1、 中国温江国际医学城医学城地块市场研究报告目 录一、地块综合资源条件分析（一）、地块区位基本解读（二）、地块经济技术指标解读（三）、地块基本现状及资源条件解读（四）、地块区域综合城市机能解读（五）、对本项目的思考二、区域宏观投资环境分析（一）、区域经济环境分析（二）、区域政策环境分析（三）、区域人文环境分析（四）、对本项目的思考三、区域城市规划建设分析（一）、温江城市及产业规划（二）、国际医学城规划（三）、对本项目的思考四、区域房地产市场综合分析（一）、房地产市场环境分析（二）、房地产市场板块结构分析（三）、房地产市场供求关系分析（四）、房地产市场行情分析（五）、对本项目的思考五、医学城发展现2、状分析（一）、医学城区位（二）、医学城区域条件现状（三）、医学城经济效益投入产出表（四）、项目投资招商现状（五）、对本项目的思考六、专项研究一：区域高端酒店物业市场分析（一）、成都市高端酒店发展进程分析（二）、温江区及国际医学城酒店物业发展现状（三）、对本项目的思考七、专项研究二：区域办公物业市场分析（一）、成都市及温江区域写字楼市场概述（二）、项目区域市场概况及对本项目的思考八、专项研究三：区域公寓物业市场分析（一）、成都市公寓物业市场现状（二）、国际医学城公寓物业市场现状及对本项目的思考九、专项研究四：区域别墅物业市场分析（一）、成都市别墅市场概述（二）、温江别墅市场概述（三）、国际医学城3、别墅市场现状及对本项目的思考十、专项政策研究（一）、税收政策（标准）（二）、成都市鼓励外商投资优惠政策若干规定十一、市场研究综述附件一：成都市老年公寓市场研究附件二：成都市传媒产业集中发展去现状结束语前言项目立地之前，前期市场调查将是在房地产市场竞争愈演愈烈的背景下，避免决策失误的一个最有效的方式。对地块进行详细的调查分析，研究有无投资价值，投资的风险有多大，从而为项目立地决策提供参考。这个阶段的市场调研，主要结合项目开发规模及预计开发周期，着重于“项目开发前景研究”。1、基本决策问题房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法4、，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有效的风险控制决策建议。2、决策问题结构化思考项目立地之前，前期市场调查将是在房地产市场竞争愈演愈烈的背景下，避免决策失误的一个最有效的方式。在立地之前，对地块进行详细的调查分析，研究有无投资价值，投资的风险有多大，从而为项目立地决策提供参考。这个阶段的市场调研，主要结合项目开发规模及预计开发周期，着5、重于“项目开发前景研究”。因此，本次市场调查我们主要解决以下几个逻辑性问题：这是一个什么样的项目？开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？项目将面临的竞争环境是怎么样的？项目的机会和风险？项目可能的产品定位是什么？通过以上的决策问题梳理，最终为本项目的可行性初探提供决策依据。一、地块综合资源条件分析（一）、地块区位基本解读项目区位图本项目地块位于成都市温江区永宁镇国际医学城片区，地处芙蓉大道与文永路十字交叉口处。周边围绕芙蓉道路、绕城高速、成温邛高速、it大道等城市内外高等级快速交通干线。项目地块距永宁镇城区中心不到1公里，距温江城区约3公里，到成都6、市区约8公里。目前地块周边为成都国际医学城开发区域，不仅包括医疗中心、健康旅游中心等医学城核心产业项目，现状及未来还包括城市商业、居住等高端的配套。项目地块处于国际医学城芙蓉大道发展主轴线与永文路主轴线交汇处。具有医学城片区内绝佳的地段。且紧邻永宁镇中心城区,城市基础配有一定的保障。（二）、地块经济技术指标解读地块范围示意图本项目地块占地约129亩，东西长约340米左右，南北宽约270米左右，呈规则准长方形状。本地块用地平整。地块上多被低矮植被覆盖，未有待拆迁建筑物及附着物。开发条件较好。目前未知地块具体用地性质转换和经济技术指标等问题。（三）、地块基本现状及资源条件解读地块现状实景当前地块现7、状基本是被低矮植被覆盖的荒地，伴有部分低压电路走线，地块周边有少量农房。资源条件单一。（四）、地块区域综合城市机能解读1、交通机能道路规格等级芙蓉大道（地块南侧紧临）双向八车道一级永文路（地块东侧紧临）双向六车道一级地块北城紧临道路双向六车道一级地块西侧紧临道路双向六车道一级黄菇路（地块西面相邻干道）双向八车道一级路况：该区域为高规格打造的国际医学城片区，内部整体道路规格十分高，路况平整通畅，基本以交通性道路为主。成熟度：能满足大流量通行要求，便捷度相当高，区域内路网建设已经十分成熟完善。对内、对外交通通达性十分理想。公交线路：作为国际医学城发展区域，目前区域人气还较为薄弱，公共交通发展处于初8、期阶段，公交线路目前较少，位于地块临界周边线路是处于芙蓉大道文永路口的703线（连通温江城区及成都市区）。703线路信息信息郊区线路 五块石客运站-国色天乡 06:30-20:30 主动购票 刷卡无效 普通车1-3元 温江区芙蓉城市公交公司去程路线国色天乡 - 花木交易中心 - 凤溪大道 - 温江五医院 - 温江体育馆 - 航天路口 - 温江公园 - 蜀能电器 - 芙蓉大道口 - 温郫大道口 - 永福村一组 - 文永路口 - 开园路 - 清水河中桥 - 西源大道芙蓉大道口 - 四川大学锦城学院 - 电子科大成都学院 - 何家桥 - 何家三队 - 土龙公路口 - 迎宾大道 - 跃进村 - 茶店子9、西口 - 金府路西 - 交大路口 - 新泉路口 - 新成彭路口 - 洞子口商贸大道 - 王贾桥 - 八里桥 - 五块石客运站 (31站)回程路线五块石客运站 - 八里桥 - 王贾桥 - 洞子口商贸大道 - 新成彭路口 - 新泉路口 - 交大路口 - 金府路西 - 茶店子西口 - 跃进村 - 迎宾大道 - 土龙公路口 - 何家三队 - 何家桥 - 电子科大成都学院 - 四川大学锦城学院 - 西源大道芙蓉大道口 - 清水河中桥 - 开园路 - 文永路口 - 永福村一组 - 温郫大道口 - 芙蓉大道口 - 蜀能电器 - 温江公园 - 航天路口 - 温江体育馆 - 温江五医院 - 凤溪大道 - 花木交10、易中心 - 国色天乡 (31站)交通机能实景图2、市政机能目前，地块周边区域正处于发展建设的阶段，缺乏商业、服务等基本的生活配套设施。但由于地块距永宁镇中心城区不到1公里，且道路通达性十分理想。所以当前地块区域的市政生活配套等可充分利用永宁镇城区较为丰厚的资源。永宁镇城区主要配套信息类型情况金融机构银行及信用社合计：7学校幼儿园1，小学1。餐饮娱乐中高端餐饮20余家，其他餐饮不计网吧10余家、茶坊16家，娱乐保健会所3家社区生活配套各类超市20余家，药房8家，汽修及美容1，房地产中介3，美发美容10。商业配套暂无大型商业配套永宁镇区生活、市政配套机能点评成熟度：镇区内各类生活配套较为丰富。能满11、足人们日常生活所需的商品与服务。种类：区域内设施用途主要满足与保障社区居民基本衣、食、住、行的生活需求，配套设施多为学校、娱乐、餐饮、购物等。消费圈层：镇居民及周边少量区域住户（五）、对本项目的思考从地块的区位来看，位于成都市西郊，地处青羊、郫县、温江交界处，东与青羊区文家乡接壤，距成都中心城区10公里，成都绕成高速公路穿境而过，既是温江融入成都发展的第一门户，又是成都向西扩张的第一站。从地块的资源条件来看，地块体量规模始终，产品定位相对较为灵活；自然资源和人文资源相对丰富，产品可塑造出一定的文化内涵。二、区域宏观投资环境分析（一）、区域经济环境分析近年来，温江经历了快速发展阶段，城市建设向宜12、居、高品质迈进，产业体系转变为“工业支撑”，城乡面貌发生了较大变化，国民经济综合实力得到了极大提升，连续11年成为全省“十强区”。2009年底，温江区委、区政府应进一步转变发展方式、推进科学发展的现实选择的要求，提出了“兴三优二、一三联动”的产业发展战略，用35年时间将服务业增加值占GDP比重提高到50%以上，建立起以服务业为主导的现代经济体系。1、温江经济发展的优势首先：优先发展现代服务业符合成都市发展的总体定位。在“全域成都”规划中，温江不仅是“西部健康休闲城”的主要组成部分，也是全市服务业发展“一核集聚、四城辐射、两带带动”的战略性空间格局的重要区域，温江加快以生态旅游休闲、运动健康、消13、费和生产性服务业为主攻方向的现代服务业发展，构建以服务业为主导的现代经济体系的思路，完全符合“全域成都”的发展理念，也完全符合区域可持续发展的理念。其次：温江具有发展现代服务业的区位条件。温江处于成都中心城区城市功能向西辐射的关键节点。区域内城乡基础设施较为完善，交通十分便利，有多条快速通道与中心城区紧密相连，与周边区市快速通达，有利于最大限度地聚集各种资源要素以加快区域发展，具有承担大都市功能外移和辐射成都西部地区的双重职能。生态环境优势明显，具有发展服务业的资源禀赋。温江地处“温郫都”国家级生态示范区的核心，拥有13万亩花木资源，杨柳河、江安河、金马河纵贯全境，绿化覆盖率达42%，环境空气14、质量和水质量均达到国家优良标准，生态环境十分优越，先后荣获“全球生态恢复和环境保护杰出成就奖”和全国首个“中国人居环境金牌建设试点区”，具有发展休闲旅游、总部经济等高端服务业的先天条件。温江具有大力发展服务业的产业基础。温江2008年三次产业结构为8.2：64.1：27.7，工业虽然所占的比重较大，但工业受发展空间不足和环境保护压力加大的双重制约，发展将受到一定限制，这为发展服务业提供了广阔的空间。此外，新兴产业发展为温江发展服务业提供契机。目前，成都市确定新兴产业发展的八个方面，温江在健康、电子商务、文化创意、数字新媒体、教育培训等5个方面具有发展的优势和潜力，这为温江服务业发展提供强有力支15、撑。2、温江经济发展存在的问题随着经济发展步伐的加快，问题和矛盾日益突出。长期形成的结构性矛盾和粗放型增长方式尚未根本改变，在宏观经济形势和资源要素硬约束的双重压力与挑战下，矛盾日渐深化。主要问题表现在：经济增长主要靠投资拉动，靠房地产带动；三次产业结构不佳，层次不高，实力不强，缺乏可持续性；区域面积较小，资源要素瓶颈以及环境保护压力加大等。在当前严峻复杂的经济环境和经济形势中，这种传统的粗放式、外延式的经济增长方式已难以为继。3、温江经济发展的突破口八大片区成经济新引擎随着金马国际体育城、成都医学城、温江国际乡村度假产业新区等项目的稳步推进，温江区的经济结构正在悄悄转变，一个代表着先进发展方16、向的产业现代服务业羽翼渐丰。以此为龙头，优化二产、一三产联动的现代经济体系已初具雏形。在8大片区中，光华城市综合经济体功能片区、成都国际医学功能片区、国际乡村度假休闲产业功能片区、成都国际体育功能片区等4个片区，就是承载了温江现代服务业发展的新片区。自2008年以来，一批重大服务业项目逐一落户温江，仅仅一年多的时间内，全区就实施服务业项目116个（其中房地产开发项目52个），其中续建项目65个，新开工项目51个。项目总投资约520亿元。使温江的经济、产业发展和城市建设达到新的速度。（二）、区域政策环境分析1、关于财政税收1、进入区内生产性企业，经认定后，从取得经营收入之日起，减按15%的税率征17、收企业所得率。2、新办的高新技术企业，从获利年度起2年内免征企业所得税。凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值50%以上的，可减按10%的税率征收企业所得税。3、外商投资的经营期在10年以上的生产企业，从获利年度起2年内免征企业所得税，第3-5年减半征收企业所得税（减半后的税率不低于10%，下同）。外商投资企业经认定为高新技术企业的可再延长3年减半征收企业所得税。免征地方所得税10年。4、高新技术企业生产出口的机电产品，经申请后给予优先办理出口产品退税。5、对符合国家产业政策的企业，可享受期初存货已征税款加速抵扣的政策。6、除国家有关税收优惠政策外，新办企业，经营年限在10年以上，经营规模（年18、产值或年收入）在1000万元以上的，从实现销售收入日起第1-2年由财政按其所缴纳增值税的25%（即增值税的地方部分，下同）的65%、营业税的85%和所得税的100%的三税之和，由财政安排支出，扶持企业。第3、4、5年由财政按其当年所缴纳增值税的25%的60%、营业税的80%和所得税的100%的三税之和的80%、60%、30%，由财政安排支出，扶持企业。7、除国家有关税收优惠政策外，新办企业，经营年限在5年以上，经营规模在1000万元以下的，从实现销售收入之日起，第1年财政按其所缴纳增值税25%的65%、营业税的85%和所得税的100%、营业税的80%和所得税的100%的三税之和的80%、50%19、由财政安排支出，扶持企业。8、对纳税额较大的重点企业，经区政府批准，由区财政给予资金返还扶持，用于企业发展。9、区财政每年筹集一定资金，建立区内的产业发展基金，用于扶持高科技企业发展。2.关于土地使用区内土地原则上均通过出让方式取得使用权，出让价格根据项目用途、地段位置的不同，实行不同的标准。1、一般和生产性用地，实行标准价。2、高新技术企业、先进技术企业、产品出口型企业或对温江县的发展有重大促进作用项目经批准，可实行优惠价，并减收市政公用设施配套费。3、商业服务业用地实行市场价（三）、区域人文环境分析温江区人口33万。全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“金温江”之称20、。4000多年前古蜀鱼凫王国便发源于此，自古为川西重镇。教育重点中学：四川省重点中学，全国千所示范校温江中学大学：西南财经大学、四川农业大学科学研究院，成都中医药大学等国色天乡属国家AAAA级景区，国家级重点生态示范区，项目集千亩主题公园、五星级酒店、会议中心、高尚国际主题社区、自然生态绿地于一体，并辅以欧洲风情商业中心、国际双语学校、幼儿园、大型医院等完善的配套设施，力求全力打造一座旷世的“国际化主题新城”。 （四）、对本项目的思考以成都国际体育城片区、成都国际医学城片区、国际乡村度假休闲产业片区为“三驾马车”，温江区生态型现代服务业正加快推进，众多高端商业地产项目的落户，彰显投资方对温江在21、多项指标中领跑西部的期待，优越的环境、成熟的配套、远瞻的规划，使得区域的投资前景看好。三、区域城市规划建设分析（一）、温江城市及产业规划1、城市功能定位分析2008年，全域成都规划横空出世，根据规划，成都将分别建立东部新城工业商务城、西部新城健康休闲城、北部新城现代商贸城、南部新城科技商务城。成都四大新城建设将重新布局成都的产业结构及居住结构，城乡结构也会重新布排。在这样的机遇背景下，作为西部新城核心区的温江对未来进行了全新定位，打破原有的单一工业园、产业园概念，力图建立以服务业为主导的现代经济体系。定位为“城市综合经济体”。 温江城市意境图2、分区规划详情 2009年2月，温江首次明确了力争22、在全市率先实现城乡一体化、城乡全面现代化的目标，并确定了实现这一目标的路线进一步强化“兴三优二，一三联动”产业发展战略，以调整优化产业结构为主攻方向，以八大片区为载体，构建以服务业为主导的现代经济体系，力争3-5年内服务业在GDP中的比重达到50%以上。温江八大功能区分区规划图八大功能区简介科技园片区是温江区新型工业聚集区，同时也是省、市重要的现代轻工业基地和台商在成都投资的聚集地，全国四家国家级海峡两岸科技产业开发园之一，西部唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园区。光华片区.将依托光华大道两旁成形的高档住宅区，打造温江高档商圈核心区域，成为温江现代服务业发展区，同时也是区域未来行政中心。四川文23、化产业园片区建成后将打造多业态、复合型、互动式、个性鲜明的文化产业聚集区和文化主题旅游区，成为中国一流、西部领先的国家级文化产业示范园。金马国际体育城片区将以成都休闲资源和国家体育产业基地发展为基础，将打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的亚洲一流的运动休闲产业新城。成都国际医学城片区包含医疗服务区、康复养生区、商务配套园区三个区域，将打造成国际医疗旅游目的地。国际乡村度假产业片区将依托北部片区生态资源优势，打造面积超过100平方公里的国际度假旅游区，打造“枕水天府、诗画川西”的国际田园城市。现代农业产业片区将以都市型现代农业发展为主导，构建“中国一流、西部第一”的现代农业高效平台，建设24、西部一流的泛农业总部经济区和农业生态休闲观光基地。和盛职教片区将以职教为特色，打造承接产业转移的技能型人才培训基地、北部片区独具特色的功能性城镇、成都乃至四川的职业教育示范园区。（二）、国际医学城规划1、总体规划结构国际医学城总体规划结构分为：两轴、两环、三心、三片区：“两轴”：分别是芙蓉大道发展轴和永温路发展轴。“两环”：规划为衔接各分区、并达到高效交通的目的两环。“三心”：医学城商业中心、新城商业中心、芙蓉长卷商业中心。“三片区”：医疗产业区、永宁新城区、芙蓉长卷区两轴、两环规划图三心、三片区规划图2、用地布局结构医学城用地布局结构图医学集中发展区产业布局图其中产业用地规模2.77平方公里25、。整个片区集中布局，生态环境资源良好，规模集聚效应明显。3、产业规划总体产业规划产业规划分类及分布产业详细规划三大产业体系： 健康医疗：健康医疗是集国内外现代医疗服务、生物医药研发、科研、学术交流于一体，引入顶尖医疗机构，按国际化水平进行后期运营和管理服务，融合医、教、研、产多种功能的医学产业集聚地。搭建国际化、多元化的医疗健康产业服务平台，并通过与世界领先水平的医疗机构的合作，借鉴先进的服务理念、管理模式和实践经验，以满足西部地区、全国乃至全世界的各界人士对优质医疗服务的需要。核心打造：综合医院引入具有先进医疗设备和先进技术的国际性综合医院，采取集约型、科学化、规范化、标准化、特色化的医院管26、理模式。专科医院糖尿病医院、眼科医院、妇科医院、整形美容医院、风湿病医院、儿科医院、骨科医院。医疗配套医疗配套将为入驻的专科医院提供技术管理支持，引入医院管理、研发机构、培训学校等，构建良性运营平台、引导资本运作、完善信息服务体系以及稳定的产业经济环境，与周边产业链形成互补与合力，从医疗到研发、采购到营销、商务到服务，形成平衡、持续发展的产业生态环境。人才引入为引进的医学总部企业提供人才培育平台，并为产业集群的持续化发展提供动力，将引入高中低类专业人才，利用人才吸引政策，专项引进高端人才，为医学城提供技术支持和提升行业影响力，用过联合办学或引入学校的形式，（如四川大学、泸州医学院、成都中医大等27、）持续引进中端人才，通过对接医护培训机构或永宁镇职业培训点引入低端人才健康旅游：依托丰富的中医、中药资源和产业优势，深刻挖掘中医药文化内涵，提炼鲜明的主题形象，按照市场需求开发设计旅游产品和项目，西环线、香格里拉、攀西、川南等重点旅游开发区要抓住机遇，将养生、保健和原生文化相结合，打造具有吸引力的中医药旅游产品和项目。丰富旅游产品的文化内涵，调整产业结构。健康商务： 成都国际医学城在完善产业平台功能的同时，积极打造商务环境和服务体系，其服务半径10-20公里，温江城区及高新西区均处于服务半径之内，将有效填补温江中高端消费市场的空白。而高新西区云集摩托罗拉、大唐电信、迈普、东方电气等世界500强28、企业，商业价值洼地凸显。为了实现城市商务旅游产业联动，建立良好的产业环境和商务平台，将打造集五星级酒店、会展中心、培训中心、商务写字楼、购物中心、餐饮、步行街、商务公寓、银行、金融中心、中介机构、商务会所、金融保险机构、休闲娱乐等多种业态的商务配套。（三）、对本项目的思考从项目区域的城市规划来看，本项目位于国际医学城核心区（或中心区），项目的可视性、可达性及形象昭示性极佳，可进行高端产品的整体规划，着力提升项目外部形象，使其成为区域的城市名片，并可有效获得政府的支持。同时，从国际医学城的功能定位来看，复合型的城市功能定位使得本项目在产品定位及功能定位上具备绝对的灵活性，让企业在物业发展规划的同29、时充分与企业的发展需求想契合，能有效降低项目开发运营的风险。四、区域房地产市场综合分析（一）、房地产市场环境分析现在的温江房地产已经成为温江国民经济不可动摇的支柱产业：房地产业增加值连续数年为地方贡献GDP10%以上，房地产涉税收入近两年均占地方税收的60%以上(2007年达到了8.72亿元)。超过60家的品牌开发商，涵盖了来自香港、北京、广州、上海、浙江、重庆等地的国内房地产领军企业，包括和黄、珠江、万科、上实、置信、蓝光、仁和、建信以及本土金强等的近百个知名楼盘，数千亩待开发土地，每年过百万平方米的销售总量(近几年均在200万平方米左右，2007年240万平方米，2009年达到255万平方30、米)。温江已然是成都周边房产市场的领跑者。同时，房地产带动的产业经济链上就业充足、百业兴旺，城建、旅游、会展急速发展，绿化、卫生、餐饮、服务蒸蒸日上。温江房地产和城市建设正以规划前瞻、配套到位、品质卓越、建筑典范，以前所未有的速度，与金沙、光华、羊西片区连在一起，与成都城区连在了一起。（二）、房地产市场板块结构分析依据温江楼市近几年发展分布特点，目前将整个温江房地产市场划分出了六大板块。板块名称代表项目老城板块金色鱼凫、巨龙国际社区、公园壹号新城板块珠江御景湾、丽晶港、恒大城、中新公园大道永宁板块清溪玫瑰园、芙蓉古城万春板块香颐丽都鹭湖宫、紫檀山、春江青龙湾金马板块花样年花样城、美泉纪公平板块31、西贵堂（三）、房地产市场供求关系分析1、供应分析2010年6月至今，温江地区商品住宅市场放量呈波动状变化，从去年下半年的供应高点至今年2月份的低点止，受成都主城区限购令影响，3月至今，作为郊县热点区域的温江，供应端开始大量推出房源。2、成交分析去年下半年温江房地产市场成交端的逐渐走高，今年2月份后，虽受主城区限购令对郊县市场的利好，但市场成交量并非如供应端般高企，主要原因还在于今年国家宏观紧缩政策对房地产市场的整体打压。但是整个成都各区县的成交量排名对比中，温江区域仍处在前列（仅次于双流和郫县），反映出作为成都主力商品房市场区域之一的温江区，仍然是受市场追捧度最高的地区之一。（四）、房地产市场32、行情分析2010年下半年至今，温江整体房地产市场价格行情保持相对平稳态势。各月有小幅差异，总体市场行情保持在5000元/平米上下波动。（五）、对本项目的思考作为独立的区域房地产市场，温江的区位优势得天独厚。温江距成都中心城区16公里，距双流国际机场18公里。成温邛高速公路穿越全境，光华大道、芙蓉大道、成青旅游快速通道温江段等骨干道路先后建成通车，加上地铁四号线、川藏铁路的启动建设，形成了内外衔接、便捷通畅的交通路网体系。某种意义上说，作为西部新城核心，温江已经超越二圈层跨入成都主城区，并以自己优良的区域资源和价值，与金沙、光华、羊西片区一起，成为成都最佳人居环境区。作为优良的人居区域，温江生态33、环境独特优良，是成都中心城区的天然生态屏障，有“都市绿肺”之美誉。境四季分明，气候温和，城在园中，园在城中，城内城外碧水相伴。作为功能分区明确的市场板块，温江各楼市区域均具有其独特的主题环境特点。各板块相互呼应，交通联系紧密，功能彼此渗透。使全域温江房地产市场达到了一个理想的均衡发展态势。从国际医学城的房地产板块属性来看，随着温江区域其他板块开发热度的下降，本板块将逐步成为区域房地产开发的主角。同时，区域目前初步集中了一定数量的低密度中高端产品，结合本板块的城市功能定位，本项目可顺势打造具备一定文化内涵的品质项目。五、医学城发展现状分析（一）、医学城区位成都国际医学城位于温江区永宁镇，成都市区34、的西部，距中心城区约8公里，距温江城区约3公里，距双流国际机场约16公里，距成都火车站客运北站约18公里，紧邻成温、成灌及绕城高速。（二）、医学城区域条件现状1、自然条件成都国际医学城所在区域自然条件得天独厚，其中：气候：温江区属亚热带湿润季风气候。年平均气温15.8，夏无酷暑，冬无严寒，气候温和，雨量充沛，四季分明。 水文：河流纵横，岷江、江安河、杨柳河、清水河贯穿境内，水资源丰富，水质优良。地质: 系岷江冲积平原，地形平坦，抗震性强，地质结构稳定、持力层可靠。2、基础设施现状供水:区域内生活用水均采用温江自来水公司循环网供应，水质符合国家生活饮用水标准。排水:区域内供水及排污管道已经铺设完35、成，并建有生活污水处理标准的污水处理池。供电:已实现双电源，110KV的变电站开始启动。供气:区域内天然气管道已铺设到位，实现全面通气。道路：IT大道、芙蓉大道等多天道路贯穿其中，紧邻绕城高速和成灌快铁及地铁四号线。交通通达性良好，道路路况良好。通讯：有线通讯、光纤传输、无线数字网络已铺设完成，为企业提供全面、稳定的保障。3、周边产业现状周边产业发展良好，东有成都主城区的青羊税源总部基地、青羊工业总部基地，南有海峡科技园和规划占地25平方公里的金马国际体育城，西有国色天乡大型城市主题乐园、鱼凫田园，西北面则是现代农业产业区，北面是已经发展成型的成都高新西区。周边大量以生态、高科技为基础的规模产36、业，为医学城提供了良好的产业环境和互动平台，大量高端人群和外籍人士将成为医学城的首批服务对象。周边主要产业区一览青羊绿舟税源总部基地青羊工业总部基地非遗国家公园光华涉外经济生活区金马国际体育城片区海峡两岸科技园片国际乡村度假休闲产业片区四川文化产业园4、周边配套现状居住光华国际社区、国内知名开发商等高端楼盘一应俱全，特备专家公寓为行业精英量身打造。医学城范围内还规划有芙蓉新城健康人居板块。未来24年医学城周边区域住宅开发总量将超过1000万平方米，数以百万计的新增城市人口将入住周边区域。休闲国色天香国色天乡乐园、川西环线民居文化旅游区、鱼凫国都温泉、电影院、时尚购物街打造八小时外的缤纷生活；餐37、饮娱乐设施、便利店、汽车美容等为生活提供一体化便利服务。教育周边囊括西南财经大学、成都中医药大学、树德中学、双语幼儿园等优质教育资源。运动成都国际马术体育公园、金马河中段体育休闲公园、鲁家滩水上运动公园；电子竞技主题公园、TOP高尔夫体育休闲公园等分布医学城四周，倡导健康生活。（三）、医学城经济效益投入产出表未来5年项目投资合计115.4亿元，其中产业项目投资60亿元已有招商项目5年内总产值47亿元已有项目5年内就业人数40000人预计5年内区级税费存留部分13.28亿元预计5年内常住人口80000人预计5年内医疗旅游人口500万人次（四）、项目投资招商现状1、招商服务体系医学城采取IHC国际38、健康产业战略服务平台：医疗人才平台1、通过人才扶持资金、购房优惠、入户绿色通道等优厚的人才吸引政策吸引海内外医疗人才加盟2、加强与高校科研院所的合作，实现高效的人才输3、多名知名专家院士作为医学城的人才支撑产业研发平台1、建立公共实验室，与知名生物技术研发企业共建研究基地2、设置产业扶持基金科研基金，鼓励高、精、尖技术创新3、积极吸引技术含量高的科研成果到园区孵化4、打造人类基因序列预防诊断疾病、生物制药、传统医药的研发平台园区信息平台1、建设园区名医名院库，为园区企业及医生提供品牌展示平台2、搭建国内一流的电子医疗商务平台3、建设园区集中式电子信用评价平台4、建立电子病历档案，实行“实名一卡39、通服务5、建设医疗卫生信息资源中心，方便园区企业及医生对信息的搜索、发布、获取和商务交易IHC国际健康产业战略服务平台绿色政务平台1、提供政策咨询、入园登记、内外资全程代办、高新技术企业认定、园区企业经济统计等业务的 “一站式”服务2、政府职能部门安排专人对接办理，协调工商、国税、地税等部门，为入驻企业开通“绿色通道”服务，为投资者提供一种低成本的快捷便利服务，切实优化投资环境才支撑搭建融资平台1、与大中型投资机构形成战略联盟，提供多渠道的投融资服务平台2、设置产业扶持基金，降低企业融资成本3、提供银企对接平台，促进银行产品与企业项目的有效对接，提高融资成功率2、已入驻项目重点项目 世界三大体40、检中心之一 台湾美兆健康管理中心台湾美兆健康管理中心美兆集团是世界三大体检中心之一，拥有世界唯一自动化健检系统，以会员制服务于中高端人群。除了提供健检报告解说、健康管理咨询外，还将运用及风险预测模型提供健康评估，为客户量身订作更多具体而量化的健康促进对策，来有效增进健康质量。 美兆集团国际健康管理机构拥有6个全球第一：全球第一家自动化健康管理机构，全球第一家拥有专利的自动化健康管理机构，全球年健检人次最大的健康管理机构，华人地区第一家国际级专业连锁健康管理机构，拥有全球最大华人健检资料库的健康管理机构，全球唯一当天健检当天（4小时内）出报告的健康管理机构建筑筑规模：4000平米投资额度：80041、0万元 全省首个拥有直升机停机坪的康复中心 四川省八一康复中心四川省八一康复中心四川省八一康复中心是为了支援灾区人民重建家园，也为了给伤残人员提供良好的康复治疗条件，就在“”汶川地震发生一个多月后，中央军委作出决定，以解放军四总部名义，在成都援建一所康复中心。 项目总投资5亿元，中心设计床位500张，总建筑面积50100平方米，为地震伤残人员提供专业化的医疗康复服务。这一规模仅次于北京中国康复中心的现代化康复中心，将为四川乃至整个西南地区的残疾人提供一流的康复条件和服务。项目业主为四川省残联，成都军区总医院参与筹备和运营管理。项目于2009年4月30日开始施工，2010年6月10日投入试运营。42、总投资额：3亿元占地规模：150亩建筑面积：5万平米 全世界单点规模最大的医院 四川大学华西医院康复医学基地四川大学华西医院康复医学基地四川大学华西医院是中国高等医学教育重要基地，西南地区疑难重症诊疗中心、医学科学研究中心，国家循证医学中心，国家新药、中药安全性评价中心。长期以来，华西临床医学院在医学教育方面始终坚持“精英、精致、精品”的教育思想，保持重视临床实践能力培养的传统，一代代华西学子在医学界创下了良好的声誉。总投资额：3亿元占地规模：120亩建筑面积：6万平米，200张床位 亚洲最大的心血管病专科医院 成都阜外心血管医院成都阜外心血管医院 成都阜外心血管病医院该项目由北京阜外医院投资43、建设，已完成项目公司注册、医疗机构设置许可申请审批、场地平整和规划设计方案，总投资40亿元人民币，总占地计划2000亩，一期占地408亩。计划2010年11月开始启动心血管病医院和护理学院的建设。总投资额：9.8亿元占地规模：180亩建筑面积：27万平米 中国十大生物芯片企业 成都博奥独立医学实验室成都博奥独立医学实验室博奥生物有限公司暨生物芯片北京国家工程研究中心（以下简称“博奥生物”）成立于2000年9月30日，注册资金现为3.765亿元人民币。博奥生物着重以市场为导向、产业化为目标，依靠自主创新，秉持信诺重礼，现已迅速发展成为国际领先的生物高技术公司。成都博奥独立医学实验室由博奥生物投资44、建设，以生物芯片技术为核心的健康评估和基因检测中心，建筑面积2000平米、投资1000万元，已于2009年12月28日正式开始营业。总投资额：1.5亿元占地规模：55亩建筑面积：3万平米 美国最大的放射管理机构 ICT（成都）肿瘤诊疗中心ICT（成都）肿瘤诊疗中心（成都艾思特肿瘤医院）美国ICT肿瘤诊疗集团是美国最大的放射管理机构,着力于以世界一流的医疗设施、临床技术及服务模式，全力为国内外病人提供肿瘤诊断治疗，全方位医疗、多学科综合治疗方法，提高癌症早期发现率和继后的治愈率。 ICT（成都）肿瘤诊疗中心由世界一流的肿瘤治疗机构-美国ICT集团投资修建，这是美国ICT国际肿瘤医疗集团在中国内地45、设立的第一个诊疗中心，届时市民可享受到美国专家和世界领先的诊疗设备带来的优质服务。该中心采用国际最先进的肿瘤诊断治疗的设备和技术，同时设立肿瘤放射物理研究所和重点实验室总投资额：10亿元占地规模：123亩（一期70亩）建筑面积：11万平米 最早的抗衰老机构 美国WA再生医学中心美国WA再生医学中心美国WA再生医学被誉为全球再生医学的领跑者，其首个在美国洛杉矶的拉古纳海滩的抗衰老再生医学诊所已有20多年历史。此外，WA再生医学还将沉淀了5000年的中医学同西方最先进的抗衰老再生医学相结合，中医文化发扬广大。 目前，WA先后在上海、北京、无锡设立了分支机构，成都则是他们进军西部的第一站。 再生医学46、是通过研究机体的正常组织特征与功能、创伤修复与再生机制及干细胞分化机理，寻找有效的生物治疗方法，促进机体自我修复与再生，以改善或恢复损伤组织和器官的功能的科学。目前许多疾病都是因为衰老而产生，如果能用再生医学有效延缓、防止衰老，那么治疗疾病的问题自然迎刃而解。再生医学能有力解决老龄化带来的一系列问题。建筑面积：6000平米投资额度：2.3亿万 四川省脐带血造血干细胞库四川省脐带血造血干细胞库四川省脐带血造血干细胞库（SCCBB）成立于1999年，是中华人民共和国卫生部首批设置的脐带血造血干细胞库之一，也是目前中国西部地区唯一获得卫生行政部门执业许可证的从事脐带血采集、制备、冻存和移植配型服务的47、专业机构。 四川省脐带血造血干细胞库拥有由中国工程院、中国科学院院士和国内外血液免疫学权威组成的专家顾问班子，拥有由多名具高、中级专业技术职称的硕士、博士组成的技术团队，具备实验血液学、遗传学、免疫学、分子生物学和深低温冻存学等学科的研究能力。中国医学科学院输血研究所作为国内唯一的国家级专业输血研究机构，成为了四川省脐带血造血干细胞库的技术依托和技术骨干的来源。 四川天虹投资管理四川天虹投资管理四川天虹投资管理有限公司受卫生部红十字会、中国抗癌基金会和美国中华基金会委托，将组织、聚集和整合国家医疗高端科学人和国际一流设备，在成都国际医学城投资建立“中国遗传、抗衰老和再生医学研究院”，首批拟选择48、“脑病干细胞医疗中心”、“血液病干细胞医疗中心”、“代谢综合症腺体干细胞医疗中心”、“疑难病基因修复医疗中心”、“西医甲状腺、乳腺专科”、“西医脏器移植手术专科”等七个科目，初步确定的总投资额度为5亿元人民币。 美国厚普生医学教育与发展系统美国厚普生医学教育与发展系统位于美国第四大城市休斯敦市，目前是美国境内最大、也是全世界最大的综合医疗机构，由43家独立的临床、科研和教学机构组成，共有6,000余张病床，6万余名职工，其中包括4,000余名医生，1.1万余名护理人员，每年500万的门诊病人，1万余海外病人。厚普生临床专家委员会成员包括三十余位在美国从事临床工作的专家，全部具有副教授以上职称和49、美国行医执照，顾问团成员包括十余位世界级著名医学专家身心康国际中医研究院身心康国际中医研究院研究院主要针对中医范畴的“未病之病”、“欲病之病”，也就是翻译成现代“话”的亚疾病，进行深入的研究探讨。特别是在糖尿病、高血压的中医调理控制并发症方面处于世界领先地位。 身心康的研究是建立在继承传统中医的基础上创新发展中医，让中医更符合现代人的需求，让现代人更容易接受中医，让中医更符合国际化发展趋势，让中医开始定性定量，并且看得见，标准化，走向世界的大市场，让人们重新认识中医、享受中医。 建筑面积：5000平方米投资额度：1.2亿元其他已签约项目扁鹊飞救远程健康管理与救助中心中韩医学整形美容中心华夏北美50、医疗健康服务有限公司（国际先进医疗健康服务专家）艾威梯科技（北京）有限公司（MID蓝牙软件全球供应商）2、2011年医学城招商拓展计划医疗投资医疗服务礼来资本和睦家建银医疗基金俄fyodorcv眼科IDG资本维世达诊所上海兆融投资爱尔眼科FMC大众金融新加坡益康赛富投资瑞士健康中心教育研发安琪尔妇产电子科大生命科技园三博脑科医学科学院输血研究所亚非牙科成都中医药大学新加坡百汇四川省中医药科学院西婵整形美容韩国圆光大学医学院华美紫馨生物科技美国医疗国际高新达安台湾亚东医院华大基因美中宜和妇儿联合基因广州益善生物名族医学中医药医疗药械同生源生物科技GE北京藏医院东软医疗三一堂中医复星医药昊坤投资科51、伦制药医疗咨询管理科创集团普华永道恩普医疗台湾联新医疗辉瑞制药香港艾力彼强生医疗器械JCI协会组织医疗商务平台欧中联合商会IBM德国中心企业联合总会软通动力韩国贸易馆新加坡贸易发展局中日韩经济发展协会（五）、对本项目的思考成都国际医学城具有良好的区域、道路交通条件、自然环境十分优越、现状基础设施，配套较为完善，配合周边相邻的产业园区、居住区域、教育及运动休闲配套等，使得其具备主题发展片区的优良客观环境条件。高力度的主题区域打造，使得其经济效益投入产出巨大，从而具备强大的投资吸引力。就医学城已入驻项目类型看，基本上是以医疗健康业为主的康复疗养、医学检查、专科治疗以及医疗教育研发产业；并且从其最近52、拟定的招商拓展计划中可以看出，其当前主要的招商产业或物业项目也主要集中医疗服务、研发机构、医疗器械、医疗教育机构、技术投资机构等几大板块。而整个医学城片区规划的商业服务配套，学术、会议、展览中心、以及居住功能却较为缺乏，甚至某些方面还处于市场空白。由此，我们建议本项目可充分抓住目前医学城产业物业开发的空白点，抢占市场先机，以区域配套物业作为本项目重点开发对象，即：以满足区域学术会议需求发展写字楼及高端酒店项目，以满足区域商业、服务业及精英人士居住需求开发高端独立式商务别墅生活区，以满足区域就业员工需求开发商务公寓项目六、专项研究一：区域高端酒店物业市场分析（一）、成都市高端酒店发展进程分析 153、发展现状成都目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店已达18家。在成都目前挂星的12家五星级酒店中，洲际酒店、香格里拉、锦江宾馆等平均日常入住率可达80%100%；近两年新开的酒店，平均日常入住率则为70%80%。虽然成都五星级酒店增长势头明显，但依然是开一家火一家。 2、未来走势截至2011年上半年，有意向、立项、开工建设的五星级酒店在35家左右，到2015年全市（含区市县）预计开业运营的五星级酒店将达到50家。 3、客源来源简析对于开发商而言，建造五星级酒店能够提升物业价值，并带动周边地产升值。同时，成都旅游业发达，加之会展经济带动，五星级酒店扩张成为大势所趋。此外，成54、都外地消费者的数量正在以每年15%-20%的速度递增，这也是酒店业长久不衰的原因之一。2010年，成都共举办各类会展节庆活动366个，拉动消费272.06亿元。2011年，计划全年举行各类会展节庆活动400个。“一月一大展”是成都目前会展业的一个写照，成都也成为名副其实的中国会展第四城。目前成都的世界500强企业已达179家，越来越多的企业区域总部中心、研发管理中心、办事处等纷纷落实成都，为成都的酒店客源提供了强力支撑。另外，成都是西部商贸中心和时尚购物天堂，商贸流通业的繁荣与酒店业紧密相连。目前成都各大零售卖场内，外地消费者的数量正在以每年15%-20%的速度递增，这也是酒店业务能保持长久不55、衰的原因之一。图示：世纪城天堂洲际大饭店、喜来登、香格里拉大酒店。（二）、温江区及国际医学城酒店物业发展现状 1、发展现状目前温江仅有1家五星级酒店鱼凫国都温泉大酒店，和一家四星级酒店君临国际酒店。其中，鱼凫国都温泉大酒店位于金马镇，君临国际酒店位于温江城区。君临鱼凫鱼凫国都温泉大酒店 君临国际酒店2、其他等级酒店现状除以上两家酒店外，温江共有六家中高档宾馆、酒店、客栈，其余均为招待所或旅馆。这六家分别是柳城宾馆（现已被香港巨龙集团购买，准备修建一个五星级酒店）、华亨酒店、海峡新城酒店、友谊大酒店、东方幸运城、九九温馨及芙蓉客栈。3、温江酒店分类及客源来源根据温江各酒店所处地理位置及主要功能的56、不同，可分为城区酒店和城郊酒店两个类别。城区酒店：位于温江主城柳城镇中心及边缘，如柳城宾馆、友谊大酒店、华亨酒店、九九温馨及海峡新城酒店。客源来源：其主要客户为温江及成都政府机关、企事业单位会议以及市民平常休闲聚会人群，辅以部分往来温江办事的商务散客。城区酒店：温江区的城区酒店的柳城宾馆及友谊大酒店位于老城区边缘，华亨酒店及海峡新城酒店则在新城区，靠近温江南熏大道的位置；而城郊酒店则位于柳城的周边城镇，如寰岛.鱼凫.国都温泉酒店（金马镇）、东方幸运城（万春镇）、芙蓉客栈（永宁镇）。客源来源：其主要以旅游、休闲、度假、大型会议类客户为主，居住是这类酒店的配套功能设施。4、小结温江因城市转型及发展57、起步较晚，其酒店发展相对落后，尤其是温江城区，即便是星级酒店，表面看似豪华，但因其客房设施因装修时间已较长，加之疏于管理，给人的感觉非常不好。新建酒店由于没有系统规范的设计和专业管理，配套功能也欠缺，多数处于被动经营。温江酒店客源市场主要以本城和附近城市的休闲、娱乐人群为主。旅行团队几乎不在温江停留，因此淡旺季不明显。这也有助于客源和酒店收入的相对稳定。由于客源的稳定，很多类似酒店几乎采用等客上门的经营方式。（三）、对本项目的思考由于温江新型旅游城市发展，其配套设施如酒店、办公楼等需要进一步完善。国色天香旅游品牌的打造，春江花韵大型农家乐项目的启动、温江轻工业城市的打造等系列项目的开展。温江城58、市形象将迅速迈上一个新的台阶，温江旅游，商务活动必将出现一派前所未有的气象，前往温江观光、旅游、商务洽谈人流数量将大大增加，而温江酒店潜力的巨大则是显而易见了。同时，国际医学城现阶段仅有芙蓉客栈一家为评星际的普通酒店，随着医学城开发进程的加速推进，区域对酒店的市场需求将越来越明显。再次，旅游作为国际医学城的功能定位之一，未来将吸引大量的商务和旅游人群至此，这就对区域酒店物业配套提出了更高的要求。综上所述，我公司认为国际医学城内酒店物业的建设市场可行，有足够的城市规划导向性和市场需求支撑。七、专项研究二：区域办公物业市场分析（一）、成都市及温江区域写字楼市场概述1、写字楼主要板块划分主要包括四大59、板块：传统的CBD天府广场顺城街骡马市-春熙片区东大街片区良好的发展前景（香格里拉写字楼、喜年广场、摩根中心）城南和南延线片区连接传统CBD和城南副中心商务区的黄金走廊西北片区（以清江路沿线为核心的金沙-财大片区） 2、供求关系今年以来，房产市场变化多多。调控政策轮番上阵，商业地产因政得利，获得极好发展契机。虽然写字楼相对商铺来说，没有那么火热稳定，有点时高时低起伏不定。但是整体来看，成都目前写字楼的发展态势是非常好的。随着全球500强企业的增多，国内知名企业大幅度进入，金融后台的建立。成都商务写字楼市场也开始逐渐放量，其中售价和租金的上扬也推高了市场的预期。随着宏观政策的影响，以写字楼为代表60、的商业地产一分支，继续保持一直以来的态势，呈现租金、售价双涨的局面。3、温江区域写字楼需求走势分析（二）、项目区域市场概况及对本项目的思考1、医学城写字楼市场概况目前区域无写字楼物业在建。2、对本项目的思考国际医学城是成都市26个现代服务业重点建设项目之一。由成都市温江区人民政府倾力打造，旨在以全国和国际市场为半径，建设专业化、国际化、多元化的医疗康复及健康产业的服务平台，形成国内首例集健康干预、医疗服务、康复养生、医疗旅游、教育研发和商务配套为一体的现代医学产业集群。由此可见，国际医学城的是一个产业集中发展区：龙头产业聚集发展，并带动相关联产业及服务性产业进入。因此，我们可借助成都市其他产业61、集中发展区的发展经验来探寻本项目发展写字楼物业的可行性，如：龙潭工业园区。综合定位：龙潭工业园是成都市三环路沿线规模最大的工业集中发展区，同时也是全省3个中小企业示范园区之一，成都的欧盟工业区，成都总部经济试验区。功能定位：“总部楼宇经济，建立总部基地”的发展功能定位，引进了集团总部、重大产业化项目。围绕机械制造、电子信息两大主导产业，对总部经济城进行一级总部、二级总部、三级总部的梯级规划，重点引进世界强、国内外知名企业、行业强及上市公司大企业集团公司的销售、结算、研发、行政中心，形成具有支撑作用的总部集群，发挥总部经济聚集效应，有利于推动整个区域的发展。发展现状：目前已经初步形成了以汽车配件62、通信设备、服装、建材、机电设备、食品加工等为主的产业集群，这些产业一般有自己的生产办公基地。同时，除了这些主流产业以外，总部基地中还存在着三类服务企业：一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，这些企业虽然单独不适合在总部基地中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成“研发制造物流营销”这样完整的产业链，促使总部基地内企业向产业集群化发展。第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、风险投资机构，商务服务机构等。第三类就是为在总部基地工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。这三类企业一般不自主开发建设办公场地，多为在园区购买或租赁写字楼进行办公运营。 依据类似产业园区的63、发展特点，结合现阶段国际医学城商务写字楼配套的实施，本项目有较好的市场机会发展写字楼物业。而主要的目标客群为服务型企业，如：跟随着主流企业发展的上下游企业；为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、风险投资机构，商务服务机构（律师事务所、会计事务所、审计事务所、公关公司）等等；以及为在总部基地工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。八、专项研究三：区域公寓物业市场分析这里提出来的公寓物业，广义上针对特定人群的用作居家办公于一体的物业形态。对于本项目这类产品的发展思考，则主要考虑其居住功能，以及对应的市场需求、市场容量。（一）、成都市公寓物业市场现状1、物业特征分类成都的酒店64、式公寓根据目标客户和物业特征，主要集中于“小户型单身公寓”，从2006年开始，这类物业进入成都住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量成都新兴白领的年轻购房群和投资客。近些年随着成都房地产行业的高速发展，逐渐出现了一种比传统酒店式公寓更为高端的服务式公寓，代表项目有香格里拉服务式公寓、原石滩5A级高档酒店公寓。还有一类公寓主要集中在产业集中发展区，如双流蛟龙工业港、龙潭工业园、青羊工业园区等。这类产品主要为发展区的上班一族提供临时居所和第二居所的服务。北湖卡夫诺2、物业用途分类商务酒店式公寓商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务65、氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。 目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。 商住酒店式公寓商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字66、楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。 新生代酒店式公寓一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓67、 。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。2、分布情况成都酒店式公寓的分布主要集中于一环路、二环路及市中心一带，以天府广场为中心向四周辐射，方向跨度10多公里。其中西南两片区是酒店式公寓分布最为集中的区域。东北两片区虽然也有部分酒店式公寓项目，但是相对比较分68、散。地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。成都市目前的酒店式公寓项目几乎都分布在各个辖区内商业及交通环境成熟的位置，周边配套完善，设施齐全。从成都酒店式公寓历年的发展情况来看，从2006年开始，成都地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2008年由于地震及金融危机的影响略有下滑，但到了2009年持续至今酒店式公寓供应量升幅明显,2010年至今，尤其是2011年这类产品的开发增幅明显。而工业园区，由于自身配套的逐渐完善，这类产品虽然有出现，但是数量有限。但是随着园区建设的发展推进，就业69、人群的增加，使得市场对这类产品的需求并未得到满足。（二）、国际医学城公寓物业市场现状及对本项目的思考1、市场现状目前这类产品为市场空白点。 2、对本项目的思考 虽然这类产品目前为市场空白点，但是市场仍然存在潜在需求需要释放。 从国际医学城的开发建设现状来看，随着几个大型项目的进入，产业聚集效应逐渐显现。但是，相应的区域综合城市机能和综合配套发展却相对缓慢。由于目前园区在建的几个项目，均无自身的住宅配套，而区域就业人群对住宅的需求急需要释放。因此，我们看见市场出现了纯配套项目学府杏林。学府杏林位于成都市温江区永宁镇芙蓉大道旁，学府杏林预计2011年9月开盘，两梯四户或六户，开盘价格预计为500070、元/平米左右。学府杏林位于成都市温江区永宁镇芙蓉大道旁，距成都市区10公里，周边路网发达，依托IT大道、光华大道、成温邛高速、绕城高速以及地铁4号线，能快速通达市区各方位，公交线路703路、518路能直达五块石客运站及金沙公交站。 学府杏林致力为客户提供的高品质生活，项目作为“成都国际医学城”城市功能片区的首个商品房项目，不仅可以享受“成都国际医学城”产业片区诸如华西医院（明年开业）、八一康复中心（已经开业）、芙蓉长卷中医养生产业园（一期合一庭已开业）等全面完善的健康管理、健康检测、健康养生配套，还可以零距离享受“成都国际医学城”中央商务片区形态丰富的休闲、餐饮、娱乐、购物、金融等配套。同时，71、电子科大附属幼儿园、小学、中学也正在紧密洽谈中。未来，随着“成都国际医学城”的发展，学府杏林周边将形成一流的医疗、教育、商业配套。工程现状学府杏林总建筑面积43万方，其中一起大部分产品是作为现有的几大医疗机构的住宅配套，有在职员工内部认购消化，部分则面对整个医学城公开发售。随着园区建设的加进，越来越多的住宅、办公等商住需求进入，将对园区的配套提出更高的要求，因此建议本项目可考虑发展公寓物业，一方面这类产品市场需求较为旺盛，另一方面这类产品资金回笼速度相对较快。而这类产品的目标客源主要为：常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员、商务人员、投资者、小企业和SOHO族以及居家自住者。九、专项研究四：72、区域别墅物业市场分析（一）、成都市别墅市场概述1、板块分布温江板块、郫县板块、新都板块、龙泉板块、双流板块、牧马山板块、都江堰青城山板块。七大板块构成了成都市低密度花园洋房市场。其中二圈层的板块包括：温江板块、郫县板块、新都板块、龙泉板块、双流板块。2、板块特征每个板块的别墅在发展过程中，结合城市规划与区域定位特征，各项目逐步形成与区域特征相呼应的定位。例如：温江的别墅呼应其城市度假旅游功能定位。成都别墅市场已经进入成熟的发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争； 南延线、温江以及龙泉主要依托城市新兴发展区域形成第一与第二居所混合型别墅板块，牧73、马山、都青板块则依托独特的自然资源及旅游资源，形成第二居所别墅板块。板块温江板块郫县板块新都板块龙泉板块南延线板块牧马山板块都青板块形成基础优越的原生态环境、旅游地产产品结构的调整、原生态资源毗河等水系的自然资源优势、交通优势直达快速交通，自然资源，规划利好城市南移、传统高档住区。良好的自然资源、高档度假休闲设施。兼具自然价值和人文价值的稀缺资源。主力产品双拼独栋叠拼、联排联排叠拼、联排独栋叠院、联排发展周期及未来方向连接主城区和都江堰的过度区域，多以经济型别墅为主打产品。低密度产品正快步发展阶段，属于厚积薄发型区域，目前板块内有一定的中高端项目，但还未能带动整体价格和居住环境。低密度产品发展74、成熟，大盘云集，聚集度高，且顶级产品层出不穷。板块内部竞争激烈，但是受到土地供应政策限制，供应将集中在都江堰地区。我们从各版块具体供求情况看出，华阳版块、温江版块在2010年销售行情较好，其他版块相对销售情况较差。华阳和温江成为热点板块的原因在于：重点项目的推动；城市规划的主力发展方向；规划配套相对较好；区域定位明确、特点突出。3、发展历程第一阶段：1992-1997年代表项目：锦绣花园消费群：金字塔尖、暴富群体特征：最早的城市别墅、主要是集中在城南和城西。第二阶段：1998-2002年代表项目：成都花园、浣花溪山庄、翠拥天地消费群：成都本土新富阶层特征：产品追求“有天有地”的享受；大多数项目75、具备优越的地理位置和自然资源；私家花园、独立私家车库成为主流产品的重要特点；第三阶段：2003-2005年代表项目：草堂之春、金林半岛消费群：传统富人特征：纯西式风格和中式风格等多元化产品面市；市场开始向城市极品别墅和城市近郊经济型别墅两极化发展；远郊别墅出现第四阶段：2006-至今代表项目：龙湾半岛、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、雅居乐花园、鹭湖宫消费群：金字塔尖、富裕人群特征：原汁原味的西式生活风行；区域板块特征显现、新兴板块崛起；（二）、温江别墅市场概述1、板块描述该板块以第一居所型别墅为主，客户看重此区域日益成熟的市政配套、居住氛围及与成都之间便捷的交通。产品定位价格平台建筑形态主要资源客76、户特点代表楼盘第一居所型别墅为主，兼有商务别墅5000-18000除鹭湖宫以独栋为主外，多数以叠拼、联排为主田野、河流优势；成熟居住区域，居家氛围良好，市政配套齐全，与成都距离近且交通条件好。城西企业主、高管为主。芙蓉古城芙蓉锦绣鹭湖宫2、市场要素分析市场价值体系建筑形态成交套数成交面积（万）成交均价（元）占比（套计）独栋170.96134551%双拼1655.23886914%联排41910.49780637%叠拼5408.16660548%总计114124.847855100%产品结构与总价体系3、区域市场综述温江板块成交产品的主力为叠拼和联排，分别占比47%和37%。成交均价最高的为独栋77、，主要受到国色天香的带动。从08-11年供应成交来看，08年大量新增供应入市，09年以后供应逐渐递减，主要以去化存量为主。09年成交均价小幅提升后，至今成交均价保持平稳。近两年多以来，温江板块发展较为迅速，多个品牌开发商进入该区域拿地开发，且多以复合形态社区开发。成交总价主要集中在200-250万元，占比43%代表项目鹭湖宫（三）、国际医学城别墅市场现状及对本项目的思考1、市场现状项目名称销售状况占地面积建筑体量容积率开发时间产品形态户型面积销售价格芙蓉锦绣售罄50000平方米40491平方米0.612008-2010（近2年）双拼250-475平米2010年销售均价6800元/平米清溪玫瑰园78、在售224001平方米179381平方米0.522007-2010（近3年）联排、双拼190-270平米当前售价：联排：均价8500元/平米；双拼：13000元/ 平米芙蓉古城在售97573平方米74644平方米0.572003-2010（约6年）独栋、双拼198-335平米当前售价：双拼均价10000元/平米 目前区域的别墅项目均为远郊别墅，产品形态以双拼和联排为主，独栋为辅。芙蓉锦绣效果图清溪玫瑰园实景图 清溪玫瑰园效果图芙蓉古城实景图2、对本项目的思考目前成都一大批私营企业主，他们每年用于商务交流、商务洽谈等活动的费用高昂，从几百万到几千万不等。他们一般不喜欢选择大众商务场所，而偏向于在79、环境幽雅的别墅商务会所或是其他的高级消费场所招待客人，举行会议，进行商务洽谈活动，已表现出对极强的对综合性商务别墅的需求。由于目前成都市场上尚无此类产品，一些具有实力的私营企业主、高级管理人员和自由职业者，他们在成都的郊外自己兴建别墅，既作为工作室，又行使社交、联谊、商务交流、商业洽谈的功能，形成了一个一个的泛商务别墅区域。参照目前国际医学城内的别墅产品形态为联排与双拼，同时根据前文研究成果，本项目具备发展商务别墅的市场机会。为寻求产品的差异化，提升产品的市场竞争力，本项目商务别墅的建筑形态可定位为独栋商务别墅。关于商务别墅：商务别墅的定义:商务别墅是别墅的一个类别，英文可翻译为“Commer80、cial Villa”，顾名思义就是以满足商务活动和商业需求为主的别墅。其目标客户主要以企业和投资客户为主。商务别墅的由来:商务别墅最早起源于欧美一些发达的国家，由于市中心人口密集，办公环境过于拥挤，一些企业为改善员工的办公条件和办公环境，纷纷将企业迁往郊外，如英国的ROVER汽车集团、美国三联公司、芬兰的诺基亚等。商务别墅的分类商务别墅分为纯商务别墅和综合性的商务别墅。纯商务别墅往往出现在离商业中心比较近的地方，交通便利，比较典型的有北京的森根国际、重庆的九鼎商务别墅和西安科技园的产业别墅。综合类商务别墅往往出现在风景优美，旅游资源丰富的地方，集商务、休闲、度假等多种功能于一体。比较典型的案81、例有昆山的阳澄湖畔别墅和海南的博鳌蔚蓝海岸别墅。还有的商务别墅并不作为项目的主打产品，而仅仅是一种配套设施，多位于大型度假村的宾馆里面。最后一种就是泛商务别墅，这类产品商家在推广时并没有提出商务的概念，而是作为居家类别墅在推广。本项目商务别墅可以综合性商务别墅或泛商务别墅作为物业发展方向。环境怡人的商务别墅十、专项政策研究（一）、税收政策（标准）医学城项目税项情况表序号项目名称项目性质税种（除增值税外都归属地税）备注增值税营业税房产税印花税土地使用税契税企业所得税个人所得税附加税1医疗项目非营利性财税号营利性有房屋产权的企业土地使用人有产权过户国务院540令2康复项目同医疗项目同上3房产项目不82、动产有房屋产权的企业土地使用人同上销售不动产营业税5%税率代扣有房屋产权的企业土地使用人同上建安营业税3%税率4商务项目医药及医疗器械有房屋产权的企业土地使用人同上增值税小规模3%，一般纳税人17%商业、酒店、休闲有房屋产权的企业土地使用人同上营业税5%税率备注：代表企业涉及的税种，代表企业不涉及该项税种各税种税率及分成比例税种税率分成比例中央省市区营业税5%0%35%65%房产税销售不动产5%建安代扣3%印花税万分之五土地使用税应纳税额实际占用的土地面积适用税额（房地产18元/平米，其它行业5元/平米）契税3%企业所得税25%60%0%40%个人所得税超额累进税率60%14%26%附加税营业83、税/增值税的7%城建税、3%教育附加、1%地方教育附加0%0%100%增值税一般纳税人17%，新政策规定工业、商业均3%75%15.25%9.75%（二）、成都市鼓励外商投资优惠政策若干规定第一章 总则第一条 为进一步扩大对外开放，鼓励外商投资，促进经济发展，根据国家有关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。第二条 来本市投资的个国公司、企业、其他经济组织或个人（以下简称外商），享受本规定的有关优惠政策。第三条 外商及其投资企业的合法权益，依法受到法律保护。第二章 投资方向与保障第四条 鼓励外商投资举办各种优化本市产业结构，适应本市经济发展需要的外商投资企业。除国家法律、法规另有规定外，外商84、可在本市行政区域内自由投资、自主经营、不受行业、参股比例、投资形式、经营类别、年限的限制。特别鼓励外商投资以下项目：（一） 高新技术、交通、能源、城市基础设施以及农业综合开发、旅游开发项目；（二） 改进产品性能、节约能源和原材料、提高企业经济效益的工业项目和扩大产品外销、增加出口创汇的项目；（三） 环境保护产业、综合利用资源、再生资源以及防治环境污染和保护生态环境的新技术、新设备项目；（四） 通过租赁、承包、参股、兼并、收购等方式对国有企业进行资产重组和嫁接改造的项目；（五） 依据本市城市总体规划进行旧城改造的合资、合作项目。第五条 外商及其投资企业，享受下列投资保障：（一） 外商投资企业在批85、准的合同、章程范围内，依法自主决定企业的发展规划、生产经营计划、收支预算、利润分配、劳动工资计划等重大问题。（二） 外商在中国申请批准的专利技术，以及外商投资企业经申请注册的商标，受中华人民共和国专利法、中华人民共和国商标法等有关法律的保护。（三） 外商以带资承包、租赁、参股等方式对国内企业投资，或外商投资企业与国内企业再合营或再投资开办新的企业，外国投资者的投资比例在25%以上的，按外商投资企业对待，享受外商投资企业相应待遇。（四） 外商与国有企业进行资产重组兼并后，国有资产占控股地位的兼并项目，符合条件的，可按照国务院关于若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知（国发1986、9710号）的规定享受有关政策。（五） 对外商投资企业的行政事业性收费试行“明白卡”管理制度，在省政府规定时限内不再对外商投资企业新增收费项目和提高收费标准。除法律、法规规定外，凡四川省成都市涉及外商投资企业收费项目明白卡以外的行政事业性收费，外商投资企业有权拒交，并向有关部门投诉；经查实属乱收费行为的，予以严肃处理。（六） 来本市投资的个商在申办、筹建、开工及生产经营活动中发生的行政纠纷，可以提请成都市人民政府外商（台商）投诉中心协调解决，也可以依照中华人民共和国行政复议法的规定申请行政复议。（七） 外商投资企业在生产经营活动中发生的合同纠纷或其他财产权益纠纷，可依法向法院起诉，也可按合同约87、定向种裁机构申请仲裁。第六条 地方所得税优惠：（一） 生产性外商投资企业，免征地方所得税。非生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，前5年免征地方所得税；经营期在10年以下的，前3年免征地方所得税。（二） 外商投资举办的高新技术企业、产品出口企业、和从事道路、能源、水利、市到此为止公用设施等基础设施建设项目的企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的企业，免征地方所得税。第七条 企业所得税优惠：（一）生产性外商 投资企业，减按24%的税率征收企业所得税。设在成都经济技术开发区内以及设在成都高新技术产业开发区（含成都海峡两岸科技开发园）被认定为高新技术企业的生产性外商88、投资企业，减按15%的税率征收企业所得税。（二）外商投资属国家产业政策鼓励类的生产性项目，在现行税收优惠执行期满后的三年内，减按15%的税率征收企业所得税。（三）设在成都高新技术产业开发区（含成都海峡两岸科技产业开发园）、成都经济技术开发区内，已减按15%的税率征收企业所得税的外商投资企业，生产经营期在10年以上的，从开始获处年度起，第一年和第二年免缴企业所得税，第三年至第五年按10%征收企业所得税。（四）从事技术密集、知识密集项目；外商投资在3000万美元以上、投资回收期长的项目；能源、交通建设项目等生产性外商投资企业，经税务机关批准，可减按15%的税率征收企业所得税。（五）经营期在10年以89、上的生产性外商投资企业，从开始获利年度起，免征企业所得税2年，第3至5年减半征收企业所得税。（六）外商投资举办的产品出口企业，在规定的免征减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，可以按国家规定的税率减半征收企业所得税。按照国家规定15%的科率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合上述条件的，按10%的税率征收企业所得税。（七）从事道路、能源、水利、市政公用设施等基础设施建设项目的外商投资企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的外商投资企业，经营期在15年以上的，从开始获利年度起，免征企业所得税5年，第6年到第10年减半征收企业所得税。（八）在本市设立的外资90、银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或者分行由总行拨入营运资金超过1000万美元、经营期在10年以上的，由企业申请，经税务机关批准，减按15%的税率征收企业所得税，并从获利年度起，第1年免征企业所得税、第2年和第3年减半征收企业所得税。（九）外商投资企业的外国投资者，将从企业获得的利润，用于企业增资或作为资本在本市举办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳的企业所得税的40%税款。如再投资举办的是高新技术企业、产品出口企业或从事道路、能源、水利、市政公用设施等基础设施建设项目的企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的企业，且经营期不少于91、5年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。（十）外国公司、企业和其他经济组织，在本市未设立机构而有来源于本市的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得的，减按10%缴纳所得税。（十一） 外商投资企业技术开发费比上年增长10%以上（含10%）的，经税务机关批准，按照国家税务总局制定的企业技术开发费税前扣除管理办法，允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。（十二） 从2000年1月1日起，外商投资企业在规定免征减征企业所得税期满后，再延长3年按15%的税率缴纳企业所得税。第八条 出口退税优惠：外商投资企业出口自己生产的产品，按照国家有关规定，及时办理退免税手续。第九92、条 其他税收优惠：（一） 对生产性外商投资企业自用的房屋和车辆，分别免征10年房产税和车船使用牌照税；对非生产性外商投资企业自用的房屋和车辆，分别免征3年房产税和车船使用牌照税。（二） 向农业综合开发利用和使用新技术的农副产品深加工、林业开发、资源开发与综合利用、能源建设和节能、交通运输基础建设、国有大中型企业的技术进步、先进技术、产品出口、市政基础设施建设、防止环境污染和保护生态环境、旅游业开发、高中等职业教育项目投资的外商投资企业，在经营期内，免征房地产税和车船使用牌照税。（三） 外商投资企业利用荒山、荒地、荒滩从事农业科技开发项目的，从取得收入的当年起免征农业税5年。（四） 在荒山、荒地93、荒滩、荒水上开发应税农业特产品的外商投资企业，从取得收入的当年起免征3年农业税。（五） 外商投资设立的研究开发中心转让技术，比照国内科研机构免征营业税。（六） 外商投资企业因特殊原因需缩短固定资产折旧年限的，经税务机关批准，可实行固定资产加速折旧。（七） 外商投资企业免缴城市维护建设税。（八） 外商投资企业暂不缴纳教育附加。（九） 外商投资企业采购国产设备，可以按照外商投资企业采购国产设备退税管理试行办法的规定，享受退税的优惠政策。第三章 工商登记第十条 积极鼓励外商投资企业发展，促进资产合理流动：（一） 支持资金到位好的企业和产品有市场的企业开办子公司。鼓励其与内资企业联营，开办新的外商投94、资企业。特别鼓励通过购买、参股、租赁、兼并等形式对国有企业进行资产重组和经营方式转换。（二） 积极支持内外资产相互转换，促进内外资产重组。对内外资产转换按变更登记处理，不再收取 开业注册费（增加注资本的除外）。（三） 鼓励和支持外商投资企业为盘活资产尤其是房地产资源而开办生产资料市场和生产要素市场以及其他新型室内市场。第十一条 放宽外商投资企业的名称和经营范围：（一） 重点项目和注册资本在200万美元以上的企业，其名称可使用行业中的大类。境外投资者收购、兼并内资企业的，既可重新申请企业名称，也可继续使用原企业名称。（二） 资金到位好，生产经营效益好或继续追加投资的企业，经批准允许经营国家许可的95、其他行业。第四章 外汇管理和信贷第十二条 外商投资企业可向注册地外汇局申请本市行政区域内任何有权经营外汇业务的银行开立外汇帐户。如有特殊需要也可以向注册地外汇局申请在异地开立外汇帐户。第十三条 外商投资企业向境外筹措的外债（含境内外资金融机贷款）可根据国家外汇管理规定申请结汇成人民币在国内支付原材料和设备款项。外商投资企业可以按国家有关规定用人民币购买外汇偿还贷款。第十四条 允许外商投资企业以外方投资者的海外资产向我国中资商业银行的海外分行提供抵押，由中资商业银行的海外分行或国内分行向其发放贷款。第十五条 外商投资企业外方分得的牙汇利润允许自由汇往境外。若分得的是人民币利润，可持年度审计报告、96、企业董事会决议、纳税凭证等有效证明到指定银行兑换成外汇，并可自由汇往境外，或经国家外汇管理部门批准后在境内进行再投资。第十六条 外商的意向性投资款凭投资意向书和汇款凭证可开立3个月期限的临时外汇帐户，特殊需要可展期。第十七条 外商投资企业的出口收汇可以保留现汇存入外汇结算帐户。第十八条 外商投资企业出口生产所需的部分流动资金，本市各商业银行可按国内生产企业同等对待，给予信贷支持。第五章 用地政策第十九条 符合土地利用总体规划的，可优先安排建设用地指标。第二十条 鼓励选择出让、租赁、作价出资或入股方式依法取得土地使用权。其中，以出让方式取得土地使用权的外商投资企业，不再缴纳场地使用费和城镇国有土97、地使用税。第二十一条 外商投资企业以划拨方式取得土地权的，其场地使用费享受以下优惠政策：（一） 属高新技术企业和产品出口企业，且利用原有场地的，自企业经营之日起，免缴场地使用费3年，从第4年起，场地使用费按规定标准减半缴纳。经营期在10年以上的，免缴场地使用费6年，从第十年起，场地使用费按规定标准减半缴纳。自行开发或委托开发的，自企业经营之日起，免缴场地使用费5年，从第6年起，场地使用费按规定标准减半缴纳。经营期在10年以的，免缴场地使用费7年，从第8年起，场地使用费按规定标准减半缴纳。（二） 从事公益事业和国家重点扶持的科技、教育、电站、公路、桥梁、水厂（不含城市管网部分）、水利等非营利性项98、目用地，免缴场地使用费。（三） 从事农业、林业、畜牧业和渔业开发经营的，从取得土地使用权之日起，免缴场地使用费5年，从第6年起，场地使用费按规定标准减半缴纳。（四） 属从事勘察矿产资源的临时用地，使用期在6个月内的免缴场地使用费，超过6个月的场地使用费按规定标准减半缴纳。（五） 外商投资企业的场地使用费从投产之日起计算，满半年不足1年的按半计算，半年以下的免缴。（六） 外商投资企业场地使用费由所在的市县土地管理部门代收。第二十二条 外商投资企业符合本市产业政策，投资额较大的工业企业嫁接改造、高新技术项目，在土地上政策上予以特殊优惠。第六章 物资进出口第二十三条 外商投资企业为生产内销产品进口的99、贷物和出口本企业生产的产品，须办理许可证的，应按国家有关进口商品许可证管理的规定，向市外经委申办；进口机电产品需到市机电进口办公室办理登记手续，不须办理许可证的，海关凭有关文件验放。第二十四条 对符合外商投资产业指导目录鼓励类和限制乙类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征进口关税和进口环节税。外国政府贷款和国际金融组织贷款项目进口的自用设备、加工贸易外商提供的不作价进口设备，比照前款规定执行，即除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品列，免征进口关税和进口环节税。第二十五条 对符合当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录的投资项100、目，在投资总额内进口自用设备，除国内投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免片进口关税和进口环节税。第二十六条 对符合第二十四条、第二十五条规定的项目，按照合同随设备进口的技术及配套件、备件，免征进口关税和进口环节税。第二十七条 外商投资企业在再投资总额内采购国产设备，如该类进口设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税并按有关规定抵免企业所得税。第七章 人事劳动第二十八条 到外商投资企业工作的留学回国人员和应届大中专毕业生，保留其原按国家规定明确的身份，并在今后的流动中予以承认。被聘用到外商投资企业的专业技术和经营管理人员、应届毕业研究生和大中专毕业生、技工学校和职业技术学校的毕业生，101、其人事档案由当地政府人事部门人才交流机构和当地劳动社会保障行政部门职工交流机构管理。第二十九条 在外商投资企业工作的中方专业技术人员申报评审专业技术资格或参加国加统一组织的专业技术资格（执业资格）考试，由管理其人事档案的政府人才交流机构按照统一规定办理。第三十条 外商投资企业的外方投资者，可以推荐具有实际工作能力、适合企业需要的国内亲属到企业工作。外商投资者实际投资每满30万美元，其国内亲属需在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新技术产业开发区本企业所在地落户的，可免片一名落户人员的城市增容补偿费，并由市劳动或人事行政部门办理有关手续。第八章 矿产资源开发第三十一条 外商投资企102、业勘察、开有矿产资源，除按国家有关规定依法办理外，可享受以下优惠政府：（一） 在规定区域勘察的费用，可以从矿床进入商业性开发后的第一年在五年内分期于税前摊销，采矿许可证有效期限少于10年的可在2年内分期于税前摊销。（二） 在商业性采矿阶段，经税务机关批准，可以执行国家规定的固定资产加速折旧办法。（三） 采用国际先进技术开采低品位、难选冶矿产资源，经批准可以酌情减收矿产资源补偿费。（四） 因不可抗力引起年度亏损的外商投资企业，可以酌情减收50%以下亏损年度的矿产资源补偿费，或者延期缴纳亏损年度矿产资源补偿费。（五） 在规定的开采范围内，综合开采回收共伴生矿产的，按50%以下标准征收矿产资源补偿费103、；综合开采回收共伴生的矿产，属国家统一收购的矿种，由国家指定部门统一收购。（六） 开采出来的矿产品在本市境内冶炼、加工的，有关单位应对矿产品的冶炼、加工和运输提供方便。第九章 其他优惠第三十二条 外商投资企业的外籍员工，在本市进行消费，可使用人民币结算，并按国内公民收费标准收费， 或同质同价标准收费。第三十三条 外商投资企业自用汽车和外商自带汽车的养路费收费标准，按国内企业标准执行。第三十四条 外商投资企业改造破产企业、困难企业并全员接收安置企业职工的，经市人民政策批准，可以在场地使用费的缴纳等方面给予更优惠的政策。第三十五条 鼓励外商及外商企业参与国有企业资产重组。（一） 对资产和负债基本持104、平的企业，可以实行零资产转让，但需要确界定收购方的法律责任，原企业的债权债务由收购方承担。（二） 重组后的企业出口产品产值占企业产值50%以上的，当年可全额返还企业所得税。（三） 重组后的企业经认定符合高新技术条件的技术改造和技术开发项目，从认定之日起，5年内返还50%企业所得税。（四） 托管或租赁、承包严重亏损的企业，其期限不少于5年。在经营期内全部返还企业所得税3年，减半返还企业所得税2年。第三十六条 国有企业以部分资产（不超过50%）入股举办中外合资、合作企业的资产作价：中型企业可在资产评估值10%的幅度自主作价，小型企业可在资产评估值20%的幅度内自主作价。第三十七条 出资购买企业产权或资产，购买者一般应一次性付清价款，购买方一次性付清全部价款的，给予20%的优惠。数额较大，一次性付款确有困难的，可以分付款，付款期一般不超过3年。第一次付款金额一般不低于应付总额的30%。其余部分在以后年度付清，并按照人民银行规定的贷款利率付息。第三十八条 鼓励外国投资者通过竞标方式参与我市基础设施经营权转让，享受国家相应鼓励外商投资基础设施的优惠政策。第十章 附则第三十九条 香港、澳门、台湾地区的投资者在本市投资从事合资、合作或独资经营的，应享受的优惠政策参照本市市规定执行。第四十条 本规定自发布之日起施行。