乡村基儿童：大华百货游乐园与本项目竞合关系该项目在当地人气较好，与本项目存在一定竞争关系零售大华超市、哥弟、华为、AMASS、ARIOSE years、鸿星尔克、鸿星尔克kids、欧时力、伊芙丽、太平鸟、利郎、九牧王餐饮乡村基、绝味鸭脖儿童大华百货游乐园代表品牌-32-4.2 项目品牌落位及业态配比零售、超市为主导，女装品牌引入较多楼层业态引入品牌3F购物；儿童艾宝家纺、时尚先生、啄木鸟、B.DUCK kids、伊迪、盖尔丹尼、伊人岛、男人代码、圣33、得西、利郎、爱登堡、DIKING、夏维怡家纺、大卫乳胶床垫、爵士船王、法莱德蒙、卡丁、酷奇、视力保健鞋、棉纱世家、巴布豆、REIS WILL、来吉奇、九牧王；大华百货游乐园2F购物I AM MIX27、梵斯奴工厂直销店、CALABEIS、艺素、伊贵人、欧时力、韩思曼、梦舒雅、金科、熙利来、庄娇、香影、约布、Emconsa、子译、雏源、禾雨竹、依柯 奴、KS5、伊芙丽、歌瑞森、SMEN、MOODEVER、LOFT SHINE、太平鸟餐饮；生活乡村基；翰诺洗护中心1F购物哥弟、HUAWEI、樊文花、雷诺表、天霸表、古尊表、格雅表、天王表、欧诗漫、PROYA、OLAY、URARA、美宝莲、欧莱雅MI34、SS CO全球购、JS.LIFE、PLAYBOY、木林森、卓诗尼、梦柯达、老庙黄金、龙凤珠宝、MYOUE、BFL、公牛世家、鸿星尔克kids、鸿星尔克、ADDS Y-E、纽方、ENRUINI、迪图、ARIOSEyears、monal、bampo、AMASS、ELIXIR、蒙娜丽莎餐饮绝味鸭脖B1购物；超市TOBACCO名酒、优美名品；大华超市生活类服务人人快剪业态数量占比零售8994.7%餐饮22.1%生活类服务22.1%儿童11.1%总计94100%-33-4.2 竞争分析3：中航武陵奥斯莱斯品牌奥莱店较丰富竞品信息中航武陵奥斯莱斯定位为中档百货，以品牌奥莱店和永辉Bravo超市为主导。品牌35、奥莱店以“安德玛”、“马克华菲”、“ELAND”等主流品牌为主，也有少量“COACH”等轻奢品牌，项目缺乏餐饮、儿童等其他业态。地址渝秀大道126号运营商鉴正伟业（区域性企业）商业形态百货开业时间2020年商业建筑面积约1.1万楼层数B1-4F档次定位中档商场主要客群中高档购物型居民运营情况运营情况较好主力业态购物：COACH outlet、Calvin Klein outlet、TOMMY HILFIGER outlet、CHARLES&KEITH outlet超市：永辉超市与本项目竞合关系该项目品牌奥莱店引入较多，未来与本项目存在一定竞争关系零售COACH outlet、Calvin Kl36、ein outlet、TOMMY HILFIGERoutlet、CHARLES&KEITH outlet、ELAND outlet、马克华菲outlet、安德玛outlet、mini peace outlet超市永辉Bravo超市娱乐咖啡 奶茶 小书吧代表品牌-34-4.2 项目品牌落位及业态配比以中档时尚品牌奥莱店、永辉Bravo为主导业态数量占比零售4697.9%娱乐12.1%总计47100%楼层业态引入品牌4F购物Asics、安德玛、nike、三叶草、哥伦比亚、FILA、斯凯奇、new balance3F购物les enphants、GUKOO、Mini Peace、ELAND KIDS37、JACK JONE、SELECTED、gxg.kids、nike kids、adidas kids、FILA KIDS、PALLADIUM、BONG.FLOOR、BONI HOMME、马克华菲、INXX、小猪班纳、羽绒服、MQD、SCOFIELD娱乐咖啡 奶茶 小书吧2F购物ONLY、Koradior、KISSCAT、LANCY FROM 25、JZ、TEENIE WEENIE、VEROMODA、ELAND、KISS KITTY、COCOON1F购物Calvin Klein、MICHAEL KORS、DISSONA、CHARLES&KEITH、施华洛世奇、TOMMY HILFIGER、奥品汇38、美妆、COACHB1超市永辉Bravo-35-4.2 竞争分析4：商业街区沿街零售商铺为主竞品信息秀山县老城区内商业街包括人民路、渝秀大道等，以沿街商铺为主，零售为主导，黄金珠宝、男女装和运动品牌引入较多，以“海澜之家”、“爱依服”等国内二三线品牌为主，档次中等。地址渝秀大道、人民路、黄杨大道、向阳巷商业形态商业街档次定位低档商场主要客群全市居民运营情况运营情况较好主力业态购物：周六福、爱依服、海澜之家餐饮：贡茶、茶百道儿童：舞动人生艺术培训中心、多恩艺术培训中心娱乐：爱趣网咖、三言书店、糖果KTV与本项目竞合关系该项目是沿街商铺，品牌档次一般，未来与本项目竞争关系弱零售周大生珠宝、周六福、周39、大福、中国黄金、爱依服、柒牌、才子、海澜之家、九牧王、以纯、安踏、特步、华为、三福餐饮贡茶、茶百道儿童舞动人生艺术培训中心、多恩艺术培训中心娱乐爱趣网咖、三言书店、糖果KTV代表品牌-36-4.2 项目品牌落位业态引入品牌零售黄金珠宝天富金店、中国金银珠宝、中国珠宝、周大生珠宝、老凤祥银楼、周六福、上海老庙黄金、周大福、中国黄金、我们的爱女装爱依服、享约、Ai.琳、七分时尚生活馆男装柒牌、才子、STAVA、红蜻蜓服饰、海澜之家、九牧王运动安踏、特步、新百伦领跑快时尚以纯鞋包袋鼠、卡迪高、意尔康、鸿程鞋店、色非儿童B.DUCK baby电器海尔、新时代家电、华为日用杂货三福其他罗丽丝、娇兰佳人餐40、饮德克士、特色老婆饼、贡茶、大口九、优点皮、鑫满栗、茶百道、绝味鸭脖、享哆味汉堡奶茶、卷卷爱、姚记牛肉面儿童舞动人生艺术培训中心、多恩艺术培训中心娱乐爱趣网咖、三言书店、糖果KTV-37-3KM4.3 专项业态研究|超市序号名称品牌类型面积（万）1佳慧超市重庆区域性品牌0.422永辉Bravo超市全国性品牌/3重百超市重庆区域性品牌0.354大华超市（大华百货）本地品牌0.255大华超市（御园店）本地品牌/6大华超市（汇豪店）本地品牌/项目地3KM范围内有6个超市，目前有全国性品牌“永辉Bravo”入驻，但本地品牌“大华超市”占据主要市场。1265341KM-38-3KM1KM4.3 专项业态41、研究|影院项目地3KM范围内有3个影院，有“保利万和”、“中影国际”入驻，位于重百商圈的棚烨影城人气最佳，目前缺乏特殊影厅，未来可以考虑引入巨幕厅等特殊影厅。序号名称厅数（个）座位数（个）2018年票房（万）2019年票房（万）2020年票房（万）2021年票房（万）单座位票房（万/个）1棚烨影城4343287.3321.196.3122.90.94 2秀山中影南方影城314242.871.722.134.70.50 3保利万和国际影城（秀山店）4560219.7163.495.6109.30.29 注：2021年票房统计至4月6日。由于2020年疫情原因票房受影响，故单座位票房按2019年票42、房/座位数得到。231-39-3KM4.3 专项业态研究|KTV/健身房序号名称品牌类型1好声音量版式KTV本地品牌2快乐迪KTV本地品牌3糖果KTV本地品牌4麦霸量贩式KTV本地品牌5尊容会KTV本地品牌6钻石豪门KTV本地品牌项目地3KM范围内有6个KTV和4个健身房，均为本地品牌。商业项目内KTV和健身房入驻少。序号名称品牌类型1徐合健身本地品牌2零健身工作室本地品牌3力唯特健身本地品牌4氧气健身本地品牌KTV健身房5342611341KM2-40-3KM4.3 专项业态研究|婚宴/儿童序号名称宴会厅数量可容纳桌数单桌均价（元/桌）是否无柱1特希顿大酒店118598无2金瓯酒店220/无43、3秀山豪生大酒店330/无4佳缘喜宴楼（汇宾楼）126588无项目地周边约有4个大型宴会厅，大部分宴会厅规模中等，不超过30桌。豪生大酒店档次较高。231婚宴41KM-41-4.4 重点项目内品牌入驻情况黄金、服装、运动品牌都较丰富入驻情况代表品牌黄金珠宝大部分知名金饰品牌已入驻，包括“周大福”等吉盟、老凤祥、老庙黄金、龙凤珠宝、天富金店、中国金银珠宝、周大生、老凤祥银楼、周六福、上海老庙黄金、周大福、中国黄金运动服饰以国内运动品牌和国际运动品牌奥莱店为主1927回力、nike、adidas、CAN.TROP、鸿星尔克、安踏、特步、新百伦领跑、asics outlet、安德玛outlet、三叶44、草outlet、哥伦比亚outlet、FILAoutlet、斯凯奇outlet女装女装品牌较丰富，有赫基旗下品牌、哥弟时装旗下品牌入驻，还有部分品牌奥莱店入驻Five Plus、S.DEER、阿莲娜、太平鸟、欧时力、伊芙丽、AMASS、哥弟、ARIOSE years、爱依服、ONLY outlet、Koradior outlet、TEENIE WEENIE outlet、VERO MODA outlet、JZ outlet、ELAND outlet男装男装以国内主流品牌为主，入雅戈尔、柒牌等雅戈尔、鄂尔多斯、太平鸟、POLO SPORT、Cabbeen、九牧王、柒牌、才子、海澜之家、JACK 45、JONE outlet、SELECTED outlet、马克华菲outlet、INXX outlet、SCOFIELD outlet秀山县品牌黄金珠宝、女装、男装和运动品牌入驻情况都较好，包括国内主流品牌和部分国际品牌奥莱店。-42-4.4 重点项目内品牌入驻情况儿童服饰、运动品牌相对较多入驻情况代表品牌儿童服饰时尚品牌旗下儿童品牌奥莱店引入较多，也有部分专业童装品牌ABC KIDS、LABI BABY、铅笔俱乐部、巴布豆、B.DUCK KIDS、les enphants outlet、GUKOO outlet、Mini Peace outlet、ELAND KIDS outlet、gxg.k46、ids outlet、小猪班纳outlet儿童运动以国内运动品牌旗下儿童品牌为主anta kids、骆驼童装、nike kids、鸿星尔克kids、adidas kids outlet电器数码以电器集合店为主华为、海尔、新时代电器、苏宁易购、国美电器日用杂货/快时尚以国内中档品牌为主三福、以纯洋快餐、中式快餐以国内快餐连锁为主德克士、乡村基秀山县儿童服饰、运动品牌较丰富，母婴类、电器数码、日用杂货、快时尚和快餐类品牌引入较少-43-4.5 项目SWOT分析S优势StrengthsW弱势WeaknessesO机会opportunitiesT威胁threats项目地南侧建设相对薄弱：项目地南侧建设47、不及北侧，有部分在建住宅和空地，未来人口导入需要时间。居民意识：居民对于现有商业有惯性消费意识，因此对新商业配套需一段时间的培养。区位优势：项目地东侧靠近站前区，有秀山站，西北侧有行政中心区，有秀山县政府，城市未来也呈向东发展趋势。县域内缺乏购物中心，城东无商业项目：秀山县现有重百商圈位于城西，商业项目以百货为主，缺乏现代化商业。-44-01.城市宏观研究02.项目立地研究03.城市商业概览04.项目竞争格局研究05.消费者调研分析Contents06.项目定位分析-45-品牌意识淡薄，购买春秋外套、皮鞋的平均价格为224.71元、244.55元。期待品类品牌更丰富，特别是运动品牌和国内知名男48、女装品牌。对国际品牌的认知基本为快时尚+绫致旗下品牌。55.6%的消费者每周至少外出就餐一次，餐饮消费金额人均在73.35元，消费者认为当地餐饮菜系不够丰富。期待自助餐、湘菜、粤菜、牛排、韩国料理，同时希望补充连锁西式快餐品牌。娱乐消费以影院为主，目前娱乐项目几乎没有。期待电玩城、影院、量贩式KTV，其他业态需要引导。家庭型消费者主要带孩子参加早教、才艺等培训，但费用投入不多，主要受限于收入。期待以应试教育为目标的儿童教育课程，丰富连锁品牌。同时期待大型室内儿童乐园等。五、核心发现目前消费目的以超市、购物为主。本地客群以年轻群体居多，平均年龄33.52岁，收入水平中等偏低，对于各业态的品牌认知49、偏低，消费者眼界待开拓。期待一站式的购物中心，填补当地空白；购物、餐饮、娱乐业态亟待丰富，以本地家庭型消费者、年轻时尚消费者为核心目标客群。零售餐饮娱乐儿童亲子业态消费现状对本项目的期望-46-5.1 消费者研究方法问卷调研&焦点座谈会问卷调研样本量及分布样本配额分布样本量N=300性别男40.5%女59.5%年龄18-24岁12.8%25-30岁27.6%31-35岁22.6%36-40岁17.5%41-45岁8.6%46-50岁7.0%51-55岁3.5%56-60岁0.4%焦点座谈会样本量及条件访问对象条件：本地居民或者在本地居住2年及以上；年龄在18至40岁；经常去商场消费；个人月收入50、水平：当地中等以上水平；经常逛街、在购物中心或商场消费；高中以上学历；过去6个月未接受过有相关方面调查；非敏感性职业（如咨询业）。拦截区域项目地5KM范围内住宅、商业项目样本条件经常逛街、去购物中心或类似商场；年龄辐射18-60岁，以5岁为间隔平均分布；家庭月收入当地中等水平及以上（家庭全年收入3万元以上）；在当地居住2年以上；过去半年内未接触过相关主题市场调研；非敏感性行业（如广告，市场调研、商业地产等）。总计组别共2组，16人（每组8人）年轻组（18-30岁）共8人年长组（31-40岁）共8人区域一渝秀大道以南、香林北路以东、河道以北区域二渝秀大道以北区域三渝秀大道以南、香林北路以西区域四51、河道以南区域五东风路以北、黄杨大道以西项目地周围1-5公里区域为抽样重点区域-47-5.2 本地客群人群画像年轻群体为主，学历偏低，收入水平中等注：详细定量数据图表和定性研究发现见附录18-35岁群体占比63.0%，平均年龄为33.52岁；家庭年收入在5-12万群体占比79.8%。职业以企业/工厂一般职员为主，其次为私营企业业主/股东人员；学历以高中、初中及大专为主。家庭结构以夫妻+孩子为主（64.6%），其次是夫妻无孩及自己与父母同住；房屋拥有率为93.4%，私家车拥有率为43.6%。当地客群消费对各业态的品牌认知都偏低，消费非常关注性价比，年轻客群追求新鲜感，家庭型客群会关注子女教育，受限52、于收入，投入有限。年龄&收入职业&学历家庭结构定性发现-48-5.3 出行特征集中在周末或节假日消费，整体消费频率中等，年轻人消费频率偏高图示：N=300,百分比77.8%13.6%3.5%3.5%1.6%0.0%周末或节假日白天周一到周五下班以后周末或节假日晚上其它工作时间周一到周五的工作时间周一到周五中午休息时间消费时段消费频率每周4-5次,1.6%每周2-3次,26.1%每周1次,19.1%每月2-3次左右,33.9%每月1次左右,19.5%消费频率低高人群数量多少60.6%的18-24岁群体每周消费2-3次消费陪伴63.4%21.0%11.3%4.3%和家人、孩子一起朋友/同学/同事对53、象/配偶独自一人52.2%的36-45岁群体每月消费2-3次-49-本地消费者目前前往商场的主要目的是超市。消费者期待本项目丰富餐饮、购物，及娱乐业态。5.3 出行特征现在去商场主要目的为超市，非常期待本项目丰富餐饮、购物及娱乐目前消费核心目的（单选题）图示：N=300,百分比本地客群对目标商业业态的期望（多选题）44.0%25.7%14.4%8.9%7.0%18.7%53.7%63.4%42.8%9.7%超市购物餐饮娱乐亲子另外还有0.8%的消费者期待生活服务类+28.0%+49.0%+33.9%-50-消费者购买一件春秋外套、皮鞋的平均价格分别为：224.71元、244.55元，整体消费水54、平中等偏低，几乎没有中高消费；通过关联分析，中高收入（家庭年收入12万元以上）购买力更强，31-45岁群体消费相对略高。5.4 零售业态消费特征整体消费水平中等春秋外套购买价格￥224.71春秋皮鞋购买价格￥244.550.4%8.2%63.8%25.3%1.9%0.4%0.0%0.0%100元以下101200元201300元301500元501800元8011000元10012000元2000元以上0.4%8.9%54.9%29.6%5.8%0.0%0.0%0.4%100元以下101200元201300元301500元501800元8011000元10012000元2000元以上图示：N=355、00,百分比-51-5.4 零售业态消费特征整体品牌认知度低、消费大众化品牌，期待品牌丰富本地消费者注重休闲与舒适，平时喜欢购买运动类品牌。本地消费者购物时非常注重性价比，会选择低价的品牌。另外，本地客群也特别关注优惠折扣活动。偏好大众化运动类服饰品牌选择受限，本地消费者网购比例接近70%，购买的是低价的互联网品牌产品，对国内外知名品牌认知偏低。网购填补空白，以网络品牌为主本地消费者期待更多大众化品牌可以入住秀山，以提升本地消费档次，这些品牌以耳熟能详的品牌为先，如adidas、nike、特步等。期待各类品牌更丰富“我们买衣服品质不是很高，中端这种，属于中低端了。”“没有什么特别喜欢的牌子，看56、到好看就买了。”“我对这些品牌就好像没有什么概念，只要我走进去我喜欢这件衣服，我去试了很喜欢，我就会买，就是这种。”“平时喜欢耐克啊、阿迪啊，还有那个特步这些，我觉得这种休闲运动的我就喜欢这几个。”“其实像秀山你说专门到哪个商场，没有什么商场，购物只有这两块地方。要么就是网购。”“要么就是网购，也算打发时间。”-52-5.4 零售业态消费特征偏好数码、电器、全国性连锁超市，期待服饰品牌以运动休闲品牌为先3.413.363.283.243.153.133.122.992.982.982.752.54数码/电子产品店电器连锁专卖店日用杂货小电器品牌专柜服装、服饰品牌店有机食品店家居/床上用品店大中57、型化妆品集成店黄金珠宝化妆品品牌专柜手表/眼镜店玩具专卖店本地客群对目标商业期望的购物业态图示：N=300,期望分值，5分满分，分值越高期望值越高数码及家电是当地消费者较有品牌认知度的业态本地客群对目标商业期望的服饰品牌本地客群对目标商业期望的超市类型3.503.233.123.09全国性连锁大卖场（如华润万家、沃尔玛等）社区小型超市（如人人乐、华联超市等）精品超市（如Ole、blt等）生鲜超市（如盒马鲜生、超级物种等）3.603.412.922.682.662.552.522.352.302.222.212.142.03安踏李宁阿迪/耐克海澜之家七匹狼欧时力拉夏贝尔Only Vero MOD58、A热风MJ Style美邦（国内快时尚）优衣库H&MZARA(国际快时尚)杰克琼斯SELECTED大小ITBOYVANS（潮牌）雅戈尔罗蒙TommyLeeCkLevisDKNY等国际精品江南布衣G2000Lily-53-5.5 餐饮休闲消费特征外出就餐频率和消费金额中等偏低，娱乐活动以影院、棋牌为主图示：N=300,百分比44.4%45.9%6.2%1.9%1.6%几乎没有或极少外出就餐每周一两次每周三次每周四五次几乎每天都有0.4%25.4%51.4%19.7%3.1%30元以内30-50元51-100元101-150元150元以上Mean:￥73.35 外出就餐频率单次消费金额54.9%459、1.2%38.1%23.3%19.5%11.7%9.7%8.9%5.8%4.3%3.1%1.2%电影院棋牌室/桌游室KTV亲子类娱乐设施美容美体美甲等洗浴/洗足其它游戏厅/电玩教育培训类健身/运动场所桌球房酒吧/会所休闲娱乐消费活动有55.6%的消费者每周外出就餐超过1次，单次消费金额在人均73.35元左右。定性研究发现，消费者认为当地餐饮类型非常有限，并诟病就餐环境。餐饮消费习惯娱乐以电影院为主。定性研究发现，消费者目前娱乐活动匮乏，以看电影、棋牌为主，希望能多一些KTV及儿童娱乐场所，尤其是大型儿童娱乐场所，以满足节假日高峰期的需求。娱乐消费习惯-54-5.5 餐饮休闲消费特征期待本地菜和60、湘菜及更好的就餐环境注：详细定量数据图表见附录期望的餐饮类型TOP4自助餐火锅店中式正餐西式快餐期望的餐饮菜系TOP4重庆或本地菜湘菜广东菜/粤菜日本料理其他餐饮种类丰富期待餐饮环境改善定性研究发现选择受限，本地客群目前消费以火锅、串串为主，不够丰富，期待韩国料理、粤菜茶餐厅、海鲜自助，对牛排、西餐、西式快餐等也较为期待。消费者对本地餐饮评价不佳，希望提升卫生状况和就餐环境，特别是自助餐环境和卫生。“我们吃东西吃来吃去都是火锅、烤鱼，其他基本上也没啥选择。”“有时候在秀山你想吃个牛排，真的不知道去哪里。”“我觉得自助餐那个油啊黑黑的，看着不行，不太卫生，档次太差了。”-55-“电影院就是我想的61、UME，那个效果还比较好。”5.5 餐饮休闲消费特征KTV、电影院、沐足按摩、茶吧水吧项目3.833.833.113.023.012.842.832.772.712.542.412.402.07KTV电影院/剧院沐足按摩健身运动电玩城/游戏厅美发护发美容护肤美甲美睫水疗SPA书吧酒吧文创美食夜市成年教育培训类图示：N=300,期望分值，5分满分，分值越高期望值越高期望的娱乐业态 定量研究发现，KTV、电影院、沐足按摩剧院，健身及电玩是消费者更期望的娱乐项目。定性研究发现消费者认为目前本地娱乐项目类型匮乏，期待茶吧水吧等服务场所。消费者提出的休闲项目包括：茶吧、水吧、酒吧 电玩城 连锁品牌影院（62、UME）量贩式KTV 汗蒸“没有没有没有，秀山的商场没有，没有娱乐活动。”“就是KTV和酒吧。”“休闲吧可以啊，茶吧、水吧啊，吃点点心，聊聊天，喝点下午茶，还可以。”-56-图示：针对有0-16岁孩子的消费者，百分比5.6 儿童业态消费特征参加教育培训频率偏低，注重应试教育、才艺培训0.6%8.8%26.0%12.2%13.8%38.7%每周4-5次每周2-3次每周1次每月2-3次左右每月1次左右少于每个月1次参加教育培训频率37.0%22.1%11.6%3.9%1.7%0.6%应试教育、辅导班、补习班才艺课程（如舞蹈、乐器）体能课程（如跆拳道等）亲子早教课程手工课程（如陶艺等）科技类课程（如63、编程等）带孩子参加的教育培训课程67.4%27.6%3.9%1.1%50-100元101-150元151-200元200元以上带孩子参加一次文化、娱乐活动的平均花费有35.4%的消费者每周带孩子参加1次或以上教育培训，主要参加的教育活动有应试教育课程、才艺课程等，平均带孩子参加一次文化、娱乐活动的平均花费在94.89元左右。定性研究发现，本地儿童教培机构以当地自营为主，缺少连锁品牌。另外，儿童乐园体量小，环境一般。儿童亲子消费习惯“没有，我们这边全部是私人的。私人的就没有猿辅导这种方法，就专门的教育方法。”Mean:￥94.89“因为现在这边儿童娱乐设施比较小，面积小。”-57-对于儿童业态，64、消费者整体期待度不高，相对来说，消费者期待儿童才艺手工培训、儿童玩具零售和儿童辅导教育等，儿童娱乐项目期待室内儿童游乐园、亲子类娱乐项目等。定性研究发现，本地消费者期待儿童舞蹈、乐器培训、应试教育培训、大型儿童乐园，期待教培项目引入更多连锁品牌。期待的儿童业态期待的儿童娱乐项目2.172.142.102.032.022.001.99儿童才艺手工培训儿童玩具零售儿童辅导教育儿童早教儿童母婴零售儿童STEAM教育配套服务类如理发、婴儿游泳等2.502.482.402.372.322.302.302.262.25室内儿童游乐园（如Meland、万达宝贝王等）亲子类娱乐项目（如奈尔宝等）手工体验（如陶65、艺、烘焙）儿童体能拓展训练儿童轮滑运动儿童球类运动IP类儿童娱乐（如动漫卡通主题乐园）儿童角色扮演体验（如星期八小镇）儿童武道运动5.6 儿童业态消费特征期望增加手工教育培训等业态，增加儿童乐园等娱乐项目图示：N=300,期望分值，5分满分，分值越高期望值越高-58-5.7 目标客群消费需求小结家庭亲子型（70.4%）活力吃货型（29.6%）餐饮餐饮娱乐25-40岁的已婚有孩年轻家庭为主（占比超90%），收入水平中等。追求开拓眼界的生活，尤其在孩子身上。人群特征：中产家庭包含18-24岁的青年群体以及40岁以上大龄群体，建议聚焦在18-24岁年轻群体来辐射更多人群。关注时尚、年轻化的业态，平时66、朋友间聚会玩乐多。人群特征：时尚青年 餐饮：中式正餐、自助餐、火锅店、西式快餐、西式正餐 购物：电器连锁、数码、日用杂货、小电器及家居/床上用品店 娱乐：KTV、电影院/剧院、运动健身、沐足按摩、书吧 儿童：儿童才艺手工培训、儿童玩具零售、儿童辅导教育 餐饮：火锅店、自助餐、中式正餐、中式快餐、西式正餐及快餐 购物：数码电子产品、电器连锁、日用杂货、小电器、有机食品店 娱乐：KTV、电影院/剧院、沐足按摩、书吧、运动健身业态需求业态需求购物儿童-59-5.7 目标客群消费需求小结当地商业目前未满足消费者需求常去的购物中心（多选）图示：N=300,百分比定性研究也发现，本地客群认为当地商业内缺乏67、餐饮业态，购物品牌不够丰富。82.5%52.5%52.1%12.1%大华百货商业街区重百秀山店 中航武陵奥特莱斯重百秀山店消费主要原因：购物，中低收入消费者去的较多。点评：快餐多，缺乏正餐，超市面积小且价格略贵大华百货消费主要原因：超市、乡村基，中低收入消费者去的较多。点评：本土连锁品牌，缺乏餐饮业态，超市水果新鲜，档次不及重百，感觉有点假货中航武陵奥特莱斯消费主要原因：永辉，中高收入的消费者去的较多；永辉超市点评：价格贵但质量一般奥特莱斯内品牌档次与知名度明显有别于其他百货，但当地普通消费者认知有限且认为价格偏高，所以前往意愿偏低。-60-消费者期望本项目的档次平均值为3.93（5分为满分）68、，整体档次期望中高档；对于消费空间，消费者希望多一些休闲、休息空间，其次是整体外立面和装修有特色。本地客群对目标商业档次的期望图示：N=300,百分比5.9 对本项目商业的期望期望项目档次为中高档，多一些休闲休息的空间1.6%高档89.9%中高档8.2%中档0.4%中低档0.0%低档本地客群对目标消费空间的期望52.9%43.6%41.6%33.1%17.1%多一些室内休闲、休息空间整体外立面和装修有特色多一些软装、视觉效果的区域（如卡通形象、雕塑内饰）多一些灯光、喷泉等设计更大的中庭或外部广场空间-61-消费者对于本项目的前往意愿较高，为4.03（5分为满分）；青年和中低收入的消费者对本项目69、的前往意愿更高。5.9 对本项目商业的期望青年和中低收入的客群对本项目前往意愿更高受访者前往本项目意愿图示：N=300,百分比肯定会21.8%可能会62.6%不确定12.8%肯定会可能会不确定注：详细定量数据图表见附录受访者前往本项目意愿4.33 4.04 4.07 3.84 3.86 3.83 4.33 4.00 18-24岁25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁图示：N=300,前往意愿度值，5分满分，分值越高前往意愿度越高4.26 4.04 3.94 4.05 3.50 3-5万5-8万8-12万12-20万20万-40万-62-5.9 对本70、项目商业的期望按细分业种分类中档档次，消费者期望本项目的档次平均值为3.93，对于本项目的前往意愿为4.03.零售儿童餐饮娱乐连锁超市（如永辉等）大众购物，品类逐渐丰富服饰知名品牌（对于本地为新品牌）数码/家电集成店菜系丰富（重庆菜、湘菜、粤菜、云贵菜等）异国料理（日本料理、韩国料理等）自助餐（海鲜）传统项目：电影院、KTV休闲服务项目：茶吧、水吧(以休闲餐饮+聊天为切入点)早教、才艺等课程（可适当强调家校联动/家长参与）儿童乐园亲子手工等体验-63-5.10 项目启发建议一体化休闲中心本地首个综合性商业，满足居民的一站式消费需求，同时考虑到当地消费水平，以大众化档次为主。着重突出多元化餐饮及71、娱乐，以及品牌购物。0102美食餐饮 时尚购物-64-5.10 项目启发建议美食餐饮根据消费者研究，消费者认为本地菜系选择少，希望增加湘菜、粤菜等中式餐饮，并期待韩国料理、泰国菜、海鲜自助、牛排、西餐、洋快餐。对餐厅环境和食品卫生也较为关注。消费者品牌饮食淡薄，建议引入本土知名餐饮连锁品牌。-65-5.10 项目启发建议时尚购物丰富购物品类，包括服饰、超市等。可以引入国内知名的品牌，考虑到目前的消费水平，以大众化的运动休闲品牌为主，如安踏、海澜之家、爱依服等。保持消费者紧密度的同时也可以尝试引入少量升级品牌，如哥弟、拉夏贝尔等。-66-5.10 项目启发建议消费者经常消费或期待的品牌零售品牌其72、他品牌结合定性和定量研究发现消费者经常消费或期待以下品牌，未来品牌引进可以参考消费者偏爱的品牌。CONTENTS01 商业综合定位02 商业规划方案商业综合定位商业综合定位|定位定位依据依据城市名称市区常住人口GDP社零总额人均可支配收入(城镇)城市/市区（万人）城市人口排名辐射人口总额（亿元）人均（万元）排名总额（亿元）人均（万元）排名数额（元）排名3km（万人）5km（万人）重庆3124/208717.3411.44250038.05117873.833793939秀山自治县49/2131/383016.229/38841.727/383519931/383KM1KM现有商圈商圈主要辐射范73、围（县城出行以两轮交通为主，主要辐射范围即骑行15分钟可到达范围）项目地大华百货大华百货重百秀山店重百秀山店中航武陵奥特莱斯中航武陵奥特莱斯重百商圈重百商圈秀山高铁站备注：据相关资料，2020年重庆人口排名全国第一,GDP排名全国第五，社零总额排名全国第三,人均可支配收入排名39秀山土家族苗族自治县为重庆下辖4个少数民族自治县之一，全域人口较少且分布分散，经济情况和消费力在重庆排名靠后本项目位于秀山中心县城边缘，距离核心商圈约1.8公里行政区划-中心县城为轴，人口分散分布商圈分布-中心县城内仅有单一核心商圈项目立地-核心商圈边缘，高铁站前1、项目紧邻秀山高铁站，周边主要规划为住宅和商办用地，项74、目西侧、北侧现状有相对成熟住宅，东侧、南侧仍为待开发状态2、3KM范围内现有人口约7.3万人，未来3年预计再导入约7千人，人口导入有限；5KM范围内约14.1万人，基本覆盖秀山县城全部人口，3公里范围年轻客群居多，35岁以下客群占比近半，多为年轻家庭客群。项目周边3公里范围的人口构成商业综合定位商业综合定位|定位定位依据依据693.50%20.9%29.6%19.5%17.3%9.2%18岁以下岁以下 18-25岁岁26-35岁岁36-45岁岁46-55岁岁 55岁以上岁以上3.50%20.4%29.7%19.8%17.4%9.3%18岁以下岁以下 18-25岁岁 26-35岁岁 36-45岁75、岁 46-55岁岁 55岁以上岁以上现状居住人口7.3万人，未来3年可增至约8.1万人居住人口办公人口现状办公人群4万人项目周边3公里范围城市规划-以居住与商办用地为主商业环境秀山中心县城范围内主要为百货、零售业态，具备一定同质化现象，儿童、体验、餐饮、生活类业态待补足以城市商业需求空白为切入点引领区域 辐射全城项目本体4万 盒子体地处中心县城边缘，临近高铁站，现状居住人口少，主要辐射秀山县城人口依托秀山中心县城现有人口及项目周边导入人口打造城市级综合性商业中心目标客群家庭客群青年客群城市全客层兼具品质生活消费+青年休闲社交+文化娱乐消费功能项目综合定位|定位依据商业综合定位商业综合定位|定位76、策略定位策略71定位策略定位策略3追随者/侧翼战竞争：强竞争与中度竞争均可能存在条件：城市无特别优势项目，沿街底商/街区策略：紧跟或模仿标杆项目，通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值1领导者/防御战竞争：弱竞争条件：城市标杆商业综合体策略：通过强化核心优势保持市场最高影响力4竞争：强竞争条件：城市特色商业体策略：不参与直接竞争，走专业化或特色化道路2竞争：强竞争与中度竞争均可能存在条件：城市领先项目策略：改变游戏规则，树立新标杆挑战者/进攻战补缺者/游击战主力消费客群秀山中心县城青年及青年家庭客群重要消费客群秀山中心县城全客层重要辐射消费客群秀山全域消费者秀山中心县城内城镇居民或城镇化居民177、8-35岁左右的单身青年及家庭群体追求时尚和新鲜，期待全新消费环境有孩家庭注重亲子教育和家庭社交消费频次高，有一定消费力30%50%20%商业综合定位商业综合定位|客群定位客群定位72秀山下辖乡镇全客层消费者期待生活品质升级日常缺乏体验良好的逛街场所有定期采购、娱乐、社交的需求消费频次一般，但单次消费力较强秀山中心县城内城镇居民或城镇化居民期待生活品质的提升及环境良好的购物场所注重亲子教育和家庭社交消费频次高，有一定消费力商业综合定位商业综合定位|整体定位整体定位城市家庭美好生活体验中心城市商业引领之作73县域级 家庭型 购物中心从购物环境体验感、零售品类丰富度、餐饮体验业态齐全度等多维度，为78、秀山全域消费者带来美好生活方式的更多答案，引领消费习惯，创造秀山商业新环境，对秀山全域商业环境进行引领升级商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点74城市家庭美好生活体验中心精选零售品类集合亲子成长陪伴集合多元味蕾尝鲜集合生活方式探新集合全新空间氛围体验精选零售品类集合商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点生活超市生活杂品科技数码美妆护理潮玩精品性价比服饰以丰富的零售品类组合打破同质化局面，引领消费体验升级76少儿主题娱乐、文艺、语言、课业培训、全年龄段服饰玩具构建都市亲子成长的陪伴空间亲子成长陪伴集合商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点77川渝风味餐饮及小吃为主打，多元风味菜系为79、引领，网红餐饮为点睛，打造多元味蕾尝鲜集合多元味蕾尝鲜集合商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点地方特色小吃地方特色餐饮多元风味菜系（符合地方消费者口味的川渝云贵口味、东南亚菜系等）网红轻餐饮品巨幕影院、VR体验、家庭娱乐、养生护理，创造秀山消费者多元休闲娱乐生活方式生活方式探新集合商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点全新空间氛围体验商业综合定位商业综合定位|规划亮点规划亮点融入山水元素的室内景观中庭自然采光、随时可休憩开阔游逛空间融入自然元素、开阔中庭、休憩空间的品质商业空间，赋能品牌的同时打造沉浸式游逛体验，给秀山消费者带来前所未有的游逛体验CONTENTS01 商业综合定位0280、 商业规划方案 男女装、鞋、化妆品、配饰、运动、休闲服饰、生活精品等畅销品牌租金收益型“收益保障”客流贡献型“聚客效应”30%40%超市、影院、儿童娱乐等集客能力较强品牌 国际国内知名零售、特色娱乐、知名餐饮代表定位型“领头羊效应”20%以投资回报率为业态规划核心原则以期实现股东投资回报及收益的长期增长同时，确保和提升项目品牌形象备注：1、遵照以投资回报率为首要原则，以上四大类的比例划分，以概数说明；2、后三类由于说明的维度不同，且存在相互交叉重叠的部分，故以上四类总数不能以100%统计。新鲜血液型“前沿独有”首进秀山的业态业种及品牌20%商业规划方案商业规划方案|业业态规划原则态规划原则1181、生活超市生活服务生活杂品影院家庭娱乐休闲餐饮时尚餐饮地方菜系主题餐饮服装服饰运动户外时尚精品家居精品儿童娱乐儿童培训童玩服饰儿童体验主题运动娱乐体验餐饮美食时尚零售亲子儿童品质生活商业规划方案商业规划方案|业业态组合建议态组合建议12娱乐体验中档儿童教娱中档+中高档服饰零售中档+中低档生活超市中档餐饮中档+中高档处于现有区域商业水平的中端层级；以国内中端零售品牌、地方特色餐饮品牌、国际连锁快餐为招商主要方向；以多元的娱乐休闲体验（影院、家庭娱乐、儿童娱乐等）作为招商目标；在保证品牌级次的同时确保品类丰富性，给予当地丰富和有品质消费选择。中档商业规划方案商业规划方案|品牌档次定位品牌档次定位1382、商业规划方案商业规划方案|业业态楼层规划态楼层规划面积合计 m83408351804488567000|569340592业态业种14楼层4F3F2F1FB1合计超市 7000时尚精品 3956服装 3900杂品集合店800服装集合店800生活精品&体验1544服装 1500餐饮500儿童零售及配套 3500备注：楼层面积计算未包含设备层（935.11平米）及屋顶层面积（457.92平米）；B1层原规划建筑面积为5693平米，我们建议扩展超市面积，故此版规划暂按7000平米超市面积进行规划（以实际商户需求为准）。影院 3000餐饮 5340儿童教培500家庭娱乐1000儿童娱乐挑高300餐饮 83、2500生活体验1000儿童娱乐1000餐饮100085项目业种配比业种面积占比超市700017%零售890022%生活精品655216%儿童娱乐教育18004%娱乐700017%餐饮934023%合计40592100%项目业态配比业态面积占比主力店1300032%次主力店23006%服装540013%生活精品655216%儿童400010%餐饮934023%合计40592100%商业规划方案商业规划方案|业业态配比建议态配比建议主力店主力店32%次主力店次主力店6%服装服装13%生活精品生活精品16%儿童儿童10%餐饮餐饮23%业态配比表业态配比表主力店主力店次主力店次主力店服装服装生活精品84、生活精品儿童儿童餐饮餐饮楼层业态面积（）需求备注B1F超市7000（净使用面积不小于6000）1、层高：经营区板到板5.6m以上，车道及卸货通道净高（交付时完成面）4.5m以上；超市红线范围中超出地上建筑红线投影线以外区域的层高，同样需满足上述要求；2、开面：出口及入口开面均不少于16米；3、荷载：生鲜区、仓库区800kg/，其它区域500kg/（位置以后期超市提资为准）；卸货车道、卸货区单车自重加载重10T以上；4、卸货区：独立使用并能24小时卸货，不少于2个货车位且能同时停靠卸货（进出口畅通，车长10m）并设置排水沟，卸货区净高4.5m以上；如地面卸货，需设置屋檐或雨棚达到防雨功能；5、收85、货区（即货物临时周转区）：货车停靠区域以外达到200以上；6、货梯：（必须确保超市独立使用）同层卸货无需货梯；异层卸货需至少2部2T以上货梯，货梯开口1.8m以上；7、错峰营业出入口：靠近Mall主要出入口，具有良好展示性、接近性、到达性；8、电量：1600Kw以上（不含空调及消防用电量），独立变压器；9、餐饮条件：成品隔油池2套、排油烟井2处以上（各1以上，并配补风井）、冷链井1处、排气井1处；10、垃圾房及纸皮房：各30以上，需满足给水、排水、排气等条件；11、人行坡梯：1F至超市层、超市层至停车场层，至少设置1组以上；12、降板：（超市红线下方不得设置人防区域）如超市红线投影下方为人防区86、域，需全场降板300mm，如非人防区域，无需降板；13、其他配套设施及功能：打单室、独立空调系统、独用变电所、制冷机房、水泵房、隔油池间、排风井。2F儿童娱乐10001、至少两跨开面，铺型方正；2、跨层挑高区域300-500，形状方正，挑空区域上方需预留展示面；3、根据当地消防规范预留儿童独立疏散楼梯；4、不可跨消防分区；5、洗手间条件；6、确保门头处及铺位内部的通透性，必需确保门头处至少两跨无消防隔墙且无消防安全门，同一消防分区内的铺位内部，确保无消防隔墙且无消防安全门。3F家庭娱乐10001、至少三跨完全通透开面，确保该铺门头出入口处无消防隔墙及消防安全门设置；2、夜间疏散通道；3、餐饮条87、件；4、不可跨消防分区；5、距离中小学200m以上；3F儿童教培500500左右的大铺，预留独立疏散通道，展面一跨3F影院3000（投影面积）1、规划6个厅，含巨幕厅*1，普通厅*5，总座位数900以上；2、影厅长宽比：巨幕厅 1.25:1，普通厅 1.3:1；3、巨幕厅：梁底净高13m以上，面积不得超过400；4、普通厅：梁底净高9m以上；5、大堂：面积约250，完全挑空，必须无柱无梁，大堂入口保证在较低楼层，预留上下水及排烟条件；6、放映机房：巨幕厅进深3.5m以上，普通厅进深2.5m以上；7、独立洗手间：面积约80-100，降板600mm，上下水及排污条件（公区洗手间需靠近影院大堂位置）88、；8、夜间散场通道，并可直达停车层；9、独立消防疏散通道；10、可跨防火分区，但须为独立的防火分区，不能与其他铺位共用；11、影院内部主通道宽度3.8m以上，次通道宽度2.5m以上。主力店及特殊业态物业需求说明商业规划方案|业态楼层规划北京朝阳区北三环中路爱琴海购物公园B座7层邮编：100028电话：010 8793 2200上海普陀区梅川路1247号新长征商务大厦15层邮编：200333电话：021 6025 7999-88-附录消费者调研数据图表-89-本地客群人群特征年轻群体较多，收入水平中等家庭年收入年龄性别生活/工作板块Mean:33.52岁27.2%23.7%21.0%12.5%189、1.7%3.9%区域一区域二区域三区域四区域五其他区域图示：N=300,百分比40.1%59.9%12.8%27.6%22.6%17.5%8.6%7.0%3.5%0.4%18-24岁 25-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 56-60岁12.5%28.8%33.9%9.7%11.3%3.9%区域一区域二区域三区域四区域五其他区域工作板块生活板块男性,40.5%女性,59.5%男性女性12.1%46.3%33.5%7.4%0.8%0.0%3-5万5-8万8-12万12-20万20万-40万40万以上-90-33.9%20.2%11.7%9.7%7.0%90、5.4%0.0%企业/工厂一般职员私营企业业主/股东政府/机关/事业单位职员个体户企业/工厂中高级管理人员自由职业者学生0.4%19.5%64.2%14.4%1.6%0.0%小学及以下初中高中(中专/技校)大专本科硕士及以上职业学历水平本地客群人群特征家庭结构以核心家庭为主图示：N=300,百分比64.6%8.6%8.6%7.0%5.4%4.7%0.8%夫妻+未成年子女自己+父母夫妻二人/情侣同居夫妻+成年子女三代同堂独自一人/与同事同学合住夫妻+父母家庭结构70.40%29.60%有无子女状况是否有0-16岁子女-91-本地客群对目标商业期望的餐饮业态3.873.823.823.613.5891、3.583.493.303.272.56自助餐火锅店中式正餐西式快餐厅中式快餐西式正餐面包糕点店亚洲餐饮饮品甜品店商务餐饮图示：N=300,期望分值，5分满分，分值越高期望值越高目标商业期望|餐饮业态自助餐、火锅店、中式正餐；本地菜、湘菜95.7%45.5%28.4%22.6%17.9%16.0%9.7%8.9%6.2%5.8%3.1%2.7%2.7%1.2%0.8%0.0%0.0%0.0%重庆或本地菜湘菜广东菜、粤菜日本料理云贵菜韩国料理泰国菜西式餐饮新疆/清真西北菜台湾菜鲁菜江浙沪菜广西菜安徽菜河北菜河南菜江西菜本地客群期望目标商业引进菜系图示：N=300,百分比，可多选-92-49%4292、%37%34%33%25%25%25%24%23%21%20%休闲实惠方便年轻 国际化 智能/高科技亲切活力潮流 有趣/好玩个性时尚图示：N=300,百分比本地客群期望本项目体现的元素目标商业期望核心突出休闲、实惠、方便、年轻国际化20%19%18%16%15%14%4%2%2%2%2%0%热闹高雅精致艺术文化温馨品位小资优雅大气高档 异国风情受访者前往本项目意愿图示：N=300,前往意愿度值，5分满分，分值越高前往意愿度越高4.33 4.04 4.07 3.84 3.86 3.83 4.33 4.00 18-24岁25-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁4.26 4.04 3.94 4.05 3.50 3-5万5-8万8-12万12-20万20万-40万