1、综合商业体业态解析综合商业体业态解析目录 业态主分类业态细分 通过业态组合打造不同商业体业态主分类业态主分类餐餐 饮饮流行购物中心流行购物中心休闲娱乐休闲娱乐时尚生活中心时尚生活中心大型卖场大型卖场酒店式公寓甲级写字楼餐饮业大型餐饮（香雪海大饭店、吴地人家大酒店。）主题餐饮（海鲜鱼坊、干锅。）休闲美食（民俗小吃、特色风味、方便快速）西餐、料理店 普通餐饮 连锁快餐（蓝加白、大娘水饺。）火锅店（789自助、傣妹。）休闲餐饮（KFC、街客。）咖啡厅、茶坊、酒吧（迪欧、三萬昌。）西点、面包房（克里斯汀、85度c。）面馆（近水台、陆鸿兴。）大众餐饮商务餐厅时尚生活中心美容美发店（文峰、屈臣氏。）减肥美2、体、养生保健店（SPA、永琪、大足神农。）护肤、彩妆、美甲饰品、礼品、工艺品眼镜店、钟表店、书店、音像店烟酒店家居饰品店汽车用品店、车洗中心酒店、浴场、托儿所、幼儿园、宠物超市银行、营业厅便利店、小型超市、水果店、药店（可的、好德、海王星辰。）摄影馆流行购物中心服饰店（流行休闲服饰、运动服饰/男装、女装、内衣。）皮具、箱包、鞋帽店香水、化妆品店花饰、花艺珠宝首饰婴童服装店（宝大祥。）流行饰品店高尔夫用品专卖店休闲娱乐大型影城、小型数字影院电子娱乐、动漫城商务娱乐 会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场大众娱乐 慢摇吧、健身房、KTV酒吧、迪厅、溜冰场，台球吧、网吧、碰碰车、儿童乐园、大型卖场家居生活广3、场（大润发、欧尚、联华。）建材家具广场（月星、红星、第六空间。）家电广场（苏宁电器、国美、五星。）数码城（友通数码港、宏图三胞。）大型购物广场（泰华商城、奥特莱斯、四季青。）业态组合形式 社区配套型 小型商圈型 商务型商圈 核心大商圈型 城市综合体社区配套型商业 家庭、个人消费为主的餐饮店；足浴、浴场、棋牌、超市、水果店、药店、美容美发店。该类型商业体商业体量和所在社区规模以及辐射人群类别有一定联系，不过一般都是2万平米以下规模。时尚生活区大众餐饮区大众休闲娱乐区 该类型商业体的辐射区域和周边的商业格局有一定的关系，主要从供给和稀缺两方面来考量业态的规模和辐射范围。一般以商业为中心，15分钟步4、行路程为半径为辐射圈例：新升新苑社区内商业社区商业体规划借鉴 首先，首先，应明确各业态的意义和作用差别。主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；必备性商业：满足生活基本需求；特色性商业：吸引客流，丰富业态。其次其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。再次，再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开如医5、疗诊所与餐饮店。小型商圈类商业体商务餐饮、西餐料理店、咖啡茶室+流行购物/特色购物一般小型商业体无非两种形式存在，一是主题型特色商业体，一是因附近有强烈需求而应运而生的小型综合商业街形式。所谓主题型特色商业体多指有一定文化底蕴或业态历史的区域聚集而成的商业街，如古玩市场、瓷器一条街、古街等另一种因为没有特色而能强势生存下来无非因为周边有强势的需求，且因为消费习惯和区位原因导致它的市场竞争力很强，这样的商业体一般业态组合较综合，但多以小型商家为主。商务类商圈型 商务区商圈商业主要针对人群是周边商务人群和居住的中高端消费人群。商业规划多以商务配套和中高档消费场所为主 会展中心、酒店、酒店式公寓、咖6、啡厅茶吧等休闲商务场所；主题餐饮、西餐厅、料理店等饮食场所；健身馆、俱乐部、美容美发等康体中心；KTV酒吧、足浴保健等休闲娱乐场所；核心大商圈型商业大型购物中心流行购物中心全类餐饮休闲娱乐中心例：观前商圈、南门商圈 城市购物中心、城市shoppingmall、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、折扣店、批发市场、大众化及商务类娱乐设施。城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合7、了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市shopping-mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、直销店、娱乐类设施等 洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能8、的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。城市综合体城市综合体城市综合体分类有些可以是单一综合体，有些可以是复合综合体，有些可以是地块综合体，还有些可以是区域综合体 目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可用普通的房地产、住宅或商业9、的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市、百货、步行街、娱乐楼、餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合10、各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道11、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。城市综合体功能特征当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。另一种说法，当城市化达到70%，城市人均GDP在4000美元以上时才可发展正是综合体，而中国的平均城市化只达到47%，增长速率也仅1%每年；达到70%城市化率的只有不到20个城市，苏州的城市化率仅达到52%。长三角地区目前只有上海（86%）无锡（72%）两个城市够格，已达到高速发展城市综合体阶段。而苏州地区目前发展城市综合体的条件明显不太成熟。城市综合体生存条件