1、融城华府商业营销推广计划【金融街金融街融城华府融城华府】立业地产顾问立业地产顾问 2010.8.23 2010.8.23目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持10月底实现0.6个亿的销售,树立企业口碑，建立忠实品牌追随者1、销售目标商业街近4000平米，回款0.6个亿快速消化商业，10月底2、企业品牌目标提升金融街品牌知名度；树立企业口碑，为业主创造利润价值，持续共赢，从而建立忠实的品牌追随者。目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我2、分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持Lifestyle情景体验模式大学城260万方商圈核心 符合大学别墅商业的特色1、学府区人文特色浓郁2、英伦历史渊源，异域风情感受3、安静商业氛围（高质美感，品味商业业态）英伦风情休闲商业街项目形象定位王子商业街Lifestyle Street 在21世纪来临之即，美国率先兴起了Lifestyle 的开发热潮。据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，在这4年期间Lifestyler的增长将达到20%。而在国内，随着中产阶级人群的壮大，促进了Mall商业地产的开发，这一业态在这些国家正进入高速开发的阶段。Lifestyler的开3、发还一直处于空白。国内外中高档品牌租户稳定发展，新的消费观念呼之欲出，Lifestyle Shopping Center的模式也被消费者所追宠。项目案名建议餐饮休闲生活服务西餐厅中餐厅儿童餐厅料理店面包店牛排店饮料店 咖啡书店画廊红酒雪茄野营手工坊便利店CD店美发银行网点三大业态定位目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持商业街A区一层牛排馆美发店银行网点店便利店奶茶冰激凌雪茄吧手工坊配饰店丽人坊皮包店文具店野营店照相馆241平米82平米 81平米 81平米 100平米24平米19平米4、77平米34平米34平米30平米30平米30平米30平米29平米29平米1#5#6#7#2#3#4#14#15#16#10#11#12#13#9#8#源自：源自：MM858商业地产网，海量房地产资料免费下载商业地产网，海量房地产资料免费下载海鲜火锅料理店198平米商业街A区二层1#2#71平米78平米259平米儿童餐厅红酒酒窖糕点餐厅香水香薰画廊书店鲜花店糖果店星巴克咖啡83平米63平米72平米73平米70平米72平米68平米19平米21平米商业街B区一层17#22#23#24#25#19#20#21#18#法国餐厅510平米商业街B区二层3#142平米64平米196平米206平米1F商业平面5、图2F商业平面图商业街C区（售房部）（方案一）26#27#28#29#543平米4#206平米400平米1F商业平面图2F商业平面图600平米商业街C区（售房部）（方案二备选）源自：源自：MM858商业地产网，海量房地产资料免费下载商业地产网，海量房地产资料免费下载目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持烟道给排水空调位一层：除9-16#和6#、7#、23#、24#外，建议配置烟道；二层：全部配置烟道除6#、7#、23#、24#只配置给水外，其余均配置给排水。按确定后的划分方案，工程部6、统一考虑空调机位，并做统一装饰。工程问题门楣请商业街包装公司结合工程情况，统一规划门楣位置，并统一尺寸。目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持竞争项目-花千树开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址沙坪坝西永组团U2-7/02地块（大学城重大东大门正对面)商业占地面积约9000方层高5。9米物业形态临街门面业态规划情趣花树街一、二期商业9个25000三期商业6们预计20000（平层）总户数约40个建筑风格托斯卡纳面积区间60-120推广方式老业主优惠政策无，现正办卡中，预交50万资金楼7、层临街一层停车位无露天停车位，只能停在道路旁物业管理重庆新龙湖物业管理公司花千树 商铺分布一期9套售磬二期6套正在办卡三期未售三期未售售房部东路花千树 二期推出临街门面6套二期商业6套未售关键点：1、商业分散不集中，门口无休憩驻留的地方；2、一期推出9个，已售；均价25000；二期计划推出6个，正在办卡，均价约27000；3、一二期层高较高，约5.9至7米，可做夹层，二楼设有单独窗户，空间利用较大；4、一二期位于售房部次干道，非主干道，位置一般；5、一二期面积约60-90平米，无烟道，不通气，对业态有一定的限制；6、三期商铺有烟道，无层高优势，夹层要计算面积，价格未定,但三期临主干道的位置较好8、,面积约70-120平米；7、未做太多宣传，以老业主为主；8、推盘策略以小频多开，首推二类产品，留下的产品可高可低；花千树总结项目名称项目名称富力城富力城花千树花千树嘉和金街嘉和金街好旺角好旺角西泽西泽商业体量商业体量300009000 1300070007000商业推出时间商业推出时间交铺时间为2010年年中，新学期就可开业经营2010.9月开三期2010.92010.72011.82010.6-2010.7（未拿到预售许可证，现目前暂停销售）商业整体均价商业整体均价16000元/25000元/13000元/15000元/8500元/鹅黄类型鹅黄类型社区商业、临街商业临街门面临街门面，局部有9、二三层临街门面社区商业商铺开间商铺开间8m5-9m4.5m7-9m4-6m商铺进深商铺进深5-6m8-12m12m10m-15m8-12m商业业态及定位商业业态及定位商业步行街、主题商场、大型超市、医疗中心情趣花树街风情步行街（主力超市，餐饮娱乐）中心广场步行街校园街，社区配套一层面积区间一层面积区间40-10060-12037-11015-7830-300周边其它项目分析1、近期本项目周边竞争楼盘较多，离我们较近的陈家桥区域有较多的商业物业推出，而该区域的均价基本在13000到15000左右；2、离项目最近的花千树即将推出二期，25000左右的均价基本为买一层送一层，而这类产品与我们的挑高产10、品较为接近，可作为我们的价格参照；竞争项目比较结论目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持SWOT优势（优势（Strengths）劣势（劣势（Weaknesses）1、位于260万方大学城核心商圈，高端人群聚集地；2、英伦风情，档次较高；3、紧临轻轨出口，交通便捷；4、全临主干道，商业昭示性强；5、休闲设施配置，加双中庭景观，人气容易聚集；6、外延及挑高，空间利用率较大。1、目前无主力店进驻，无带动力；2、无专业招商团队，服务体系不建全；3、非临街层和大铺所占比例较大，影响整体均价拉高11、，客户难在短期内积累；4、周边物业基本未入住，人气未形成。机会（机会（Opportunities）SO：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会WO：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势1、区域的发展及增值潜力吸引了众多外区域客户；2、自身住宅积累的几千组客户及400组左右业主有良好的口碑传播途径；3、商业已呈现，客户对其形象及产品均比较认同；n做足英伦和休闲的感觉，深入人心；n深度挖掘老客户及业主，扩大老带新；n炒区域价值，炒投资机会的稀缺，提高客户的购买欲；n利用空间优势吸引主力商家入住；n租售同步，通过租赁登记减少客户出租压力；n在商业街做体验活动，制造商业氛围；威胁（威胁（Threat12、s）ST：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁WT：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁1、周边项目尤其花千树商业物业的推出，竞争压力较大；2、受峻工验收及年末贷款额度限制，按揭办理难度较大；3、项目临近交房，如滞留物业很难管理。n 利用空间优势，做足性价比，孵出价格空间，让客户得到实惠，形成差异化竞争；n加大一次性付款优惠，鼓励一次性。n品牌商家优先登记，大客户购买优先原则；n大铺控制单价，小铺控制总价原则，让大铺有单价优势，小铺有总价优势，使之均匀出货。SWOT分析目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格13、策略推盘节奏媒体计划活动支持定价整体原则1、以龙湖花千树一、二期挑高产品为定价基准；2、不求利益最大化，只求全面快速出货；3、大铺控制单价，小铺控制总价原则；融城商业分类价格融城商业分类价格区域楼层房号等级划分划分理由套内面积(约)层高均价总价备注A区一层1-7#三类产品临小区主入口，面积偏大，进深长，单向入口，人流较难聚集。6593.8m2300015157000A区一层8-17#一类产品位置正中、门前为中心广场，客流聚集、层高为两层挑高，二楼有独立窗户，空间利用大，面积小。3958.6m3000011850000以花千树一二期均价25000为参照，我们层高更高，位置更好，面积更小，所以次类14、产品比之高5000，并以此类产品为基准价格，来类比其它类产品。B区一层18-25#二类产品紧临停车场和休闲广场，内广场带来双向人流入口，外延空间利用率高。4573.8m2500011425000C区一层26-29#四类产品独立，开间大，临广场，展示性强，面积较大590.84.8m2200012997600合计合计二层二层1-4#五类产品非临街层，商业价值减小，面积大，总价高，适合做主力商家，性价比较高，可以此带动一层的小商家进住。165916591000016590000产品分类定均价楼层套内面积(约)均价总价一层一层2101.82101.824469 51429600二层二层1659165915、1000016590000项目整体3760.818086 68019600说明：1、以上均价根据两轮客户摸排，以客户量的积累、客户心理价格、市场状况等因素而定。我们将会在开盘前接合客户的第三次摸排情况对以上均价进行修正，于开盘前确定最终的均价；2、以上价格为销售底价，销售面价会在此基础上结合优惠政策反推出来；3、商业溢价空间的实现需依靠硬件的支持、营销推广及营销手法的配合。项目整体销售标地统计项目整体销售标地统计目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持时间时间9月月4日至日至9月月2416、日日9月月25日日10月月9日日10月月16日日活动商业会员卡办理商业会员卡办理老业主内部认购老业主内部认购VIP会员客户升级会员客户升级商业正式开盘商业正式开盘目标积累新老意向客户推出10个二类和四类 报区间价，客户做三个预选 产品，凭业主购房合 方案同优先选购，推出一类和三类产品约20个，一楼大铺和二楼为持续优先潜销取得预售许可证取得预售许可证客户积累目标：客户积累目标：1、业主（及业主介绍）中挖掘的会员客户约、业主（及业主介绍）中挖掘的会员客户约30组，消化组，消化10-12套，成功率预估套，成功率预估30%；2、老客户中（前期来电来访）挖掘的会员客户约、老客户中（前期来电来访）挖掘的会17、员客户约30组，消化组，消化6-8套，成功率预估套，成功率预估20%；3、新增客户中挖掘的会员客户约、新增客户中挖掘的会员客户约50-60组，消化组，消化15套，成功率预估套，成功率预估30%；推盘节奏目标客群聚焦客群特征描述 购房目的：看重大学城增值潜力的投资人群；看中项目未来投资潜力的人群；关注过我们项目有投资意向的人群；居住在大学城区域的私营企业人群；消费实力：资产150万以上的人群客户积累目标：1、业主（及业主介绍）中挖掘的会员客户约30组，消化10-12套，成功率预估30%；2、老客户中（前期来电来访）挖掘的会员客户约30组，消化6-8套，成功率预估20%；3、新增客户中挖掘的会员客18、户约50-60组，消化15套，成功率预估30%；源自：源自：MM858商业地产网，海量房地产资料免费下载商业地产网，海量房地产资料免费下载目标1营销目标2对项目自身的认识3面临的营销 问题4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析项目定位铺位划分工程问题价格策略推盘节奏媒体计划活动支持定向媒体时间集中制造话题现场拦截网络炒作短信多线统一节点考虑2个月之内商业清盘销售，所以精准锁定区域投放媒体非常重要高强度：同一时间段三种媒体同时播发，吸引上客量原则：定向推广策略-精准、定点报纸融城华府商业媒体计划表（2010年08月）分类媒体投放区域传播主题时间节点次数规格预算（万元）备注户外户外看板西永大19、学城英伦风情休闲商业街9月1日2个月标准T型牌0.1合计0.5万报媒晨报全市英伦风情休闲商业街9月20日-9月25日1次整版商报全市英伦风情休闲商业街9月20日-9月25日1次整版合计？网络网络炒作搜房、新浪、焦点英伦风情休闲商业街9月1日-9月30日1个月迷你首页消息提示2主线+活动炒作项目网站全市英伦风情休闲商业街9月1日-9月30日1个月金融街企业网站全国投资重庆投资融城华府9月1日-9月30日1个月合计2万短信内部资源业主英伦风情休闲商业街9月10日-9月30日2次短信公司资源曾经关注过项目的客户英伦风情休闲商业街9月10日-9月30日每周2次0.4万进入大学城区域英伦风情休闲商业街920、月10日-9月30日每周2次0.4万合计1.6万直投DM单大学城片区英伦风情休闲商业街9月10日-9月30日合计14万物料商业DM单全市9月1日-9月7日户外看板西永大学城英伦风情休闲商业街9月1日合计3万融城华府商业媒体计划表（2010年10月）分类媒体投放区域传播主题时间节点次数规格预算（万元）备注户外户外看板西永大学城英伦风情休闲商业街9月1日2个月标准T型牌0.1合计0.5万报媒晨报全市英伦风情休闲商业街10月1-10月10日1次整版商报全市英伦风情休闲商业街10月1-10月10日1次整版合计？网络网络炒作搜房、新浪、焦点英伦风情休闲商业街10月1-10月31日1个月迷你首页消息提示221、主线+活动炒作项目网站全市英伦风情休闲商业街10月1-10月31日1个月金融街企业网站全国投资重庆投资融城华府10月1-10月31日1个月合计2万短信内部资源业主英伦风情休闲商业街10月10日-10月30日2次短信公司资源曾经关注过项目的客户英伦风情休闲商业街10月10日-10月30日每周2次0.4万进入大学城区域英伦风情休闲商业街10月10日-10月30日每周2次0.4万合计1.6万直投DM单大学城片区英伦风情休闲商业街10月10日-10月15日合计14万物料商业DM单全市10月10日-10月15日户外看板西永大学城英伦风情休闲商业街9月1日合计3万目的及意义：中秋感恩会活动时间：9月18日活动地点：融城华府现场销售中心目标人群：对商业有投资意向的客户、业主活动目的：营造现场氛围，促进成交 促成老带新，树立企业好口碑 活动形式：和住宅中秋感恩会一起做，所积累 的VIP客户一起参与抽奖活动。（详情见住宅活动方案）中秋感恩会THANKS重庆立业