1、谨呈：成都金控置业有限公司谨呈：成都金控置业有限公司成都比华利房地产营销顾问有限公司成都比华利房地产营销顾问有限公司2010201020102010年年年年4 4 4 4 月月月月 成都成都成都成都一、温江房地产区域市调结论目 录二、可供选择地块推荐三、项目概念性规划（一）（一）城市发展潜力方面：城市发展潜力方面：温江温江与成都其他近郊县相比，经济快速发展、与成都其他近郊县相比，经济快速发展、人口不断增长、房地产业处于高速发展态势，具有人口不断增长、房地产业处于高速发展态势，具有较高市场吸纳力和竞争力的生态宜居区域。温江处较高市场吸纳力和竞争力的生态宜居区域。温江处于经济及城市基础建设快速发展2、的区域，工业经济于经济及城市基础建设快速发展的区域，工业经济相对于有强势产业支撑的高新区、双流、新都及青相对于有强势产业支撑的高新区、双流、新都及青白江区处于相对弱势，但整体来看，区域经济发展白江区处于相对弱势，但整体来看，区域经济发展速度快，人口亦进入快速增长期，加之房地产投资速度快，人口亦进入快速增长期，加之房地产投资增速高、区域整体规划力度强，使得区域房地产市增速高、区域整体规划力度强，使得区域房地产市场呈现蓬勃态势，为我项目的开发提供了良好的市场呈现蓬勃态势，为我项目的开发提供了良好的市场环境基础。场环境基础。一、温江房地产区域市调结论（二）（二）物业市场发展：物业市场发展：商业在区域3、内有较好的发展空间，但有一定的培育期。商业在区域内有较好的发展空间，但有一定的培育期。温江办公市场处于发展初期，物业档次低，市场体量小，对于我项温江办公市场处于发展初期，物业档次低，市场体量小，对于我项目开发而言，不具备太大的市场参考性；目开发而言，不具备太大的市场参考性；如果要开发办公物业，我项目必须跳出该区域进行项目打造，可再深度如果要开发办公物业，我项目必须跳出该区域进行项目打造，可再深度挖掘区域内客户的潜在需求，实现引导性的办公消费。挖掘区域内客户的潜在需求，实现引导性的办公消费。城市综合体中住宅部分的市场消化能力和价格弹性均有较大的发展城市综合体中住宅部分的市场消化能力和价格弹性均有4、较大的发展空间，但需要注意规模和产品细化方面的最优化。空间，但需要注意规模和产品细化方面的最优化。温江酒店市场处于发展初期阶段，整体档次不高，中高端酒店存在温江酒店市场处于发展初期阶段，整体档次不高，中高端酒店存在较大的市场需求空间，此外经济型酒店发展虽不成熟，但市场发展前景较大的市场需求空间，此外经济型酒店发展虽不成熟，但市场发展前景良好，对于我项目开发酒店物业而言，具备先天市场基础，尤其是满足良好，对于我项目开发酒店物业而言，具备先天市场基础，尤其是满足商务兼顾休闲旅游需求的品牌连锁经济型酒店具有较强的市场竞争力。商务兼顾休闲旅游需求的品牌连锁经济型酒店具有较强的市场竞争力。一、温江房地产5、区域市调结论二、可供选择区域及地块大学城与海峡大学城与海峡两岸科技园片区两岸科技园片区老城区老城区光华大道片区光华大道片区二、可供选择区域及地块3号地块约204亩1号地块约50亩2号地块约98亩大学城与海峡大学城与海峡两岸科技园片区两岸科技园片区 光华大道片区光华大道片区轻轻轨轨站站 1号地块约50亩轻轻站地块概况：地块概况：1、位于大学城、位于大学城与海峡两岸科技与海峡两岸科技园片区，学府路园片区，学府路与海科路交路口与海科路交路口西北角与轻轨大西北角与轻轨大学城站隔路相望学城站隔路相望2、地块性质：、地块性质：商业。商业。3、地块约、地块约50亩亩 2号地块约98亩地块概况：地块概况：1、6、位于光华大、位于光华大道片区，南熏大道片区，南熏大道与凤溪大道交道与凤溪大道交叉路口的西南角叉路口的西南角与珠江国际新城与珠江国际新城相距约相距约1.5公里，公里，紧邻轻轨站。紧邻轻轨站。2、地块性质：、地块性质：商业兼住宅。商业兼住宅。3、地块约、地块约98亩亩 3号地块约204亩地块概况：地块概况：1、位于大学城与、位于大学城与海峡两岸科技园片海峡两岸科技园片区，柳台大道与学区，柳台大道与学府路北段交叉路口府路北段交叉路口的西南角，北面为的西南角，北面为中医药大学相邻，中医药大学相邻，东面为西南财大光东面为西南财大光华校区，南为海科华校区，南为海科名城及财大专家楼。名城及财大专家楼。2、地7、块约、地块约204亩亩（二）竞争项目简析营业面积约7300平方米的家乐福温江店位于珠江国际新城，预计于2010年下半年开业。（二）竞争项目简析 将于2012年开业的伊藤6号店，是珠江新城国际项目的重量级商家，除了包括5万平方米的伊藤洋华堂GSM主力店外，还将引入更多业态，挑战大型SHOPPING MALL，为顾客营造更加休闲、舒适的购物环境，提供更人性化的服务。台湾新光三越百货也暂定在温江市政公园旁的63亩地上落脚，定位为高档百货。（二）竞争项目简析（二）本项目可选区域建议鉴于家乐福、伊藤6号店以及台湾新光三越百货均已选择位于光华片区的珠江国际新城，因此，“大学城与海峡两岸科技园片区”为金控置8、业温江金融中心项目选择的重点。3号地块约204亩1号地块约50亩2号地块约98亩大学城与海峡大学城与海峡两岸科技园片区两岸科技园片区 光华大道片区光华大道片区通过宏观市场分析、分物业市场分析、需求分通过宏观市场分析、分物业市场分析、需求分析，本报告认为温江金融中心项目适宜发展为析，本报告认为温江金融中心项目适宜发展为集集“购物、金融、办公、会议、休闲、娱乐、购物、金融、办公、会议、休闲、娱乐、美食、文化美食、文化”八位一体的现代城市商业综合体，八位一体的现代城市商业综合体，占据大学城与海峡两岸科技园片区核心位置，占据大学城与海峡两岸科技园片区核心位置，有序组织大众化各种业态的主力、次主力和精有9、序组织大众化各种业态的主力、次主力和精品连锁店，相互依持、共同造势，进而产生核品连锁店，相互依持、共同造势，进而产生核心吸引力，并依托周边大量高素质客群来与珠心吸引力，并依托周边大量高素质客群来与珠江国际新城、台湾新光三越百货展开差异化竞江国际新城、台湾新光三越百货展开差异化竞争，共同开创温江商业新局面。争，共同开创温江商业新局面。三、项目概念性规划 本本项项目目定定位位方方向：向：三、项目概念性规划 本本项项目用地目用地为为金融商金融商业业用地，因此：用地，因此：1 1、规规划用地划用地9898亩亩，按容，按容积积率率为为4 4，总总建筑密度建筑密度为为40%40%计计算，地上建筑面算，地上10、建筑面积为积为：261,333261,333平方米，底下二平方米，底下二层层共共100,000100,000平平方米，方米，总总建筑面建筑面积约积约31.1331.13万平方米。万平方米。2 2、按商、按商业业金融用地兼容金融用地兼容 50%50%住宅住宅测测算，商算，商业业建筑面建筑面积约为积约为13.3313.33万平方米。万平方米。（一）项目开发指标设定三、项目概念性规划 金金控控置置业业温温江江金金融融中中心心三、项目概念性规划 金金控控置置业业温温江江金金融融中中心心一、红线内净地面积：一、红线内净地面积：65,33365,333（9898亩）亩）二、总建筑面积：二、总建筑面积：3611、1,333361,333三、地上建筑面积：三、地上建筑面积：261,333261,333 1 1、购物中心建筑面积：、购物中心建筑面积：85,00085,000 2 2、甲级写字楼：、甲级写字楼：20,00020,000 3 3、四星级商务酒店建筑面积：、四星级商务酒店建筑面积：20,00020,000 4 4、金融中心包括银行、证券和保险公司等建筑面积：、金融中心包括银行、证券和保险公司等建筑面积：8,3338,333 5 5、高档住宅建筑面积：、高档住宅建筑面积：128,000128,000四、地下二层建筑面积：四、地下二层建筑面积：100,000100,000(包括地下一层商业包括地下一层商业40000 40000）五、容积率：五、容积率：4 4六、密度：六、密度：40%40%七、建筑高度：七、建筑高度：100100米以内米以内八、绿化率：八、绿化率：25%25%