1、国际长寿村项目定位思考国际长寿村项目定位思考谨呈：香江国际重庆香江长寿村置业有限公司谨呈：香江国际重庆香江长寿村置业有限公司谨呈：香江国际重庆香江长寿村置业有限公司谨呈：香江国际重庆香江长寿村置业有限公司重庆鼎合顾问重庆鼎合顾问重庆鼎合顾问重庆鼎合顾问2011.42011.42011.42011.4第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：项目核心问题第二部分：项目核心问题 第三部分：项目定位第三部分：项目定位 第四部分：项目项目规划设计建议第四部分：项目项目规划设计建议第第一一部部分分：项项目目本本体体分分析析项目外部环境分析项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比分析2、 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿湖区位长寿湖区位长寿湖区位长寿湖区位长寿湖景区位于重庆市长寿区境内的西北角长寿湖景区位于重庆市长寿区境内的西北角,地处长寿区、垫江县、涪陵市交界处，绝大部分地处长寿区、垫江县、涪陵市交界处，绝大部分水域位于长寿区境内。景区距离重庆主城区水域位于长寿区境内。景区距离重庆主城区130130公里，距离长寿区政府所在地凤城镇公里，距离长寿区政府所在地凤城镇2828公里。公里。长寿城区长寿湖西岸28公里130公里 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目3、外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿湖西岸区位长寿湖西岸区位长寿湖西岸区位长寿湖西岸区位长长寿寿湖湖西西岸岸片片区区南南北北长长约约8 8公公里里，南南接接狮狮子子滩滩镇镇镇镇区区。规规划划区区交交通通便便利利，是是渝渝宜宜高高速速公路长寿湖出口至镇区必经的第一个滨湖片区。公路长寿湖出口至镇区必经的第一个滨湖片区。西岸片区西岸片区 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 历史沿革历史沿革历史沿革历史沿革长寿湖是西南地区最大的人工湖泊，形成于长寿湖是西南地区最大的人工湖泊，形成于19541954年动工兴建的4、狮子滩水力发电站，该电站年动工兴建的狮子滩水力发电站，该电站19571957年年全部建成发电，为我国全部建成发电，为我国“一五一五”期间国家期间国家156156个项目中的重点建设项目之一。受到了党的第一代个项目中的重点建设项目之一。受到了党的第一代领导人的密切关注。领导人的密切关注。电站水库坝高51米，坝长1399.5米，坝顶宽8米，设有3座副坝。水库总容量10.27亿立方米，水面面积65平方公里。水库控制流域面积3020平方公里，调节库容7.48亿立方米。1958年，农垦部门进驻库区成立长寿湖渔场，主要从事水产养殖和水果栽培，后长寿湖渔场更名为长寿湖联合企业公司：1972年引进夏橙，现在已经5、发展成为国内重要的夏橙生产基地。1985年长寿区正式成立长寿湖镇行政建制，1992年元月3日重庆市人民政府批准长寿湖风景区为市级风景名胜区。1997年更名为重庆市新巴蜀十二景之一“长湖浪屿”。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 人文资源人文资源人文资源人文资源东林古刹高峰日出（红岩原创地）湘子遗石十里柚乡狮子山庄老虎洞刘家湾梯田罗山古镇 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状基础设施基础设施6、教育：教育：回龙村和罗山村设有小学各一所各一所 交通：交通：目前长寿湖周边已经形成狮子滩至云集、飞龙；至双龙、合兴的道路长寿湖至飞龙乡、龙河至乐温的道路。有三条公路与高速公路相连。穿越西岸片区的双龙路接长万高速公路全长为有三条公路与高速公路相连。穿越西岸片区的双龙路接长万高速公路全长为1414公里；另一条经过公里；另一条经过狮子滩至长寿桃花接渝长高速公路公狮子滩至长寿桃花接渝长高速公路公2828公里。公里。长寿湖西岸现有至拱背桥公路，路面宽7米，至罗山简易公路3公里，土石路面。旅游服务设施：旅游服务设施：长寿湖景区现有宾馆、招待所、旅游社和家庭旅馆等各类接待服务设施约20家，其中主要分布在长寿7、湖镇和沿湖两岸以及湖心主要游览岛屿上。长寿湖西岸目前的旅游设施包括凯源度假村、快乐岛度假村以及少量的农家乐，设施等级低不高，尚未形成产业规模。设施等级低不高，尚未形成产业规模。市政设施：市政设施：长寿湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富，不存在电力短缺的问题。长寿湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富，不存在电力短缺的问题。长寿湖电站主要供电线路有狮下线110KV，狮新线110KV，狮云线110KV，狮龙线10KV。上硐电站有供电线路上龙线35KV，上焦线10KV等；长寿湖景区供电主要由长寿湖电站所出的10KV狮龙线，上硐电厂所出的35KV变电站，飞龙10KV变电站以及狮电总厂长寿湖大坝区内自备的两个变电站8、供电。规划区内水资源丰富，供水便利，规划区内水资源丰富，供水便利，长寿湖镇水厂日产水量100吨，长寿湖渔场自备水厂日产水量2000吨。三个水厂水源均采自于长寿湖。目前西岸片区通过从长寿湖取水经简单处理供水。目前西岸片区通过从长寿湖取水经简单处理供水。天然气源天然气源由川东25号井出气经双龙穿越西岸片区至长寿湖东海配气站长寿湖东海配气站，气源管径气源管径108108毫米。毫米。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状夏橙沙田柚经济发展现状经济发展现状 长寿湖经济结构主要以渔9、业和特色水果生产为主。西岸片区现以农业和夏橙、沙田柚种植为长寿湖经济结构主要以渔业和特色水果生产为主。西岸片区现以农业和夏橙、沙田柚种植为主要产业。长寿湖西岸海拔主要产业。长寿湖西岸海拔340340米以下土地为国有土地，其余为集体所有土地（已经征用土地米以下土地为国有土地，其余为集体所有土地（已经征用土地除外）。除外）。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状西岸片区现状预计建成后效果预计建成后效果预计建成后效果长寿湖片区目前唯一一座110千伏电源点即将完工 项目本体分析项目本体分析10、项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 外部路网外部路网外部路网外部路网一小时经济圈一小时经济圈目前主城区到长寿交通主要为公路渝宜高速、铁路渝怀铁路。目前主城区到长寿交通主要为公路渝宜高速、铁路渝怀铁路。p本案距重庆主城区83公里，走渝宜高速50分钟车程。p渝怀铁路重庆北至长寿37分钟p快艇长寿至朝天门75分钟p2013年通车的渝万城际客运专线将连通火车北站、重庆机场、统景、长寿、长寿湖、万州，设计时速350公里/小时，届时重庆主城至长寿湖仅需20分钟。长寿湖站晏家火车站长寿北站重庆三环高速渝万城际高铁长寿湖旅游专用高速渝涪高速渝怀铁路渝利铁11、路至江北机场60公里客运码头 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 外部路网外部路网外部路网外部路网高速公路：渝长、渝涪、渝宜三条高速公路在长寿交汇，有5座互通式立交桥，正在修建的重庆三环路也经过长寿高速铁路：渝怀和渝利铁路在境内设有客、货及编组站。正在建设的京郑渝昆城际高铁（渝万高铁）也经过长寿，预计在2014年建成，完成后长寿到达重庆仅需15分钟。黄金水道：长江黄金水道绕城而过，21个3000吨级船舶常年可通江达海。空中航道：长寿湖距重庆国际机场仅50分钟车程。合兴至罗山快速旅游通道长寿湖旅游高速公路（在建中）长12、寿湖迎宾大道西岸沿湖道路项目周边现有配套贫瘠，仅有集餐饮娱乐与景观为一体的大坝综合风景区，距本案直线项目周边现有配套贫瘠，仅有集餐饮娱乐与景观为一体的大坝综合风景区，距本案直线距离约距离约4 4公里。公里。本案本案大坝风景区项目现有配套贫瘠长寿湖美食天街长寿湖大坝长廊长寿湖大坝娱乐设施长寿湖大坝娱乐设施 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 配套设施配套设施配套设施配套设施 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿湖未来规划长寿湖未来规划13、长寿湖未来规划长寿湖未来规划按景区划分，规划为按景区划分，规划为4 4大板块：田园风光区、人文景观区、水上动感娱乐景区、生态林大板块：田园风光区、人文景观区、水上动感娱乐景区、生态林地景区。地景区。生态林地景区田园风光景区水上动感娱乐景区人文景观区水域 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿湖未来规划长寿湖未来规划长寿湖未来规划长寿湖未来规划按景点及度假区边界划分，规划为按景点及度假区边界划分，规划为2 2大区域：风景名胜区、国际旅游度假区。大区域：风景名胜区、国际旅游度假区。长寿湖风景名胜区长寿湖国际旅游度假区14、风景名胜区边界道路水面长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡土风情为主要特色。土风情为主要特色。土风情为主要特色。土风情为主要特色。山山岛岛湖湖认知长寿湖风景区认知长寿湖风景区长寿湖风景区包含长寿湖主体，长寿湖主要水长寿湖风景区包含长寿湖主体，长寿湖主要水源大河支流和小河支流水域，共涉及长寿湖，源大河支流和小河支流水域，共涉及长寿湖15、，双龙镇，云集镇等村镇，距离出去主城区双龙镇，云集镇等村镇，距离出去主城区130130公公里，据离长寿湖所在地凤城镇里，据离长寿湖所在地凤城镇2828公里，景区水公里，景区水面面6363平方公里，蓄水平方公里，蓄水1010亿立方米，有亿立方米，有“川东明川东明珠珠”的美誉，湖中大小岛屿的美誉，湖中大小岛屿200200多个，山清水秀，多个，山清水秀，鱼鲜果美，是闻名遐迩的休闲度假旅游胜地。鱼鲜果美，是闻名遐迩的休闲度假旅游胜地。长寿湖风景区总体规划长寿湖风景区在空间布局上采用“一心三组团”的布局结构。“一心”长寿湖主体湖面形成水上娱乐动感景区，是整个风景区的景观核心，是长寿湖风景未来发展建设的重16、点。“三组团”指田园风光景区，林地生态景区和狮子滩人文景观区。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿湖定位长寿湖定位长寿湖定位长寿湖定位以罗山半岛为中心的以罗山半岛为中心的8 8平方公里镇区旅游服务基地的拓展用地，交通便利，区位优势明显。平方公里镇区旅游服务基地的拓展用地，交通便利，区位优势明显。长寿湖西岸片区控制性详细规划长寿湖西岸片区控制性详细规划长寿湖西岸片区在南北向德狭长湖岸地带，结合自然地形条件及功能布置的需要，形成一贯穿四个主要功能片区的结构：一轴20米主干道，四片区旅游地产开发区，旅游服务核心区，罗17、山岛片区和北部休闲度假区。n休闲度假区：休闲度假区：以度假村，现代观光农业园，运动休闲功能为主n旅游地产开发区：旅游地产开发区：及居住，商业，休闲，水上运动中心等于一体的综合开发区n旅游核心服务旅游核心服务区：区：集旅游商业服务，接待，餐饮，居住等为一体的旅游服务区n罗山岛：罗山岛：规划养生基地，岛屿公园及水上游艇俱乐部等运动休闲设施 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 西岸片区规划西岸片区规划西岸片区规划西岸片区规划西岸旅游地产开发区西岸旅游地产开发区处于初步开发状态，目前仅维丰项目在售处于初步开发状态，目前仅维18、丰项目在售；但是地块内建筑形式各异，建；但是地块内建筑形式各异，建筑风格不统一，建筑高度，开发强度参差不齐且偏大，整体凌乱，弱化了长寿湖地势肌理，本筑风格不统一，建筑高度，开发强度参差不齐且偏大，整体凌乱，弱化了长寿湖地势肌理，本案所处案所处旅游服务核心区旅游服务核心区处于预备开发阶段，处于预备开发阶段，休闲度假区休闲度假区尚未开发。尚未开发。中飞公司国际复合公司民生公司金同度公司维丰公司初步开发初步开发预备开发（本案）预备开发（本案）尚未开发尚未开发 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 西岸开发现状西岸开发现状西19、岸开发现状西岸开发现状本案本案维丰蓝湖熙岸长寿古镇 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 区域市场竞争分析区域市场竞争分析区域市场竞争分析区域市场竞争分析目前，区域市场内与本案具有较为直接竞争关系的项目仅维丰蓝湖熙岸与长寿古镇。目前，区域市场内与本案具有较为直接竞争关系的项目仅维丰蓝湖熙岸与长寿古镇。维丰蓝湖熙岸位于长寿湖镇沿湖路维丰蓝湖熙岸位于长寿湖镇沿湖路5 5号，地处长寿湖西畔，占地号，地处长寿湖西畔，占地327327亩，为中式建筑风格的花亩，为中式建筑风格的花园洋房和别墅。容积率园洋房和别墅。容积率0.59020、.59，绝大部分可户型以临窗观湖。花园洋房以，绝大部分可户型以临窗观湖。花园洋房以20-5020-50平米的小户型为平米的小户型为主，总价较低，度假、投资两相宜。主，总价较低，度假、投资两相宜。占地面积:218000平方米 建筑面积:130000平方米 一期开盘时间：2009-12-12 一期交房时间：2010-10-20 花园洋房4层，别墅3层停车位:500 总户数2255户 结构:框架 外墙:文化石、有机玻璃贴面、木制架构及外墙涂料 电梯:无 卫生间:下沉式 供电:有 供水:有 供气:有 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目21、外部环境分析 维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸二期预计二期预计20112011年年5 5月推出月推出20-8020-80平米度假休闲公寓洋房，推出平米度假休闲公寓洋房，推出200-250200-250套，约套，约1 1万方万方.预计价格预计价格43004300元元/。一期为一期为20-8020-80平米湖居度假洋房，约平米湖居度假洋房，约5.25.2万方，共约万方，共约10501050套，收官价格套，收官价格41004100元元/，目前，目前已售罄。已售罄。销售情况销售情况C3平层户型图C2平层户型图C1平层户型图 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境22、分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸长寿古镇位于长寿区桃花新城长洪路后段（菩提山下），占地长寿古镇位于长寿区桃花新城长洪路后段（菩提山下），占地20002000亩，其中文化旅游核心区占亩，其中文化旅游核心区占地地800800亩，建筑容积率小于亩，建筑容积率小于0.70.7。配套住宅区有。配套住宅区有12001200亩（小高层、高层、独栋别墅、联排别墅、亩（小高层、高层、独栋别墅、联排别墅、花园洋房），建筑容积率花园洋房），建筑容积率1.151.15。项目总建筑面积为。项目总建筑面积为136136万平方米，总投资万平方米，总投资423、343亿元。亿元。占地面积:800000平方米（住宅部分）建筑面积:920000平方米 物业类型：小高层、高层、联排、独栋、花园洋房一期开盘时间：2011-11-16总层数：4可出租层数：3 标准层高：3.3米净高：3.2花园洋房4层，别墅3层停车位:2800住宅部分预计2011年年底动工，2012年下半年开售项目定位为以旅游为主，地产为辅的文化旅游地产项目。项目定位为以旅游为主，地产为辅的文化旅游地产项目。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸维丰蓝湖熙岸 项目本体分析项目本体分24、析项目本体分析项目本体分析 项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析项目外部环境分析 长寿古镇长寿古镇长寿古镇长寿古镇销售情况销售情况一期为商铺一期为商铺1010万方含万方含2.82.8万方酒店万方酒店5 5星级，酒店目前正在引进中。星级，酒店目前正在引进中。一期商铺面积在一期商铺面积在247-2000247-2000之间，共之间，共313313套，套，A A区区167167套，套，B B区区146146套，目前已售出套，目前已售出200200多套，销多套，销售均价达到售均价达到80008000元元/。B B区另有区另有25-5525-55公寓公寓160160余套，总体量约余套，总体量25、约 64006400，皆为精装修，销售价格为，皆为精装修，销售价格为6100-65006100-6500元元/，本次房交会首次推出。本次房交会首次推出。第第一一部部分分：项项目目本本体体分分析析项目外部环境分析项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比分析A2A3A1A4A5商A2A6CB2B1B3B4B5B7B7B6项目由若干地块相互紧密组成，呈现东低西高地形，东部沿湖区域较为平坦，西部山地高差项目由若干地块相互紧密组成，呈现东低西高地形，东部沿湖区域较为平坦，西部山地高差较大。内部存在变电站和高压走廊，其中较大。内部存在变电站和高压走廊，其中A2A2和和B2B2规划为项目一期用地。26、规划为项目一期用地。C变电站A2 西部高差大高压线B2东部平缓 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析 地块现状地块现状地块现状地块现状项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。本案位于长寿湖风景区西岸核心区域，占地2500亩本案若干组团地块组成，综合容积率1，可建体量140万方；1700亩的罗山半岛规划27、修建27洞高尔夫球场；规划酒店和国际会议中心占地为300亩；项目地块内部自然绿化丰富，多以绿地植被和小型树木为主；项目地块为毛地；内部建筑物极少，仅少量农房；项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化用地，环境俱佳；高尔夫体育公园2大内湖国际长寿村酒店和国际会议中心罗山半岛罗山半岛内湖内湖 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析 地块规划地块规划地块规划地块规划项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇28、码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。项目地块位于长寿湖风景区西岸核心区域，占地2500亩项目由若干组团地块组成，综合容积率1，可建体量140万方；1700亩的罗山半岛规划修建27洞高尔夫球场；规划酒店和国际会议中心占地为300亩；项目地块内部自然绿化丰富，多以绿地植被和小型树木为主；项目地块为毛地；内部建筑物极少，仅少量农房；项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化用地，环境俱佳；高尔夫体育公园2大内湖国际长寿村酒店和国际会议中心罗山半岛内湖 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目内部环境分析项目内部环境分析29、项目内部环境分析项目内部环境分析 地块规划地块规划地块规划地块规划 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析 地块功能划分地块功能划分地块功能划分地块功能划分用地依照功能分为：五星级酒店区、国际会议中心区、特色餐饮区、国际风情小镇商业区、用地依照功能分为：五星级酒店区、国际会议中心区、特色餐饮区、国际风情小镇商业区、服务式公寓住宅区和老年绿色生态住宅区服务式公寓住宅区和老年绿色生态住宅区6 6大部分。大部分。至高峰岛至双龙镇至长寿湖镇区规划主干道（20M）规划次干道（12-16M）规划支路（9M）滨湖路（6M）p长寿湖西30、岸片区路网四通八达，与外部连接长寿湖西岸片区路网四通八达，与外部连接性好；性好；p项目内部交通便利，与主干道相连接，多条项目内部交通便利，与主干道相连接，多条次干道和支路贯穿项目内部；次干道和支路贯穿项目内部；p罗山半岛规划交通道路众多，满足了高尔夫罗山半岛规划交通道路众多，满足了高尔夫球场建设需求；球场建设需求；p内部规划滨湖大道，道路与景观相互融合。内部规划滨湖大道，道路与景观相互融合。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析项目内部环境分析 内部路网内部路网内部路网内部路网第第一一部部分分：项项目目本本体体分分析析项目外部环境分析31、项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比分析长寿区主城内相当规模的化工园区，分布在城区周边，污染严重，其中污染较重的有四川维尼长寿区主城内相当规模的化工园区，分布在城区周边，污染严重，其中污染较重的有四川维尼纶厂、重钢集团、长寿化工厂，大区域居住等级低。纶厂、重钢集团、长寿化工厂，大区域居住等级低。本案本案重钢集团四川维尼纶厂长寿化工厂长寿化工园区 项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目周边不利条件分析项目周边不利条件分析项目周边不利条件分析项目周边不利条件分析第第一一部部分分：项项目目本本体体分分析析项目外部环境分析项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比32、分析优势：优势：1 1长寿区旅游区位长寿区旅游区位 、经济区位、经济区位 、交通区位、交通区位 优越性；优越性；2 2长寿湖休闲度假区定位，提供交通，政策等硬支持；长寿湖休闲度假区定位，提供交通，政策等硬支持；3 3长寿湖旅游资源禀赋，提供软支持；长寿湖旅游资源禀赋，提供软支持；4 4西岸成为重庆旅游地产新热点区域，香江国际、碧桂园等知名企业相继进入；西岸成为重庆旅游地产新热点区域，香江国际、碧桂园等知名企业相继进入；5 5本案高尔夫球场，星级酒店，特色商业街提供高端配套支撑。本案高尔夫球场，星级酒店，特色商业街提供高端配套支撑。劣势：劣势：一一.长寿区化工工业园区众多，已经形成不适合居住的先33、入印象；长寿区化工工业园区众多，已经形成不适合居住的先入印象；二二.西岸旅游地产开发区整体规划凌乱。并处于初级开发阶段，配套匮乏西岸旅游地产开发区整体规划凌乱。并处于初级开发阶段，配套匮乏三三.长寿湖旅游知名度目前较低，影响力和竞争力较小；长寿湖旅游知名度目前较低，影响力和竞争力较小；四四.长寿湖水资源为保护性资源，开发受到一定限制；长寿湖水资源为保护性资源，开发受到一定限制；五五.项目内部存在高压走廊和变电站。项目内部存在高压走廊和变电站。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析 项目优劣势对比分析项目优劣势对比分析项目优劣势对比分析项目优劣势对比分析第第二二部部分分：项项目目定定位34、位核核心心问问题题 项目核心问题定位项目难点定位思路定位方法解决思路大环境的不利影响大环境的不利影响重庆人对长寿的认识从川维化工厂开始，历史原因造成了大环境的影响不利，但近年来对长寿湖整治等一系列举措大大改善了传统的认知。生活配套缺少的不利影响生活配套缺少的不利影响长寿湖片区配套集中在大坝区域，以中低端餐饮休闲等为主的配套设施，但缺乏主题及品质，在重庆范围内缺乏吸引力。项目所在西岸片区目前无任何生活及旅游配套设施。缺乏开发企业共同助推的不利影响缺乏开发企业共同助推的不利影响西岸目前仅维丰蓝湖熙岸一个项目开发，缺乏共同开发炒作的影响力。项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心35、问题 项目核心问题项目核心问题项目核心问题项目核心问题项目现状项目现状一、一、如何选择合适的定位发展模式，对土地资源进行优化配置如何选择合适的定位发展模式，对土地资源进行优化配置项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题 定位项目难点定位项目难点定位项目难点定位项目难点二、如何选择开发模式来运作，何种引擎产品来启动项目二、如何选择开发模式来运作，何种引擎产品来启动项目三、如何突破传统的物业形态和功能组织，结合客户需求创新产品三、如何突破传统的物业形态和功能组织，结合客户需求创新产品四、如何在强势树立形象、强力推售项目，实现项目品牌塑造四、如何在强势树立形象、强力推售项目，36、实现项目品牌塑造六、如何解决项目内部配套，而且要做出特色六、如何解决项目内部配套，而且要做出特色五、如何通过整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式五、如何通过整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大以邻近湖滨为最大卖点，来迎合消费者亲近大自然的需求，因此湖景等自然资源的优劣对项目成功起决定性因素。特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系湖滨类资源一般都位于城郊或郊区，离主城区大致1个小时左右车程。随着区域的开发和人流的导入，项目周边交通体系肯定发达，37、尤其是为方便自驾出游而建设的公路。特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大滨湖类度假地产与常规住宅地产不同，配套设施与外部环境才是这类项目的重点，因此房地产项目在开发中占地不会倾向绝对大比重。特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高滨湖类度假项目开发周期长，一般分为导入期、发展期、成熟期三个阶段，历时可能长达10年之久。而由于此类度假项目具有季节性，所以后期物业管理则成为一个难点，如餐饮、清洁等不同于普通住宅小区。特征五：滨湖资源的特征五：滨湖资源的“38、可再生性可再生性”，使得项目易被嫁接和复制，使得项目易被嫁接和复制这里的“可再生”不是自然现象，而是人工行为，即对水库的挖掘开发，这样一来，湖泊资源就变得“无穷无尽”了。雷同的滨湖资源和周边环境，为下一次同类型滨湖项目的开发提供了良好的嫁接条件和模仿素材，可复制性强。滨湖类旅游地产特征：滨湖类旅游地产特征：项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 定位思路定位思路定位思路定位思路定位方法主题创新功能创新滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次陈列式观光地产、提高层次娱乐式体验地产、发展层次休闲式度假地产。形态创新产品形态的创新，顾名39、思义，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。123任何一个项目在前期策划时都有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，就像写作不能离题一样，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 定位方法定位方法定位方法定位方法1.2.3.赋予项目文化底蕴，紧靠“长寿长寿”话题，话题，打造与主题相关的配套设施。主题创新主题创新精确处理高尔夫，高尔夫，酒店，商务，住宅酒店，商务，住宅之间相互关系，并能够贴近养生。功能创新功能创新符合项目特色，提提升产品形态升产品形态，并40、且能强势打开市场的创新产品。形态创新项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题项目定位核心问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 解决思路解决思路解决思路解决思路参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第第三三部部分分：项项目目定定位位 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和世界顶级酒店集群和301301医院医院进驻的珍珠海岸，拥进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸有中国唯一的国家海岸:海棠湾，海棠湾，项目占地项目占地1000141、000多亩，容积率多亩，容积率0.50.5，拥有，拥有3 3公里绵长海岸线，公里绵长海岸线，集纳集纳68-13768-137MINIMINI泳池别墅、泳池别墅、43-6543-65海海景洋房、景洋房、48-13048-130一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体。一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体。东和福湾在三亚未来的核心海域上打造极具东和福湾在三亚未来的核心海域上打造极具西班牙异域风情西班牙异域风情的世界湾区。的世界湾区。项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾MINIMINI42、别墅为平层，主力面积区间别墅为平层，主力面积区间68-13768-137平米。平米。配有独立游泳池配有独立游泳池卧室设计大面积落地窗卧室设计大面积落地窗面积约120平米面积约137平米面积约68-75平米赠送面积别墅产品别墅产品 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾4F4F、5F5F海景洋房海景洋房 主力面积区间主力面积区间43-6543-65平米平米精装修标准精装修标准 整体采用向心型设计整体采用向心型设计5.85.8米挑高的入户大堂米挑高的入户大堂主力户型主力户型1 1 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案43、例参考案例 东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾主力户型主力户型2 2 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 东和福湾东和福湾东和福湾东和福湾海景公寓海景公寓6-106-10层层 主力面积区间主力面积区间48-14248-142平米平米 精装修标准精装修标准 整体采用向心型设计整体采用向心型设计拥有大面积观海阳台拥有大面积观海阳台约68平米赠送面积公寓产品公寓产品 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾项目总用地面积约雅居乐清水湾项目总用地面积约1.51.5万亩，总投资额约万亩，44、总投资额约200200亿元，开发年限约亿元，开发年限约1010年，计划建成国际一年，计划建成国际一流的旅游度假区和最佳人居环境的滨海新城区，流的旅游度假区和最佳人居环境的滨海新城区，项目主要建设五星级酒店、温泉度项目主要建设五星级酒店、温泉度假酒店、生态园、公寓、别墅等假酒店、生态园、公寓、别墅等 。雅居乐雅居乐200200亿投资旅游地产清水湾项目亿投资旅游地产清水湾项目 3个18洞国际高尔夫球场 世界著名的酒店管理集团 汇集高尚生活精粹，丰盛人生的尊享国度主题商业街、购物名店等一流配套世外桃源般的黎苗族风情村。海底潜水，或海上运动贵族游艇会是大人物的大号玩具俱乐部温泉入户6个五星级酒店项目总45、体规划为分海景大宅、高尔夫、项目总体规划为分海景大宅、高尔夫、6 6个五星级海景酒店、风情商业街、海洋展览馆及游个五星级海景酒店、风情商业街、海洋展览馆及游艇会。艇会。项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾雅居乐清水湾住宅项目分为住宅项目分为4 4个组团开发，金色果岭（别墅组团）、蔚蓝海岸（洋房组团）、瀚海银滩（洋个组团开发，金色果岭（别墅组团）、蔚蓝海岸（洋房组团）、瀚海银滩（洋房和别墅及公寓组团）、星海传说（46、洋房和别墅组团）房和别墅及公寓组团）、星海传说（洋房和别墅组团）金色果岭属于别墅组团金色果岭属于别墅组团金色果岭属于别墅组团金色果岭属于别墅组团面积180-567平方平方，总用地面约20万，总建面约9万方，绿化率46.5%。蔚蓝海岸属于洋房组团蔚蓝海岸属于洋房组团蔚蓝海岸属于洋房组团蔚蓝海岸属于洋房组团面积在68176，总占地面积约17万方，总建面14万方。瀚海银滩属于洋房和别墅组团，瀚海银滩属于洋房和别墅组团，瀚海银滩属于洋房和别墅组团，瀚海银滩属于洋房和别墅组团，洋房：77335，别墅2971415，公寓面积77-175，占据清水湾一线海景，视野最开阔。星海传说属于别墅和洋房组团星海传说属47、于别墅和洋房组团星海传说属于别墅和洋房组团星海传说属于别墅和洋房组团，别墅：105-252，洋房：56-132，组团紧邻清水湾大道，步行海滩只需5分钟 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅位处海南三亚亚龙湾，坐拥36363636洞高尔夫球场，占地约洞高尔夫球场，占地约洞高尔夫球场，占地约洞高尔夫球场，占地约100000100000100000100000平米平米平米平米,共规划共规划共规划共规划108108108108套宽院别墅，套宽院别墅，套宽院别墅，套宽院别墅，11011011048、110套客房套客房套客房套客房。位于亚龙湾高尔夫球会内的优越地理位置，使得项目独享亚龙湾得天独厚的自然美景和36洞国际高尔夫环抱的优雅环境，户户邻水的独特建筑规划；浓郁东南亚现代风格的园林设计；超五星级酒店私人定制式服务。安防系统：高级智能防盗安全门，周界报警系统，公共区域设置安全监控系统，每户设紧急报警按钮。空调系统：采用国际名牌VRV中央空调系统。消防系统：室外消火栓。给排水系统：市政供水。热水系统：独立太阳能热水器，提供24小时生活热水。电源系统：双电源系统，每户配有独立配电箱，独立计量。通讯系统：每户配有电话专线。网络系统：宽带入户，每个房间均设有接入点。电视系统：卫星电视及城市有线电49、视系统。背景音乐广播系统：每户设置背景音乐扬声器。项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅项目总体规划为高尔夫、院落别墅、五星级酒店。项目总体规划为高尔夫、院落别墅、五星级酒店。五星级酒店配套设施：五星级酒店配套设施：酒店客房、spa馆、健身中心、美容沙龙、红酒吧、商务中心、精品商店、公共泳池、儿童活动设施、餐饮娱乐中心（中、西、日韩餐厅）项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅住宅规划住宅规划108108套宽院50、别墅，套宽院别墅，110110套客房。位于亚龙湾高尔夫球会内。套客房。位于亚龙湾高尔夫球会内。宽院别墅宽院别墅:户型面积从105-311，总价450万至2000万/栋，五星级酒店精装修配置 酒店客房酒店客房:项目采用产权酒店模式，由香港中旅集团旗下酒店管理公司提供五星级酒店管理。业主购买后可委业主购买后可委托酒店公司经营，每年在淡季和旺季均可轻松享受度假生活及资产升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物托酒店公司经营，每年在淡季和旺季均可轻松享受度假生活及资产升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物业服务业服务。项目以五星级标准精装修，并配置全套酒店用品家私及室内装饰日用品，购买后可轻松入住。项目定位51、项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 半山半岛半山半岛半山半岛半山半岛海南岛销售额最大的房地产项目海南岛销售额最大的房地产项目半山半岛占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。潜水基地、游艇会等。半岛会 疗养中心 半岛美术馆 现代滨海艺术馆高尔夫俱乐部潜水俱乐部国际级帆船港超星级酒店群 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 半山半岛半山半岛半山半52、岛半山半岛三亚市政府力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着三亚市政府力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店海南中南海之称的六星级酒店悦榕山庄酒店，世界酒店业悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1NO1洲际酒店六星级亚洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场。鹿回头高尔夫球场。项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 半山半岛半山半岛半山半岛半山半岛住宅项目已开发东海湾区（别墅和高层组团）、双海湾区（高层和）、鹿回头湾区（高住宅项目已开发53、东海湾区（别墅和高层组团）、双海湾区（高层和）、鹿回头湾区（高层和别墅组团）层和别墅组团）、中海景观大道（高层组团），目前在售蓝色果岭（别墅组团、中海景观大道（高层组团），目前在售蓝色果岭（别墅组团)鹿回头湾高层别墅组团：鹿回头湾高层别墅组团：组团由景观高层和别墅组成，高层面积约150-270，别墅310-380。东海湾高层别墅组团：东海湾高层别墅组团：住宅用地面积约208.2亩，均为31层百米高层，6栋公寓共计1302套，户型有两房、三房、四房及复式，套内面积从90-250。中海景观大道高层组团：中海景观大道高层组团：组团由8栋海景高层组成，户型有两房、三房、四房及复式，主力户型套内120-54、320。双海湾别墅和高层组团：双海湾别墅和高层组团：组团由高层和别墅组团，高层面积约120-250，别墅面积280-330。项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 中信太湖城中信太湖城中信太湖城中信太湖城中信太湖城项目位于苏州太湖国家旅游度假区，以太湖文化论坛为中心的3公里核心区域内。项目总投资36亿元，建筑面积76万方，其中商业相关面积30万方。整体开发类型包括大型会包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区等。五星级酒店,太湖行政中心,10万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国际文化会议中心）、国际五星级酒店（55、太湖文化论坛主题宾馆）、1.2公里商业水街、1600米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部、华丽太上湖、太湖黄金水岸 项目定位项目定位项目定位项目定位 参考案例参考案例参考案例参考案例 中信太湖城中信太湖城中信太湖城中信太湖城中信太湖城内部配套拥有华东最大的国际会议中心华东最大的国际会议中心中国太湖文化论坛，它也被官方认定为中国太湖文化论坛，它也被官方认定为20102010年年上海世博会的一个分会场上海世博会的一个分会场，超过13万方土地面积的超大型商业中心，以及伸往度假区中心区的1.2公里商业水街，主要作为咖啡、餐厅、酒56、吧一条街，将会打造成为苏州西南方向极其著名的一条风情商业街。太湖文化论坛太湖文化论坛享有太湖城完善配套设施，拥有五星级酒店享有太湖城完善配套设施，拥有五星级酒店,太湖行政中心太湖行政中心,10,10万平方米论坛公园、太湖文化论万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国际文化坛（国际文化 会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、1.21.2公里商业水街、公里商业水街、16001600米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔57、夫球场、美国水星游艇俱乐部太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部 、华丽太上湖、太湖黄金水岸等。、华丽太上湖、太湖黄金水岸等。参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第第三三部部分分：项项目目定定位位发现长寿湖项目定性分析：项目定性分析：（一）项目距离：（一）项目距离：本案位于长寿湖风景区西岸，离重庆主城区约1小时车程，一定程度上决定了项目具有一定“旅游地产”的性质，是具备打造休闲度假的第二、第三居所。（二）项目规模：（二）项目规模：万亩大盘，首期达到2500亩，达到造城规模。造城规模。（三）项目内部资源：（三）项目内部资源：地块内有山有水，水域辽阔，自然资源禀赋，具备打造高端度假地产项目的先决条58、件先决条件。（四）（四）项目配套：项目配套：初步规划的27洞高尔夫球场，星级酒店，高端会议中心，游艇会等高端配套为项目注入品质特征品质特征。（五）长寿文化（五）长寿文化：长寿与长寿湖地名与养生之间的连带效应连带效应。项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位 项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位世界世界5大长寿地大长寿地中国广西巴马中国广西巴马中国新疆和田中国新疆和田外高加索地区外高加索地区巴基斯坦罕萨巴基斯坦罕萨厄瓜多尔比尔卡班巴厄瓜多尔比尔卡班巴长寿文化始源于养生文化长寿文化始源于养生文化 远在2300年前的战国中后期，长寿县是中国重要59、的长寿文化中心，中国长寿文化鼻祖、中国最早的女实业家巴寡妇清，曾炼长寿之花丹砂于此，受到千古一帝秦始皇的推崇。大夏国天统元年，将乐温县改为长寿县。还有文星拜寿、宰相题诗“花眼偶闻”的美妙传说。炼丹场景图炼丹场景图司马迁司马迁史记史记货殖列传货殖列传：“巴寡妇清巴寡妇清秦始秦始皇以为贞妇而客之，为筑女怀清台。皇以为贞妇而客之，为筑女怀清台。”项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位以养生为表现形式的长寿文化以养生为表现形式的长寿文化张国宇张国宇现年现年110110岁岁雷道平雷道平 现年现年112112岁岁清朝，长寿县百岁老人占全县总人口万分之二，高出世界同期水平53倍。60、2010年，长寿区90-99岁106人，100岁以上22人，其中110岁以上2人。长寿秘诀：宋朝著名诗人陆游为长寿县130岁犹存的老人乔定写诗“万缘随梦断，百念形与枯”。明朝宰相戴渠亨说长寿老人“勤劳耕作，心胸开阔，不尝烟酒，常饮何石井水也”；“长寿山景好，何石井水妙，长寿自有道”。项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位长寿湖西岸长寿湖西岸养生疗养院低密度住宅五星级度假酒店高尔夫主题公园企业家会所老年大学长寿游艇会高端配套高端配套 项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位地形地貌地形地貌区位交通区位交通项目规模项目规模文化内涵文化内涵高端配61、套高端配套资源禀赋资源禀赋市市场场领领导导者者长长寿寿湖湖 项目定位项目定位项目定位项目定位 主题定位主题定位主题定位主题定位国际顶级休闲养生之城国际顶级休闲养生之城长寿村的未来养生文化、湖居文化、生态文化、退休社区养生、中西合并：养生文化、湖居文化、生态文化、退休社区养生、中西合并：养生文化、湖居文化、生态文化、退休社区养生、中西合并：养生文化、湖居文化、生态文化、退休社区养生、中西合并：发扬中国文发扬中国文化内涵，以生态筑城为核心理念，打造以生态度假、高端配套、文化艺术、和休化内涵，以生态筑城为核心理念，打造以生态度假、高端配套、文化艺术、和休闲娱乐为一体的，领袖中国、辐射全球的闲娱乐为一62、体的，领袖中国、辐射全球的国际顶级休闲养生之城国际顶级休闲养生之城我们的发展理念：我们的发展理念：项目定位项目定位项目定位项目定位 形象定位形象定位形象定位形象定位具有浓厚中式的养生文化高尔夫高尔夫 PK PK 养生文化养生文化具有异域风情的高尔夫运动矛盾！矛盾！如何结合？不同的主题营造不同的文化氛围不同的主题营造不同的文化氛围参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第第三三部部分分：项项目目定定位位国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区拥有国际标准级的27洞高尔夫场异域风情养生会馆特色风情商业街国际5星级养生主题酒店生态商务会议中心国际养生度假酒店式公寓国际休闲度假养生住区西南首家国际中式63、养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村首家国学戏剧饮食秀场首家国学戏剧饮食秀场梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆禅学文化道场禅学文化道场中国茶棋琴画文化会馆中国茶棋琴画文化会馆中式养生长寿住区中式养生长寿住区参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第第三三部部分分：项项目目定定位位 项目定位项目定位项目定位项目定位 客群定位客群定位客群定位客群定位 项目客群属性分类项目客群属性分类项目客群属性分类项目客群属性分类按产品品类分按产品品类分按客群属性分类按客群属性分类三世同堂私企业主名门世家有自己的企业追求生态健康生活的家庭文化内涵气质不凡的中年 项目定位项目定位项目定位项目定位 客群定位客群定位客群定位客群64、定位 客群属性客群属性客群属性客群属性 经济基础：实力强；收入高且稳定，且处于事业高峰期；生活现状：有一套或多套物业，追求健康的休闲方式；家庭结构：成熟、稳定，三世同堂，或者两代一家；生命周期阶段：已婚状态、有小孩且年龄在5岁以上;企业发展初具规模；事业观：在事业上有一定的成就感，并有着强烈的追求感。生存状态：生存状态：生活价值观：生活价值观：追求生态理念，热衷休闲度假，不管是生活还是工作，总在寻求一个舒适的环境；注重生活品质，以享受型为主，对居住的环境和物业的品牌要求高；喜欢享受生活、休闲、娱乐空间，缓解、释放精神压力。项目定位项目定位项目定位项目定位 客群定位客群定位客群定位客群定位 客群65、心理诉求客群心理诉求客群心理诉求客群心理诉求ActionAction活动活动InterestInterest兴趣兴趣OpinionOpinion观点观点家庭、朋友周末的私人聚会，举办PATRY，放松心情；亲近自然、享受自然、占有自然，独享宁静的私人会所；事业成功，社会地位较高，执行能力强，占有欲强；商务会谈、办公洽谈与休息结合，过程轻松，彰显身份。追求品质、细节，穿戴十分讲究，生活稳定富足；喜欢安宁，亲近自然，享受惬意的生活环境；生活规律性强，注重自身内、外在素养；高品味，喜欢收藏、爱好奢侈品；喜欢高尚娱乐、出入高端运动会所等。喜欢宽敞、舒适、奢侈的住宅产品，注重楼盘品牌；喜欢拥有自己的一片私66、密空间；对于产品细节、居所配置等更为挑剔；对于城市未来规划及价格、性价比等因素较为弱化。他们属于中年一代，大部分出生在60、70后，是家庭的顶梁柱，在事业上有一定的成就感，是家庭的主要依靠，内涵丰富，有一定文化层次，生存品质要求高他们正处于事业的高峰期，有自己的企业，有广泛的人际关系，对事业的发展永无止尽，企业交流事件频繁，也是必须，广结交名流政客内涵文化型中年内涵文化型中年实力企业、资本实力企业、资本领袖领袖客户心里描摹：客户心里描摹：品质生活*进取拼搏*高尚享受*项目定位项目定位项目定位项目定位 客群定位客群定位客群定位客群定位内涵中年内涵中年&企业领袖的价值观企业领袖的价值观*价值关键词67、：家庭温馨价值关键词：家庭温馨*和睦和睦价值关键词：生态价值关键词：生态*健康健康*释放释放参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第第三三部部分分：项项目目定定位位项目一期紧邻高尔夫球场，欧式风情浓郁。因此建筑风格建议采用项目一期紧邻高尔夫球场，欧式风情浓郁。因此建筑风格建议采用欧式风格。欧式风格。项目定位项目定位项目定位项目定位 产品组合产品组合产品组合产品组合高尔夫球场高尔夫球场+商务会议中心商务会议中心+养生主题酒店养生主题酒店+异域风情养生会馆异域风情养生会馆+养生养生度假酒店式公寓度假酒店式公寓+休闲度假养生住区休闲度假养生住区项目二期紧邻打造为国际养生长寿村，养生文化凸显浓厚中式68、文化。因此建筑风格建项目二期紧邻打造为国际养生长寿村，养生文化凸显浓厚中式文化。因此建筑风格建议采用议采用现代中式风格，现代中式风格，与项目一期形成区隔。与项目一期形成区隔。项目定位项目定位项目定位项目定位 产品组合产品组合产品组合产品组合国学戏剧饮食秀场国学戏剧饮食秀场+梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆+禅学文化道场禅学文化道场+中国茶棋琴画文化中国茶棋琴画文化会馆会馆+中式养生长寿住区中式养生长寿住区第第四四部部分分：项项目目规规划划设设计计建建议议整体规划建议A区规划建议B区规划建议 项目项目项目项目项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 整体规划建议整体规划建议整体规划建议整体规划建69、议B BA AC CD D整体建议：A区国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区，B区西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村C区中国养生文化基地中国养生文化基地中国养生文化基地中国养生文化基地D区27272727洞国际标准高尔夫球场洞国际标准高尔夫球场洞国际标准高尔夫球场洞国际标准高尔夫球场第第四四部部分分：项项目目规规划划设设计计建建议议整体规划建议A区规划建议B区规划建议 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议AAAA区70、定位区定位区定位区定位国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区国际高尔夫养生度假区高尔夫、酒店、特色商业街高尔夫、酒店、特色商业街高尔夫、酒店、特色商业街高尔夫、酒店、特色商业街国际标准级的27洞高尔夫场国际5星级养生主题酒店养生会馆商务会议中心酒店式公寓休闲养生住区 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议国际商务会议中心国际商务会议中心国际商务会议中心国际商务会议中心规划少量3001000平方米独栋建筑群落。打造具有商务会晤主题的商务会馆。并由酒店统一管理与服务 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品71、定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议AAAA区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议打造英伦主调的泰晤士风情街，衔接A区住宅和高尔夫及酒店之间风格。引进特色养生及餐饮等店铺。风情商业街风情商业街风情商业街风情商业街国际国际国际国际5 5 5 5星级养生主题酒店星级养生主题酒店星级养生主题酒店星级养生主题酒店打造5星级养生主题酒店，吸引养生客群，与国际标准级高尔夫球场结合，提升品质资源优势。项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 A A A A区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街72、规划建议区商业街规划建议国际养生度假酒店式公寓国际养生度假酒店式公寓国际养生度假酒店式公寓国际养生度假酒店式公寓规划酒店式公寓，以养生度假为主题，和养生酒店相辅相成 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 A A A A区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 A A A A区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议国际休闲度假养生住区国际休闲度假养生住区国际休闲度假养生住区国际73、休闲度假养生住区建议建筑风格为欧式托斯卡纳或者，美式简约风格 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 户型参考户型参考户型参考户型参考户型建议户型建议户型建议户型建议隆鑫花漾的山谷1室1厅1卫74赠送花园全面积116仙山流云1室1厅1卫49.01赠送庭院全面积20-25赠送可变空间半面积6.75赠送可变空间半面积6.1赠送可变空间半面积1.89赠送可变空间全面积3.15超大庭院赠送超大庭院赠送公共绿地私享化公共绿地私享化户户独立入户户户独立入户多幻赠送空间多幻赠送空间 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A74、 A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 户型参考户型参考户型参考户型参考户型建议户型建议户型建议户型建议MINI别墅为平层，主力面积区间68-137平米。配有独立游泳池卧室设计大面积落地窗面积约120平米面积约137平米面积约68-75平米 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 户型参考户型参考户型参考户型参考4F、5F海景洋房 主力面积区间43-65平米精装修标准 整体采用向心型设计 5.8米挑高的入户大堂 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 户型参75、考户型参考户型参考户型参考福湾主力户型福湾主力户型2 2海景公寓6-10层，主力面积区间48-142平米 精装修标准整体采用向心型设计拥有大面积观海阳台约68平米 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 A A A A区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 A A A A区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议户型建议户型建议户型建议户型建议1.1.洋房产品尽量洋房产品尽量“别墅化别墅化”，寻求擦边球机会；，寻求擦边球机会；2.2.发挥坡地优势，靠向户户独立入户产品；发挥坡地优势，靠向户户独立入户产品；3.3.底层户型，在合理情况下增大花园面积；底层户型，在76、合理情况下增大花园面积；4.4.公共绿地尽量划入私人空间，增加产品优势，同时在花园边缘栽公共绿地尽量划入私人空间，增加产品优势，同时在花园边缘栽种中高灌木，保证其私密性；种中高灌木，保证其私密性；5.5.景观朝向面户型采用大面积景观露台与阳台；景观朝向面户型采用大面积景观露台与阳台；6.6.端户户型采用多阳台方式，形成端户户型采用多阳台方式，形成270270度景观与采光；度景观与采光；7.7.创造内部创造内部“灰空间灰空间”形成赠送空间。形成赠送空间。第第四四部部分分：项项目目规规划划设设计计建建议议整体规划建议A区规划建议B区规划建议 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 B B77、 B B区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 B B B B区定位区定位区定位区定位浸润华夏神韵的休闲养生宅群浸润华夏神韵的休闲养生宅群浸润华夏神韵的休闲养生宅群浸润华夏神韵的休闲养生宅群畅享川渝风情的人文度假胜地畅享川渝风情的人文度假胜地畅享川渝风情的人文度假胜地畅享川渝风情的人文度假胜地国学精粹为魂 川渝文化为神 华夏大宅人贵 四季美景人醉西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村西南首家国际中式养生长寿村避世养生避世养生避世养生避世养生 人文度假人文度假人文度假人文度假 养生住宅区养生住宅区养生住宅区养生住宅区 首家国学戏剧饮食秀场首家国学戏剧饮食78、秀场梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆禅学文化道场禅学文化道场中国茶棋琴画文化会馆中国茶棋琴画文化会馆中式养生长寿住区中式养生长寿住区 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 B B B B区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议 B B B B区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议区商业街规划建议建设方式：建设方式：结合重庆本地饮食文化及川渝之大成，将本地餐饮名家与项目现代中式形象相结合，打造成为具有打造成为具有“川渝文化气质的饮食名片川渝文化气质的饮食名片”。将中式建筑装修风格与川剧艺术演出及汉唐乐府演出相结合，打造具备川渝文化底蕴的餐饮街。打造具备川渝文化底蕴的餐饮街。首家国学79、戏剧饮食秀场首家国学戏剧饮食秀场首家国学戏剧饮食秀场首家国学戏剧饮食秀场 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 B B B B区区区区规划建议规划建议规划建议规划建议结合巴渝及项目区域浓厚的中国传统文化底蕴，利用西区入口节点衍生部分，规划项目“曲艺主题”公建，营造项目文化内涵。川剧是中国戏曲宝库中的一颗光彩照人的明珠。它历史悠久，保存了不少优秀的传统剧目，和丰富的乐曲与精湛的表演艺术。它是四川、云南、贵州等西南几省人民所喜见乐闻的民族民间 川剧表演艺术。在戏曲声腔上，川剧是由高腔、昆腔、胡琴腔、弱腔等四大声腔加一种本省民间灯戏组成的。这五个种类除灯戏外，都是从明朝末年到清朝中叶，先80、后由外省的戏班传入四川。梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆梨园曲艺会馆禅学文化道场禅学文化道场禅学文化道场禅学文化道场中国茶棋琴画文化会馆中国茶棋琴画文化会馆中国茶棋琴画文化会馆中国茶棋琴画文化会馆方式一：方式一：可与重庆川剧团找寻合作模式，设立川剧艺术团于此，融入表演艺术，将川剧文化与茶楼融合表现。方式二：方式二：借鉴台湾陈美娥“汉唐乐府”，创办将南音与梨园戏曲舞步动作相结合的汉唐舞曲艺术培训中心，刻画项目在重庆的艺术代表性作用。项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 B B B B区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议建设方式：打造西南首家建设方式：打造西南首家“国学艺术戏曲会馆国学艺术戏曲会馆”私人浴池户外泳池观景客厅阳光卫浴衣帽间湖景主卧私家庭院空间设计要点：注重居家养生环境与自然空间的融合空间设计要点：注重居家养生环境与自然空间的融合中式养生长寿住区中式养生长寿住区中式养生长寿住区中式养生长寿住区 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 B B B B区规划建议区规划建议区规划建议区规划建议THANKS!谢谢观看