1、空中商铺专题立业地产服务机构高价值地产营销专家2 2012年，商铺从楼下走入楼上，空中商铺全新商铺概念正式被重庆各个开发商营销利用。香港尖沙咀大型综合商厦THE ONE,29层银座式大厦。楼高145米，为全港最高的纯零售商厦，突破性的”1”字型造型，提供了“独一无二”的创新购物环境 重庆观音桥的茂业百货、沙坪坝华宇广场中的楼中店，早已被成为白领及年轻潮人所接受。3空中商铺发展案例分享借鉴意义4空中商铺概念空中商铺：是商务公寓开发的一种新功能，空中商铺往往位于具大量人流支撑的中心地段，以投入少、低成本、空间灵活取得一些小型商家和投资客的热捧。关键词：商务公寓、人流支撑、成本低概念5表现形式表现形2、式LOFT：两层办公、楼上办公+楼下展示楼上办公+楼下展示LOFT和普通平层两种表现形式6表现形式小型茶餐厅商务酒店私家餐厅普通平层：商务便捷酒店、小型茶餐厅、理发店、精品店、淘宝屋等表现形式7产生背景产生背景 随着经济的快速发展，大量小商家涌入市场，土地越来越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底层商铺租金太贵，迫使小型商家把店开到楼上去。关键词：土地稀缺8区域消费者构成及趋势3000美金6000美金10000美金衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧房地产投资成为常态房地产投资趋热房地产仅为居住品别墅豪宅时代洋房及别墅市场迅速发展普通商品房时代豪宅萌芽商业快增，商业形式3、多样化，复合商业形态消费诉求分众化、个性化人均GDP达到1万美金，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态，人们消费形式分众化、个性化收入中低等收入国家中上等收入国家高收入国家投资理财房地产投资股市、基金保险教育 黄金 奢侈品投资理财成多元化发展消费诉求房地产市场人均GDP达到一万美金，消费诉求分众化、个性化，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态93000美金与空中商铺发展随着经济的发展，逐渐走向成熟，空中商铺需求快速增长，衍生市场机会29583694480962977282921210000 01000020000300004000050000600002006200720082009201024、01120122013201420152016201720182019202020212022202320242025雏形阶段（人均GDP10000以下）成长阶段(人均GDP:10000-20000)成熟阶段（人均GDP预估：20000以上）代表项目：朗晴广场、茂业百货、万达广场、时代豪园代表项目：时代天街、龙湖 SOPO、金科SO铺自发性、楼中店由开发商主导、以概念营销为主，将商务公寓贯以商铺之名商场化、高端化，配套与服务与传统商场一致代表项目：香港THE ONE 2012年以前，朗晴广场、茂业百货等楼中店大量出现，空中商铺是自发性质的，空中商铺处于雏形阶段。2012年，人均GDP达到1万美5、金，龙湖、金科先后推出空中商铺，空中商铺被运用到商务公寓营销上,进入成长阶段 根据香港等先进市场发展规律，空中商铺进入发展期一般要经历5年时间进入成熟期，预计到2017年，重庆空中商铺走向成熟，空中商铺将真正发挥其商业价值，走向高端化、商场化。10小结空中商铺是商务公寓开发的一种新功能，大多位于人流量比较大的中心地段，以低成本赢得投资客和小商家的认可空中商铺分为LOFT和平层两种表现形式，可以供各个小型商家及办公使用人均GDP达到一万美金，空中商铺作为商务公寓营销概念正式成长起来，随着经济的发展，逐渐走向成熟，空中商铺需求快速增长，衍生较大市场机会空中商铺产生背景是由于土地稀缺性，底层商铺太贵6、，迫使小商家搬到楼上营业11空中商铺发展案例分享借鉴意义12先进市场案例-THE ONE重庆案例13THE ONE基本概况：年轻时尚一站式消费天地THE ONE项目位置香港九龙尖沙咀弥敦道100号开发商华人置业集团楼层29层（地上24、地下5层含3层车库、）层高层高约5米，楼高145米总体量40万平方尺，约4万方物业类型消费购物中心开业时间2010年10月商家数量200余家商铺面积60-200平米大厦配置中央空调系统客体11部，货梯2部建筑设计公司Tange Associates 租售方式只租不售年轻时尚集休闲、娱乐、购物为一体的全新一站式消费天地14THE ONE项目区位：位于香港繁华的闹市7、区尖沙咀 THE ONE坐落于尖沙咀闹市中，紧接九龙主要干道弥敦道以及人流密集的购物区加连威老道及加纳芬道，港帖尖沙咀站与项目相连。15THE ONE建筑特色：香港最高的纯零售商厦，造型、风格独特，具有较强的昭示性THE ONE“唯一”：全港最高的商场造型垂直向上的升势伸向高空，从形成独树一帜的“1”字造型，地标特征明显。建筑风格“Multimetrics”。展现几何形交织的独特外立面 香港最高的纯零售商厦16THE ONE业态分布：主力业态以时装和美食为主，业态规划和一般商场楼层布置相似，只租不售经营模式为统一经营管理提供力条件楼层分类LG1-LG2超级市场G珠宝及钟表UG1服装及配饰UG28、时装及配饰L1-L3时装及配饰L4-L5美食L6-L8家居生活精品、娱乐L9-L11健身及美容L12-L13餐饮L16空中花园L17-L21空中食府业态规划只租不售商铺经营模式为统一业态分布、商场统一经营提供了条件。17THE ONE服务设施：服务设施配备齐全，服务周到，提升商场档次24小时热水服务商家查询商场查询及推广资讯事务及购物指南导游服务免费上网经济救伤旅游指南泊车优惠、礼品换领代招的士财务报失及认领轮椅借用婴儿车推车借用小工具借用雨伞借用邮票售卖服务手机充电服务影印（不超过2页）本地传真只供传入储物柜租用卫生口罩婴儿纸尿片服务设施182012年上半年活动一览一月皇室堡经典60周年MA9、SHLY IN LOVE甜蜜大派对二月元旦甜蜜空中派单暨全港情侣互信程度调查发布会三月嫁个100100分男人首映礼四月爱的面包魂首映礼五月 Rilakkuma轻松小熊品味家六月健康活动 全程启动THE ONE活动：商场每月都会举办各种活动，提升人气活动19THE ONE租售情况：租金较高，租赁情况良好最大租户著名连锁时装集团 I.T（1.2万方）第二大租户百老汇戏院（0.4万方）其他著名品牌：法国的军靴品牌Palladium，首次登陆香港的 JOURNAL STANDARD、BEAMS BEAUTY&YOUTH UNITED ARROWS三个著名日本时装品牌、景福珠宝、名人饭堂Harlans等10、主力租金：1000元/平米/月租期：2-7年入住率：98%备注：香港一般商场主力租金为600-1200元/平米/月20THE ONE 商场图片展示21小结香港THE ONE位于香港最繁华的地段尖沙咀，人流量大THEONE整体定位高端，外立面、商场配置、业态分布都按照中高档商场标准打造开发商统一管理，设施齐全，服务周到，举办各种商场活动吸引人气租金较高，且租赁情况较好，已经达到中高档商场水平空中商铺以真正商场的形式呈现，香港空中商铺已经非常成熟22先进市场案例THE ONE重庆案例23雏形阶段茂业东方时代成长阶段龙湖、金科24茂业东方时代项目区位茂业东方时代位于观音桥核心商圈位置，周边商业氛围浓11、厚，人流量大观音桥：观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。区域发展成熟，商务氛围浓郁。茂业百货：位于观音桥商圈中心，紧临协信星光68和北城天街商业，自身也有大体量商业配套，交通便利，周边商务氛围浓郁。茂业东方时代25茂业东方时代基本信息茂业东方时代依托观音桥商圈有利地位和自身大体量商业配套，商业氛围浓厚，且自身配置较高，带动商务公寓自发形成楼中店。茂业百货基本信息位置观音桥开发商重庆茂业地产有限公司入驻时间2006年1月总体量15万方梯户数8客梯、2货梯，单层38户楼层36层层高3.8米主力面积25-50平米土地性质商业（可注册公司）商业体量8万方u茂业东方时代含8层茂业百货和12、29层商务公寓茂业时代周边和自身商业氛围浓厚，带动空中商铺自发形成26茂业东方时代配套设施茂业时代拥有较高的电梯和过道配置，给企业和商家预留广告墙，为空中商铺的形成提供了条件8部高速电梯、5米宽电梯过道具有商务氛围公共过道独户门旁商家及企业广告墙27茂业东方时代业态分布主力商家以婚庆、小型工作室、服装精品、企业办公为主；楼层越低商业氛围越浓东方时代分楼层各业态个数分布东方时代商务公寓业种分布占比从项目业态来看：项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。从楼层来看:楼层越低，越接近商场部分，商家越多，商业氛围约浓厚楼层 婚庆 美容美发 摄影通讯器材（网络+实体）服装、精品13、（网络+实体）工作室、事务所企业办公餐饮962103100107300210011621154111272022000135310230014401012310156411320116840113111780112420186300510019702121202052022320212100263022420124502301000420244110016025321033402601002750270000263028020016702900000640302001083031000000003200000160330000067034010100303500001470360000015014、21-36层，主力用户以个人工作室和企业办公为主9-20层，主力用户以婚庆、美容美发、服装精品商家为主婚庆,24%工作室、事务所,24%企业办公,21%服装、精品（网络+实体）,14%美容美发,10%通讯器材（网络+实体）,3%摄影,3%餐饮,1%28茂业东方时代租售信息茂业时代租金和二手房均价较周边同物业高，且入住率高达95%。茂业东方时代租售情况销售价格（二手房）12760元/平方米租赁价格65元/平方米/月（朗晴广场商务公寓50元/平米/月）入住率95%茂业时代商务公寓由于其较浓的商业氛围，二手房均价和租赁单价均高于周边普通商务公寓。且入住率较高。29茂业东方时代图片展示豆浆机淘宝网店特15、色服装店美容美体店精品店婚纱摄影淘宝器材手机专卖小型办公30小结茂业东方时代位于观音桥商圈核心位置，依托周边和自身良好的商业氛围，人流量大，加上自身高品质配套，为空中商铺的形成提供了条件项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。楼层越低商业氛围越浓项目由于良好的商业氛围，租金和二手房售价均高于同区域同产品。茂业东方时代无统一规划管理和商业运营，空中商铺处于自发形成楼中店的雏形阶段。31雏形阶段茂业东方时代成长阶段龙湖、金科32龙湖时代天街项目区位龙湖时代天街位于大坪核心商圈位置，交通便利，配套完善大坪商圈：大坪作为主城五大商圈的几何中心，交通发达，轻轨1、2号线交汇处。16、龙湖、万科、协信、恒大、英利等品牌开发商云集，商圈升值潜力巨大。“两个中心”和“两个高地”将被打造渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。龙湖时代天街：项目位于大坪商圈核心位置，交通便利，周边配套相对完善协信阿卡迪亚33龙湖时代天街基本信息项目依托大体量商业打造大型城市综合体，商业配套完善。首次提出空中商铺概念品牌+60万方商业配套+地段空中商铺基本信息 地址 渝中大坪大石路 空中商铺楼栋 1#、2#、4#、16#、17#总体量 15万方 开发企业 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 设计 澳洲伍兹贝格、美国捷得、日本凤设计、日清建筑 土地性质商业相关配套：60万方商业、17、地铁1、2号34龙湖时代天街推盘情况空中商铺体量大、面积小、总价低，受投资者热捧开盘次数开盘时间推出楼栋折后建面均价面积区间 总价区间当日销售率12010-12-221#、2#10374 28-5130-5280%22011-03-234#12002 28-4130-49100%32012-6-1617#1177250-5532-6586%42012-8-1816#1241527-5844-7996%u空中商铺共5栋，体量大u主力面积较小，30-50平米为主u总价以50万左右为主，总价较低u开盘平均去化率高达90%，受投资者热捧3516#：跃层户型性价比高，更受投资者热捧，但LOFT会给开发商18、带来自身利润损失房型楼层推出套数建筑面积户型占比折后建面均价总价区间（万元）当日去化套数当日去化率跃层（5.4米）6-114837-3813%1577856-59 48100%6-119651-5827%1358875-7996100%平层（3.7米）12-20633818%1097940-446095%12-2014451-5840%993651-58 13392%合计6-2036027-581241540-7934696%户型配比龙湖时代天街户型配比户型分析：产品5.4m挑高，可变性强，性价比高，空间灵活多变、总价低，受到投资者热捧 政策解读：根据重庆市城市规划管理技术规定，办公建筑，层高19、大于5.1米，小于等于7.3米的，计容面积按该层水平投影的2倍计算。龙湖时代天街LOFT空中商铺为5.4米层高，应两次计算容积率。开发商牺牲了自身利润。36龙湖时代天街营销推广以住宅价格买龙湖商铺，紧握客户心智报媒推广诉求：品牌+低首付+创意商铺电话营销：主要针对龙湖老业主电话推广其空中商铺投资产品营销思路：以住宅价格买龙湖商铺，抓住客户心中低总价和高价值的心理落差，促使成交37小结龙湖时代天街位于大坪商铺核心位置,地段优势明显，人流量大空中商铺体量大，面积小，总价低受到投资客户青睐，整体热销LOFT产品受客户热捧，开发商在把产品做成跃层会损失部分利润时代天街空中商铺开辟重庆空中商铺营销先河，20、第一个提出空中商铺概念38龙湖SOPO项目区位龙湖仟佰汇位于西永大学城核心位置大学城：靠近西永微电园和大学城，产学双模驱动。板块价值洼地，未来升值潜力大。龙湖仟佰汇：位于大学城区域核心地段，周边高校众多、楼盘 林立。靠近地铁1号线站口，交通便利。本案39龙湖SOPO基本信息仟佰汇由6栋SOPO和仟佰汇商业区组成，打造成购物中心，配套相对完善龙湖仟百汇楼栋信息2-1、2-2、2-3开发商龙湖地产开盘时间2012年6月物业类型公寓推出套数562套梯户数1梯7户通气与否否用地性质商业用地层高3米品牌+仟佰汇商业配套相关配套：5万方仟佰汇商业、地铁1号线4038平米，总价30万占绝对主力，整体热销龙湖21、SOPO户型配比户型面积推出套数户型占比折后建面折后总价区间（万元）销售套数去化率单配37.7954397%624429.750292%一房一厅56.38193%555737.31895%楼层平面图41借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。龙湖SOPO营销推广报媒推广：以低总价和空中商铺为主要诉求点。网路推广：在搜狐、搜房、网易、新浪凤凰网等均做有推广。借助龙湖时代天街的空中商铺热销和地铁一号线进行话题炒作。电话营销：针对龙湖老业主和龙湖在售的各大楼盘现场登记客户进行电话营销。短信营销：龙湖在大学城中央商务区打造的一个特色空中创意商铺，紧靠240万方大学城中22、央商业区，依托龙湖在大学城打造的天街项目龙湖仟百汇，在地铁一号线两个站点之间。营销思路：借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。42小结SOPO位于大学城新兴板块核心位置，未来升值潜力较大SOPO关联龙湖时代天街成功案例，以小面积、低总价取得热销SOPO空中商铺商业配置体量较小、公寓属性明显43金科SO铺 项目区位项目位于华岩新城交通要道位置，华岩新城是九龙坡区重点打造的新商贸中心，未来具有较大升值潜力华岩新城：九龙坡区政府重点打造的新区，是继杨家坪之后的第二个区域性商贸中心。区域目前正处于起步阶段，商务氛围较欠缺，区域未来将建成西部地区最大火车站火车西站，轻23、轨5号线也穿过新区，具有较大升值潜力。金科阳光小镇：位于华岩新城通往主城主干道华福大道旁，交通较为便利，周边商务氛围较为成熟，是目前的区域商业中心位置。44金科SO铺基本信息SO铺依托阳光小镇大社区和相关配套，打造华岩板块商业中心C2-1C2-2C2-3C2-1C2-2C2-3SO铺基本信息位置华岩新城开发商金科地产开盘时间2012年8月15日推出楼栋C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯户比3梯19户楼层25层高C2-1（3米）25层商铺：2层商铺：2层uSO铺包含底商和25层公寓，提高整体商业属性，有利于拔高商务公寓商业氛围大型城市综合体+品牌相关配套：5万方金科阳光小镇商业、轻轨5号线（24、规划中）、阳光小镇大社区45金科SO铺推售信息全为40平米，总价23万产品，整体热销SO铺基本信息推出楼栋C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯户比3梯19户楼层25层高C2-1（3米）建筑面积全部40平米开盘均价折后：5750元/平方米总价23万当日去化率95%46金科SO铺整体经营采用代租策略，有利于整个整个布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段 SO铺在营销上,采用代租策略，对业态进行规划，有利于整个商业规划布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段47金科SO铺营销推广以低总价投资入市，以产品创新为诱饵吸引原点25、头投资客群报媒推广诉求：低总价+投资+SO铺创新产品原点人群渠道营销和口头传播：金科阳光小镇在华岩片区开发较早，品牌开发商受到了华岩片区客群的良好口碑，加上渠道派单的宣传，小面积低总价投资品受到了当地客群热捧。营销思路：23万超低总价买金科商铺，在原点人群中反复强调其低价和高价值48小结金科SO铺位于华岩新城商业核心位置，依托阳光小镇大社区商业配套，未来商务氛围较浓SO铺主要以超低总价促动投资者购买欲望，23万封顶价，整体热销SO铺在产品和营销上模仿龙湖，但对业态进行规划，采用代租策略，有利于整个商业布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段49龙湖、金科共26、性分析从品牌、地段、配套、产品、推广上重庆现有市场在售空中商铺共同点项目名称 开发商位置 土地性质 总体量 商业体量 商业配套 主力面积单价主力总价推广开盘去化龙湖时代天街龙湖大坪商圈商业130万方 60万方UME、新世纪百货、洲际酒店等28-58平层：1050050品牌、低门槛投资、空中上铺90%龙湖仟佰汇龙湖大学城商业25万方5万方38625430低总价、空中商铺95%金科SO铺金科华岩新城商业58万方5万方新世纪40570023低总价、投资、空中商铺93%品牌 都是重庆本土数一数二开发商，招商运营能力强大，影响力大商业氛围 都位于商圈次中心或者是未来区域商业中心，都具有较大体量的商业配套27、，未来人流动性大，且已有大量品牌主力商家签约入住价格小面积、低总价、主力总价都小于50万推广在推广上，主力宣传低总价和商铺价值，低总价和高价值形成反差，占领投资客户心智销售开盘去化高达90%以上，受投资者热捧50重庆案例小结龙湖、金科空中商铺被运用到营销中，但缺乏统一运营和管理，尚处于发展阶段。东方茂业百货依托其得天独厚的地理位置和自身商业配套，自发形成楼中店。空中商铺处于雏形阶段。51总结香港空中商铺发展已相当成熟，重庆现还处于起步阶段空中商铺对比层高外立面主力面积主力租金管理业态分布服务设施活动发展阶段香港5米“1”字型造型60-2001000只租不售、统一管理商场化规划设施齐全，服务周到28、每月活动成熟重庆3米普通公寓28-5840-60业主自营，可代租无无无起步销售：重庆市场以小面积、低总价为主，采用出售方式不利于统一招商和经营管理服务：重庆市场无相关商业运营配套服务规划，相对先进市场较落后重庆市场的空中商铺更多的只是营销概念，并无商铺相关的产品配置、管理、服务配套进行支撑产品：重庆市场在外立面和层高上都是普通商务公寓配置，且面积较小、档次较低52空中商铺发展案例分享借鉴意义53空中商铺价值梳理地段、品牌、商业配套、商铺属性是支撑空中商铺成立的必备要素空中商铺价值构成核心地段品牌商业配套商铺属性u商业氛围浓u人流量大u商业运营能力强大u具有较好的物管服务u能为项目带来高价值u具29、有良好的口碑u商业性质土地u商铺物业管理服务u商铺配套设施 空中商铺价值是由地段、品牌、商业配套、商铺属性因素综合而成，也是构成项目热销的重要原因。u较完善的商业配套u主力商家支撑54溢价分析空中商铺售价比同区域产品溢价高达20%以上，且去化更高区位项目名称 开盘时间是否同通气土地性质楼层数梯户比主力面积建面均价（元/平米）主力总价开盘去化率空中商铺溢价率大坪商圈时代天街空中商铺2010.12-2012.8否商业18/205梯24户28-5810500（平层）50万90%22.1%万科中心 2011.12否商业324梯16户 30-608600 33-58万 70%大学城仟佰汇SO铺2012.30、6否商业11/15/211梯7户37-57625432-37万93%21.9%富力城2011.12否商业303梯12户34-54513022-34万4%华岩金科so铺2012.8否商业253梯19户40570023万95%35.7%蚂蚁SOHO2011.10否住宅3235-554200 15-24万 70%在比较地段、品牌等相同因素下，空中商铺比同区域类似产品均价高出20%以上，且去化率明显提高，市场接受度很高。55溢价原因分析空中商铺商业属性能给项目带来更高的溢价空间，且开盘去化更好。项目地段品牌商业配套商铺属性建面均价（元/平米）开盘去化率时代天街空中商铺大坪龙湖时代天街商业空中商铺 1031、500（平层）90%万科中心大坪万科万科中心商业商务公寓860070%仟佰汇SOPO 大学城龙湖仟佰汇商业空中商铺625493%富力城大学城富力富力城商业商务公寓51304%金科so铺华岩金科阳光小镇商业空中商务570095%蚂蚁SOHO华岩金科阳光小镇商业商务公寓420070%在地段、品牌、商业配套具有相同价值的情况下，空中商铺的概念能给项目带来更高的溢价空间和更快的去化速度 小户型公寓产品的低总价与核心商圈品牌开发商商铺的高价值之间形成巨大的反差，成为吸引客户购买的最大因素56总结人均GDP达到1万美金，空中商铺正式发展，随着经济的发展，消费诉求分众化、个性化，商业形式多样化，空中商铺逐渐32、走向成熟，需求快速增长，开发商面临较好市场机会先进市场空中商铺发展成熟，服务设施完善，租金价值高，采用统一管理，达到中高档商场水平，已经被潮流消费人群广泛接受重庆市场空中商铺经历了自发性楼中店、大开发空中商铺概念运用到商务公寓开发中，但档次较低，无统一管理和服务，空中商铺作为开发商开发商务公寓营销的概念，处于粗放发展阶段。空中商铺能实现项目溢价，如增加相关商业配套设施，加强商业运营管理服务，有助于项目在市场变化中取得成功地址：重庆江北观音桥步行街9号嘉年华大厦12-1传真：023-67701611 网址：THANKSTHANKS立 业 地 产 服 务 机 构023-67701997 67084885高 价 值 地 产 营 销 专 家