1、2005年6月25日金金 科科 天天 湖湖 美美 镇镇 “第第 三三 街街”商商 业业 策策 划划 报报 告告中国房地产代理20强中国地产理 0代2 强建筑规划设计建议建筑规划设计建议营销策略建议营销策略建议第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商业策略建议商业策略建议第五部分第五部分营销策划活动建议营销策划活动建议项目主题定位建议项目主题定位建议第一部分第一部分第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 经过前期我司与金科东成公司的工作研讨，经过前期我司与金科东成公司的工作研讨，“天湖美镇天湖美镇”商业，商业，已经比较清晰显露出脱离传统大开间大进深集中式商业模式的雏形，已经比2、较清晰显露出脱离传统大开间大进深集中式商业模式的雏形，集中式商业已经不争的面临过剩的市场危机，集中式商业已经不争的面临过剩的市场危机，“天湖商业天湖商业”要要全盘否全盘否定常规集中商业模式！定常规集中商业模式！“天湖美镇天湖美镇”商业，要把铺铺临街的商业，要把铺铺临街的“街铺街铺”产品大大提升和包装，产品大大提升和包装，创造全重庆最现代、最时尚、最有格调的创造全重庆最现代、最时尚、最有格调的“全街铺全街铺”商业街商业街，让，让“天天湖美镇湖美镇”商业街的商业街的“街街”与与“铺铺”不仅超越具象的层面（面积、形不仅超越具象的层面（面积、形态），而且必须赋予态），而且必须赋予“街街”“铺铺”真正真3、正文化内涵的意向文化内涵的意向！我们不仅要构筑一条街，还要构建街区商业的现代语境、发展独我们不仅要构筑一条街，还要构建街区商业的现代语境、发展独特的商业建筑，更要营造具有特的商业建筑，更要营造具有唯一性的商业地产文化唯一性的商业地产文化，打造体验，打造体验时代核心价值观时代核心价值观自然、人文、现代！自然、人文、现代！“天湖美镇商业天湖美镇商业”“街铺街铺”的文化内涵的文化内涵：向左发展，：向左发展，传统传统？还是向？还是向右发展，右发展，现代现代？“天湖美镇天湖美镇”社区第三代花园洋房已是现代时尚品牌，几乎可以肯社区第三代花园洋房已是现代时尚品牌，几乎可以肯定的是，将定的是，将向现代时尚的商4、业建筑向现代时尚的商业建筑MALL的方向深化的方向深化！第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 圣大莫尼卡，圣大莫尼卡，是美国洛杉矶的著名居住胜地，以宁是美国洛杉矶的著名居住胜地，以宁静的居住环境受到青睐，目前静的居住环境受到青睐，目前圣大莫尼卡大致分为两个族圣大莫尼卡大致分为两个族群：北方的居民多为富豪，以家庭为主的形态；而中央和群：北方的居民多为富豪，以家庭为主的形态；而中央和南方部分则吸引专业人士和年轻的单身贵族，南方部分则吸引专业人士和年轻的单身贵族，生活也以高生活也以高尚的轻松风格为主。尚的轻松风格为主。向右向右1，现代现代第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 5、圣大莫尼卡最风靡当地居民和外国游客的，当推圣大莫尼卡最风靡当地居民和外国游客的，当推第三街步行区第三街步行区(3rd Street Promenade)，这里是洛杉矶数一数二的特色商，这里是洛杉矶数一数二的特色商业街，全街铺，虽卖的并非是超级名牌商品，却诉求自我风格的实现，从业街，全街铺，虽卖的并非是超级名牌商品，却诉求自我风格的实现，从圣大莫尼卡广场（一著名购物中心）所在的圣大莫尼卡广场（一著名购物中心）所在的Broadway，一直延伸到，一直延伸到Wilshire Blvd之间，左右两旁有大约之间，左右两旁有大约100家的服饰、鞋类、饰品店，家的服饰、鞋类、饰品店，4家电影院共家电影院共16、7厅，超过厅，超过75家餐厅、咖啡店，以及艺廊、书店等，人行家餐厅、咖啡店，以及艺廊、书店等，人行道上还有许多卖各种小玩意的花車摊，如发饰、太阳眼鏡、纪念品，聚集道上还有许多卖各种小玩意的花車摊，如发饰、太阳眼鏡、纪念品，聚集许多名牌及平价商品，各种价位应有尽有，因此受到当地与外来游客的喜许多名牌及平价商品，各种价位应有尽有，因此受到当地与外来游客的喜爱。除了购物之外，更不能错过第三街徒步区的街头表演，尤其夜晚的第爱。除了购物之外，更不能错过第三街徒步区的街头表演，尤其夜晚的第三街更添妩媚之情，除了餐厅、商店內外各具特色的灯光裝饰，身怀绝艺三街更添妩媚之情，除了餐厅、商店內外各具特色的灯光裝饰7、，身怀绝艺的藝人在马路上现出绝活，或歌或唱，或演或跳，总是吸引众多人潮驻足，的藝人在马路上现出绝活，或歌或唱，或演或跳，总是吸引众多人潮驻足，成为第三街的另一特色，尤其周末更为风行。成为第三街的另一特色，尤其周末更为风行。第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 圣大莫尼卡！圣大莫尼卡！Santa Monica 第三街徒步区！第三街徒步区！3rd Street Promenade 第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 圣莫尼卡圣莫尼卡第三街区第三街区 Santa Monica 3rd Street 第三街第三街 3rd Street第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定8、位建议“食食”“”“色色”“”“香香”“”“艳艳”城市地带，重庆恐怕是城市地带，重庆恐怕是“吃文化吃文化”最悠久最悠久的城市之一了，的城市之一了，中庸中庸中中“人莫不饮食，鲜能知味也人莫不饮食，鲜能知味也”，民以，民以“食食”为为天，食色性也，不同国籍、不同地域的精彩美食云集于重庆最大最齐全配天，食色性也，不同国籍、不同地域的精彩美食云集于重庆最大最齐全配套的套的别墅级水岸餐饮公园别墅级水岸餐饮公园，堪比，堪比“外滩外滩3号号”“”“外滩外滩18号号”的时尚焦点地的时尚焦点地标，以流行独特的饮食方式，挑战你的味蕾，菜香、花香、咖啡香、女人标，以流行独特的饮食方式，挑战你的味蕾，菜香、花香、咖啡9、香、女人香、男人香香、男人香！向右向右2，现代现代第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议 香堤街香堤街 Waterside Street第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议本案主题形象定位：本案主题形象定位：食尚天地食尚天地北城第一街北城第一街第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议本案辅助形象定位：本案辅助形象定位：天湖美镇时尚靓丽的产品形态，犹如南加州美丽的小镇，清新迷天湖美镇时尚靓丽的产品形态，犹如南加州美丽的小镇，清新迷人，本项目将定位为南加州商业街区的成熟风貌印象，青山绿水、人，本项目将定位为南加州商业街区的成熟风貌印象，青山绿水、国国际锦标级迷你际锦标10、级迷你GOLF球场球场、别墅级餐饮休闲公园街区别墅级餐饮休闲公园街区、热带蒲葵树行热带蒲葵树行道树道树、流光异彩玻璃水柱流光异彩玻璃水柱、四季花圃、旱地喷泉，处处洋溢阳光、欢、四季花圃、旱地喷泉，处处洋溢阳光、欢乐、浪漫的休闲商务气息乐、浪漫的休闲商务气息.加州风情步行街加州风情步行街第一部分第一部分项目主题定位建议项目主题定位建议中国地产理 0代2 强建筑规划设计建议建筑规划设计建议营销策略建议营销策略建议第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商业策略建议商业策略建议第五部分第五部分营销策划活动建议营销策划活动建议项目主题定位建议项目主题定位建议第一部分第一部分第二部分第二部分建筑11、规划设计建议建筑规划设计建议1 1、“第三街第三街”是一个现代、时尚、都市风情感极强的项目，要体现加是一个现代、时尚、都市风情感极强的项目，要体现加州的别样风情，要在重庆街区商业中独树一帜，就必须要在整体建筑设州的别样风情，要在重庆街区商业中独树一帜，就必须要在整体建筑设计的现代感和建筑外立面的包装上多下工夫，将现代、时尚、简约的原计的现代感和建筑外立面的包装上多下工夫，将现代、时尚、简约的原则贯穿于整体风格和细部设计。则贯穿于整体风格和细部设计。在楼层及单铺上，在设计规范允许在楼层及单铺上，在设计规范允许的情况下，要尽可能地采用的情况下，要尽可能地采用轻质钢架加轻质钢架加玻璃门玻璃门/窗的形12、式窗的形式，这样可以使店铺的，这样可以使店铺的展示面更宽、商品陈列更加活跃。同时，展示面更宽、商品陈列更加活跃。同时，又能有效区别目前重庆的混凝土材质街又能有效区别目前重庆的混凝土材质街铺，增加销售机会。铺，增加销售机会。2 2、建筑层高设置为、建筑层高设置为5 5米，采用米，采用复式商铺复式商铺概念，引领市场，将店铺内概念，引领市场，将店铺内的夹层和楼梯做好，成为交房标准，创造的夹层和楼梯做好，成为交房标准，创造200%200%的商铺得房率的商铺得房率，震撼市场；震撼市场；高层（小高层）加州住宅建筑风格 增加夜间 观赏性的小景点水岸住宅与商业结合加州住宅建筑风格3 3、园林景观设计建议、园林13、景观设计建议 浅水观赏鱼景点 旱地喷泉景点 活水景点 增加趣味性观赏性的小景点玻璃柱喷泉景点玻璃柱喷泉景点4 4、设备配套设计建议、设备配套设计建议1 1）高层住宅规划专用烟道，规避政府禁止住宅底经营餐饮的规定；）高层住宅规划专用烟道，规避政府禁止住宅底经营餐饮的规定；2 2）店铺内预留管道天然气接口、两套上下水点、作出隔油池、烟道，）店铺内预留管道天然气接口、两套上下水点、作出隔油池、烟道，店铺使用分体式空调，预留空调机位在梁下或店招侧，避免直对步行店铺使用分体式空调，预留空调机位在梁下或店招侧，避免直对步行街人行高度下排风。其他参考技术条件街人行高度下排风。其他参考技术条件:电力负荷：电力14、负荷：250W/250W/平方米；平方米；水压：水压：1.53.0KG/CM21.53.0KG/CM25、交通动线组织建议、交通动线组织建议1）满足中型卖场的要求满足中型卖场的要求。如将高层如将高层B1按商业卖场标准按商业卖场标准设置，增加引入连锁品牌商设置，增加引入连锁品牌商家的客观条件：柱网标准、家的客观条件：柱网标准、有专门的卸货区、合理的荷有专门的卸货区、合理的荷载、人车交通组织合理等；载、人车交通组织合理等；2）设置从金开大道到本案）设置从金开大道到本案项目支路口的项目支路口的交通导视牌交通导视牌等等（在可能的情况下，包装整（在可能的情况下，包装整条街道，使之成为我们引导条街道，使之15、成为我们引导金开大道人流的重要商业街金开大道人流的重要商业街道）；道）；3）设置各种功能形态的广设置各种功能形态的广场和局部造景场和局部造景，使道路与广，使道路与广场有机的结合，形成人流聚场有机的结合，形成人流聚散的有效组织；散的有效组织；4）道路的灯光、休息椅、景观道路的灯光、休息椅、景观的设置很重要，通过购物环境的的设置很重要，通过购物环境的营造直接刺激消费者的消费热情；营造直接刺激消费者的消费热情；5）高层底商二楼端头设置）高层底商二楼端头设置双向自动侦测起闭电动扶梯双向自动侦测起闭电动扶梯各一各一组，提升二楼商业物业开发价值和使用价值；组，提升二楼商业物业开发价值和使用价值；6）解决）16、解决路面停车路面停车难的问题，要在数量上、方便性上予以满足，争取难的问题，要在数量上、方便性上予以满足，争取地上、地下都有设置，把方便性停车作为带动人气的资源之一。地上、地下都有设置，把方便性停车作为带动人气的资源之一。中国地产理 0代2 强建筑规划设计建议建筑规划设计建议营销策略建议营销策略建议第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商业策略建议商业策略建议第五部分第五部分营销策划活动建议营销策划活动建议项目主题定位建议项目主题定位建议第一部分第一部分商业地产制订价格有三种方法：商业地产制订价格有三种方法：1）“成本成本+利润利润”方法方法2）可比物业参照法（竞争价格法）可比物业参照17、法（竞争价格法）3）领先市场法）领先市场法1、本案价格体系、本案价格体系1）根据根据”第三街第三街”的实际现状，我们认为本项目适宜采取的实际现状，我们认为本项目适宜采取第二种方法第二种方法来来确定价格定位。确定价格定位。2）由于本案不处于成熟商圈，所处的人和板块的商业尚处于扶持成熟期，）由于本案不处于成熟商圈，所处的人和板块的商业尚处于扶持成熟期，商铺租金不能真实推算反映商铺的真实售价，故而本案的价格推算主要商铺租金不能真实推算反映商铺的真实售价，故而本案的价格推算主要以以参考项目的售价而定参考项目的售价而定。对比因素对比项目地段交通业态建筑形态管理水平设施配套其他（如可改造价值、主力店号召力18、等）售价（元/平方米）不注明为均价合计奥林匹克花园畅谷68991010101F：95002F：60003F：450062鲁能星城社区配套商铺6889101091F：7000800060金科中华坊一期商业91099101091400066龙湖水晶郦城五组团配套商业8888101091F：78002F：55003F：350061锦绣银街10109899101F：11000150002F：4500500065东和春天99888991F:约120002F:600063清迈阳光1010888910110001500063本案本案77910101010(如引进品牌连锁商家），否则为963（有主力店）否则为19、621F1F：9500950011500115002F2F：600060001 1）在街铺分割中注意面积的控制以达到控制商铺总价的目的。开）在街铺分割中注意面积的控制以达到控制商铺总价的目的。开间进深比尽量控制在间进深比尽量控制在1 1：2 2的范围内。的范围内。本案用于销售的商铺面积比例预计（按使用面积划分）：本案用于销售的商铺面积比例预计（按使用面积划分）：40804080平方米：平方米：80%80%80120 80120平方米以上：平方米以上：20%20%1）新牌坊片区）新牌坊片区2）人和片区）人和片区2 2、铺面划分、铺面划分2）在商铺分割时）在商铺分割时尽量使商铺规则规整尽量使商铺规20、则规整，以满足较大经营面积客，以满足较大经营面积客户的需求；户的需求；3）每层商铺的层高在）每层商铺的层高在5米米左右，在销售推广中推出左右，在销售推广中推出“复式街铺复式街铺”的的概念人为的将目前的概念人为的将目前的“店铺店铺”、“单层街铺单层街铺”区分开，营造更为突出区分开，营造更为突出的销售卖点，冲击所有在售商业物业；的销售卖点，冲击所有在售商业物业；3 3、本项目强卖点组合提示、本项目强卖点组合提示CLDCLD中心，钻石街铺中心，钻石街铺唯一复式街铺，最后绝好机会唯一复式街铺，最后绝好机会携手地产巨头，铺就财富大道携手地产巨头，铺就财富大道原版加州风情，全天营业环境原版加州风情，全天营21、业环境商业管理专家级，经营管理无忧化商业管理专家级，经营管理无忧化（1）提供市场以少量）提供市场以少量震撼性的低价铺源，震撼震撼性的低价铺源，震撼市场，比如选择个别异型、开间进深比过小等有硬伤的市场，比如选择个别异型、开间进深比过小等有硬伤的铺位，人为制造低价铺源；铺位，人为制造低价铺源；4 4、销控策略、销控策略（2）不套卖，按整栋划分，分两期不套卖，按整栋划分，分两期的推售方式销控，以保的推售方式销控，以保持市场一定的饥饿感和希缺性，建议高层底铺和水岸商业为一期，南区持市场一定的饥饿感和希缺性，建议高层底铺和水岸商业为一期，南区西段和北区商铺为二期；每期推售均有好坏位置商铺，不能先推位置不22、西段和北区商铺为二期；每期推售均有好坏位置商铺，不能先推位置不好的商铺而好位置商铺留在二期，好的商铺而好位置商铺留在二期，让先到客户先选好商铺让先到客户先选好商铺，让，让后到客户也有紧迫感，避免销售冷场和客户不满，减少卖场解说工作难后到客户也有紧迫感，避免销售冷场和客户不满，减少卖场解说工作难度；度；第二部分第二部分金金 科科 天天 湖湖 美美 镇镇 商商 业业项目整体定位建议项目整体定位建议销控商铺示意销控商铺示意保留铺源保留铺源（3）对位置好坏均）对位置好坏均等的相临房源作等的相临房源作对对半销控半销控，进一步，进一步增加市场的饥渴感，增加市场的饥渴感，对外说辞为已出租对外说辞为已出租暂不23、出售，促其下暂不出售，促其下单，以免客户选择单，以免客户选择面宽后难以决定下面宽后难以决定下单；如果客户确实单；如果客户确实要购买大商铺，立要购买大商铺，立即推出保留房源。即推出保留房源。（4）在推一期商铺时，对外说辞）在推一期商铺时，对外说辞二期二期绝大部份只对外招租，绝大部份只对外招租，暂不暂不卖，卖，避免市场对二期产生等待而犹豫不决；避免市场对二期产生等待而犹豫不决；（5）当市场销售趋缓，需要促销时，加推）当市场销售趋缓，需要促销时，加推“商铺商铺5年升值计年升值计 划划”开发商承诺开发商承诺5年内对商铺的评估市场价值低于年内对商铺的评估市场价值低于20%的的部部 分给予一次性补偿，还不24、包括业主分给予一次性补偿，还不包括业主5年期间所收租金，增强客户信年期间所收租金，增强客户信 心，避免市场对养心，避免市场对养 铺期的等待心理（具体办法另议）；铺期的等待心理（具体办法另议）；（6）建立）建立“第三街俱乐部第三街俱乐部”，吸收会员，蓄势客户，为，吸收会员，蓄势客户，为规避政府禁规避政府禁止止 放号的规定，放号的规定，解决方法：解决方法：与银行联动，与银行联动，建立专用帐户直接吸纳建立专用帐户直接吸纳 前期客户定金，；前期客户定金，；（7）以频繁的）以频繁的商业策划主题活动商业策划主题活动配合销售，具体策划商业主题活配合销售，具体策划商业主题活 动主题见第五部分；动主题见第五部分25、；中国地产理 0代2 强建筑规划设计建议建筑规划设计建议营销策略建议营销策略建议第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商业策略建议商业策略建议第五部分第五部分营销策划活动建议营销策划活动建议项目主题定位建议项目主题定位建议第一部分第一部分品牌先行品牌先行 树立长期品牌，先形象后规划。筹备初期，着重项目整体宣传形象，再针对商树立长期品牌，先形象后规划。筹备初期，着重项目整体宣传形象，再针对商家宣传本案经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等；家宣传本案经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等；先主力后散户先主力后散户 首先将引进号召力的品牌龙头引入给予租金优惠向较差位置引导，再借助其品26、首先将引进号召力的品牌龙头引入给予租金优惠向较差位置引导，再借助其品牌优势带动当地散户进场；牌优势带动当地散户进场；先收紧后放松先收紧后放松 遵循遵循“高品位、低门槛高品位、低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求在开业前再放松各级散户，力求“满街开业满街开业”的效果；的效果；1 1、招商原则、招商原则 针对开业前的首期招商工作分三个阶段：针对开业前的首期招商工作分三个阶段：1 1）招商招商筹备阶段（预招期）筹备阶段（预招期）建立建立”第三街商业管理公司第三街商业管理公司“，根据，根据“第三街第三街”的27、市场定位，明确商铺的市场定位，明确商铺的招的招 商定位、招商范围及租价，制作商定位、招商范围及租价，制作第三街招商指南第三街招商指南；与商家初步进行接触，面对面进行沟通，详细了解商家的相关资料，明与商家初步进行接触，面对面进行沟通，详细了解商家的相关资料，明 确业主的租赁意图；确业主的租赁意图；建立建立第三街商家档案第三街商家档案，收集并及时更新每位商家的详细信息资料；，收集并及时更新每位商家的详细信息资料；走出去走出去：主动接触并了解与本案定位相近的商户，向客户详细介绍本：主动接触并了解与本案定位相近的商户，向客户详细介绍本 项目的经营优势，并对上门咨询的商户进行登记，在本公司销售中心招项目28、的经营优势，并对上门咨询的商户进行登记，在本公司销售中心招 商部商部品牌商家资料库品牌商家资料库细化；细化；2 2、项目招商方案、项目招商方案 2 2）招商工作开展阶段（强招商工作开展阶段（强招期）招期）接受业主委托，并与业主签定接受业主委托，并与业主签定委托或自营租赁协议书委托或自营租赁协议书；通过通过招商广告招商广告（不单设招商广告，可在销售广告中体现）的大力宣（不单设招商广告，可在销售广告中体现）的大力宣 传，招商工作进入实质性阶段。各招商人员应明确分工，责任清楚，传，招商工作进入实质性阶段。各招商人员应明确分工，责任清楚，接待客户咨询，收集整理商户经营商品的详细资料，审核相关证明文接待29、客户咨询，收集整理商户经营商品的详细资料，审核相关证明文 件，按照既定的招商政策开展招商工作，设计最佳对接方案；件，按照既定的招商政策开展招商工作，设计最佳对接方案；协助业主与租户协助业主与租户签定签定租赁合同租赁合同及其他相关协议；及其他相关协议；接盘后及时与业主进行沟通和服务，了解业主的心理变化，解决好业接盘后及时与业主进行沟通和服务，了解业主的心理变化，解决好业 主提出的问题，真正做到为业主排忧解难；主提出的问题，真正做到为业主排忧解难；销售过销售过60%后进入强招：后进入强招：3 3）开业前的冲刺阶段开业前的冲刺阶段 装修工作装修工作是这个阶段的重头戏，全程监控装修进度、装修质量，是这30、个阶段的重头戏，全程监控装修进度、装修质量，确保所有商户在规定时间内同步开业；确保所有商户在规定时间内同步开业；审核商户装修风格审核商户装修风格，确保与本项目定位一致；，确保与本项目定位一致；商家接房装修后运作商家的试运营和统一开街，对商街的运商家接房装修后运作商家的试运营和统一开街，对商街的运营有营有1212年的扶持优惠期年的扶持优惠期管理。管理。A区区“尊崇时尚港湾尊崇时尚港湾”（天湖公园部分）（天湖公园部分）别墅级餐饮娱乐场，有大型停车场、高档餐饮、休闲娱乐、别墅级餐饮娱乐场，有大型停车场、高档餐饮、休闲娱乐、加州风情主题国加州风情主题国际巡回赛级际巡回赛级MINI GOLF；高档餐饮品31、牌高档餐饮品牌王子厨房王子厨房（总部深圳）已经取得进驻初步意向，（总部深圳）已经取得进驻初步意向，MINI GOLF设计施工伙伴名单设计施工伙伴名单已列（另行提供）；已列（另行提供）；3 3、项目招商定位、项目招商定位 商业策略：类似商家品牌如上岛咖啡、天边咖啡、真爱等。由于上述连锁商家商业策略：类似商家品牌如上岛咖啡、天边咖啡、真爱等。由于上述连锁商家有直营和加盟等不同形式，开发商可以有直营和加盟等不同形式，开发商可以以优惠政策支持加盟商家以优惠政策支持加盟商家，然后形成头羊效，然后形成头羊效应，后续直营商家的跟进的局面。应，后续直营商家的跟进的局面。B区区“格调风情港湾格调风情港湾”（高层32、底商（高层底商+北区对应街铺北区对应街铺+水岸商业三部分组成）水岸商业三部分组成）中高档餐饮品牌（包括具有时尚格调风味的国际美食、地方菜系等）、广场中高档餐饮品牌（包括具有时尚格调风味的国际美食、地方菜系等）、广场露天茶艺馆、休闲茶餐厅、情侣烛光晚餐厅、甜点西点、连锁咖啡厅，酒吧露天茶艺馆、休闲茶餐厅、情侣烛光晚餐厅、甜点西点、连锁咖啡厅，酒吧KTV、按摩浴足、书吧、网吧、健身美体等，已与十余家国际美食和地方菜系取得联系；按摩浴足、书吧、网吧、健身美体等，已与十余家国际美食和地方菜系取得联系；地下部分（高层地下）中型超市，已与地下部分（高层地下）中型超市，已与新世纪超市新世纪超市取得进驻初步意33、向；取得进驻初步意向；C区区“醇美生活港湾醇美生活港湾”（其他）（其他）临街社区商铺：干洗店、普通面包房、配送水房、家电修理店、影碟租赁店、临街社区商铺：干洗店、普通面包房、配送水房、家电修理店、影碟租赁店、报刊店、照相馆或彩扩店、洗车或汽车美容店、各种诊所、各种代理店（房屋租赁，报刊店、照相馆或彩扩店、洗车或汽车美容店、各种诊所、各种代理店（房屋租赁，旅游代办），银行、牛奶店、水果店、设立美容、美发、美甲、宠物店等；旅游代办），银行、牛奶店、水果店、设立美容、美发、美甲、宠物店等；商业策略：此类商家需要规避同业的过度竞争，相同业态商家需控制在商业策略：此类商家需要规避同业的过度竞争，相同业态34、商家需控制在23家之间。具体操作手法：在商业销售过家之间。具体操作手法：在商业销售过60%之后，开发商对外宣传限额优之后，开发商对外宣传限额优惠招租，限定各业态名额惠招租，限定各业态名额23家，先到先得，带动商业人气。入驻家，先到先得，带动商业人气。入驻1年后开发年后开发商停止优惠，随市场价格调节租金。商停止优惠，随市场价格调节租金。中国地产理 0代2 强建筑规划设计建议建筑规划设计建议营销策略建议营销策略建议第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商业策略建议商业策略建议第五部分第五部分营销策划活动建议营销策划活动建议项目主题定位建议项目主题定位建议第一部分第一部分中国地产理 0代235、 强推广思路：推广思路：一、一、以以“第三街商业管理公司第三街商业管理公司”的名义举办活动，以此作的名义举办活动，以此作 为商业管理公司亮相的契机，同时推出为商业管理公司亮相的契机，同时推出第三街网、第三第三街网、第三 街俱乐部和第三街街俱乐部和第三街VIPVIP卡卡。二、围绕一个主题举办系列性的活动，建议主题为二、围绕一个主题举办系列性的活动，建议主题为“第三街第三街 嘉年华系列活动嘉年华系列活动”。商管公司通过举办系列性轰动性。商管公司通过举办系列性轰动性 的活动来显示自身的能力，以此来增强客户的投资信的活动来显示自身的能力，以此来增强客户的投资信 心。心。三、举办地点可以设在三、举办地点36、可以设在天湖美镇公园天湖美镇公园。总体推广策略总体推广策略公关活动公关活动中国地产理 0代2 强“第三街嘉年华第三街嘉年华”系列活动系列活动o 重庆重庆CLD商业峰会论坛商业峰会论坛o 芝华士之夜芝华士之夜o 圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街风情鉴赏会风情鉴赏会o 其他活动其他活动中国地产理 0代2 强主题：主题：重庆重庆CLDCLD，起点第三街，起点第三街思路：思路：CLDCLD对区域商业经济的促进对区域商业经济的促进 城市规划对城市经济起巨大的促进作用，其中很重要的一点就是对城市城市规划对城市经济起巨大的促进作用，其中很重要的一点就是对城市建设的促进，建设的促进，CLDCLD作为城市建设的37、一个产物，它的建设对区域经济发展有着作为城市建设的一个产物，它的建设对区域经济发展有着相当重要的作用。将相当重要的作用。将CLDCLD与第三街的与第三街的递进比较递进比较，得出，得出“重庆重庆CLDCLD，起点第三，起点第三街街”的概念，来显现第三街商铺地段优势和投资价值。的概念，来显现第三街商铺地段优势和投资价值。方式：方式：1 1、图片展示近年来北部新区经济情况的巨大变化；、图片展示近年来北部新区经济情况的巨大变化；2 2、结合政府资源，邀请政府的高层、经济界、媒体界的研讨，介绍、结合政府资源，邀请政府的高层、经济界、媒体界的研讨，介绍CLDCLD对当地商业经济的促进和影响；对当地商业经济38、的促进和影响；重庆重庆CLDCLD商业峰会论坛商业峰会论坛中国地产理 0代2 强3 3、邀请全国其他城市的、邀请全国其他城市的CLDCLD商铺投资者和经营者，商铺投资者和经营者，现身说法现身说法其在其在CLDCLD投资或投资或经营获利情况。经营获利情况。目的：目的：提升公众对项目所在区域商业前景的认可。提升公众对项目所在区域商业前景的认可。地点：地点：天湖公园天湖公园重庆重庆CLDCLD商业峰会论坛商业峰会论坛芝华士之夜芝华士之夜这就是人生这就是人生主题：激情时尚派对、芝华士酒会主题：激情时尚派对、芝华士酒会方式：方式：组织各种时尚娱乐节目，做成组织各种时尚娱乐节目，做成 重庆市最大的南加州风39、情时尚重庆市最大的南加州风情时尚 派对，限量发放席位，可通过派对，限量发放席位，可通过 两种方式申请派对邀请，一是两种方式申请派对邀请，一是 登陆登陆第三街网第三街网进行网上申请，进行网上申请，二是到天湖美镇现场加入二是到天湖美镇现场加入第三第三 街俱乐部街俱乐部成为其受邀嘉宾。成为其受邀嘉宾。目的：目的：突出突出“第三街第三街”时尚轻松的商时尚轻松的商 业风情。业风情。地点：地点：天湖公园天湖公园参加人群：参加人群：社会知名人士、媒体精社会知名人士、媒体精 英、前期积累的客户（含英、前期积累的客户（含 天湖美镇业主）等。天湖美镇业主）等。联系情况：联系情况：已取得重庆芝华士酒业的已取得重庆芝40、华士酒业的 支持。支持。主题：主题：圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街风情西风情西 餐自助酒会。餐自助酒会。方式：方式：邀请重庆顶级餐厅（如万豪、邀请重庆顶级餐厅（如万豪、海逸等）的外籍西餐厨师现场海逸等）的外籍西餐厨师现场 调制美食，做成重庆规模最大调制美食，做成重庆规模最大 档次最高的南加州风情西餐展档次最高的南加州风情西餐展 示会。示会。目的：目的：用美食作为主题吸引眼球，积用美食作为主题吸引眼球，积 聚人气，突出畅谷商业形态的聚人气，突出畅谷商业形态的 丰富性。丰富性。地点：地点：天湖美镇售楼处天湖美镇售楼处参加人群：参加人群：社会知名人士、媒体精社会知名人士、媒体精 英、前期积累的客户（含英、前期积累的客户（含 天湖美镇业主）等。天湖美镇业主）等。圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街风情鉴赏风情鉴赏会会其他活动其他活动重庆重庆私家菜风云榜私家菜风云榜展示会展示会寻找重庆最具有食尚气质的人寻找重庆最具有食尚气质的人现场举办各种现场举办各种 生活娱乐项目（美食）比赛生活娱乐项目（美食）比赛重庆社区商铺重庆社区商铺投资经营方式投资经营方式展示会展示会中国地产理 0代2 强 谢谢 谢谢 THE ENDTHE END