1、 项目商业招商租赁方案项目商业招商租赁方案2012-8-28没有最好 只有更好颛桥板块闵行区介绍：闵行区介绍：n闵行地处上海西南角。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。颛桥板块介绍：颛桥板块介绍：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、铁路闵吴支线以北、区界以东地区；n规划用地面积31.5平方公里，2020年规划常住人口60万，城镇建设用地28.7平方公里；n板块功能定位为工业与居住。区位分析闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行区的功能定位为工业与居中部，板块在闵行区的功2、能定位为工业与居住性质住性质交通分析交通分析本案本案5KM5KM外环线外环线n本案位于闵行腰部位置的颛桥板本案位于闵行腰部位置的颛桥板块，属于外环外区域块，属于外环外区域n距离徐家汇约距离徐家汇约1818公里公里n距离莘庄南广场约距离莘庄南广场约5 5公里公里n距离开通最近的地铁站五号线颛距离开通最近的地铁站五号线颛桥站约桥站约1 12 20000米米本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离区域有一定距离莘庄南广场莘庄南广场类型类型楼盘楼盘户数户数户数小计户数小计别墅别墅君临颐和花园1902452君临天下600剑桥景苑305腾谷园50怡泰苑50樱园3、931圣特丽墅220招商雍华府106公寓公寓君临颐和花园8008675金都花好悦圆小区2300好世凤凰城454君莲新城1317银桥花园258名门世家花园313金榜世家428招商雍华府1354项目周边未来约有项目周边未来约有6 6万多的居住客户，万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础且具有一定的中高端客群基础n项目周边三公里范围住宅项目项目周边三公里范围住宅项目汇总，总人口为汇总，总人口为1515万，其中别墅万，其中别墅人口约人口约2 2万人左右万人左右n项目西南侧的大鑫都居住区未项目西南侧的大鑫都居住区未来导入人口来导入人口3 3万，由于该区域其万，由于该区域其商业配套欠缺，将会吸引以上部4、商业配套欠缺，将会吸引以上部分居民到本项目消费分居民到本项目消费项目周边环境项目周边环境区域人口住宅分析区域人口住宅分析u经营状况u由于目前该周边商业项目已经形成以餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚上和周末u工作日相对冷清，中午时间广场停留约80-100辆中端车辆，且集中在几家大型餐饮店消费的居多，普通餐馆上座率白天达到45%商圈消费分析消费人群以周边区域居住客户及工业园客户占绝大比例项目周边多为居住社区（都市路别墅区）及配套设施,对区域的商业有更高层次的要求。周边商业多为沿街商业形式，满足周边居民日常生活周边商业因体量较大都市路与伟都路毗邻地铁5号线，都市路过往车辆以私家车和公交车为主，而5、颛兴路则以别墅私家车为主，直接通往沪青高速.地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随着周边等高端项目的坐落，加上本案位属于别墅区，区域商业有向高档次发展的需要都市路樱园谷藤苑金 都 路贵 都 路田园公园好爱广场上海射击射箭运动中心派出所剑桥景苑贵都小区乐购商业街梅 州 路1-项目周边商圈好爱广场餐饮商户情况商户分类使用面积（平米）宝燕海鲜海鲜3500海燕精菜馆粤菜、本帮菜14408号景观餐厅粤菜1200小尾羊火锅990沁雨轩海鲜660名家饭店上海本帮菜660小嘴巴海鲜海鲜500小厨川菜川菜440洲头湘菜湘菜330本帮湘菜湘菜330恒香栈上海菜330东北菜馆6、东北菜330小沪人家本帮菜330香山海鲜海鲜330望湘阁湘菜300桂菊酒家川菜220商户分类使用面积（平米)香乡村龙虾龙虾220韶山毛家湘菜湘菜220哈尔滨饺子饺子220扬名四海饭庄海鲜165秦之都陕西菜150象山海鲜海鲜150日式料理料理150炭火烧酒家日式烧烤110赏湘轩菜馆湘菜110沙县馆小吃110木桶饭小吃110面馆小吃110黑三娘湘菜260好爱广场餐饮菜系以海鲜、本帮菜、粤菜、湘菜为主，除宝燕海鲜等大型餐饮店档次较高之外，其他多为中低端餐饮2-商圈个案分析业态商户数量面积（平米）体量占比大型会所及宾馆 6（其中会所3家）35000 53.2%餐饮341500022.8%休息餐饮5（47、家咖啡）14002.1%茶行58001.2%足浴保健1638006.7%网吧棋牌17（网吧、酒吧桌球）48007.3%零食配套22（包含宠物）33005.7%好爱广场业态配比总结：目的性消费特点明显，目前主要业态为娱乐休闲及餐饮其中大中型会所和宾馆超过一半体量3-商圈个案分析4-本案周边商圈好爱广场乐购都市路梅州路内街都市路沿街商业项目周边业态、形态商铺形态u产品形式上，除好爱广场为内街形式外，多为沿街商铺u产品形态上，除剑桥景苑沿街商铺为3层到4层外，多为上下2层产品u产品尺寸上，一层开间4-4.5米，进深10-14米商铺业态业态以零售、美容美发宾馆餐饮等生活配套型商业为主，满足周边居民日常8、生活需求除好爱广场为内街形式外，多为上下两层沿街商铺，开间4-4.5米，进深10-14米，业态为社区配套型商业为主项目SOWT分析SOWTsoTw劣势u项目与商贸集中区域有一定距离，且南迎高价u项目四至别墅区，消费习惯档次有待提升u闵行目前的商业格局较为不成熟，项目与其他成熟商圈的项目相比没有优势威胁威胁u目前区域形象一般，加上对面住宅入住率有待提高,都市路多个住宅项目尚未建成，难以形成高档住宅集聚效应u相比闵行其他区域，本项目人气中心商业氛围尚需经得起时间的考验优势优势u 项目周边住宅为别墅区，可以支撑一定 量体商业u 客群收入水平较高，主题商业需求旺盛u 毗邻5号线，可树立社区主题商业街机9、遇机遇u商业业态的合理补充，将使整个商业街区的市场预期值提升，并与乐购形成良好的业态互补关系，提升整体商业街的档次及业态氛围u由于项目临近别墅区高端住宅区，紧邻便捷的5号线，高端人群需要区域内档次提升初步判言：项目的辐射范围还是以周边居民和产业客为主，档次上要有大的提升，本案必须借助项目自身的优势，形成主题特色，吸引目的性消费群体u 目前闵行区的每个主要区域板块都以拥有自己的商业中心，形态多为家庭式一站式购物中心出现，运用的模式均为封闭式的购物中心，以卖场带动人流进行消费。u 运营较为成功的是莘庄南广场商业板块，其特点是周边常住人口多、交通便捷并有轨道交通作为支持、且以卖场为主力业态来吸引周边10、居民的商业升级需求u 本案周边也有此类特点，紧邻本案的“好爱广场”是颛桥镇目前已成熟的商业中心，其本身主要功能为餐饮休闲，总体来看，闵行区的区域内商业流动性不大，特别是零售行业，如果品牌为同一档次，客源将采用就近原则消费，而本区域的客源仍然占本项目主导消费群体，由于本案处于别墅区域，客源的消费能力已具有一定的水准。本案商业市场分析总结 1、区域社区中心Mini-mall经营模式 沿街式的购物环境与商业空间相结合 形成生活购物、餐饮、休闲配套于一体的社区商业中心商业模式的定位与创新2、商业模式定位、商业模式定位周边工业园区商务消费人群20-45岁年收入10万元以上三口家庭周边居民聚居在上海闵行别11、墅区、高端消费人群商业模式的定位与创新3、消费人群定位、消费人群定位项目概况项目经济指标：项目经济指标：n商业建筑面积：商业建筑面积：1111470470 平米土地平米土地n性质：商业设施用地性质：商业设施用地n项目总电量：项目总电量：2000KW2000KWn项目总天然气量：项目总天然气量：10001000立方立方n得房率：得房率：80%商业总面积商业总面积一层一层二层二层三层三层地下一层地下一层11470平方米2278平方米2404平方米1900平方米4873平方米商 业 业 态 定 位楼层主题业态地下一地下一层层品质生品质生活活中型主力生活类卖场、电器、或娱乐会所、健身中型主力生活类卖场12、电器、或娱乐会所、健身地上三地上三层层娱乐生娱乐生活活娱乐动漫、餐饮娱乐动漫、餐饮地上二地上二层层完美生完美生活活教育文化及部分一层业态带二层部分教育文化及部分一层业态带二层部分咖啡或茶艺咖啡或茶艺地上一地上一层层时尚生时尚生活活SAPSAP、保健、药店等、保健、药店等银行、美容、快餐等银行、美容、快餐等咖啡、黄金珠宝、中高档服饰专卖、数码通讯、眼镜、咖啡、黄金珠宝、中高档服饰专卖、数码通讯、眼镜、钟表等钟表等1、业态布局、业态布局方案一方案一都市路伟都路商业项目业态布局汇总表生活类卖场会所健身零售服饰 休闲餐饮列举商家需求面积DQ,康恩都乐咖啡,永和80-250平方米生活配套列举商家需求面积伊美娜SAP,美洁干洗店等50-150平方米列举商家需求面积采轩、海谰之家等70-120平方米零售服饰零售服饰休闲餐饮休闲餐饮超市超市入口入口生活配套生活配套休闲服务类休闲服务类生活服务生活服务列举商家需求面积餐饮、足浴等80-250平方米教育文化教育文化列举商家需求面积学而思、精锐教育300-500平方米列举商家需求面积足浴、家居零售70-120平方米生活服务生活服务教育文化教育文化休休闲闲服服务务餐饮服务餐饮服务动漫娱乐动漫娱乐列举商家需求面积爱乐园、梦宫娱乐等500-800平方米列举商家需求面积湘王府、火锅类800-1500平方米动漫娱乐动漫娱乐酒店服务酒店服务Thank you