1、天江鼎城天江鼎城2期商业项目期商业项目操作思路初步汇报操作思路初步汇报项目前提项目前提1.项目定位项目定位(主题/功能/消费者/价格等)2.概念性规划概念性规划1.商业建筑方量商业建筑方量2.业态规划业态规划(功能分区/业态分布等)3.项目详细规划与设计项目详细规划与设计(建筑/交通/景观等)4.品牌策略品牌策略(VIS/SP/PR等)经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：已确定已确定未确定未确定项目思考项目思考1 1、项目定位的最大机会项目定位的最大机会在哪里在哪里（项目区位的最大价值）（项目区位的最大价值）2 2、打造什么样的产2、品，实现业主方、购买方、商家三方共赢打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢工作方向工作方向打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）战略思考2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢业态规划规划设计与配套建议项目定位项目后期经营管理CRN第一部分：战略思考第一部分：战略思考1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距3、观音桥商圈不到3公里。3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用。区域战略位置区域战略位置项目商圈划定项目商圈划定核心区：核心区：(1.5KM半径半径)辐射区：辐射区：(3KM半径半径)龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区商圈关系图商圈关系图1.1.本项目正好位于本区域商圈最中心处；本项目正好位于本区域商圈最中心处；2.2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大；量巨大；3.3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、4、新牌坊-人和片区之间的人和片区之间的交通必经之路。交通必经之路。项目位置优势项目位置优势项目竞争优劣势项目竞争优劣势1.1.竞争项目：动力国际（竞争项目：动力国际（1616万方）、仁安商业综合体（万方）、仁安商业综合体（2020万方），竞争万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流；项目体量较大，对本项目造成人群分流；2.2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者；大受益者；核心区域商业5、消费支撑能力调查：核心区域商业消费支撑能力调查：v该区域常驻人均商业面积约：2.37/人，略高于参考值（2.02-2.36/人）v流动人口及消费能力转移尚需时间养成核心区商业要素调查核心区商业要素调查核心区周边商业投资价值及经营情况调查：核心区周边商业投资价值及经营情况调查：v临街商业年投资回报率为：5.5%-8.3%v内街商业年投资回报率为：4.5%-6.9%v区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调）该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目6、竞争力不强。空位可以占据，且周边项目竞争力不强。核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑。到辐射区域寻找支撑。战略思考初步建议：战略思考初步建议：打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围打造继观音桥之后的城市第二级商圈打造继观音桥之后的城市第二级商圈深化阶段的工作内容深化阶段的工作内容可辐射区域商业价值可辐射区域商业价值所处地块商业现状与未来所处地块商业现状与未来区域未来商业地块供应量区域未来商业地块供应量消费能力消费能力交通通达性交通通达性7、支撑与配套支撑与配套分分析析要要项项分分析析内内容容第二部分：项目定位第二部分：项目定位终端消费者调查终端消费者调查问卷总量300份（核心商圈200份 次级商圈100份 回收有效问卷183份）核心区域消费者：核心区域消费者：1.认可度最高的的业态：大型超市、高档/特色餐饮、个人护理(SPA/美容/美发)、银行、社区医疗、时尚购物等）2.消费习惯：每周基本可以达到3-5次，每次消费可达到30-2003.认为可能的问题：到达还不够便利、会不会也做得没什么档次辐射区域消费者：辐射区域消费者：1.认可度最高的的业态：高档/特色餐饮、KTV、酒窖、电影院、个人护理(SPA/美容/美发)、时尚购物等）2.8、消费习惯：每周基本可以达到0.5-2次，每次消费可达到80-500备注：消费者调查为重要的参考条件，但是当前某些具体内容仍需甄别考虑。商家初访调查商家初访调查初步访谈：39家奥特莱斯运营商，品牌服装3家，化妆品专卖店2家，电影院3家，超市3家，KTV3家，专科医院2家，咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐3家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，百货2家，豪车经销商3家，银行2家。1、可能意向开店17/39；2、最关注问题（1）该区域商业定位和运作（商业氛围是否能做起来）26家（2）周边资源（新增住宅/新增商业/交通配套等）21家（3）前广场的设置 14家（4）物流、人流的交通组织及道9、路街边的处理 10家Living Mall“全生活广场全生活广场”，也被称为，也被称为“时尚生活购物中心时尚生活购物中心”。集时尚购物、餐饮、休。集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、社区高端服务等功能为一体的综合型商业业态。闲、娱乐、社区高端服务等功能为一体的综合型商业业态。代表项目：台北京华城代表项目：台北京华城 项目主题定位：项目主题定位：“Living-Mall”BLOCKBusiness(商业）Liefallow(休闲)Kind(亲和)Open(开放)Crowd(人群）街区，做为一种生活模式，不同行临街商业，和临街商业有着本质区别。临街只是一种商业名称，一种街铺而已，人不会因为临街面而修改一10、种生活方式，而街区本身就是一种便捷的生活方式，因为街区所提供的不供是消费，还有休闲、娱乐，是一种休情的现代化都市格调生活。“住在街上”欧洲发达国家，已经成为富人生活标签。特色概念：时尚生活购物街区特色概念：时尚生活购物街区定位建议定位建议功能定位功能定位消费者定位消费者定位1、五黄大社区、龙头寺-鲁能星城社区、新牌坊-人和片区住户2、江北、渝北区中高收入青年白领及企事业单位1、购物：高端定制、新锐品牌、奢侈品店、免税店、时尚卖场等2、休闲娱乐：RTV、IMAX影院、商务会所、电玩城、蜡像馆等3、餐饮：概念餐厅、高级中餐、西餐、异国美食城等4、生活服务：SPA、健身会所、美发沙龙、高端培训、等511、城市展厅：豪车展厅、品牌概念店、时尚发布广场等形象定位形象定位时尚、品质、惬意第三部分：业态规划（初步）第三部分：业态规划（初步）利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种.业种业种1 1.业种业种2 2体现商业价值和内涵体现商业价值和内涵符合消费者偏好及特征符合消费者偏好及特征符合整体定位符合整体定位与现有商圈商业差异化与现有商圈商业差异化符合建筑、环境特征符合建筑、环境特征备选业种备选业种业态思考业态思考内部分析内部分析基本要求基本要求适合业态探讨适合业态探讨第一类第一类:：高品质时尚购物类（租金收益高、业态品质高）：高品质时尚购物类12、（租金收益高、业态品质高）品牌服装、化妆品、名表、首饰、奢侈品店、高端定制、免税店等第二类：高端休闲娱乐类第二类：高端休闲娱乐类 SPA、健身会所、KTV(RTV)、电影院（IMAX）、酒吧、高端会所等第三类：餐饮服务第三类：餐饮服务 概念餐厅、高级中餐、西餐、红酒沙龙、咖啡吧等第四类：普通购物类第四类：普通购物类 特色专卖店、精品服装店、时尚卖场、小型超市等第五类：生活服务第五类：生活服务 专科医院、高端培训、美发沙龙、糕饼屋等业态布局建议业态布局建议持有物业持有物业业态布局建议业态布局建议建议持有物业建议持有物业业态布局建议业态布局建议销售物业销售物业1F1F：国际精品：国际精品8 8（113、00-300100-300）、珠宝）、珠宝6 6（50-10050-100）、化妆品）、化妆品1010（20-5020-50）、）、香氛香氛1010（20-5020-50）、名表）、名表1010（10-3010-30）、零售连锁店（）、零售连锁店（300-500300-500）、影院售票）、影院售票厅（厅（50-10050-100）、服务台（）、服务台（5050）2F2F：品牌连锁餐饮：品牌连锁餐饮2 2（400-500400-500）、饰品）、饰品5 5（50-10050-100）、潮流服饰）、潮流服饰8 8（100-100-300300）、免税店（）、免税店（500-800500-800）14、高端定制）、高端定制3 3（100-200100-200）3F3F：美食广场（：美食广场（30003000）、概念餐厅）、概念餐厅3 3（800-2000800-2000）、西餐（）、西餐（1000-20001000-2000）4F4F：主题餐厅：主题餐厅5 5（400-600400-600）、高级特色中餐（）、高级特色中餐（2000-50002000-5000）5F5F：IMXIMX电影院（电影院（5000-60005000-6000）、电玩城（）、电玩城（2000-30002000-3000）、饮料小吃茶座配套）、饮料小吃茶座配套（100-200100-200）业态面积预计业态面积预计建15、筑面积建筑面积第四部分：规划设计相关建议第四部分：规划设计相关建议规划相关建议规划相关建议商业空间商业空间交通组织交通组织关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥关键词：现代、时尚、品质、地标关键词：现代、时尚、品质、地标风格与景观风格与景观关键词：整体风格、休闲区域、景观、发布广场、关键词：整体风格、休闲区域、景观、发布广场、VIS商业建筑与空间商业建筑与空间关键词：现代、时尚、品质、地标关键词：现代、时尚、品质、地标1.一个地标性的建筑不但能够拉高品质、提高辨识度，更是初期提升知名度和人气的好方法。也是本项目能够成为区域核心、第二商圈的有效辅助。2.整体建筑16、风格建议采用现代/超现代的创意设计，外立面可采用通透的整体玻璃立面、特殊造型和局部创意设计的组合，并考虑使用大型灯光、LED屏幕和巨幅广告予以辅助。交通组织交通组织关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥1.前置广场建议设置在主要车行道一侧，并在商业建筑之间和地面停车之间根据情况设立一些休闲空间，以聚集人气、疏散人流。2.打造“街区”概念，内街入口尽量开阔、有吸引力，并且通达性强，为内街吸引人气。3.建筑间天桥能够充分利用，用作小型铺面/花车/休闲区，防止建筑空间之间商业氛围断流。景观与配套景观与配套关键词：整体风格、休闲区域、景观、发布广场、关键词：整体风格、17、休闲区域、景观、发布广场、VIS1.打造整体风格，提高项目品位与价值，为后期商业租售和经营打好基础。2.商业街内设立休息区，成为周边人群到来和购物休闲之余的好去处。3.关节处设置景观小品或者是特色商业建筑，增加观赏性和功能性。4.安置小型发布广场，成为未来商业宣传、SP/PR活动的预留场所。5.VIS先行，保障统一的风格与效果，并便于前期项目整体包装。第五部分：后期经营管理（第五部分：后期经营管理（CRN）建议）建议CRN建议建议一、聘请有经验的招商团队1、商家资源较为匹配减小项目操作难度；2、较好的招商经验专业招商能大大节约项目打造周期；3、成熟合理的操作流程控制因合同、宣传册及口头承诺等产18、生的风险。一、聘请有经验的后期经营管理团队如：1、发布广场组织活动。如*产品发布会、促销活动、现场艺术表演、节庆活动等；2、如何通过营销、活动、经营策划等运作方式推动项目的快速成熟。打造周期打造周期周期：建筑主体完成后周期：建筑主体完成后1.5-2年年另：建议持有部分内街关键位置商业，招租带动其它商铺销售打造概念、制造气氛，快速销售。服务形式：前期商业策划服务形式：前期商业策划+4万方持有商业招商代理万方持有商业招商代理合作方式建议根据项目实际情况，为保证项目定位的统一性，建议合作方式为：前期商业策划+后期招商代理of21SOMETHING ABOUT USTelTel：023-887088119、8023-88708818A Adddd：重庆北部新区金童路融：重庆北部新区金童路融创金贸时代创金贸时代1010栋栋18F18F重庆商瑞商业管理有限公司重庆商瑞商业管理有限公司成立于2007年，前身为重庆尚纪投资顾问有限公司，是一家专业从事商业地产（含社区商业、临街商业、写字楼等商业项目）的项目定位、商业规划、营销策划、招商代理、咨询顾问服务的商业地产运营机构。公司凭借多年商业地产的运营能力，已在重庆、四川等多个地区服务了以购物中心、商业步行街、社区商业、特色旅游商业街、农业旅游项目等为主导产业的商业地产项目4040余个，成交商铺面积超过100100万万平方米，累积商家资源5000050000余个、累积国内外知名品牌商家资源达30003000多家，公司以“勇于创新，敢于执行”为服务宗旨，是重庆少有的敢于执行落地服务的商业地产顾问机构，凭借多年的商业全程服务经验，现已成为重庆最好的商业地产顾问及策划机构之一。重庆商瑞商业管理有限公司重庆商瑞商业管理有限公司1THANK YOU!