1、金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.联东联东U U谷项目策划报告谷项目策划报告金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.销 售 回 顾 与 产 品 设 想1沈 北 区 域 别 墅 市 场 分 析2本 体 分 析 与 经 济 测 算3项 目 定 位 与 概 念 延 展4物 业 发 展 建 议5营 销 推 广 建 议6报告纲要报告纲要金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real 2、Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.回顾篇Part 1金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.销售回顾已售面积（平米）套数套均面积（平米）1985944451.34未售面积（平米）套数套均面积（平米）29567.2285343.8四期总占地约16万平米，规划建筑面积17.6，容积率约1.1.目前施工项目体量约5万平米前期销售均价：3500-4000元/平米以艺墅空间产品概念，前期销售取得了一定的销售成绩，但同时也面临比较严重的问题销售数据截止3、到7月15日金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面临问题区域市场内文化产业园项目已有先例，由于运作不规范，市场口碑较差，短期不易扭转同为沈北地区的大连欧美亚总部基地项目，前期曾经为艺术人士打造专属的艺术空间别墅类产品，但后来并未兑现。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面临问题产品定位的目标购房群体狭窄，分布区域零散，且阶段性饱和客户名称楼号实际签约面积北京建工集团有限责任公司辽宁4、分公司SYU4-5-71515.20 购买过厂房谷川SYU4-1-5-B342.29 与鲁美合作顾晓航SYU4-1-1-C390.36 购买过厂房顾晓平SYU4-1-1-B390.36 购买过厂房李长江SYU4-9-3-B1481.20 与鲁美合作辽宁山水城市环境设计有限公司SYU4-5-5-B356.10 吕君SYU4-9-5-A371.10 与鲁美合作美国这方建筑师事务所，杨庆琦SYU4-9-9-A434.40 孟博（解勇）SYU4-9-8-D371.10 与鲁美合作上海申驰实业有限公司SYU4-2-1-A643.70 购买过厂房沈阳市万清种子有限公司，宫伟达SYU4-1-6-A1371.5、98 购买过厂房苏桐SYU4-9-1-A1481.20 与鲁美合作苏伟国（吕君）SYU4-9-2-B1481.20 与鲁美合作王亦婧 SYU4-9-8-B351.90 与鲁美合作吴冰SYU4-5-1-B1481.20 与鲁美合作张玉奎SYU4-1-5-A342.29 与鲁美合作客户群体构成：纯艺术工作者；与艺术、设计相关联的公司或工作室；艺术的附庸群体；客户群体特点：居住地域极为分散；行业覆盖范围广泛；群体人数较少；金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面临问题缺少别墅生活基本要素的产品设6、计，难于得到广泛的认同缺少必要的园林景观与切缺少必要的园林景观与切实的艺术气息实的艺术气息楼间距过近楼间距过近建筑风格缺少生活气息建筑风格缺少生活气息金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面临问题推广主题缺少明晰概念，并且推广方式缺少系统性主题语不够明晰主题语不够明晰与实体差距太大与实体差距太大p1-3期，推广以直销为主，40名销售代表直接拜访客户；四期：p报纸，软文形式p户外，沈北区域户外大牌，交通指示牌p广播，交通台为主p短信p大连巡展，由于无法衡量推广效果，后期取消p派单，沈阳市内，7、由于无法衡量推广效果，后期取消金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面临问题销售现场布置，与销售人员说辞仍以工业产业园介绍为主体金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.产品假设 现有产品理念在市场上经历过失败的案例，目标客群小且分散且阶段性饱和，产品设计明显存在缺陷，“艺墅空间”产品概念本身难于诠释，销售现场仍以工业园产品为设计初衷，因此，我们面临两条道路的选择：1.继续文化产业园“艺墅8、空间”的产品概念走下去；2.转变思路，完全以居住类别墅产品推向市场；金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.产品假设1.继续文化产业园“艺墅空间”的产品概念走下去；难于突破的瓶颈零散的客群将怎么样精准营销产品概念的炒作是一项巨大工程目标客群究竟在哪里？因此，我们不妨换一种思路.金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.产品假设将现有产品及未来规划转变为以居住为主的别墅类产品？接下来我们从市场9、情况、自身条件及经济测算三方面来验证，上面的假设是否可行。2.转变思路，完全以居住类别墅产品推向市场；金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.市场篇Part 2金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.蒲河新城位于沈北的南侧，紧邻沈阳市区，是沈北新区重点发展建设区域，也是现代生态城市建设的试点地区。蒲河新城是沈北新区改革开放和现代化建设的率先起步区，区内规划面积270平方公里，地理位置优越。10、自然环境优美，主要发展产业为农产品深加工、高新产业以及现代服务业。本区域房地产业呈现出普遍高端、东西两侧起步早，逐步向中间位移并趋于连结等特点本案所在虎石台板块，受因成熟交通规划带动的道义开发板块，和以自然地貌著称的辉山自然板块俩板块发展之挤压合力，未来将逐步成为房地产开发热点区域。本案区域市场规划支持、房地产业指向性显著，本案所在区域将成为未来房地产开发热点金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.土地宗数（块）建设用地面积()规划建筑面积()平均容积率成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/11、)总计108 7421927.5115278852.912.061024.27497.55住宅用地33 2018062.51 5677575.212.812016.82716.87商业/办公用地2022731096547941.72.881109.62385.2工业用地54309655329507270.95300.52315.38公建及市政用地134203102609323137712010年-2011年沈北新区共成交108宗土地，成为沈阳最大土地供应区，占整个沈阳市土地总量23.91%；其中住宅用地33块，平均容积率为2.81，平均楼面地价为716.87元/，未来沈北住宅供应开始向高密产品12、转型，别墅、洋房产品将凸显优势；值得一提的事，2010-2011年商业办公用地成交20宗，未来区域生活、工作氛围增加。沈北新区23.91%沈北新区土地明细沈阳土地成交结构土地市场供应量占比最大，区域潜力进一步增强，但未来竞争压力大增区域市场金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.00.511.522.530510152025302010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月批准上13、市面积(万)销售面积(万)供销比沈北新区商品住宅供销关系走势沈北新区商品住宅供销关系走势2010年末，市场供求保持平衡；但是2011年12月，沈阳限购令即将发布，沈城购房者对房价上涨预期加重使得市场出现抢购热潮，再加市房产局控制预收许可发放，沈北市场出现明显供小于求情况；3月份沈阳限购令发布，二环以外区域未受限制，市场消化量回归理性，加之6月集中发放预收许可，二季度市场供应量明显大于消化量波动期区域市场受政策影响，供销比波动幅度较大，但总体消化量高于往年同期水平金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.14、,Ltd.双板块向中央对冲，虎石台地区将成为沈阳房地产也新的利益点房地产开发方向明显，双向对冲铸就虎石台空白市场新的行业价值！未来规划宏伟，政策指向性极强政府放大沈北地区土地供应量，加大力度建设沈北新区。市场不断升温，基础设施进入集中建设阶段目前沈北新区投资性和改善性住房需求占主导，随着生活居住配套不断完善，今后几年将向成熟区域发展过度。借鉴浑南新区的发展历程，沈阳市政府政策指向性因素拉动地区发展效果显著，沈北新区目前接受投资、改善性购房需求较多，地区房地产业前景广阔。区域市场金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(G15、roup)Co.,Ltd.公布时间生效日期大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011-6-142011-6-2021.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011-5-122011-5-1820.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%2011-4-172011-4-2120.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011-3-182011-3-2519.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011-2-182011-2-2419.00%19.50%0.50%15.516、0%16.00%0.50%2011-1-142011-1-2018.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%2011年上半年，国内通货膨胀程度加剧，国家延续去年下半年态势继续密集出台政策，强力收紧资金。多地房地产业出现“降温”情况，一些改善性住房者无法贷款。2011金融机构存款准备金率调整一览金融机构存款准备金率调整一览 沈阳已执行政策，各家银行明显收紧资金，其中一些银行已停办首套房贷业务。下半年金融机构资金压力进一步传导至消费端，部分客户将无法贷款，客群阶层进一步固定政策调控贷款利率屡次上调，抑制了贷款购房需求，一定程度上刺激了一次性付款金网络置业沈阳分公司Beijin17、g Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈阳别墅板块分布图棋盘山板块u城市绿肺功能定位，别墅项目最集中区域，交通、环境、高端住宅集中度等优势明显u客群来源无区位限制，主要承接对交通、舒适度、文化氛围要求较高客群u产品形态：独栋350-700、双拼280-450、联排220-350u销售均价：8000-25000元/城市板块u地处城市核心位置，交通优势突出、生活配套完备u主要承接资金条件相当充裕，对交通、生活配套等各方面要求较高的客群u产品形态：独栋400-600、双拼250-400、联排200-300u销售均价：1600018、-30000元/别墅市场金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈阳别墅板块分布图沈苏板块u依托苏家屯、白塔铺等历史性商业中心，凭借沈阳与上述地区连接交通规划发展而来，目前交通配套尚处于建设阶段。u客群主要对该地区未来发展具备信心，投资心理明显u产品形态：双拼250-350、联排180-300u销售均价：11000-14000元/空港板块u沈阳高端项目入市较早区域，生活氛围初步形成u早期吸引全市高端客源，现阶段客源地域性较明显，主要为工作在沈阳南部地区客户u产品形态：独栋400-700、双拼19、250-400、联排200-300u销售均价：12000-20000元/别墅市场金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈阳别墅板块分布图沈北板块u沈阳整体规划带动，目前城市房地产投资热点，目前价格优势明显u先期客群主要由皇姑区扩散而至，目前接纳整个沈城客源u产品形态：主要以联排为主130-450u销售均价：6000-11000元/沈北别墅板块处于沈阳别墅市场的价值低洼区域，目前也是热点板块别墅市场金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment 20、Consulting(Group)Co.,Ltd.香格里拉季景沁园新湖仙林金谷香麓山沈北新区各竞争板块示意道义板块虎石台板块辉山板块本案在售项目待售项目龙湖、碧桂园、荣盛等大开发商先期进入该区域，2011年别墅项目出现井喷；道义板块向东，辉山板块往西，两板块不断扩张，未来将在虎石台板块域融合，目前虎石台板块启动项目较少，再此地投资高端项目成为必然；别墅市场道义、辉山板块别墅项目正向中间扩张，虎石台板块亟需填补空白金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.道义板块u城市规划带动交通建设已经显现成21、效，未来地铁、办公区、商业配套一应俱全。u早期接纳皇姑区客户，目前工作地点在沈阳中部、北部客户，较其他别墅板块价格优势明显u产品形态：联排130-350 类独栋250-450u销售均价：7000-11000元/辉山板块u因北靠辉山，南林蒲河，该区域众多项目以背山面水的风水优势为主要卖点，该区域自然环境优美但目前交通尚处于建设阶段。u接纳全市对居住舒适度和风水位置要求较高客源u产品形态：联排190-250 双拼200-350u销售均价：6000-7000元/别墅市场借助道义、辉山板块扩张，发掘自身板块优势，打造沈北别墅区金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate In22、vestment Consulting(Group)Co.,Ltd.100200300400500600龙湖滟澜山龙湖香堤漫步碧桂园太阳城三盛颐景园荣盛香缇澜山九如溪谷中体花园一号香格里拉各项目产品面积段示意各项目产品面积段示意单位：平方米140-250去化速度最快400-600去化速度较快沈北别墅产品中，三盛颐景园、九如溪谷、香格里拉等项目小面积段产品目前去化速度最快，例如三盛颐景园6-7月推出120套138-200房源开盘即销售100套而碧桂园等项目因开发较早总价较低，所以大面积房源基本售罄去化快停止开发供应主力但去化速度较慢产品去化速度示意小户型别墅也可包含较多附加值，如地下室赠送、阁楼23、赠送、花园赠送等别墅市场产品去化呈两极化发展，市场供应主力并非去化最快产品，小户型低端别墅受市场热捧金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.50100150200250300350400450500龙湖滟澜山龙湖香堤漫步碧桂园太阳城三盛颐景园荣盛香缇澜山九如溪谷中体花园一号香格里拉各项目产品总价段示意各项目产品总价段示意单位：万元1000090005500700065007500800011000020004000600080001000012000龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖香堤漫步龙湖香堤漫24、步碧桂园太阳城碧桂园太阳城三盛颐景园三盛颐景园荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山九如溪谷九如溪谷中体花园一号中体花园一号香格里拉香格里拉各项目目前销售均价对比各项目目前销售均价对比单位：元单位：元/平米平米相对于沈阳市其他高端别墅板块，沈北板块整体总房款较低，而这恰恰成为该区域购房很重要的一个购房因素沈北各别墅项目成交均价也相对较低。但产品附加值未因此打折，正好相反沈北别墅产品均包含附加值别墅市场低总价别墅是客户成交的最重要原因，说明初级别墅群体所占比重较大金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.市场25、指向，小面积、低总价别墅产品将引领沈北市场结合目前市场数据，面积小、总价低而不减附加值的产品，将成为地区消化主力。虎石台板块发展尚不成熟，但交通已建设完毕道路交通是一个城市发展的根基，而政府大力建设沈北新区道路交通，尤其将虎石台建设为贯穿整个沈北新区的主线，可见本案所在板块前景。双板块对冲相连，中央区域将成为投资热点道义、辉山板块因各自优势先行发展，连接两个板块成为必然，虎石台板块目前少有项目进驻，而以底价入市将进一步降低投资门槛。沈阳其他区域房价已经相对较高，沈北房地产业应抓住价格优势和城市规划的有利时机，顺应市场趋势一举将沈阳城市建设最后一块“潜力股”抓住！别墅市场金网络置业沈阳分公司Be26、ijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本体篇Part 3金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.项目区位联东U谷道义板块虎石台板块辉山板块鸭绿江街最近的连接沈阳市区蒲河大路-道义大街-黄河大街虎石台大街直通望花区域项目虽然位于虎石台板块，但由于道义板块项目的日渐东进，本项目受道义板块的影响更大道义东进金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consultin27、g(Group)Co.,Ltd.项目基本信息1-2期3期4期总占地：2300亩，整体容积率约1.11-2期：800-4300 标准厂房，目前仅余2套3期：500-4500 按客户需要定制厂房4期：占地16 万，规划建面17.6万，容积率1.1产品定位：U8国际艺术区，艺墅空间产品类型：联排、双拼、叠拼（下有底商）建筑风格：德式现代立面颜色：深灰、黄园林景观：无车位形式：园区内部，地上客群对象：中小公司、艺术人士、个人投资未来产品未来产品未来产品工业园为项目基本属性金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co28、.,Ltd.优势优势strengthstrength 沈北新区为沈阳重点的发展区域，并通过产业引导实现新城建设，住宅产品将有持续的需求支撑；项目区位介于道义板块、虎石台板块之间，拥有较广泛的客户基础；三条主要干线与城市中心紧密连通，交通辐射力较强，区域交通体系发达；地块周边有中国医科大学，以及众多的职业技术学校，奠定了区域的人居文化氛围；距蒲河水系资源较近，自然环境资源相对较好，适于居住类产品开发；地块取得价格较低，若打造别墅类产品有价格上的优势；项目SWOT分析假设：作为别墅类产品的SWOT分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Co29、nsulting(Group)Co.,Ltd.劣势劣势weaknessweakness 工业用地属性的别墅产品存在市场接受度较差的问题；项目工业用地属性也导致了，购房客户不能以个人名义贷款，付款方式上存在局限性；目前仅有一条公交线路，缺少必要的公共线路，日常出行不够便利；项目周边缺少必要的商业配套，日常生活多为不便；项目四期处于工业园区内，对别墅品质与生活氛围造成影响；项目SWOT分析假设：作为别墅类产品的SWOT分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.机会机会opportunityop30、portunity 项目所在区域，属于沈阳别墅市场的价格洼地，未来具有较强的增值潜力，投资机会明显；地铁开通，增强项目的辐射能力，为项目配套环境的立势、起势起到积极作用；本项目处于道义、辉山两个别墅板块的中间地带，区域内别墅产品逐渐得到市场认同；项目SWOT分析假设：作为别墅类产品的SWOT分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.威胁威胁threatthreat 未来区域别墅产品的供给将加大，竞争更加激烈；区域内其他工业园项目，如总部基地等，后期也将推出与本项目直接竞争的工业园内别墅产品31、；政策的调整将给工业园内居住产品带来很大的不确定性；项目SWOT分析假设：作为别墅类产品的SWOT分析金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.项目SWOT分析假设：作为别墅类产品的SWOT分析通过对项目的优劣势分析，项目自身条件是满足以居住为主的别墅类产品。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.物业档次选择物业档次高端别墅顶级别墅中端别墅入门级别墅通过穷举法对各类产品进行区域位置、周边环32、境、开发企业、产品设计进行分析，最终选择出本案物业方向。项目物业选择金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本项目不支持顶级别墅的开发A、顶级别墅顶级别墅支持度：区位不支持。沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体环境区域自然环境一般，没有可以直接为豪宅开发利用的稀缺自然资源；人文环境也不支持顶级别墅开发开发企业1、企业缺少发高端住宅项目的经验；2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体；产品1、户型设计不适合消费群体的基本需求；2、缺少顶级别墅33、产品的基本功能；物业档次选择金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本项目不支持高端别墅的开发B、高端别墅顶级别墅支持度：区位不支持。沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体环境区域自然环境一般，没有可以直接为豪宅开发利用的稀缺自然资源；人文环境也不支持高端别墅开发开发企业1、企业缺少发高端住宅项目的经验；2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体；产品1、户型设计不适合消费群体的基本需求；2、缺少顶级别墅产品的基本功能；物业档次选择金网络置业沈34、阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.经过较大改造后，本项目可支持顶级别墅的开发C、中端别墅顶级别墅支持度：区位支持度较弱。沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体环境区域自然环境一般，别墅项目的景观资源主要靠自身打造；周边的高等院校、职业技术学校可以为中端别墅提供一定人文支撑。开发企业1、对企业的别墅开发经验要求不高；2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体；产品1、户型设计调整后可以与中端别墅客群相吻合；2、别墅产品功能空间的打造上有一定局限；物业档35、次选择金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本项目完全支持顶级别墅的开发D、入门级别墅顶级别墅支持度：区位支持。沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体环境区域自然环境虽然未有可以直接利用的资源，但入门级别墅的客户群体的需求主要以基本的别墅功能为主开发企业1、不需要多少别墅开发经验；2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体；产品1、户型设计可以满足低端别墅消费群体的基本需求；2、通过变更后期设计，完全可以实现；物业档次选择金网络置业沈阳分公司36、Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.经济测算当未施工地块的容积率降低到0.7-0.8之间时，由于销售价格的提升，开发总利润不会降低，并可能出现溢价空间说明：1、四期占地16万平，规划建面17.6万平，容积率1.1；目前施工面积约为5万平，按容积率1.1计算，其占地约为4.55万平；即剩余待建地块面积16-4.55=11.45万平。2、容积率为1.1时，其开发成本按3000元/平计算；当容积率降低，园区品质提升，其开发成本按3500-4000元/平计算；以上开发成本仅为概算示意，不作为实际开发依据。待建地块面37、积 容积率规划建筑面积 预期价格 总销售额 单位成本 总成本 利润额 销售速度联排别墅品质 (万平)(万平)(元/平)(万元)(元/平)(万元)(万元)11.4511.451.11.112.612.64000400050400504003000300037800378001260012600慢不能称其为别墅0.80.89.169.165000500045800458003500350032060320601374013740较快较低品质 0.60.66.876.875500550037785377854000400027480274801030510305较慢品质较好 金网络置业沈阳分公司Be38、ijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.小 结市场是认可的项目自身条件是支持的预期经济收益是有利的通过对区域市场、项目自身以及经济测算的研判，将现有产品转化为别墅产品的假设，我们认为：金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.定位篇Part 4金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.综合分析市场环境、项目资源条件39、项目成本因素以及项目发展目标要求，市场定位思考 我们目标明确：避开区域别墅市场的主流产品，通过产品差异化，与 价格优势实现利润前提下的快速去化。为后期产品的推出，营造市场影响力！市场定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.向“城市中等收入群体”和“区域财智阶层”提供舒适型居住产品入门级别墅市场定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.作为一个沈北两个板块中间地带，具有良好发展前景的40、工业园项目属性来说我们需要把目光放得更远我们必须超越所见，只有这样，我们才能在沈北项目别墅林立、洋房万千竞争格局下从品牌竞争、产品竞争的环境中跳出来，在土地属性先天不足和客群购买信心不足的情况下，创造“不太可能的”市场奇迹！因此本案在产品设计上，应避开主流产品路线，瞄准新兴别墅消费群体产品定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.项目名称产品特性三盛颐景园主力产品140平，殿堂级洋房（类别墅）龙湖滟澜山300-350平，区域高端别墅龙湖香醍漫步3200-3500平，托斯卡纳田园小镇荣盛香缇41、阑山300-400平，托斯卡纳风情别墅香格里拉220-300平，突出生态豪宅概念中体花园一号270-360平，中端别墅产品目前沈北别墅市场上以300平左右的中高端别墅供应为主。在售项目多强调别墅风格、行销概念上的营造，主要拼争对象以主流的别墅需求群体为主。所以本项目可以突出最低的总价款、最高的性价比，从而实现对别墅生活同样渴望的、广泛的中等收入群体。产品定位：产品定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.产品定位 从沈北区域别墅市场调研我们可以发现，中低端别墅的销售速度与户型面积大小成反比42、，即面积越小去化速度越快。产品类型：联排别墅户型面积：140-180 建筑层数：4层功能空间：基本功能其他方面：私家车库 私家庭院金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位项目客户圈层图区外区内客户来源：沈阳市内客户特征：-具有一定财富的阶层、认可城市及区域发展；-满足养老需求置业目的：以投资为主的自住客户来源：皇姑区域；客户特征：-经济条件一般，但对生活品质有较高的追求；看好区域发展前景置业目的：-自住、投资、升值，同时满足心理需求客户来源：道义板块、虎石台板块客户类型：-有地缘情结43、，住惯了周边区域；-道义大学城与虎石台职教城的教职员工群体；周边产业园内的从业者置业目的：-自住为主，投资客较少 -改善型置业，追求生活方式和品质客群本市客户10%皇姑客户30%地缘客户60%三大区域本区域客群是未来本项目主要群体，皇姑区内客群为重要补充金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位大学城、职教城的教职员工产业园、总部基地内的从业人员皇姑区内的别墅消费群体城市低端别墅消费群体与投资客四大客群金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Invest44、ment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客户刘女士41岁，家庭常住人口三人辽宁大学教师，家庭年收入25万左右目前居住在万科魅力之城，居住面积100平。“对这边的自然环境比较认同，最主要的还是喜欢北边浓重的文化气息。想买一个面积小一点的别墅，距工作单位不远，可以作为第一居所长期居住。毕竟经济条件有限，总价低的比较容易接受。”“现在钱放在银行里就贬值，买房子不但可以自己住，还有保值的功能，算是一举两得吧”典型客户1自住投资兼自住生活方式自然环境户型面积金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(45、Group)Co.,Ltd.客群定位典型客户2休闲度假养老为父母购房投资自然环境典型客户杨先生36岁，家庭常住人口三人五金生意，工作在皇姑区，家庭年收入15-20万目前居住在铁西黎明水晶园，居住面积160平。“现在买房子主要考虑给老人买，市区内的环境太差了，对老人身体一点好处都没有，父母他们也喜欢住在北边，这边空气好，环境好，还可以帮着我们带孩子，就是这边现在配套不是很齐全，周围医院超市什么的比较少，希望以后会好起来。”金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客户3区域潜力总价款46、户型面积升值空间投资“我比较关注沈北这一块，大学城北迁，新北站修建，一定会有很好的发展，但最重要的还是地铁，二号线开了之后房价肯定涨，我在铁西地铁口买的房子现在已经涨了1000多了。迪斯尼和温泉也了解一些，可能短时间内没有地铁带来的效果直接。听说有很多大开发商在沈北开发项目，到时候一定要投资一个。”“我来这儿买房主要是用来投资，我走过很多南方的城市沈阳的房子其实还是比较便宜的，涨价的空间还是很大的，去年沈北的房子到现在就涨了不少，现在政府大力度规划这个区域，未来肯定还会涨；我比较看好沈北的别墅产品，未来的升值潜力一定不错，也可以接受洋房类的产品形式。”金网络置业沈阳分公司Beijing Kin47、vo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客户4休闲度假养老投资兼自住投资生活方式自然环境典型客户访谈摘要“我想购买一套面积大一些的住房，最好是洋房或小别墅之类的，周边环境一定要适合居住，这样住得才舒服，商业配套倒是并不看重，现在都有车，远一点也无所谓。在这儿买房周末度假时可以过来住一下，而且现在房价涨得很快，作为投资也是比较合适的。“琢磨买个环境好点的洋房，带个花园，面积在140200左右，暂时在附近还没有找到合适的地方，目前正在考虑在外区域寻找。选房子时比较在意区域的大环境，尤其是市区外的房子，环境好才能吸引人买。沈北48、新区是国家级的新区，以后的发展肯定很不错，在这儿买房子可以作为一项投资，虽然现在只能偶尔过来住一下，但项目周边的环境很不错以后也可以用来养老。”金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位1)客户区域主要是以沈北区域客户以及皇姑区北部客户为主，其次为沈北皇姑区临近城市区域。2)客户年龄35-50岁为主。3)客户教育程度由于项目区域的特殊性地处大学城，与沈北当地人群相混，购房人群的教育程度跨度较大，从大专以下学历到大学本科学历以上人群跨度较大，较为平均。4)客户职业以学校教师及管理者、产业49、园业主、事业单位人员、私企业主等。5)客户家庭收入主要客群家庭月收入在2万元左右。6)客户家庭结构组成主要客户家庭人口构成大多为3人的已婚已有子女、2人的空巢家庭和4-5人已婚与父母同住家庭。7)购房动机主要客户是以自住以及改善型居住为主，投资客户相对较少。8)客户关注点 目标客群特征价格水平物业管理水平产品质量、建筑风格、环境景观项目的配套设施，包括商业配套、交通配套金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.u与项目定位相匹配：与项目定位相匹配：项目报价决定了项目在市场上的形象与站位。本案应50、当力求通过价格的杀伤力，快速的树立市场形象与地位，适当追求一定程度的出位效果。u与目标客群相匹配：与目标客群相匹配：本案的目标客群基本都属于价格敏感群体，低总价更是他们选购别墅产品的最重要考量因素，通过对该类客群家庭经济收入的总结和研究，对我们价格的制定有着积极的指导作用。u与项目销售任务目标相匹配：与项目销售任务目标相匹配：销售速度一般状态下与销售价格成反比，即价格越低、销售速度越快。对利润率的强烈追逐，还是保障资金流的平稳，不同时期将有不同的要求。价格定位策略因素价格定位策略因素价格定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consu51、lting(Group)Co.,Ltd.目前在建产品的价格建议为：4000元/平米调整规划后的别墅产品价格建议为：5000元/平米（以上价格为预期成交均价，初期入市建议采用低开策略，后期根据实际销售情况与对销售节奏的要求，适时调整价格）价格定位建议价格定位建议价格定位金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.物业篇Part 5金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.建筑风格现代中式的建筑风格52、更容易与原有建筑相协调金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.建筑外立面色彩上沿用了中式建筑的基色：灰、白、红三种颜色。建筑风格金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.园林景观景观布局：考虑容积率的制约因素，放弃大型集中园林景观的布局；尽可能利用各户庭前绿植，形成园区景观的整体效果。门前院后的绿植、景观模式金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Invest53、ment Consulting(Group)Co.,Ltd.园林景观通过小而连续的水景，点缀园区的活性金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.园林景观中式元素的运用，与建筑风格相配合金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.户型配比面积居室数量总套数套数比（约%）面积比（约%）140 328050%46%160 316030%30%180 311020%23%按容积率0.75计算，规划建面约54、8.58万平，总套数约550套；其中配合底层商业，可设少量叠拼别墅；金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.户型配比140平米（赠送阁楼）三盛颐景园别墅产品（殿堂级洋房）金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.户型配比160平米（增加半地下车库）金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.户55、型配比180-190平米（增加半地下车库）金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.其他建议通过叠拼别墅的底层实现，1-2层底商形式，不做大规模商业；社区商业：四期不建议配备业主会所，会所根据实际需要，在未来开发期间建设；业主会所：本期不建议设置幼儿园；幼儿园：金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销篇Part 6金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate I56、nvestment Consulting(Group)Co.,Ltd.拓宽蓄客的层面和范围，大面积撒网，重点选拔，也为日后的销售和口碑打下坚实的基础。通过深度的蓄水，有质量的蓄水，营造市场热销氛围，为整盘销售提供良好的形势。营销策略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.通过看房通道、样板房、景观示范区的打造，实现客户的直观认同。针对区域内学校、企事业单位、产业园等目标客户密集区采取团购策略。针对本项目目标客群广泛特点，团队有丰富的直销经历，实行直销与派单相结合的模式。体验营销团购营销直销战57、略当成交一定量的阶段，可以利用已有的客户资源进行客户答谢，充分利用老带新促销策略，不仅对客户进行保养，更为促进成交，为业绩冲量。老带新计划媒体合理分配充分运用媒体资源进行有的放矢的媒体投放。营销策略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略关系营销+陌生拜访+DM，配合团购等优惠政策金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.充分运用媒体资源进行有的放矢的媒体投放。实现每个阶段不同的媒体58、组合策略，将媒体利用效果最大化。网络及网站应用短信DM营销策略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略通过团购的优惠政策，实现规模销售团购人数折扣幅度50人以上93折40人94折30人95折20人96折10人97折采用累进的优惠政策，有利于激发客户主动团购的热情，客户成为项目的义务宣传员金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.当成交一定量的阶段，可利用己有的客户资源进行客户答谢，充59、分利用老带新促销策略，不仅对客户进行保养，更为促进成交，实现业绩的冲量。营销策略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略售楼中心现场展示中心交通导视看房通道1看房通道2售楼中心：重新进行装修、装饰，使之符合别墅产品氛围；交通导视：在蒲河大路与鸭绿江街交汇位置设导视看板，引导客户直接进入现场展示中心；看房通道：2个方向，进入现场，看房通道两侧通过看板、绿化等方式，给客户以直观印象；现场展示中心：兼具现场售楼处、样板间、景观展示等功能。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Re60、al Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略接待区o功能：包括展示区、洽谈区、放映区、水台等o通过别墅底层实现；办公区o功能：销售代表办公区、销售经理室、财务室，VIP贵宾室等o通过别墅2楼或半地下部分实现；样板区o考虑项目销售价格与销售成本，建议2套样板房与庭前花园作为样板区；o样板房与办公区连接金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略1、售楼处周边环境风格：自然与示范区相结合。2、售楼处总体风格：售楼处的整体风格体现简约、现61、代。2、室外风格：建议包装室外采用色彩亮丽的装饰板或框，线条简洁、体现出玻璃和色彩的现代感，进而给人醒目和时尚感。3、室内风格：室内设计要以现代色调的白色为主，加上绿色植物的搭配和家具色彩的点缀等等，体现现代感与原生态的结合。整体装修风格：自然与现代文明的对话金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.营销策略销售人员的行为直接影响客户对项目的判断和喜好，规范的行为也是构成了售楼处软包装的重要组成部分。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment 62、Consulting(Group)Co.,Ltd.保安、保洁对未来生活场景的展示作用比如保安，停车区、售楼处门口和工地入口三个关键位置设置保安岗，保安在常规职责之外，也可提供很多附加服务。营销策略保洁对现场的清洁、清扫，也能一定程度上提升项目形象。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.紧紧抓住区域阵地，强化基地周界包装（包括交通指示、围挡、道旗、售楼处展示系统等），区域内及竞争项目周边的户外广告配合，重点确保对地缘性客户的全面影响；全程以客户数据库为基础，采用短信、直投、活动等定向媒体，实63、施精准打击；区域拦截，在道义地区、虎石台地区的重要交通节点或重点项目位置实施拦截；以网络作为主流媒体投向，追求长效影响效果；团购活动，针对区域消费群体密集的企事业单位或工厂，以团购名义实施拉网战术，保证重点区域全面覆盖；传统平面媒体在开盘和强销期进行阶段性相对集中投放，重在项目形象宣传。推广策略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.销售计划8.3010.112.312012.4.302012.5策划筹备期借势加推期现有售楼处改造首次开盘样板区装修完成示范区启用第二次开盘第三次开盘第三次开盘64、2012.72012.102012年年强力蓄客期开盘热销期年底促销期2011年通过三次阶段性开盘，实现四期产品清盘现有产品与调整产品同期推向市场，通过价格差异实现互补性销售现有产品与调整产品同期推向市场，通过价格差异实现互补性销售销售目标：100套 50套 50套 100套 80套 100套金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.项目营销策划建立营销团队和合作资源平台完成项目营销总案策划、汇报和审批项目广告公司确定及年度推广方案和计划的提出和确定案名及VI系统设计及其应用体系的设计卖场包装方65、案的策划及相应物料设计新售楼中心、样板房及示范区的建筑方案、装修方案以及园林方案的确定并推动实施卖场系统（含售楼中心、样板房、示范区、工地以及主要客户到达路线等）整体包 装方案的策划和确定卖场包装相应广告物料的设计销售队伍组建和前期培训以派遣和当地招聘相结合的方式组建一个强有力的现场销售队伍以实证调研的方式组织完成本项目销售相关的区域环境、市场竞争以及客户需求等 的系统培训完成第一阶段的项目培训，包括产品、品牌以及营销方案等完成第一阶段的销售实战作业培训，具备在临时接待中心进行项目前期推介的作业 能力销售计划金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investm66、ent Consulting(Group)Co.,Ltd.目标对目标客群和意见领袖群体实现深度渗透；形成市场热点聚焦效应完成300组以上的有效客户积累策略主诉项目定位：系统展开项目推广。聚焦两大优先客群：集中资源先行强化对沈阳顶级财富阶层和政务系统相关权贵阶层的针对性推广，力求以此为基础完成年内销售所需的客户积累。精准打击优先：以阶段性关键客群的快速覆盖和强力推介为核心导向，创造有利于开盘热销的客户期待氛围重视渠道推介和客户数据库渗透主要行动规划以售楼处开放为起点，推出系列先期体验活动推出实质性的蓄客方案并持续高效执行强势组合的广告投放计划销售计划金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo67、 Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目标首期别墅投放市场（视后期规划而定）实现80%以上的开盘消化率；确保项目形成热卖明星的市场口碑和良性预期创造超乎预期的体验效果，从而将项目的优势领导品牌地位良性落地策略体验制胜：系统强化客户界面效果，创造性地策划、组织和管理项目现场参访体验活动，确立并持续提升首期客户的满意度，借助良好的客户口碑，提高项目的市场美誉度。服务创造价值：策划启动项目独树一帜的高端增值服务体系，以持续的增值服务强化和巩固项目品牌地位并不断推动项目的价值提升。强化关系行销：持续管理前期客户资源并进行深度挖掘，在提高销售成68、交率的同时，力求把先期客户培养成为新的意见领袖群体，为项目后期的营销持续贡献价值。公关活动助力：结合开盘特殊季节，以公关活动助力客户体验促进现场成交。主要行动规划示范区开放体现活动开盘日大型活动强势组合的广告投放和高密度软宣计划住宅一期营销目标与计划阶段攻略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目标首期别墅全部投放市场，确保持续热销，实现月均销售30套的去化速度；持续提升项目品牌影响力策略以促销为导向，效率优先；精细化促销，深度挖掘既有客户，提高成交率；充分发挥意见领袖价值，重点强化口碑传69、播；主要行动规划全面总结开盘市场反馈，精确把握客户需求和偏好，及时完善各项销售政策启动剩余住宅的模拟销控，在次基础上择机借势加推剩余房源制定并推行针对性、促销性调价行动住宅一期营销目标与计划阶段攻略金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目标确保实现年度去化150套以上的房源；借势启动高端客户服务体系，为项目的后续发展创造新的增值元素。策略聚焦客户关怀；充分调动业主的人脉资源，主动推进滚动消费；主要行动规划大型年度庆典和业主感恩活动；启动业主关系激励计划推出发行业主内刊，建立业主关系管理长效70、机制销售计划金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推广执行金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推广执行金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.【方法】金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co71、.,Ltd.外部三基础：宗地特征蒲河新城核心板块，新区潜力强劲，生态环境较好，水域环伺周遭区域交通虎石台大街毗邻，沈阳通往虎石台的主要干道区域配套配套相应缺乏，但距离积家商业中心也较方便，共享沈北配套内部七基础:规划厂房式排布，无更多的优点园林较为缺乏，不具备成熟别墅的资源，仅可借外部蒲河资源立面现代简约，直线条流畅，理性建筑户型首层6米举架，舒适宽敞，为业主创造个性化空间提供条件内部配套较为缺乏，无会所等成熟别墅相关配套高科技建材尚无物业不太明确十维度体系价值整合梳理十维度体系价值整合梳理金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consu72、lting(Group)Co.,Ltd.入门级别墅，价格就是第一感染力！入门级别墅，价格就是第一感染力！典晶策略典晶策略 之之 均质论均质论别墅的生活是诱人的，往往别墅的价格是吓人的。我们就是要创造一种“有天有地自有一栋”的别墅生活，而价格却是喜人的。环境：虎石台区域作为沈北位于道义与辉山两大别墅区之间形成的价值洼地产品：本案作为居住功能位于别墅与洋房之间形成的市场空白人群：买不起别墅，却不愿意住洋房的客群本案作为居住推向市场，均价4000元/平米，按照300平米一套，总价在120万。真正应了“100万应该住别墅”这句话。这句话对于市场将有“力透纸背”的作用。产品一层挑高达6米，完全的独栋别墅73、的尺度，也将是这类产品的一大卖点。本案推广策略核心本案推广策略核心金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案本案定位本案定位真正一百万真正一百万 奢适品别墅群落奢适品别墅群落真正一百万：有些项目在喊千万级、百万级，我们只要一百万。有些项目再说一百万可以住别墅，或许要花一百万以上的价格，而我们要说真正一百万就是我们，在市场上制造真假李逵的话题舆论。我们是类独栋，不是叠拼，这个一百万是真的有自己的天，自己的地。奢适品：我们不是奢侈品，我们是奢适品。有奢的面积，舒适的空间，适中的价格74、。奢侈是一种浪费的时候，奢适就是一种态度。别墅群落：别墅是要明确的形态，而群落是什么呢？群落是进阶更高生活形态的入门级，朴素有加，朴实无华，有生活激情。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案本案案名本案案名朴墅公社朴墅公社朴实无华的是人生境界，朴实舒适的是朴墅公社。没有过多的花哨和眼花缭乱的一切，只是有一栋属于自己和家人的房子，这是朴实心境下，对生活更高追求有追求的人生总是美好的，正如对别墅生活的向往。并不是所有别墅都是遥不可及。朴墅公社，蒲河生态居住区核心地理，100万一75、栋，让更多人的别墅梦想成为现实。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案备选案名备选案名北岸院落北岸院落蒲河核心地区，突出生态环境，有水，有生态，有自然。院落的含义是从古至今，到今天再对未来的超越。没有高楼的时候每家都会有个小院子，而现在高楼林立的时代，就没有了院落，也没有了自己家地盘的感觉。院落在这里以朴素的姿态重现，自家一栋，开始别墅生活。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.76、,Ltd.主推方案主推方案sloganslogan生活的调子生活的调子从城市通往蒲河的路，就像是一首歌，我们希望这首歌给生活带来憧憬、希望和更朴实的畅想。生活的调子本身丰富而多彩，我们将这里变成一首歌，当我们唱起来的时候，总会因为温暖而动容。备选方案备选方案1 1我在浦河岸边，你在哪里？我在浦河岸边，你在哪里？用一句带疑问的话，突出了蒲河岸边的生态自然环境，在岸边临水的生活，让人羡慕，心生向往。备选方案备选方案2 2生如夏花生如夏花 亦如冬阳亦如冬阳夏花和冬阳的两种状态，在这个朴实的别墅生活里，都可以体会得到，给生活不同的曲调，全凭个性。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real77、 Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推广思路及阶段主题推广思路及阶段主题第一阶段第二阶段8月9月30日一次开盘样板区启用二次开盘8月底售楼处改造1月23日农历春节亮相蓄客开盘强销二次开盘强销期跨年持销期秋季房交会9月11月10月12月2月1月4月3月5月6月持销期第三阶段错位蓄客铺垫模式地缘性客群理性投资客群跟风投资客群真正真正100100万奢适品别墅群落万奢适品别墅群落生活的调子生活的调子 100100万应该住别墅万应该住别墅100100万现代别墅公社万现代别墅公社生活样本生活样本金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real E78、state Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.n突出核心，持续不变突出核心，持续不变突出“100万”为核心，其次为“挑空”“现代”等产品价值。n节点推广：节点推广：11年810月及12年35月为集中推广期，全媒体覆盖，其他阶段以线下为主。n媒体应用：媒体应用：全年媒体和阶段性媒体配合，有主有次，最大限度发挥营销费用的的功用，制造爆点，运用“冲突”（与龙湖的百万现象）制造舆论热点，积极开拓先锋新营销方式。推广主张推广主张视觉主张视觉主张金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Grou79、p)Co.,Ltd.主标题：100万，应该住万，应该住“首层举架首层举架6米米”的别墅的别墅副标题：蒲河岸边，朴墅公社，以朴素的心境走进别墅生活蒲河岸边，朴墅公社，以朴素的心境走进别墅生活内文：有追求的人生总是美好的，正如对别墅生活的向往。并不是所有别墅都是遥不可及。朴墅公社，蒲河生态居住区核心地理，100万一栋，让更多人的别墅梦想成为现实。首层6米举架，洞见居者的个性内涵，不以张扬的外表标榜高尚，唯有朴素心境，方懂得生活的真谛。朴墅公社，一百万奢适品别墅公社。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.80、,Ltd.主标题：100万，创造万，创造“首层举架首层举架6米米”别墅生活样本别墅生活样本副标题：蒲河岸边，朴墅公社，以朴素的心境开始别墅生活蒲河岸边，朴墅公社，以朴素的心境开始别墅生活内文：每个人的人生都有自己精彩的片段，或许此时此刻，拥有一栋别墅是人生晋级的精彩时刻。朴墅公社，100万一栋别墅生活样本，让更多人的别墅梦想成为现实。首层6米举架，如此别墅空间，生活有独到见地的人，更懂得自我创造的生活。朴墅公社，一百万奢适品别墅公社。金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本推广费用大体按四81、期销售总额的1%计算，建议2011年适当加大推广投入，为后期推广奠定良好的市场基础。推广分项费用（万元）比例说明销售物料 509%楼书、户型图、折页、客户刊物、宣传片 售楼处装修10018%新售楼处装修展示道具 305%沙盘、效果图、项目网站 户外引导 509%地缘户外、引导牌等 报纸广告 204%开盘期形象报广 直销派单 10018%专业杂志专刊、杂志软文等 网络广告 7013%新浪、搜房 短信广告 509%5个月，100万条/月 公关活动及礼品 305%蓄客礼品及活动费用，开盘活动费用 其它 509%小众渠道如航机、高尔夫等 合计550100%费用预算金网络置业沈阳分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.汇报结束，感谢聆听