1、华强广场运营报告华强广场运营报告帅领华强北帅领华强北报告目录报告目录第一篇：写字楼市场定位报告第一篇：写字楼市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第三篇：酒店发展报告第三篇：酒店发展报告第四篇：综合体运营报告第四篇：综合体运营报告第一篇第一篇市场概况市场概况客户分析客户分析项目定位项目定位运营报告运营报告市场概况市场概况1.华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状2.华强北写字楼现状华强北写字楼现状分析分析3.竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位报告架构报告架构【华强北华强北商务圈地域界定商务圈地域界定】u包括三个次级商务圈：上2、步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。u华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。壁江山。u华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强路华强路次商务圈次商务圈上海宾馆上海宾馆次商务圈次商务圈上步次上步次商务圈商务圈【商务圈配套现状商务圈配套现状】1.历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。历史原因造成基础设施薄弱，形成商3、务圈发展最大瓶颈。从旧工业区发展而成，基础设施档次低下；从旧工业区发展而成，基础设施档次低下；商业发展太快，商业发展太快，被市场推着往前走，政府规划力量较弱；被市场推着往前走，政府规划力量较弱；片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。2.交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域；是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域；上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；按照华强北商业4、规模，商业区要提供按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大万个停车位，但实际只能提供大约约6000个停车位。例：赛格广场（个停车位。例：赛格广场（3000商户商户+写字楼写字楼 VS 500车位）车位）【商务圈未来规划商务圈未来规划】1.1.进一步扩大华强北的商业功能进一步扩大华强北的商业功能万佳街区为区级大型百货零售服务中心万佳街区为区级大型百货零售服务中心桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心2.2.改善华强路人、车流动系统改善华强路人、车流动系统打通5、街区车流内部微循环，打通街区车流内部微循环，在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。3.3.增大公共空间，增设三个广场、两条步行街增大公共空间，增设三个广场、两条步行街4.4.华强北物业升级改造华强北物业升级改造供应分析供应分析需求分析需求分析发展趋势发展趋势华强北写字楼华强北写字楼华强北写字楼华强北写字楼现状分析现状分析现状分析现状分析楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积档次档次上步大厦39763B锦峰大厦62000C上田大厦约30000C国企大厦84597B商业银行大厦37382 A深圳科技大厦46000B设计大厦6、62000B汽车大厦约32000C华联大厦33000A统建楼约30000C深勘大厦约25000C四川大厦31600C赛格广场53526A现代之窗82600A群星广场约80000B圣廷苑酒店B座写字楼约23000B深纺大厦46000C佳和华强大厦60000B楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积档次档次电子科技大厦51748A华联发大厦50846B华能大厦72000B电子大厦14455C桑达大厦34100C东风大厦21354C爱华大厦约25000C金宝城大厦60000B国际文化大厦62481B嘉汇新城汇商中心30000B雷圳大厦30695B广业大厦49551C航都大厦43000C福田外贸大厦约35007、0C国际科技大厦53168B北方大厦26126C深圳世贸广场12000A福华大厦约30000C福侨大厦约30000C航空大厦85000C南光大厦C华强北写字楼主要供应状况：华强北写字楼主要供应状况：【华强北写字楼供给分析华强北写字楼供给分析】1.总体供应量总体供应量170万，列深圳各商圈供应量前列万，列深圳各商圈供应量前列2.物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重A级物业总建面约为级物业总建面约为27万万 中低档是华强北主流产品，供应量约中低档是华强北主流产品，供应量约150万万电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流电子市场快速发展，上万厂商8、进驻，人流/物流物流/资金流交汇，地产价值攀升资金流交汇，地产价值攀升商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂3.近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞【华强北写字楼需求分析华强北写字楼需求分析】1.二手楼售价适度上扬二手楼售价适度上扬2006年，福田中心区年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18009、0-20000元元/的历史新高；的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。拉动整个二手市场价格稳步上扬。华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在写字楼售价在10000-120000元元/左右；华强北商圈其它中高档写字楼左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近售价接近9000元元/，价格较去年同期上升价格较去年同期上升18%2、租赁10、活跃、租金上扬、空置率低、租赁活跃、租金上扬、空置率低u华强北商圈写字楼租金以由华强北商圈写字楼租金以由50-65元元/月月/开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元元/月月/，少数素，少数素质较高者可到达质较高者可到达85-90元元/月月/。u华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下以下。中低档写字楼及商住楼由于。中低档写字楼及商住楼由于11、租金合理，入住率基本达到租金合理，入住率基本达到95%以上。以上。物业名称物业名称写字楼总建面写字楼总建面M2M2月平均叫价月平均叫价（RMB/M2RMB/M2）月管理费月管理费 （RMB/M2RMB/M2）国际文化大厦国际文化大厦 418,318 418,318 707018/F18/F以上以上101018/F18/F以下以下6 6 赛格广场赛格广场 57,475 57,475 757525 25 电子科技大厦电子科技大厦 117,088 117,088 A A座：座：7575；C C座：座：65 65 1212（不含空调费）（不含空调费）数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报【华强北12、写字楼发展趋势华强北写字楼发展趋势】p未来供应量集中在华强北二期改造工程未来供应量集中在华强北二期改造工程p动工动工/计划动工计划动工8 8大项目，总投资大项目，总投资4343亿元，建面亿元，建面5050多万多万p中航广场占地面积中航广场占地面积1.71.7万，总建面约万，总建面约1818万，总高度万，总高度280280米，共米，共5858层，包括甲级写字楼层，包括甲级写字楼4545层、精品层、精品住宅住宅3939层及大型主题式商场层及大型主题式商场7 7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计20082008年完成整体建年完成整体建设。设。【华13、强北写字楼现状分析小结华强北写字楼现状分析小结】基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈；基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈；总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重；总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重；片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成；成；租赁活跃，租金上扬，入住率达租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右；成左右；用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻；用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻；未来供应以华强北14、二期改造为主，代表物业为中航广场。未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。竞争性商务圈比较竞争性商务圈比较华强北商圈华强北商圈赛屋围商务圈赛屋围商务圈车公庙商务圈车公庙商务圈福田中心区福田中心区CBD【竞争性商务圈写字楼比较竞争性商务圈写字楼比较】比较项目比较项目华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈中心区中心区CBDCBD车公庙商圈车公庙商圈市场定位市场定位电子为龙头多业态商电子为龙头多业态商业业深圳华尔街深圳华尔街深圳未来发展中枢深圳未来发展中枢中心西区中心西区物业档次物业档次中低档占绝对中低档占绝对起点高、专业性强、起点高、专业性强、商务配套齐全、物业商务配套齐全、物业管理好15、管理好超大型、标志性、高档超大型、标志性、高档次、多功能写字楼群落次、多功能写字楼群落 中档写字楼，以及商务中档写字楼，以及商务公寓居多公寓居多客户群体客户群体电子科技类、中小企电子科技类、中小企业为主（以业为主（以营销类营销类为为主）主）金融、物流企业，国金融、物流企业，国内外大中型企业居多内外大中型企业居多跨国公司区域总部、本跨国公司区域总部、本土企业区域总部、港资土企业区域总部、港资公司办事处，律师、咨公司办事处，律师、咨询等中介询等中介高科技企业、中小企业高科技企业、中小企业为主（以为主（以开发类开发类为主）为主）市场供应市场供应商住楼为主，多年缺商住楼为主，多年缺乏写字楼项目供应乏写16、字楼项目供应华润大厦、旧城改造华润大厦、旧城改造计划将再度吸引市场计划将再度吸引市场眼球眼球近年以近年以5050万万/年供应市年供应市场场中心区以外，写字楼最中心区以外，写字楼最活跃区域活跃区域竞争态势竞争态势没有直接竞争没有直接竞争有竞争，更多互补有竞争，更多互补竞争性竞争性&差异性差异性【华强北商务圈的竞争定位华强北商务圈的竞争定位】市场挑战者市场挑战者（价格）（价格）市场补缺者市场补缺者（产品）（产品）领导者？追随者？领导者？追随者？挑战者？补缺者？挑战者？补缺者？双重角色定位：双重角色定位：针对中心区针对中心区CBD的全市领导者地位的全市领导者地位针对车公庙片区的同质差异化竞争针对车公17、庙片区的同质差异化竞争市场概况市场概况1.华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状2.华强北写字楼现状华强北写字楼现状分析分析3.竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位报告架构报告架构1.受访客户情况分析受访客户情况分析2.客户选择偏好分析客户选择偏好分析3.再次选择考虑因素再次选择考虑因素【受访公司性质、行业及规模受访公司性质、行业及规模】企业性质：接近企业性质：接近7成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过1成；成；行业类型：接近行业类型：接近6成公司集中于电子通讯行业，接近成公司集中于电子通讯行业，接近18、3成是与电子通迅产成是与电子通迅产品相关的贸易及批发零售业；品相关的贸易及批发零售业；企业规模：普遍较小，超过企业规模：普遍较小，超过9成公司员工人数少于成公司员工人数少于20人，人，10人以下公司比人以下公司比例为例为60%；华强北写字楼客户问卷分析结论摘要华强北写字楼客户问卷分析结论摘要（数据来源：中原深港研究中心（数据来源：中原深港研究中心 20062006年年4 4月）月）私营企业为主，电子通讯与私营企业为主，电子通讯与IT行业集中，公司规模小。行业集中，公司规模小。【办公使用面积及价格办公使用面积及价格】写字楼面积：写字楼面积：超过超过7成在成在100以下以下。公司规模普遍较小，办公19、人数少。公司规模普遍较小，办公人数少。写字楼业权写字楼业权8成公司租赁写字楼办公成公司租赁写字楼办公，2成公司自购写字楼。成公司自购写字楼。写字楼价格写字楼价格租金集中在租金集中在46-75元之间元之间，其中，其中56-65元之间的频次最多，比例最高；元之间的频次最多，比例最高；自购写字楼办公的自购写字楼办公的售价集中在售价集中在8000-10000元元/之间之间；【受访客户区域来源受访客户区域来源】公司来源集中于华强北、福田区。公司来源集中于华强北、福田区。接近接近4成公司一成立就选择了华强北。成公司一成立就选择了华强北。超过超过6成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格成20、公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物质大厦等。工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物质大厦等。从福田其他区域搬出的有从福田其他区域搬出的有5成，从罗湖搬出的约成，从罗湖搬出的约1成，其他占比极少。成，其他占比极少。【写字楼选择偏好分析写字楼选择偏好分析】1.购买购买/租赁写字楼最关注因素：租赁写字楼最关注因素：购买写字楼购买写字楼比例比例租赁写字楼租赁写字楼比例比例地理位置地理位置28%28%租金租金23%23%价格价格18%18%地理位置地理位置20%20%大厦形象大厦形象13%13%交通便利程度交通便利程21、度13%13%交通便利程度12%大厦形象9%升值潜力9%自身配套9%2.选择华强北的原因排名：选择华强北的原因排名：“离生意场所近离生意场所近”是选择在华强北办公的首要因素，占过半比例；是选择在华强北办公的首要因素，占过半比例；其次其次“关联行业集中关联行业集中”的提及率也极高。的提及率也极高。而周边配套成熟以及交通便利的点击率稍低。而周边配套成熟以及交通便利的点击率稍低。3.高档写字楼体现在哪些方面：高档写字楼体现在哪些方面：调查结果：认为体现在大厦形象、大调查结果：认为体现在大厦形象、大堂设计、智能设施、电梯品牌等方面堂设计、智能设施、电梯品牌等方面相关因素相关因素比例比例大厦形象大厦形象22、28%28%大堂设计大堂设计25%25%智能设施智能设施21%21%电梯品牌电梯品牌11%11%玻璃幕墙7%空中花园6%中央空调品牌3%其他1%写字楼设施写字楼设施比例比例银行银行69%69%分户计量空调分户计量空调47%47%商务中心商务中心36%36%仓库仓库34%34%会议中心会议中心25%25%空中花园20%茶水间19%食堂19%小型超市13%4.写字楼配套设施要求：写字楼配套设施要求：【再次选择写字楼考虑因素再次选择写字楼考虑因素】1.对现有写字楼的满意度对现有写字楼的满意度4成公司对现有写字楼比较满意成公司对现有写字楼比较满意满意的地方主要集中在：地理位置佳、大厦形象好、管理成熟、23、配满意的地方主要集中在：地理位置佳、大厦形象好、管理成熟、配套好、价格套好、价格/租金合理几个方面。租金合理几个方面。约约10%公司不满意现有写字楼公司不满意现有写字楼不满意的地方反应最强烈的是：首先是电梯问题，反映为数量少、不满意的地方反应最强烈的是：首先是电梯问题，反映为数量少、通风差、等候时间长；其次是停车不方便；其他问题包括产品结构通风差、等候时间长；其次是停车不方便；其他问题包括产品结构差、物管差、配套不全等。差、物管差、配套不全等。超过超过5成公司觉得现有写字楼一般。成公司觉得现有写字楼一般。2.公司为何更换写字楼公司为何更换写字楼首要条件是公司业务扩展，现有办公面积不能满足规模扩24、展首要条件是公司业务扩展，现有办公面积不能满足规模扩展其次公司实力显著增强，现有写字楼形象其次公司实力显著增强，现有写字楼形象/配套管理跟不上公司发展需要配套管理跟不上公司发展需要3.如果更换写字楼，首选区域仍是华强北如果更换写字楼，首选区域仍是华强北接近接近8成公司更换写字楼不离开华强北，原因仍然是：行业集中，离生意成公司更换写字楼不离开华强北，原因仍然是：行业集中，离生意场所近，方便业务开展；场所近，方便业务开展；其次有公司提及区域知名度高及价格合理其次有公司提及区域知名度高及价格合理约约2成公司不考虑华强北，原因是：华强北交通拥挤，环境喧闹，人太多成公司不考虑华强北，原因是：华强北交通拥25、挤，环境喧闹，人太多太杂，如更换写字楼会考虑中心区及车公庙一带，主要看中那边交通顺太杂，如更换写字楼会考虑中心区及车公庙一带，主要看中那边交通顺畅、环境较好。畅、环境较好。4.再次选择写字楼所需求的面积及价格再次选择写字楼所需求的面积及价格项目相关：需求项目相关：需求150面积以上的客户占面积以上的客户占22%；较现购；较现购/租用大一倍。租用大一倍。项目相关：再次购买写字楼客户超过项目相关：再次购买写字楼客户超过20%可接受可接受200万元的总价；万元的总价；再次租赁的客户有再次租赁的客户有12%可接受可接受100元元/的租金。的租金。租金（元租金（元/月）月）比例比例总价（万）总价（万）比26、例比例45元以下19%50万以下23%46-5519%51-8013%56-6526%81-10013%66-7516%101-16016%809%20020023%23%100 100 12%12%300-500300-50013%13%面积（）面积（）比例比例50以下（含50）6%51-8014%81-10027%101-15031%151-200151-20016%16%300-400300-4006%6%【华强北办公客户分析结论华强北办公客户分析结论】写字楼需求：写字楼需求：面积小、实用率高、管理费适中的写字楼比较紧俏面积小、实用率高、管理费适中的写字楼比较紧俏。区域性强：对华强北电子27、交易市场的依赖非常强，区域性强：对华强北电子交易市场的依赖非常强，近近4成从事电子通讯产品贸易的公司采购地点及成从事电子通讯产品贸易的公司采购地点及销售地点均依托该市场进行，接近销售地点均依托该市场进行，接近5成的公司是外围企业在华强北设立的办事处，选择办公物业以成的公司是外围企业在华强北设立的办事处，选择办公物业以周边周边500米范围物业选择。米范围物业选择。租赁活跃：租赁活跃：8成公司租赁写字楼办公，吸引了大量的投资人群。成公司租赁写字楼办公，吸引了大量的投资人群。市场空白：市场空白：目前片区缺乏专门为高端客户量身打造的高档写字楼物业目前片区缺乏专门为高端客户量身打造的高档写字楼物业营销建28、议：受访企业营销建议：受访企业普遍认为大厦形象最能体现写字楼档次，好的社会形象和品牌效应会给公司普遍认为大厦形象最能体现写字楼档次，好的社会形象和品牌效应会给公司带来更多的生意机会，带来更多的生意机会，因此大力塑造写字楼品牌和社会形象将是营销推广当中非常重要的一环，因此大力塑造写字楼品牌和社会形象将是营销推广当中非常重要的一环，对于写字楼价值的提升非常关键。对于写字楼价值的提升非常关键。市场概况市场概况1.华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状2.华强北写字楼现状华强北写字楼现状分析分析3.竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位报告架构报告架构1.受29、访客户情况分析受访客户情况分析2.客户选择偏好分析客户选择偏好分析3.再次选择考虑因素再次选择考虑因素1.物业定位分析物业定位分析2.形象定位分析形象定位分析3.项目升级包装项目升级包装4.项目推广安排项目推广安排项目物业定位分析项目物业定位分析1项目情况分析项目情况分析2价格定位分析价格定位分析3客户定位分析客户定位分析4项目物业定位项目物业定位【项目概况项目概况】集办公、酒店、商业、商务公寓于一体，集办公、酒店、商业、商务公寓于一体，建筑总体量达建筑总体量达2323万。万。写字楼为写字楼为3636层超高层建筑，配套四星级酒层超高层建筑，配套四星级酒店，总高度店，总高度155.8155.8米30、，挺拔于华强北繁华米，挺拔于华强北繁华街口街口写字楼为写字楼为8-228-22层，共层，共1515层，每层建筑面积层，每层建筑面积为为17821782，总建筑面积为，总建筑面积为2674426744。四星级酒店四星级酒店写字楼写字楼酒店配套酒店配套【项目卖点归纳项目卖点归纳】形象高档形象高档：外立面简洁现代，高耸于华强北，：外立面简洁现代，高耸于华强北，配备大型商场、四星级酒店；配备大型商场、四星级酒店；办公、酒店大堂相连，办公、酒店大堂相连，上千大堂阔落大气；挑高上千大堂阔落大气；挑高2层层11.8米米；酒店配套酒店配套：可提供酒店会议中心、商务中心服务可提供酒店会议中心、商务中心服务；酒店31、餐饮、以及酒店健身、泳池、酒巴等；酒店餐饮、以及酒店健身、泳池、酒巴等高档休高档休闲设施闲设施；以及；以及酒店式的物业管理服务酒店式的物业管理服务。地段优越地段优越：华强北商务圈最佳位置，是：华强北商务圈最佳位置，是繁华街区的绝对中心繁华街区的绝对中心；交通便利交通便利：深南大道、华强北路、振中路交汇处，：深南大道、华强北路、振中路交汇处，地铁地铁1号线直接相联号线直接相联；电梯充足电梯充足：15层办公楼尊享层办公楼尊享6部客梯，部客梯，平均平均2.5层享有层享有1部客梯部客梯，4部货梯，可实现部货梯，可实现人货分流人货分流，是，是华强华强北极之奢侈的电梯配套北极之奢侈的电梯配套；【项目卖点归32、纳项目卖点归纳】实用率高实用率高：估计使用率接近：估计使用率接近70%，华强北少见精心规划的物业；，华强北少见精心规划的物业；设计合理：设计合理：无柱大开间，全玻璃立面，外墙到核心筒距离约无柱大开间，全玻璃立面，外墙到核心筒距离约12米进深，米进深，保证室内良好采光通风，保证室内良好采光通风，以及室内自由设计以及室内自由设计；面积适中：划分面积适中：划分以以150为单位，空间灵活组合为单位，空间灵活组合，吻合华强北实际需求；，吻合华强北实际需求；车位充足：地下三层为规划为停车库，提供充足车位。车位充足：地下三层为规划为停车库，提供充足车位。顶层停机坪顶层停机坪：空中商务通道，是华强北罕见的设计33、。：空中商务通道，是华强北罕见的设计。【项目档次分析项目档次分析】同区域：同区域：华强北最高档次、配置酒店设施的新一代写字楼华强北最高档次、配置酒店设施的新一代写字楼全深圳：全深圳：媲美中心区媲美中心区CBD次高端次高端甲级写字楼甲级写字楼说明：说明：项目局限性：项目规模较小、客户对华强北片区高档物业缺乏认可度。项目局限性：项目规模较小、客户对华强北片区高档物业缺乏认可度。因此本项目更吻合与中心区次高端物业进行类比因此本项目更吻合与中心区次高端物业进行类比三种途径分析三种途径分析三种途径分析三种途径分析价格定位建议价格定位建议价格定位建议价格定位建议方法方法3方法方法2方法方法1同区二手物业对34、比同区二手物业对比竞争区域物业对比竞争区域物业对比客户总价需求反推客户总价需求反推1.同区二手物业对比分析同区二手物业对比分析同同区区赛格广场、电子科技大厦、世贸广场为参照；赛格广场、电子科技大厦、世贸广场为参照；二手成交价基本在二手成交价基本在10000-12000元元/区间；区间；对比楼龄问题，对比楼龄问题，三个项目基本已达三个项目基本已达5-10的楼龄，取参考值的楼龄，取参考值+10%；对比档次问题，对比档次问题，酒店级配套、地铁直通等硬件优势，取参考值酒店级配套、地铁直通等硬件优势，取参考值+12%；换代式产品设计、电梯配置、高实用率等对比，换代式产品设计、电梯配置、高实用率等对比，三35、项目产品较为落后，参考值三项目产品较为落后，参考值+15%；综合加综合加37%，即，即11000元元/137%15070元元/【05-06年度全市写字楼价格走势图年度全市写字楼价格走势图】3月份成交量少，且集中在中心区高价位项目（金中环、卓越时代广场等），造成此月成交价突起。月份成交量少，且集中在中心区高价位项目（金中环、卓越时代广场等），造成此月成交价突起。4月份一手写字楼均价高位回落，约为月份一手写字楼均价高位回落，约为15500元元/平方米，比平方米，比3月份下降月份下降15.8。主要原因是中心区成。主要原因是中心区成交量增大，其成交均价更具有说明力。交量增大，其成交均价更具有说明力。236、.竞争区域物业对比分析竞争区域物业对比分析取取中心南区金中环中低层商务公寓、中心北区凤凰大厦中心南区金中环中低层商务公寓、中心北区凤凰大厦为样本；为样本；参考样本毛坯价为参考样本毛坯价为16000元元/；区域对比区域对比，金中环位于中心区南侧，占据双地铁位置及会展中心南侧优，金中环位于中心区南侧，占据双地铁位置及会展中心南侧优势地段，位置优势取值势地段，位置优势取值-12%品牌对比品牌对比，凤凰大厦，凤凰大厦“凤凰卫视凤凰卫视”的旗帜吸引效应，总体优越取值的旗帜吸引效应，总体优越取值-6%；综合比值为综合比值为-9%；华强北商务圈高档办公物业市场供应量少，市场华强北商务圈高档办公物业市场供应量37、少，市场供求因素供求因素取参考值取参考值+7%综合综合100%-9%+7%=98%，即，即16000元元/98%15680元元/3.客户总价需求反推分析客户总价需求反推分析总价总价50-180万是华强北商务圈最为畅销的单位万是华强北商务圈最为畅销的单位23%左右的客户可以接受总价左右的客户可以接受总价200万左右的物业万左右的物业 高端客户的接受区间控制在高端客户的接受区间控制在180-200万元万元本项目单套使用面积约本项目单套使用面积约100，估计使用率为，估计使用率为70%，即，即单套建筑面积单套建筑面积为为10070%140；反推客户可接受的单价区间为：反推客户可接受的单价区间为：1238、860元元/-14280元元/，取上限，即从片区客户可接受单价考虑，取上限，即从片区客户可接受单价考虑，本项目的单价水平为本项目的单价水平为14280元元/【价格分析综合结论价格分析综合结论】三种途径综合：三种途径综合：15070元元/+15680元元/+14280元元/15010元元/即从市场分析，本项目的价格估测为即从市场分析，本项目的价格估测为15000元元/；考虑到项目从高档硬件配置上增加投入、豪华酒；考虑到项目从高档硬件配置上增加投入、豪华酒店形象包装等方面进行店形象包装等方面进行产品打造（产品打造（+10%）；以及利用；以及利用中原丰富的内部资源和客户资源进行多渠道中原丰富的内部资39、源和客户资源进行多渠道营销营销，可适度提升本项目的售价水平，可适度提升本项目的售价水平（+10%），），因此因此中原对写字楼价格建议为：中原对写字楼价格建议为：18000元元/【客户群体分析客户群体分析】形成较大落差，形成较大落差，该到哪里找这批客户？该到哪里找这批客户？华强北普遍客户需求水平：华强北普遍客户需求水平：小企业为主，投资客占小企业为主，投资客占8成；成；租金租金60-80元元/月，面积月，面积50-150最好租；最好租；高档写字楼中单价高档写字楼中单价10000-12000元，总价元，总价50-180万最为畅销。万最为畅销。市场比较得出：市场比较得出：项目售价水平项目售价水平1840、000元元/【投资客户分析投资客户分析】1.首先分析投资客户的需求首先分析投资客户的需求售价售价18000元元/，按目前华强北商务圈平均按目前华强北商务圈平均9%的投资回报率计算，月租的投资回报率计算，月租金需达到金需达到135元元/的水平；的水平；华强北租金水平为华强北租金水平为60-80元元/月，中原调查再次租赁客户能接受月租金需月，中原调查再次租赁客户能接受月租金需达到达到100元元/客户占客户占12%；到达到达135元元/的客户，估计缩减到的客户，估计缩减到5%以内；以内；即使不考虑首期投入，即使不考虑首期投入，投资后要寻找承受起高价租金的客户也具风险投资后要寻找承受起高价租金的客户也41、具风险必然造成本项目投资者热情减退必然造成本项目投资者热情减退2.哪些投资客户会追捧本项目？哪些投资客户会追捧本项目？A.写字楼专业投资客写字楼专业投资客是近年追捧福田中心区是近年追捧福田中心区CBD物业的大投资客（如物业的大投资客（如2005年中原三级市场工商年中原三级市场工商铺部推荐成交金中环铺部推荐成交金中环2层写字楼、成交星河世纪整层写字楼的客户）；层写字楼、成交星河世纪整层写字楼的客户）；中心区写字楼已经上扬到超预期的高价位，价格超过中心区写字楼已经上扬到超预期的高价位，价格超过18000-20000元元/单单位销售速度急剧下降，如新世界中心、大中华等，投资未来升值空间有限。位销售速42、度急剧下降，如新世界中心、大中华等，投资未来升值空间有限。看中华强北片区高档物业的稀缺性看中华强北片区高档物业的稀缺性较中心区不断推出新写字楼更具有保值升值能力较中心区不断推出新写字楼更具有保值升值能力B.华强北本地投资客。华强北本地投资客。在华强北赚到钱并持续经营的私营业主、个体户、生意人（包括部分专在华强北赚到钱并持续经营的私营业主、个体户、生意人（包括部分专业技术人员）业技术人员），他们非常了解华强北市场商业办公的饱和度，明白华强他们非常了解华强北市场商业办公的饱和度，明白华强北寸土尺金的价值。这部分以广东潮汕人居多。北寸土尺金的价值。这部分以广东潮汕人居多。他们看中华强北的这块风水宝地43、，他们看中华强北的这块风水宝地，由于华强北有价值的商业铺位放出市由于华强北有价值的商业铺位放出市场不多（大多数掌握在几大企业集团手中作长期收租），且商铺受新政场不多（大多数掌握在几大企业集团手中作长期收租），且商铺受新政影响较大，若市场提供高素质写字楼物业，必然转移他们的投资方向。影响较大，若市场提供高素质写字楼物业，必然转移他们的投资方向。这部分客户属于这部分客户属于已投资过华强北的物业，并尝到投资收益的甜头。已投资过华强北的物业，并尝到投资收益的甜头。他们对他们对投资平均期望回报率是投资平均期望回报率是8%-9%，期望在期望在10年左右收回投资成本。年左右收回投资成本。3.本项目投资客户比44、例？本项目投资客户比例？华强北片区整体投资客占华强北片区整体投资客占8成；本项目为高端写字楼物业（成；本项目为高端写字楼物业（17000元元/，较，较2手物业上升手物业上升40%），），投资客户比例将大幅下降；投资客户比例将大幅下降；中心区星河世纪、金中环的投资客户比例是中心区星河世纪、金中环的投资客户比例是5成左右；成左右；受华强北较低租金水平的制约，中原预测：受华强北较低租金水平的制约，中原预测：本项目投资客户比例将下降到本项目投资客户比例将下降到3-43-4成左右成左右【高端自用客户分析高端自用客户分析】1.从电子业内角度疏理华强北客户层次：从电子业内角度疏理华强北客户层次：最高端：最高45、端：IBM、技嘉、华硕、联想等国内外品牌展示中心、技嘉、华硕、联想等国内外品牌展示中心/营销机构营销机构次高端：一般次高端：一般IT企业深圳分公司企业深圳分公司/办事站办事站中端：中端：IT业大、中分销商业大、中分销商低端：分散商户低端：分散商户2.从片区行业特征分析自用客户从片区行业特征分析自用客户关于华强北商务圈的行业报道：关于华强北商务圈的行业报道：以赛格、华强为龙头的电子配套市场每年的销售额上百亿元以赛格、华强为龙头的电子配套市场每年的销售额上百亿元（业内人士话语：这是有发票（业内人士话语：这是有发票的交易，还有未开发票的交易更高达的交易，还有未开发票的交易更高达300300、400446、00亿元）亿元）“现在的华强北不仅仅是深圳的华强北，也不仅仅是中国的华强北，从在电子业的地位而现在的华强北不仅仅是深圳的华强北，也不仅仅是中国的华强北，从在电子业的地位而言，它可说是世界的华强北。言，它可说是世界的华强北。”深圳市电子商会秘书长程一木这样表示。深圳市电子商会秘书长程一木这样表示。从电子元器件、电脑配件、通信产品配件到整机终端产品，全世界的品牌几乎都在这里聚从电子元器件、电脑配件、通信产品配件到整机终端产品，全世界的品牌几乎都在这里聚集。集。IBMIBM、三星、技嘉、精英等国际性厂商都在华强北的电子市场里成立了全国或者区域、三星、技嘉、精英等国际性厂商都在华强北的电子市场里成立了47、全国或者区域性的营销中心。联想、方正等国内性的营销中心。联想、方正等国内IT IT厂商同样依托华强北的电子市场，打开了进入华南乃厂商同样依托华强北的电子市场，打开了进入华南乃至全国市场的大门。至全国市场的大门。几乎所有珠三角几乎所有珠三角IT IT企业都在赛格、华强等电子市场有营销机构，它们的产品随时可以通过企业都在赛格、华强等电子市场有营销机构，它们的产品随时可以通过华强北电子市场流入全国各地甚至东南亚地区。华强北电子市场流入全国各地甚至东南亚地区。关键词：国际性厂商、营销机构、打开华南市场关键词：国际性厂商、营销机构、打开华南市场3.从目前写字楼中筛选，印证了客户层次：从目前写字楼中筛选，48、印证了客户层次：类型公司外资办事处近利（香港）有限公司深圳代表处外资办事处共信科技电子（亚洲）有限公司深圳代表处民企分公司北京东方中科集成科技有限公司深圳分公司民企分公司天津市亚安科技电子有限公司深圳分公司外资办事处美国倍科检测实验室有限公司深圳代表处外资办事处世健系统(香港)有限公司深圳代表处民企分部阿里巴巴（中国）网络技术有限公司办事处外资办事处英属维尔京群岛隆电国际股份有限公司深圳代表处外资办事处声宝乐声（香港）有限公司深圳代表处外资办事处香港嘉联电子零件有限公司深圳代表处民企分部北京方正世纪信息系统有限公司深圳办事处外资办事处香港AVT公司深圳办事处外资办事处香港多盈电子有限公司深圳代49、表处民企分公司宏基讯息（中山）有限公司深圳分公司外资办事处香港立通国际货运有限公司深圳代表处外资办事处奥比仕科技（香港）有限公司深圳代表处外资办事处香港景丰电子有限公司赛格展销部民企分部常州诚联电源制造有限公司深圳办事处类型公司民企分部华硕展示服务中心外资办事处香港普亚（中国）有限公司深圳代表处民企分部百度在线网络技术(北京)有限公司深圳分公司外资办事处德国德信有限公司驻深圳办事处民企分部宏慧国际贸易（上海）有限公司深圳办事处民企分部希姆通信息技术（上海）有限公司深圳办事处外资办事处香港永成电脑有限公司深圳办事处外资办事处奥尔电子(香港)有限公司深圳代表处民企分部北京高伟达软件技术有限公司深圳50、分公司民企分部金蝶软件科技（中国）有限公司福田分公司民企分部江苏环球国际货运公司深圳分公司外资办事处日本株式会社山善深圳代表处民企分部联建（中国）科技有限公司深圳分公司外资办事处香港科士达（亚洲）有限公司深圳代表处外资办事处英属开曼群岛NDSP有限公司深圳代表处民企分部中国电子器件工业总公司驻深圳办事处民企分部亚联电信网络有限公司深圳分公司外资办事处香港佳业（环球）电子有限公司深圳代表处外资办事处美国海连货运有限公司深圳代表处基本集中于赛格广场、电子科技大厦、基本集中于赛格广场、电子科技大厦、现代之窗大厦、世贸广场等高档物业现代之窗大厦、世贸广场等高档物业4.中原工商铺针对性客户访谈中原工商铺51、针对性客户访谈该类客户基本集中在电子科技大厦、赛格广场、世贸广场等高档的写字楼内。该类客户基本集中在电子科技大厦、赛格广场、世贸广场等高档的写字楼内。约三成的客户仍不满意目前的办公环境，有意向更换或购买更高档次的物业。约三成的客户仍不满意目前的办公环境，有意向更换或购买更高档次的物业。近六成的企业表示随着公司的发展，将在未来近六成的企业表示随着公司的发展，将在未来1-2内年更换写字楼。内年更换写字楼。超过超过8成企业表示更换写字楼不会离开华强北。成企业表示更换写字楼不会离开华强北。选择具体写字楼时，最关注的因素是大厦形象、价格选择具体写字楼时，最关注的因素是大厦形象、价格/租金以及配套。认为好52、租金以及配套。认为好的物业形象和品牌效应会给公司带来更多的生意。的物业形象和品牌效应会给公司带来更多的生意。要求配套服务齐全，对物业管理的要求较高。要求配套服务齐全，对物业管理的要求较高。办公面积需求相对较大，能够承受的租金、及购买价格水平较高。办公面积需求相对较大，能够承受的租金、及购买价格水平较高。该类客户需求：换楼不换地、本地升级版物业该类客户需求：换楼不换地、本地升级版物业5.项目自用客户定位项目自用客户定位电子科技类高端客户电子科技类高端客户电子科技品牌企业营销机构、深圳分公司电子科技品牌企业营销机构、深圳分公司/办事处为主，即锁定电子科技办事处为主，即锁定电子科技类中高端（类中高端53、（客户层次分析中的前两类客户层次分析中的前两类）客户为主，此类客户经济实用雄）客户为主，此类客户经济实用雄厚，具备强大购买能力。厚，具备强大购买能力。中原估计此类主力客户比例占中原估计此类主力客户比例占4-5成。成。其他补充客户：其他补充客户：物流、咨询、商业、服务等为补充客户物流、咨询、商业、服务等为补充客户中原估计补充客户比例约占中原估计补充客户比例约占1-2成。成。【客户定位小结客户定位小结】投资客户较华强片区原有比例大幅下降，投资从投资客户较华强片区原有比例大幅下降，投资从8成下降到成下降到3-4成；成；高端投资客户主要为：写字楼专业投资客、华强北本地投资客；高端投资客户主要为：写字楼54、专业投资客、华强北本地投资客；自用客户锁定华强北电子业的中高端客户自用客户锁定华强北电子业的中高端客户：最高端：最高端IBM、华硕、技嘉、联想等国内外品牌展示中、华硕、技嘉、联想等国内外品牌展示中心心/营销机构；次高端一般营销机构；次高端一般IT企业深圳分公司企业深圳分公司/办事处；占办事处；占4-5成比例；成比例；其他物流类、商业、咨询类补充自用客户，占其他物流类、商业、咨询类补充自用客户，占1-2成。成。主要客户群吻合市场印象：主要客户群吻合市场印象：国际性厂商、营销机构、打开华南市场国际性厂商、营销机构、打开华南市场【项目物业定位项目物业定位】由此推出本项目的物业定位为：由此推出本项目的55、物业定位为：国际科技品牌国际科技品牌 华南营销总部华南营销总部（Show Room Office）Show Room Office：指在商业价值较高的地段，具备展示企业及产品形象功能的办公：指在商业价值较高的地段，具备展示企业及产品形象功能的办公物业，多为物业，多为企业的区域营销机构。企业的区域营销机构。国际科技品牌国际科技品牌：通过对：通过对IBM、三星、技嘉等国际性厂商，联想、方正等到国内、三星、技嘉等国际性厂商，联想、方正等到国内IT品牌的宣传及吸引，品牌的宣传及吸引，提升进驻企业在整个电子科技类企业的档次提升进驻企业在整个电子科技类企业的档次；华南营销总部华南营销总部：将电子科技企业的56、华南营销机构，提升到华南区域总部，有利提升项目档次感，扩：将电子科技企业的华南营销机构，提升到华南区域总部，有利提升项目档次感，扩大项目影响范围，大项目影响范围，树立项目在华强北的总部大厦地位树立项目在华强北的总部大厦地位。通过客户群体分析，项目锁定高端电子科技类客户，通过客户群体分析，项目锁定高端电子科技类客户，那么本项目能够提供出什么与众不同的东西，来吸引并满足他们？那么本项目能够提供出什么与众不同的东西，来吸引并满足他们？前提：前提：潜在目标客户需求是什么？潜在目标客户需求是什么？换楼不换地，本地升级版物业换楼不换地，本地升级版物业分支机构（主要是区域营销中心）分支机构（主要是区域营销中57、心）人数控制严格，办公面积适中，但需要展示企业实人数控制严格，办公面积适中，但需要展示企业实力，举办公关活动（如新产品展示会），力，举办公关活动（如新产品展示会），对商务配套及行政辅助服务要求大对商务配套及行政辅助服务要求大从产品需求方面，我们找到第一个基点：从产品需求方面，我们找到第一个基点：换代式换代式包括：档次升级换代、配套升级换代、服务升级换代、产品升级换代包括：档次升级换代、配套升级换代、服务升级换代、产品升级换代换代式的核心，是换代式的核心，是“酒店级酒店级”（即与酒店级配套设施相结合）（即与酒店级配套设施相结合）项目形象思考：项目形象思考：酒店级办公酒店级办公酒店级：借势本项目星58、级酒店的档次、配套、服务，提升本项目写字楼的档次、服务与品质感。酒店级：借势本项目星级酒店的档次、配套、服务，提升本项目写字楼的档次、服务与品质感。酒店级办公：使整个项目在档次上完全脱离华强北中低档物业的普遍水平，提升成为升级换代的产酒店级办公：使整个项目在档次上完全脱离华强北中低档物业的普遍水平，提升成为升级换代的产品。品。【项目升级包装建议项目升级包装建议】要求：必须针对华强北高端的需求，要求：必须针对华强北高端的需求，借势星级酒店进行产品升级包装，营造出酒店级、华强北借势星级酒店进行产品升级包装，营造出酒店级、华强北换代式产品的品质感。换代式产品的品质感。包括：包括：1.酒店级档次包装酒59、店级档次包装2.酒店级配置设施酒店级配置设施3.酒店级物业服务酒店级物业服务【酒店级档次包装酒店级档次包装】1.酒店级大堂装修设计。酒店级大堂装修设计。关键词：专业设计、酒店风格、典雅时尚关键词：专业设计、酒店风格、典雅时尚大堂是写字楼第二门面，对品牌公司办事处机构尤为重视。大堂是写字楼第二门面，对品牌公司办事处机构尤为重视。建议聘请国际知名大师设计，提升大堂档次与品味（诺德中心建议聘请国际知名大师设计，提升大堂档次与品味（诺德中心VS梁志天）梁志天）采用高级石材与玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。采用高级石材与玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。2.电梯品牌及内饰电60、梯品牌及内饰关键词：进口品牌、高轿厢、高档内饰、人货梯分开关键词：进口品牌、高轿厢、高档内饰、人货梯分开本项目数量充足，是华强北商务圈非常突出的卖点，采用原装进口品牌（如富士达、瑞士迅达本项目数量充足，是华强北商务圈非常突出的卖点，采用原装进口品牌（如富士达、瑞士迅达SchindlerSchindler等等建议轿厢高度建议轿厢高度2.82.8米以上，精心设计桥厢内饰，四面装饰高档玻璃，带有雕刻米以上，精心设计桥厢内饰，四面装饰高档玻璃，带有雕刻/木饰，体现空间感档次木饰，体现空间感档次感。感。电梯轿厢和电梯厅有背景音乐，采用电梯轿厢和电梯厅有背景音乐，采用LCDLCD液晶显示屏，随时了解资讯；61、液晶显示屏，随时了解资讯；实现客梯与货梯严格分开，保证客流的尊贵性。实现客梯与货梯严格分开，保证客流的尊贵性。3.公共部分装修设计公共部分装修设计(电梯厅电梯厅/公共走道公共走道/卫生间卫生间)关键词：名师设计、时尚品味、高雅灯饰关键词：名师设计、时尚品味、高雅灯饰电梯厅及公共走道是访客接触最多的场所。建议聘请国际知名专业大师设计，提升档次与品味电梯厅及公共走道是访客接触最多的场所。建议聘请国际知名专业大师设计，提升档次与品味,体现体现项目尊贵气质。项目尊贵气质。洗手间建议设计简洁大方，配以简洁时尚的灯具，把空间舒适感放大。洗手间建议设计简洁大方，配以简洁时尚的灯具，把空间舒适感放大。4.智能62、设施配置。智能设施配置。关键词：高科技、足够发展容量关键词：高科技、足够发展容量目标客户群体以高科技为主，建议公共部分尽可能使用智能化设施；目标客户群体以高科技为主，建议公共部分尽可能使用智能化设施；办公区域引入高速光纤，使用国际先进水平的布线系统及配置级别，实现语音、数据与视办公区域引入高速光纤，使用国际先进水平的布线系统及配置级别，实现语音、数据与视频通讯的理想传播；频通讯的理想传播；考虑客户智能化发展空间，预留足够的网络接口等设施。考虑客户智能化发展空间，预留足够的网络接口等设施。5.分户计量式中央空量。分户计量式中央空量。关键词：独立计费、健康办公环境关键词：独立计费、健康办公环境2463、小时全天候空调分户计量系统；小时全天候空调分户计量系统；空调系统可独立开放、独立计费；空调系统可独立开放、独立计费；独立新风系统，保持室内空气清新。独立新风系统，保持室内空气清新。【酒店级配置设施酒店级配置设施】与四星级酒店与四星级酒店2-5层配套相结合层配套相结合A.酒店配套商务中心酒店配套商务中心根据办事处机构的企业性质，提供共享性商务中心，完善会议设备、便根据办事处机构的企业性质，提供共享性商务中心，完善会议设备、便利的行政后勤服务、及会计、律师、报关咨询联系服务。利的行政后勤服务、及会计、律师、报关咨询联系服务。B.酒店配套会议中心酒店配套会议中心设置高科技多功能会议室，作为企业开新闻64、发布会、重要客户洽谈会场设置高科技多功能会议室，作为企业开新闻发布会、重要客户洽谈会场C.酒店配套高档餐饮酒店配套高档餐饮引入高档西式餐厅、香港私坊菜，作为客户洽谈生意、宴请宾客的场所。引入高档西式餐厅、香港私坊菜，作为客户洽谈生意、宴请宾客的场所。D.酒店配套休闲设施酒店配套休闲设施华强国际财富会馆华强国际财富会馆将酒店配套打包成高档会馆，以会员制俱乐部形式经营，针对项目办公客将酒店配套打包成高档会馆，以会员制俱乐部形式经营，针对项目办公客户，提供各种消闲娱乐健康设施。户，提供各种消闲娱乐健康设施。【酒店级物业服务酒店级物业服务】本项目要实现华强北换代式办公产品，必须在服务上完全抛离华强北现65、有物业管理水平，本项目要实现华强北换代式办公产品，必须在服务上完全抛离华强北现有物业管理水平，与酒店与酒店有效结合，提供星级物管服务，这是营造高档写字楼的必备武器，也是提升价格空间的重要砝码有效结合，提供星级物管服务，这是营造高档写字楼的必备武器，也是提升价格空间的重要砝码。1.聘用品牌物管公司聘用品牌物管公司物业管理品牌对办公物业非常重要，需提前确定并充分展示，既是项目物业管理品牌对办公物业非常重要，需提前确定并充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买的重要因。买的重要因。建议可建议可聘用66、国际物业管理顾问（如第一太平戴维斯），销售期即入场提聘用国际物业管理顾问（如第一太平戴维斯），销售期即入场提供服务。供服务。2.引入酒店星级服务引入酒店星级服务在办公楼大堂等方面，与星级酒店物业服务相结合：在办公楼大堂等方面，与星级酒店物业服务相结合：物业管理接待台设计、休闲座椅：体现星级酒店的档次感与舒适感物业管理接待台设计、休闲座椅：体现星级酒店的档次感与舒适感物业管理人员服饰方面：与星级酒店物管服饰相接近，提升档次感。物业管理人员服饰方面：与星级酒店物管服饰相接近，提升档次感。酒店式办公酒店式办公+区域营销公司区域营销公司/展示中心（展示中心（show room officeshow r67、oom office），），我们还有更高层次的表现方式：我们还有更高层次的表现方式：项目最终定位：项目最终定位：Show time Show time 时代时代行走时代尖端，充分展示自我风采、赢取商机行走时代尖端，充分展示自我风采、赢取商机一个成功展示自我（形象一个成功展示自我（形象/生意）的大舞台生意）的大舞台项目倡导精神延展：项目倡导精神延展：Show Win,so Win.Show Win,so Win.成功展示，所以成功。成功展示，所以成功。Show Win,sure Win.Show Win,sure Win.成功展示，当然成功。成功展示，当然成功。形象阐释：形象阐释：Show：展示68、商业概念，在华强北商圈展示可取得聚焦性的眼球效应。：展示商业概念，在华强北商圈展示可取得聚焦性的眼球效应。通过本项目华强北地标式建筑，展示入驻企业的形象与实力；通过本项目华强北地标式建筑，展示入驻企业的形象与实力；通过项目提供的展示功能，有效展示企业品牌与产品。通过项目提供的展示功能，有效展示企业品牌与产品。Time：时尚潮流概念，说明项目在电子科技瞬息万变中紧握时代节奏；时尚潮流概念，说明项目在电子科技瞬息万变中紧握时代节奏；速度商业概念，位处华强商圈核心，倡议时间就是金钱的商业信念。速度商业概念，位处华强商圈核心，倡议时间就是金钱的商业信念。命名建议：命名建议：华强国际中心华强国际中心命名69、阐释：命名阐释：国际：体现为国际：体现为都会中心的国际潮流前锋；都会中心的国际潮流前锋；产品设计的国际先进性；产品设计的国际先进性；服务服务/管理的国际性；管理的国际性；客户层面的国际性范畴。客户层面的国际性范畴。中心：体现为绝对的都会中心显赫位置，商机与生活的中心中心：体现为绝对的都会中心显赫位置，商机与生活的中心【项目推广安排项目推广安排】造势期造势期销售期销售期06年底07-5月07-11月1、营造、营造SHOW TIME时代形象时代形象2、系列推广活动策略、系列推广活动策略3、中原全民营销、中原全民营销（一）营造（一）营造“Show time 时代时代”形象形象1.楼体设计电子屏幕楼体70、设计电子屏幕SHOW展展在楼体外观考虑设计电子屏幕，对入驻企业品牌进行形象或产品宣传。在楼体外观考虑设计电子屏幕，对入驻企业品牌进行形象或产品宣传。2.营造办公大堂营造办公大堂show 场气氛场气氛抛离传统公司铭牌的处理方法，在办公楼大堂悬挂大型的电子屏幕，滚抛离传统公司铭牌的处理方法，在办公楼大堂悬挂大型的电子屏幕，滚动式地对入驻企业进行产品或形象宣传（案例动式地对入驻企业进行产品或形象宣传（案例:香港国际金融二期）香港国际金融二期）在大堂开辟出公关活动区域，作为企业展示产品、宣传企业形象的用途。在大堂开辟出公关活动区域，作为企业展示产品、宣传企业形象的用途。3.分配每层电梯厅分配每层电梯厅71、SHOW权权将每层电梯厅将每层电梯厅5-10年的展示权分配给本层年的展示权分配给本层购买面积最大的客户；购买面积最大的客户；展示橱窗规格由物业管理公司统一制作，展示橱窗规格由物业管理公司统一制作，以保证整体良好的形象。以保证整体良好的形象。（二）系列推广活动策略（二）系列推广活动策略1.产品推介会产品推介会2.华强北发展论坛（投资论坛）华强北发展论坛（投资论坛）3.电子协会互动电子协会互动通过深圳电子协会组织各类活动，邀请业界专家通过深圳电子协会组织各类活动，邀请业界专家/企业家企业家/投资者等对进投资者等对进行投资分析和讨论。举办电子企业家联谊会，以行投资分析和讨论。举办电子企业家联谊会，以72、“2006国际电子峰会论国际电子峰会论坛坛”等多种形式活动，促进企业间交流，给他们提供寻找商机，同时积等多种形式活动，促进企业间交流，给他们提供寻找商机，同时积累并挖掘更多客户资源。累并挖掘更多客户资源。4.入驻名牌企业新闻发布会入驻名牌企业新闻发布会与入驻名品牌企业进行联合新闻发布，有利于提升市场美誉度；持续有与入驻名品牌企业进行联合新闻发布，有利于提升市场美誉度；持续有品牌企业进驻的消息，会进一步刺激客户投资冲动，保持市场热度。品牌企业进驻的消息，会进一步刺激客户投资冲动，保持市场热度。5.业主拍卖华强北黄金广告牌业主拍卖华强北黄金广告牌提前考虑设计户外楼体广告牌，作为入驻企业或今后商家广73、告宣传之用。提前考虑设计户外楼体广告牌，作为入驻企业或今后商家广告宣传之用。销售中期为推动销售热潮，针对购买大面积客户进行项目楼体黄金广告牌销售中期为推动销售热潮，针对购买大面积客户进行项目楼体黄金广告牌5-10年年使用权进行拍卖，让企业掌握在华强北最注目的使用权进行拍卖，让企业掌握在华强北最注目的“SHOW”权。权。此活动提前宣传造势，以促使有意向但未下定决心的客户尽快落订。此活动提前宣传造势，以促使有意向但未下定决心的客户尽快落订。6.新老业主互动新老业主互动以联谊酒会等形式，邀请业主和诚意客户参加。以联谊酒会等形式，邀请业主和诚意客户参加。（三）中原独特营销方式（三）中原独特营销方式形象74、形象媒体炒作媒体炒作投投资概念概念现场包装包装造造势深圳中原深圳中原1919个写字楼分部个写字楼分部深圳中原深圳中原100100多多间三三级地地铺深圳中原写字楼深圳中原写字楼网网络客客户资源源投投资风暴暴全民全民营销深港深港/珠三角客珠三角客户推介推介珠三角中原各地分行珠三角中原各地分行香港中原香港中原300300多家地多家地铺香港香港/珠三角中原写字楼珠三角中原写字楼网网络客客户资源源投资风暴投资风暴 全民营销全民营销方式方式1：前期大力吸纳大面积投资客户：前期大力吸纳大面积投资客户目的：拉开与住宅目的：拉开与住宅SOHO办公客户的直接竞争，营造高档形象办公客户的直接竞争，营造高档形象实现途75、径实现途径1：中原三级市场工商铺写字楼部：中原三级市场工商铺写字楼部链接说明：成立于链接说明：成立于2000年，深圳最早专业于办理写字楼业务的公司之一。年，深圳最早专业于办理写字楼业务的公司之一。现形成现形成6大区，大区，19个部门，汇聚集了个部门，汇聚集了180多名写字楼专业人士，业务网络分布深圳多名写字楼专业人士，业务网络分布深圳罗湖、福田、南山、宝安、龙岗等各区域。罗湖、福田、南山、宝安、龙岗等各区域。业务范围包括：提供市场咨询、客户投资分析、代理销售、商业物业信息发布、业务范围包括：提供市场咨询、客户投资分析、代理销售、商业物业信息发布、写字楼及工业写字楼的策划代理，按揭、售前售后服务76、等。写字楼及工业写字楼的策划代理，按揭、售前售后服务等。参与新盘项目成交主要业绩：参与新盘项目成交主要业绩：2005年年-2006年推荐成交金中环半层年推荐成交金中环半层-2层写字楼客层写字楼客户户5位；推存成交星河世纪半层位；推存成交星河世纪半层-整层写字楼客户整层写字楼客户7位。位。实践途径实践途径2：中原销售写字楼项目所积累的客户：中原销售写字楼项目所积累的客户2005-2006年中原代理项目包括金中环广场、星河世纪、佳兆业中心，即将进行销年中原代理项目包括金中环广场、星河世纪、佳兆业中心，即将进行销售阶段的项目包括：财富大厦、车公庙万轩国际。目前已积累福田区写字楼客户售阶段的项目包括：77、财富大厦、车公庙万轩国际。目前已积累福田区写字楼客户超过超过2500名。名。方式方式2 2：扩展到珠三角：扩展到珠三角/全国全国/香港电子行业客户香港电子行业客户目的：营造项目国际品牌、华南区域总部的高档形象目的：营造项目国际品牌、华南区域总部的高档形象实践途径实践途径1：香港中原写字楼工商铺部：香港中原写字楼工商铺部实践途径实践途径2：利用中原网络，实现中原地产全程营销服务：利用中原网络，实现中原地产全程营销服务对客户中原地产整合其他专业服务资源，为客户提供办理营业执照、税务登记、涉外对客户中原地产整合其他专业服务资源，为客户提供办理营业执照、税务登记、涉外会计、律师、装修、相关政策咨询等全78、程服务咨询。会计、律师、装修、相关政策咨询等全程服务咨询。针对成交客户中原地产还提供租赁报告、代收租金、续租等附加值服务。针对成交客户中原地产还提供租赁报告、代收租金、续租等附加值服务。报告回顾：报告回顾：价格定位：价格定位：18000元元/客户定位：客户定位：高端投资客户占高端投资客户占3-4成（写字楼专业投资客、华强北本地投资客）成（写字楼专业投资客、华强北本地投资客）电子科技类高端自用客户占电子科技类高端自用客户占4-5成；补充自用客户占成；补充自用客户占1-2成成物业定位物业定位：国际科技品牌国际科技品牌 华南营销总部（华南营销总部（show room officeshow room 79、office）形象定位：形象定位：Show time Show time 时代时代项目命名：项目命名：华强国际中心华强国际中心第二篇第二篇本篇报告思路本篇报告思路本篇报告思路本篇报告思路pp市场研究市场研究市场研究市场研究pp项目分析项目分析项目分析项目分析pp客户群定位客户群定位客户群定位客户群定位pp物业定位及延展物业定位及延展物业定位及延展物业定位及延展pp价格定位价格定位价格定位价格定位一、市场研究一、市场研究二级市场分析二级市场分析二级市场分析二级市场分析项目项目开盘时间开盘时间单身公寓单身公寓一房一房两房两房三房三房总套数总套数面积（平方米）面积（平方米）23-4623-4640-80、5740-5751-9351-9398-12198-121鼎盛时代鼎盛时代20002000174174174174504504阁林网苑阁林网苑20002000256256160160416416航天立业华庭航天立业华庭2001200140401601604040240240格兰情天格兰情天20012001232232696696928928都会都会100100200120011581583073073343342525879879都市千千汇都市千千汇200320031051051851854 4308308金茂礼都金茂礼都200320034704702302308080780780东方时代东方81、时代2004200417117176762092093838494494燕南路燕南路8888号一期号一期20042004146146146146146146488488君悦阁君悦阁2004200492922162161616324%324%燕南路燕南路8888号二期号二期2005200513013031311081081616289289飞扬时代飞扬时代200520051451451791791401402020484484总计总计16541654149014902248224846346358135813比例比例24.75%24.75%22.30%22.30%33.64%33.64%6.9382、%6.93%n 户型配比分析户型配比分析n 户型配比分析户型配比分析随着时间推移，小户型比重逐渐增加越靠华强北路，小户型比重越大两房以下小户型占绝对主力，且为发展趋势两房以下小户型占绝对主力，且为发展趋势二级市场分析二级市场分析二级市场分析二级市场分析项目项目单身公寓单身公寓一房一房两房两房三房三房总套数总套数都会都会10010015830733425879东方时代东方时代1717620938494都市千千汇都市千千汇1051854308金茂礼都金茂礼都47023080780总计总计799718808672461比例比例32%29%33%3%100%都会都会100100都市千千汇都市千千汇金茂83、礼都金茂礼都东方时代东方时代君悦阁君悦阁单身公寓30-4623-3619-2729一房50-5753-6240-453443-49二房62-9269-1156245-4744-48三房121109-12978-79n 面积区间分析面积区间分析公寓：公寓：30-4030-40一房：一房：40-5040-50二房：二房：45-6545-65二级市场分析二级市场分析二级市场分析二级市场分析年份年份推出楼盘推出楼盘总户数总户数开盘均价开盘均价定位定位销售情况销售情况2003金茂礼都7808200华强北SOLO社区投资型服务式酒店公寓5个月售罄都市千千汇3088000数码华强，精英商务6个月售罄200484、东方时代广场49413000商HOUSE天价1年售罄燕南路88号4888600都市钢琴师，华强罕有居家社区2周销售80%君悦阁3248100VI70当天售罄2005飞扬时代大厦5908800精品中小户型时尚物业当天售罄燕南路88号二期28911000商务当天销售80%2006新亚洲广场93215000Soho公寓华强广场792n 热销楼盘性质热销楼盘性质商住概念商住概念 是华强北小户型楼盘营销路线，是投资者信心的保证是华强北小户型楼盘营销路线，是投资者信心的保证 鼎盛时代、富怡雅居、燕南路88号都“沦为”商务重地二级市场分析二级市场分析二级市场分析二级市场分析n 三级市场买卖分析三级市场买卖分85、析小户型买卖占主流小户型买卖占主流投资为主投资为主三级市场分析三级市场分析三级市场分析三级市场分析n 三级市场租赁分析三级市场租赁分析小户型租赁频繁小户型租赁频繁办公为主，居住少量办公为主，居住少量一房单房偏居住，两一房单房偏居住，两房以上偏办公房以上偏办公三级市场交易最频繁的是三级市场交易最频繁的是两房以下的小户型两房以下的小户型，尤以两房最多，尤以两房最多，投资型、商务公寓投资型、商务公寓三级市场分析三级市场分析三级市场分析三级市场分析p 商住公寓商住公寓p 40-6040-60平方米的小两房为主，部分一房和单身公寓平方米的小两房为主，部分一房和单身公寓p 强调商务功能强调商务功能n 华强86、北热销产品华强北热销产品n 本项目相对而言户型偏大，但优势明显，需寻找高端客户本项目相对而言户型偏大，但优势明显，需寻找高端客户市场研究结论一市场研究结论一市场研究结论一市场研究结论一n 面积户型需求面积户型需求40-6040-60平米小两房平米小两房，可商，可商可住可住30-4030-40平米一房和单房平米一房和单房40-7540-75平米两房平米两房客户分析客户分析客户分析客户分析n 物业用途物业用途置业者置业者投资投资为主，少量为主，少量居住，办公较少购买居住，办公较少购买使用者使用者办公办公为主，少量为主，少量居住，仓储为辅助需求居住，仓储为辅助需求客户分析客户分析客户分析客户分析n 87、会所功能和物业管理会所功能和物业管理商务功能需求巨大商务功能需求巨大休闲健身需求较多休闲健身需求较多倾向酒店式管理倾向酒店式管理强调商务服务强调商务服务客户分析客户分析客户分析客户分析n 购买关注因素购买关注因素投资回报和总价投资回报和总价位置、商业环境、升值位置、商业环境、升值潜力、档次潜力、档次客户分析客户分析客户分析客户分析n 客户来源和职业客户来源和职业华强北核心客户华强北核心客户福田为主力客户福田为主力客户一定外销比例一定外销比例华强北主流行业为主华强北主流行业为主贸易、金融等其他行业贸易、金融等其他行业有较多投资客有较多投资客客户分析客户分析客户分析客户分析n 客户年龄和收入客户年88、龄和收入25-4525-45岁比例达到岁比例达到83%83%自信、创业、时尚、喜自信、创业、时尚、喜欢新事物欢新事物 10-2010-20万较多万较多中上收入为主，高收入少中上收入为主，高收入少 不排除少量千万富豪不排除少量千万富豪客户分析客户分析客户分析客户分析p 40-6040-60平方米的小户型为主平方米的小户型为主p 商住两用，强调商务商住两用，强调商务p 低总价、低首付、高投资回报低总价、低首付、高投资回报p 高档酒店式服务，商务服务高档酒店式服务，商务服务本项目相对而言户型面积偏大，本项目相对而言户型面积偏大，寻找高端客户，寻找差异化优势寻找高端客户，寻找差异化优势=市场热销产品市89、场热销产品市场研究结论二市场研究结论二市场研究结论二市场研究结论二二、项目分析二、项目分析SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析n 项目卖点项目卖点地铁上盖物业地铁上盖物业享有最完善的商业配套和酒店配套享有最完善的商业配套和酒店配套挑高挑高11.811.8米的公寓大堂和大堂入户花园米的公寓大堂和大堂入户花园综合体优势互补，形成价值升值链综合体优势互补，形成价值升值链赠送大面积凸窗赠送大面积凸窗华强集团的品牌影响力华强集团的品牌影响力SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析n 核心卖点提炼核心卖点提炼 位置位置位置位置 华强路、商业、交通、地铁华强路、商业、交通、地铁 四星级酒90、店四星级酒店四星级酒店四星级酒店 打造真正的酒店式公寓打造真正的酒店式公寓 大规模的绿化花园大规模的绿化花园大规模的绿化花园大规模的绿化花园 华强北的钻石级稀缺品华强北的钻石级稀缺品换代式、更高档、更尊贵、更人性化的酒店式公寓换代式、更高档、更尊贵、更人性化的酒店式公寓产品分析产品分析产品分析产品分析n 户型配比户型配比华强广场与华强北户型配比对比华强广场与华强北户型配比对比单身公寓一房两房三房华强北路沿线区域华强北路沿线区域32%29%33%3%华强北区域华强北区域24.75%22.30%33.64%6.93%华强广场华强广场17%17%56%11%户型配比符合市场主流，宜走主流路线投资公寓91、较之华强路沿线，大户型偏多，单房一房过少 单房一房宜投资与居住，两房三房宜投资与商务本项目宜走本项目宜走商务投资公寓商务投资公寓路线路线产品分析产品分析产品分析产品分析n 户型面积户型面积华强广场与华强北区域户型面积对比华强广场与华强北区域户型面积对比单身公寓一房小二房大二房小三房大三房华强北区域华强北区域30-4040-5045-6565-8080-100110-130华强广场华强广场37-3849-5070-7382 面积区间与华强北市场一致走主流路线 户型面积属该区间的大户型更舒适尊贵、总价高 需挖掘高端投资客本项目户型偏大，但优势突出，适合走本项目户型偏大，但优势突出，适合走高端商务投92、资高端商务投资的概念的概念 三、客户群定位三、客户群定位客户性质定位客户性质定位客户性质定位客户性质定位投投资资客客自用客自用客65%65%70%70%30%30%35%35%n 华强北投资客户华强北投资客户75%75%n 本项目倾向于高端投资客本项目倾向于高端投资客n 政策打击投资政策打击投资投资客比例一定下降投资客比例一定下降目标客户细分目标客户细分目标客户细分目标客户细分主力客户主力客户主力客户主力客户50%50%50%50%核心客户核心客户核心客户核心客户25%25%25%25%偶得客户偶得客户偶得客户偶得客户25%25%25%25%福田其他区域客户福田其他区域客户华强北客户华强北客户93、深圳其他区域、外销、外地深圳其他区域、外销、外地目标客户细分目标客户细分目标客户细分目标客户细分n 核心客户分析核心客户分析华强北片区固定客户，约华强北片区固定客户，约25%25%在华强北工作的小企业主、个体户、高层管理人员从事电子、数码、贸易等华强北主流行业30-40岁为主，较强的经济实力熟悉华强北市场，看好商务公寓投资市场熟悉华强北物业在物管、档次、电梯、会所等不足，关注物业细节目标客户细分目标客户细分目标客户细分目标客户细分n 主力客户主力客户福田其他区域客户，约福田其他区域客户，约福田其他区域客户，约福田其他区域客户，约50%50%50%50%与华强北关系密切客户与华强北关系密切客户福94、田职业投资客福田职业投资客居住在华强北辐射区域居住在华强北辐射区域职业多样化，认同华强北价值职业多样化，认同华强北价值年纪稍大，年纪稍大，3 3口以上之家，有闲钱口以上之家，有闲钱关注物业位置、升值潜力和商业环境关注物业位置、升值潜力和商业环境较高端投资客多较高端投资客多居住区域分散，对华强北投资前景看好居住区域分散，对华强北投资前景看好熟悉房地产投资，经济实力雄厚，价格熟悉房地产投资，经济实力雄厚，价格敏感度低敏感度低关注投资回报率，位置、升值潜力，对关注投资回报率，位置、升值潜力，对档次有一定要求档次有一定要求目标客户细分目标客户细分目标客户细分目标客户细分n偶得客户偶得客户偶得客户偶得客95、户偶得客户偶得客户25%25%25%25%外销客户外销客户深圳其他区域客户深圳其他区域客户外地客户外地客户10%10%15%15%港人、台湾人以及外籍人港人、台湾人以及外籍人士士往返深港或常驻深圳往返深港或常驻深圳 ，熟，熟悉华强北悉华强北在福田工作，与电子行业在福田工作，与电子行业有关，与华强北关系密切有关，与华强北关系密切私企老板、普通职员和中私企老板、普通职员和中层管理者层管理者26-4526-45岁，文化不高，收入岁，文化不高，收入较高较高热于投资热于投资60-8060-80两房三房两房三房罗湖、南山、关外，罗湖、南山、关外，10%10%大投资客为主大投资客为主个体商人、工厂主个体商人96、工厂主经济实力雄厚经济实力雄厚媒体途径：报纸、户外媒体途径：报纸、户外广告广告关注位置、回报率和升关注位置、回报率和升值潜力值潜力内地商人内地商人与电子行业相关与电子行业相关往来深圳与内地往来深圳与内地经济实力雄厚经济实力雄厚看好华强北前景看好华强北前景长线投资多长线投资多关注档次和品质感关注档次和品质感四、物业定位及延展四、物业定位及延展市场热销：小面积商住公寓小面积商住公寓小面积商住公寓小面积商住公寓客户需求：客户需求：小面积、低总价、高回报、商住两用小面积、低总价、高回报、商住两用小面积、低总价、高回报、商住两用小面积、低总价、高回报、商住两用高端投资客高端投资客高端投资客高端投资客产97、品特质：产品特质：符合市场主流符合市场主流符合市场主流符合市场主流投资型商务公寓投资型商务公寓投资型商务公寓投资型商务公寓强调商务投资价值强调商务投资价值强调商务投资价值强调商务投资价值户型面积偏大户型面积偏大户型面积偏大户型面积偏大产品优势：产品优势：位置交通位置交通位置交通位置交通四星级酒店四星级酒店四星级酒店四星级酒店大面积绿化花园大面积绿化花园大面积绿化花园大面积绿化花园更高档、更尊贵、更人性化、更高档、更尊贵、更人性化、的酒店式投资型商务公寓的酒店式投资型商务公寓换代式换代式华强华强SOHO中央酒店中央酒店花园空间花园空间物业定位物业定位物业定位物业定位阳光花园售楼处阳光花园售楼处阳98、光花园售楼处阳光花园售楼处售楼处与中庭、景观广场结合售楼处与中庭、景观广场结合注重室内绿化，全部采用玻璃墙，增加室内外的联通性，充分展示阳光花园的感觉注重室内绿化，全部采用玻璃墙，增加室内外的联通性，充分展示阳光花园的感觉豪华酒店式售楼处豪华酒店式售楼处豪华酒店式售楼处豪华酒店式售楼处高度的空间感和气势高度的空间感和气势酒店的豪华与尊贵酒店的豪华与尊贵酒店服务式销售酒店服务式销售酒店服务式销售酒店服务式销售门门童童接接待待专专职职礼礼宾宾小小姐姐售售楼楼员员着着酒酒店店职职业业装装高级咖啡吧高级咖啡吧贵宾休息处贵宾休息处入户花园、入户大堂入户花园、入户大堂入户花园、入户大堂入户花园、入户大堂亲99、自然入户花园亲自然入户花园酒店级入户大堂酒店级入户大堂电梯和电梯间电梯和电梯间电梯和电梯间电梯和电梯间空间感空间感电梯豪华装修电梯豪华装修超高超高70cm70cm梯箱梯箱酒店级尊贵豪华酒店级尊贵豪华电梯厅电梯厅架空层花园泛会所架空层花园泛会所架空层花园泛会所架空层花园泛会所重点展示生态、绿化、健康的室外空间重点展示生态、绿化、健康的室外空间 绿化、水景比较重要绿化、水景比较重要 增加休闲商务功能增加休闲商务功能在华强北你可以这样招待客人在华强北你可以这样招待客人在华强北你也可以在自然中闲思在华强北你也可以在自然中闲思在华强北你可以这样享受阳光在华强北你可以这样享受阳光在华强北你也可以自由的潜泳100、在华强北你也可以自由的潜泳在华强北你可以这样赚钱在华强北你可以这样赚钱酒店级商务会所酒店级商务会所酒店级商务会所酒店级商务会所设置高档商务会所突显设置高档商务会所突显SOHOSOHO办公的价值办公的价值 多功能会议厅多功能会议厅健身中心健身中心总裁会客室总裁会客室红酒坊红酒坊雪茄老爷吸烟室雪茄老爷吸烟室行政中心行政中心酒店级物管服务酒店级物管服务酒店级物管服务酒店级物管服务人人性性化化保保安安大大堂堂经经理理行行政政秘秘书书家家政政服服务务五、价格定位五、价格定位价格推导思路价格推导思路价格推导思路价格推导思路一、确定华强北未来均价区间一、确定华强北未来均价区间一、确定华强北未来均价区间一、确101、定华强北未来均价区间n 华强北历年价格走势华强北历年价格走势确定价格增幅确定价格增幅 n 华强北历年均价与福田、深圳对比华强北历年均价与福田、深圳对比确定片区均价确定片区均价n 华强北供求关系华强北供求关系对价格的支撑力度对价格的支撑力度二、初步确定项目售价二、初步确定项目售价二、初步确定项目售价二、初步确定项目售价n 目前三级市场价格目前三级市场价格市场比较法确定项目价格市场比较法确定项目价格三、对初步定价进行修正三、对初步定价进行修正三、对初步定价进行修正三、对初步定价进行修正n 客户群分析客户群分析对价格的承受能力对价格的承受能力n 政策对价格的影响政策对价格的影响政策修正价格政策修正价102、格n 竞争对手分析竞争对手分析对价格的影响对价格的影响历年价格走势历年价格走势历年价格走势历年价格走势华强北历年价格走势对本项目价格的确定意义不大，更主要的是看楼华强北历年价格走势对本项目价格的确定意义不大，更主要的是看楼华强北历年价格走势对本项目价格的确定意义不大，更主要的是看楼华强北历年价格走势对本项目价格的确定意义不大，更主要的是看楼盘本身的位置和综合素质盘本身的位置和综合素质盘本身的位置和综合素质盘本身的位置和综合素质 与深圳、福田房价对比与深圳、福田房价对比与深圳、福田房价对比与深圳、福田房价对比福田均价：福田均价：10000-1100010000-11000元元/深圳均价：深圳均价103、：89008900元元/华华深：深：60%60%华华福：福：20%20%预测华强北均价：预测华强北均价：元元元元/历年供求关系历年供求关系历年供求关系历年供求关系年份年份推出楼盘推出楼盘推售面积推售面积总户数总户数开盘均价开盘均价销售情况销售情况2003年金茂礼都2949978082005个月售罄都市千千汇1793130880006个月售罄2004东方时代广场19062.48494130001年售罄燕南路88号19220.9548886002周销售98%君悦阁12955.273248100当天售罄2005飞扬时代大厦24382.65908800当天售罄燕南路88号二期1877628911000104、当天售80%2006新亚洲广场3619593215000Soho公寓华强广场48500792推售楼盘数量少，面积总量少，销售火爆，反映供求矛盾突出推售楼盘数量少，面积总量少，销售火爆，反映供求矛盾突出供求矛盾突出的前提下，保守估计价格至少有供求矛盾突出的前提下，保守估计价格至少有5%5%5%5%的上涨空间的上涨空间均价可达均价可达均价可达均价可达1365013650136501365014700147001470014700元元元元/平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右 市场比较法确定价格市场比较法确定价格市场比较法确定价格市场比较法确定价格预计售价：元平方米预计售价：元平方米预计售价：元105、平方米预计售价：元平方米内容内容权分权分本项目本项目比较值比较值都会都会100100东方时代东方时代新亚洲广场新亚洲广场售价售价1451014510110001100013500135001400014000位置15%15121513户型15%991515商业环境10%98108规模8%7666配套8%7576景观8%7366会所8%5005档次8%8566物业管理8%6555交通6%6465开发商品牌6%5455合计100%8484616181818080综合修正系数100%138%104%105%加权系数10.20.40.4加权平均值1451014510客户对价格的承受客户对价格的承受客户106、对价格的承受客户对价格的承受n单价：单价：12000-1300012000-13000元元/平方米平方米n总价：总价：40-80万万可承受范围：可承受范围：可承受范围：可承受范围：14000-1500014000-1500014000-1500014000-15000元元元元/n该承受价格对现有物业而言该承受价格对现有物业而言n本项目具有诸多优势，高端投资物业，本项目具有诸多优势，高端投资物业，全新物业全新物业n客户有能力，关键在于是否愿意承受客户有能力，关键在于是否愿意承受政策对价格的影响政策对价格的影响政策对价格的影响政策对价格的影响1.1.市场观望，成交速度缓慢市场观望，成交速度缓慢2.107、2.投资气氛大减投资气氛大减3.3.二手交易缩减，租赁市场活跃，有投资潜力可挖二手交易缩减，租赁市场活跃，有投资潜力可挖 4.4.打造新亮点，吸引客户，可有所作为打造新亮点，吸引客户，可有所作为5.5.价格确定需谨慎价格确定需谨慎政策对本项目的影响政策对本项目的影响遵循目前市场趋于平稳的大势，虽然项目有众多突出之处，遵循目前市场趋于平稳的大势，虽然项目有众多突出之处，遵循目前市场趋于平稳的大势，虽然项目有众多突出之处，遵循目前市场趋于平稳的大势，虽然项目有众多突出之处，但不宜超出华强北均价太多但不宜超出华强北均价太多但不宜超出华强北均价太多但不宜超出华强北均价太多竞争对手分析竞争对手分析竞争对108、手分析竞争对手分析华强北公寓华强北公寓新亚洲广场新亚洲广场面积总计百分比面积总计百分比单房37.04-38.313217%20.58-20.58-20.58-20.58-23.2323.2323.2323.2378278278278284%84%84%84%一房49.52-50.4613217%两房70.31-70.31-70.31-70.31-73.0273.0273.0273.0244044044044056%56%56%56%54.52、67.2315016%三房82.1-82.28811%总计792932华强广场华强广场新亚洲广场新亚洲广场优势位置：紧邻华强北路面积小，总价低面积小，总109、价低面积小，总价低面积小，总价低四星级酒店：真正的酒店式商务公寓大面积的空中花园综合体开发规模庞大档次高酒店配套和商业商务配套11.8米入户大堂赠送大面积凸窗1300个停车位劣势面积大，总价高面积大，总价高面积大，总价高面积大，总价高规模小，配套少位置别遮挡，交通不便无酒店，整体档次低价格略高于新亚洲价格略高于新亚洲 新亚洲：新亚洲：n面积小、总价低面积小、总价低支撑高单价支撑高单价华强广场：华强广场：n面积大、总价高面积大、总价高影响高单价影响高单价n本项目具有众多优势本项目具有众多优势支撑高价格支撑高价格价格定位结论价格定位结论价格定位结论价格定位结论1.1.华强北未来价格区间：华强北未来110、价格区间：13600136001470014700元元/平方米平方米2.2.市场比较法确定价格：市场比较法确定价格：1450014500元元/平方米平方米3.3.客户价格承受能力客户价格承受能力14000140001500015000元元/容易接受容易接受4.4.政策对价格的影响政策对价格的影响谨慎定价谨慎定价5.5.竞争对手分析竞争对手分析以之为参考，价格不宜过度高于新亚洲以之为参考，价格不宜过度高于新亚洲1450014500元元/平方米平方米1500015000元元/平方米平方米精装修元平方米增值空间精装修元平方米增值空间精装修元平方米增值空间精装修元平方米增值空间1550015500元元111、/平方米平方米1600016000元元/平方米平方米住宅定位回顾住宅定位回顾住宅定位回顾住宅定位回顾n 物业定位物业定位华强华强SOHO中央酒店中央酒店花园空间花园空间n 客户群定位客户群定位核心客户核心客户华强北华强北主力客户主力客户福田其他区域福田其他区域偶得客户偶得客户外销、外地、深圳其他区域外销、外地、深圳其他区域n 价格定位价格定位1550015500元元/平方米平方米1600016000元元/平方米平方米第三篇第三篇p华强北酒店研究华强北酒店研究华强北酒店的特性、客户的需求和功能配套p 酒店发展建议酒店发展建议纲要一、华强北酒店调研一、华强北酒店调研酒店供应酒店供应酒店供应酒店供应112、酒店酒店位置位置档次档次标准客房标准客房客房比例客房比例上海宾馆深南大道与华富路交汇处三星级16320%格兰云天大酒店深南大道与华富路交汇处，临上海宾馆四星级29035%东方之珠大酒店华强北商圈振华路处四星级789%圣廷苑酒店红荔路与华强北路交汇处五星级29736%总计总计828828p四星级四星级2 2家，三星级和五星级各家，三星级和五星级各1 1家，客房总量家，客房总量828828间，四星级占间，四星级占44%44%p本项目为四星级，中航苑酒店可能为五星级，未来高档酒店的竞争激烈本项目为四星级，中航苑酒店可能为五星级，未来高档酒店的竞争激烈新增酒店供应新增酒店供应新增酒店供应新增酒店供应酒113、店酒店坐落地点坐落地点规规模模开开业业年份年份设设施等施等级级喜来登酒店 福田中心区大中华广场3002006中5星丽兹卡尔顿酒店 福田区福华三路2502008高5星马哥波罗好日子酒店 福田区民田路3902007低5星香格里拉酒店 福田区福华一路8002007中5星华润二期君悦酒店 罗湖华润中心5002008高5星万豪酒店 福田区车公庙5502008中5星p未来总供应增加未来总供应增加27902790间间p主要分布在福田中心区，对华强北酒店市场会形成较大的冲击主要分布在福田中心区，对华强北酒店市场会形成较大的冲击 p华强北的商务客户与华强北商圈有比较大的关系，因此像圣廷苑之类的华强华强北的商务客114、户与华强北商圈有比较大的关系，因此像圣廷苑之类的华强北的高档酒店仍会具有一定的竞争实力，不过在价格上可能会有不利影响北的高档酒店仍会具有一定的竞争实力，不过在价格上可能会有不利影响 价格和入住率价格和入住率价格和入住率价格和入住率p上海宾馆和圣廷苑价格较高，上海宾馆和圣廷苑价格较高，四星级的优势并不明显四星级的优势并不明显p除了档次，价格还与老客户忠除了档次，价格还与老客户忠诚度、服务、配套等有较大关诚度、服务、配套等有较大关系系p华强北酒店入住率在深圳前列，华强北酒店入住率在深圳前列，尤其是圣廷苑生意火爆，主要尤其是圣廷苑生意火爆，主要得益于华强北商圈得益于华强北商圈配套及客户分析配套及客户115、分析配套及客户分析配套及客户分析酒店酒店档次档次入住客户入住客户餐饮配套餐饮配套休闲配套休闲配套会议设施会议设施商务配套商务配套圣廷苑酒店五星级商务客户为主，尤其是与华强北有生意往来人士绿涧廊休闲茶厅，廷韵咖啡厅、淘金吧西餐厅、凤凰楼美食会中餐厅、金刚山韩国日本料理等健身房、专业教练、游泳池、全城最高档次的大白豚桑拿、皇室纤体和修身堂、天上人间休闲会所锦绣厅（面积500平方米）可容纳360人进餐、700人开会，配备了同声传译系统；三间多功能厅总面积430平方米；八间独立会议室11间设备齐全的出租办公室，设置专门的商务中心上海宾馆三星级以长期签约客户、老客户为主，外国客户较多中餐厅（上海菜、粤菜116、）、西餐厅、咖啡厅、酒吧、日本料理、韩国料理足浴、美容美发、名牌服务专卖店会议室（一）可容纳50人；会议室（二）可容纳30人，没有大型会议室宽带网络、计算机、复印机、传真打印等服务，提供旅游行程安排、酒店预订、飞机票、火车票预订格兰云天大酒店四星级以长期签约客户、老客户为主，外国客户约占40%，商务类客户居多，旅游团客户相对上海宾馆较多天星西餐厅、云天阁中餐厅、大堂吧天星观光酒吧、桑拿、健身中心、棋牌、桌球大、中、小型会议室，其中大会议室可容140人商务中心、商场、票务预订、租用车辆东方之珠大酒店四星级以商务客户为主，旅游团较少；约50%客户是外宾新大好大酒楼美容、健身、桑拿、足浴、按摩中心、117、夜总会会议室可容纳20-700人不等独立商务中心，但商务设施相对少一些p都走商务酒店路线，商务配套比较齐全，偏重有所差异都走商务酒店路线，商务配套比较齐全，偏重有所差异p以商务客户为主，旅游客户为辅，外籍客户比例较高以商务客户为主，旅游客户为辅，外籍客户比例较高p对华强北电子市场依赖较强对华强北电子市场依赖较强华强北酒店调研小结华强北酒店调研小结华强北酒店调研小结华强北酒店调研小结p高档竞争比较激烈高档竞争比较激烈 华强北高档酒店较多，加上未来的华强广场、中航苑及中心区酒店华强北高档酒店较多，加上未来的华强广场、中航苑及中心区酒店p同质竞争比较严重同质竞争比较严重 基本都走传统高档商务酒店的路118、线基本都走传统高档商务酒店的路线p高档酒店具有较大的发展空间高档酒店具有较大的发展空间 有华强北商圈巨大的支撑，华强北进一步改造和扩大，必将吸引更多的有华强北商圈巨大的支撑，华强北进一步改造和扩大，必将吸引更多的 国内和国际人士国内和国际人士二、酒店发展建议二、酒店发展建议出路在哪里出路在哪里？p商务酒店需求旺盛商务酒店需求旺盛 华强北是深圳第一商业圈，影响力辐射全国的电子行业，带来巨大的商务酒店需求华强北是深圳第一商业圈，影响力辐射全国的电子行业，带来巨大的商务酒店需求p高端酒店竞争激烈，本项目无突出优势高端酒店竞争激烈，本项目无突出优势 本项目单凭传统酒店的档次和服务，很难取得竞争优势，必119、须另辟蹊径，走差异化本项目单凭传统酒店的档次和服务，很难取得竞争优势，必须另辟蹊径，走差异化竞争路线。竞争路线。酒店发展环境酒店发展环境酒店发展环境酒店发展环境BOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTEL 特色特色特色特色p精品酒店讲究个性化，提供给客人的是一种不同于已往任何酒店的独特体验精品酒店讲究个性化，提供给客人的是一种不同于已往任何酒店的独特体验 精品酒店是酒店风格化设计的产物，从最初的功能、形式、风格追求，发展到对生活方式的规划与设计，是为高端人群定做的个性空间，时尚而不失豪华，简约而不失典雅。每间酒店都有自己的主题120、，甚至有的酒店每间房有不同的主题。精品酒店追求的不是最高贵最豪华的装修和配套，而是强调色彩、建筑、环境、灯光、艺术等方面的差异性p精品酒店为旅行者提供了一种新的体验和品位，营造的是家的感觉，而不再只是寻精品酒店为旅行者提供了一种新的体验和品位，营造的是家的感觉，而不再只是寻找一张睡觉的床。找一张睡觉的床。p在服务上，精品酒店提倡的是高度个性化和人性化的服务。在服务上，精品酒店提倡的是高度个性化和人性化的服务。p在商务会议的服务上也会有很大的不同在商务会议的服务上也会有很大的不同服务式高档精品商务酒店服务式高档精品商务酒店BOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTEL p本项目的酒店从121、位置、配套、档次、规模来看，具有作服务式高档精品酒店的先天本项目的酒店从位置、配套、档次、规模来看，具有作服务式高档精品酒店的先天优势优势p高档精品酒店与传统酒店形成差异化竞争高档精品酒店与传统酒店形成差异化竞争p精品酒店强调的是个性化的装修人性化的服务，并不追求豪华程度，因此在经营成精品酒店强调的是个性化的装修人性化的服务，并不追求豪华程度，因此在经营成本上相对高档酒店要低很多本上相对高档酒店要低很多p很多客户不愿意承担昂贵的五星级酒店费用，又希望能得到个性化的完善服务和尊很多客户不愿意承担昂贵的五星级酒店费用，又希望能得到个性化的完善服务和尊贵享受。贵享受。酒店发展方向建议酒店发展方向建议122、酒店发展方向建议酒店发展方向建议 BOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTEL参考图片参考图片参考图片参考图片 BOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTEL参考图片参考图片参考图片参考图片第四篇第四篇华强广场的功能和地位华强广场的功能和地位华强广场的功能和地位华强广场的功能和地位华强广场将成为华强北新一轮改造的火车头，承担着引导华强北向国际化高尚商业街区发展的重大使命，其在业态组合、配套设施、交通改善等方面的发展，对华强北大商圈的发展方向和历史进程有重要意义。123、华强广场必须成为华强北国际化步行商业街最具影响力和示范效应的商业商务最具影响力和示范效应的商业商务中心之一。中心之一。n n在深圳的地位和影响在深圳的地位和影响在深圳的地位和影响在深圳的地位和影响成为华强北的标志性商业，进一步增强华强北商业街在深圳的竞争力和影响力使华强北在深圳高档消费市场占有一席之地华强北商业街的典型代表成为华强北商业街走向全国的名片 n n在全国的地位在全国的地位在全国的地位在全国的地位n n在华强北的地位和功能在华强北的地位和功能在华强北的地位和功能在华强北的地位和功能综合体综合体综合体综合体案例案例案例案例 华润中心华润中心华润中心华润中心p 物业构成及相互关系物业构成124、及相互关系北区北区华润大厦加购物中心华润大厦加购物中心中区中区万象城万象城南区南区酒店、公寓加商业酒店、公寓加商业万象城万象城（持有）（持有）华润中心华润中心（持有）（持有）酒店酒店（持有）（持有）住宅住宅（销售）（销售）拔拔升升整整体体档档次次，吸吸纳纳高高档档办办公公客客户户，扩扩大大项项目目知知名名度度拔拔升升整整体体档档次次，提提供供高高档档消消费费群群，扩扩大大项项目目知名度知名度高高档档商商业业配配套套、提提升升酒酒店店档档次次、吸引高端客户吸引高端客户拔拔升升商商业业档档次次、提提供供高高端端消消费费群，扩大项目影响群，扩大项目影响提提升升整整体体档档次次，增增加加物物业价值业价125、值提升档次提升档次增加价值增加价值提供配套提供配套提升档次、增加价值提升档次、增加价值综合体综合体综合体综合体案例案例案例案例 华润中心华润中心华润中心华润中心p 推售模式推售模式开发进度时间轴开发进度时间轴万象城万象城（持有）（持有）华润大厦华润大厦(持有持有)君悦酒店君悦酒店（持有）（持有）住宅住宅（销售）（销售）立足于整体，把持有物业经营好，全面拔升区域价值和项目总体价值，立足于整体，把持有物业经营好，全面拔升区域价值和项目总体价值，最后再将住宅进行销售，持有物业和销售物业均实现利益最大化最后再将住宅进行销售，持有物业和销售物业均实现利益最大化整体定位结论整体定位结论整体定位结论整体定位126、结论定位方法定位方法定位条件定位条件定位思考定位思考定位分结论定位分结论市场分析华强北现状项目背景及现在已有的东西依托华强北商圈，以商业为主导，依托华强北商圈，以商业为主导，打造华强北高端商业，完善华强北商业业态，成为华强北领头羊的综合体华强北未来发展未来发展重点和现在缺失的东西为高档商业、办公和居住提供了巨大发展空间；华强北改造的火车头，华强北商业街的典型代表华强北商业街的典型代表著名商业街分析比较总结更先进的同类区域特征，挖掘发展方向和空间华强北在商业档次、也太、品牌、规模及影响力方面都有缺失，华强广场要弥补这些不足项目分析项目SWOT分析解析项目特点，与市场分析进行论证匹配华强广场具备成127、为华强北最典型最具影响力和示范效应的综合体的要素，具备弥补华强北商业街不足的条件，是一个综合性的商业商务中心商业商务中心项目在区域的地位和功能项目的地位对整体发展的导向作用成为华强北新一轮改造的火车头，承担着华强北向国际化高尚商业街区发展的重大使命；是华强北商圈领袖深圳，走向全国的典型代表和名片案例借鉴典型成功综合体案例借鉴成功经验立足华强商圈进行思考，分析其区域价值和社会意义整体定位结论整体定位结论整体定位结论整体定位结论华强北华强北最具影响力和示范效应最具影响力和示范效应的新一代综合体的新一代综合体商业主导配备商业主导配备高档酒店和办公高档酒店和办公的的商业商务中心商业商务中心整体定位结论128、整体定位结论整体定位结论整体定位结论整体形象定位整体形象定位华强北最核心位置华强北最核心位置华强中央华强中央华华强强北北的的繁繁华华，人人流流、物物流、资金流、信息流流、资金流、信息流财富门户财富门户资本运营资本运营最最具具影影响响力力、最最具具示示范范效效应应集集酒酒店店、办办公公、商商业业、公公寓寓于于一一体体的的综综合合体体；华华强强北商业商务中心北商业商务中心运营中心运营中心华强北商业街华强北商业街的领头羊的领头羊华强中央华强中央 号财富运营中心号财富运营中心组合式营销组合式营销组合式营销组合式营销酒店酒店写字楼写字楼商业商业公寓公寓商务人流、客源提升商务配套档次高消费力商务人流高品质129、商业配套提升价值、人流、档次、配套消费人群补充功能拔升档次、价值，提供酒店管理、配套提升档次提升档次增加价值增加价值互为补充互为补充整个价值链是一个相互补充，提升整体档次，增加整体价值，实现整个价值链是一个相互补充，提升整体档次，增加整体价值，实现整个价值链是一个相互补充，提升整体档次，增加整体价值，实现整个价值链是一个相互补充，提升整体档次，增加整体价值，实现1+1+1+11+1+1+11+1+1+11+1+1+14 4 4 4的关系，尤其是酒店、商业、写字楼对公寓的提升作用的关系，尤其是酒店、商业、写字楼对公寓的提升作用的关系，尤其是酒店、商业、写字楼对公寓的提升作用的关系，尤其是酒店、商130、业、写字楼对公寓的提升作用组合式营销组合式营销组合式营销组合式营销推售计划推售计划华强国际推售计划华强国际推售计划物业8月-9月10月11月12月1-4月5月6月7月-10月11月4月酒店洽谈国际品牌酒店管理公司确定国际品牌酒店管理公司酒店建设、装修、完善配套营业公寓秋交会开盘销售推广实现95%尾盘销化入伙写字楼前期铺垫开盘销售热销中实现95%入伙酒店、商业、写字楼的形象推广，拔升档次价值公寓形象树立、卖点宣传公寓写字楼形象线形象线销售线销售线推售思路推售思路案名建议案名建议案名建议案名建议p 综合体：综合体：华强国际华强国际p 写字楼：写字楼：华强国际中心华强国际中心p 公寓：公寓：华强华强SOHOSOHOp 酒店：酒店：华强国际酒店华强国际酒店汇汇 报报 完完 毕毕谢谢 谢谢