1、编号： xxx-XM-GC 文件受控号： xxx办公物业运营商工程维修部运营手册编 制 审 核 批 准 受控状态 分 发 号 发布日期 201年 月 日实施日期 201年 月 日序号文件编号文件名称页码0文件目录1部门工作内容2组织架构/人员编制3.1工程部主管岗位说明书 3.2工程部弱电主管岗位说明书3.3工程部暖通主管岗位说明书3.4工程部空调主管岗位说明书3.5工程部暖通给排水领班岗位说明书3.6工程部弱电领班岗位说明书）3.7工程部强电领班岗位说明书）3.8工程部综合领班岗位说明书）3.9工程部暖通给排水技工岗位说明书3.10工程部弱电技工岗位说明书3.11工程部维修电工岗位说明书3.2、12工程部综合维修工岗位说明书4.1工程部部门职责4.2值班管理制度4.3设备机房巡视管理制度4.4设备维修保养管理制度4.5设备外包维保管理制度4.6工具物品领用管理规章制度4.7临时用电管理制度4.8机房管理制度4.9能源统计管理规章制度4.10设施设备档案管理规章制度5.1工程资料管理操作规程5.2设备保养计划编制及实施操作规程5.3楼宇照明系统设备的维护保养规程5.4强电竖井操作规程5.5低压配电柜操作规程5.6避雷系统检修检测操作规程5.7电梯机房运行管理规程5.8弱电系统巡视检查规程5.9消防自动控制设备的维护保养操作规程5.10消防泵房的维护保养操作规程5.11消防蓄水池（生活水3、箱）清洗保养操作规程5.12给排水管网的维护保养操作规程5.13中水系统的维护保养规程5.14给水设备设施运行操作规程5.15土建装饰维护保养操作规程5.16地源热泵运行管理规程、锅炉房运行管理规程5.17入室维修工作标准规程5.18水景景观设备维护保养作业指引5.19电动工具操作指引5.20电梯巡查管理作业指引5.21维修工具、测量用具管理、操作及自校作业指引5.22房屋和共用设备设施普查管理作业指引5.23停车场管理系统维护保养作业指引5.24特种设备及安全用具使用、检定作业指引5.25电缆设施巡查维护作业指引5.26工程设备（设施）编号规则作业指引5.27有限空间作业指引5.28高位水箱4、保养规程5.29工程前期接验收操作规程5.30燃气调压站（箱）的维护保养操作规程5.31房屋、设备普查操作规程5.32热交换站运行操作规程5.33隔油池清掏操作规程5.34化粪池清掏操作规程5.35变配电系统操作规程5.36门禁、可视对讲系统维护保养作业指引6记录表格清单1 目的确保各设备设施正常运行，为业主创造一个安全、快捷、舒适的环境。2 范围适用于工程部日常维修和运行人员。3 职责3.1 工程部主管负责制定本部门工作维修保养计划及方案。3.2 工程各专业人员坚决执行本部门的工作安排及计划。4 工程部日常工作：4.1 负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。4.2 对建筑物及所有5、机电设备的日常运行管理及维护保养。4.3 对物业未尽人意之处提出整改方案。4.4 对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4.5 对客户进行有偿服务。4.6 为物业管理提供有关工程询问。4.7 服从公司及服务中心各部门领导交办的其它工作。5 工程部各专业工作：5.1 强电专业5.1.1配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间5.1.2电梯机房、设备机房、空调供暖设备5.1. 3车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明52 给排水专业52.1 生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站52.2 园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房52.3 楼层管道间、消火6、栓、喷淋系统53 综合维修专业52 1 房屋普查维修53 2园区公用设施土建、门窗等服务中心53 4楼层公用设施53 5日常维修工作54 弱电专业541电话、网络机房542消防、监控系统543门禁、可视对讲系统544红外报警系统一、 人员架构（根据实际编制）1.1 负责项目维修部日常管理工作；1.2 负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；1.3 负责部门员工业务指导及培训工作；1.4 负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；1.5 负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；1.6 负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；1.7 负责制定并组织实施设7、备设施维修保养计划，确保设备设施正常运行；1.8 负责编制年度工程开支和能源预算；1.9 负责编制实施节能降耗方案，有效控制项目能源耗费；1.10 负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；1.11 负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；1.12 负责组织对技术文件、图纸和设备档案的接受、建立和管理工作；1.13 负责组织处理突发性设备设施的维修工程，建立应对突发事件的应急机制；1.14 负责项目二级库房的管理工作；1.15 负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；1.16 完成上级领导交办的其它任务。1.建立强8、电专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3.定期对各系统的用电情况进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本。负责项目二级库房的管理工作；4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡检等工作的管理。负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6.负责配电专业维修人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7.负责制定所9、管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查跟踪维修。做好回访工作。8.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。9.对设备安全、人员安全管理全程监管。10.负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；11. 负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；1.编制建立本专业设备设施台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程。2.编制本专业设备的巡查、检修制度及10、年、季、月度维保计划，并组织实施。3.巡回检查等各项制度落实情况；各种预案检查落实工作。4.编制本专业年度培训计划，负责员工的技术培训、督导、考核和评估工作。5.负责与其它专业或部门的协调合作。定期对各系统的水、燃气、空调系统等能源进行统计、分析，制定合理的运行模式。掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；6.对新工作申请估工、估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时。7.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。8.努力提高班组的凝聚力、执行能力。9. 定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 10.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录； 11.协助11、经理处理各类突发故障，并组织进行抢修； 12.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1.建立空调专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3.定期对空调系统的用电、用水、用气等能耗进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本（画预警图、做出预算）。4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡视等工作的管理。5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6.负责运行人员的技术培训、督导、考核12、和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7.负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查。8.负责环境因素和危险源的识别、评价及运行控制，编制运行方案，并组织实施。9.安排换季空调系统清洗、检修、检测工作，保证空调设备系统正常运行。1.负责协助主管制定周、月、年度工作计划，并组织具体实施。2.负责所管理区域内暖气、给排水、消防水等用水，系统设施、设备的维修、运行的管理工作。3.负责处理本专业顾客投诉的分析、解决。4.负责与其他专业或部门的沟通、协调。5.负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。6.负责对本专业日常工作的督导和检查。负责有限空间工作13、严格管理。7.及时跟进入户维修、返修工作。8.负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。10.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 12. 严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录； 新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.负责弱电机房（电话机房、有线电视、网络机房、消防中控机房、闭路监控机房）内设备的日常维护管理及运行监测；2.负责社区弱电系统（电话系统、电视系统、网络系统、消防系统、安防系统、楼宇自控系统）的维护和检修。负责各弱电系统图纸保管、整理工作。3.严格执行各项操作规程及各项规章制度；4.根据计划做14、好相关设备的月、季、年度检测维护工作； 5.管理弱电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用； 6.负责防火、防潮、防静电工作，保证弱电机房的工作环境达到设备的运行要求；7.承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；8.对设备运行、维护和保养工作实施管理。 9.检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录10.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1.负责强电机房内设备的日常维护管理及运行监测；记录设备缺陷、跟踪解决。2.严格执行各项操作规程及各项规章制度；认真严格执行北京地区电气设备有运行管理规程。严格执行停送电操作组织措施，技术措施。3.根据15、计划做好相关设备的月、季、年度检测维护工作；负责安全用具安全检测记录归档工作。协助配合供电部门做好各种工作安排、实施。4.管理强电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用； 5.负责防火、防潮、防静电工作，保证强电机房的工作环境达到设备的运行要求；6.承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；7.做好入室维修服务回访工作。8.对设备运行、维护和保养工作实施管理。 9.检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录。10.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。11.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 12. 严格按照维修服务标准，组织员16、工处理各种报修并作好记录； 13.协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修； 14.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1.负责制定本专业的周、月、年度工作计划，并组织具体实施。2.负责本专业日常管理及巡视工作。3.负责本专业新工作的估工估料，并组织施工。4.负责本专业工具的管理。5.负责与其他专业或部门的沟通、协调。6.负责本专业日常维修工作的管理和统计。7.负责本专业排班、值班工作的管理。8.负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。9.负责对本专业日常工作的督导和检查。10.负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。11.完成领导交办的其他临时性工17、作。12.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 13. 严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录； 14.协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修； 15.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1.负责水泵房设备的日常运行、巡视、保养和故障的检修。2.负责供水管线的巡视、保养和故障的检修。3.负责水箱的清洗、消毒，并负责水箱间和供水的安全、卫生。4.负责消防水泵的盘车、试泵，确保消防水泵随时启动，运行可靠。5.负责排水系统的巡视和维修。6.负责对公共区域供水、排水设备的巡视、维修。7.18、负责对化粪池、隔油池清掏供方的工作进行监督。8.负责顾客报修的维修工作。9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1.负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱电设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资料。对接管验收工作质量负责。2.熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法。3.严格执行弱电设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修服务中心，上报上级领导，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。4.19、按日、周、月、季、年检制度对控制室、设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。发现问题，正确处理，及时向上级报告。5.认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。6.积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。7.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。遇有强电设备维修时寻求工程部强电电工技术支持1.负责所有电气设备的维护检修工作；负责电气设备的巡检工作，负责设备缺陷的记录、跟踪消除一切安全隐患。突发事件时，认真执行及时启动各种预案工作。2.熟悉本项目情况、布局及各类电气设备的使用性能、作用；协助工程部搜集管理、整理各20、种电气设备资料，能够熟练运用现有图纸资料分析和解决电气设备故障。3.严格执行操作工作流程及各项规章制度；认真严格执行北京地区电气设备有运行管理规程。严格执行停送电操作组织措施，技术措施。保障人身安全和设备安全。4.协助其他专业人员完成日常维修和公共设施保养维护工作；5.承接入户维修服务工作，满足业主个性化需求；6.配合客户服务部办理房屋验收工作；1.严格执行各项操作规程及各项规章制 度，做到文明维修。2.负责管理区域内土建、装饰的维修、巡检。3.始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢固树立安全第一的思想。4.确保工单按时完成，不得积压。5.员工在使用机具时要注意爱护，严格按正确的方法操作，防21、止机具本身造成损坏，延长机具寿命。6.服务中做到宾客至上，微笑服务，使业主及客户都能够满意。7.爱护工具和公物，视工具为第二生命。8.负责顾客报修的维修工作。9.9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1.严格执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。2.熟练掌握管理项目中央空调系统情况,设备技术性能及操作规程。 3.按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况,发现故障及时排除;并认真做好记录。 。4.监督保养单位做好对机组的保养。5.保持机房设备的清洁,做到无油渍、无积水、无灰尘。 6.遵守员工守则和各项规章制度,服从上级领导的安排。7.相应公司号召，做好设备设施的节能工作。 22、8.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。工程部是实施园区设施、设备正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性、具有较强时间、空间的规律性，它是为业主（使用人）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映园区服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：一、 负责公司物业以服务为中心的项目接管验收工作。认真整理竣工资料归档、不断完善、搜集相关资料，图纸资料补充工作。及时准确提供图纸、资料查询工作。二、 负责管理区域内的机电设备、各种管道、房屋主体业主（使用人）室内水电、公共设施等运行、维护、检修、设备缺陷消除工作。处理一般性23、故障，确保建筑设施完好，机电设备不带任何缺陷正常运行。三、 负责管理区域内的水电气暖等能源供应工作，掌握相关设备的操作流程和应急处理措施。按照工程管理时间规律性，提前安排各种设备换季维修、维保工作。四、 负责业主（使用人）二次装修的审批、装修现场巡查、装修验收、监管及阻止违反装修管理规定的装修行为。配合安防部门全程监控动火证签发及工程实施全过程。五、 负责公共能源管理统计，建立项目能源台帐，改进设施设备运行条件，提出安全合理的节能方案。定期统计水、电表数据，并负责水电用量分析与上报工作。六、 负责处理业主（使用人）一般性维修服务，提供免费或有偿性维修服务，并保证服务质量。七、 负责计量仪器、仪24、表检测管理工作。八、 制定的设施设备维修保养计划工作。跟踪各项生产管理、实施工作。九、 严格执行安全生产相应国家法律、法规、严格执行各工种安全操作规程。消除一切不安全因素、及时准确消除设备运行缺陷。确保人身安全、设备安全。十、 紧急事件处理过程中及时启动各种预案，严格按照预案流程执行。十一、 遵守公司规章制度，勤奋工作，时刻注意公司形象，相互学习努力提高安全生产业务水平，完成公司领导交办其它工作。1. 目的确保各机房的值班及交接班工作正常、有序。2. 范围适用于工程部的值班及交接班工作。3. 职责3.1 工程部主管负责本部门排班情况的审核和批准。3.2 工程各专业主管负责本专业排班制定和排班的25、调整。4. 制度4.1. 排班4.1.1 各专业主管于每月 日根据人员配置和工作计划，安排本专业人员的排班情况，并编制排班表，报工程部主管。4.1.2 工程部主管对排班表的可行性、合理性进行审核，审核无误后，下发给各专业。4.1.3 各专业将排班表在本专业工作场所明显位置张贴，并确保每名员工明确各自的 当班日期、时间。4.2. 排班的调整4.2.1 排班表原则上不允许进行调整，员工如有特殊情况需调整排班的，需提前三日向本专业主管提出申请。4.2.2 专业主管根据申请人申请原因和本专业人员安排情况确定是否批准调整排班。4.2.3 专业主管对排班情况进行调整，需及时变更排班表，报工程部主管批准后，26、报人力资源管理中心后，方可进行调整。4.3. 排班原则4.3.1 每名员工的月工作时间不得超过国家规定的法定工作时间。4.3.2 每名员工每一班次不得连续超过12小时。4.3.3 确保管理区域内24小时有维修人员能够处理客户报修。4.4. 机房值班人员工作内容4.4.1 清扫机房内环境卫生，确保机房环境整洁；4.4.2 按规定时间、频次、内容对工作区域进行巡视；4.4.3 监控、检查设备运行情况并进行记录；4.4.4 按工作安排、保养计划对设备进行操作、保养；4.4.5 处理当班期间的异常、紧急情况。4.5 交接班4.5.1 值班人员必须按照排班表按时上岗，未经部门或专业负责人同意，不得擅自离27、岗或替班。4.5.2 接班人员必须提前10分钟到岗，做好接班前的准备工作。4.5.3 接班人员必须详细阅读交接班记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，有不清楚的问题必须向交班人员详细了解情况，交班人员有责任主动向接班人员介绍本班工作情况，并在交接班记录表中详细记录。4.5.4 在交接班时间时，接班人员未到岗或交接手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向上级反映情况，直到接班人员到岗办完手续，才能离岗。4.5.5 当班员工在当班期间遇有重大或疑难事故未排除时，未经部门主管批准不得交班离岗。4.5.6 严禁在事故处理过程中进行交接班。交接班时，如遇突发性事故，应由交班人员负责处理，接班人员28、积极配合，待系统和设备完全恢复正常后，报告工程部主管，经同意后交班人员方可离岗。4.5.7 接班人员带病或酒后坚持上班，交班人员有责任不与其交接，并及时报告相关负责人，统筹安排。4.5.8 交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，做到交底清楚，接时明白，做好交接工作的记录和签字手续。4.6 交接班一般应包括以下内容：4.6.1 设备运行情况；4.6.2 需继续处理的问题；4.6.3 上一班的异常、特殊情况；4.6.4 需交接的工具、物品、钥匙等情况；4.6.5 需明确交代的其它事项。4.6.6 每班交接前负责值班区域卫生的清扫工作。5 质量记录及表格5.1 交接班记录表 1. 目的为确保各机房设备的29、安全、正常运行，规范公司设备的管理，特制定本巡视管理制度。2. 范围本巡视管理制度适用于项目园区、服务中心全部设备的日常巡视。3. 职责3.1. 服务中心工程部主管编制巡视制度，并监督实施；3.2. 工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排巡视，负责机房设备运行状况；3.3. 工程值班人员负责本职责范围内机房设备的巡视。4. 巡视周期4.1. 强弱电竖井由强电巡视人员每天进行巡视记录一次；4.2. 强电人员每半月对电梯系统维保工作进行查验一次；4.3. 生活水泵房由水专业、暖通值班人员每天巡视记录2次；4.4. 通排风设备由暖通人员每半月巡视记录一次；4.5. 消防泵房及稳压泵房由水专业巡视人30、员每日巡视记录一次；4.6. 污水泵设备由水专业人员配合强电专业人员巡视，汛期时每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备 运行状态；4.7. 消防系统、监控报警系统、门禁系统、停车场管理系统、对讲报警系统由中控室值班人员24小时监控，发现问题记录在记录表内，并及时报修，弱电维修工不定期进行巡视。4.8. 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；每1个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4.9. 特殊天气配合安保部门加强巡视。5. 巡视管理5.1 对于外包维保设备工程专业人员严格按照合同约定进行维护；外包维保单位签定 安全生产协议。5.2 31、设备机房巡视表必须用硬板夹挂在机房醒目的位置，专业巡视人员按规定的时间进行巡视；5.3 设备巡视以机房为单位，巡视内容详见设备机房巡视记录表；5.4 严格按照机房设备巡视记录表中的内容逐项巡视检查，设备运行良好打“” ，不正常打“”；5.5 巡视中发现设备故障隐患及时维修或报修，维修内容及结果详细记入异常情况处理结果栏内，记录在设备缺陷记录表中并跟踪维修及时消除隐患。设备需要大、中修或换件的同时记入设备台帐的历次大、中修记录栏内；5.6 生活水泵、污水泵、消防泵房的设备由暖通专业巡视人员，巡视中发现本专业设备设施出现故障时要及时审报、维修；5.7 各专业巡视记录表（详见6.质量记录及表格），按32、时由工程部各专业主管签字确认、汇总、装订后统一保管。6. 质量记录及表格6.1 机房来访登记表 6.2 强弱电竖井每周巡视表 6.3 空调、水竖井每月巡视表 6.4 消防高位水箱间日巡查记录 6.5 生活水泵房日巡视记录表 6.6 中水泵房月巡视记录表 6.7 消防水泵房日巡视记录表 6.8 低压配电室日巡视记录表 6.9 停车场管理系统养护记录表 6.10 风机房/屋面风机月巡视记录表 6.11 污水泵巡视记录表 6.12 室外污水井巡查记录表 6.13 地库照明系统日巡视记录表 6.14 园区附属设施周巡视记录表 6.15 楼内公共区域月巡视记录表 6.16 压力表更换记录表 6.18 室33、外雨水井巡查记录表 6.19 安防设施日巡视记录表 6.20 门口对讲机周巡查记录 6.21 楼内门窗周巡视记录表 6.23 楼体季度巡查记录表 6.24 隔油池巡查记录表 6.25 园区水景观使用期内日巡记录 6.26 园区照明设施日巡视记录表 6.27 测温记录表 6.28 消防设施巡视记录表 6.29 化粪池清掏巡查记录 6.30 防火卷帘门巡查记录表 6.31 应急照明、疏散指示标志月巡检 6.32 热交换站巡查记录表 6.33 压力表更换记录 1. 目的为确保各机房设备的安全、正常运行，规范各项目设备机房的管理，特制定本维修保养制度。2. 范围本管理制度适用于服务中心全部机房设备的日34、常维修保养。3. 职责3.1 工程部主管负责制定设备维修保养检修工作计划，并组织实施；3.2 工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排、监督维修保养； 3.3 工程维修人员负责本职责范围内的设备维护保养检修、巡视等工作。4. 维保周期4.1 配电室设备由强电维修人员每半年紧固、检测、清扫除尘工作、维修保养记录一次；4.2 强电竖井由强电维修人员每月进行维修保养记录一次；4.3 电梯设备由强电主管（安全员）、强电工程人员配合每半月监督外包维保人员进行维修保养，安全员监督维修保养质量并记录一次；4.4 生活水泵房供水管道、阀门、配电设备设施由水、配电专业维修人员配合，每季度维修保养记录一次；每季度35、检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。配电柜除尘、紧固、缺陷故障处理，生活水箱清洗1次；4.5 中水泵房设备由水、强电专业维修人员配合，每年维修保养记录一次；4.6 锅炉房设备每年换季时，开机前、停机后由工程部专业人员配合进行监督检查维保单位维修保养情况记录一次，详见锅炉供热操作规程； 4.7 通风设备由强电、暖通维修人员配合每季度维修保养记录1次；4.8 消防泵房及消防稳压泵房、房顶消防水箱由安保部联合水、电专业维修人员配合每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓、接合器等工作；4.9 通讯网络机房由弱电维修人员每月维修保养一次；4.10 对讲、防盗系统由弱电维36、修人员每月维修保养一次；4.11 消防弱电系统由弱电人员每月维修保养一次；4.12 监控、防盗系统、门禁系统由弱电维修人员每月维修保养一次；4.13 工程部参照以上设备维保周期编制年度年度设施设备维护保养计划，可根据设备实际情况适当调整维保周期。 5. 维修保养实施5.1 工程部主管于每年一月二十五日前编制完成本项目次年的年度设施设备维护保养计划，并经服务中心经理核实、报到公司财务管理中心和企划管理管理部各一份；5.2 设备的维修保养以机房为单位，维保内容详见维修保养记录表；5.3 工程部各专业根据年度维修保养计划及各机房设备的维护保养记录表内的维保内容按时逐项进行检查、维修、清扫除尘，即使设37、备运行正常也必须按时检查、进行清扫工作 ；5.4 对设备维保结果详细记入维保结果栏内，设备需要大、中修或换件的同时记入设备台帐的历次大、中修记录栏内；5.5 工程部主管根据年度维修保养计划对本项目的设备维修保养质量检查一次；5.6 企划部品质管理中心不定期对服务中心设备的维修保养记录检查，对于检查结果不符合要求的限期整改，逾期不改的在公司办公例会上通报。6. 相关性和支持性文件6.1 北京市房屋及其设备小修服务标准6.2 设备维修保养标准7. 质量记录及表格7.1 年度设施设备维护保养计划 7.2 设施设备保养记录表 1. 目的对设备外包维保工作加强管理，确保设备外包维保的服务处于受控状态，确38、保外包维保设备维保质量、设备安全运行。2. 范围各服务中心管理区域锅炉、电梯、化粪池、消防中控、门禁系统的弱电工程，防水等所有的工程部无法自行实施的维修、改造方面的工作。3. 职责3.1 本制度由工程部主管负责编写；3.2 公司企划部负责对外委项目工程实施严格有效的控制，并参与5万元以上工程招标与工程的验收工作；3.3 工程部主管根据实际情况负责上报外委项目施工维护工作实际情况，并将外委施工纳入年度保养计划，服务质量情况以书面形式报公司，公司根据现有维保单位服务质量综合考虑分析再安排维保单位，批准后实施；3.4 工程部各专业主管负责对与本专业相关外委工程配合、落实及验收确认工作；3.5 公司财39、务管理中心负责外委工程资金审核和资金准备。4. 流程4.1 工程部主管根据各设备、设施使用情况提出需要整改、更新、维护、保养、维修等内容的外委服务中心，以书面形式上报公司；4.2 报告中应说明施工的部位、名称、维护保养维修的内容以及预定施工的时间、 所需资金的概（预）算、和技术方向的可行性分析等；4.3 各外委工程项目中心的工程部专业主管，应做好对外委服务中心的管理工作，监督、检查施工单位施工质量，使用材料质量；4.4 在每天的巡查、督导等工作过程中，应同时检查、注意外委工作人员是否遵守物业公司要求的行为规范，如发现问题，必须及时纠正；4.5 外委单位在设备维保过程中出现维保质量、服务质量问题40、，服务中心工程部及时对维保单位下工作联系单，要求维保单位立即改正，以保证设备正常稳定运行；4.6 在设备外包维保后，属于维保质量问题，影响设备正常运行的，根据设备故障影响后果，扣除外包维保工程尾款；任何外委项目工程完工后都须进行工程验收。4.7 设备外包工作联系单及维修保养记录表由工程部各专业次月初汇总、装订后，交给工程部主管统一保管。工程验收完毕，负责监督该项目工程的专业主管，应在工程验收报告书上签署意见，必须由项目部经理签字确认，工程验收报告一式三份，财务一份、服务中心工程部一份、公司品质管理中心一份；4.8 设备外包设备维保合同到期前一个月，工程部对维保单位进行维保评价，填写设备外包维保41、方评价表，内容包括设备维保效果、维保服务质量、人员技术力量及问题纠正记录等，报行政管理中心、企划部品质管理中心各一份。4.9 公司企划部每月组织公司各个项目工程主管对公司各项目进行工作质量检查。4.10 外委项目施工付款工作由合同执行部门负责监督。5. 相关文件5.1 外委施工合同6. 质量记录及表格6.1 工作联系单 1. 目的确保各项目对工程维修所使用工具、物品的有效管理和控制。2. 范围本规章制度适用于工程人员领取、使用工具和物品的管理。3. 职责3.1 工程部主管负责制定本部门员工配备工具的种类、数量。3.2 工程各专业主管负责本专业员工领用工具、并建立公用工具台账和个人领用工具台账对42、所领物品进行确认、核实。3.3 工程维修操作人员负责本人所配备工具的保管、养护，及从库房领用工具、物品在使用期间的保管和安全使用。4. 制度4.1. 配发工具4.1.1 工程部员工配发工作所必需的工具或工具箱。配发工具时，各专业主管负责确认、核实员工所在岗位所需工具的种类和数量，经项目经理审核、批准后予以发放。4.1.2 工程人员应将工具整齐放置在工具箱内，并将工具箱放在指定的位置。4.1.1. 工程人员必须保持本人工具箱的整洁。工具箱内附工具清单以备清点。4.1.2. 工程人员在日常使用工具时应爱护使用，在使用完毕后应检查工具的完好情况，并及时擦拭、保养。4.1.3. 员工配发的各专业安全工43、具只能用于本专业工作当中，不得做其它用途，不得私自外借或携带出工作区域。4.1.4. 各专业主管半年至少对本专业员工所保管使用的工具进行一次核对和检查，以确保工具的齐全、完好。各种安全工具检测、安全有效期、安全性由工程主管全面负责。4.1.5. 工具在正常使用的情况下发生损坏，由工程部门工具保管人及时报告专业主管，工程部主管审核后予以更换；工具由于使用不当、保管不当、未进行有效保养或私自拆卸造成的损坏，由使用工具保管人负责赔偿或重置。4.2. 领用工具4.2.1. 工程部员工由于工作需要需从库房领用工具时，领用单上除有常规领用签批服务中心外，需由工程部主管在个人工具领用台账上做工具领用的登记，44、并由工程部主管和领用人共同对工具进行检验后，在登记记录上签字确认后，方可领用。4.2.2. 领用的工具应严格按照工具的操作规范进行操作。4.2.3. 领用的安全工具必须有安全检测合格证，安全有效。安全工具检测合格证认真存档。以备查阅安全有效期、再检测等工作的实施。4.2.4. 公用工具领用，专业主管在公用工具借用登记表上登记，使用人签字确认。使用完毕，使用人应对工具进行清洁后，及时交还主管。主管和工具使用人对工具共同进行检查，确认工具完好后，进行登记、确认。4.2.5. 物品领用4.2.6. 工程人员在工作过程中需领用物料，应填写领料单，并经专业主管审核、工程部主管批准后，方可到库房领用。4.45、2.7. 领用物料按相关流程和制度执行。5. 质量记录及表格5.1 个人工具领用台账 5.2 公用工具借用登记表 5.3 公用工具台账 1. 目的规定临时用电活动的管理措施2. 范围此规定适用于各项目辖区内全部用电单位及个人3. 职责工程部强电专业具体实施与监督4. 管理规定根据北京市三电办的文件精神及北京地区电气规程汇编的相关规定，为确保园区安全用电，对园区临时用电，做规定如下：4.1 园区内各业户及施工单位，如要在现有的线路上增设和拆改线路时需报园区工程部审批，待批准后方可实施。完工后经工程部验收合格方可使用。不得擅自增设和拆改供电线路，不得擅自改动保护定值。4.2 各用电单位如进行施工或46、其它临时用电，应服从园区电力电量的统一管理和指挥。提前申报用电量并填写工程临时用电申请单，经工程部审批后，填写停送电申请单，方可在指定区域配电箱用电，不得以各种借口削弱和抵制规定的执行。4.3 各用电单位和个人，应认真执行本规定，积极配合园区供电部门的检查。4.4 对拒不执行违反规定的，移交国家有关部门，按相关法律规定处罚；造成严重后果的追究其刑事责任。5. 相关文件：5.1 设备/设施运行维护流程 5.2 设备管理规定 6. 质量记录：6.1 临时用电申请单 1. 目的 为确保园区内各机房的安全和设备的正常运行，规范各项目设备机房的管理，特制定本管理制度。2. 范围本管理制度适用于各项目管辖47、范围内的全部机房的日常管理。3. 职责3.1. 工程部主管对本服务中心管理的设备机房管理情况进行监督、检查和指导。3.2. 专业主管负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本部门进行日常工作的督导和检查。3.3. 工程部各专业主管带领员工对本专业所管理的设备机房运行、维护和保养工作的实施。 3.4. 工程巡查人员负责本人职责范围内的机房进行日常的维护保养工作。4. 管理制度4.1. 机房出入管理制度4.1.1. 机房作为管理区域的重要核心部位，除负责本机房巡视、运行、保养、维修等工作任务的工作人员在工作期间，其他任何人员不得随意出入设备机房。4.1.2. 本公司除本岗位当班工作人员外的48、其它人员因检查或其它原因需进入机房时，需在机房来访登记表上将来人工作单位、来访目的、来访人数、携入物品、进入时间进行如实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可进入机房。在离开机房时需在机房来访登记表上将携出物品、离开时间如实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可离开。4.1.3. 非本公司工作人员出于参观、检查等目的出入设备机房时，需经各项目经理、主管批准后，方可在指定的陪同人员陪同下进入机房。进入机房参观人员进入机房前需在机房来访登记表上进行登记，进入机房后不得随意拍照、在机房内吸烟或触摸设备操作部件。4.1.4. 维保单位对设施设备进行维修和保养等目的需进入机房时，需按49、照合同要求进行相关施工作业。工程部主管委派由专业人员进行监督检查。4.2. 设备机房基本管理要求4.2.1. 工程部主管为管理区域内的每个机房指定专人为“治安防火责任人”，并将安全管理部发放的“治安防火责任人标识卡”张贴于机房的明显位置。4.2.2. 对相关制度、安全操作规范等文件应镶嵌在统一的镜框内整齐悬挂在机房内的明显位置。4.2.3. 每月机房安排人员对机房内的地面、设备表面、管线、控制箱、 开关盒及办公桌椅等进行清洁，确保其上无灰尘、污渍、杂物。4.2.4. 机房内除巡视记录、机房来访登记表、粘鼠板更换记录等工作必需的记录，不得放有其它物品。4.2.5. 任何设备机房不得存放易燃、易爆50、等危险物品；不得作为仓库存放与机房工作无关的物品。4.2.6. 机房内的温度、湿度需控制在规定的范围内，重点机房内悬挂温、湿度表。4.2.7. 机房内的管线保温层完好、无破损、脱落现象。4.2.8. 设备名称、工作状态、阀门状态等标识齐全、完好、一一对应，并易于观察；悬挂于设备、阀门等处的标识统一进行悬挂。4.2.9. 机房内各种设备、管线、阀门、仪表等无锈蚀和跑冒滴漏现象；4.2.10. 设备机房内应按规定配备灭火器具、并随时检查，有效期限，并按时更换。确保可以随时启用。4.2.11. 凡有配电柜、重要线缆的设备机房要在门口处安装挡鼠板，机房内要放置粘鼠板，粘鼠板更换记录表中要注明粘鼠板的放51、置日期、有效期限，并按时更换。4.2.12. 凡机房内的高、低压配电柜前必须铺设绝缘胶垫。4.3. 设备机房特殊要求4.3.1. 配电室4.3.1.1. 停送电和倒闸操作、填写操作票严格按照北京地区电气设备运行管理规程由单人操作，禁止两人同时操作，进行操作时需有高一级别强电专业人员进行监护。4.3.1.2. 配电室必须配备停电应急照明灯具，并确保应急灯处于完好状态，可随时启用。4.3.1.3. 配电系统设备运行中需检修时严格执行工作票、倒闸操作票制度，必须挂上相应的警示牌，严防误操作。4.3.1.4. 配电室、楼层配电间房门防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。4.3.2. 水泵房4.52、3.2.1. 凡在生活水泵房从事作业的员工必须具有有效期内的健康证，并随身携带。必须在水泵房明显位置张贴4.3.2.2. 卫生主管部门核发的卫生许可证、水质监测报告（有效期内）必须在水泵房明显位置张贴。4.3.2.3. 水箱封闭，并上双锁。4.3.2.4. 水箱溢水口安装不锈钢金属网罩。4.3.2.5. 紫外线消毒器处于开启状态，凡紫外线灯管自然损坏的要及时更换。4.3.2.6. 排水沟随时清理，确保其内通畅、无杂物。4.3.2.7. 消防水箱出水管后端所有管线、设备均涂成红色，并在管线上标明水流流向； 消防水泵标明所带区域；消防管线阀门处于常开状态。悬挂阀门（开、关）状态标识。消防泵房、消防53、设备安保部负责每日检查工作。4.3.2.8. 水泵房防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。4.3.3. 电梯机房4.3.3.1. 电梯机房挂吊设备上应有载重量标识。4.3.3.2. 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间。悬挂温湿度表。4.3.3.3. 各电梯机房张贴维保单位各项管理制度。4.3.3.4. 紧急救援设备齐全有效。4.3.3.5. 电梯设备、环境清洁无导电灰尘。4.3.3.6. 机房内消防器材应放在显著位置，并随时检查，保证灭火器良好，在有效期内。5. 质量记录及表格5.1 机房来访登记表 1. 目的 规范社区能源统计管理54、，保障社区能源正常供给。2. 范围适用于各服务中心的能源统计管理工作。3. 职责3.1 工程部负责人负责监督、抽查本部门员工对能源统计及日常巡查检修的操作行为，并组织安排相关工作内容。3.2 工程部主管负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。3.3 工程部人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4. 管理制度4.1 能源消耗统计的管理4.1.1 工程部在接管验收时，应与开发商明确社区内能源计量方式及物业管辖范围。4.1.2 各项目定期由工程部专业技术人员负责抄表统计各户（已入住）和公共设施设备及代收代缴部门能源消耗情况，记录在水、电能源预警曲线图中。4.55、1.3 各项目定期由工程部统计核算社区内能源消耗情况，报工程部负责人及管理处财务内勤，并将业主能源消耗报管家部。4.1.4 各项目定期由工程部各专业主管将代收代缴费用明细，以书面形式报工程部负责人确认，由工程部负责人报财务管理中心，财务管理中心根据费用明细制作缴费通知。4.1.5 按照公司品质管理中心能源预警曲线图文件要求，按时填报相关表格。4.1.6 工程部负责人根据能源统计情况定期组织部门人员进行讨论，提出合理化建议以及节能改造方案，报公司企划部品质管理中心审核。5. 支持文件6. 支持记录6.1 能源预警曲线图 1 目的规范社区公共设施设备档案管理，为设施设备维护提供依据。2 范围适用于56、各工程部对各项目设施设备的档案管理。3 职责3.1 工程部负责人负责监督、抽查本部门员工对社区各类工程图纸、机电设备技术资料的使用、借阅、整理、存档、更新工作，并组织安排相关工作内容。3.2 工程部主管负责按照相关工作内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。3.3 工程部人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4 . 管理制度4.1 设施设备档案的建立4.1.1 建立设备设施档案目录，设施设备档案归档范围4.1.1.1 接收归档本管理处所辖范围内各类设施设备档案。4.1.1.2 技术文件（装箱证、合格证、使用操作维修说明书、结构图纸和线路图、备件规格、验收清单等）。4.1.57、1.3 安装调试记录及验收报告。4.1.1.4 定期巡查、检修、保养记录和更换零部件记录，整改记录重大故障及处理记录等。4.1.1.5 设施设备档案卡须形成电子版，并将更新情况定期记录存档。4.1.2 设施设备档案收集与整理、分类、立卷4.1.2.1 工程部人员收集设施设备的相关资料，移交客服综合管理部统一保管。4.1.2.2 按名称分类组卷，将一组内容上具有有机联系的材料组合成一个保管单位。卷内文件排列依照档案管理目录形成顺序排列。4.1.2.3 一个保管单位编一个流水号，一件编一个件号，然后编写卷内目录、备考表和卷面，立卷归档时归档号依照类别编流水号。4.1.3 设施设备档案记录的建立4.58、1.3.1 根据从开发商移交到物业的设施设备档案、资料建立设施设备台账。4.1.3.2 根据设施设备台帐建立 年度设施设备维护保养计划。4.1.3.3 日常对设施设备的巡查需填写设施设备巡查记录表。4.1.3.4 日常对设施设备的保养需填写设施设备保养记录表。4.1.3.5 对于验收过程中发现的问题建立设备缺陷记录，及保修期内发现的遗留问题需及时整改。4.2 设施设备档案的借阅4.2.1 编制分类案卷目录的检索工具。4.2.2 凡需借阅须履行登记手续。5 支持文件 6 支持记录6.1 年度设施设备维护保养计划6.2 设施设备台帐 目的确保工程资料收集完整、保存完好。1. 范围本操作规程适用于服59、务中心对所涉及工程资料的收集、保管、使用等相关工作2. 职责2.1. 工程部主管负责图纸资料借阅的监督审批2.2. 工程部专业主管负责工程资料的保管和借阅登记；2.3. 各项目主管负责非本服务中心人员借阅工程资料的批准。3. 流程3.1. 基本要求3.1.1. 工程资料必须按专业、系统、性质等内容分类整理，不断完善并进行保管。3.1.2. 工程部领班要对所保管的资料建立目录和索引，以便于查找使用。3.1.3. 工程竣工资料的保管要求按记录控制流程中的相关要求执行。3.2. 工程资料的分类3.2.1. 工程资料分为接管验收资料、设施设备基础资料和日常工作形成的资料类。3.2.2. 接管验收资料360、.2.2.1. 接管验收资料是指公司正式接管委托管理服务中心后，由开发企业移交给 物业管理企业的规划、设计、施工、验收等相关的竣工图纸、资料。3.3. 接管验收资料应包括以下内容：3.3.1. 各项目开发批准资料4.3.1.1 各项目批准文件；4.3.1.2 用地批准文件；4.3.1.3 建筑执照；4.3.1.4 拆迁安置资料。3.3.2. 政府验收合格资料：4.3.2.1 工程竣工验收证书；4.3.2.2 消防工程验收合格证；4.3.2.3 市完善配套办公室小区综合验收合格证书4.3.2.4 用电许可证；4.3.2.5 供用电协议书；4.3.2.6 用水审批表、水费收缴合同书；4.3.2.761、 卫星地面接收设施许可证；4.3.2.8 电视共用天线合格证；4.3.2.9 电梯使用合格证；4.3.2.10 供暖系统验收合格证。3.3.3. 工程技术资料建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。4.3.3.1 地质勘察报告；4.3.3.2 工程合同及开、竣工报告；4.3.3.3 工程预决算分项清单；4.3.3.4 图纸会审记录；4.3.3.5 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；4.3.3.6 隐蔽工程验收记录；4.3.3.7 沉降观察记录及其沉降观察点布置图；4.3.3.8 竣工验收证明书；4.3.3.9 62、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；4.3.3.10 材料、构配件的鉴定合格证书；4.3.3.11 配电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；4.3.3.12 浆、混凝土试块试压报告；4.3.3.13 水、供暖管道的试压报告；4.3.3.14 配电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。4.3.3.15 其他资料（六图二书，按1/1000比例尺的）A 现状图；B 规划总平面图；C 道路规划图；D 竖向规划图；E 市政设施管网综合规划图；F 绿化规划图；G 居住小区的详细规划说明书；H 环境预评价书。3.3.4. 接管验收资料及资料移交清单由服务中心工程部统一保管。3.63、3.5. 设备设施基础资料3.3.6. 设备设施基础资料指能反映设备设施基本状况的原始资料。3.3.7. 设备设施基础资料应包括以下内容：4.3.7.1 建筑、结构、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；4.3.7.2 设备安装图纸；4.3.7.3 设备使用保养说明类资料；4.3.7.4 设备初始调试、测试相关资料；4.3.7.5 依据以上内容编制的设备档案卡；4.3.7.6 其它所需资料。3.3.8. 服务中心工程各专业人员需依照设备基础资料对本专业管理的设备建立设备卡片，设备卡片应做到登记覆盖受托管理的全部设备且设备基础信息齐全。3.3.9. 设备设施基础资料应分类存放，由工程部主管统一保管，资料64、借阅时按相关规定办理借阅手续并按期归还。如属各专业需经常使用的资料可经各项目工程部负责人批准后，由各专业办理借阅手续后，由各专业负责保管，资料借阅使用后按相关规定办理借阅手续并按期归还。3.3.10. 日常工作形成的资料。3.3.11. 日常工作形成的资料是指工程部在日常工作中由于维修、巡视、保养、检查等活动而形成的相关记录资料。3.3.12. 日常工作形成的资料应包括以下内容：4.3.12.1 巡视记录；4.3.12.2 设备运行记录；4.3.12.3 设备日常保养记录；4.3.12.4 设备维修记录；4.3.12.5 设备巡视、检查记录；4.3.12.6 设备试运行操作记录；4.3.12.65、7 服务工作单记录；4.3.12.8 维保单位工作时形成的与设备设施有关的资料；4.3.12.9 国家强制检测特种设备的检测结果。3.3.13. 日常工作形成的资料由各项目工程部负责人根据本项目设备情况和资料使用情况确定汇总周期，由工程部各专业按确定的周期汇总、装订后交综合管理、客服部统一保管。3.3.14. 维保单位工作时形成的与设备设施有关的资料，项目工程部应索要并保存。3.3.15. 工程资料的查阅、复印3.3.16. 公司内部人员查阅、复印记录、资料必须经项目部经理同意后，方可办理查阅或复印，并在图纸借阅记录表上进行登记。3.3.17. 公司外部人员查阅、复印记录、资料必须经项目经理同66、意后，方可办理查阅或复印，并在图纸借阅记录表上进行登记。3.3.18. 出于法律证实、处理投诉纠纷或由于其他目的需要查阅/复印记录时，需经总经理批准。3.3.19. 工程资料的销毁3.3.20. 接管验收资料和设备设施基础应长期保存，只有在设备设施报废更新时才可 销毁，报公司总经理批准后销毁。3.3.21. 日常工作形成的资料到规定的保存期限时，报项目经理批准后销毁。4. 相关性和支持性文件5.1 记录控制流程5. 记录6.1 图纸借阅记录表 1. 目的使住宅配套设施设备保养计划制定的全面、合理，并能够得到有效实施，确保设施设备的正常使用和延长其使用寿命。2. 范围本操作规程适用xxx办公物业67、运营设施设备保养计划的制定实施的全过程。3. 职责3.1. 工程部主管负责编制本中心的设施设备保养计划，并负责计划的实施；3.2. 项目经理负责对本项目的设施设备保养计划的核实和确认，并监督计划的实施情况；3.3. 财务管理中心负责设施设备保养计划的预算情况的审核；3.4. 工程部各专业主管负责设施设备保养计划的具体实施。4. 流程4.1. 计划的编制4.1.2 项目工程主管于每年十二月二十五日前根据设备台账编制完成本项目次年的年度设施设备维护保养计划，并经服务中心经理核实、确认后报到公司品质管理中心批准.4.1.3 年度设施设备维护保养计划的编制必须依据以下内容进行：4.1.3.1 设施设备68、相关使用及保养的说明性资料中的要求；4.1.3.2 年度房屋及设施设备安全普查结果；4.1.3.3 本年度设施设备日常巡视、运行及维修情况；4.1.3.4 政府相关主管部门及国家标准等的强制性要求；4.1.3.5 物业管理委托合同中的相关条款的约定。4.1.4 年度设施设备维护保养计划中应包括以下服务中心的日常保养：4.1.4.1 房屋土建工程；4.1.4.2 电梯系统；4.1.4.3 供电系统；4.1.4.4 给排水系统；4.1.4.5 监控系统；4.1.4.6 电视、电话系统4.1.4.7 弱电控制系统；4.1.4.8 锅炉、供暖系统。4.1.5 年度设施设备维护保养计划所列内容应与服务中69、心设施设备台帐中的各类设施设备符合，无缺项、漏项。4.1.6 年度设施设备维护保养计划应确保所需维修保养的设施设备能够全部覆盖，且频次达到相关要求。4.1.7 项目所编制的年度设施设备维护保养计划后必须附有各设施设备保养的 详细内容说明。4.2. 审核、批准4.2.1 公司企划部在收到项目提交的年度设施设备维护保养计划后，对保养计划的预算情况进行审核。4.2.2 审核过程中发现的问题应及时与项目的工程部主管和项目经理进行沟通，了解具体情况。对于需进行修改的内容要求项目及时进行修改、核实后重新进行审核。4.2.3 经审核无误后，予以通过。4.3. 实施4.3.1 经审核、批准的年度设施设备维护保70、养计划于年底前发放到各服务中心， 并由服务中心的工程部主管将具体工作落实到相关责任人。4.3.2 服务中心应将年度的年度设施设备维护保养计划发放至各专业，相关执行人员必须明确年度设施设备维护保养计划中涉及本岗位工作的内容。4.3.3 服务中心应在进行设施设备保养前明确所需的资源配置（包括资金、工具、人员、维保单位等）及做好准备工作（包括配合部门、人员、与客户沟通等），并按照计划内容严格实施，以确保年度设施设备维护保养计划的有效落实。4.3.4 相关责任人按年度设施设备维护保养计划中的内容予以实施，并将实施 情况记录在年度设施设备维护保养计划中，各专业负责人应在设施设备保养工作完成后对保养执行情71、况进行检查、确认。相关工程维修记录按工程资料管理操作规程中的相关规定进行保存。4.3.5 在计划实施过程中如有需调整的服务中心，按本操作规程4.2条款规定重新进行审核、批准。4.4. 监督检查4.4.1 项目经理、工程部主管对本服务中心的年度设施设备维护保养计划的实施情况负有主要监督检查的职责。5. 相关性和支持性文件5.1 工程资料管理操作规程6. 质量记录及记录6.1 年度设施设备维护保养计划 6.2 设备台账 6.3 设施设备保养记录表 1. 目的规范楼宇照明系统设备的维护保养工作，确保照明设备性能良好，运行正常。2. 范围适用于对xxx办公物业运营所有项目内楼宇公共照明设备的维修保养管72、理。3. 职责3.1 工程部主管负责编写本规程并进行实施监督指导工作；3.2 工程部强、弱电专业主管及维修人员负责本规程的实施；4 规程4.5 工程人员使用绝缘安全用具，检查配电箱、指示灯、照明灯具整体结构及附件是否稳固，外观饰面漆、玻璃是否完好。4.6 清理配电柜杂物，用电吹风、皮老虎、软毛刷清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，使柜内无积尘，无污物。4.7 紧固所有接头，对烧蚀严重的接线头应进行更换处理。4.8 检查柜内所有线头号码管是否清晰，有无脱落现象，如有则更换。4.9 电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池时，指示灯应亮，否则应检查修复。4.10 出口指示灯在交流电供电时应能常73、亮，若不亮，则检查修复。4.11 检查照明灯具电源线是否外露。4.12 检查声控或开关是否完好灵敏。4.13 保养工作开始前的准备。4.9.1 需停电保养时，应以工作联系单形式提前通知相关部门。4.9.2 保养工作完成后，维修人员须将保养内容填写在设施设备保养记录表上， 并清理现场，做到场光地净。5 相关性和支持性文件5.1 年度设施设备维护保养计划6 记录表格6.1 工作联系单 6.2 设施设备保养记录表 1. 目的正确操作竖井内的开关，保证小区的正常供电，防止人为造成大面积停电。2. 范围管理区域内的所有强电竖井。3. 职责所有专业人员应熟悉小区内各强、弱电竖井位置，竖井内各配电箱及开关的74、功能及所控制区域。4. 流程4.1. 准备4.1.1 检修竖井电器要先征得强电主管的同意，未经许可不可擅自工作。4.1.2 要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒及纠正操作人 员的错误行为，必要时令其停止工作。4.2 操作4.1.1 需停电时要先停负荷后停电源，严禁带负荷拉合开关。4.1.2 出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。4.1.3 当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施，悬挂“线路有人工作禁止合闸”标志牌。4.1.4 工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须在采取安全措施75、后方可送电。4.1.5 检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地及标牌，确认无误后方可送电。4.1.6 送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。4.1.7 将巡查维修内容在设施设备保养记录表做出详细记录。4.2 注意事项4.2.1 操作人员要正确使用万用表、钳形表及兆欧表。4.2.2 严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。4.2.3 禁止造成人为的大面积停电。5 巡查制度5.1 巡查人员要听从主管安排按时定期检查。必须执行监护制度。5.2 认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，使用红外测温仪检测导线有无过热现象，接线螺丝76、是否松动发现问题安排好时间及时处理并认真做好巡查记录，填写检查记录表。5.3 巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对作弊者要严肃处理。5.4 巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。6 质量记录及表格6.1 设施设备保养记录表 1. 目的确保低压配电柜和各设备控制柜的安全、正确、正常运行。2. 范围适用于配电室低压配电柜和各设备控制柜的日常运行巡检及维修保养。3. 职责3.1 工程部强电专业主管应熟悉配电室内各开关柜内开关性能。3.2 掌握了解配电室内各种设备的运行状况及各开关的控制区域。4. 流程4.1 凡进行与低压配电柜有关操作的人员必须具备北京市特种专业培训机构核发的有效期内的高、低压维修77、电工操作证，归档备案。证书有效期满，应及时复审。4.1.1 进行低压配电柜操作的强电专业人员在上岗前必须由强电专业主管进行培训，掌握以下内容：1、配电室是小区供电系统的关键部位，设专职电工对配电装置进行巡视，未经公司经理或部门主管的许可，非工作人员不得入内。2、值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 3、值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，认真填写设备巡查记录表，严禁变压器、空气开关超载运行。4、经常保持配电室地面及设备外表无尘。5、配电室设备的倒闸必须按倒闸操作票执行操作(禁止单独操作)，必须在监护下，方可进行，以免发生错误。6、因故需停某部分78、负荷时，应提前三天向该部分的业主发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或书面通知等形式向业主作出解释。7、经常保持配电室灭火器具的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8、做好配电室的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电室。9、值班人员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。10、支持性记录设备巡查记录表设备保养记录表4.1.1.1 配电柜内各开关性质、性能及各回路（控制范围）所带负荷性质；4.1.1.2 配电柜的运行状况及各开关的正常位置；4.1.1.3 配电柜紧急、异常情况的应急处理措施。4.1.1.4 经考核合格后方可上岗。4.2 低压配79、电柜和各设备控制柜日常运行巡检4.2.1 巡视检查内容：4.2.1.1 各仪表指示是否正常；4.2.1.2 电路中各个接点是否连接牢固，有无过热、发红、变色的现象；4.2.1.3 三相电流是否平衡，三相电压是否正常；4.2.1.4 各种低压电器有无异常声音及气味；4.2.1.5 空气开关、交流接触器外观是否完好；4.2.1.6 配电装置及低压电器表面是否清洁；4.2.1.7 接地线连接是否良好，母线运行是否正常，有无异常声响。4.2.1.8 配电室的门锁是否齐全完好4.2.1.9 标识标牌是否完好齐全4.2.1.10 照明是否良好；4.2.1.11 检修配电柜的安全用具、消防设施是否齐备；4.80、2.1.12 配电装置本身和周围有无影响安全运行的异常声响和异常现象。4.2.2 运行中，根据情况或季节,进行定期或不定期的检查。每次发生故障跳闸后，应进行检查，如不能处理，必须向部门主管汇报，并作好记录。 安装或修理后投入运行的配电装置在48小时内不定期进行查看。 配电装置在异常情况下，要加强监视。工程巡视人员将巡视内容真实、详细地记录在低压配电室日巡视记录表中。4.2.3 在巡视过程中遇有设备存在问题的情况应及时进行维修，并在设备维修记录中进行记录；若巡视人员遇有无法维修的或可能造成严重后果的问题，应及时向直接领导汇报。跟踪维修结果。43 低压配电柜及各设备控制柜的维修保养4.3.1 检修81、保养内容：4.3.1.1 配电装置运行中应进行下列检查： 当业主有疑问时，应及时进行调查，发现问题及时处理。 每半年清扫配电柜的电器、开关一次，保持绝缘良好，并按低压配电柜保养规程中各项对低压配电装置进行检查。 用500VM摇表测试各种装置绝缘电阻。 控制柜的二次回路R1M。低压电缆R10M。 母线R10M。每年用接地电阻仪测试高压室配电房接地网，电缆沟接地支架，低压配电柜的接地电阻R10。实行分段保养，先保养负荷段。严格执行北京地区电气设备运行管理规程。4.3.1.2 停负荷电，其余负荷照常供电，断开供电负荷侧配电的空气开关。4.3.1.3 值班员的规定 巡查各种配电柜指示灯、电流表、电压表82、读数是否正常，有损坏的及时更换。 线排有无跳火、冒烟发热、变色现象、低压瓷瓶有无裂纹。电动开关工作中有特大噪音时，应将工作极面的防锈抹净。 电缆温度的表面温度不超过65为宜。低压配电柜中电动开关、抽屉式开关接插中接触面应严密、无变色、无火花和放电现象，温度不超过70为宜。配电柜中空气开关温度应不超过75为宜。4.3.1.3 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若已生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘端子有无松动和损坏。4.3.1.4 检查总空气开关主触点是否有烧蚀痕迹，检查灭弧罩是否烧黑或损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验开关的机械部分的合闸、分闸开关83、位置情况。4.3.1.5 紧固各分电柜接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。4.3.1.6 重点区域负荷段保养完毕后再对其余母线段进行保养。4.3.1.7 逐级断开负荷空气开关，合上接地开关，悬挂 “禁止合闸，有人工作”标示牌。工作完成后应认真作好设施设备保养记录。4.3.2 注意事项4.3.2.1 停电后应先验电。认真执行电气维修配电系统停送电，组织措施、技术措施。4.3.2.2 保养完毕送电前，应检查工具是否齐全，并对现场进行清洁。5事故处理 配电装置发生故障时，应根据信号指示及故障现84、象找出原因。主开关联络开关、电动开关发生故障时的处理。序号故障现象可 能 原 因处 理 方 法1不能合闸或停止,断开二次回路1 检查熔断器2 检查按钮3 检查转换开关2触头不能闭合（1） 失压脱扣器无电压或线圈断路（2） 贮能弹簧变形导至闭合力减小（3） 反作用弹簧过大（4） 机构不能复位再扣（1） 检查线路恢复电压或更换线圈（2） 更换贮能弹簧（3） 调整反作用弹簧（4） 调整再扣接触面至规定值3某相触头不能闭合（1） 一相连杆断裂（2） 限流开关斥开机构的可折连杆之间角度变大1. 更换连杆2. 重新调整4失压不能跳闸1. 反作用弹簧力变小2. 贮能弹簧力变小3. 机构卡死（1）调整弹簧（285、）调整贮能弹簧3. 消除卡死原因5合闸后一定时间跳闸（1）过电流脱扣器长延 时整定值不对4. 热元件变质5. 主电路进出线接触不良而发热导致热脱扣器动作（1） 重新调整（2） 更换热元件（3） 重新接线，使接触良好6电机起动立即跳闸电磁脱扣器整定电流太小调整电磁脱扣器的整定弹簧，使整定电流加大。7失压脱扣器噪音大（1） 反作用弹簧力过大（2） 铁芯端面不清洁（3） 短路环断裂1. 重新调整2. 清理端面3. 修理短路环或更换铁芯8温升过高1 触头压力不足2 触头过分磨损或接触不良3 主电路导电零件连接螺丝松动或进出线接触不良1 调整触头弹簧。2 清理接触面，更换触头或更换整个开关3 拧紧螺丝或86、重新接线 手动空气开关发生故障的处理方法。 检查是否由于出线回路超负荷、短路、三相不平衡造成。 检查开关触头，如烧坏严重不能复修应更换新的开关。6. 记录 6.1 设施设备保养记录表 6.2 低压配电室日巡视记录表 7.低压配电柜保养规程 7.1.0 目的 确保低压配电柜正常、安全运行。7.2.0 范围 低压配电柜检查、保养。7.3.0 要求 3.1 全面地检修配电柜内全部设备。3.2 以最少的停电时间完成检修。3.3 每半年保养一次，认真填写低压配电柜保养记录。7.4.0 内容及步骤 4.1 检修前按排好工作程序，取得维修部主管批准。4.2 检修前两天通知业主停电时间。4.3 在检修前停电、87、放电处理，然后进行其他操作。4.4 馈线柜的检修 4.4.1 取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘。4.4.2 用手柄摇出电动开关,按4.4.3检修步骤进行操作。4.4.3 抽屉式万能限流断路器。 4.4.3.1 用吹风机对断路器进行清扫工作。4.4.3.2 对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。4.4.3.3 如触头出现银基合金磨损严重，表面不平等现象，则必须更换。4.4.3.4 使用500VM表，检查断路器的绝缘电阻,R10M。4.4.3.5 断路器检查完毕后，在手动和电磁锉合闸88、操作情况下应可靠闭合，当手按“断 开”按钮时能立即动作。4.4 断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏,将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。4.5 电容柜的检修 4.5.1 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用 25 平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。4.6 进线柜检修 4.6.1 进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇89、出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检修触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。（具体操作按4.6.2进行）4.6.2 系列万能式断路器4.6.2.1 抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；4.6.2.2 对各个转动或滑动部位加注润滑油；4.6.2.3 抹净触头上的烟痕，发现触头接触面上有小的金属粒时，应将其清除； 4.6.2.4 如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；4.6.2.5 清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换； 4.6.2.6 用500V M表检查断路器的绝90、缘电阻(R10M)；4.6.2.7 重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4.7 母线的检修 4.7.1 检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后对控电柜边的母排用 25 平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母排应拆下螺丝。4.7.2 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。4.7.3 拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V M表测91、量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（R10M）。 4.7.4 操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压、断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总开关，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。4.8 切换柜的检修。 4.8.1 断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按4.6.2检修步骤进行操作。4.8.2 重新将断路器放回切换柜中，用市电电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠复位。7.5.0 注意事项 5.1 必须设专人监护。5.292、 工作前必须验电。低压配电柜保养规程 5.3 检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。5.4 检修中应详细了解哪些线路是双供电。5.5 母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。 7.6.0 保养周期 时 间项 目 每周每月半年壹年1. 馈线柜A.紧固接线,螺丝B.检查接插口C.清理灰尘D.抽屉式万能限流断路器2.电容柜A.紧固接线,螺丝B.检查电容C.清理灰尘3.进线柜A.紧固接线,螺丝B.进线开关C.清理灰尘4、母排A、紧固螺丝B、绝缘电阻5、切换柜A、开关B、机械、电气联锁装置6、配电柜（箱）二次回路绝缘电阻7.接地网,电缆沟接地支架,配电柜(箱) 的接地电阻7.7.093、 支持性记录 高压配电室管理规定 1、高压配电室是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身安全和设备运行的安全，未经公司领导或维修主管同意，非值班人员不得入内。2、维修保养人员必须持证上岗（有效期内）。3、在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4、强电电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。5、供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。6、保持室内清洁，做到无杂物、无积水，保证室内的照明。7、高压配电室内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。8、高压配电室大门及隔栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或94、警告，工作和维修时也要挂标识牌。1. 目的确保管理区域内避雷系统正常运转，保证避雷系统在雷雨气候中能正常起作用。以保证人身财产安全。2. 范围管理区域内的避雷系统。3. 职责强电主管负责对管理区域的避雷系统进行检测。由维修部电工实施每季度的定期保养，并认真填写避雷系统保养记录，维修班长进行监督和技术指导。 4. 流程4.1 每年三月份工程部强电专业主管依据国家规范要求，提前做好检测前的各项准备工作。4.2 强电主管应事先检查管理区域内各楼座的避雷系统状况，检查系统是否有开焊、生锈的情况，如有应及时处理。4.3 检测时，由强电主管负责领导检测监督工作。4.4 经检测合格，填写避雷装置安全性能检测95、表。如检测中出现不合格，则由强电主管对不合格项进行整改监督。4.5 整改完毕后，强电主管进行复检监督管理工作，复检合格后将结果记录在避雷装置安全性能检测表中。4.6 强电主管将避雷装置安全性能检测表存档备查。5. 相关性支持性文件5.1 避雷装置安全性能检测证6. 支持性表格6.1 避雷装置安全性能检测表外来表格7.3.0 保养内容 3.1 检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换。 3.2 用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。 3.3 检查接地引线和接地装置是否正常96、，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。 3.4 每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（R10）。 内 容每 周每 月季度每 年1、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆2、检查导电接触部件，焊点3、接地电阻测试 7.4.0 支持性记录 避雷系统保养记录 1. 目的规范电梯设备设施运行管理工作，确保电梯设备设施的良好运行。2. 适用范围使用于xxx各项目管理居住区电梯设备设施的运行管理。3. 职责3.1 工程部主管负责监督监管外包电梯运行维保管理工作。3.2 工程部主管工负责执行电梯的日常维护检查工作4. 流程4.1 巡视监控4.1.1 工程部主管及电梯外包单位按照规定的97、频次进行检查巡视监控，并把每次所到巡视地点的时间记录在电梯设备保养工作查验表上。4.2. 巡视内容4.2.1 电梯机房温度湿度是否正常，机房照明是否完好，机房内有无异常气味；曳引机运行是否正常，抱闸装置及限速器动作是否灵活。4.2.2 电梯运行是否平稳、轿内照明是否正常、轿内显示是否完整、轿内有无年检合格证及乘梯须知。4.2.3 电梯曳引机处层显是否完好、轿厢光幕工作是否正常、轿厢平层是否准确。4.2.4 电梯地坑有无杂物、爬梯是否牢固。4.3. 抽查内容4.3.1 机房来访登记表及维保记录。4.3.2 电梯外包单位维保质量情况。4.3.3 电梯运行情况及舒适感。4.3.4 电梯机房、轿顶及底98、坑卫生情况。4.4. 重点监控内容4.4.1 电梯驻场人员有无经国家特种设备安全监督管理部门考核合格颁发的电梯上岗证书。真实有效。4.4.2 电梯驻场人员有无违反操作规程使用封线。4.4.3 电梯应急照明及三方对讲是否正常。4.4.4 电梯年检合格证是否在有效期内。4.4.5 电梯应急放人系统是否正常。5. 相关支持文件5.1 电梯设备安全操作规程6. 记录表格6.1 电梯设备保养工作查验表 6.2 机房来访登记表 目的规范楼宇弱电系统设备设施管理，保障设备安全，各项操作规范，确保弱电系统正常运行。1. 范围适用于公司各服务项目弱电系统的巡视检查。2. 职责2.1. 工程部主管负责编制巡视检查99、内容并监督实施。2.2. 工程部主管负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施，监督、 检查人员操作的规范性。2.3. 工程部主管按照上级领导安排的相关维保单位、工作内容进行具体实施。3. 流程3.1. 培训3.1.1. 凡进行与低压配电柜有关操作的人员必需具备北京市特种作业培训机构核发的有效期内的北京地区高压维修电工操作证、低压维修电工操作证。上述证书有效期满，应及时复审。3.1.2. 凡进行与低压配电柜有关操作的人员在上岗前接受强弱电主管培训，掌握以下内容：4.1.2.1 监控室内各控制内开关性质、性能及各回路所带负荷性质；4.1.2.2 监控室内各种设备的运行状况及各开关的正常位置；4.100、1.2.3 监控室各项操作的规范；4.1.2.4 监控室各类紧急、异常情况的应急处理措施。4.2 消防广播系统设备巡查：4.2.1 每月一次检查定压功放、混放、区域选择器、音源选择器、CD唱机、录音卡座、监听设备、话筒是否正常工作及设备间连接、接线柱、设备通风散热等是否良好；4.2.2 每月检查消防联动接线、消防磁带是否良好，对24V电源电压的测量检查；4.2.3 每月一次紧急广播切换消防联动调试；检查各层音量控制开关，电压测量；4.2.4 每月对功放、卡座、CD唱机清洁除尘，测试广播音质、音量。4.3 防火卷帘设备巡查：4.3.1 检查卷闸按钮开关是否良好；4.3.2 检查卷机和操纵板功能；101、4.3.3 检查刹车是否失灵；4.3.4 检查卷闸门开启或关闭声响是否正常；4.3.5 检查卷机润滑情况；4.3.6 检查限位开关功能及安装位置情况；4.3.7 检查卷闸幕墙或导轨受损或变形情况。4.4 火灾自动报警系统设备巡查：4.4.1 检查主机显示屏、指示灯、控制按钮、蜂鸣器工作情况；4.4.2 检查主机内接插件是否松动，是否有回路接地、短路情况；4.4.3 检查测定主机蓄电池电压、接线柱；4.4.4 检查24V联动电源、仪表工作情况;4.4.5 检查计算机、打印机硬件设备；4.4.6 检查计算机系统软件、磁盘整理；4.4.7 检查消防主机控制配电系统强切控制屏指示灯、按钮；4.4.8 102、消防联动测试消防电话、电梯迫降、卷帘动作、广播、新风空调启停、排烟、 正压风机启动、各类控制阀动作情况、广播切换等；4.4.9 主机蓄电池放电测试；4.4.10 抽测各层防火阀、排烟阀；4.4.11 查各层消防手报按钮、警铃、紧急广播；4.4.12 查各层烟感、温感、监控模块及卷帘控制模块；4.4.13 查消防广播卡座、磁带是否完好，磁头清洁；4.4.14 机箱内除尘保洁、线路检查；4.5 监控设备巡查：4.5.1 检查系统控制主机、监视器、16画面控制器、报警按钮、录像机、UPS电源工作是否正常及设备通风散热情况；4.5.2 检查监控室内各显示器的亮度、对比度是否正常，图像是否稳定，是否清晰103、。4.5.3 检查操纵键盘的功能是否正常，观察键盘是否洁净，完整。4.5.4 检查电源端子排接线是否牢固，有无锈蚀、过热现象。系统各设备间接线、同 轴电缆、接线柱检查；4.5.5 查看UPS工作是否正常，各指示灯状态是否正常，切换是否正常。电池组电源电压、温度、有无漏液，外观无异常。4.5.6 检查各个摄像点，图像是否能正常上传，镜头前有无遮挡（去树工作），镜头有无模糊不清、黑屏及受干扰等的情况。4.5.7 检查摄像头的调焦是否正常，云台上下、左右转动是否灵活，转动限位是否可靠。4.5.8 定期巡视园区摄像头及巡更按钮，查看摄像头护罩有无损坏，视窗有无破裂，安装是否牢固。4.5.9 机房设备通104、风散热、设备清洁情况检查；4.5.10 检查安防摄像头和云台、解码器电源；4.5.11 检查各楼门门禁系统，清整洁门磁开关、监探测器、稳压器电源等设备内部；4.5.12 云台加注润滑油。4.6 所有维修保养内容如实的填写在设备设施保养记录表上。5 质量记录5.1 设备设施保养记录表 1. 目的对消防设备进行定期维修保养，保证消防中控室消防设备设施、处于正常运转状态，并能在紧急情况下达到消防要求。2. 范围管理区域内的烟感、温感探测器、防火阀、正压风口、排烟送风风机、消防广播、插孔电话等设备。3. 职责3.1. 安全管理部负责监督消防设备的周期性检测、检查。保证每月至少2次巡检工作。重大活动、节105、日庆典保驾工作。3.2. 消防维保单位负责消防设备的维修保养。4. 流程4.1 感温、感烟探测器的保养4.1.1 对检查出的不合格的烟温感进行及时修复和更换。4.1.2 对有因楼层跑水而危及烟感及电路的地方，应及时做出特别检查。4.1.3 温感的保养方法参照烟感进行，实验报警灵敏度时加温使其报警。发现故障及时修复或更换。4.2 防火阀、正压风口、排烟送风风机、消防广播的保养4.2.1 防火阀开闭灵活，挂钩可靠位置有标志，消防防火阀内无异物、锈蚀，位置显示正确，油漆良好。4.2.2 正压风口叶片无脱落、无变形，开闭操作正常，信号显示正确，线头紧固，风口外观良好，无脱落、无机械损伤，风口内外抹灰除106、尘。4.2.3 排烟送风风机外观无机械损伤，接地线牢固，绝缘电阻0.5兆欧以上，风叶转动灵活无卡滞，检查（更换）轴承润滑油，拆盖检修主电路、主触头，紧固风机控制柜内接线头，抹灰除尘，配电箱电器动作顺序，控制正确，手柄位置与实际相符，指示灯、电压、电流表完好，转向正常，运行无异声，电流平衡，运行24小时后，电机及轴承正常。4.2.4 检查消防广播的喇叭、插孔电话固定是否完好。声音无异常。4.2.5 保养工作完成后，维修人员须将保养内容填写在设施设备保养记录表上，并清理现场，做到场光地净。5 质量记录5.1 设施设备保养记录表 1. 目的对消防泵房内设备的经常性维修保养，保证消防系统设备处于正常运107、转状态，并能在紧急情况下达到消防要求。2. 范围管理区域消防泵房内的消防水泵。3. 职责3.1 安全管理部负责消防泵房内设备的日常性测试。3.2 维保单位负责消防泵房内设备的维修保养。4 流程4.1 每年对消防泵房进行维护保养，对消防泵进行加油除锈。4.2 每月对消防水泵进行手动盘车，启动及主备泵切换功能检查，对管道阀门的启闭功能进行检查。4.3 消防各种开关和阀门应在运行状态，消防水箱应保持在水位正常状态，对管道阀门加油除锈保养。4.4 首先检查电机的绝缘电阻应在2兆欧以上，手动盘动连轴器，检查是否被卡住，再手动、自动启动消防主泵及稳压泵，并运行数分钟后停止。4.5 手动泄水，水力警铃应正常108、报警，自动补水系统应正常启动补水定压。4.6 配电柜内电气元器件接线应每次检查，发现问题立即处理或上报。4.7 安全管理部消防中控室应能远程控制启动消防主泵的启动和停止。主管道压力表指示正常。4.8 保养工作完成后在设施设备保养记录表上填写保养记录。5 质量记录及表格5.1 设施设备保养记录表 1. 目的楼宇蓄水池是为楼宇提供消防用水，生活水箱是生活用水的水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作。2. 范围管理范围内的消防蓄水池及生活水箱。3. 职责工程部负责消防水箱及生活水箱的日常巡视工作及定期的水箱清洗工作。4. 流程4.1 生活水箱的清洗工作应每年109、至少进行1次。4.2 清洗时间宜在工作日的夜间进行，并以工作联系单形式提前通知各部门做好配合准备工作4.1.1 通知客服部停水时间，影响供水时间范围，张贴清洗生活水箱通知。4.1.2 通知安全管理部停水，加强消防监视。4.1.3 工程部内部强电专业配合并准备确定照明电源接口位置。4.1.4 通知外委水箱清洗单位做好清洗前的准备工作。4.1.5 准备好必备用具吸水专用工具、刷子、低压带隔离变压器手把灯、线轴、消毒过雨鞋、消毒液。4.3 清洗步骤4.3.1 提前1天关闭水箱进水阀门。4.3.2 生活水箱水位降至最低点。4.3.3 关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。4.3.4 对所有清洗工110、具进行消毒。4.3.5 对生活水箱进行清洗。4.3.6 清洗完毕,进行消毒。4.3.7 最后再用清水清洗1遍。清洗滤网观察水箱内是否有泥沙。4.3.8 打开生活水箱进水阀门。溢水管道出口加装过滤网。4.3.9 检查生活水箱配电控制柜消防水箱稳压泵控制柜电气部分设备完好功能齐全。4.3.10 更换紫外线消毒灯。检查消毒设备内配线装置维修、更换。4.3.11 打开所有生活、消防水泵的自控电源。水箱检查口上锁。4.3.12 进行水质检测。出具检测报告。项目部、生活水泵房存档。4.4 对生活水箱的清洗保养作出完整的记录，记录在设施设备保养记录表上。5 质量记录及表格5.1 设施设备保养记录表 5.2 111、工作联系单 1. 目的规范给排水管网的维护保养工作。2. 范围管理范围内的室内外给排水管网。3. 职责工程部负责室内外给排水管网的日常巡视工作及定期的检修维护工作。4. 流程4.1. 每季度对室外给排水管线进行1次维护保养。4.2 保养要求4.2.1 上水管阀门完好，无渗漏。定期更换盘根，添加润滑油工作。4.2.2 天沟、地沟每年4月中旬对下水管检查清理工作，保证通畅无阻塞，若有阻塞，其它季节做好巡检工作应及时清除杂物。4.2.1 明暗沟体应完好盖板齐全。井盖完整无残缺。4.2.2 定期对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷防锈漆。保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。污水井盖、化粪池盖春节112、前夕安放明显标识防止意外事故发生。4.2.3 室外喷水池夏季前运行要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。4.2.4 消防系统保养前应以工作联系单形式提前通知安全部。4.2.5 室外消防栓每季度养护1次，主要检查消防栓栓头、接合器阀门等。4.2.6 雨污水管要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。 检查雨水管有无脱落危险一经发现及时更换维修。4.3 室内给排水设施设备的维护保养 4.3.1 检查上水管阀门完好，无渗漏。4.3.2 下水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物。4.4 保养工作完成后在设施设备保养记录表、上填写保养记录。5 质量记录及表格5.1 设施设备保养记录表 5.2113、 水箱清洗消毒记录 5.3 工作联系单 1. 目的规范中水系统的日常巡视及定期维护保养工作。2. 范围管理范围内的中水系统。3. 职责工程部负责中水系统的巡视、保养工作。4. 流程4.1 若保养工作影响业户生活时，应以工作联系单形式提前通知客服部。4.2 检查电器控制柜图纸是否齐全，检测水泵、电器控制柜各项指示是否正常，并对水泵、电器控制柜各元器件进行检查保养。4.3 水泵外观整洁、铭牌完好，接地线连接良好，无异声，无异味，电机温度适宜。4.4 检查设备阀门、水箱有无漏水现象。4.5 检查供水设备系统压力。4.6 中水补水时，检查控制柜无异声、异味，补水阀、压力表、水表记录是否正常；以及自动补114、水系统是否正常运行。机房温湿度情况。4.7 中水管网保养视同给排水管网维护保养操作规程。4.8 保养工作完成后，清理维修现场，做到场光地净；将保养内容填写在设施设备保养记录表上。5. 相关性和支持性文件5.1 水泵保养操作规程5.2 给排水管网维护保养操作规程6. 质量记录及表格6.1 设施设备保养记录表 6.2 工作联系单 1 目的规范给水设备设施运行管理工作，确保给水设备设施良好运行。2 适用范围适用于xxx办公物业运营各居住区内给水设备设施的运行管理。3 职责3.1 工程部主管负责检查所辖给水设备设施运行管理工作的实施情况3.2 工程部暖通专业主管负责给水设备设施运行管理工作的组织实施4115、 工作流程4.1 启动水泵前的检查4.1.1 检查水泵进、出水阀门是否已打开。4.1.2 排除水泵泵体里面的空气。4.1.3 检查电压表、信号灯指示情况。4.1.4 手动水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2 启动水泵4.2.1 合上水泵控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”4.2.2 按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。4.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟，二次未启动则应查找原因，排除故障后再启动。4.2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流与电机额定电流对比无过载，听有无异常声响，闻有无气味，检查有无漏水现象是否严重。4.2.5 确认一切正116、常后，按下水泵“停止”按钮。4.2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。4.3 停止水泵4.3.1 将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵停止运转。4.3.2 拉下水泵控制柜(箱)电源开关(如果需要)。4.3.3 关闭水泵进、出水闸阀(如果需要)。4.3.4 检查有无不正常情况，如有则及时处理。4.4 巡视监控4.4.1 水泵房巡视人员应定期对生活水泵房、中水泵房、消防水泵房进行巡视。4.4.2 巡视监控内容如下：4.4.2.1 水泵房有无异常声响或大的振动；4.4.2.2 电机、控制柜有无异常气味；4.4.2.3 电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；4.4.117、2.4 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各电器元件是否工作正常；配电箱内接地线是否牢固。4.4.2.5 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；4.4.2.6 水池、水箱水位是否正常；4.4.2.7 阀门、法兰连接处是否漏水；4.4.3 水泵房巡视员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有异常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给项目工程部暖通主管，请求协助解决。 4.5 水泵房管理4.5.1 非巡视维护人员不准进人水泵房，若需要进入，须经项目工程部暖通主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房，填写机房来访登记表118、。4.5.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。4.5.3 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.5.4 水泵房内的设备设施，应做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；消毒设备运行正常。 4.5.5 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.5.6 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由工程部当值人员保管，工程部人员不得私自配钥匙。 4.5.7 水泵房巡视人员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状态完整、规范地记录生活水泵房日巡视记录表表内，于每月的3日前由当值暖通主管将上一个月的119、记录整理成册后交综合管理部存档，保存期为二年。 5 相关支持文件5.1 给排水设备设施保养规程 6 记录 6.1 生活水泵房日巡视记录表 6.2 机房来访登记表 1. 目的保证公司各项目所管辖区域内土建装饰完好，可正常使用。2. 范围适用于服务中心所管辖区域内的楼宇道路、公共区域（楼宇内）、围墙（栏）、景观装饰、标识（标牌、公示栏）、交通设施的管理。3. 职责3.1 工程部主管负责编制相关工作计划并组织人员予以实施，监督、检查人员操作的规范性。3.2 工程部人员按照相关工作内容进行具体实施。4. 操作规程4.1 维护保养按原施工工艺和施工材料进行施工，若改变工艺、材料需向上级领导审批。4.2 120、若保养工作影响业户生活时，应以工作联系单形式提前通知客户服务部。4.3 检修时需妥善摆放施工材料，若长时间施工需对材料进行覆盖，防止污染环境。4.4 检修时需在地点周围设立明显坚固围挡设施及提示牌，夜间施工需设置安全指示灯，提示来往行人、车辆，保障检修工作的安全进行。4.5 保养工作完成后，清理维修现场，做到场光地净；将保养内容认真填写在设施设备保养记录表上。4.6 若施工材料特性需要成品保护，除覆盖成品保护材料以外，需设立安全提示牌。安排专职人员看护。5. 支持性文件无6. 质量记录及表格 6.1 设施设备保养记录表 1 目的规范地源热泵空调设备设施运行管理工作，确保地源热泵空调设备设施的良121、好运行。2 适用范围使用于各服务中心地源热泵空调设备设施的运行管理。3 职责3.1 工程部经理负责监督、抽查地源热泵空调房设备设施运行、巡查检修的操作行为，并组织安排相关工作内容。3.2 工程部专业主管负责指导、并按照相关工作计划内容组织人员予以实施，监督、检查人员操作的规范性。4 工作程序4.1 监控工作标准4.1.1 供暖时间：按国家法定时间即每年11月15日至次年3月15日。如国家政策有所调整，则以国家规定时间为准。每年根据天气变化或政府要求可提前或延长供暖时间，总计延长供暖时间不超过30天。供冷时间：每年5月15日起至本年度9月30日止。4.1.2 供生活热水时间：24小时/天，365122、天/年。4.1.3 供暖温度各楼室内最低采暖温度为：不低于202。4.1.4 制冷期内，在正常天气情况下相对湿度60%，应当保持客户空调系统在不间断运行使用情况下卧室、起居室的室内温度不高于26。4.1.5 供生活热水温度：用户温度不低于40。4.1.6 整个采暖季或供冷季节事故维修停暖及停冷时间不超过20小时/季。4.2 巡视内容：4.2.1 值班人员是否持证上岗，值班人员状态（包括有无空岗、饮酒或精神恍惚等现象）；4.2.2 机房环境卫生、设备卫生、消防安全；4.2.3 交接班记录情况（包括真实、准确、字迹清晰、内容齐全，记录本保持干净、整齐、无缺页、缺项现象）；4.2.4 设备运行情况（123、包括跑、冒、滴、漏现象，温度、压力有无异常现象）。4.3 抽查周期：不定期。4.3.1 抽查人员：工程主管。4.3.2 抽查内容：4.3.2.1地源热泵空调及附属设备运行记录表；4.3.2.2空调机房交接班记录表；4.3.2.3设施设备维护保养记录表；4.3.2.4水处理设备运行记录及水质化验记录；4.3.2.5地源热泵空调强制检测记录（包括地源热泵空调安全阀、仪器仪表、压力容器等）；4.3.2.6设备故障分析报告。4.4 重点监控4.4.1 值班人员持证上岗，熟悉所操作设备的结构和结构特点、技术性能、运行参数。4.4.2 为延长地源热泵空调的使用寿命，加强水质监督，锅水PH（25）值应达到1124、012，保证地源热泵空调无垢或薄垢（0.5毫米/年）运行。4.4.3 按照劳动局地源热泵空调监察要求，每半年将压力表送检，禁止使用不合格的压力表。4.4.4 压力容器、安全阀每年至少检测一次。4.4.5 地源热泵空调房维修保养记录，每年应进行一次全面检修保养并做好记录。4.5 监控目标4.5.1 设备维护保养率： 100%4.5.2 室温合格率： 100%4.5.3 入室维修及时率： 100%4.5.4 水质、环保达标率： 98%4.5.5 重大人为安全事故： 04.6 管道颜色说明4.6.1 黄色：冷却塔侧水系统；4.6.2 浅蓝：地源热泵空调一次侧水系统；4.6.3 绿色：地源热泵地源侧水125、系统；4.6.4 蓝色：地源热泵空调二次侧水系统；4.6.5 白色：补水、自来水系统；4.6.6 红色：换热站侧水系统。5. 表格5.1 地源热泵空调及附属设备运行记录表* 5.2 空调机房交接班记录表* 5.3 设施设备维护保养记录表* B.XGM-FWZX-GC-04-04-01 5.4 水处理设备运行记录及水质化验记录 5.5 设备故障分析报告* 1 目的保持社区设备良好性能，确保空调系统运行正常。2 范围适用于公司各项目空调系统管理。3 职责3.1 工程部负责人负责监督、抽查本部门员工对空调系统及日常巡查检修的操作行为，并组织安排相关工作内容。3.2 工程部专业负责按照相关工作计划内容126、组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。3.3 工程部空调运行人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。3.4 机组操作必须有专业的电气人员经考试合格，且经有关部门取得上岗证书的人操作，并做好记录及运行电压及电流的测试。4 操作规程4.1 地源空调系统（*）4.1.1 地源机组运行操作4.1.1.1手动操作：（1）开机前先开末端水泵，在开地源热泵，3分钟后观看压力，确认无异常后，再开机组。（2）停机：先停机组，再停地源泵，最后关闭末端泵。4.1.1.2机组采用微电脑控制，请不要频繁开关机，机组可能因频繁启动而受损。4.1.1.3机组内有制冷、制热、电气、水系统一系列的设备保护装置127、（配有压缩机、电气过热保护、过电流保护、排气、温度、高低压、断电保护等）切勿私自改装或强制运行。4.1.1.4进入夏季时，提供制冷运行，故首先将挂有“夏天打开、冬天关闭”的阀门打开，将“冬天打开，夏天关闭”的阀门关闭。4.1.1.5进入冬季时，提供供暖运行，故首先将挂有“冬天打开、夏天关闭”的阀门打开，将“夏天打开，冬天关闭”的阀门关闭。其余阀门均处于打开状态。换季停运设备应悬挂“换季停运”标识牌。4.2 冷水机组空调系统4.2.1 制冷机组运行操作4.2.1.1 开机前准备工作A. 开机前检查上一班记录。检查配电柜主机电源。B. 检查要启动的冷却、冷冻泵阀门是否处于正常开启位置。C. 系统是128、否缺水，观察冷却、冷冻供水进出口压力保持在正常压力范围内。D. 检查主机油温，不低于规定值。E. 检查油位在检查窗的规定范围内（1/2处）。4.2.1.2 开机A. 在主机屏上检查诊断显示有无故障（消除存在隐患）。B. 启动冷冻水泵、冷却水泵并观察水泵运转时电流在安全范围内。C. 启动主机，观察压缩机运转参数。D. 有故障时，查明原因，解决后再重新启动。E. 根据冷却水温，启动冷却塔风扇。F. 机组运行正常后，做好记录。4.2.1.3 停机A. 根据负荷情况及需要停机时，按停机键。B. 主机停机后，关闭冷却塔风扇。C. 冷却水泵机冷冻水泵在主机停止运行后10分钟再停泵。D. 停机后，切断电源，129、并做好相关记录。4.2.1.4 冷却塔运行操作A. 冷却塔风机启动时，首先观察启动电流及运行电流是否在风机的额定值范围内。B. 有异常应立即停机检查风机故障。C. 检查冷却塔风机皮带是否松动或有打滑现象及震动不平衡或风机轴承异常声音。D. 冷却泵启动后观察冷却塔进出水是否正常，如发现水量过大溢流或塔内水位过低，可操作冷却塔进出水管到不溢流平衡状态（调节阀门时应以进水管阀门最大开度为宜）。E. 观察冷却塔水流分布情况，如有溢流现象及时修浮球阀。F. 观察冷却塔水流分布情况，从喷水回转装置内流出或均匀的从分布板中流出，如不均匀应清洗喷水回转装置的喷管孔眼，或将分布板进行调整。G. 在日常工作中注意130、检查冷却水的水质，发现水质浑浊应及时与水处理厂家人员（或水质化验员）联系确定排污、补水及加药。H. 冷却泵启动时，一定要先开水泵后再开风机，不允许在没有淋水的情况下使风机运转。4.2.1.5 冷却水泵及冷冻水泵运行操作A. 启动每台水泵时观察水泵运行中是否有异常现象，发现水泵振动过大或有异常声响，应及时停机检查。B. 运行中观察水泵进出口压力有无异常变化，发现压差过大，应检查水泵进出的压力表及阀门的工作是否正常及主管路上水过滤器有无阻塞管路。4.2.1.6 主机运行操作A. 经常检查油温不得超过规定值。B. 冷凝器冷凝压力不得高于规定值。C. 冷凝器温度不得超过规定值。D. 短暂停机，主机不能131、断电。E. 开启及停机、开、关键每次只能按一次。F. 不能随意改动主机设定好的各种参数。4.2.2 空调系统的巡查4.2.3 巡查人员要服从领导安排定期巡查。4.2.4 巡查人员巡查时需携带相关工具。4.2.5 冷水机组4.2.5.1 检查机组运行电流、电压；4.2.5.2 检查机组油位及前后轴承回油情况；4.2.5.3 检查油压、油温；4.2.5.4 检查蒸发器/冷凝器的制冷剂压力；4.2.5.5 检查排气系统运转情况；4.2.5.6 检查机组运行声音是否正常；4.2.5.7 根据冷凝器进水温度，决定是否开启冷却塔；4.2.5.8 机组负载正常后，按时巡查并记录每次机组的运行数据，根据负载情132、况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。4.2.5.9 检查分水缸和集水缸水压数据。4.2.6 冷却水泵及冷冻水泵4.2.6.1 检查水泵油窗油位是否到位，及油质情况。4.2.6.2 启动每台水泵时观察水泵运行中是否有异常现象，发现水泵振动过大或有异常声响，应及时停机检查。4.2.6.3 运行中观察水泵进出口压力有无异常变化，发现压差过大，应检查水泵进出的压力表及阀门的工作是否正常及主管路上水过滤器有无阻塞管路。4.2.7 冷却塔4.2.7.1 查看风机运行情况是否正常。4.2.7.2 散水状态是否完好，布水是否均匀。4.2.7.3 检查填料是否完好。4.2.7.4 调133、整自动补水浮球的高度。4.2.8 冬季热力机房4.2.8.1 检查热交换器（板换）是否存在渗漏现象。4.2.8.2 检查热交换器（板换）温度、压力是否在正常值。4.2.8.3 检查一次水、二次水压力是否在正常值。4.2.8.4 检查运行期间机房内各闸阀、节门是否在正常开启位置，标牌是否正确，以及是否有渗漏现象。4.2.9 每次巡查将巡查内容记录在空调制冷机运行记录表、空调水泵运行记录表、热力机房巡查记录表、空调机房值班交接记录表上。4.3 空调系统的检修空调系统的检修参照空调系统维护保养操作规程执行。4.4 空调机房管理制度4.4.1 空调机组操作人员应了解和熟悉主机及附属设备的原理、性能、操134、作方法和故障产生原因及防止措施,应掌握维护、保养规程，非专业人员不得操作系统设备。4.4.2 机房操作人员应加强纪律性，严格按操作规程使用制冷、供暖设备，要严格遵守交接班制度，接班人员应全面检查各种设备，并确认没有问题后，方可进行交接班。4.4.3 机房内工作照明及通风保持良好，严禁堆放易燃易爆等化学危险物品，各种工具、备品配件、气瓶油桶，应符合消防安全管理规定。4.4.4 严格按照设备保养规定做好设备的日常保养和定期保养工作，设备附件、仪器、仪表的安全防护装置要完好无损，严禁超负荷运行，保持操作机构灵敏可靠。4.4.5 机房各种管道及其走向应有明显的标识，主要设备、阀门及开启情况要有编号、挂135、牌。水、油、汽管道必须畅通，不得有漏水、漏油、漏气现象，有故障应及时修复并做好记录。4.4.6 空调机组运行期间，操作人员应定时检查运行情况并做24小时固定间隔的温度、压力运行状况的详细记录。4.4.7 定期采样，测定制冷系统使用的冷冻水、冷却水，保持水质，达标稳定。冬季放尽冷冻机、冷却水塔存水，防止设备损坏。4.4.8 确保社区供冷、供热正常，夏季根据负荷变化调节与控制机组开启台数，高效运行，减少能耗，提前做好冬、夏季空调系统转换工作。4.4.9 保持设备和环境的整洁，定期打扫清洁、除尘工作。4.5 空调水系统换季操作4.5.1 换季启用冷水系统 4.5.1.1 检查顶层水箱间膨胀水箱和软化136、水装置，开启供水阀门，并检查加药情况。4.5.1.2 逐一开启空调机组和新风机组的冷水盘管供、回阀门。4.5.1.3 确定顶层新风机房的冷水主管自动跑风处于正常状态。4.5.1.4 确定地下冷冻机房分水器和集水器的热水供、回阀门关闭。4.5.1.5 开启冷冻机房分水器和集水器的冷冻水供、回阀门和各路冷水供、回阀门，开始向冷冻水系统注水。4.5.1.6 巡视所有送排风机组，检查有无滴、漏现象，直至水压达到要求。4.5.1.7 巡视顶层新风机房的冷水主管自动跑风。检查有无滴、漏现象，直至注水完毕。4.5.1.8 检查分水器和集水器水压数据。4.5.1.9 开启屋顶平台冷却塔的供水阀门。4.5.1.137、10 开启顶层水箱间冷却塔供水总阀门，开始向冷却水系统注水。4.5.1.11 对冷却水系统进行加药处理。4.5.2 换季启用热力系统4.5.2.1 一次水系统A. 开启所有空调机组和新风机组的热水盘管供、回阀门。B. 确定顶层新风机房的热水主管自动跑风处于正常状态。C. 与热力站取得联系，向系统注水，注水时巡视顶层膨胀水箱，观察水位变化。D. 开启地下热力分水器和集水器供、回水总阀门。E. 巡视所有空调机组和新风机组，检查有无滴、漏现象，直至水压达到要求。4.5.2.2 二次水系统A. 关闭地下冷冻机房分水器和集水器的冷冻机供、回阀门和四路空调机组供、回阀门。B. 检查顶层膨胀水箱和地下软化水138、装置，开启供水阀门，检查加药情况。C. 开启地下冷冻机房分水器和集水器的各路盘管供、回水阀门。D. 开启地下冷冻机房热交换器和循环泵管路阀门。E. 巡视顶层盘管的热水主管自动跑风。检查有无滴、漏现象，直至注水完毕。F. 检查分水缸和集水缸水压数据。G. 检查热力循环泵，做试运转。5 支持文件6 支持记录6.1 地源热泵空调及附属设备运行记录表 6.2 热交换站设备运行记录表 锅炉房运行管理规程1 目的规范居住区锅炉设备设施运行管理工作，确保锅炉设备设施的良好运行。2 适用范围使用于xxx办公物业运营管理的居住区锅炉设备设施的运行管理。3 职责3.1 工程部主管负责锅炉房设备设施运行的监管工作3139、.2 工程部主管负责锅炉外包方日常巡视维护执行情况4 工作流程4.1 监控工作标准4.1.1 供暖时间：按国家法定时间即每年11月15日至次年3月15日。如国家政策有所调整，则以国家规定时间为准。每年根据天气变化或政府要求可提前或延长供暖时间，总计延长供暖时间不超过30天。4.1.2 供生活热水时间：24小时/天，365天/年。4.1.3 供暖温度各楼室内最低采暖温度为：不低于202。4.1.4 供生活热水温度：用户温度不低于45。4.1.5 整个采暖季节事故维修停暖时间不超过20小时。4.2 巡视内容：4.2.1 岗位责任制 锅炉房人员配置，规定班组长、司炉工、维修工、检察人员、水质化验人员140、等职责范围的任务和要求。供暖系统图，设备原理图。 值班人员是否持证上岗（有效期内），值班人员状态（包括有无空岗、饮酒或精神恍惚等现象）；4.2.2 机房环境卫生、室内照明、设备卫生、消防安全；4.2.3 交接班记录情况（包括真实、准确、字迹清晰、内容齐全，记录本保持干净、整齐、无缺页、缺项现象）；4.2.4 设备运行情况（包括跑、冒、滴、漏现象，温度、压力有无异常现象）。配电系统运行检查无异常。4.3 抽查周期：不定期。4.3.1 抽查人员：工程主管。4.3.2 抽查内容：4.3.2.1锅炉及附属设备运行记录；4.3.2.2交接班记录；4.3.2.3设备检修保养记录；4.3.2.4水处理设备运141、行记录及水质化验记录；4.3.2.5锅炉强制检测记录（包括锅炉安全阀、仪器仪表、压力容器等）；4.3.2.6事故记录。4.4 重点监控4.4.1 值班人员持证上岗(证件有效期)，熟悉所操作设备的结构和结构特点、技术性能、运行参数。维保公司各项管理制度上墙，紧急事故处理预案，燃气报警器设备是否运行正常。巡回检查次数、巡回检查路线。4.4.2 为延长锅炉的使用寿命，加强水质监督，锅水PH（25）值应达到1012，保证锅炉无垢或薄垢（0.5毫米/年）运行。4.4.3 按照劳动局锅炉监察要求，每半年将压力表送检，禁止使用不合格的压力表。维保单位现场提供锅炉设备各种检测报告（压力表、安全阀、压力容器、氮142、氧化物排放、水质检测等技术指标）。4.4.4 压力容器、安全阀每年至少检测一次。4.4.5 锅炉房维修保养记录，每年6月至10月中旬应对锅炉房设备各系统进行一次全面检修保养并做好记录，做好各种检测。4.5 监控目标4.5.1 设备维护保养率： 100%4.5.2 室温合格率： 100%4.5.3 入室维修及时率： 100%4.5.4 水质、环保达标率： 98%4.5.5 重大人为安全事故： 05. 表格5.1 锅炉及附属设备运行记录 外来表格5.2 交接班记录 外来表格5.3 设备检修保养记录 外来表格5.4 水处理设备运行记录及水质化验记录 外来表格5.5 事故记录 外来表格1. 目的为业主143、提供及时、优质的维修服务，让业主满意；用热情的服务态度感动业主。通过建立入室维修工作标准，使入室维修工作标准化、规范化。2. 范围适用于服务中心维修员工进入业户区域内的维修工作。3. 职责3.1. 入室维修员工按照本规定执行；3.2. 服务中心工程主管负责本标准的培训及监督执行。4. 流程4.1. 接报修客服部或维修部受理业主的上门请修或电话报修 无论接听业主的电话请修，还是前台接待业主的上门请修，均要热情礼貌按规定使用文明用语。 无论何种情况，都不可拒绝业主要求上门维修或查看的请求。如有特殊情况应给予业主合理的解释，取得业主理解。 根据实际情况，预约上门查看或维修，并在派工单上作好记录（如业144、主要求马上上门则必须在15分钟内到达现场）。 维修部在接到客服部的转报维修通知后立即填写请修记录表及派工单，并立即上门为业主进行维修。4.1.1 工程部接到报修信息后应在15分钟内安排维修人员上门服务，人员安排有困难的，须与业户约定维修时间。4.1.2 对于水管爆裂、关键部位漏水、晚上停电等紧急情况，须保证维修人员在10分钟之内到达现场。4.2. 入室维修前准备4.2.1 维修人员必须严格按照公司要求统一着装、佩戴工牌，并保证着装整洁、干净，身体无异味；保证工具箱及维修工具外表洁净。必须按约定时间到达；4.2.2 工具箱内应配备工具及物品：4.2.3 维修工具及配件：根据维修内容确定；4.2.145、4 办公用品：签字笔、工程维修有偿服务范围及收费标准（需加盖管理处印章）、派工单；4.2.5 成品保护用具基本配备：（见下表）物 品尺 寸数 量材 质鞋套-1布质或一次性抹布400 X400 mm1毛巾布（素色）垫布600 X600 mm2床单布（素色）线手套-1白色垃圾袋45 X50 mm2塑料备注：可以根据维修量准备足够数量的垫布用于清洗更换、根据维修内容准备各类尺寸的垫布。4.3. 再次核对工具箱内工具、配件、物品是否齐全；按照时间要求携带工具箱及派工单前往维修地点，准时到位。4.3.1 若事先约定维修，先用电话联系，征得业户同意后按时前往。4.4. 赴现场途中到达单元楼门前，先按房间号146、可视对讲、按业主门铃或轻敲门，如无人应答隔10-15秒再按一次，仍无人，告知客服部与业主联系说明情况，预约时间； 4.4.1 接通后说：“您好、我是西国贸大物业维修工，您家报修某某事项，我来为您维修，不知您方便吗，有没有时间？”征得业主的同意后，业主用可视开门后进入大堂。4.4.2 按照服务规范要求搭乘指定消防电梯，尽量不与业户搭乘客梯。4.4.3 当必须搭乘业户电梯时，应让业户先行，对业户说：“您好”或微笑示意，主动操作电梯开、关，不得与业户闲谈，所带物品不宜影响客人。4.5. 进入维修现场4.5.1 维修工到达维修地点后，应先按门铃；按门铃时应做到，按下门铃马上松手，若无人应答，间隔10秒147、后再按，如此循环3次。4.5.2 无门铃时用中指中关节轻敲户门3下，若无人应答，间隔10秒再行敲门，如此循环3次。4.5.3 业户开门后，员工应说：“您好！我是刚才和你通话的维修工，为您维修某某事项，我可以进去吗?”业户同意后，应说：“谢谢!”，然后穿好鞋套，进入室内，转身关门，在业户的指引下到达维修地点。4.5.4 进入商业楼维修时，应与商业楼业户前台接待人员联系，表明自己的身份、需 维修的事项，得到同意后，方可进入。业主开门后，主动问候业主并介绍自己，说明来意，同时凭派工单进门查看；与业主交流过程中要使用文明用语，不得随意与业主开玩笑，更不允许与业主发生冲突或者为难业主。尊重业主的家居习惯148、及风俗习惯，进门时必须穿干净鞋套；对发现的问题向业主提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间征询业主意见，并得到业主认可后方可进行下一步工作。 维修人员到现场查看，要根据保修期房屋明细表对业主所报修项目进行识别，确定是否是非保修项目（非保修项目含：1、已过保修期的精装修项目；2、不在保修范围内的自用物品；3、各种自用设备、器件的安装、更换、维修所涉及到的人工服务）。 凡属于非保修项目的，维修部提供相应的人工服务。5 领用材料 如业主未准备材料或准备材料不合用，由维修人员告知业主自行购买。 如需要维修部有偿提供材料的，由维修人员告知业主材料收费价格，在业主对材料收费标准。认可的情况下，维修人员149、应回仓库领用材料，库管根据实际情况填出库单，并在派工单注明材料收费金额。 如业主对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可向业主提供此材料的型号、估价，请业主自行购买。4.6. 维修过程中4.6.1 到达维修工作地点后，取出一块干净的垫布铺于地面，将工具箱轻放于垫布上。4.6.2 向业户了解故障点或维修内容，查看维修对象，查明故障原因，初步确定维修方案，在自己能力所及的范围内进行维修。 如业户的需求超出工程部确定的维修范围，维修工应请示其上级主管人员决定是否进行维修。如果材料由业主提供，应先对材料进行检验，如质量能满足业主要求，可进行维修；如不合格或不能满足业主要求的，应向业主说明。配件有质量问150、题或不适用，应及时向业户指出，要求更换服务过程中对业主提出的问题一一给予解释，对业主提出的合理要求，在不损害公司利益的情况下尽量予以满足，不能满足的要耐心作出解释，取得业主理解。 维修服务完成后，要将所有原物复位，将工作中的垃圾清理干净。 现场清理完后，请业主验收，征询业主的意见，并在派工单上签字认可。 4.6.3 如有需收费的维修内容，应主动告知业户收费服务中心和收费标准，并向业户出示工程维修有偿服务范围及收费标准，并在业户同意后方可进行维修。5 收费 严格按照公司有偿服务收费标准收费。如有特殊情况，可与业主协商并请示部门主管后，合理调整收费，所有收费必须在派工单上注明。 维修人员及时将所收151、费用和收据存根交到客服前台，由出纳开具收据。维修部主管应每月对有偿服务费用收取登记表和物料领用登记表进行一次检查，并在每月的绩效报告中注明。礼貌地向业主道别离开，严禁向业主索要小费，对业主馈赠的物品应婉言谢绝。 上门维修员工将派工单交回存档。库管员应在每天下班之前与客服部核对当天相关的工作事宜,将派工单按有偿、无偿分类交客服部存档，客服需按户黏贴于业主档案中。维修部班长每天必须检查请修记录表完成情况，如有未完成项目一定要查明原因。维修部班长每月月底将请修记录表汇总，由维修部存档。 5.1 维修过程:5.1.1 将维修工具、维修材料、备用配件等放置于垫布上；取另一块垫布铺于维修部位下方，用于承接152、或放置维修产生的废物。5.1.2 维修工具应轻拿轻放，工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声，实在无法避免时应事先向房间业户打招呼，并说一声“非常对不起”；随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业户；员工间交谈工作时应轻声细语。5.1.3 维修人员将业主提供材料、配件的情况记录在派工单中。在服务过程中，如业户提供的材料、配件等发生损坏，维修人员应及时通知业主，并要求业主在派工单单上签字确认。5.1.4 维修过程中，若遇工程人员不足、缺少工具等情况时，应向业主解释，请业主稍候，遂即退出房间与相关人员联系，尽快继续维修。5.1.5 维修工在维修过程中应做好成品保护工作，注意不要损坏或污染业户153、房间中的其它物品等；当需移动业户物品时，应事先征得业户同意，珍贵物品需请业主自己搬移；若业主执意要求维修人员移动贵重物品时，应耐心、明确讲明公司规定。5.1.6 在维修过程中，业主有事外出，户内无人时，维修人员必须与业户另约时间维修，不得单独留在业主室内；若业主表示很快返回，维修人员可以在大门外等待，待业户回来后进屋维修。5.1.7 在流动人员较多的公共场所维修时，应将维修区域加以限定，设隔离栏杆及警戒带，悬挂“施工打扰，请绕行”,的警示标牌；疏导人流，注意过往人员安全，过往人员不得进入维修区域。5.2 维修结束后4.7.1 维修工作结束，应收拾好工具箱，将维修工作现场清理干净，将业主物品恢复154、 原状，向业主介绍维修情况、设施的正确使用方法、注意事项，并请业主验收。4.7.2 业主满意后，双手递交派工单、笔尖向内递过签字用笔，请业户在派工单上签字，并签署维修意见；将派工单“业户联”交给业户。4.7.3 当业主对维修质量不满意、一时又难于达到业主要求，应向业主耐心解释，致以歉意；若业户仍不满意时应回答：“对不起，您的意见我会向我的上级汇报，尽快给予您一个满意的答复”，征得业户同意后再离开。记录在设备缺陷记录上，事后做好跟踪维修回访工作。4.7.4 如维修内容属有偿服务，维修员工收取费用，将收费金额填写于派工单上，请业户确认签字，并告知业户，收费票据将由客服人员送达。如业户表示亲自将费用155、交到物业办公室，维修人员将业主欠款数额填写于派工单上，并请业主确认签字，留下联系电话。4.7.5 离开房间时，脚步要轻，手持工具箱及所提物品不得拖地；行至门口，转身面对业户说：“再见!”，退出房间，轻声关门。4.7.6 维修员工将服务工作单“客服联”交给客服人员；将服务工作单“财务联”及所收取费用交给财务人员。4.7.7 财务人员按照收费管理流程的要求收取维修费用、开具票据。4.7.8 客服人员按照报修处理操作规程的要求递送收费票据及进行回访。5.3 入室维修纪律5.5.2 维修人员入室维修必须严格按公司规定穿鞋套，使用工器具垫布和抹布；维修人员进场必须做到“八个不”，即不吸烟、不能坐、不吃喝156、业户的食品、不收业户赠送的金钱及物品、不接打私人电话、不使用业户洗手间、不借用业户的物品、不闲聊与工作无关的事。5.5.3 维修人员不得擅自承接超出管理处维修范围的维修工作，违者造成的损失由维修当事人承担；维修人员不得无正当理由拒绝管理处维修范围内的维修申请，一经发现严肃处理。6 相关性和支持性文件6.1 报修处理操作规程6.2 收费管理流程保修期房屋明细表有偿服务收费标准 支持性记录请修记录表派工单 有偿服务收费标准业主沟通记录表 1. 目的与范围保证小区园林水景景观设施的正常运行。本作业指引适用于xxx办公物业运营管辖范围内水景景观设施设备的维护保养。2. 职责2.1 物业工程部负责人负责157、监督检查水景景观设施的维护保养工作。2.2 物业服务中心工程部维修人员负责对小区内的水景景观设施设备进行日常维修保养工作并做好巡查保养记录。3. 术语及定义3.1 水景景观系统:包括水池、溪流、喷泉、瀑布、循环水泵等。4. 过程控制4.1 操作方法如下4.1.1 使用水景景观前，首先打开各个水池的进水阀,并检查是否渗漏；4.1.2 当循环水进入到集水坑后打开喷泉、瀑布、溪流的阀门；4.1.3 从设备所在的配电室内开启循环泵；4.1.4 冬季不使用水景景观时，必须关闭水景观的所有进水阀，并打开水池的泄水阀，放空水景观内的水，以防管道被冻坏。4.1.5 水中灯具工作电压不大于24V；4.1.6 配158、电系统有漏电保护器，且保护器工作正常；日常巡检时加强试验检查。4.1.7 在喷泉等水景设施的醒目位置设置“严禁嬉水”等警示标识。4.2 维护和保养要求4.2.2 周检：由物业服务中心工程部维修人员每周对集水坑内的杂物进行清理，对循环泵、控制柜进行巡检，设备运行管理严格按照北京地区电气设备运行管理规程执行，发现问题及时排除。4.2.3 月检：由物业服务中心工程部维修人员对整个系统（管道系统、设备及控制系统）进行维护保养，并将结果记录在设备设施维修保养记录中。4.2.4 年检4.2.4.1 物业工程部维修人员负责在每年停止使用后，对整个系统进行检修保养并将保养结果记录在设备设施维修保养记录中。4.159、2.4.2 每年设备开始使用前物业工程部维修人员负责对系统进行检查并将保养结果记录在设备设施维修保养记录中。5 记录表格5.1 设备设施维修保养记录 1. 目的与范围贯彻安全生产方针，做好劳动保护，促使工程部员工必须按照北京地区电气设备运行管理规程的要求从事设备运行活动，确保辖区内无重大安全责任事故。本作业指引适用于xxx办公物业运营工程部运行与活动的安全管理。2. 职责2.1 工程部负责对工程部所管辖电动设备安全运行情况进行监督、检查。2.2 物业工程主管负责安全运行工作的监督和检查。2.3 物业工程部负责人和各专业主管负责安全运行工作计划的组织、审核、培训和落实。2.4 物业工程部各专业维160、修人员负责安全运行工作的执行。3. 过程控制3.1 电动砂轮机安全操作规程：3.1.1 必须在电动砂轮机铭牌规定的电压和频率的条件下使用。3.1.2 电动砂轮机在使用前，外壳必须有良好可靠接地。3.1.3 不要在有易燃易爆气体的场合使用。3.1.4 严禁拆除安全防护罩，使用砂轮机。3.1.5 请勿将电动砂轮机置于室外使用。3.1.6 请勿在雨淋和水溅的场合使用。3.1.7 请勿让非操作人员靠近运转的砂轮机。3.1.8 电动砂轮机的旋转方向应与转向指示牌一致。3.1.9 在使用电动砂轮机时应戴防尘眼镜或使用配套防尘镜。3.1.10 请勿将工件与砂轮猛撞，以免造成砂轮片破碎飞出伤人。3.1.11 161、使用完毕和意外停电时，应将开关置于“关”的位置，避免意外起动造成伤害他人。检查电源接线是否牢固，接地线是否连接，电源线电缆无破损、电缆无接头。3.1.12 施工现场需放置或悬挂警示标识，做好现场防护措施。完工后做好现场清理工作。3.2 台钻的安全操作规程：3.2.1 用台钻前必须阅读使用说明书，熟悉台钻结构、各手柄的功用、传动和润滑系统。3.2.2 使用台钻前，应首先检查工作台是否夹紧以及主轴套筒的升降移动机的3.2.3 电器设备是否正常。3.2.4 在调整工作台的位置时，须松开夹紧手柄，然后转动手柄移动工作台至所需的位置后，再将手柄夹紧。使用中严禁带手套操作！应戴防尘眼镜或使用配套防尘、护目162、镜！3.2.5 如台钻在工作中发生故障及有不正常的响声时，应立即停止电动机运行并检查原因。控制开关严禁使用搬把开关导向操作，以免发生误碰发生事故。3.2.6 工作完毕后，用毛刷清除台钻上的铁屑和尘污，并在未涂漆的表面涂上防锈油以防锈蚀。3.3 电动圆锯安全操作规程：3.3.1 必须让安全装置保持定位，并按规定顺序工作，不可绑住下方保护器不用。3.3.2 锯片要保持清洁锐利，使用锐利的锯片可减少故障与回弹到最小限度。3.3.3 工作时，手必须离开锯断区，不可触摸锯片，当锯片正在转动时，不可将工件插进去，锯片尚在转动时，也不可伸手拿切断的加工件。3.3.5 大块工件必须加以支撑稳定，锯解大块材料时163、，必须用垫木支撑稳定以减少夹锯或发生回弹的危险，需要将圆锯支撑在加工件上时，应将工具支撑在较大的工件上而锯下较小的一边。3.3.6 纵向锯木料时必须使用纵锯导板或直边挡板。3.3.7 当圆锯突然减速时，应即放松开关，锯片还在转动时不可从工件上移动圆锯，决不可将手或手指放在工具后面，因为如果发生反弹时，圆锯易回弹到手上很可能会造成严重伤害事故。必须选用正确的锯片，不可使用锯片不合格的锯片，也不能使用规定外的套环和螺栓。3.3.8 操作圆锯时，应使导线远离锯断区并加以固定，使其不至于在操作时被工件缠住。3.3.9 将圆锯底板的较宽一边放在被坚固支撑的那部分工件上，而不是锯断后会掉下的部分上。3.3164、.10 决不可用老虎钳反夹圆锯，因这种操作方法非常危险并可能会引起严重伤害事故。3.3.11 锯完木料需要放下圆锯时，必须确定下方保护器是否完全盖上，锯片是否完全停止。3.4 电钻安全操作规程：3.4.1 装钻头或螺丝刀时，先把它完全插入卡头，然后用卡头搬手拧钻头卡盘。3.4.2 请勿戴手套使用电钻。3.4.3 将电钻放在地板上时，应先确认电钻是否已完全停止。3.4.4 使用时，请用双手握紧电钻。3.4.5 在往墙上、地板或天花内钻孔时，要事先充分了解其中是否埋有电线或其他管道。3.4.6 在高处使用电钻时请注意下方情况，防止坠落物发生意外。检查电源线是否牢固正确，接地线是否连接紧固。连接电缆165、无接头、无破损。3.5 电池式电钻安全操作规程：3.5.1 使用电池充电器之前，先阅读全部说明书和标志，电池充电器、电池和3.5.2 使用电池的产品上的注意事项。3.5.3 不要将充电器暴露在雨雪中。3.5.4 为了减少电源插头或导线损坏的危险，如需要停止充电器工作时，应拔下插头而不应扯拉电源导线。3.5.5 不要使用破损的电源导线或插头。3.5.6 如果充电器受到强烈冲击、失手落下或其他任何形式的损伤，应将其送至有资3.5.7 在进行任何保养或清扫之前，必须断开电源，取出电池。1. 目的与范围为加强对各服务中心电梯的安全管理,保障电梯安全运行。本作业指引适用于xxx各辖区内电梯系统的巡查管理166、。2. 职责2.1 物业工程部主管负责对电梯设备巡查及维保单位对维护保养工作的监督与检查。监督电梯维保单位建立的各项管理制度、相应的法律法规执行情况。不断完善管理水平。监管电梯设备资料整理工作。负责接待电梯设备国家职能部门检查、检测工作。监督完成各项整改、改造重大维修工作。2.2 物业工程部主管（安全员）负责电梯的日常巡视检查，并对维保单位的维保质量、重大维修进度、维修质量、电梯设备安全、机房、设备的工作环境进行监督检查。3. 过程控制3.1 巡视检查内容及周期3.1.1 内容：乘坐电梯并巡视机房，利用听、摸、闻、看、试的方法检查电梯及机房。3.1.1.1 听：电梯运行时有无异常的噪音，开关门167、时有无摩擦、运行时有无刮蹭声音，风扇运行时有无异常的响声，机房内曳引机、电动机、限速器有无异常声响。3.1.1.2 摸：电梯运行时轿厢（梯阶、扶手带）有无明显抖动、振动现象，轿厢操作盘有无异常高温现象，机房内曳引机、电动机、制动器、变频器有无异常抖动、高温现象。3.1.1.3 闻：轿厢、井道内有无异常气味，机房内控制柜有无异常气味。3.1.1.4 看：电梯平层精确度符合使用（1.5mm），层显标识是否准确，是否有盘车手轮。3.1.1.5 试：电梯各按钮是否有效。3.1.2 检查到不符合项时应立即通知电梯维保厂家人员进行维修，电梯报修后维修人员应在15分钟内到达现场。待维修完成后进行复查验证。3168、.1.3 主电梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，并摆放警示标识。3.1.4 将检查及复查结果填写到设备（设施）巡查记录内。3.1.5 电梯轿厢内张贴年检合格证（复印件）、乘客须知，明确运行时间。3.2 对维保单位的监督检查3.3.1 工程部主管必须对电梯维修保养质量进行全程监督管理，具体操作按照国家TSG T70012009标准执行。3.3.2 每月末电梯维保单位报下月度电梯维保计划,由各物管中心工程主管审核服务项目经理批准后方可实施。每部电梯每月维保2次,间隔时间不得超过15天。3.3.3 当电梯维保工作完成后,工程部主管按照电梯检查记录逐项检查，有不符合要求的立即通知电梯维保厂家进行维修169、，并将检查及复查结果填写到电梯检查记录上。4. 记录表格4.1 电梯设备保养工作查验表 目的与范围规范维修工具操作，确保人身和设备的安全。对万用表、钢尺、卷尺进行校准，确保其精密度符合要求。本作业指引适用xxx办公物业运营辖区内维修工具、测量工具的管理、自校作业。2. 职责2.1 物业工程部主管负责各类维修工具的正常使用及监督检查维修测量工具的校准工作。2.2 物业工程部主管负责对维修作业中使用的万用表、钢尺、卷尺进行校准，保证其准确度、精密度符合要求。3. 过程控制依据使用范围，工具分为通用工具、专用工具和个人手用工具，为加强工具管理，制定如下制度。3.1 通用工具管理3.1.1 通用工具平170、时存放于库房，建立公用工具借用记录表，借用时登记。3.2 专用工具管理3.2.1 各专业工种使用的公用工具，存放于工程部库房。3.2.2 交接班时清点工具，若发生丢失或人为损坏，由责任人酌情赔偿。3.2.3 当工具非人为损坏，由工程主管提出维修或更新计划。3.3 手用工具管理3.3.1 依据各工种特点，给维修工配备相应的工具和工具保管箱。特种作业安全用具必须在安全检测有效期内。安全操作用具检测合格证存档保存。3.3.2 个人领用工具，需由物业工程部负责人审批，经物业项目经理签字后，由库房管理员发放。3.3.3 库房管理员要建立工具台帐清单，详细记录发放的工具名称、型号、数量、单价以及发放时间，171、领用人。3.3.4 员工离职时，应如数交还工具。3.3.5 个人手用工具归个人保管，如有丢失或损坏，由责任人酌情赔偿。3.3.6 若属工具自然磨损，由物业工程主管提出更新计划。3.3.7 再次领用工具，遵循以旧换新原则。3.4 台钻、手提电钻和电锤3.4.1 使用时严禁戴手套。3.4.2 在铸件上钻孔或钻深孔时，必须经常提起钻头，进行排屑、断屑，以防损坏钻头。3.4.3 使用时不得用力过猛，轴承温度不得超过60，电动机外壳温度不得超过 70；发现异常现象，必须立即停止工作，查清原因，采取措施。3.4.4 钻头的轴线方向应垂直于工作面，控制钻头不要四周摆动，以防损坏钻头。3.5 各种类型砂轮机及172、切割机3.5.1 台式电动砂轮机应安装平稳、牢固，电动砂轮机的防护罩应完好。3.5.2 砂轮片应无缺口和裂纹。3.5.3 工作时人体必须偏离电动砂轮机转向平面，眼睛必须避开火花集中的方向。3.5.4 对大型和特殊工件进行打磨时，应注意采取固定装置。3.5.5 带有托板的砂轮机，应注意使托板和砂轮之间的转动间隙控制在35mm。3.5.6 使用电动切割机，应注意切割力必须平稳。3.5.7 使用砂轮机时必须佩带防护眼镜。3.6 电气焊设备3.6.1 电气焊工必须持有岗位操作证书，工作场地应备有充足的灭火器材，工作前必须到安保部办理动火证及相关手续，经安保部主管同意后，由安保部指定专人监护，做好相应的173、防火措施后方能操作。3.6.2 焊接场地应清除周围的杂物、易燃易爆品及危险品。3.6.3 焊接场所附近难以移动的易燃物质应采取安全防范措施。 施工现场准备足够的灭火器等灭火器材。3.6.4 电气焊操作人员应该戴好面罩、焊工手套，穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤身体。3.6.5 根据施焊工件的材料性质等条件，选择适宜的焊条牌号、直径及调整焊接电流。3.6.6 在进行高空焊割作业时，应清除地面的可燃物，并采取相应的防范措施。3.6.7 焊割作业时，夹有焊条的焊钳、切割枪不允许随意离手放置。3.6.8 禁止氧气瓶与乙炔瓶同车运输，氧气瓶与乙炔瓶应分离存放，间距不小于6米；使用气焊时，乙炔瓶要立放，不174、能横放。3.6.9 使用气焊时，氧气瓶与乙炔瓶之间的距离不能小于6米，与明火之间距离不小于10米。3.6.10 使用气焊时，应检查氧气表、乙炔表是否完好，并调至正常工作压力，检查气管是否泄漏。3.6.11 工作完毕，工作人员要清理现场，除掉火种，关闭氧气、乙炔瓶阀门，直至确认无误后方可离开。3.7 虎钳3.7.l 安装牢靠，有砧座的虎钳，允许在砧座上做锤击，其它部位不允许。3.7.2 抬虎钳手柄夹紧或松开工件时，不能利用手锤击手柄或套加力杆的办法来松开、夹紧工件。抬虎钳螺杆有滑扣现象时禁止使用，以防伤人。3.7.3 若加工工件超过钳口过长时，应另加支撑。3.7.4 虎钳的螺杆、螺母各活动部件及175、回转部位，每半年要加油润滑一次。3.8 丝锥3.8.1 攻丝前，应根据丝孔的尺寸和材质，选用合适的钻头，钻出攻丝底孔。3.8.2 攻丝时，要使丝锥垂直工作平面，否则易折断丝锥。3.8.3 攻丝过程中，要经常将丝锥倒转，以便断屑和倒屑。3.8.4 为保护丝锥，应使用冷却液。3.9 板牙3.9.l 根据螺丝情况，选择合适的板牙。3.9.2 用板牙套丝时，圆杆直径比螺纹大径小0.20.4mm。3.9.3 圆杆端部倒角为15-40度，使板牙易于对准和切入；板牙切入后，不必再加轴向压力，靠切入的螺纹引导继续套丝；套丝时经常倒转板牙，以便倒屑。3.9.4 板牙切入前，两手压力要均匀相等；切入后，应两只手一176、齐用力，以防用力不均匀，损伤板牙和螺纹。3.9.5 为了保护板牙，应使用冷却液。3.10 升降机3.10.1 必须经工程部主管批准后方可使用。3.10.2 必须有两名以上人员方可使用，地面应有人看护。3.10.3 使用时必须放下4个支撑地脚、紧固好。3.10.4 应使用220V电源，接线用电缆，同时做好保护。3.10.5上人前必须先做空载运行，检查液压系统有无漏油现象,升降机上最多不能超过2人。3.10.6 使用时工作人员不得离开现场,使用完必须对升降机检查，确认完好。3.11 梯子3.11.1 工作前应检查梯子、高凳是否坚固完整，并且要注意梯子的横梁能否承受工作人员和携带工具的重量。3.11177、.2 在光滑的地面上架设梯子和高凳时，应有防滑措施。3.11.3 靠在杆子上使用的梯子，必须把梯子上端绑牢。3.11.4 在梯子和高凳上工作，腿必须跨在梯凳内，不许站在梯子最上一层。3.11.5 不允许有人在梯子上时移动梯子。在梯子上工作时，要注意身体重心不要超出梯子范围之外。3.11.6 使用四米以上的高凳必须有晃绳, 且地面应有人看护。3.11.7 架立梯子时，要注意梯子与地面的夹角以60度为宜。 3.12 钢尺、卷尺的校准设备外校合格的钢尺(精度0.5mm)3.13 万用表、钢尺、卷尺的校准环境在室温下对万用表、钢尺、卷尺进行校准。3.14 钢尺、卷尺的校准方法3.14.1 在室温下检查178、钢尺、卷尺的刻度是否清晰、钢片是否平齐，否则更换。3.14.2 钢尺校准时，取一基准平面，把基准钢尺的零点和待校准尺的零点贴紧该平面，基准钢尺的刻度对照待校准钢尺的刻度。3.14.3分别核对被校尺和基准尺的刻度，核对点100mm、500mm、1000mm，第一次完成后，再进行第二次，第三次，三次读数取平均记录在自校记录表内。两尺读数之差，l00mm时允许误差1.0mm；500mm时允许误差1.0mm；1000mm时允许误差1.0mm。3.14.4 当被校准的卷尺长度超出基准钢尺的长度时，按每l00mm分段校准，登记在自校记录表内，最大允许累积误差为2.0mm。3.14.5 历次测量值与标准值之179、差，均在允许误差范围内(且卷尺的累积误差在2.0mm范围内)，判校准合格。3.15 万用表的校准方法3.15.1 每次使用前万用表应处于完好状态，测试表笔应保证绝缘良好。3.15.2 用机械传动，将指针调整到零位，并重复3次，观察指针稳定的指向零点后。方可使用。3.15.3 对有量程要求的万用表，按照被测产品的技术要求，调整仪器的量程，使指针准确的指在预定的量程范围，方可使用。3.15.4 对指针无法稳定指向零位的万用表，视为不合格的设备，不能用作测量工具。3.16 万用表、钢尺、卷尺的校准周期每年需对万用表、钢尺、卷尺进行一次校准。4. 记录表格4.1 个人工具领用台账 4.2 公用工具借用180、记录表 4.3 公用工具台账 4.4 电气设备摇测记录 1. 目的与范围通过普查，为房屋和共用设备设施维修提供依据，制定相应的大、中修计划。本作业指引适用于xxx办公物业运营服务的房屋和共用设备设施普查的管理。2. 职责2.1 物业服务中心工程部负责人负责组织年度房屋和共用设备设施年度普查工作，并将普查结果上报工程技术部。2.2 物业工程部主管负责现场普查工作的实施。3. 过程控制3.1 每年第四季度依据房屋本体及公共区域设备设施普查表中的内容对房屋和共用设备设施情况进行一次普查。3.2 对房屋和共用设备设施普查的结果记录在房屋本体及公共区域设备设施普查表中。3.3 物业工程部根据普查结果统计181、出合格、不合格的服务中心，分析不合格的原因，制定出解决方案。3.4 房屋和共用设备设施的合格、不合格的判定3.4.1 合格：是指“房屋和共用设备设施完好”，设备设施运行正常、图纸资料齐全，各种管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。3.4.2 基本合格：是指“房屋和共用设备设施基本完好”，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备设施、各种管道现状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。3.4.3 一般不合格：是指“房屋和共用设备设施一般性损坏”部分构部件有损坏或变形、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不畅通、水卫、电照管线182、器具和设备设施零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。3.4.4 严重损坏：是指“房屋和共用设备设施年久失修”结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。3.5 每年12月15日前，由物业工程部负责人根据各项巡查、普查等记录情况组织制定下年度年度设施设备维护保养计划由物业服务中心经理确认，报工程技术部审核。经审核后的年度设施设备维护保养计划由公司主管领导批准执行。物业服务中心应严格按照年度设施设备维护保养计划开展工作。3.6 根据房屋实际使用183、年限与设备设施运行使用状况，每年9月15日前编制设备设施大中修计划，有业委会的物业服务中心提交业委会，并依据业委会的决定，开展维护检修工作，无业委会的物业服务中心，向全体业主公示，留存公示依据后按计划开展工作并完善记录。4 记录表格4.1 年度设施设备维护保养计划 4.2 房屋本体及公共区域设备设施普查外来表格 1 目的与范围保证道闸外观良好，开关操作灵活可靠，各系统工作正常。本作业指引适用于xxx办公物业运营辖区内停车管理系统的维修。2 职责2.1 物业工程部负责人负责监督检查车场管理系统维护保养工作。2.2 物业工程部主管负责停车场维保单位对管理系统的日常维修监督管理工作。2 过程控制3.184、1 每月对停车场管理系统检查保养一次,将结果记录在中。3.2 设施保养内容3.2.1 检修挡车杆，检查反光膜等；3.2.2 对各转动轴加油润滑，补充齿轮箱内机油；3.2.3 全面紧固电线接头，检查电器触点接触是否良好；3.2.4 检查电容器有无失效或漏电现象；3.2.5 检查箱门、箱盖密封是否严密，严禁雨水进入；3.2.6 查验齿轮磨损情况，紧固限位开关；3.2.7 检查室外摄像机防护罩是否完好，擦洗镜头，校调镜头焦距，确保图像清晰。3.2.8 检查设备图纸、设备资料是否齐全，记录设备运行中的缺陷存在的问题，实际使用功能与车场系统设计是否相符。4 记录表格4.1 设施设备保养记录表 1. 目的185、与范围加强各项目的特种设备，安全装置（用具）的安全运行和正常使用，确保人身财产安全，提高服务质量。本作业指引适用于xxx办公物业运营所管辖特种设备，安全装置（用具）的定期检定。2. 职责2.1 物业工程部主管负责对本项目特种设备，安全装置（用具）的正常使用、管理检测工作进行监督检查，安全用具。2.2 物业服务中心工程部各专业主管负责特种设备，安全装置（用具）的正常使用、检定申报及外检工作。3.1 电梯定期年检3.1.1 工程部电梯设备责任人负责电梯定期年检工作。3.1.2 在申报电梯年检前物管中心电梯设备责任人要监督电梯维保单位作好年检等准备工作，维保单位有责任保证电梯年检的顺利通过。3.1.186、3 在申报电梯年检前要保证现场具备检验条件,并准备好电梯有关技术档案资料。3.1.4 在电梯年检过程中工程部电梯设备责任人要全程跟踪年检过程，掌握设备检查状况。3.1.5 对电梯年检中出现的不合格项电梯设备责任人要及时上报工程部经理，并组织整改，以确保整改合格。3.1.6 未通过国家质检部门年检的电梯不能运行。 3.2 锅炉、安全阀定期年检3.2.1 物管中心工程部经理负责协调锅炉、安全阀年检的各项工作。3.2.2 在申报年检前专业主管应作好年检准备工作,具备检验条件。3.2.3 在申报年检前要准备好有关技术档案资料、运行记录，准备好司炉人员、水质化验人员的资格证件。3.2.4 在年检过程中专187、业主管、司炉人员、水质化验人员要配合协调年检过程，掌握各项检查状况。3.2.5 对年检中出现的不合格项及时上报工程部经理，并组织整改。3.2.6 整改后仍未通过国家质检部门检测的锅炉严禁运行。3.3 避雷装置定期年检3.3.1 工程部专业主管负责避雷装置定期年检的各项工作。3.3.2 在申报避雷装置年检前工程部做好自检等准备工作。并要保证现场具备检验条件。3.3.3 在避雷装置年检前要准备好有关资料。3.3.4 对避雷装置检查出现的不合格项要及时上报工程部经理，及时组织整改，直至整改合格。3.4 安全用具定期检定3.4.1 工程部强电主管负责安全用具（包括高压绝缘手套、绝缘靴、高压绝缘拉杆、高188、压验电器）的定期检定工作。3.4.2 安全用具检定不合格的应予以报废，不得保存、使用。3.4.3 安全用具的检定合格证由各服务中心存档。4 记录表格1. 目的与范围防止电力电缆事故的发生，确保小区供电线路的安全运行。本作业指引适用于xxx办公物业运营管辖区域内的电缆设施巡查维护。2. 职责2.1 物业工程部负责人负责监督检查小区内电缆设施巡查维护工作,确保小区正常供电。2.2 物业工程部维修人员每季度应对电缆线路进行一次巡查，并将巡查情况记录在强弱电巡视记录表、低压配电室日巡视记录表上。3. 过程控制3.1 巡查保养内容包括： 3.1.1 检查电缆线路标识是否完好；3.1.2 检查电缆接地装置189、；3.1.3 巡查有无超负载运行情况，保证电缆在正常状态下运行； 3.1.4 对电缆盒及套管进行清扫，确保电缆竖井线槽内无杂物，无积水和腐蚀物；3.1.5 巡查时注意电缆的绝缘保护，不要造成人为的机械损伤；3.1.6 工程部维修人员在巡查时发现电缆异常情况应及时进行处理并上报工程部经理，同时做好强弱电竖井巡视记录表、低压配电室日巡视记录表。4. 记录表格4.1 强弱电竖井巡视记录表 4.2 低压配电室日巡视记录表 1. 目的与范围统一、规范各项目公共区域工程专业设备设施编号管理，本作业指引适用于xxx办公物业运营工程设备（设施）管理。2. 职责2.1 物业工程部指派专人负责本物业工程专业设备设190、施编号工作的落实工作。2.2 公司企划部品质管理中心负责各物业服务中心工程专业设备设施编号工作执行情况的监督、指导工作。3. 过程控制 设备设施管理规程 1.0 目的 保证小区所有公共设施设备正常运行，为业主营造一个安全舒适的居住环境，满足业主要求。2.0 适用范围 公司范围内所有的设施设备。 3.0 职责 3.1 维修部负责设施设备各类“帐、物、卡”的建立和管理，并负责其运行维护和更新改造。3.2 维修部负责组织年度设备年度保养检修计划的制定实施。3.3 工程部对设备的维修、保养进行检查。4.0 工作程序 4.1 维修部对小区公共设施设备等硬件实施“帐、物、卡”全方位仓储式管理。4.1.1 191、帐：4.1.1.1 各类图纸：维修部负责管理保存各相关图纸复印件。4.1.1.2 各类档案登记表：维修部负责小区内重要公共设施设备的编号、生产厂家、造价、维修保养单位、使用年限等档案资料的编制和管理工作。4.1.2 物：4.1.2.1 卡、帐的编号、生产厂家、造价、维修保养单位、使用年限等与现场实物吻合；4.1.2.2 小区房屋本体、公共设施设备使用功能正常可靠，完好率达到相关规定要求。4.1.3 卡：4.1.3.1 维修部依据小区公共设施设备台账，对现场实物以设备设施卡或油漆等形式进行标识；4.1.3.2 维修部对要求说明操作方法、维修保养规程及有关安全注意事项在卡上标注；4.1.3.3 卡192、应贴、挂在现场实物的明显位置。 4.1.4 定期盘点：经营管理部每年一次对所管理的“账、卡、物”进行盘点，对存在的问题及时整改，要求“账、卡、物”相符。4.2 图纸资料、操作规程、维修保养规程、检验标准与现场实物应保持一致性和可操作性。4.2.1 原始竣工验收资料：设备图纸管理处客服部持原件、维修部持复印件；4.2.2 保证现场使用的图纸、操作规程、维修保养规程、检验标准的可操作性和有效性；5.0 设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级： 级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、低压配电柜、消防联动控制柜、高压开关柜、变压器、锅炉、供暖供热泵、热交换器。 级设备：正压风机、对讲监控系193、统、气体联动灭火设施、交通道闸、排烟风机。 级设备：除、级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）维修机具、潜水泵等。 6.0 设备的编号：设备编号由以下四部分组成： 第一部分表示设备类别：用字母表示(详见设备代码)； 第二部分表示设备位置：用相应楼栋名称前两个字表示； 第三部分表示同一位置不同设备序号：用数字表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字表示。 例：设备代码/设备位置-设备序号 XB-消防泵 B地-B栋地下一层 0011号消防栓主泵3.2.2 设备设施类别：设备设施共分为11大类，编号用汉语拼音大写字母表示，分别为：QDJ（强电井）、SFJF（送风机房）、GD（供194、电）、PD（配电）、RD（弱电）、XF（消防）、KT（空调）、DT（电梯）、GL（锅炉）、GN（供暖）、JS（给水）、ZS（中水）、PS（排水），设备属于哪类，编号即用表述该类的两个大写字母表示。3.2.3 设备设施所处位置3.2.3.1 用阿拉伯数字表述楼号。如：12号楼以“12”表述。3.2.3.2 用阿拉伯数字表述单元号。如：1单元以“1”表述3.2.3.3 楼层用“阿拉伯数字”加“大写英文字母”表示，即“B”代表地下，“F”地上。如：地下二层以“B2表述”，地上11层以“11F”表述。3.2.3.4 中间用间隔号分开。7.0 设备的接管验收：设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收195、，确实达不到上述条件的应在设备验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设备的接管及验收维修部会同客服部办理，并保存验收资料。8.0 设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查：8.1 维修部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求，对本小区管理的设备进行认真、全面、细致地巡察、维修、保养并作记录。8.1.1 发现设备故障及损坏，由维修部组织技术工人进行维修，技工不能处理的故障及重大故障由维修部相关人员打报告，呈请总经理批准后，将设备送外修理或请专业人员来公司修理。维修完成后，应对设备功能进行检定，所有设备维修部都应备案。8.1.2 对不能修复使用的设备，由维修部负责填写报废申请单，维修部主管签署意196、见，呈请总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期。8.2 维修部主管每年初组织制订本小区的设备维修、保养、检修计划，总经理审批后下发，由维修部具体实施保养、检修并记录，工程管理部负责小区的设备保养进行监督。8.3 设备监控：维修部在保养时发现其部件磨损或电气老化严重，应及时予以更换；工程管理部在检查保养情况时如发现类似情况，应责令维修部技工予以更换。9.0 设备的检定：9.1 对于电梯，维修部应监督电梯分包方进行自检，并按规定报送政府有关部门检定。9.2 根据设备运行的需要，工程管理部可随时作出决定对单台设备进行检定。 10.0 新增设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐： 10197、.1 申请：按楼宇正常运作或维修需要，由维修部申请，公司经理审批后购置。购置的设备，维修部均应建档；10.2 采购：采购人员应对被采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良，性能完全符合要求，使用方法清楚，有合格证书，价格合适才能办理付款、提货手续；10.3 验证：设备（机具）购进后，由维修部主管会同有关技术人员验证，维修部主管签字同意后即可办理入库； 11.0 封存设备的管理：封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。对于封存的设备，应贴封存标记，重新启用时增加保养一次。 12.0支持性记录设备年度保养检修计划 报废申198、请单 设备验收单 设备台帐 设备档案卡 1. 目的与范围为了确保工程人员的安全操作，维持有限空间的安全良好运行。本作业指引适用xxx物业2. 术语及定义2.1 有限空间：是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒、有害、易燃、易爆物质积聚或氧含量 不足的空间。2.2 有限空间分类 2.2.1 封闭、半封闭设备：如船舱、储罐、冷藏车、水塔、水箱、反应塔、沉箱及锅炉、压力容器、浮筒、管道、槽车等。 2.2.2 地上有限空间：储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、实验室、封闭车间、试验场所、烟道等。 2.2.3 地下有限空间：储藏室、地下管道199、地下室、地下仓库、地下工事、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、沼气池、化粪池、污水池、下水道、沟、井、池、地下电缆沟等。 2.3 有限空间作业环境分类 2.3.1 缺氧危险作业环境：是指空气中的氧气浓度低于18%的环境。 2.3.2 有害有毒危险作业环境：存在其他有毒有害气体的环境。 3. 职责3.1 各项目部负责本项目物业进行有限空间设备维修的检查及安全维护工作。3.2 项目经理负责对本项目有限空间维修工作进行全程监督。4. 过程控制4.1 维护申报手续4.1.1 如有限空间需要维护时，应先报项目经理批准。4.1.2 由物业工程部进行维护人员的组织工作、培训专业安全、操作知识及确定现场负200、责人。4.1.3 填写有限空间危险作业审批表。4.1.4 现场负责人检查所需的安全用具和设备。4.1.5 选派核验身体健康的维护人，安保部负责人配合开展工作。4.1.6 开始作业。4.2 安全措施4.2.1 布置围挡或拉提示警戒线。4.2.2 向有限空间送新风。4.2.3 风机为二级电机，送新风管直径不小于30cm。4.2.4 小于320立方体积的空间，送新风30分钟后方可进行下一操作。4.2.5 大于320立方体积的空间，送新风1小时后方可进行下一步操作。4.2.6 有限空间两口的，一进风一出风；多口的，一进多出；出口加排风机，送新风选在作业点最近的口，排风选作业点最远的口。4.2.7 风机201、开启后不准停机，待维修人员完工且安全撤离后方可关闭风机。4.2.8 维修人员必须穿戴防护服、罩、腰间系安全绳。4.2.9 地面监护安全绳的监护人员每绳不少于3人身体健康（壮年），维修人员进入后必须与地面人员保持联系。（可选防毒罩内置麦克式语音联系方式。也可以选用拉动报警铃或报警绳的联系方式）。4.2.10 如维修人员于地面持安全绳的监护人员失去语音联系10秒或报警铃、报警绳动作！监护人员立即启动安全绳，把维修人员提出有限空间，同时启动紧急预案的抢救流程。4.2.11 进入有限空间的维修人员，不准在有限空间内动用明火；照明设备必须用防爆类灯具。4.2.12 各种安全用具使用前及维修人员穿戴好防护202、服后经由专人检查后，方可进入有限空间。进出有限空间的维修人员必须在有限空间危险作业审批表内签字。4.2.13 各种工具及材料吊下，严禁向下抛物。4.2.14 进入有限空间维修的人员15分钟以内更换一次。4.2.15 维修完毕时，专业主管、现场总负责人清点核对人员无误后方可撤围挡、风机等。4.3 本制度如与国家法律、法规以及相关规定不一致时，按上级规定执行。5. 记录表格5.1 有限空间危险作业审批表 1. 目的楼宇高位水箱是为楼宇提供消防用水，确保高位水箱经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作。2. 范围xxx办公物业运营管理范围内的高位水箱。3. 职责工程部配合安保203、部负责消防水箱的日常巡视工作及定期的水箱清洗工作。4. 流程4.3 消防水池的清洗工作应每年至少进行1次。4.4 清洗时间宜在工作日的夜间进行，并以工作联系单形式提前通知各部门做好配合准备工作。4.5 通知安全管理部停水，加强消防监视。清洗步骤4.6 水箱维保单位准备好必备用具吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。4.6.1 关闭水箱进水阀门.4.6.2 水箱水位将至最低点。4.6.3 关闭所有稳压泵的电源。检修配电箱。4.6.4 对所有清洗工具进行消毒。4.6.5 对高位水箱进行清洗，设备进水阀门浮球更换工作，清洗完毕,进行消毒。4.6.6 最后再用清水清洗1遍。打开水箱进水阀门。204、观察是否有泥沙，如有重复再重复冲洗1遍。4.6.7 打开所有稳压泵的电源。4.6.8 对高位水箱的清洗保养作出完整的记录，记录在设施设备保养记录表上。5 质量记录及表格5.1 设施设备保养记录表 B.XGM-FWZX-GC-04-04-015.2 工作联系单 B.XGM-FWZX-GC-04-05-01 1 目的明确验收管理的程序,确保物业工程验收得到有效的控制。规范公司物业前期验收流程,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证服务中心顺利交接。2 范围适用于各项目前期服务中心工程接管验收的管理。适用于公司维修部对新承接物业项目工程的验收。3 职责公司经理领导各部门负责人及维205、修部专业人员组成验收组。3.2 验收组负责对公司新承接的物业项目进行验收,并负责验收合格后的交接工作。3.3 验收组汇同开发商及施工单位,联合对物业竣工工程及室内设备等进行全面、系统的验收。3.4 对已投入使用的物业项目,要求委托方出据工程竣工资料以及设备使用维护、公共设施等配套维修资料,并进行系统检查。项目经理直接领导工程部主管负责监督、抽查本部门员工对前期接管验收操作行为，并组织安排相关工作内容。工程部主管负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。工程部人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4 操作规程4.1 验收的准备由公司经理负责组成物业工程验收206、组。4.1.2 验收组对新承接的物业进行实地考查。4.1.3 公司与委托方签署物业委托管理合同后,按验收组对物业工程竣工资料(设计图纸、设计变更、中间验收、洽商、建材试验报告、产品合格证、国家监理单位验收单等)进行验收。4.2 物业公司的预验收：4.2.1 验收组分专业依据设计图纸的内容及竣工图、设备台帐进行预验收。4.2.2 验收组根据公司颁发的建筑工程竣工验收管理规定对物业(物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设备设施和场所。)实物进行系统全面的验收。对使用时间长,验收结果差的物业,请建筑质量监督部门检查,并出具检查报告书。4.2.3 对预验收的单独设备进行试运转验收,主要验收安装207、质量是否达到设备规定的技术指标。4.2.4 在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出接管验收不合格项整改通知单,最后将所有不合格项汇总，填写接管验收不合格项记录，交建设单位或委托方确认并进行整改验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收内容。4.2 验收的实施4.2.1 验收小组依据验收计划、内容，按专业分工进行预验收。4.2.2 验收服务中心一般包括但不限于以下内容： 4.2.1.1 给排水系统。 4.2.1.2 电气系统。 4.2.1.3 燃气系统。4.2.1.4 空调暖通系统。 4.2.1.5 消防系统。 4.2.1.6 通讯系统。4.2.1.7 智能化系统。208、4.2.1.8 电梯系统。 4.2.1.9 园林绿化系统。4.2.1.10 公共配套设施及公共照明系统。 4.2.1.11 管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。4.2.1.12 其他系统。 4.2.3 在预验收过程中，检查出未达到验收要求的房屋、设施、设备，提出书面整改报告返回开发商，附：工程整改单，由开发商督促施工单位进行整改。4.2.4 对在验收中未达到验收要求的房屋、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。4.2.5 当业户收楼时，对于验收未达标，而整改工作未完成的服务中心，应与开发商确认，并填写工程整改单，以分清责任。4.2.6 房屋的实物209、验收应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在房屋接管验收记录表中。4.2.7 设备的实物验收，要做到符合以下几点：4.2.7.1 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。4.2.7.2 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。4.2.7.3 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查4.2.7.4 结果对应不同类型设备记录在房屋接管验收记录表中。4.2.7.5 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在房屋接管验收记录表相应的表格内。在物业预验收不合格项目整改后,接到整改单位的通知,验收组汇同有关部门进行实地验证,并在接管验收不合格项整210、改通知单中填写验证结果。验证合格后,进行正式的物业交接验收。4.3.2 对物业本体的实物验收,要作到实物与设计相符,运行及使用功能与设计相符。4.3.3 对公共设施及室内水、电、气设施进行全面系统验收,验收结果填写在设施设备验收交接记录中。4.3.4 对移交单位移交的设计图、竣工图、施工记录资料、设备资料、竣工合验单等技术资料进行验收,并在竣工资料交接记录中登记齐全。4.4 物业的交接：4.4.1 各专业人员根据验收情况,写出单项验收报告。4.4.2 验收组根据单项验收报告,做出综合性验收评定,提交经理审核。4.4.3 公司管理者代表审核后,由公司授权代表同移交单位进行正式交接。4.4.4 办211、理正式交接手续后,将全部资料分类归档,由客服部保存。4.4.5 办完交接手续后,由客服部接管房门钥匙,并当场验证。4.5 对于ISO9001质量体系正式运行之前已验收的物业,由维修部将上述验收资料,整理并列出清单,交公司经理确认由客服部保存。移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在资料交接清单中。 物业档案资料移交在实施物业管理之前，开发商应向管理公司移交关于物业的各类资料。综合资料：服务中心土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。建设许可证、工程建筑报建表。4.6施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。竣工报212、告、竣工验收备案表、房屋竣工验收实测技术报告。消防设施验收合格证。土建资料：主体隐蔽工程验收记录。图纸会审和设计修改变更。建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告。给排水、消防资料：开、竣工报告及中间交工验收证明书。图纸会审及设计修改变更通知。隐蔽工程验收记录。材料构件出厂证明及材料代换审批单。管线标高、位置、坡度、测量记录。试水、闭水试压试验记录。设备调试记录。管线清洗、通水、消毒记录。电气资料：开、竣工报告及中间交工验收证明书。图纸会审及设计变更通知。隐蔽工程验收记录。防雷电接地实测记录。材料构件出厂证明213、及材料代替换审批单。绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。弱电智能化系统资料。通信、有线电视资料。其他资料：空调暖通系统资料。天然气系统资料。景观装饰、交通设施、健身器材、娱乐设施、水景观资料。道路、广场资料。绿化喷灌系统资料。业户内设施设备资料。竣工图：总规平面图（包括综合系统图）。建筑竣工图。结构竣工图。给排水、消防竣工图。电气竣工图。空调竣工图。智能化系统竣工图。通讯竣工图。燃气竣工图。物业接收工程服务中心验收依据所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。前期施工合同（协议）制定的标准，要求。所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更214、单。所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。隐蔽工程验收记录和中间试验记录。工程质量事故处理记录。前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。设备试压、试运行合格报告等。支持文件建筑工程竣工验收管理规定支持记录工程整改单 房屋接管验收记录表 资料交接清单 接管验收不合格项整改通知单 接管验收不合格项记录设施设备验收交接记录竣工资料交接记录1. 目的规范燃气调压站（箱）的日常巡视及定期维护保养工作。2. 范围公司各项目管理范围内的燃气调压站（箱）。3. 职责工程部配合安保部负责燃气调压站（箱）215、的巡视、保养监督工作。4. 流程4.1. 维护人员要熟悉燃气调压站（箱）设备组成和工作原理。根据季节每年应对小区燃气调压站（箱）进行不少于2次监督维保单位维护保养。4.2. 每天巡视督查燃气调压站（箱）是否漏气。检查燃气压力表压力是否在正常范围内。4.3. 保养时不许吸烟和擅自动用明火。4.4. 观察压力阀门是否正常，管道、接头处有无漏气现象，手动阀门是否完全开启。若发现漏气、燃气报警器报警，应立即通知工程领班及时通知楼宇所在地区燃气公司维修队进行维修，不得擅自维修，以免出现危险。4.5. 燃气管线放散孔是否通畅。燃气调压站（箱）外观和整体结构及锁具是否完好。4.6. 若需停气保养，以内部联络216、单形式提前通知管家部。4.7. 检修时需妥善摆放施工材料，若长时间施工需对材料进行覆盖，防止污染环境。若因施工材料特性需要成品保护，除覆盖成品保护材料以外，需设立安全提示牌。4.8. 检修时需在地点周围设立明显围挡设施及提示牌，夜间施工需设置安全指示灯，提示来往行人、车辆，保障检修工作的安全进行。4.9. 维护保养过程中，若使用电动工具、设备需按电动工具管理制度执行。4.10. 燃气设备调压站（箱）设立相应的灭火器材（有效期内）。4.11. 设立明显安全标志。4.12. 保养工作完成后，清理维修现场，做到场光地净；将保养内容认真填写在设施 设备保养记录表上。5. 相关支持性文件 电动工具管理制217、度6. 质量记录 设施设备保养记录表1. 目的对管理区域内的房屋和设备进行普查，以确保房屋、设备的损坏及时得到修缮，并为工程维保计划的编制提供依据。2. 范围本操作规程适用于xxx办公物业运营所管辖房屋建筑、电梯设备、高压水泵设备、天线设备和电表电线的年度安全普查的操作管理。3. 职责3.1. 项目经理负责年度房屋设备安全普查计划的制定和指定普查执行人员；3.2. 工程部负责人指定的普查人员负责普查工作的执行。4. 流程4.1. 项目经理直接领导，制定本项目房屋及设备年度安全普查的工作计划，项目经理审核、批准后安排实施。4.2. 房屋及设备的安全普查工作应安排在每年的年底前完成。4.3. 项目218、经理应在房屋及设备年度安全普查计划中明确各项普查工作的执行人，执行人应具备以下条件：4.3.1. 具备丰富的专业知识和经验；4.3.2. 熟悉管理区域内的房屋及设备情况；4.3.3. 熟悉普查的服务中心及标准。编制： 仲泽 审核： 郭欢 批准： 高一民 4.4. 普查的范围包括：4.4.1. 房屋建筑；4.4.2. 电梯设备；4.4.3. 高压水泵设备；4.4.4. 天线设备；4.4.5. 电表、电线电缆。4.5. 普查标准4.6. 普查标准分别依据北京市国土资源和房屋管理局发放的楼房完损等级评定标准、年度电梯设备安全普查表、年高压水泵设备安全普查表、年度天线设备安全普查表、年住宅楼房电表电线219、普查记录表中所列内容执行。4.7. 项目部依据房屋普查结果按照北京市城镇房屋完损等级评定实施规定要求对房屋进行完损等级评定，并填制楼房分幢完损等级评定表。4.8. 项目经理依据各项普查结果组织各专业编制次年的房屋设备维修保养计划，对普查中存在的问题及时安排修缮。5. 相关性和支持性文件楼房完损等级评定标准北京市城镇房屋完损等级评定实施规定6. 质量记录及表格年度电梯设备安全普查表 外来表格年高压水泵设备安全普查表 外来表格年度天线设备安全普查表 外来表格年住宅楼房电表电线普查记录表 外来表格楼房分幢完损等级评定表 外来表格1. 目的确保热交换器设施设备安全运行，按操作规程进行操作，提供优质、低220、耗、安全运行工作状态。范围适用于xxx办公物业运营所管辖热交换站设备的操作及运行。2. 职责2.1 工程部主管负责热交换站的运行管理、维护、保养监督工作。2.2 工程部水暖专业主管每天检查运行记录和热交换站的运行状况，监督值班员严格遵守操作规程，保证交换站的正常工作状态。2.3 设备运行人员应按照操作规章操作，做好运行记录，发现问题应立即排除，并向主管报告。3. 工作流程3.1 总则3.1.1 操作运行人员上岗须经专业培训，合格后方可上岗，运行人员必须熟悉热交换器工作原则与使用性能，熟练掌握运行技能，严格执行热交换器运行的各项规程，做到高效、低耗运行，提供优质满意的服务。3.1.2 运行人员必221、须着装上岗，严格执行开、停时间，有效调整蒸汽用量、合理掌控供暖和生活热水温度，做好开机前准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理后方可开机。3.2 操作规程3.2.1 运行人员必须着装上岗，严格执行开机、停机时间，做好开机前准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理后方可运行。3.2.2 生活热水运行前认真检查各类辅助设备，检查热交换器供回水温度，供蒸汽前应向先运行系统循环水泵，再缓慢手动操作开启阀门送气，不能过急，防止“水锤撞击”造成设备损坏或人身伤害。 3.2.3 辅助供暖送蒸汽前需先运行辅助设备，待水系统运行无误时，方可将打开蒸汽阀，及冷凝水输水器总闸。然后向热交换器送入蒸汽。供回水温222、度保持在30摄氏度至42摄氏度之间，供暖系统不得超过45摄氏度。生活热水出水温度控制在40摄氏度至45摄氏度之间。同时，根据天气变化合理调控蒸汽用量、降低能源消耗。3.2.4 检验降温降压系统是否达到设定值。3.2.5 关闭系统时，应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的闸门，然后关闭热水输出管道和冷水进入管道的闸门。3.3 停气操作3.3.1 根据工作需要或突发情况需要停汽时，应确保安全下进行操作。记录停汽时间和事由。3.3.2 检修或突发情况停汽，关闭总阀门后，应该观察阀门是否关严，并派人定点、定人将管内余汽放净。3.3.3 禁止刚停汽后，立即检查管道，一般应在半小时后进行。3.3.4223、 停汽后的送气工作，按送气操作从头开始做起。3.4 机房规定3.4.1 运行人员必须每4小时填写运行记录，发现异常需及时记报和处理3.4.2 交接班应在下班前10-15分钟内进行，并在运行记录上签字，记录的问题和处理方法，用文字表答清晰3.4.3 运行人员应做到安全生产，文明生产，做到现场洁净，场地安全，无隐患。3.4.4 运行人员值班时间内不得离开工作岗位，非工作人员未经批准，不得带入机房。工作时间不得做与工作无关的一切事情。4. 表格4.1 热交换站设备运行记录表 目的为避免餐饮隔油池堵塞造成污水溢流，保证污水泵正常运行。1. 范围本规程适用于xxx办公物业运营所管辖项目（商业）各餐饮户隔224、油池的清掏工作。2. 职责a) 工程部负责人负责本规程执行情况的监督检查。b) 隔油池每次清掏前水专业主管负责对作业人员的培训及安全交底工作。c) 专业人员对隔油池定期清掏，清掏作业时严格执行本操作规程。3. 工作流程a) 清掏前的准备i. 专业主管对作业人员的培训及安全交底工作，清掏作业不少于两人进行；ii. 切断隔油池污水泵电源；iii. 用铁钩打开盖板，敞开15分钟，同时打开排风设备。如现场无排风设备，则增加移动排风机，排除井内沼气；b) 清掏i. 业人员穿戴好劳保用品，如需下井清掏必须带好带有通风装置的防毒面具；ii. 用勺子将井中油污捞出放入垃圾袋；iii. 将垃圾袋运到垃圾站；iv225、. 盖上污水提升井盖，用清水冲净工作现场;v. 合上污水泵电源，转换开关处在自动位置，检查自动控制正常；vi. 水专业人员每日巡视一次污水提升井，原则上每月对污水提升井检查清掏一次，具体清掏周期视其中沉淀污物多少而定。vii. 因污水提升井内污泥过多导致污水泵排污不畅时，可请专业清掏单位彻底清掏。4. 质量记录及表格5.1 隔油池清掏记录表 1. 目的保证xxx办公物业运营所管辖区域内化粪池做到不满、不溢，正常使用，规范、科学、合理的做好化粪池清掏工作。2. 范围适用于xxx办公物业运营所管辖区域内的化粪池的管理。3. 职责4.1.1 工程部负责人负责监督、抽查维保单位对化粪池清掏及日常巡查检226、修的操作行为，并组织安排相关工作内容。4.1.2 工程部主管负责按照相关工作计划组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。4.1.3 工程部水工专业人员按照化粪池清淘合同相关工作内容监督具体实施。4. 操作规程4.1.4 化粪池清掏采用外包方式，与化粪池清掏单位签定合作协议、安全协议，协议内明确清掏周期，确定清掏标准。4.1.5 化粪池清掏单位使用专业车辆及工具，按计划对化粪池进行清理，并达到预期的效果。4.1.6 在清理化粪池前对客发放关于化粪池清掏工作安排的通知。4.1.7 每次清掏工作须由工程部派专人监督清掏单位的现场工作情况。4.1.8 清理流程：4.2.1 由专业的化粪池清掏车227、及工具，带好安全警戒标识，进入化粪池清掏现场。4.2.2 在需清掏的化粪池周边放置好警戒标识后，方可施工。4.2.3 用井钩打开化粪池的盖板，用长竹杆搅散化粪池内杂物结块。4.2.4 把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内，启动开关，将池内粪便、杂物、沉淀物等清吸干净。4.2.5 清吸过程中应检查化粪池内粪便及漂浮物、沉淀物是否清理干净，并注意车辆是否完全装满。4.2.6 车内粪便装满后，运至环卫局指定的粪便排放场所进行排放。4.2.7 化粪池清理完毕后，检查化粪池井盖是否完好，并盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场，清理现场遗洒。4.2.8 一切施工完毕后，收拾好工具，收回警戒标志，化228、粪池清理完毕。4.2.9 清理完工后由工程维护部领班对化粪池清掏的结果进行验收，并填写化粪池清掏记录表。4.1.9 工程部主管客服主管随时对化粪池情况进行检查及对清掏单位进行查验。4.1.10 注意事项：4.2.1 施工时注意过往行人及车辆，以防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。4.2.2 严禁在施工现场吸烟，以免引起燃气爆炸，造成人员伤亡。4.2.3 在用竹杆搅拌结块层时要注意安全，防止跌进化粪池内。4.2.4 如果需采用人工下井打捞，必须提前放气，以免造成人员伤亡。5. 支持记录5.1 化粪池清掏记录表 1 目的规范社区变电室、配电箱柜、照明系统管理，保障人身、设备安全，确保正常供电。2 范229、围适用于对各项目变配电系统的管理。3 职责3.1 工程部强电主管负责监督、日常检查本部门高压强电工对变配电系统及日常巡查检修的操作行为，并组织安排相关工作内容。3.2 工程部强电主管负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。3.3 工程部强电专业人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4 操作规程4.1 变电室高压运行的值班4.1.1 变配电室设备运行值班人员必须持证上岗。4.1.2 值班人员检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行。4.1.3 值班人员认真填写变配电室高低压运行记录和变电室值班记录表 ，做好交接班工作。4.1.4 值班人员做好变配电室、设备230、安全防火、预防各种事故工作，保管好相关安全检修工具。4.1.5 值班人员熟悉并掌握倒闸操作方法，确保供电的连续性和可靠性。4.1.6 值班人员熟练掌握社区的供配电方式、线路路由走向、设备技术性能和实际操作方法。4.1.7 值班人员认真完成各变配电设备设施的巡视、检修工作，对于不能及时处理的故障或隐患及时向上级汇报，并记录在设备缺陷记录上，跟踪维修情况。4.1.8 变配电室严禁无关人员入内，遇有违章串岗人员，值班员有责任制止并劝离；经项目经理批准的，对获准进入变配电室的人员，进行登记并填写机房外来访（人员）登记表。4.1.9 变配电室严禁堆放易燃易爆等闲杂物品。4.1.10 值班人员做好变配电室231、的清洁卫生工作。4.2 变配电室高/低压的倒闸操作。4.2.1 停电倒闸和停电检修涉及业户用电时应事先以工作联系单通知客服部，提前3天发出、张贴停电检修通知，避免给业户造成不必要的损失。4.2.2 准备工作：由工程部主管安排相关工作内容，由值班人员填写倒闸操作票，并在变电室值班记录表上做相应记录。严格执行北京地区电气设备运行管理规程。4.2.3 操作方式及要求: 倒闸操作时，要带绝缘手套（经检测有效期内），穿绝缘靴（经检测有效期内）；倒闸操作时应按倒闸操作票的内容逐条实施。4.2.4 倒闸操作时应有两名高压电工在场，一名操作，一名监护。操作人和监护人（技术等级高于操作人）应先在模拟盘上对所填的232、操作项目认真核对后予以执行。4.3 工作票制度4.3.1 在变配电设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；政府部门口头或电话命令。4.3.2 填用工作票的工作为：4.3.2.1 高压设备上工作需要全部停电或部分停电者。4.3.2.2 高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。4.3.2.3 带电作业和在带电设备外壳上的工作。4.3.2.4 控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作。4.3.2.5 二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者。4.3.2.6 转动中的发电机上的工作。4.3.3 其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令233、必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记录在变电室值班记录表上，并向发令人复诵核对一遍。4.3.4 工作票要用签字笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由值班员收执，值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入变电室值班记录表，另一份由工程部存档。4.3.5 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。4.3.6 事故抢修工作可不用工作票，但应记入变电室值班记录表内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电234、，验电，装设接地线，悬挂指示牌。4.3.7 工作票的有效时间，以批准检修期为限。4.3.8 需要变更工作班中的成员时，须经工程部主管同意。4.3.9 工作票签发人由工程部负责人担任。工作票审核人由工程部主管担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电领班或资深技工担任。4.3.10 工作票所列人员的安全责任：4.3.10.1 工作票签发人：A 工作必要性；B 工作是否安全；C 工作票上所填的安全措施是否正确完备；D 所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。4.3.10.2 工作负责人（监护人）：A 正确安全地组织工作；B 结合实际进行安全思想教育；C 督促、235、监护工作人员遵守本规程；D 负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；E 工作前对工作人员交待安全事项。4.3.10.3 工作许可人：A 负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；B 负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；C 负责检查停电设备有无突然来电的危险；D 对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。4.3.10.4 工作班组成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。认真执行保证人身安全和设备安全的组织措施、技术措施。4.4 变配电室电室高/低压236、的巡查4.4.1 值班人员应定时巡视变压器高低压侧电流、电压及运行温度并记录在变配电室高低压运行记录上。4.4.2 每次记录时，应同时巡查高低压柜及变压器运行状况，有无异常声响、有无异常气味，电流电压是否在许可范围之内。如有异常情况应立即查明原因及时处理并在变电室值班记录表上做出记录，有重要情况应及时汇报上级领导。4.4.3 检查变电室门窗关闭情况，防鼠网、板是否可靠。4.5 变电室电容器的巡查4.5.1 值班人员应每班次对电容器组进行巡查。4.5.2 电容补偿手动/自动开关应切换有效，功率因数不小于0.9。4.5.3 电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象。4.5.4 各接头接触是否良好，有无发热237、，变色现象。4.5.5 电容器组有无异常响声或放电火花。4.5.6 检查结果记录在变配电室高低压运行记录上。4.6 变电室直流屏运行的巡视4.6.1 值班人员应每班次对直流屏进行巡查。4.6.2 蓄电池应在允许的温度范围内运行。4.6.3 直流系统母线电压的变化范围应控制在额定电压范围内。4.6.4 蓄电池正常浮充运行时控制母线电压应高于额定值。4.6.5 阀控密封式铅酸蓄电池浮充电压不允许超过设备额定值。4.6.6 任何情况下单只电池电压不允许低于10.5V。4.6.7 每班次检查蓄电池连接引线有无松动、腐蚀现象，外壳固定支架和绝缘物表面应清洁。4.6.8 每班次需检查蓄电池壳体有无破裂、漏238、液现象。4.6.9 阀控密封式铅酸蓄电池每周检测一次电池电压。4.6.10 每班次应查看直流屏绝缘监察表计指示是否存在接地故障。4.6.11 值班人员对检查中发现的问题记录在变配电室高低压运行记录上。4.7 变电室的交接班4.7.1 值班人员在接班人员未到场时，不得离开本岗，在接班人员到场后，按内容逐项进行交接。4.7.2 交接班内容若有涉及到设备现场交接的，必须进行现场交接。4.7.3 接班人员对所交接的内容已全部清楚，经巡视检查无问题，双方在变电室值班记录表上签字确认。4.7.4 交接班内容：4.7.4.1 简述高低压设备的运行方式。4.7.4.2 对发现的设备问题/故障及处理情况。4.7239、.4.3 交班时的各种安全措施布置情况。4.7.4.4 倒闸操作情况、保护及自动装置的运行情况。4.7.4.5 上级指示及预定工作。4.7.4.6 已执行、未执行的两票。4.7.4.7 钥匙、工器具、安全用具、备品备件情况。4.7.4.8 本值班内未完事项及其它需要交待事项。4.7.5 出现以下情况不准交接班：4.7.4.1 倒闸操作中及操作未终结。4.7.4.2 事故处理中。4.7.4.3 交接人员达不到规定要求。4.7.4.4 接班人员精神状态不良。4.7.4.5 对交班问题没有搞清楚。4.7.4.6 环境卫生不合格。4.8 配电箱/柜的巡查4.8.1 巡查人员要服从领导安排按时定期检查。240、4.8.2 认真检查配电箱/柜所有的电气设备及开关仪表是否正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动。4.8.3 巡查中要检查电源电压及带电设备的电流、开关及导线负荷是否与用电设备相匹配。4.8.4 巡查后在设施设备巡查记录表上做好记录。4.9 配电箱/柜的检修4.9.1 高压维修电工必须持证上岗。4.9.2 检修配电箱/柜要先征得上级领导同意，未经许可不得擅自工作。4.9.3 要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒及纠正操作人员的错误行为，必要时令其停止工作。4.9.4 需停电检修时，应事先通知客户服务部，并以工作联系单形式送。4.9.5 检修停电拉闸必须悬挂标识牌，并有监护241、人现场监护。4.9.6 需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉、合主开关。4.9.7 出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。4.9.8 当进行电气检修时，应先停电，然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全保护措施。4.9.9 工作间断时必须做好安全措施，遇有紧急情况需送电时，必须在采取安全措施后方可送电。4.9.10 检修过程中，若使用电动工具、设备需按电动工具安全操作规程执行。4.9.11 检修结束后，工程负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，4.9.12 拆除各种临时接地及标牌，根据检修工具清单检查清点使用安全操作工具数量型号，242、有无遗漏情况，确认无误后方可送电。4.9.13 送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。4.9.14 检修完毕后，清理维修现场，做到场光地净。4.9.15 将检修内容在变配电室值班记录中做出详细记录。4.9.16 注意事项：4.9.15.1 操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。4.9.15.2 严禁在不明开关作用的情况下拉合闸进行的操作。4.9.15.3 禁止造成人为的大面积停电。4.10 照明系统的巡查4.10.1 强电巡查人员要服从领导安排按时定期检查。4.10.2 认真检查社区照明设备及开关仪表是否正常，灯具有无破损、歪斜、倒伏情况，以及漏水和导线外露、破损情况，开关设243、备导线有无过热现象，接线螺丝、接地线是否松动，若配备有时间控制器，需校对时间，确认时间控制器打在自动状态。4.10.3 若照明系统受控于楼宇自控系统，须定期检查自控系统设置情况，并根据季节变化调整启闭时间。 4.10.4 巡查中要测量电源电压、电流，查看开关及导线容量是否与用电设备相匹配。4.10.5 定期抽查灯具绝缘阻值，不得小于0.5兆欧。4.10.6 每次巡查后应在相应的设施设备巡查记录表上做好记录。4.11 照明系统的检修4.11.1 维修电工必须持证上岗（有效期内）。4.11.2 按照每日巡查结果检修照明设施。4.11.3 对于高于2米灯具检修，要实行监护制度，监护人在监护时不应做其244、它工作，并随时提醒操作人员的操作行为，保证其安全。4.11.4 检修时使用的梯子，必须是人字梯，且牢固可靠，梯脚绝缘良好，4.11.5 使用时，一人登梯，一人扶梯，禁止2人同时登梯。4.11.6 若使用升降机或4米以上人字梯检修灯具，须按照升降机使用说明书进行操作。执行高空作业的相关要求，通知安保部签定安全协议，并得到项目经理的批准后，方可施工，并注意做好地面的保护工作。4.11.7 检修过程中，若使用电动工具、设备需按电动工具操作指引4.11.8 执行。4.11.9 需停电检修时，应事先通知客服中心，并以工作联系单形式送至。4.11.10 检修灯具时更换的照明灯具必须使用国家3C认证的安全照245、明灯具。4.11.11 检修结束后，维修人要全面检查清理现场，更换后的废灯具不得随意丢弃，需集中收集处理。 4.11.12 将维修内容在服务工作单中做出详细记录。4.12 变配电室消防安全管理制度 4.12.1 值班人员应定期对变电室内消防设备设施进行检查。4.12.2 值班人员要坚守岗位，加强巡视注意观察电压负荷情况发现问题及时及时报告工程主管安排工作处理解决。4.12.3 维修人员维修设备、线路时，必须遵守安全操作规程，不准违章作业。 4.12.4 变电室内严禁吸烟。4.12.5 变电室必须配备足够灭火器材并保证其完好有效。4.12.6 变配电室内保持环境清洁，无易燃易爆物品，不准堆放杂物246、。4.12.7 安保部应定期对变电室内消防安全状况进行检查，发现问题及时解决，对违反消防安全管理规定的人员进行批评和处理。5 支持文件5.1 电动工具操作指引 6 支持记录6.1 变配电室高低压运行记录 6.2 变电室值班记录表 6.3 倒闸操作票 6.4 工作票 6.5 机房来访登记表 6.6 工作联系单 1 目的与范围规范门禁、可视非可视对讲系统维修流程，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。本作业指引适用于xxx办公物业运营辖区内门禁、可视非可视对讲系统的维修保养。2 职责2.1 物业工程部主管负责监督检查门禁、可视对讲系统维修工作的监督实施。2.2 物业工程部弱电专业负责组织弱电247、维保单位对门禁、可视对讲系统的日常维护保养监督工作。3 过程控制3.1 维保维修人员应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。3.2 维修人员在操作时应注意如下安全：3.2.1 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的防护措施；3.2.2 确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施线路板时底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。3.2.3 必须正确判断故障部位、故障元器件；切忌乱换、乱拆、乱调整。3.3 维修方法3.3.1 观察法3.3.2 静态测量法3.3.3 短路电阻测量法；3.3.4 电流测量判断法；3.3.248、5 电压测量判断法； 元器件替换法判断。3.4 可视非可视对讲机维修3.4.1 主机无电源 检查保险、电源控制空开是否跳闸。3.4.1.1 检查桥式整流二极管有无损坏；3.4.1.2 检查电源变压器是否烧坏。3.4.2 无图像无声音3.4.2.1 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢；3.4.2.2 如调节电位器屏幕仍无光栅、此时应检查室内主机电路板，包括振荡电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。3.4.3 有图像无声音3.4.3.1 检查听筒与室内主机的接线是否牢固；3.4.3.2 调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说249、明室内主机放大电路正常，此时应检查门禁主机上的麦克风；3.4.3.3 调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内主机的放大电路有问题。3.4.4 不能开启楼下单元门；3.4.3.1 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；3.4.3.2 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏；3.4.3.3 检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件。3.5 门禁主机读卡器维修3.5.1 所有门禁主机通讯不通3.5.1.1 检查终端串口是否设置错误，检查门禁通讯总线是否存在短路或断路现象；3.5.1.2 检查通讯卡、通讯芯片是否损坏。3.5.2 个别门禁主机通250、讯不通；3.5.2.1 检查门禁主机通讯线中是否接线有误，检查门禁通讯芯片是否损坏；3.5.2.2 检查门禁主机读写芯片及模块是否损坏，门禁读写板有无故障，检查门禁编码是否改变。 3.5.3 读卡后不能开启单元门3.5.3.1 检查读卡器有无电压信号输出，检查外接继电是否损坏，检查外接延时板是否损坏；3.5.3.2 检查磁力锁控制器是否损坏，电锁有无故障。3.5.4 读卡器闪红灯3.5.4 1 读卡器内无该门禁卡数据。 3.6 设备保养周期3.6.1 每季度对门禁、可视非可视对讲系统维修保养一次，清扫内部尘土，将维修保养结果记录在年度设施设备维护保养计划中。4 记录表格4.1 年度设施设备维护保养计划