1、中华美食文化博览城租金定价方案2010年4月目 录 一、租金定位参考依据 二、项目本身情况分析 三、类似市场分析 四、项目周边市场的租金情况 五、商家承租能力 六、租赁条件 七、租金细化方案 八、招商策略一、租金定位参考依据：一、租金定位参考依据：项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：项目本身条件分析项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营长期发展与稳定经营二、项目本身情况分析二、项目本身情况分析（一）商圈分析项目2、周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如中山路、欧风街、湖滨路、建筑路等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低！商圈内30万人购物、餐饮娱乐消费不便。新开业的哥伦布广场传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为哥伦布广场最有人气的业态。家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、3、汽配汽修所占比例较高，餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/。商圈零散商业业种比例图示：商圈零散商业业种比例图示：（二）美食城优势分析l项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；l五洲三个项目连成一片，商业规模将达约五洲三个项目连成一片，商业规模将达约6060万平方米，规模优势明显；万平方米，规模优势明显；l本项目一期总面积近本项目一期总面积近2 2万平方米，有利于形成集群市场；万4、平方米，有利于形成集群市场；l三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；l开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；l周边周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。l商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大l目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；l广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；l南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受5、影响；l片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；l无锡其他潜在竞争项目的威胁；无锡其他潜在竞争项目的威胁；l房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。l本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。广场的竞争。（三）美食城劣势分析 清扬路餐饮现状：位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。整体租金水平较高6、，约为100-110元/方/月，经营情况良好；品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。三、类似市场分析三、类似市场分析 青石路餐饮现状：北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧；青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研 东亭街道餐饮现状：东亭街道为锡山区政府所在地，是7、锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间；餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研 崇安寺餐饮现状：崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等；商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。无锡市8、类似市场调研无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研 金太湖国际餐饮现状：金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积68万平方米，有大型商业街、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体；金太湖国际2009年6月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不等，二楼60-90元。但由于经营业绩不佳，开发商提供了第一个半年6折，第二个半年8折的优惠给商家。无锡市类似市9、场调研无锡市类似市场调研 湖滨商业街餐饮现状：湖滨商业街，位于无锡滨湖区湖滨路，总建筑面积11.7万平方米，包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态；湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元，二楼24元。无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研 阳光城市花园餐饮现状：阳光城市花园，位于无锡市建筑路，总建筑面积29.4万平方米，其中商业面积6万，包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能，多业态；湖滨商业街目前代表商家有沃尔玛，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，钱贵，耐克，阿迪等。单位月租金一楼60元。无锡市类似市场调研无锡市类似市10、场调研 万达广场餐饮现状：万达广场，位于无锡市梁溪路，总建筑面积70万平方米，其中商业面积13.8万平方米，集合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌；万达广场目前代表商家有万千百货，KFC，必胜客，星巴克，一茶一坐等。单位月租金一楼含管理费含管理费165元（以实用面积计租），其中外铺管理费15元，内铺管理费45元每月。无锡市类似市场调研无锡市类似市场调研 宝龙时代广场餐饮现状：宝龙时代广场，位于无锡新区旺庄路，总建筑面积28万平方米，其中商业面积16万平米。集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，涵盖了时尚11、百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、国际公寓等物业形态；宝龙时代广场目前代表商家有百盛，家乐福，东方影院，肯德基，味千，必胜客，小尾羊，权金城，真功夫，豪客来，耐克，阿迪等。单位月租金一楼120-160元，二楼60-80元，三楼42元。区域区域/路段路段餐饮餐饮总体量总体量单位租金单位租金水平水平管理费管理费租期租期年年免租期免租期递增递增付租方式付租方式崇安寺约8500100-150元/月3元/月1无不定半年付清扬路约11000100-110元/月2元/月58无3-6%年付或半年付青石路约16000100-130元/月1元/月510无3-5%年付为主金太湖约6012、00150-300元/月6元/月35三个月5%季付东亭街道约500090-110元/月无510无3-5%半年付为主无锡市类似市场调研小结无锡市类似市场调研小结 无锡餐饮集中地主要租赁指标无锡餐饮集中地主要租赁指标以上租金水平都是以建筑面积计算，除了金太湖二、三楼实用率在60%70%之间以外，其余大多为街铺，实用率在90%上下。四、项目周边市场的租金情况四、项目周边市场的租金情况路段路段/片区片区平均租金平均租金（元（元/方方/月）月）管理费管理费（元（元/方方/月）月）付租方式付租方式锡沪路锡沪路120-150120-1502-32-3半年付或季付半年付或季付易初爱莲锡沪店易初爱莲锡沪店20013、-250200-250包含在租金里面包含在租金里面年付年付哥伦布广场哥伦布广场140-180140-180季付季付广益汽配城广益汽配城90-10090-1002 2半年半年以上租金调查对象多为街铺，和哥伦布广场一楼实用率一样基本以上租金调查对象多为街铺，和哥伦布广场一楼实用率一样基本都是在都是在95%左右，哥伦布二楼实用率为左右，哥伦布二楼实用率为85%左右。左右。租金案例举例 巴渝飘香，位于哥伦布广场2楼，建筑面积大概 600平方，年租金约 35万，平均月租金约为48.6元/平方。免租期半年。顺旺基，位于哥伦布广场一楼，临广南路，建筑面积大概300平方，平均月租金约为180元/月，没有免租期14、。广苑酒家，位于锡沪路月星家居旁边，民航大酒店对面，面积约450平方，月租金约为100元/平方。海上人家，位于广瑞路中端，实用面积约120平方，月租金约为100元/平方。五、商家承租能力五、商家承租能力商家类型建筑面积（平方米）承租水平（元/方/月）意向楼层中式酒楼800-100025-304特色餐饮200-40050-802快餐连锁300-400140-1601火锅500-80050-60225-304烧烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255备注：以上租金意向均为对本项目意向商家（备注：以15、上租金意向均为对本项目意向商家（40家）家）进行访谈得来的。进行访谈得来的。六、租赁条件六、租赁条件根据周边市场和同类型市场的对比情况分析，再加上近期对意向商家的租金承受度摸底分析，建议租金定为：哥伦布广场一楼街铺顺旺基哥伦布广场一楼街铺顺旺基：180竞争项目一楼平均租金：竞争项目一楼平均租金：120锡沪路广苑酒家：锡沪路广苑酒家：100广瑞路海上人家：广瑞路海上人家：100商家能承受租金：商家能承受租金：140一楼平均租金：120元/方/月1、租金水平、租金水平哥伦布广场二楼巴渝飘香：哥伦布广场二楼巴渝飘香：48.6金太湖二楼均价金太湖二楼均价：80竞争项目二楼平均租金：竞争项目二楼平均租金16、：60商家能承受租金：商家能承受租金：70二楼平均租金：70元/方/月备注：本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目备注：本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目 具体实用率的情况下反馈的。具体实用率的情况下反馈的。租金定价（二租金定价（二四层）四层）根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析，建议各楼层租，建议各楼层租金均价如下：金均价如下：二层均价：二层均价：70元元/月；月；三层均价：三层均价：50元元/月；月；四层均价：四层均价：30元元/月；月；五层均价：五层均价：20元元/月；月；项目整体均价项目整体均价：60元元/17、月；月；在实际操作中可以七折的优惠起租，以利于在开业前达到高出租率。后期招商如果客户接受度低可再协议额外的租金优惠。2、免租期及管理费建议、免租期及管理费建议建议免租期6-12个月，结合商家租赁面积和付租方式进行调整。建筑面积500平方以下，半年付租6个月免租期建筑面积500平方以上，半年付租8个月免租期建筑面积500平方以上，一年付租12个月免租期大面积商家或知名品牌商家可另行申请；当市场认可度不够时，根据商家的不同要求，可随时调整。免租期建议免租期建议免租策略免租策略总体策略：长免租期、提高单位租金，支持项目销售。管理费建议管理费建议参考市场同类项目，结合经验判断，建议物业管理费物业管理费18、为为5-85-8元元/月，第一年管理费免除。月，第一年管理费免除。如有中央空调，其费用建议以各商家流量计费，具体费用标准待定。3、租期建议、租期建议鉴于餐饮行业的特殊性投入产出比比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长时间，给商家充足的时间回收成本，增加赢利。主力商家：10-15年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心；大型酒楼：8-12年。这类商家需求面积大，投入的成本也大，回收成本和培育市场的时间相应延长，合约时间不长做不到盈利；中型餐饮：5年。5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营；对于个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期；小型餐饮：3年。而19、对于一些有影响力的小面积次主力商家可以适当延长租期；根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以3-53-5年租期的商家为主，年租期的商家为主，其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。4、租金支付方式参考、租金支付方式参考通过上述分析，建议采用半年付方式为主，具体可如下：面积需求小的商家每半年支付一次；面积需求较大的商家可与商家协调来定。无锡市场无锡市场项目名称项目名称租金支付方式租金支付方式锡沪路半年付或季付易初爱莲年付哥伦布广场季付金太湖国际半年主推方式主推方式纯租金纯租金扣点：适合肯德基、必胜客、20、麦当劳等品牌形象好的商家；辅助方式辅助方式5、押金：、押金：租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理费押金1个月。6、装修期：、装修期：建筑面积100平米以下包含在免租期内，100平米以上另行给予免租期7、递增率：、递增率：从第二年起每年递增3-5%，长合约商家第6年起递增7-10%，大面积商家另行洽谈。七、租金细化方案七、租金细化方案 在确定了美食城整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进在确定了美食城整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。一21、般商铺的租金制定原则，包括：一般商铺的租金制定原则，包括：距离美食城入口铺位：距离美食城入口铺位：商场入口处铺位租金高，距离商场入口越远，租金越低；自动扶梯旁边铺位：自动扶梯旁边铺位：自动扶梯旁边铺位租金高，离自动扶梯远的铺位租金相对低；主通道铺位：主通道铺位：主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位价值高；人流动线通畅铺位：人流动线通畅铺位：人流动线通畅，有回流的铺位租金高；铺位方正与否：铺位方正与否：方正的铺位好利用，租金高，不方正的铺位视其不方正程度相应定价；铺内有无柱子：铺内有无柱子：铺内无柱子好利用，价值高，有柱子视其影响程度相应定价；光线好坏铺位：光线好坏铺位：光线22、好铺位体现良好通透性，心理舒适度高，价值高，光线差铺位租金相应下调；自动扶梯人流落地铺位：自动扶梯人流落地铺位：自动扶梯人流落地直接面对铺位价值高，背面铺位价值低；人流汇集处铺位：人流汇集处铺位：“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高；开间进深比例合理铺位：开间进深比例合理铺位：铺位开间、进深比例在1：2的铺位好利用，市场接受程度高，租金高；开间小、进深大的铺位价值低；开间大、进深小的铺位价格视配比情况，相比开间小进深大的铺位价值高；等等等等。从从 各各 地地 段段 商商 业业 价价 值值 综综 合合 分分 析：析：广益路地广益路地段段广泽路地段广泽路地段 河道地段河道地段小小区路地段；区23、路地段；无论从商业展示性、交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，广益路一无论从商业展示性、交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，广益路一侧商业价值都是最高的。侧商业价值都是最高的。广 益 路小 区 路 段河道广 泽 路广益汽配城广益街道办一楼人流动线主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口一楼均价：120元/方/月均价160元/方均价160元/方均价160元/方均价140元/方 均价140元/方均价120元/方均价120元/方均价120元/方均价140元/方均价120元/方均价120元/方均价120元/方均价70元/方均价70元/方均价70元/方二楼人流动线B区来往24、人流一楼上楼人流三楼下楼人流二楼均价：65元/方/月均价70元/方均价80元/方均价80元/方均价80元/方均价80元/方均价65元/方均价65元/方均价65元/方三楼人流动线B区来往人流二楼上楼人流均价45元/方均价55元/方均价55元/方均价55元/方均价55元/方均价40元/方均价40元/方均价40元/方三楼均价：45元/方/月四楼人流动线四楼均价：30元/方/月均价35元均价35元均价25元均价25元五楼人流动线五楼均价：20元/方/月均价20元均价20元 本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过13年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。“放水养鱼放水养鱼”，逐步调高，逐步调高 八、招商策略八、招商策略