1、SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-26841802010/4/6开启天地 创造未来君安广场产权式酒店可行性分析JUNANGUANGCHANG CHANQUANSHIJIUDIAN KEXINGXINGFENXI1-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2682、4180解决问题，永远是启创在城市房地产上的态度。SHANGHAI QICHUANG FANGDICHANJINGJI YOUXIANGONGSI HUAINANFENGONGSI2-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告1经济背景分析第一部分：3-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVEL3、OPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告2指标全省总计合肥淮南马鞍山芜湖铜陵安庆增加值（亿元）3987.9767.5280.15357.56464.60181.29250.09比上年增长22.627.220。715.226.418.525.3指标全省总计合肥淮南马鞍山芜湖铜陵安庆固定资产投资（亿元）88722392.4286546.14900.6282.9601.5比上年增长36.935.628.335.046.561.637.0#房地产投资（亿元）1669670.354.762.7206.846.464、5.3比上年增长22.518.247.9-3.737.744.12.72009年安徽省固定资产投资统计指标：2009年安徽省工业增加值统计指标：2009年，淮南市工业增加值达到280.15亿元，与2008年同期相比，增长20.7%。增长率位居全省第6。固定资产完成投资286.03亿元，其中房地产完成投资54.71亿元，同比增长20.3%和47.9%，房地产市场继续保持稳定攀升。经济背景分析4-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:5、0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告3 2004年后，淮南市GDP增速始终保持在10%以上。尽管如此，工业基础上的薄弱，正在成为淮南市城市发展最为需要突破的瓶颈。在全省总排名榜上，淮南市始终名次不高，09年排在第8位。经济背景分析 2009年全市GDP增幅继续保持快速爬升势头，19月份同比增速达到21%，这也是最近10年增速表现最快的一年。2006年后，人均GDP增幅连续4年保持的不断向好的增长态势，成为淮南经济发展有力的助推，并成为城市消费增长的基础。5-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION 6、DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告4 2009年，淮南市财政收入突破75亿元，与2008年相比，增速达到41%，这也是近年来增速最快的一年。同时，全市社会消费品零售额也比2008年有大幅提升。最近5年稳定提高，总额增幅超过一倍。经济背景分析 307719 374354 429305 564875 750166 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 706186 832766 997325 1291872 159097420097、年淮南市财政收入：2009年淮南市社会消费品零售总额：2009年，淮南市财政收入、固定资产投资是2005年以来上升速度和增长幅度最大的一年。煤炭业的复苏，成为淮南市经济增长主要推力之一。与此同时，电力的上升势头依旧表现强劲，与煤炭业一起，成为淮南经济发展的两大主力军。6-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告5市场环境分析第二部分：7-本资料来自 -SHANG HAI QI 8、CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告6市场环境分析 东部片区东部片区南部片区南部片区 西部片区西部片区2010年淮南市城市发展战略：点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。8-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址9、:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告7市场环境分析 2006年后，淮南市已经清醒的认识到填空式的城市发展模式是过去几年城市发展速度缓慢的主要原因。这一年淮南市正式提出南扩，这也是这个区域狭长的城市开始逐渐意识到城市发展需要更多的增容。2010年淮南市城市发展战略：9-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分10、析报告8市场环境分析 根据淮南市片区发展规划，2010年淮南市城市建设重心突出反映在东部片区和南部片区编制发展上。尽管未来的发展重点将集中在南部片区的增容上，但仅从2010年看，东部片区依旧是发展最为成熟的片区。规划居住用地规划居住片区规划居住人口东部片区发展规划2327.63公顷550万人规划居住用地规划居住片区规划居住人口南部片区发展规划1690公顷460万人规划居住用地规划居住片区规划居住人口西部片区发展规划1072公顷535万人淮南市片区发展规划指标：随着城市布局的搭建完成，未来的田家庵将从城市主要承载板块中解脱出来，成为承担区域功能传递和辐射综合中心。10-本资料来自 -SHANG 11、HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告9市场环境分析消费项目数额（元）比例%消费性支出9612.657.91财产性支出93.370.05转移性支出2374.6214.30社会保障性支出2168.1713.06购、建房支出2348.2214.15人均总支出16595.6人均总收入16431.12009年家庭人均总收入支出（元）2009年，淮南市家庭日常消费性支出依旧排在所有消费性支出的第一位，所占比例接12、近家庭消费总支出的58%。随着下半年购、建房消费支出的增速，淮南市家庭消费支出逐步开始进入多元化的消费格局。2009年淮南市家庭总支出第一次超过人均总支出，在经济总量增速相对平稳的经济环境下，支出性的增加有利于拉动消费经济的增长。2009年淮南市消费市场数据统计：11-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告10市场环境分析田家庵31.17%潘集20.25%谢家集14.44%大13、通12.56%八公山11.85%凤台8.66%南部新区1.07%电力企业煤炭企业其他私营企业事业单位淮南市主要消费家庭支出比例：淮南市主要消费片区消费支出比例：事业机关单位、煤炭、电力及相关辅助产业职工消费继续排在全市家庭消费的前三位，且与其他家庭消费的拉距继续保持较大差距。2009年，淮南市主要消费支出依旧集中在田家庵地区，同时在这一年，潘集地区消费支出首次超过谢家集地区，成为田家庵之后的第2消费支出主力片区，同时谢八区消费支出比例也较2008年有较大提升。12-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELO14、PMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告11 房地产消费需求的增长，需要经济持续向好的支持，2010年淮南市GDP增速有望继续拉升。这对于淮南市房地产消费无疑起到了很大的助推作用，在政策面变动不大的情况下，全市房地产消费有机会迈上一个新台阶。市场环境分析因 素比例政策因素31%资金因素24%投资因素11%压力因素18%导向因素6%其它因素10%淮南市房地产消费影响因素：2009年淮南市房地产消费影响因素前三位依次为政策、资金和压力因素，其中政策因素影响占31%，而盲从性的导向因素仅为6%。2009年政府一15、系列产业政策的出台，对于2010年房地产消费波及较广，持币观望人群预计将有增加，应引起一定程度的重视。13-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告12区域投资分析第三部分：14-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TE16、L:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告13区域投资分析 据淮南市统计部门相关经济指标统计显示，2010年，淮南市房地产投资环境将继续保持良好的增长态势，这也是2008年末出现小幅震荡后，连续第二年出现房地产回暖，据预测，这一利好势头，至少在2012年之前不会有大的改变。序号运行指标累计（万平米）与上年同比（%）1本年购置土地面积109.141.12完成开发土地面积23-47.23商品房屋竣工价值157072-20.64商品房屋销售额57051961.25#:住 宅46712147.5序号运行指标累计（万元）与上年同比（%）1房地产开发投资54705047.92#:国有单位17、10502529.73#:住 宅40755648.42009年淮南市房地产运行指标：2009年房地产运行指标显示，淮南市房地产投资主力依旧是商品住房，累计投资量达到近41个亿。需要关注的是，因为政策等因素的影响，2009年淮南市购置土地面积约为110万平米，较2008年末同比增长41.1%；但全年累计实际完成开发量仅为23万平米，同比下降约47.2%。15-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权18、式酒店可行性分析报告14区域投资分析 2009年淮南市房地产销售持续攀升，尽管综合指标销售量并没有出乎年初预期，但就投资回报率看，2009年增长主要还是集中在田家庵区、大通区和谢八区，2010年随着山南新区开发进程的加快，这一格局将会被打破。区域区域宗数（宗）宗数（宗）面积（万）面积（万）销售金额（万元）销售金额（万元）销售均价（万销售均价（万/）田家庵区田家庵区3689368936.636.6114406.36114406.363737.283737.28谢家集区谢家集区1981981.941.944996.474996.472685.762685.76八公山区八公山区3103103.12319、.128127.138127.132264.172264.17潘集区潘集区1871871.881.883519.493519.491998.291998.29大通区大通区5775774.864.869019.719019.712759.542759.54经济开发区经济开发区1071071.341.343435.153435.152827.322827.32毛集实验区毛集实验区51510.610.61816.01816.011700.091700.09合计合计5119511950.1850.18144320.32144320.323439.083439.082009年度淮南市房地产销售综合指标：20、由于年初经济形势的影响，2009年淮南市房地产开发面积总计仅为50.18万平米，其中有36.6万平米集中在田家庵地区，2010年随着经济复苏的更进一步明确化，全市房地产开发将出现发力上扬的增速，需要注意的是，随着南部新区的全面放开，房地产开发的主战场将会发生转移。16-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告15区域投资分析 2009年淮南市商品房新开工面积达到220.9万平米21、，比上年同比增长26.9%，但实际竣工面积却比去年同期减少近21个百分点，仅为126.3万平米，据相关统计分析，竣工面积的减少多集中在2009年上半年。序号在售商品房屋分类指标累计（万平米）与上年同比（%）1施工面积515.714.72新开工面积220.926.93竣工面积126.3-20.94房屋销售建筑面积174.939.55#:住 宅160.335.36空置面积48.612.67#:住 宅32.8-8.22009年淮南市在售商品房分类统计指标：2009年淮南市商品房空置面积约为48.6万平米，比上年同期增加12.6%，需要注意的是，过去一年商品房住宅部分空置同比下降8.2%，空置率增高主22、要集中在非住宅类产品中，2010年，这一表现将会继续得到验证，并成为淮南市商品房去化最主要的矛盾点。17-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告16区域投资分析 2009年田家庵地区在建、在售商品住房面积累计约为1023.8万平米，其中全区在售面积约为52.6万平米，在建面积约为802万平米，这与淮南市2009年经济发展形势和房地产开发发展形势基本吻合。项目项目名称名称建筑规23、模建筑规模（万（万/平方米）平方米）在售量在售量（万（万/平方米）平方米）在建量在建量（万（万/平方米）平方米）中心片区中心片区107.2107.28 889.889.8东部片区东部片区151.1151.115.115.199.699.6广场片区广场片区250.5250.520.620.6148.6148.6南部山区片区南部山区片区1761766.96.9162162泉山片区泉山片区3393392 2302302合计合计1023.81023.852.652.68028022009年田家庵区房地产在建、在售面积指标：作为房地产市场最为成熟的板块，2009年广场片区房地产在售量达到20.6万平米，24、领跑田家庵各区块；而作为淮南市房地产开发“晴雨表”的中心片区在售量仅为8万平米，仅仅高于泉山片区和尚未进入全面启动的南部山区片区，2010年，随着南部山区在售、在建面积的全面推开，中心区块89.8万平米的在建量将迎来前所未有的开发压力。18-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告17区域投资分析 尽管南部山区开发已箭在弦上，但因为城市配套设施上的不完善，2010年房地产竞争形25、势将依旧集中在田家庵其他各区块间，如何优化产品是下一步田家庵各开发项目必须完成的一次补课过程。朝阳帝堡淮河新城银鹭万树城惠利花园城书香名苑山水龙城山水龙城金地国际城公园2010领城鑫诚花园家乐福时代广场北京名都新天地广场双子星座龙湖路1号上品印象锦江花园福苑广场景苑金茂阳光花园金徽华庭盛世名门紫金华城居仁村金丰易居东方城市花园生态新城君安国际田家庵区在建、在售项目图示：19-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-268426、180君安广场产权式酒店可行性分析报告18产品定位分析第四部分：20-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告19产品定位分析 可以预见，2010年淮南市房地产市场竞争将进一步加剧。尽管整体市场形势持续向好，但差异化的竞争优势却越来越突出的体现出其价值。2010年，君安广场如何走值得关注，更值得期待。君安广场产品定位君安广场产品定位住宅商业餐饮酒店 君安广场项目总规划建筑面积227、4650平方米，其中地下一层面积1831平方米；地上一、二层面积分别为1780平方米和1999平方米；主体313层面积为18964平方米。项目产品定位的基本方向包括住宅、商业、餐饮和酒店四个层面。君安广场产品定位方向：21-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告20产品定位分析 从投资回报速度看，纯住宅定位有着一定的销售业绩数字根据，但从项目价值体现看，尽可能多的利用好火车站28、商圈经济恩泽，如何做到利润最大化，需要项目前期做更多的思考。纯住宅方向分析：1023.8107.2151.1250.5176.1339.2规模总计中心片区东部片区广场片区南部片区泉山片区2009年田家庵片区项目投放规模在建面积89.8万平米 在售面积8.1万平米 田家庵片区投资分析数据清晰表明，2009年中心片区在建、在售面积分别为82.8万平米和约8.1万平米，换言之，整个片区住宅释放将很大程度上集中在2010年实现。2009年中心片区在建在售比例 更为值得关注的是，2010年南部山区片区项目的高调进入以及泉山片区项目的集中喷发，住房供应量上的保障，也让消费需求有了更多的可比因素。22-本资29、料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告21产品定位分析 火车站商圈的特点决定了其特定的优势和特点的劣势，规避劣势、争取更多的优势机会显然是保证利润最大化的基础，纯住宅开发显然将本应该获得的优势，主动而不是被动的放弃。纯住宅方向分析：因为规划上的限制，君安广场项目在户型、面积、公建配套设计上很难做到更切合的设计需求，仅仅站在利润最大化的角度进行设计安排，并不符合市场的实际需要。我们30、知道，利润的最终获得是通过产品的销售完成来实现的，消费客户的认同度是产品利润向左走还是向右走的平衡基础。23-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告22产品定位分析 城市商业发展的成熟度取决于城市经济发展的成熟度，2009年淮南市各项经济数据指标和人均GDP全省排位都表明，过快的商业发展速度，并不一定能够得到需要的商业消费支持。大体量商业分析：家乐福中心新天地广场新百百货商之31、都市华联商贸中心合肥百大君安广场 火车站商圈有着自己的商业特性和商业特点：人流量大、流动性也大，重复消费概率远低于城市生活商圈，简单的将商业方向指向生活商圈，显然背离了火车站商圈的属性要求，而抛开火车站商圈经济看项目，君安广场可以支持商业消费的原动力并不为多。24-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告23市场环境分析 合肥百大的商业成功是在合肥，而不是在淮南。这并不是说明，32、合肥百大的商业运行能力在淮南处于弱势，也不是淮南商业运作水平更具有市场针对性，违背商业属性应该是问题的症结所在。四海大厦百货大楼商之都沿街商铺新百商业新天地百大商业沿街商铺沿街商铺商贸广场华联家乐福餐饮街休闲娱乐街火车站北京名都金满楼餐饮商业的3个基本属性习惯性方便性非人为性 城市商业的发展，包含着习惯、方便和不可人为的三个基本属性。从龙湖路商圈的发展过程可以看出，红线走势是一种消费习惯，一旦超出这一习惯，消费抗力（绿线走势）明显增加。从商业方便性看，同一区域内的市华联、新百百货和新天地购物广场，其商业价值逐步递减，且并不以商业运作水平能力呈正比。大体量商业分析：25-本资料来自 -SHANG33、 HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告24产品定位分析 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。大体量餐饮分析：田家庵中心片区餐饮分布：26-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场34、中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告25产品定位分析 君安广场具有着大体量餐饮的优势和基础，特别是背后的火车站商圈特性上的支持，即便没有周边餐饮环境作为支撑，君安广场项目大体量餐饮规划思路同样具有令人瞩目的发展潜质，大体量餐饮分析：单纯的从业态需求看，大体量餐饮可能更适合于君安广场项目，但需要注意的是，项目的去化不仅仅是大体量餐饮部分，且绝大部分去化内容和回笼资金需求来自于313层项目主体，过量的餐饮分布显然不利于项目的整体去化。由于规划的限制，君安广场大体量餐饮布局同样存在着很多不足，更为值得关注的是，现有规划体量如果没有合理的分割，35、去化难度将有所加重，加之餐饮品牌化竞争已经形成，没有更多和更好的前期餐饮铺垫显然不行。27-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告26产品定位分析 2010年，君安广场更多的前期推广将集中在313层产品去化上，产品定位建议商业、产权式酒店和酒店式公寓之比为1：8：1，推行直接销售和分开销售相结合的推广方案，最终实现产品的快速去化，商业商业产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公36、寓君安广场产品定位：10%80%10%直接销售自主经营分开销售统一管理28-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告27酒店市场调查第五部分：29-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安37、广场产权式酒店可行性分析报告28酒店市场调查产权式酒店优势因素分析：投资成本适中投资成本适中 与常规中高档物业相比，产权式酒店的投资总价比较适中，一般不超过100万元，即便银行利率变化，受到的影响也不大。即便受到一定的影响，也有固定的投资回报为基础，消除一部分银行利率的波动影响。委托经营方便委托经营方便目前产权式酒店的投资模式，通常是业主购买后，委托酒店经营方按日出租、打理，自己定期收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的经营管理麻烦。收益相对稳定收益相对稳定产权式酒店可以提供包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，年限5年-10年不等。每年都会有着相对稳定的租金38、收益，也可获得相当可观的净收益。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。产权式酒店作为一种房地产投资方式之一，虽然酒店产权属于每个投资者，但产权所有人并不对酒店进行经营管理，而是由开发商委托酒店管理公司来经营,最终实现多方受益。30-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告29酒店市场调查 产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，市场的不确定性39、及酒店经营状况的好坏给投资者收益带来的不确定性。产权式酒店制约因素分析：宏观调控制约：宏观调控制约：产权式酒店取决于政策走向的敏感性较一般产品更为直接，2009年出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。另外，政府下一步是否会对此类物业出台有关政策或调控措施，不得而知，后续政策的不可预期性对投资的风险影响较大。投资市场变动制约：投资市场变动制约：相对于其他投资产品而言，市场变化也会对产权式酒店投资产生影响，如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流产权式酒店的投资人群，进而引发一系列的连锁反应。需要指出40、的是，产权式酒店同样也是其他投资过程的一种很好的受益补偿和补充。31-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告30酒店市场调查 根据项目地段实际，酒店业调查范围重点集中在田家庵中心片区。调查类型：基本涵盖高中档酒店。调查内容：包括酒店的管理、服务以及软硬件基本配置和环境配置。信谊宾馆天鹅湖贵宾楼名人国际金地海顿莫泰168隆博宾馆锦江之星淮南市酒店业调查：32-本资料来自 -SH41、ANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告31酒店市场调查 标准间面积和标价是一个酒店主要的对外形象窗口，目前国内星级酒店标间面积均值约为2026平米/间，其中洗浴间面积约为812平米/间。从调查看，淮南市星级标准标间面积略有降低。指标莫泰168锦江之星名人国际天鹅湖金地海顿隆博宾馆贵宾楼信谊宾馆面积（平米）15151818141420201818181818181515标价（元/间）16816842、158158168168178178168168168168188188205205淮南市酒店业标准间面积和标价：淮南市酒店业标准间面积和标价：调查显示，淮南市酒店业基本标间面积多集中在18平米/间左右，从标间的整体布局看，基本满足客户起居习惯，空间没有压抑感，在标间采光朝向上无明确要求。标间基本价格多为188元/间，基本可以看出，现阶段淮南市酒店客房的客户消费心里承受价位。调查显示，目前各酒店客房价格打折更多的以会员卡形式体现，幅度为3040元之间。33-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMEN43、T 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告32酒店市场调查 客房比例是体现酒店星级的主要考量指标，目前国内酒店业习惯将更多的客房比例配置逐步低星级化，力求多方位服务于客户，这一影响在2007年也逐步蔓延进淮南市酒店业市场，但远不成熟。淮南市酒店业客房布局分析：淮南市酒店业客房布局分析：调查显示，淮南市酒店客房布局多从区域地块考虑入手，商业集中段酒店客房多以标准间、单人间为主；政务集中段则在标准间和单人间的基础上，辅之套房和豪华套房。从酒店业业态流向看，以陈洞路为界，套房和豪华套房的客房配置多集中在陈洞路以西，而在陈44、洞路以东，酒店客房配置多以标准间和单人间为主营客房。类别莫泰168168龙湖南路1212号锦江之星舜耕中路8989号名人国际广场路1 1号天鹅湖朝阳东路中段特价房标准间单人间普通套间豪华套间34-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告33酒店市场调查 软硬件配套在2007年后逐步得到淮南市酒店业的重视，从目前国内酒店业市场发展看，软硬件上的投入份额也表现为逐年加大的趋势，特别45、是针对客户不同需求的投入份额正在成为酒店业优势竞争的重要砝码。酒店名称位置装修标准周边环境入住率金地海顿人民南路19号 贵宾楼广场南路198号 天鹅湖朝阳东路中段 锦江之星舜耕中路89号 莫泰168龙湖南路12号 信谊宾馆广场北路2号 淮南市酒店业软硬件配套投入分析：淮南市酒店业软硬件配套投入分析：调查显示，淮南市酒店业内、外环境因素影响更多的表现为酒店内部环境，在此基础上，部分消费客户同时关注外部环境。在内部环境影响因素中，客户对酒店装修装饰质量、服务质量，餐饮品种质量关注度更高。同时，兼顾对酒店外部茶社、咖啡吧等商务配套的外部环境要求。值得关注的是，在强调舒适性的同时，在酒店入住的方便性上46、，客户要求也较为集中。35-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告34酒店市场调查 客户服务内容的增加需要酒店对服务市场的信心，目前淮南市酒店业服务基本保持在传统服务概念上，对于旅游服务、生活管理服务、商务服务等领域的涉及，需要淮南市酒店业在人才储备上做好第一步。类别信谊宾馆贵宾楼天鹅湖名人国际莫泰168金地海顿锦江之星住宿餐饮棋牌休闲 洗浴淮南市酒店业客户服务内容分析：淮南47、市酒店业客户服务内容分析：调查显示，淮南市酒店业业态依旧多以传统的住宿和餐饮服务为主，近年来休闲和娱乐内容也逐步被纳入到客户服务范围，但总体看，休闲、娱乐在酒店业中的服务内涵较为缺乏，休闲、娱乐内容也较为单一，这与商务活动不断加强的酒店业增值服务需要差距较为明显。36-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告35酒店市场调查 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中48、的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。2007年淮南市城市商业网点规划推广施行,全市商贸突破百亿，这也预示着全市商业领域进入前所未有的发展快车道。至2009年末，全市社会消费品零售总额累计完成1591亿元。62个重点商贸项目进入淮南商贸238提升行动计划项目库，投资总额达到120亿元以上。商贸行业吸纳社会就业近30万人，一系列产业动作显然为淮南市酒店业的稳步发展打下了扎实的发展基础。淮南市酒店业调查分析：产业发展坚实产业发展坚实 市场前景广阔市场前景广阔37-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 O49、PEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告36酒店市场调查 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。近两年，淮南市酒店业随着城市的快速发展而开始膨胀，一批星级酒店开始在淮南市酒店业市场落地。全市酒店业覆盖基本以田家庵地区为主；酒店业发展突出以中、低档为主。在总量相对饱和并过剩的同时，能够体现淮南市经济发展速度和商务产业发展需要的中、高档酒店明显不足，缺少能够引领行业整体形象提升50、的强劲力量。淮南市酒店业调查分析：总量相对过剩总量相对过剩 结构调整缓慢结构调整缓慢38-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告37酒店市场调查 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。调查表明，淮南市各大酒店在住宿和餐饮管理过程中，更多的引入商务休闲与娱乐，尽管在手法上还比较单一，51、但特色经营的思路已经成为全市酒店业做大做强的支撑点，同时调查显示，相当一部分酒店品牌意识正在进入一个新的认识领域，并通过自身不断的调节和完善，逐步改变酒店业传统的品牌认知模式。特色经营加快特色经营加快 品牌意识增强品牌意识增强淮南市酒店业调查分析：39-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告38酒店市场调查 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，52、一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。调查表明，淮南市各大酒店经营成效和经营业绩表现不一，但通常情况下，酒店客房的平均入住率基本可以保持5050左右的入住率，但因为地段差异的不同，约30%30%的酒店入住率仅仅维持在20%20%30%30%之间，在酒店营销手法上多集中在住宿、餐饮、休闲、娱乐四块，经营手段匮乏，缺少个性化的营销概念和主题引入。地段差异明显地段差异明显 营销手法单一营销手法单一淮南市酒店业调查分析：40-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮53、南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告39酒店市场调查 点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。调查表明，淮南市各大酒店入住率波动较为明显，目前各大酒店管理人才多集中在餐饮管理人才上，而客房管理人才上的不足，显然是导致酒店客房入住率起伏的关键。随着客户对酒店整体运营质量的更高要求，发挥管理优势，利用人才储备上的优势，整合现有酒店资源，正在越来越突出得成为全市酒店业发展的制约点。管理人才缺乏管理人才缺乏 资源整合薄弱资源整合薄弱淮南54、市酒店业调查分析：41-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告40公寓因素分析第六部分：42-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告41公寓因素分析 酒店式55、公寓是房地产市场产品之一，它的基本属性依旧是公寓性质。但相比于一般意义上的公寓，酒店式公寓的服务功能更为明确化和具体化，针对的客户群体也相对于一般公寓而言，更为集中。酒店式公寓分析：酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚州兴起的一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。43-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN 56、CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告42公寓因素分析 酒店式公寓较一般公寓而言，对产品的标准化要求更为严格。在公寓产品市场上，产品的标准化程度，决定了酒店式公寓超出一般公寓的内在品质程度，也是市场去化最直接的诱导性因素。酒店式公寓分析：酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目57、 44-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告43公寓因素分析 酒店式公寓的品质提升并不只是产品的精装修，而是更多的体现在产品后期的管理服务运营过程。相对于一般公寓，酒店式公寓更人性的管理设计和服务理念，更容易受到市场的认同和接受。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等。他的物业管理是由星级酒店直接58、管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供更为高档、合理、到位的各种服务。酒店式公寓分析：45-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告44公寓因素分析 酒店式公寓的发展是公寓性产品成功的实践。作为房地产产品生产线上的轻骑兵，酒店式公寓的市场份额在2006年逐步被消费客户所关注并倡导，未来几年，酒店式公寓的发展有着继续良好的空间。59、选择酒店式公寓自住，最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升，酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。酒店式公寓分析：46-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告45公寓因素分析因素影响分析60、地段作为投资性产品，地段因素影响相对较小区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度越高，区域配套完善，接受度越高产品产品有亮点，精装修、注重实用性、舒适性总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报配套对自身配套、会所服务要求高客源作为投资客户，注重投资回报物业管理酒店式服务、人性化管理，提升物业品质销售策略体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源相关政策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大酒店式公寓的影响因素分析：酒店式公寓具有酒店的品质和低于酒店的价格，作为近年来一种新兴的房产投资品种，投资者将其作为投资热点，发展商也将其作为产品利润新的增长点。61、需要指出的是，酒店式公寓同样有着产品所共有的性质，对市场的敏感度同样不可避免，特别是在其发展阶段，关注其不足，显然比关注其优势，更为业内所思考。47-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告46公寓因素分析 目前，淮南市公寓产品仅仅是作为产品主力线的补充部分进行市场投放。产品价格基本上低于项目均价，因为受产品整体价格因素影响，公寓产品去化多基于总价上的相对较低。2010年淮南市62、在售公寓调查：类别主力户型（）是否精装修销售套数（套）剩余套数（套）价格（元/）备注西湖天地55精装修210503800-4200/4300-4700北边务阳光价格较低3800-4200金地国际城36/40/48精装修/毛坯4811024000含跃层云锦华城20/40/80毛坯50453600-4000香榭华都40毛坯35153600合计776212 2009年淮南市公寓产品投放量远远高于之前几年，调查显示，公寓产品主力面积约为40平米左右，价格基本在3600-4000元之间，这其中有地段优势因素，产品性质包括精装和毛坯，去化率为57%。低于其它性质住房产品。48-本资料来自 -SHANG H63、AI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告47公寓因素分析 2010年，调查项目的公寓产品投放将达到1500套左右，价值2009年未消化部分和其他项目待投放部分，2010年预计公寓产品市场投放量将突破3000套。类别主力户型（）是否精装修套数（套）备注中化国际城48未定72仅指1期，2期未定中央国际广场41.6/46.1/48。3/60.1/80未定434金地俊园50、72毛坯270未定50平米占多数第一街64、区未定未定未定1期没有，2期未定食尚鑫世界未定未定未定1期没有，2期未定2010年淮南市待售公寓调查（1）：2010年，淮南市公寓产品市场投放力度将进一步加大，主力面积也逐步由40平米增加至50平米左右，从投放时间看，基本上多集中于项目二期或二期以后，产品品质并没有发生质的提高，户型设计基本上向小两室一厅转变，在项目整体去化规划中，公寓产品依旧属于从属地位。49-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广65、场产权式酒店可行性分析报告48公寓因素分析 2010年淮南市待售公寓精装修面积，较上一年年有所突破，作为项目房源的补充，2010年项目主打目标客户群目前看并没有集中在公寓消费客户上，但由于公寓投放量的增加，发展商的关注将有所增强。类别主力户型（）是否精装修套数（套）备注惠利花园城50左右未定300未开盘淮河新城50/70精装修240五月以后开盘舜耕帝景未定未定150售楼处未成型独立时代45精装修幸福密码不详未定大于100合计14662010年淮南市待售公寓调查（2）：2010年，淮南市公寓产品市场投放时间预计将集中在下半年，目前各销售案场的推广重点依旧集中在80140平米左右的项目主力户型上。66、从调查情况分析，目前案场公寓产品客户登记约占登记客源的8.7%，从客户反馈意见看，价格因素、公摊因素、位置因素占客户关心指标因素的前3位。50-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告49产品去化建议第七部分：51-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广67、场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告50产品去化建议 取消下沉式广场有利于减少成本的支出，但同时也对地面停车提出了面积增加的要求，合理利用公建绿化要求，增加地上停车率应该给予足够关注。1、本案中由于商业体量较小。因此下沉式广场管理存在问题。2、地下建筑成本较高。3、本案非商场项目地上部分均为独立店面，地下板块商业难以销售和经营。取消下沉式广场：52-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座368、02号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告51产品去化建议 一层商业业态应该充分考虑火车站商圈特点，重点放在大体量餐饮和快捷式商业服务领域，酌情考虑增加麦当劳、肯德基、德克士等快捷餐饮和休闲茶社、咖啡吧等文化餐饮服务的植入。合理配置一层商业：1、注意一层商业的合理分割，商业配置充分考虑火车站商圈经济需要。2、适当增加金融、邮政、电信以及旅游服务单位窗口。3、保证商业配置动线，增加停车面积。53-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信69、谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告52产品去化建议 适当引入旅行社团、旅游散客接待等有特点的旅游服务公司在淮对接单位，促成淮南市旅游对接中心在项目的落地。适当增加酒店管理服务项目面积，通过后期的商务服务增加赢利点。增加二层商业有效使用面积：1、部分店面面积太大，径深20米，面宽8.4米，加上公摊双层面积约在350平米以上。2、建议降低径深控制在15米以内，面宽改为4.2米。3、适当增加项目酒店部分服务面积。54-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELO70、PMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告53产品去化建议 公寓消费关注重点包括户型、面积、公摊、装修质量、后期服务和管理质量等几个方面，在项目去化前，应着重考虑这些因素，并通过规划细化逐一解决。同时要设计预留好公寓上下水，排烟及管道煤气等设备设施，合理细化公寓配置：1、细化公摊，有效提高得房率。2、电梯间、卫生间和入户通道装修力求精细化。3、注意做好每一户通风、采光效果，合理调整单位户型配比。55-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREA71、TION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告54项目成本预算第八部分：56-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告55项目成本预算 由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算具有一定的阶段性。1）项目概况 本案规划地上建筑面积约22789；其中商业面积约3779，酒店72、公寓面积约18964。地下建筑面积约1831，停车位128个；广场及道路面积约1796；酒店公寓总户数为364户。项目容积率 6.52 项目建筑高度100米项目成本预算(1)：57-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告56项目成本预算 2）项目前期费用 用地规划、施工图、地质勘、三通一平、审图费：30元/24650=73.95万元 招标、监理费：12.5元/24650=3073、.81万元 综合报建费：150元/24650=369.75万元 项目前期费用：项目前期费用：474.51万元万元项目成本预算(2)：由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算具有一定的阶段性。58-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告57项目成本预算 3）项目成本 （一）土地成本：1300万 （二）小高层建造成本：227891300元/=2962.57万元 （三）地下建筑74、建造成本：18312500元/=457.75万元 （四）景观道路及广场成本：1796180元/=32万元 （五）智能化系统成本：1500元/户364户=54.6万元 （六）设备及安装：80元/24650=197.2万元 （七）强弱电：50元/24650=123.25万元 项目建造成本：项目建造成本：6902.17万元万元项目成本预算(3)：由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算具有一定的阶段性。59-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座3075、2号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告58项目成本预算 销售代理、广告费、样板房、销售部建造、装修，总销金额的3%约：300万元 项目总成本项目总成本：前期费用：前期费用474.51474.51万元万元+建造建造成本成本6902.176902.17万元万元+营销费用营销费用300300万元万元 合计：合计：7676.687676.68万元万元。营销代理费用：由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算具有一定的阶段性。60-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT76、 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告59项目成本预算 1 1）销售总收入）销售总收入 商业拟订销售均价商业拟订销售均价80008000元元/37793779=3023.2=3023.2万元万元 公寓拟订销售均价公寓拟订销售均价36503650元元/1896418964=6921.86=6921.86万元万元 车位建议不做销售，保证公寓及商业部车位建议不做销售，保证公寓及商业部分使用。分使用。合计总销金额：合计总销金额：9945.069945.06万元万元销售利润预算：由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算77、具有一定的阶段性。61-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告60项目成本预算 2 2）销售净收入）销售净收入 减营业税总销金额的减营业税总销金额的6%6%计：计：596.7596.7万元万元 实际净销售收入：实际净销售收入：9348.369348.36万元万元 项目利润：项目利润：销售净收入销售净收入9348.369348.36万元减去总成本万元减去总成本7676.687678、76.68万元，实际利润万元，实际利润1671.681671.68万元。万元。若市场看好、产品热销、降低风险、合理调若市场看好、产品热销、降低风险、合理调度资金、科学管理，利润还会提高，反之，则降度资金、科学管理，利润还会提高，反之，则降低利润。低利润。销售利润预算：由于项目成本仍然存在一定的变化因素，故本预算具有一定的阶段性。62-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180内部资料 注意保密SHANGHAI QICHUANG FANGDICHANJINGJI YOUXIANGONGSI HUAINANFENGONGSI63-本资料来自 -SHANG HAI QI CHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司 OPEN CREATION DEVELOPMENT 地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号 TEL:0554-2684180上海启创房地产策划SHANGHAI QICHUANG FANGDICHANJINGJI YOUXIANGONGSI HUAINANFENGONGSI64-本资料来自 -