1、梅溪湖市场专题研究报告A leading full-service provider of real estate services in Southern-China2013/04CHANGSHA深圳别致廊contentsA,A,板块介绍板块介绍目录目录B,B,土地市场土地市场C,C,住宅市场住宅市场DD,未来展望未来展望A、板块介绍Section1Section1地理位置及概况地理位置及概况Section2Section2总体规划总体规划SectionSection3 3 市政配套市政配套SectionSection44 住宅规划住宅规划地理位置及概况政府斥巨资打造的未来城市中心，低碳环保2、示范新城。梅溪湖国际梅溪湖国际新城新城u梅溪湖国际新城项目位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖。u项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。u根据政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭示范城市。总体规划九大功能区构建新城内部共生、发展完3、整格局，托举大长沙城市化新方向中央商务区：金融商务区形象窗口滨湖高端居住区国际文化艺术中心TOD混合功能区国际商务区混合功能区居住社区蓝色+绿色+山脉自然区梅溪湖内部构建规划了包含国际研发中心、国际文化艺术中心、TOD混合功能区、高端居住区、混合功能区、居住社区、国际商务区、滨湖区、临山区等9大功能区，能在内部进行完整的城市生活循环，实现城市内部的共生、发展。国际研发中心梅溪湖国际研发中心：有别于一般工业园和高新技术产业园，不是搞产业，而是重在研发，建设集高端研发人才、一流仪器设备、优良创新氛围于一体的高起点、高水平、具有国际视野的高端应用技术研发中心。创新科技园重点建设新能源、新材料、电子信4、息、节能环保、生物技术等应用研发平台。梅溪湖国际新城规划建设的国际文化艺术中心，将投资20亿元，总用地面积约20万平方米，总建筑面积47万平方米，由文化艺术中心和商业配套两大功能区组成。文化艺术中心建成后，将能够承接国际顶级剧幕、国际顶级音乐会、论坛和表演，年接待能力达到250场次约31万人次，将成为国际一流、全国领先、湖南省规模最大、功能最全的国际文化艺术中心。其他教育配套：湖南商学院，中南湘雅医学院，湖南师大医学院，湖南涉外经济学院；师大附中博才实验中学、明德麓谷学校；麓谷小学，桐梓坡小学；英才幼儿园，望城坡幼儿园，未来之星双语幼儿园等；国际商业中心国际CBD一个大型、高端，代表长沙未来最5、高水平的城市综合体即将启动，包括五星级酒店、国际甲级写字楼、大型SHOPPINGMALL和顶级酒店公寓；市政配套完善的配套设施，提高了板块内的宜居价值及板块的便利性。三级甲等医院，500床位，VIP及高干病房长郡中学，投资高达3.2亿，9万平米超大规模地铁口地铁2号线2014年竣工，离五一广场7个站点，约16分钟二环立交歌剧院及文化中心，投资15亿，业界顶级设计节庆岛距离五一广场约8公里梅溪湖小学，打造世界水准LEED SCHOOL三环立交u 教育教育16所学校所学校幼儿园：英才幼儿园，望城坡幼儿园，未来之星双语幼儿园；小学：麓谷小学，桐梓坡小学；高中：师大附中博才实验中学、明德麓谷学校大学：6、湖南商学院，中南湘雅医学院，湖南师大医学院，湖南涉外经济学院等；教育配套齐备且资质优良，重点院校云集。教育配套齐备且资质优良，重点院校云集。u商业商业240万方商务商业万方商务商业u 医疗医疗医疗配套：投资6亿的三甲医院目前医疗配套较弱医疗配套较弱。u国际文化艺术中心:投资15亿的湖南最大的国际艺术中心等n 公园公园梅岭公园、体育公园无缝对接梅岭公园、3000亩市区最大内湖梅溪湖、五大城市公园群(梅岭公园、麓景公园、体育公园、梅溪湖人工湿地和桃花岭公园)、4360亩岳麓山支脉桃花岭板块内板块内规划建有众多生态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。规划建有众多生态休闲型公园，景观资源丰富、生态7、环境优良。n 交通交通随着各级道路系统的完善，地铁2号线的开通，区域内呈现便捷、区域内呈现便捷、立体、多元的交通格局。立体、多元的交通格局。住宅规划高端的居住集群，多种物业形态并存，以湖为中心，向四周扩散，按住宅不同类型由低到高，从湖两侧向外围依次分布。居住区普通住宅区普通住宅区滨湖高端住宅区滨湖高端住宅区资源景观住宅区资源景观住宅区 社区中心与邻里中心结合。通过社区中心建筑群的设置，形成梅溪湖的公共活动核心地段，并与邻里中心公共建筑结合，满足居住区生活需要。规划以中高档生态住宅为主；整体以低层独栋住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从湖两侧向外围依次分布。交通规划8、岳麓大道岳麓大道五一大道枫林路西西二二环环地铁地铁2号线号线汽车西站30分钟至机场10分钟至传统商务区20分钟至武广至广州至北京至香港1小时30分2小时2小时40分2小时10分2小时30分至上海至望城至宁乡至娄底湖南最大枢纽换乘站至深圳地铁以及新西站交通枢纽给区域带来国际梦想通道，将极大提升区域热度及价值，提升区域形象发展前景国际化整体规划设计。国际化文化中心、国际研发中心、国际商务区三大引擎，开启梅溪湖国际新城时代。2011年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，西部以引领性项目为引擎推出商住地块，南部启动研发中心示范区推出滨湖居住地块。国际商业文化中心国际商务区国际研发中心国9、际研发中心国际CBD国际商业文化中心 区域功能定位：将新城融入自然，形成9大特色的功能板块 区域发展定位：长沙两型社会建设的核心区域，未来的城市发展的新中心13区域形象定位：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范2小结B、土地市场Section1Section1土地出让回顾土地出让回顾Section2Section2土地出让规划土地出让规划SectionSection3 3 未来土地出让未来土地出让土地出让规划片区内品牌开发商云集，各大知名房企争先恐后的进入片区，其一看好周边环境，其次看好未来发展。u 梅溪湖国际新城在一级土地运营商方兴地产的规划先行、熟地开发、后土地招拍挂进行10、市场拍卖模式下，使得板块成为各房企逐鹿长沙土地市场的主要战场之一，也成为长沙地价飙升较快的区域。u 目前已有10多家地产巨头进驻梅溪湖，分别为金茂、中建、佳兆业、中铁，旭辉、合能、合泓、振业城、达美等土地成交情况土地性质多为商住两用，但体量以住宅为主，拿地企业均为全国性品牌地产成交时间地块名土地用途占地面积容积率建筑面积楼面地价（元/）中标单位备注2011.5A-28、32商业、住宅97493.74方3.029.25万方1500.03旭辉集团股份有限公司旭辉御府2011.10H-11、H-12、H-19住宅、商业76239.64方3.325.16万方2518.49中建地产有限公司梅溪青秀20111、1.10I-37住宅54413.22方2.315.52万方2800长沙金佳房地产开发有限公司金茂梅溪湖2011.10I-35住宅47049.26方2.310.82万方3232.71长沙金佳房地产开发有限公司金茂梅溪湖2011.10I-06、08住宅、商业55305.23方3.117.14万方2487.89长沙金佳房地产开发有限公司金茂梅溪湖2011.10H-08、H-09、H-10、H-14、H-15住宅、商业16.072.641.93万方2289.55中建地产有限公司梅溪湖一号2011.12B-6住宅、商办58677.76方3.017.6万方1889.93瞿凯其,易辉跃2012.6岳麓区梅溪12、湖路以南、A6路以东、环湖路以北住宅、商业99633.67方3.736.86万方2018.37亿丰置业有限公司 梅溪湖国际广场土地成交情况12年共成交13块地，主要以中小规模商住地块为主，地块成交呈现四面开花的态势成交时间地块名土地用途占地面积容积率建筑面积楼面地价（元/）中标单位备注2012.7C-12、13、16 住宅、商业13.06万方3.545.71万方1726.93长沙梅溪湖实业有限公司 2012.7I-19 科研设计用地46352.9方2.19.73万方1214.27金茂投资（长沙）有限公司 2012.7B-21住宅30302.6方3.510.61万方2000.02湖南和泓房地产开13、发有限公司梅溪四季2012.9F-34住宅、商业21421方3.77.923万方2300.09深圳市鼎诚达贸易有限公司 佳兆业2012.9F-30、F-32住宅、商业57924.68方4.023.17万方1626.25深圳市鼎诚达贸易有限公司 佳兆业2012.9F-31住宅、商业27251.41方4.010.9万方2300.06深圳市鼎诚达贸易有限公司 佳兆业2012.9B-25住宅74072.93.525.93万方2050.03湖南永进合能房地产开发有限公司土地成交情况13年首块成交楼面单价达到3000元/平米梅溪湖G-11地块和东侧的I-29地块将打造成近100万的国际化都市综合体成交时间14、地块名土地用途占地面积容积率建筑面积楼面地价（元/）中标单位备注2012.10B-26住宅48524.323.617.47万方2000.03湖南和泓房地产开发有限公司梅溪四季2012.10B-30、B-31、B-32住宅、商业15.60万方4.062.37万方1897.98中铁房地产集团长沙置业有限公司 梅溪青秀2012.10C-19住宅、商业17133.93方4.06.85万方2300.11湖南新达美投资置业有限公司2012.111-11科研设计用地11948.05方3.23.82万方1209.14湖南新达美投资置业有限公司2012.12G-05、06、07、08住宅、商业18.17万方6.15、3114.5万方1444.4湖南中建信和梅溪湖置业有限公司2013.01F-03、F-05、F-47住宅、商业10.06万方5.656.32万方2488.56湖南晟通置业有限公司2013.1I-17科研设计78071.541.6713.04万方1527中冶长天国际工程有限责任公司,中冶长天置业有限公司2013.2G-11住宅、商业53360.95方6.333.62万方3000.03长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司 土地价格情况区域内，成交土地楼面地价有一定差价，但整体稳步上涨，价格涨幅速度较快。uu从从20112011年来，梅溪湖板块内公开拍卖土地楼面地价从年来，梅溪湖板块内公开拍卖土地楼面16、地价从1500.031500.03元元/，上涨至，上涨至20132013年的年的3000.033000.03元元/，上涨幅度为，上涨幅度为50%50%。梅溪湖地价涨幅速度较快，。梅溪湖地价涨幅速度较快，C、住宅市场Section1Section1竞争扫描竞争扫描Section2Section2土地出让规划土地出让规划SectionSection3 3 未来土地出让未来土地出让18梅溪湖板块内在售项目6个，已面市待售项目6个，下半年仍有几个项目面市，13年开始区域内项目密集爆发，成为全市竞争最激烈的板块区域竞争格局梅溪湖一号金茂梅溪湖振业城达美D6区中一九骏和泓梅溪四季旭辉御府梅溪青秀万科城市花17、园骑龙大街弘德好莱城筹建项目（已面市）筹建项目（已面市）序号项目名称区域在售项目1金茂梅溪湖2中建梅溪湖一号3达美D6区4中一九骏5旭辉御府6万科城市花园待售项目（已面市）7和泓梅溪四季8梅溪青秀9弘德好莱城10骑龙大街11振业城12云顶梅溪湖在售项目在售项目19区域内开发主体是品牌地产大鳄、实力房企之间的搏杀，物业类型从别墅、普宅、写字楼、商业等全面涵盖，一场大而全的新城造城运动开启区域项目分析项目名称开发商物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）主力产品价格金茂梅溪湖方兴地产别墅、高层2.435%15.65292-170两至三房 8500/9500中建梅溪湖壹号中建地产别墅、高层218、.441%247079-126两至三房 8500/9500中一九骏中一地产高层4.3540%3.615.686-90两房。110-123三房7300达美D6区湖南达美投资住宅、公寓、写字楼、酒店4.4640%8.946852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府旭辉集团高层、别墅340%103596两房、122三房，220-350 别墅均价6500万科城市花园万科地产商业街、公寓、住宅3.535.5%3.91575两房、902+1房8000元/（精装修）振业城振业集团高层、别墅、洋房1.842%6177110-140三房，140-180洋房、别墅170-260平待定和泓梅溪四季和泓地19、产高层3.542.3%85080-128N+1产品待定弘德好莱城湖南省源城置业高层：公寓,写字楼,酒店式公寓 4.036.6%1145.5精装公馆65-127平米待定骑龙大街湖南正湘置业多层、高层2.9930%615120-180户型待定梅溪青秀825.16合能地块7.525.93中建地块18.17114.5佳兆业地块9.84020区域内已知住宅总供应量超过500万，单看未来1-2年内：可以预见的项目预计供应量就超过260万，其中在售项目120万，已面市待售项目100万。区域供应分析项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）住宅存量（万方）未来1-2年内推货量（万方）主力产品价格20、金茂梅溪湖别墅、高层2.435%15.652473092-170两至三房 8500/9500中建梅溪湖壹号别墅、高层2.441%2470653079-126两至三房 8500/9500中一九骏高层4.3540%3.615.6121286-90两房。110-123三房7300达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4.4640%8.9462222852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府高层、别墅340%1035262696两房、122三房，220-350 别墅均价6500万科城市花园商业街、公寓、住宅3.535.5%3.9150075两房、902+1房8000元/（精装修）振业城高层、别21、墅、洋房1.842%61777720110-140三房，140-180洋房、别墅170-260平待定和泓梅溪四季高层3.542.3%850503080-128N+1产品待定弘德好莱城高层：公寓,写字楼,酒店式公寓 4.036.6%1145.52222精装公馆65-127平米待定骑龙大街多层、高层2.9930%61577120-180户型待定梅溪青秀825.162520待定合能地块7.525.932615中建地块18.17114.5114.515佳兆业地块9.84040152112年之前规划项目主要以80-120两房、三房，产品集中度较高。12年之后产品供给将呈现明显多元化趋势，刚需与改善型产品22、分级分化明显项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）入市时间建筑风格主力产品价格金茂梅溪湖别墅、高层2.435%15.6522012年10月Aet deco92-170两至三房 8500/9500中建梅溪湖壹号别墅、高层2.441%24702012年10月Aet deco79-126两至三房 8500/9500中一九骏高层4.3540%3.615.62011年9月简欧86-90两房。110-123三房7300达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4.4640%8.9462011-07现代简欧852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府高层、别墅340%10352012年623、月art-deco96两房、122三房，220-350 别墅均价6500万科城市花园商业街、公寓、住宅3.535.5%3.9152010-12-18现代风格75两房、902+1房8000元/（精装修）振业城高层、别墅、洋房1.842%61772013年上半年西班牙110-140三房，140-180洋房、别墅170-260平待定和泓梅溪四季高层3.542.3%8502013年4月简欧80-128N+1产品待定弘德好莱城高层：公寓,写字楼,酒店式公寓 4.036.6%1145.52013年上半年简欧精装公馆65-127平米待定骑龙大街多层、高层2.9930%615预计2013年5月现代简约120-24、180户型待定梅溪青秀825.16待定合能地块7.525.93中建地块18.17114.5佳兆业地块9.840供应产品分析22主力营销卖点：版块内所有项目都已梅溪湖及其规划配套为卖点输出，品牌项目在竞争中表现突出项目名称物业类型总占地（万方）总建面（万方）建筑风格主要卖点主力产品价格金茂梅溪湖别墅、高层15.652Aet deco高端滨湖居住区品牌+梅溪湖+产品92-170两至三房 8500/9500中建梅溪湖壹号别墅、高层2470Aet deco梅溪湖原山半岛高端滨水社区；梅溪湖+产品+品牌79-126两至三房 8500/9500中一九骏高层3.615.6简欧梅溪湖、交通枢纽、景观86-9025、两房。110-123三房7300达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店8.946现代简欧梅溪湖、交通枢纽、户型、产品规划852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府高层、别墅1035art-deco梅溪湖规划、教育配套、产品品质、旭辉品牌96两房、122三房，220-350 别墅均价6500万科城市花园商业街、公寓、住宅3.915现代风格品牌+区域价值+精装产品75两房、902+1房8000元/（精装修）振业城高层、别墅、洋房6177西班牙城市湖山国际人居住区梅溪湖+产品+品牌110-140三房，140-180洋房、别墅170-260平待定和泓梅溪四季高层850简欧梅溪湖CBD国际生活主26、场区域价值+配套+产品80-128N+1产品待定弘德好莱城高层：公寓,写字楼,酒店式公寓 1145.5简欧国际领先双Mall综合体项目梅溪湖规划+配套+精装产品精装公馆65-127平米待定骑龙大街多层、高层615现代简约首座国际风情山地购物公园79-200户型待定梅溪青秀825.16待定合能地块7.525.93中建地块18.17114.5佳兆业地块9.840区域价值点分析23在售项目以梅溪湖资源为中心，价格逐级递减，中心区最高达到均价9500元/，最低6500元/，中心区同等位置湖景房与非湖景房最高差价达2000元/。项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）主力产品价格（元/平27、米）金茂梅溪湖别墅、高层2.435%15.65292-170两至三房两房7500、湖景三房9500、整体均价 8500中建梅溪湖壹号别墅、高层2.441%247079-126两至三房整体均价 8500、湖景三房9500中一九骏高层4.3540%3.615.686-90两房。110-123三房7300达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4.4640%8.946852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府高层、别墅340%103596两房、122三房，220-350 别墅均价6500万科城市花园商业街、公寓、住宅3.535.5%3.91575两房、902+1房8000元/（精装修）振业城高28、层、别墅、洋房1.842%6177110-140三房，140-180洋房、别墅170-260平待定和泓梅溪四季高层3.542.3%85080-128N+1产品待定梅溪青秀8待定弘德好莱城高层：公寓,写字楼,酒店式公寓 4.036.6%1145.5精装公馆65-127平米待定骑龙大街多层、高层2.9930%61579-200户型待定梅溪青秀825.16合能地块7.525.93中建地块18.17114.5佳兆业地块9.840区域价格分析24月均去化面积中。处于开盘、强销期的金茂和中建项目表现抢眼，半年左右时间去化面积近十万方，其他项目去化速度较为一般项目名称物业类型总占地（万方）总建面（万方）住宅29、存量（万方）未来1-2年内推货量（万方）月均去化面积（万方）入市时间主力产品价格金茂梅溪湖别墅、高层15.65243301.382012年10月92-170两至三房 8500/9500中建梅溪湖壹号别墅、高层247060301.582012年10月79-126两至三房 8500/9500中一九骏高层3.615.65.65.60.52011年9月86-90两房。110-123三房7300达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店8.94626260.62011-07852+1房、1203+1房7500-8500旭辉御府高层、别墅103526260.822012年6月96两房、122三房，220-350 30、别墅均价6500万科城市花园商业街、公寓、住宅3.915000.72010-12-1875两房、902+1房8000元/（精装修）区域去化分析25振业城中建梅溪湖1号金茂 梅溪湖平推方式去化3、4、6、13#剩余房源，约1.5万方13年下半年推出二期产品约10万方8万方，140-180洋房，180-220的联排，300-350的类独栋预计2013年9月份入市下半年推出二期10万方高层达美D6区预计年中加推一期剩余楼栋，开盘后推货预计10万方上半年3、4、5、6、7剩余房源，约2.5方弘德好莱城预计9月份上市，80-140平高层约6万方。13年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月231、月14年现有竞争潜在竞争梅溪青秀下半年预计推出约8万方体旭辉御府中一九骏和泓合能2013年上半年在售项目推货多以去化剩余房源为主，加潜在项目，区域内去年上市量将超过90万方区域去化分析下半年推出三期约6万方高层，后续四期公寓上半年二期9、10#尾房约1方下半年推出二期2.7万方别墅，8万方高层上半年销售一期5、9#和40多套散货，约3.5方下半年推出二期2.7万方别墅，8万方高层一期剩余房源约1万方5月首开200余套4栋高层，全年推货体量在10万方以上4月首开1、7、8栋，主要去化剩余房源区域客户分析22.1 区域成交客群描述2.2 区域发展与客户对位2.3 区域未来客户展望数据来源：别致廊市32、场研究部芙蓉区（15%）开福区（5-10%）天心区（5-10%）雨花区（5-10%）地级市（18%）省外（8%）梅溪湖岳麓区（40%）20122012年区域两盘（中建年区域两盘（中建+金茂）成交客户描述金茂）成交客户描述成交客户地图成交客户地图成交客户地图区域内项目客户地缘分布广泛，家庭年收入20万起跳，主要集中在3050万区间，在长沙属高收入家庭。置业次数为二改及以上。28区域内知富派群体主要以河西事业单位高层，科研院校高职称者，河东部分商务人士构成。其共同特征是善于洞察先机，对生活品质有深刻的理解及要求，能够领会项目深层次传达的内涵。知富派客户又可分为富人与准富人两个层面。知富派客户又可分33、为富人与准富人两个层面。梅溪湖麓谷、市府（40%）大学城（32%）芙蓉路沿线（28%）客户群细分客户群细分客户群细分知富派知富派知富派数据来源：别致廊市场研究部河西地缘性客户为主，地级进城客为补充，私营业主居多河东（15%）市府（25%）地级市（25%）西站（35%）返乡客（10%）区域内此类派客户以区域内拆迁客、向往省会的地市客为主，此部分客户多以提升生活品质为置业诉求，对对“豪奢显贵豪奢显贵”的形象要素敏感度高。的形象要素敏感度高。客户群细分客户群细分客户群细分山药蛋派山药蛋派山药蛋派数据来源：别致廊市场研究部客户启示：知富阶层：以项目所在区域为主，追求优良的居住环境，一定的文化底蕴及品位34、，城市发展及价值以及未来的一定的都市化生活；山药蛋派：以项目区域以外为主，追求身份感、尊贵感、财富标签，享受资源型山湖环境及品质生活，注重城市地段、升值潜力及一定的投资价值；梅溪湖片区在政府及开发商的大力推广的情况下，已经完成了对中高端客户的“关注度锁定”。C、住宅市场Section1Section1竞争扫描竞争扫描Section2Section2土地出让规划土地出让规划SectionSection3 3 未来土地出让未来土地出让项目定位为高端滨湖居住区，物业形态涵括别墅、小高层、高层、超高层,小区容积率2.54.金茂梅溪湖项目基本信息地理位置梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面建筑类别别墅、35、小高层高层、超高层开发商长沙方兴盛荣置业有限公司代理公司中原地产土地面积15.67万建筑面积40万总套数2850户装修状况毛坯容积率2.54绿化率40%物业管理金茂物业物业费待定开盘时间2012年10月27日入住时间预计2013年底北向一线湖景资源、南向山景，组团式、半围合式布局，最大化利用山湖景观资源。项目规划高层组团小高层组团别墅组团主入口、大门排列布局：组团式布局：如联排组团、小高层组团、超高层组团、以商业为主的商业组团整体形成从湖面到南侧逐步升高的趋势，最大化利用湖景资源；建筑风格：小高层、高层Art Deco风格，雍容华丽却不失质朴细腻；别墅秉承乔治亚风格严谨对称、格局中正、气度恢弘36、；园林绿化:环抱梅溪湖，背靠岳麓山桃花岭，现代园林风格，内部无大型园林；配套：250万平方米醇熟商业配套，囊括超五星级酒店、国际甲级写字楼、大型购物中心、国际酒店公寓等世界级配置；车位配比：住宅区1:0.8，双拼、联排是1:2项目北临梅溪湖3000亩水景，后靠4360亩桃花岭，极佳山湖资源景观，但内部景观园林缺乏亮点；园林及立面环抱全省最大的城市湖泊3000亩梅溪湖，坐邻全省最大的城市森林公园-4360亩岳麓山桃花岭，毗邻的绿色长廊连接梅溪湖与巍巍岳麓上，47%超高绿地率，40万平方米高端住宅临湖而建，最大化景观设计，阅览湖光山色；主要依托西站周边配套及梅溪湖现有、规划配套，小区内部仅有少量临37、街商业，现状难以满足项目配套交通配套：距汽车西站仅500米，西站是长沙的交通枢纽之一；商业配套：广大环球家具城，郁金香专业建材，望城坡建材市场，恒生超市等；教育配套:湖南商学院，中南湘雅医学院，湖南涉外经济学院，师大附中博才实验中学，明德麓谷学校，麓谷小学，英才幼儿园等；医疗：长沙市慈爱医院，航天医院，湘雅三医院，省肿瘤医院等；公园：麓谷公园，西湖文化公园；酒店：海天大酒店，时代帝豪大酒店，茉莉花国际酒店，熙源大酒店；一期首批推货608套，至2013年4月12日还剩100多套房源，折后均价8300元/，其中楼王实现9300元/均价推售情况项目一期1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#38、12#13#项目二期p项目推盘情况项目名称金茂梅溪湖开盘时间2012年10月27日期批次一期1批次推出楼栋1、2、5、7、8、9、10、11、12#物业类型小高层：内环18层、外围临街16层推出套数普宅608套含临时加推销售情况开盘当天去化约360多套，约60%，截止13年1月底首批基本售罄销售均价折后整体均价8300元/平米、别墅12000-23000元/平米面积区间92-170平米、联排291-314平米、双拼430/607平米优惠1、VIP认筹99折；2.VIP升级99折；3.一次性98折，按揭无折扣；4、订购7天内按时签约再享受99折。户型配比面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总39、面积()户型配比销售套数销售面积()去化率（套数）90-10092.11-98.5332330285.9323.50%20018724.5761.90%110-120110.39-118.213415716.7412.20%8810324.3865.70%120-140128.75-140.6235247938.5637.20%29540172.2883.81%140-155146.57-155.41203005.182.33%142096.0470%160-170169.79-170.168414278.8811.08%8013599.0295.20%190以上193.412386.820.40、03%000.00%别墅联排-290-315290.88-314.284413347.1410.36%3911816.4988.64%别墅联排-400-600434.5-607.1283909.993.03%32695.9537.50%合计967128869.24100%71985829.7174.35%160-170户型去化最好，去化95.2%。130-140的户型去化高达90%，但两房去化较慢，部分房源销售均价7500元/平米。户型设计充分考虑观景效果，多阳台设计，较高附加值赠送，二房户型相比优势不突出。户型解析南北双阳台，北可观湖，南可观山，采光通风效果极佳；北向空中花园3+1,即可改房41、亦可休闲，整体赠送率约9%，较高附加值；整个户型方正实用，尺寸舒适，功能分区明显;金茂梅溪湖：137平米3+1金茂梅溪湖：94平米2房全南向设计，紧凑实用，功能齐全；双卫设计，但公共部分为暗卫；三阳台设计，更大空间，南向双阳台设计，更佳观景效果；功能分区相对混乱，南北不通透，次卧、厨房采光受影响。户型特点：户型特点：户型特点：项目形象以金茂品牌、城市新城中心为展示主题，现场豪华会所及实景园林与梅溪湖融为一体，通过与梅溪湖的运营合作，开展大型节日活动，达到区域与项目价值共荣形象与展示国际灯光节大型焰火晚会项目形象围挡项目形象围挡项目形象围挡营销中心SWOT分析优势机会1、世界百强企业，实力雄厚，42、一线地产品牌；2、项目尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观3、项目周边交通便利，配套齐全；1.目前区域交通不完善；2.生活配套缺乏；3.置身开放式公园内，私密、安全受一定影响；4.周边大片项目尚待开发，在后续开发当中影响居住；1.梅溪湖片区的规划发展陆续兑现；2.区域内项目已准备或开始启动，大大提升区域价值口市场关注度；3.大河西规划、政府及政策的倾斜1.梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，2.高价格带来的市场门槛大大提高，市场客户群体有限 3.未来片区面市体量较大，产品同质化，竞争将异常激烈劣势风险中建梅溪湖壹号项目基本信息地理位置岳麓区梅溪湖路南路建筑类别别墅、洋房、高层开发商中建地43、产代理公司-土地面积360亩建筑面积70万总套数2814户装修状况毛坯容积率2.4绿化率41%物业管理中建物业物业费别墅3.68元、高层1.98开盘时间2012年10月27日入住时间预计2014/06/10项目占据1100米梅溪湖一线湖景资源、原山半岛，打造国际级湖居别墅社区项目规划排列布局：项目依据原山半岛地形和2公里湖岸线，规划呈现“指状”布局，合理规划楼间距及建筑高度，最大限度利用山湖景观；建筑风格：小高层、高层Art Deco风格，别墅为原生法式风格，规划利用南高北低的地势，呈现“剧院式”布局；园林绿化:法式皇家园林，上百棵百年景观；配套：风情商业街，超大无边际游泳池，4000平方米超44、五星双会所、中英双语幼儿园；公共装修：无井盖的车行道设计、雨水管及空调挂机隐蔽式设计、设备用房均布置在地下室、管井隐匿式设计、阳光通风停车场、双入户酒店大堂设计；别墅组团高层组团产品形态别墅占比较大，占据一线湖景资源，南面高层住宅观湖有一定距离，观景效果受一定影响园林及立面依天然地势而精心构建的法式皇家主题园林，通过巧妙排布艺术性雕塑、罗马廊柱、叠水瀑布、缓坡绿地等元素，营造出集合叠水、台地雕塑小品的多层次景观组团，将“人、水、树、宅”富有节奏地营造于社区之中为湖山主人打造融合自然生态的纯粹法式花园场景；法式皇家园林+ArtDeco风格高层，彰显尊贵项目配套充足教育配套：湖南大学、长郡中学、师45、大附中、湖南师大、4000平米国际双语幼儿园、博才小学；完善医疗机构：湘雅三医院、市四医院等综合性三级甲等医院；休闲运动场所：紫荆广场、城市高尔夫球场齐全商业配套：步步高广场、小区内部商业风情街；文化科研中心：国际文化艺术中心、国际研发中心；五大生态公园：梅岭公园、体育公园、麓松公园、桃园岭公园、梅溪湖人工湿地公园；项目内部配套资源：风情商业街，超大无边际游泳池，4000平方米超五星双会所、中英双语幼儿园豪华临湖双会所、泳池、商业街等，全方位呵护项目业主的高品质生活，目前生活配套尚不完善，依靠周边及未来规划实现项目推售情况1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#项目名称中建梅溪湖壹号开盘时间46、2012年10月20日2012年12月21日期批次一期1批次一期2批次推出楼栋3、6、7、8#1、2、4、10#物业类型高层、别墅高层推出套数普宅400套370套销售情况当天共销售263套，销售率66%当天共销售285套，销售率77%销售均价折后整体均价7800元/、别墅均价20000元/6800-9700元/平折后均价7600元/面积区间79-126平米79-126平米优惠开盘VIP客户2万抵3万VIP客户2万抵3万，开盘当天97折，签约再99折一批次推售二批次推售项目2次推货均以刚需、首改产品为主，且景观资源相对有限，价格实现较金茂相差近500元/平。项目当天开盘，所有产品全部售罄，此次开47、盘效果较好。推盘情况项目名称中建梅溪湖壹号开盘时间2013年3月23日期批次一期3批次推出楼栋5、9#（其中部分已提前去化）物业类型高层推出套数153销售情况153销售均价起价6988.46元/、最高价9860.41元/；面价：78-111：7600元/、124-126：9500元/面积区间78-126平米（二房为主）优惠VIP2万抵3万；开盘当天97折；内部99折；一次性99折1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#后期推售以东北面高层及部分别墅为主。户型配比面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()户型配比销售套数销售面积()剩余套数去化率（套数）70-8078.78/78.8648、/78.97/79.05/79.221917296.5615.55%17914137.734081.7%90-10097.9/97.87/97.91/34633870.930.46%32331619.062393.3%110-120110.94/111.54/114.51/111.21/114.1714616457.2614.80%13515217.511192.5%120-130124.46/126.8/124.42/126.76/124.31/126/65/124.33/126.6734743575.6139.17%31139056.503689.6%合计1058111200.33100%49、948100030.811089.6%数据来源于0731房产网整体去化速度较快，尤其三房表现突出，实现了高价高速度去化，但2房90平米以下户型去化相对较慢户型解析赠送面积：约9平米；以阳台、飘窗及空中花园方式赠送；赠送率约8%优点：户型方正紧凑；动静分区，动线设计合理；7米横厅；空中花园可改次卧缺点：主次卧均北向，影响采光；户型通透性较差。中建梅溪湖：111平米2+1中建梅溪湖：124-127平米2+1赠送面积：约12平米；以阳台、飘窗及空中花园方式赠送；赠送率约9%优点：户型方正；动静分区，动线设计合理；餐厅北向可观湖景；主卧设计豪华，尊贵体现；空中花园可改次卧缺点：次卧均北向，影响采光。户50、型特点：户型特点：户型设计紧凑实用，空中花园N+1高附加值设计，但受限于“2梯4”“2梯5”户型排布，产品舒适度及观景受一定的影响。活动展示形象与展示形象围挡项目现场会所营销中心园林实景形象围挡项目形象与展示主打国际湖岛生活+中建品牌，现场展示以豪华会所及大气园林来提升尊贵感，同时融入梅溪湖的各大活动主题提升项目热度SWOT分析机会1、央企品牌，实力雄厚；、央企品牌，实力雄厚；2、项目拥有一线湖景稀缺资源，且；、项目拥有一线湖景稀缺资源，且；3、项目规模较大，规划配套齐全，多个首创特色项目，提、项目规模较大，规划配套齐全，多个首创特色项目，提升项目档次；升项目档次；1.目前区域交通不完善；2.51、生活配套缺乏；3.项目产品线相对单一，是竞争最为激烈的面积段项目产品线相对单一，是竞争最为激烈的面积段1.梅溪湖片区的规划发展陆续兑现；2.区域内项目已准备或开始启动，大大提升区域价值口市场关注度；3.大河西规划、政府及政策的倾斜1.梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，2.对于未来消费者心理掌控需费较大的人力物力，会影响区域价值的迅速提升3.未来片区面市体量较大，产品同质化，竞争将异常激烈劣势风险优势51项目占地处梅溪湖腹地，囊括联排别墅、高层住宅、公寓和商业等多种物业类型旭辉御府项目基本信息地理位置岳麓区梅溪湖长郡中学旁 建筑类别别墅、高层、公寓开发商旭辉集团代理公司-土地面积9.7万建筑面积52、34.3万总套数3165户装修状况毛坯容积率3.0绿化率40%物业管理上海永升物业管理有限公司物业费1.8元/月首次开盘时间2012年6月22日 入住时间预计2014/12月底规划布局：一期是由7栋高层住宅组成；二期是由3栋高层（一栋公寓楼两栋住宅）和别墅组成;建筑风格：小高层、高层Art Deco风格，别墅为原生法式风格，规划利用南高北低的地势，呈现“剧院式”布局；园林绿化:现代园林景观风格，上百种原生态树种；配套：35万ART DECO国际建筑群，海派精工，顶级建筑，誉享星城。百年学府，四大名校，承一师德馨，临长郡风采，尚邻而居，真正卓越生活。项目规划集住宅、商业、写字楼、五星级酒店、精品53、公寓为一体的国际化高端商业综合体联排别墅一期二期9#8#7#6#5#4#3#1#2#公寓B公寓A营销中心推售情况项目名称旭辉御府开盘时间2012年6月22日2012年7月22日期批次一期1批次一期2批次推出楼栋9#8#物业类型高层高层推出套数普宅231套256套销售情况当天全部售罄当天全部售罄销售均价不分楼层一口价折后4959-5369元/，西向比东向便宜。折后5300元/面积区间96-120平米84-120平米优惠旭客会：总房款优惠5000元/套；VIP优惠：5000抵20000；按揭、一次性付款享受98折优惠；开盘当天成功选房99折；3天内按时签约99折。7月22号教育名盘盛大开盘，VIP54、客户购房成功5千抵2万优惠；旭客会：会员选房后，可享受5000元/套优惠；3、开盘当日选房成功额外98折；成功认购后3天内完成签约提交相关资料后还可享受99折优惠一批次推售二批次推售三批次推售四批次推售五批次推售一二批次开盘价格低，性价比高，项目产品开盘即售罄，处于前期高速销售阶段。p项目推盘情况联排别墅一期二期9#8#7#6#5#4#3#2#公寓B公寓A1#项目名称旭辉御府开盘时间2012年8月30日2012年11月6日期批次一期3批次一期4批次推出楼栋7#6#、5#物业类型高层高层推出套数普宅224套住宅销售情况网签销售率81%,现场反馈已售罄 网签数据48%,现场反馈为70%销售均价折后55、均价5800折后均价6300面积区间96-120平米75-110平米优惠旭客会：总房款优惠5000元/套；VIP优惠：5000抵20000；按揭、一次性付款享受98折优惠；开盘当天成功选房99折；3天内按时签约99折。旭客会：总房款优惠5000元/套；VIP优惠：5000抵20000；按揭、一次性付款享受98折优惠；开盘当天成功选房99折；3天内按时签约99折。一批次推售二批次推售联排别墅一期二期9#8#7#6#5#4#3#2#公寓B三批次推售四批次推售五批次推售公寓A1#项目产品开始溢价，销售开始从快速销售阶段转换为持续性销售阶段，产品销售速度放缓。推售情况p项目推盘情况p项目推盘情况项目名56、称旭辉御府开盘时间2012年11月6日期批次一期4批次推出楼栋5#、6#物业类型高层推出套数普宅568套销售情况当天销售率约为58%销售均价折后6100元/。面积区间75-110平米优惠认筹5000元，开盘当天抵20000元。项目一共推货4次，刚需产品为主，首改产品为辅。一批次推售二批次推售联排别墅一期二期9#8#7#6#5#4#3#1#2#公寓三批次推售四批次推售四批次推售项目5、6#栋未做大型开盘活动，平推面试，一共推出货量568套，面积区间在87-133内含2房，2+1房，三房。折后均价6100元/，目前已售出247套。根据现场口径及网签数据的滞后分析，去化率在60%-70%之间。推售情57、况园林及立面35万ARTDECO国际建筑群，海派精工，顶级建筑，中心水景园林及大面积主入口园林，彰显大气与尊贵旭辉御府营销中心为一期配套幼儿园的位置,绿化面积大,场地充足,视野好.由入口进入营销中心道路被设置为必经中心湖景园林,沿途用高大苗木进行分隔,形成花园小路的形式,集中突出了项目的良好绿化效果及特色.结合营销中心外立面材质和颜色搭配植被及现场座椅,整个园林跟建筑和谐统一.旭辉御府整体采用的是低层石材+中高层深色涂料的外立面设计,石材质感好,而涂料颜色舒适度高的特点.57户型配比80-902+1产品市场接受度较高，其次为104-135产品，整体销售率在7686%户型面积段（）推盘套数套数占58、比纳入网上销售总面积()户型占比销售套数去化率（套数）2房70-791208.94%9537.66.91%5344.17%2+1房80-90967.15%8153.285.91%8689.58%2+190-10357242.59%55238.0440.02%42674.48%3房104-12029221.74%3212023.27%24383.22%4房120-13526319.58%32993.3523.90%21380.99%合计70-1351343100.00%138042.3100.00%102176.86%58赠送面积：约9平米；以阳台、飘窗及空中花园方式赠送；赠送率约8%优点：户型59、反正，动静结合，功能分区合理缺点：次卧朝北，主卧与客厅相连，私密性较差旭辉御：120三房赠送面积：约6平米；以阳台、飘窗为主，赠送面积5%优点：功能分区合理，干湿分明缺点：次卧均北向，影响采光。户型特点：户型特点：户型设计紧凑实用，但赠送面积高，部分设计较不合理，产品舒适度有一定的影响。户型解析旭辉御府：96平米2+1形象与展示会所园林主要以实景园林展示项目的品质感，围挡形象以梅溪湖环境、教育配套为主要诉求点会所营销中心形象围挡小区主入口形象围挡60旭辉后续推量后续推出产品仍旧以高层为主，然后具有溢价率的产品还未有太大动静。p项目后续推盘情况项目名称旭辉御府开盘时间预计2013年4月份后期批次60、一期5批次推出楼栋3、4#产品物业类型高层推出套数约600多套销售情况/销售均价价格还未公示面积区间产品未定优惠/一期6批4月份，以一期剩余高层为主。联排别墅一期二期4#3#1#2#公寓SWTO分析优势劣势机会威胁1、紧邻长郡中学,学区房优势明显；2、享受梅溪湖城市配套，区位优势明显；3、相比梅溪湖其他项目，价格优势明显；4、内部商业配套布置齐全,推出商铺已去化很大部分.1、暂时没有公交通行，短期内交通不便利；2、周边配套短期内无法落地，阶段性周边客群消费能力可能无法支持项目规划商业经营；3、学区房价格偏高,相比同类学区房性价比不足.4、部分户型设计较为不合理，影响到居住舒适度。1 1、紧邻长61、郡中学，拥有良好的教育配套，能吸引一、紧邻长郡中学，拥有良好的教育配套，能吸引一大批学位房的购买客户；大批学位房的购买客户；2 2、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块，在梅溪湖大、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块，在梅溪湖大力发展的契机之下拥有良好的销售氛围；力发展的契机之下拥有良好的销售氛围；3 3、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高，区域、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高，区域市场已经打开，未来发展潜力市场已经打开，未来发展潜力1 1、片区周边市场新盘崛起、片区周边市场新盘崛起,即将面对新盘更近距离、即将面对新盘更近距离、舒适、配套更好的挑战；舒适、配套更好的挑战；2 2、溢价后性价比降低62、，且项目住宅以大户型为主，、溢价后性价比降低，且项目住宅以大户型为主，客户购房压力增大后销售压力将增加。客户购房压力增大后销售压力将增加。3 3、政策调控继续升级，市场风险增加；、政策调控继续升级，市场风险增加；4 4、用地性质雷同，同质化竞争不可避免。、用地性质雷同，同质化竞争不可避免。项目定位为大型都市综合体，依托梅溪湖及西站交通枢纽规划打造高端人居社区。达美D6区项目基本信息地理位置梅溪湖片区迎春路与西二环交汇处建筑类别高层、商业开发商湖南达美投资有限公司代理公司自销土地面积88883建筑面积46万总套数4080户装修状况毛坯容积率4.46绿化率45.27%物业管理衡信柏迪物业费1.7元63、/建筑设计深圳市华阳国际工程设计有限公司 入住时间预计2014年底排列布局：建筑采取错落式布局：如一二期住宅组团、三期住宅、商业组团、四期酒店、公寓组团、提升项目私密性及打造中央园林，最大化利用湖景资源；建筑风格：现代简约风格，采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合；园林绿化:岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富；配套：酒店，英才幼儿园、诺贝尔幼儿园，以周边配套为主；车位：2158项目规划梅溪湖湖景资源、岳麓山风景区、西湖公园、错落式整体布局，最大化利用山湖景观资源。一、二期住宅组团四期酒店、公寓组团 三期住宅、商业组团p项目推盘情况推售情况项目名称达美D6区开盘时间201264、年11月17日期批次二期2批次推出楼栋9#物业类型小高层：32层推出套数248套含临时加推销售情况42套销售均价折后整体均价8313元/平米面积区间140-170平优惠1、VIP认筹5万抵15万；2.一次性94折，按揭95折扣；3、订购7天内按时签约再享受99折。项目现在售为9、10号栋，其中82-86平小户型剩余房源较少，现阶段主推111-175平改善型三房、四房房源。四期12567891011123413141516商住楼酒店公寓2012年3-5月推出12栋85-130平2012年8月推出8栋89-127平2012年10月22日推出11栋85-127平2012年11月17日推出9栋以14065、-170平大户型为主三期一期2011年9月9日,推出12栋85-130平2011年7月23日首次开盘,推出67栋88-130平2011年10月23日,推出5栋精装85-140平二期2013年2月22日推出10栋以80-90平小户型后续推售上半年以去化剩余房源为主，下半年主推三期住宅园林及立面现代住宅建筑风格，结合该项目的具体位置以及地形、环境、交通、城市文脉、生态环境等特点，使人充分享受自然环境的高尚居住生活。户型配比项目主要以80-120平刚需型户型为主，约占比74.8%,120平以上的改善型户型占比仅25.2%；从销售率来看以120平以下的销售最为火爆，表明客户以刚需为主。面积段（）面积（66、）计算面积（）纳入网签套数网签去化套数套数去化率（%）纳入网签面积网签去化面积面积去化率（%）户型占比80-9082.67-86.3886.2974558378.26%63943.9350206.3378.52%40.03%90-10090.19-92.9791.03185185100%16832.0716832.07100%9.94%110-120111.51-119.59116.1446242892.64%53712.7649921.4292.94%24.83%120-130126.01-127.28125.42183183100%22854.3222854.32100%9.83%130-67、144130.24-131.58130.991369066%17680.931170066%4.84%144以上144.58-147.48/197.08-212.35178.781962713.78%30852.464566.214.80%10.53%合计1861149678.39%206501.47156186.2778.09%100.00%户型解析半面积赠送半面积赠送全面积赠送全面积赠送半面积赠送半面积赠送全面积赠送全面积赠送89的2+1房127的3+1房分析：动静分区，干湿分离，居住的舒适度高；入户设有玄关或入户花园，保证主人私密性；每间卧室甚至卫生间都设有凸窗，另外设有空调板都是全面积68、赠送，还有空中花园、阳台都是半面积赠送，创新设计多，赠送面积大，附加值相当高。均设有空中花园、入户花园、空调板等创新设计，赠送面积大，具有较高的附加值。现场营销展示营销中心以售楼公园亮相，对生态环境极力主张，以梅溪湖领跑者姿态引领区域及自身价值。广告形象广告形象售楼公园售楼公园广告形象立面对比【金茂梅溪湖】【中建梅溪湖壹号】【达美D6区】ArtDeco风格ArtDeco风格现代简约风格立面风格趋同，品质感打造及现场体验将是关键ArtDeco风格【旭辉御府】景观园林对比【金茂梅溪湖】【旭辉御府】【达美D6区】景观资源：湖面面积3000亩园林绿化：中式园林、绿化率40%整体园林规划较少，主要以梅溪69、湖区园林、山湖景观为主导景观资源：湖面面积3000亩园林绿化：法式皇家园林，绿化率41%景观资源：项目内部自身中式园林景观：内部打造5千平米水系景观资源：项目内部自身东南亚式风情园林【中建梅溪湖壹号】137平米3+1。南北双阳台，北可观湖，南可观山，采光通风效果极佳；北向空中花园3+1,即可改房亦可休闲，整体赠送率约9%，较高附加值；124-127平米2+1。以阳台N+1、飘窗及空中花园方式赠送；赠送率约9%优点：户型方正；动静分区，动线设计合理；餐厅北向可观湖景；主卧设计豪华，尊贵体现；96平米2+1。户型方正实用，赠送面积：约9平米；以阳台、飘窗及空中花园N+1赠送；赠送率约8%全南向南向70、设计，动静结合，功能分区合理。89的2+1房。户型大面宽，小进深，功能分区明显，双阳台赠送N+1，客厅带阳台，主卧带飘窗设计，增加实用空间。金茂梅溪湖中建梅溪湖一号旭辉御府达美D6区畅销户型对比各项目户型设计普遍采用N+1附加值赠送，尤以达美出众，但户型舒适度更体现在格局及对景观、空间的利用，也直接关联价格高低户型配比对比项目名称面积区间（）面积户型配比去化率金茂梅溪湖90-10092.11-98.5323.50%61.90%100-120110.39-118.212.20%65.70%120-144128.75-140.6237.20%83.81%145-160146.57-155.412.71、33%70%160-180169.79-170.1611.08%95.20%中建梅溪湖壹号70-8078.78-79.215.55%81.7%90-10097.9-97.9130.46%93.3%110-120110.94-114.1714.80%92.5%120-130124.33-126.6739.17%89.6%旭辉御府70-8079.18-79.786.91%44.17%80-9080.14-84.935.91%89.58%90-10395.52-102.6540.02%74.48%104-120103.29-118.8223.27%83.22%120-135120.35-134.3972、23.90%80.99%达美D6区（现行价格）80-9082.67-86.3840.03%78.52%90-10090.19-92.979.94%100%100-120111.51-119.5924.83%92.94%120-130126.01-127.289.83%100%130-144130.24-131.584.84%66%144-160144.58-147.48/197.08-212.3510.53%14.80%除户型配比来看，除金茂侧重大中改善型产品，其他项目均以刚需型90-120平为主力，而去化则两级分化，高端楼盘大中改善型产品畅销，其他楼盘则是高性价比刚需畅销价格对比价格两级分化73、：金茂、中建两高端项目中大户型价量齐高，小面积产品则相反，差价高达2000元/平，其他项目则相反，中小户型价量较高，楼王产品价高量小。项目名称面积区间（）面积单价总价去化率金茂梅溪湖90-10092.11-98.537000-820065-80万61.90%100-120110.39-118.28000-900090-110万65.70%120-144128.75-140.628500-9300110-130万83.81%145-160146.57-155.418500-9500125-145万70%160-180169.79-170.168600-9500145-165万95.20%中建梅溪74、湖壹号70-8078.78-79.26800-800052-65万81.7%90-10097.9-97.917000-820068-80万93.3%110-120110.94-114.176800-820075-95万92.5%120-130124.33-126.677500-920093-116万89.6%旭辉御府70-8079.18-79.784800-620038-50万44.17%80-9080.14-84.934800-620040-53万89.58%90-10395.52-102.654800-650045-65万74.48%104-120103.29-118.825500-68075、056-80万83.22%120-135120.35-134.395500-680065-90万80.99%达美D6区（现行价格）80-9082.67-86.387000-860058-75万78.52%90-10090.19-92.977000-780063-72万100%100-120111.51-119.596800-820078-98万92.94%120-130126.01-127.286800-820085-110万100%130-144130.24-131.586800-860088-115万66%144-160144.58-147.48/197.08-212.358500-90076、0122-190万14.80%重点案例总结p 从项目的核心价值来看，山湖资源、梅溪湖规划与发展是项目最主要的价值驱动力，也是吸引客户片区置业最重要的因素之一；p 产品依然是重点的价值需求点，从四个项目来看，市场出现两极分化，中高端改善型产品在金茂、中建两项目实现了价量双高现象，而其他项目则相反，大户型表现不及刚需首改产品；p产品设计上N+1是主流，附加值高低成为刚需盘竞争的重要因素，而高端景观房则体现在景观的占用及掌控；直接关联到售价与去化速度；p 从项目客户来源来看，金茂梅溪湖客户群体更多为改善型尤其是二改、三改需求，客户来源以岳麓区为主，河东及周边地市占比也较大，同时也吸引了不少外地投资客77、；SWTO分析优势劣势机会威胁1、项目位置位于位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通；2、项目拥有岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富；3、项目处于西站商圈辐射范围内，生活休闲配套较为齐全。1、项目正东临二环主路，交通噪音严重；2、项目正南为污水处理站，空气质量较差；3、项目正西为当地安置小区，人流杂乱，环境较差 4、项目正北有加油站、加气站，有一定汽油异味，且存在一定的安全隐患。1、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块；2、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高；3、区域市场已经打开，未来发展潜力大。1、片区周边市场品牌项目云集，竞争压力大；2、政策调控继续升级，市场风险增加；378、用地性质雷同，同质化竞争不可避免。76和泓梅溪四季项目基本信息地理位置岳麓区梅溪湖长郡中学旁 建筑类别别墅、高层、商业开发商和泓地产代理公司中原、世联土地面积9万建筑面积50万总套数2700户装修状况毛坯容积率3.0绿化率42.3%物业管理-物业费-首次开盘时间2013年4月13日 入住时间2014年和泓地产的长沙开篇力作，项目总建筑面积约50万方，由20余栋高品质高层及临河风情商业街组成。77项目规划1234567u项目总建筑面积约50万方，由20余栋高品质高层及临河风情商业街组成。u项目一分为二，自成组团，北靠梅岭公园，南临龙王港。一期依原生地貌打造中央台地园林，主场生活居高临下；u围合79、式庭院布局，最大化中庭风光，户户可观景，栋栋皆楼王；u临河风情商业街，一站式购物、休闲、娱乐一应俱全。项目一二期自成围合式组团，打造中庭景观，一期依原生地貌打造中央台地园林。8推售情况项目名称和泓梅西四季开盘时间2013年4月13日期批次一期1批次推出楼栋1#、7#、8#物业类型高层推出套数约274套销售均价均价7500元/面积区间77-170平米优惠开盘当天享受99折,VIP一万抵三万p项目推盘情况项目于4月13日开盘，共推出77-170，274套房源；从当天开盘销控图看开盘解筹221套，解筹率为80%。1#7#8#户型 面积段（）推出套数占比销售/比例1+1房77-8010639%72/680、7%2+1房87-9713650%118/86%3+1房1703211%31/97%合计77-170274100%221/80%户型解析开盘在认筹的有4种户型，其中90平米的户型稍多和泓和泓梅溪湖四季梅溪湖四季:126-128平米平米3+1户型户型赠送面积：约12平米；以阳台、飘窗及空中花园方式赠送；赠送率约9.5%优点：户型方正，动静分区明确，功能分区合理缺点：南面阳台部分被其它户型遮挡,采光和视线都将收到影响户型特点：和泓和泓梅溪湖四季梅溪湖四季:96平米2+2户型赠送面积：约9平米；有阳台和空中花园,赠送率约为 9%优点：功能分区合理，干湿分明缺点：次卧均北向，影响采光。户型特点：形象与81、展示精致园林实景，设置临湖休闲体验区；现场会所及广告画面现代感极强，欲打造梅溪湖CBD国际生活主场SWTO分析分析优势劣势机会威胁1、紧邻长郡中学,学区房优势十分明显；2、享受梅溪湖城市配套，区位优势明显；3、周边公园配套好,居住环境优越。4、户型赠送面积大,分区较为合理,居住舒适性相对较好.1、暂时没有公交通行，短期内交通不便利；2、商业及周边配套迟于周边楼盘,发展和竞争大；3、楼栋结构决定了户型遮挡问题,影响采光和视野 4、起步较晚，区域产品同质化问题较大，区域竞争不具备客户资源优势。1、梅溪湖建设价值兑现，区域整体优势加大；3、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块，在梅溪湖大力发展的契机之下拥82、有良好的销售氛围；4、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高，区域市场已经打开，未来发展潜力大；1、片区同质化严重，老盘未售罄，新盘即将开起，区域竞争大；2、周边一些楼盘早期销售价格较低，开盘的价格可能超出客户心理预期。3、政策调控继续升级，市场风险增加；4、用地性质雷同，同质化竞争不可避免。优势劣势机会威胁优势劣势项目目前还在筹建，主要形态为双拼、联排、高层，从物业类型方面错开了最激烈的竞争振业城项目基本信息地理位置岳麓河西先导区核心梅溪湖(枫林路与雷锋西大道交汇处)建筑类别独栋别墅,双拼,联排,高层开发商湖南振业房地产开发有限公司代理公司-土地面积913.353亩建筑面积769000总套数383、000户装修状况毛坯容积率1.80绿化率42%物业管理-物业费-开盘时间-入住时间-以别墅为主要产品，西班牙风格建筑，低容积率物业，预计今年下半年将推出洋房、联排产品项目规划排列布局：振业城项目共分五期开发。一期总建筑面积16万，浓味的西班牙别墅、洋房建筑群，及湖景高层，由南及北规划排布。建筑风格：浓味的西班牙别墅、洋房建筑群园林绿化:在园林景观上，并充分借助地块的环境优势，以“水”为核心，从龙王港引入一条形态宜人的水脉贯穿整个小区，保证了景观资源的最大共享性和视觉的穿透性，让您与梅溪湖、岳麓山等优厚的自然资源亲密接触，自然与城市的共同拥有已不再是遥不可及的梦想。84项目位于梅溪湖新城板块，以84、大型城市综合体的形式作为梅溪湖板块核心商业配套，定位长沙首座国际风情山地购物公园，骑龙大街项目基本信息地理位置林三路与骑龙路交汇处、建筑类别商业、高层开发商湖南正湘置业有限公司代理公司新路标土地面积58677平方米建筑面积149800平方米总套数651户装修状况毛坯容积率2.99绿化率30%物业管理待定物业费待定开盘时间预计2013年5月中旬 入住时间预计2014年5月排列布局：项目依据梅岭山体公园地形和枫林三路主干道，规划呈现“剧院式”布局，合理规划楼间距及建筑高度，最大限度利用山体公园及主干道资源；建筑风格：商业及高层Art Deco风格，规划利用北高北南低的地势，呈现“剧院式”布局；配套85、：风情商业街，大型购物广场，电影院、百货商城、酒店、双语幼儿园等；项目规划产品形态商业占比较大，北高南低地势，规划呈“剧院式”布局，最大限度利用山体公园及主干道资源。一期、商业二期、住宅p项目推盘情况推售情况项目名称骑龙大街开盘时间2013年5月中旬期批次一期1批次推出楼栋A、B区商业物业类型商业推出套数待定认筹方式凭身份证可办理VIP约90张销售均价均价30000元/面积区间20-50平米优惠VIP客户优惠5千项目一期推货均以A、B区商铺为主，面积区间为20-50平，均价3万左右，现正处于认筹阶段，vip优惠5千元，约5月中旬开盘。二期、住宅120-180平2梯2户豪宅约7万方A区D区C区B86、区一期、预计5月开盘，约11万方商业SWTO分析优势劣势机会威胁1、项目位置位于位于梅溪湖板块，市场认可度较高；2、项目无缝对接梅岭公园、周边享有湖梅溪湖等园林景观，座享稀缺都市景观资源；3、项目周边及自身商业配套完善，不断成熟；1、项目位于枫林三路目前交通不够完善；2、项目周边生活配套较为缺乏；3、距离梅溪湖核心相对较远，区域价值相对认可度低。1、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块；2、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高；3、区域内项目已准备或开始启动，拉动区域后期的飞速发展；4、且区域配套正在逐渐完善；1、片区周边市场品牌项目云集，竞争压力大；2、政策调控继续升级，市场风险增加；3、用地性质87、雷同，同质化竞争不可避免；4、梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，；88项目占地处梅溪湖腹地，囊括高层住宅、写字楼、公寓和商业等多种物业类型。弘德好莱城项目基本信息地理位置长沙市梅溪湖CBD区枫林路与骑龙路交汇处建筑类别高层、公寓、酒店、写字楼开发商弘德地产代理公司泰合鑫土地面积110789建筑面积45.5万总套数2186户装修状况精装容积率4.0绿化率36.63%物业管理/物业费待定首次开盘时间预计2013年5月 入住时间预计2014/12月底规划布局：一期是由4栋高层住宅组成；二期是由6栋高层组成；三期主要是商业型产品;建筑风格：小高层、高层Art Deco风格，呈现“错落式”布局；园林绿化88、:现代园林景观风格配套：Shopping Mall、五星级酒店，未来长沙国际商务中心、国际文化艺术中心、科技研发中心、城市高尚住宅区、等多元化国际性的都市功能区都将汇聚于此项目规划集住宅、商业、写字楼、五星级酒店、精品公寓为一体的国际化高端商业综合体1#2#3#4#一期10#7#5#6#8#9#二期写字楼公寓酒店三期推售情况项目名称弘德好莱城开盘时间预计2013年5月期批次一期1批次推出楼栋1#、2#、3#、4#物业类型高层推出套数约200套销售均价均价8000元/（精装）面积区间66-127平米优惠办理VIP登记可享首次开盘额外99折优惠（其余优惠待定）1#2#3#4#一期10#7#5#6#89、8#9#二期写字楼公寓酒店三期p项目推盘情况项目分为三期开发，一期由4栋高层组成，二期由6栋高层组成，三期由酒店、写字楼、公寓组成；目前项目正处于认筹期间，预计5月开盘，均价8000元左右（精装）。优点：户型周正，干湿分离；豪华多功能主卧，功能分区合理；缺点：次卧朝北，影响舒适度87平米2+1优点：功能分区合理，干湿分明；赠送面积大，附送价值高；缺点：主卧与客厅相连，私密性差户型特点：户型特点：户型设计整体布局周正，干湿分离，功能布局合理，附送价值高。户型解析127平米3+1SWTO分析优势劣势机会威胁1、项目位置位于位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通；2、项目无缝对接梅岭公园、周90、边享有湖梅溪湖等园林景观，座享稀缺都市景观资源；3、项目规划50万双MALL国际综合体，囊括多种领先物业形态，打造梅溪湖CBD丰居时代；1、项目位于枫林三路目前交通不够完善；2、项目周边生活配套较为缺乏；1、项目位于政府倾力打造梅溪湖板块；2、梅溪湖国际新城建立，区域市场认可度高；3、区域内项目已准备或开始启动，拉动区域后期的飞速发展；4、且区域配套正在逐渐完善；1、片区周边市场品牌项目云集，竞争压力大；2、政策调控继续升级，市场风险增加；3、用地性质雷同，同质化竞争不可避免；4、梅溪湖开发周期和项目开发周期较长，；p产品形态：从项目所处位置来看，后续项目主要集中在梅溪湖西北端及中心区，而次板块多为商务用地，住宅、商业、写字楼等形态丰富全面开花；p产品结构：从已知项目产品供应来看，商住项目多以刚需型产品为主力，未来刚需产品竞争更加激烈；而振业城则以少有的洋房、别墅项目亮相，产品结构日趋多元化；p项目价值点：后续各项目价值点同样以梅溪湖为主要卖点输出，但山湖资源非唯一卖点，城市规划、配套如CBD、城市中心成为侧重点，“国际、综合体、新城”等概念包装层出不穷；p随着梅溪湖规划价值的不断兑现，预计后续竞争将从住宅延伸到商业、写字楼等多领域全面竞争；后续项目分析总结The endThanks